Договор аренды

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

договор аренда земельный лизинг

Значение договора в жизни людей и в регулировании имущественных и личных неимущественных отношений между ними трудно переоценить. Применение договоров на протяжении уже нескольких тысяч лет объясняется помимо прочего тем, что речь идет о гибкой правовой форме, в которую могут облекаться различные по характеру общественные отношения. Основное назначение договора сводится к регулированию в рамках закона поведения людей путем указания на пределы их возможного и должного поведения, а равно последствия нарушения соответствующих требований.

Регулирующая роль договора сближает его с законом и нормативными актами. Условия договора отличаются от правовой нормы главным образом двумя принципиальными особенностями. Первая связана с происхождением правил поведения: договор выражает волю сторон, а правовой акт - волю издавшего его органа. Вторая различает пределы действия того и другого правила поведения: договор непосредственно рассчитан на регулирование поведения только его сторон - для тех, кто не является сторонами он может создать права, но не обязанности, в то же время правовой или иной нормативный акт порождает в принципе общее для всех и каждого правило (любое ограничение круга лиц, на которых распространяется правовой акт, им же определяется). Отмеченные две особенности отличают именно гражданско-правовой договор. В договоре, в котором указанные особенности отсутствуют, имеются в виду различные виды публично-правовых договоров, - грань, отграничивающая его от нормативного акта стирается. Договор служит идеальной формой активности участников гражданского оборота.

Договор как форма регулирования аренды земли в Украине

Основным документом, регламентирующим отношения арендатора с арендодателем земельного участка, является договор аренды.

Применение договоров на протяжении уже нескольких тысяч лет объясняется, помимо прочего, особой гибкостью этой правовой формы, в которую могут облекаться различные по своему характеру общественные отношения. Основное назначение договора сводится к регулированию в рамках закона поведения людей путем указания на пределы их возможного и должного поведения, а равно последствия нарушения соответствующих требований.

Регулирующая роль договора сближает его с законом и нормативными актами. Условия договора отличаются от правовой нормы главным образом двумя принципиальными особенностями. Первая связана с происхождением правил поведения: договор выражает волю сторон, а правовой акт - волю издавшего его органа. Вторая различает пределы действия того и другого правила поведения: договор непосредственно рассчитан на регулирование поведения только его сторон - для тех, кто не является сторонами, он может создавать права, но не обязанности; в то же время правовой или иной нормативный акт порождает в принципе общее для всех и каждого правило (любое ограничение круга лиц, на которых распространяется правовой акт, им же определяется). Отмеченные две особенности отличают именно гражданско-правовой договор.

Вопрос о правовой природе договора аренды земли носит дискуссионный характер. Одни авторы относят его к разновидностям договора имущественного найма, обосновывая это тем, что законом разрешено долгосрочное пользование землей, что является характерным моментом для имущественного найма.

По мнению других авторов, договор имущественного найма опосредует лишь отношения по поводу имущества, вещей, находящихся в обычном гражданском обороте. Однако пределы договора аренды земли значительно шире, он используется для опосредования не только имущественных, но и земельных отношений, и имеет своей целью в первую очередь опосредование земельных отношений. В данной сфере договор имущественного найма не приемлем.

Высказано суждение, согласно которому договор аренды природных ресурсов обладает характеристиками, вообще не присущими гражданско-правовому договору имущественного найма.

Договор аренды земельного участка - земельно-правовой. Его правовой основой являются ст. 8 Земельного кодекса, отдельные положения соответствующих Указов Президента Украины, а также постановления Кабинета Министров Украины от 17 марта 1993 г. «О форме договора на право временного пользования землей (в том числе на условиях аренды», других нормативных актов. К тому же, надо заметить, что Закон Украины «Об аренде государственного имущества» (ст. 4) не включает землю в число объектов аренды, следовательно, он не рассчитан на земельные арендные отношения.

Земельно-правовой характер названного договора предопределяется сущностью и особенностями земли как объекта договора. Хотя земля в известной мере по действующему законодательству и включена в гражданский оборот (в пределах, установленных законом, допускаются, например, сделки с землей, в частности, аренда земли), данный природный ресурс не является имуществом в общепринятом понимании. Она выступает, прежде всего, важнейшим элементом экосистемы, неотъемлемой частью окружающей природной среды. Ее функционирование осуществляется по законам естественного развития. Природное происхождение земли предопределяет наличие ряда специфических признаков, которые ей присущи: непотребляемость, неуничтожимость, локализованность земельных участков по месту расположения и пр. Земля, будучи главным средством производства в сельском и лесном хозяйстве, а также пространственно-операционным базисом в других отраслях народного хозяйства, не только играет экономическую роль в жизни общества, но и выступает особым видом природного богатства, представляет собой самостоятельную социальную ценность. Конституция Украины (ст. 14) относит землю к основному национальному богатству, которое находится под охраной государства.

Охранительный аспект при использовании земли (в том числе и на условиях аренды), то есть его экологическая направленность, приобретает особую значимость и актуальность. На субъектов, осуществляющих хозяйственную деятельность в процессе арендного использования земли, земельный кодекс (ст. 45) возлагает обязанность предусматривать и осуществлять меры по предотвращению отрицательного влияния на сельскохозяйственные, лесные и другие угодья за пределами переданных им в собственность или предоставленных в пользование земельных участков. А при невыполнении требований природоохранного режима использования земель в отношении виновных субъектов ст. 115 Земельного кодекса предусматривает наступление неблагоприятных правовых последствий.

Специфика земли как объекта аренды обусловливает еще то, что контроль за рациональным использованием и охраной арендованной земли осуществляет не только арендодатель, например, коллективный или частный собственник, но и государство в лице уполномоченных органов.

Специфические характеристики земли как одного из основных компонентов природы предопределяют и другие особенности арендных отношений в сфере землепользования.

Все вышеизложенное свидетельствует, что договору аренды земли присущ как гражданско-правовой, так и земельно-правовой характер. Это означает, что отношения в сфере арендного землепользования являются предметом прежде всего земельного законодательства, а гражданско-правовые нормы могут применяться к земельным отношениям только в тех случаях, когда эти отношения не урегулированы земельным законодательством.

Договор аренды является основанием для возникновения арендных отношений, он заключается при обоюдном волеизъявлении сторон, то есть когда арендодатель и арендатор желают вступить в арендные отношения. При этом не должны нарушаться принцип равноправия сторон и принцип добровольности.

Свобода договоров вместе с равенством участников гражданских отношений и рядом иных принципов относится к числу основных начал гражданского законодательства.

В тоже время, действующее законодательство предусматривает ряд случаев, в которых заключение такого договора является обязательным. Так, в соответствии с Указом Президента Украины от 28 мая 1999 г. «Об особенностях приватизации объектов незавершенного строительства» субъекты обязаны заключить договор аренды, если участки, занятые названными объектами строительства, не приватизируются. Обязательность заключения такого договора предусматривается и ч. 4 подп. «а» п. 1 Указа Президента Украины от 3 декабря 1999 года «О неотложных мерах по ускорению реформирования аграрного сектора экономики».

Условия аренды земельного участка определяются в договоре по соглашению сторон. В комплексе с правами и обязанностями такие условия составляют содержание договора. К ним относятся: объект аренды, то есть место расположения и размер земельного участка, состав передаваемых в аренду угодий, их состояние (что на участке произрастает, возведено и прочее), арендная плата, целевое назначение, условия использования, сохранение качества земли, сроки аренды, обязанность арендодателя передать участок в состоянии, соответствующем условиям договора, обязанность арендатора пользоваться землей в соответствии с ее целевым назначением и условиями договора, вносить арендную плату в установленные сроки, возвращать арендованный участок по истечении договора аренды в состоянии, обусловленном договором аренды, существующие ограничения и обременения, касающиеся использования земельного участка, ответственность сторон и др.

Наряду с обязательными в договор могут быть включены и разного рода факультативные условия, например определяющие правовой статус расположенной на участке недвижимости и насаждений, а также условия о форме арендной платы за аренду земельного участка сельскохозяйственного назначения, оформляемого, как правило, в виде соответствующей таблицы.

Законодатель, помимо требований соответствия условий договора земельного участка требованиям Закона Украины «Об аренде земли» и Земельного кодекса Украины предусмотрел также необходимость их соответствия требованиям Постановления Кабинета Министров Украины от 17 марта 1993 года «О форме договора на право временного пользования землей (в том числе на условиях аренды)». Практика этого специфического способа регулирования общественных отношений хорошо известна отечественному законодателю еще с советских времен.

Типовой договор, предполагающий непосредственную трансформацию норм в договорные условия, дает возможность органу, который утвердил типовой договор, осуществлять более широкий контроль за складывающейся договорной практикой. Если к этому добавить, что отступления от типового договора признаются недействительными в силу ст. 48 ГК («Недействительность сделки, не соответствующей требованиям закона»), есть основания сделать вывод, что типовой договор с его ограничениями сферы свободного волеизъявления контрагентов может вступить в определенное противоречие с требованиями рыночного хозяйства.

Правовое регулирование формы договоров выражается в установлении требований к ней последствиям ее нарушения. Цель соответствующих требований состоит в том, что все они позволяют сделать отношения сторон более определенными, снять основания для споров в будущем по поводу самого факта совершения сделки и ее содержания. Некоторые нормы придают акту фиксации сделки публичный характер. С этим связан государственный контроль за ее содержанием в интересах оборота и третьих лиц, помощь сторонам в уяснении правовых последствий совершаемых ими юридических действий, а равно информация заинтересованных лиц о совершенных сделках.

Вместе с тем любое дополнительное требование к форме договоров объективно приводит к осложнению и замедлению процедуры заключения договора, и, как правило, вызывает дополнительные расходы по их оформлению.

Договор аренды транспортных средств - правовые аспекты

По договору аренды автомобиля, с точки зрения действующего гражданского законодательства, арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Транспортное средство, как объект договора аренды, имеет свои особенности в правовом регулировании.

На сегодняшний день законодательство предусматривает два вида аренды транспортного средства: «с экипажем» и «без экипажа».

Первый вид отличается тем, что помимо предоставления автомобиля арендатору (то есть тому, кто берет автомобиль в аренду) также оказываются услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства. Проще говоря, наряду с авто человек на время обзаводится собственным водителем, который к тому же следит за состоянием машины. Поскольку аренда с экипажем не так распространена, остановимся подробней на втором виде - заключении обычного договора на временное владение и пользование автомобилем.

Форма договора аренды автомобиля

Договор аренды автомобиля должен быть заключен в простой письменной форме. По закону присутствие нотариуса и свидетелей при подписании договора не является обязательным условием. Однако если нужно подстраховаться, лучше пригласить пару свидетелей (не забыв упомянуть их в тексте договора) или заверить соглашение у нотариуса.

Следует заметить, что часто договор аренды автомобиля часто путают с выдачей доверенности на управление машины. По своей правовой природе выдача доверенности и передача имущества в аренду - различные сделки. Можно выделить следующие отличия заключения договора аренды от выдачи доверенности:

1. Все действия лица, действующего по доверенности в отношении транспортного средства, совершаются не от его имени, а от имени собственника;

2. Форма договора аренды, в отличие от доверенности, предусматривает возможность возложения на арендатора конкретных обязательств по содержанию, управлению, технической эксплуатации транспортных средств, а также возможность привлечь арендатора к ответственности за неисполнение условий договора;

3. Арендатор самостоятельно отвечает за вред, причиненный третьим лицам, а для привлечения к ответственности лица, управлявшего машиной по доверенности, на практике возникают большие проблемы.

Таким образом, более предпочтительным с точки зрения защиты интересов собственника машины представляется не выдача доверенности, а заключение договора аренды автомобиля.

Права и обязанности арендатора:

На арендаторе лежит обязанность по:

- поддержанию надлежащего состояния арендованного транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта;

- управлению транспортным автомобилем и его эксплуатации;
- оплате страхования самой машины и собственной автогражданской ответственности;

- оплате расходов на содержания и текущую эксплуатацию транспортного средства.

Транспортные средства нередко берутся в аренду для использования в коммерческих целях. Именно поэтому законодатель пошел навстречу арендаторам и наделил их правом без согласия арендодателя подписывать договор субаренды (то есть от своего имени сдавать автомобиль в аренду другим людям). Однако в договоре может быть предусмотрена необходимость получить согласие арендодателя на сдачу машины в субаренду. Также арендатор вправе без согласия собственника автомобиля от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства.

Следует обратить внимание на то, что имущество сдается в аренду со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (ключами, техническим паспортом и т.п.). Если такие принадлежности и документы переданы не были и арендатор без них не может пользоваться автомобилем, либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков. В том случае, если арендодатель передал имущество арендатору без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию.

Арендная плата

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование арендованным транспортным средством. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются заключенным договором аренды автомобиля.

В большинстве случаев арендная плата устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, которые вносятся единовременно или периодически, однако договором аренды может быть установлено, что в счет арендной платы арендатор передает арендодателю продукцию, товары, выполняет какие-либо работы или оказывает услуги. Стоимость продукции, работ и услуг засчитывается в счет арендной платы.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, определенные договором, но не чаще одного раза в год. На это следует обратить особое внимание, так как, к сожалению, практика свидетельствует о том, что эта норма довольно часто нарушается.

Ответственность сторон договора аренды автомобиля

Как человек, временно владеющий источником повышенной опасности, арендатор самостоятельно несет ответственность за вред, причиненный автомобилем (его механизмами, устройствами, оборудованием) третьим лицам.

В случае, если по вине арендатора автомобилю причинен ущерб, то ответственность перед страховой компанией, в которой автомобиль был застрахован будет нести в полном объеме арендатор.

В случае иных нарушений условий действия договора: несвоевременное внесение арендной платы, неисполнение обязательств по ремонту и прочее, стороны могут самостоятельно предусмотреть ответственность в виде штрафов и пеней за просрочку и другие нарушения договора аренды автомобиля.

Договор финансовой аренды (лизинга)

Договор финансовой аренды (договор лизинга) - гражданско-правовой договор, в соответствии с которым арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.

Договор лизинга - новый для отечественного законодательства вид договорных арендных обязательств. С другими разновидностями аренды договор лизинга объединяет то, что имущество передается арендодателем арендатору во временное владение и пользование.

Вместе с тем договору лизинга присущи некоторые особенности, выделяющие его в отдельный вид договора аренды.

Во-превых, в качестве участника обязательств по лизингу наряду с арендодателем и арендатором выступает также продавец имущества, являющийся его собственником.

Во-вторых, арендодатель, в отличие от общих положений об аренде, не является собственником или титульным владельцем имущества, которое подлежит передаче в аренду. Более того, на арендодателя возлагается обязанность приобрести в собственность это имущество, принадлежащее другому лицу (продавцу). Данная обязанность арендодателя охватывается содержанием обязательства, возникающего из договора лизинга. Приобретая имущество для арендатора, арендодатель должен уведомить продавца о том, что это имущество предназначенное для передаче в аренду.

В-третьих, активная роль, обычно не свойственная арендным отношениям, в обязательстве по лизингу принадлежит арендатору. Именно арендатор определяет продавца и указывает имущество, которое должно быть приобретенного арендодателем для последующей передачи в аренду. Естественно, арендодатель освобождается от какой - либо ответственности за выбор предмета аренды и продавца.

В-четвертых, передача арендованного по договору лизинга имущества арендатору производится не арендодателем, а продавцом этого имущества. Тем не менее, ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение этой обязанности продавцом возлагается на арендодателя и наступает в форме возмещения убытков или требования арендатора о расторжении договора. С момента передачи продавцом арендованного имущества к нему переходит риск случайной гибели.

Своеобразие договора лизинга в основном объясняется тем, что возникшие из него обязательства представляют собой сочетание, с одной стороны, прав и обязанностей арендатора и арендодателя, типичные для арендных отношений, а другой - некоторых прав и обязанностей продавца и покупателя, присущих договору продажи. Следствием этого является возложение отдельных прав и обязанностей арендодателя, выступающего одновременно покупателем имущества по договору купли - продажи, как на арендатора (права и обязанности покупателя), так и на продавца (права обязанности арендодателя).

Арендатор имеет права и несет обязанности, предусмотренные законом для покупателя по договору купли - продажи (за арендодателя), кроме обязанности оплатить приобретенное имущество, как если бы он был стороной по договору купли - продажи. Без согласия продавца арендатор расторгнуть договор купли - продажи, и предоставлению ему (наряду с арендатором) статуса солидарного кредитора по отношению к продавцу.

Что же касается арендатора по договору лизинга, то он наделен правом предъявлять непосредственно продавцу имущества, являющегося предметов договора, любые требования, вытекающие из договора купли - продажи. Арендодатель, напротив, освобожден от ответственности перед арендатором за действия продавца. Если в соответствии с договором лизинга выбор продавца и приобретаемого имущества был возложен на арендодателя, то требования арендатора могут быть предъявлены как продавцу, так и арендодателю.

По сроку использования имущества и связанным с ним условиям амортизации различают:

лизинг с полной окупаемостью и, соответственно, с полной амортизацией имущества, когда срок договора равняется нормативному сроку службы имущества и происходит полная выплата лизингодателю стоимости лизингового имущества;

лизинг с неполной окупаемостью и, соответственно, неполной амортизацией имущества, при котором срок договора меньше нормативного срока службы имущества, и в течение его действия окупается только часть стоимости лизингового имущества.

Последний признак - срок договора и степень окупаемости (амортизации) лизингового имущества,- является одним из основных критериев разграничения лизинга на финансовый и оперативный.

Финансовый лизинг. Лизинговые сделки этого типа представляют собой операцию по специальному приобретению имущества в собственность и последующей сдачей его во временное владение и пользование на срок, приближающийся по продолжительности к сроку его эксплуатации и амортизации всей или большей части стоимости имущества. В течение срока договора лизингодатель за счет лизинговых платежей возвращает себе всю стоимость имущества и получает прибыль от финансовой сделки.

Основные признаки, характеризующие финансовый лизинг:

· лизингодатель приобретает имущество не для собственного использования, а специально для передачи его в лизинг;

· право выбора имущества и его продавца принадлежит пользователю;

· продавец имущества знает, что имущество специально приобретается для сдачи его в лизинг;

· имущество непосредственно поставляется пользователю и принимается им в эксплуатацию;

· претензии по качеству имущества, его комплектности, исправлению дефектов в гарантийный срок лизингополучатель направляет непосредственно продавцу имущества;

· риск случайной гибели и порчи имущества переходит к лизингополучателю после подписания акта приемки-сдачи имущества в эксплуатацию.

Классический финансовый лизинг характеризуется трехсторонним характером взаимоотношений и возмещением полной стоимости имущества. По заявке лизингополучателя лизингодатель приобретает у поставщика необходимое оборудование и передает его в лизинг лизингополучателю, возмещая свои финансовые затраты и получая прибыль через лизинговые платежи.

Возвратный лизинг. Разновидностью лизинговых сделок является "возвратный лизинг". По сути он представляет собой двухстороннюю лизинговую сделку. Особенностью подобного рода договоров лизинга является то, что лизингополучатель является одновременно и "поставщиком" лизингуемого оборудования, другими словами, собственник оборудования продает его лизинговой компании и одновременно заключает с ней договор лизинга на это же оборудование в качестве лизингополучателя.

Сделка совершается в следующей последовательности:

1 - заключается лизинговое соглашение между арендодателем и арендатором;

2 - лизинговая фирма покупает оборудование у арендатора - собственника оборудования;

3 - арендатор регулярно выплачивает арендные платежи согласно условиям лизингового контракта.

Преимущества такой сделки для первоначального собственника, а впоследствии лизингополучателя оборудования, состоят в следующем:

· он может прибегнуть к услугам лизинговой компании в случаях, уже после покупки оборудования, когда стало очевидным, что отвлечение значительных средств из оборота на закупку этого оборудования привело или может привести к ухудшению его финансового положения;

· он получает от лизинговой компании полную стоимость оборудования, возвращает затраченные на закупку оборудования средства, сохраняя при этом за собой право владения и пользования этим оборудованием;

· он может вести переговоры с лизинговой компанией (которые иногда могут занимать длительное время) уже имея необходимое ему оборудование и используя его.

· Кроме того, арендные платежи вычитаются из суммы налогооблагаемой прибыли предприятия и учитываются, как текущие оперативные расходы;

· от арендатора требуется представить меньшее, чем при получении банковского кредита, дополнительное гарантийное обеспечение сделки (акций, облигаций, банковского поручительства или каких-либо других форм гарантий).

Таким образом, даже те компании, которые на момент покупки оборудования по каким-либо причинам не хотели, не могли или попросту не знали о возможностях лизинга, имеют возможность использовать все его преимущества (включая ускоренную амортизацию, отнесение предприятием лизинговых платежей на себестоимость и т.д.) уже после приобретения оборудования. Эта схема лизинга часто используется именно с целью получения налоговых льгот, предусмотренных для договора финансовой аренды.

Наконец, возвратный лизинг часто является наиболее эффективным и относительно дешевым способом улучшения финансового положения предприятия. Величина арендных платежей при данном виде лизинга зависит в основном от текущей стоимости кредита и стоимости арендуемого оборудования за вычетом амортизации.

Разность между покупной ценой оборудования и ценой его реализации лизингодателю обычно не выплачивается арендатору, а учитывается в амортизации, либо пропорционально распределяется через арендные платежи. В случае, если рыночная цена на момент заключения сделки ниже, чем неамортизированная остаточная стоимость оборудования, разница учитывается на балансе арендатора как убытки.

Важным преимуществом возвратного лизинга является использование уже находящегося в эксплуатации оборудования в качестве источника финансирования строящихся новых объектов. Возвратный лизинг дает возможность рефинансировать капитальные вложения с меньшими затратами, чем через привлечение банковских ссуд, особенно если платежеспособность предприятия ставится кредитующими организациями под сомнение ввиду неблагоприятного соотношения между его уставным и заемным фондами и возможностью получить дополнительные заемные средства, только под рисковый (более высокий) ссудный процент.

Следует также подчеркнуть, что данный лизинг является источником средне- и долгосрочного рефинансирования, в то время как коммерческие банковские кредиты выдаются, как правило, на срок в 1,5 года с необходимостью их последовательного возобновления.

Левередж (кредитный, паевой, раздельный) лизинг, или лизинг с дополнительным привлечением средств наиболее сложный, так как связан с многоканальным финансированием и используется, как правило, для реализации дорогостоящих проектов.

Отличительной чертой этого вида лизинга является то, что лизингодатель, покупая оборудование, выплачивает из своих средств не всю его сумму, а только часть. Остальную сумму он берет в ссуду у одного или нескольких кредиторов. При этом лизинговая компания продолжает пользоваться всеми налоговыми льготами, которые рассчитываются из полной стоимости имущества. Другой особенностью этого вида лизинга является то, что лизингодатель берет ссуду на определенных условиях, которые не очень характерны для отечественных финансово-кредитных отношений. Кредит берется без права обращения иска на активы лизингодателя. Поэтому, как правило, лизингодатель оформляет в пользу кредиторов залог на имущество до погашения займа и уступает им права на получение части лизинговых платежей в счет погашения ссуды. Таким образом, основной риск по сделке несут кредиторы - банки, страховые компании, инвестиционные фонды или другие финансовые учреждения, а обеспечением возврата ссуды служат только лизинговые платежи и сдаваемое в лизинг имущество. На Западе более 85% всех крупных лизинговых сделок построены на основе левередж лизинга.

Сублизинг. Часто лизинг осуществляется не на прямую, а через посредника. Схематично это выглядит так. Имеется основной лизингодатель, который через посредника, как правило, также лизинговую компанию, сдает оборудование в аренду лизингополучателю. При этом в договоре предусматривается, что в случае временной неплатежеспособности или банкротстве посредника лизинговые платежи должны поступать основному лизингодателю. Подобные сделки получили название "сублизинг".

Оперативный лизинг Этот вид лизинга применяется при небольших сроках аренды оборудования, при котором продолжительность жизненного цикла изделия значительно больше контрактного срока аренды.

При оперативном лизинге оборудование не полностью амортизируется за время аренды, и может быть вновь сдано в аренду или возвращено арендодателю. На практике сделки оперативного лизинга не превышают трехгодичного периода.

Арендатор в данных сделках сохраняет за собой право аннулировать контракт при условии предварительного уведомления арендодателя. Эта форма лизинга предусматривает большую ответственность арендатора за сохранность объекта аренды. Арендатор берет на себя обязательство самостоятельно заключать контракты с фирмой-поставщиком на ремонт и техническое обслуживание оборудования.

Для оперативного лизинга характерны следующие признаки:

· срок договора лизинга значительно меньше нормативного срока службы имущества, вследствие чего лизингодатель не рассчитывает возместить стоимость имущества за счет поступлений от одного договора;

· имущество в лизинг сдается многократно;

· в лизинг сдается не специально приобретаемое по заявке лизингополучателя имущество, а имеющееся в лизинговой компании. Иными словами, лизинговая компания, приобретая имущество, не знает его конкретного пользователя. В связи с этим лизинговые компании, специализирующиеся на оперативном лизинге, должны хорошо знать конъюнктуру рынка лизингового имущества - как нового, так и бывшего в употреблении;

· обязанности по техническому обслуживанию, ремонту, страхованию лежат на лизинговой компании;

· лизингополучатель может расторгнуть договор, если имущество в силу непредвиденных обстоятельств окажется в состоянии, непригодном для использования;

· риск случайной гибели, утраты, порчи лизингового имущества лежит на лизингодателе;

· размеры лизинговых платежей при оперативном лизинге выше, чем при финансовом лизинге, поскольку лизингодатель должен учитывать дополнительные риски, связанные, например, с отсутствием клиентов для повторной сдачи имущества, возможной порчей или гибелью имущества;

· по окончании срока договора имущество, как правило, возвращается лизингодателю.

По желанию лизингополучатель имеет право продлить договор на новых условиях и даже приобрести его в собственность.

Если финансовый лизинг по своей экономической сущности можно сравнить с долгосрочным финансированием капитальных вложений, то при оперативном лизинге арендные платежи сравнимы с текущими оперативными расходами. Формирование и развитие данного вида лизинга становится возможным с появлением вторичного рынка лизингуемого оборудования, поскольку у арендодателя появляется проблема реализации имущества по окончании срока лизинга.

Эта новая проблема вызывает необходимость работы в области управления имуществом и перепродажи имущества, вернувшегося к лизингодателю. Лизингодатель вынужден сдавать лизингуемое оборудование во временное пользование несколько раз и для него возрастает риск по возмещению остаточной стоимости объекта лизинга при отсутствии спроса на него.

Риск, связанный с управлением имуществом, не ограничивается проблемой, что делать с имуществом по окончании срока лизинга - при оперативной аренде срок договора редко бывает соизмерим со сроком "жизни" имущества. Рост рынка оперативной аренды вызван тем, что арендодатели ищут новых возможностей в области внебалансового финансирования, защиты против рисков, связанных с остаточной стоимостью и уменьшением периодических платежей.

Аренда зданий и сооружений

1 января 2004г. -- дата вступления в силу Гражданского кодекса Украины (ГК). Арендным отношениям посвящена глава 58 нового ГК. Параграф 4 указанной главы регулирует, в частности именно правоотношения, связанные с арендой зданий, сооружений и их частей.

Исходя из статей 759 и 793 ГК, согласно договору аренды здания либо другого капитального сооружения (их части), арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование здание либо другое капитальное сооружение (их часть). К сожалению, уже на этапе определения предмета договора аренды возникают некоторые спорные моменты.

В ГК отсутствуют определения понятий «здание» и «капитальное сооружение». В соответствии с Государственным классификатором зданий и сооружений ГК 018-2000, утвержденным приказом Госстандарта № 507 от 17 августа 2000 года, здания -- это строения, состоящие из несущих и ограждающих либо совмещенных (несуще-ограждающих) конструкций, которые создают наземные либо подземные помещения, предназначенные для проживания либо пребывания людей, размещения оборудования, животных, растений, а также предметов. К этой категории относятся: жилые дома, общежития, отели, рестораны, торговые и промышленные здания, вокзалы, здания для публичных выступлений, для медицинских учреждений и учреждений образования.

В соответствии с Правилами определения стоимости строительства (ДБН Д.1.1-1 -- 2000), утвержденными приказом Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики от 27 августа 2000 года № 174, к зданиям относятся производственные цеха, склады, жилые дома и т.д., а к сооружениям -- мосты, туннели, платформы и т.д. со всеми устройствами (галереями, эстакадами и т.д.), оборудованием, мебелью, инвентарем, подсобными и дополнительными помещениями, а также инженерными сетями, прилегающими к ним.

Таким образом, что касается аренды зданий -- как жилых, так и нежилых, сооружений, как наземных, так и подземных -- то при заключении договоров аренды таких объектов применяются специальные правила параграфа 4 главы 58 ГК. Законодатель, однако, распространил эти правила на части зданий и сооружений, подразумевая под этим, по всей видимости, отдельные помещения в нежилых и жилых зданиях. Вопрос, по-моему, спорный.

Однако во избежание признания договоров аренды помещений недействительными либо незаключенными к ним следует применять специальные правила параграфа 4 главы 58 ГК, а именно:

1) соблюдение простой письменной формы сделки в отношении всех договоров аренды зданий, сооружений и помещений;

2) соблюдение нотариальной формы сделки в отношении договоров аренды зданий, сооружений и помещений сроком на один год и более, а также государственная регистрация таких договоров;

3) предоставление права пользования земельным участком, на котором находится здание и сооружение, а также земельным участком, прилегающим к такому зданию или сооружению, в размере, необходимом для достижения цели аренды;

4) включение в арендную плату за пользование земельным участком.

Простая письменная форма договора аренды зданий, сооружений, помещений. Этот раздел посвящен исключительно договорам аренды зданий, иных капитальных сооружений либо их частей, срок действия которых не превышает одного календарного года, то есть составляет не более 365 календарных дней (366 календарных дней -- в високосном году).

Согласно статье 207 ГК, договор считается заключенным в письменной форме, если его содержание зафиксировано в одном или нескольких документах, письмах, телеграммах, которыми обменялись стороны; если воля сторон выражена с помощью электронного, телетайпного или иного технического средства связи.

При этом нарушение простой письменной формы не является основанием для признания договора аренды здания, сооружения, помещения недействительным (часть 1 статьи 218 ГК). В случае отрицания сторонами факта заключения договора либо оспаривания его отдельных положений решение суда не может основываться на показаниях свидетелей, если он был заключен в устной форме.

С другой стороны, согласно части 1 статьи 795 ГК, исчисление срока действия договора аренды начинается с момента передачи здания, сооружения, помещения арендатору на основании соответствующего документа (акта), если иное не установлено договором.

Из статьи 631 ГК следует, что сроком договора является промежуток времени, на протяжении которого стороны могут осуществлять свои права и исполнять обязанности в соответствии с договором. То есть начало срока действия договора -- это, по сути, момент вступления договора в силу. В соответствии с этой же статьей договор вступает в силу с момента его заключения. Статья 638 ГК предусматривает, что договор является заключенным, если стороны в надлежащей форме достигли согласия по всем существенным условиям.

Согласно статье 640 ГК, договор, требующий простой письменной формы, является заключенным с момента получения лицом, направившим предложение заключить договор, ответа о принятии такого предложения. А договор, подлежащий нотариальному заверению либо государственной регистрации, -- с момента заверения либо государственной регистрации, а в случае необходимости и первого, и второго -- с момента государственной регистрации.

Вместе с тем статьей 640 ГК предусмотрено, что в случае необходимости передачи имущества или совершения другого действия договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества либо совершения действия. Такие договоры в теории гражданского права называются реальными договорами.

Исходя из содержания статьи 795 ГК, можно сделать вывод о том, что договор аренды здания, сооружения либо другого капитального строения (их отдельной части) является реальным и вступает в силу с момента передачи такого здания, сооружения либо их части и оформления документа (акта приемки-передачи), который бы это подтверждал.

При несоблюдении простой письменной формы невозможно доказать, что договором предусмотрен иной момент вступления в силу, а не указанная в ГК фактическая передача здания, сооружения, помещения и подписание акта. Таким образом, договор аренды, заключенный без соблюдения простой письменной формы, вступает в силу по общему правилу, предусмотренному статьей 795 ГК, -- с момента подписания акта приемки-передачи здания, сооружения, помещения. Однако, безусловно, странно было бы предполагать, что при несоблюдении простой письменной формы стороны будут составлять письменный акт приемки-передачи помещений. А при отсутствии договора, устанавливающего отличный от определенного в ГК момент вступления его в силу, невозможно ссылаться на то, что стороны по обоюдному согласию решили установить иной момент вступления договора в силу.

Договор аренды здания, сооружения либо помещения, заключенный сроком на один календарный год и более, подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Несоблюдение требований закона о нотариальном удостоверении договора приводит к тому, что договор признается ничтожной сделкой (статья 220 ГК), то есть недействительность установлена законом, и признание его недействительным в суде не требуется (статья 215 ГК).

Недействительность такого договора влечет за собой возврат сторон в состояние, предшествовавшее заключению договора (двусторонняя реституция), а в случае невозможности осуществления реституции -- возмещение стоимости полученного по договору по ценам, существующим в момент такого возмещения.

Общие правила нотариального удостоверения договоров установлены Законом Украины «О нотариате» от 2 сентября 1993 года и Инструкцией о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденной приказом Министерства юстиции Украины от 18 июня 1994 года. Итак, для нотариального удостоверения договора аренды здания, сооружения или помещения потребуются следующие документы:

1. правоустанавливающий документ на здание, сооружение или помещение, зарегистрированный в бюро технической инвентаризации (БТИ) и регистрации прав собственности на объекты недвижимого имущества;

2. выписка из Реестра прав собственности на объекты недвижимого имущества (в народе больше известна как справка-характеристика БТИ);

3. справка об отсутствии налогового залога здания, сооружения или помещения из Государственного реестра залогов движимого имущества (выдается нотариусом и у нотариуса же остается);

4. справка об отсутствии запрета на отчуждение здания, сооружения или помещения из Единого реестра запретов отчуждения объектов недвижимого имущества (выдается нотариусом и у нотариуса же остается);

5. платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины в размере 1% от стоимости договора, а именно -- от арендной платы за весь срок действия договора аренды здания, сооружения либо помещения;

6. документы, подтверждающие юридическую дееспособность сторон договора аренды (для физических лиц -- это паспорт, а для юридических -- устав, учредительный договор и документ, подтверждающий полномочия представителя стороны, непосредственно подписывающего договор, а именно решение о назначении должностного лица либо доверенность).

Таким образом, процедура заключения договоров аренды помещений, как жилых, так и нежилых, сроком от одного года и более может затянуться надолго.

В соответствии со статьей 210 ГК договор аренды здания, сооружения или помещения, заключенный на такой срок, начинает действовать с момента его государственной регистрации, даже если договор был нотариально заверен в соответствии с требованиями статьи 793 ГК. Вместе с тем несоблюдение требований относительно государственной регистрации договоров аренды зданий, сооружений или помещений не влечет за собой их недействительность, поскольку это прямо не предусмотрено ГК Украины.

Во избежание возникновения каких-либо споров в отношении момента возникновения прав и обязанностей у сторон договора аренды здания, сооружения или помещения, заключенного на срок не менее одного календарного года, такой договор следует считать вступившим в силу при соблюдении всех требований ГК: нотариального заверения договора, государственной регистрации, передачи здания, сооружения или помещения и подписания соответствующего акта приемки-передачи.

Пользование земельным участком при заключении договора аренды

Здания и сооружения являются объектами недвижимости, неразрывно связанными с землей и перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения целевого назначения.

Статья 796 ГК устанавливает, что при заключении договора аренды здания, сооружения или помещения арендатору автоматически предоставляется право пользования земельным участком, на котором расположен объект, а также прилегающим к зданию или строению, в размере, необходимом для достижения цели аренды.

Предоставление арендатору права пользования земельным участком обязательно не только для сторон по договору аренды здания, сооружения или помещения, но и для собственника земельного участка, если таким лицом не является арендодатель. Предполагается, что собственник земельного участка согласен на предоставление арендатору права пользования земельным участком, если иное не установлено договором арендодателя с собственником земельного участка.

Правоотношения пользования земельными участками регулируются на основании параграфа 3 главы 58 ГК, ЗК Украины, Закона Украины «Об аренде земли» от 6 января 1998 года (в редакции от 2 октября 2003 года), других актов земельного законодательства.

Исходя из того, какие права относительно земельного участка имеются у арендодателя, право арендатора на земельный участок может быть оформлено следующим образом:

1) если арендодатель -- собственник земельного участка, он обязан заключить с арендатором договор аренды земельного участка;

2) если арендодатель -- постоянный пользователь земельного участка, собственник участка обязан заключить с арендатором договор аренды;

3) если арендодатель -- арендатор земельного участка, он обязан заключить с арендатором здания или сооружения договор субаренды земельного участка при условии, что целевое назначение земельного участка не изменится.

Согласно статье 797 ЗК Украины, арендная плата за пользование зданием или сооружением включает в себя плату за пользование земельным участком. Однако возможность применения этой нормы на практике вызывает некоторые сомнения. Пользование земельным участком может осуществляться лишь на основании соответствующего договора аренды участка. Арендная плата является существенным условием договора аренды земельного участка в соответствии с Законом Украины «Об аренде земли» и уплачивается на основании такого договора. Поэтому ее дублирование в договоре аренды здания или сооружения приведет к безосновательному обогащению арендодателя здания или сооружения.

Заключение

В заключении хотелось бы зказать, что значение договора аренды нельзя переоценить. Это один из классических видов договоров, чья история насчитывает многие тысячелетия, на протяжении которых они в основных своих чертах не изменинлись. Договор аренды - самосовершенствующийся механизм. Еще в 1989 году исследователи этого договора отмечали, что аренда, как механизм хозяйствования должна совершенствоваться. Аренда играет огромную роль в имущественных правоотношениях между хозяйствующими субъектами, а также в развитии экономики нашей страны и расширения сферы деятельности предпринимателей, прежде всего как способ минимизации предпринимательского риска и возможности получения дохода от вложений средств.

Список используемой литературы

1. Гражданский Кодекс Украины от 01.01.2004 г

2. Тихомиров Ю.А. Публичное право. М.: БЕК, 1995.

3. Басин Ю.А. Некоторые существенные особенности аренды государственного имущества // Сов. Гос-во и право. 1990. №5; Мартемьянов В.С. Хозяйственное право. Том 2. Общие положения. Курс лекций. М., 1994.

4. Раянов Ф.М. Правовая концепция аренды и практика АПК // Сов. Гос-во и право. 1989. №3.

5. Крассов О.И. Право лесопользования в СССР. М., 1990.

6. Шульга М.В. Актуальные правовые проблемы земельных отношений в современных условиях. - Харьков: Фирма «Консум». 1998.

7. Письмо Высшего арбитражного суда Украины от 14 января 1999 года О законе Украины "Об аренде земли".

8. Васильев Н. М. Лизинг: организация, нормативно - правовая основа,

развитие. К. Изд-во Дека, 2003 г.

9. Кабатова Е. В. Лизинг: понятие, правовое регулирование, международная унификация. К. Наука, 1999 г.

Размещено на Allbest.ru

...