Право землекористування

Размещено на http://www.allbest.ru/

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА АДМІНІСТРАЦІЯ УКРАЇНИ

НАЦІОНАЛЬНИЙ УНІВЕРСИТЕТ ДЕРЖАВНОЇ ПОДАТКОВОЇ СЛУЖБИ УКРАЇНИ

ЮРИДИЧНИЙ ФАКУЛЬТЕТ

РОБОЧИЙ ПЛАН

проведення лекційного заняття з навчальної дисципліни

«Земельне та аграрне право»

ТЕМА 1.4. Право землекористування

м. Ірпінь-2011

Мета заняття: Ознайомити з поняттям права землекористування, її видами права та характеристиками, особливостями права постійного, орендного землекористування та загальними характеристиками земельного сервітуту

Виховна мета: виховувати у студентів почуття відповідальності за свою професійну підготовку

Місце проведення заняття: аудиторія №

Обсяг часу: 2 години

Розглянуто і схвалено на засіданні кафедри господарсько-правових дисциплін

Протокол № 1 від «31» серпня 2010 р.

Зміст вступного слова

Право землекористування становить забезпечену і гарантовану державою правову можливість конкретної особи володіти, користуватись і в певних випадках розпоряджатися наданою земельною ділянкою в межах, встановлених законодавством.

Суб'єктами права землекористування є юридичні і фізичні особи, які у визначеному законом порядку набули право користування земельною ділянкою для відповідних цілей і мають у зв'язку з цим певні права та обов'язки.

Згідно зі ст. 7 Земельного кодексу України (далі -- ЗК України) земля надається в користування громадянам України, сільськогосподарським і несільськогосподарським підприємствам і організаціям незалежно від форми власності, на якій вони створені. Наведений перелік суб'єктів не є вичерпним. У випадках, передбачених законодавством, земля може надаватися в користування й іншим суб'єктам. Так, ст. 8 ЗК України називає потенційними землекористувачами-орендарями, наприклад, іноземців і осіб без громадянства. Серед несільськогосподарських підприємств і організацій закон вказує громадські об'єднання, релігійні організації, кооперативи, спільні підприємства, міжнародні об'єднання і організації з участю українських, іноземних юридичних осіб і громадян, підприємства, що повністю належать іноземним інвесторам, а також іноземні держави, промислові, транспортні підприємства тощо.

Правовий статус деяких суб'єктів землекористування характеризується певними особливостями. Наприклад, Закон України «Про оренду землі» серед суб'єктів, які можуть використовувати землю на умовах оренди, називає органи державної виконавчої влади як самостійні юридичні особи. У даному разі має місце поєднання в одній особі користувача і державного органу, який управляє землею.

План

1. Поняття права землекористування

2. Види права землекористування, їх характеристика

3. Особливості права постійного землекористування

4. Право орендного землекористування

5. Загальна характеристика земельного сервітуту

Література

1. Поняття права землекористування

Постановою Верховної Ради України від 18 грудня 1990 р. «Про земельну реформу» започаткована земельна реформа, згідно якої всі землі УРСР з 15 березня 1991 р. оголошувалися об'єктом земельної реформи.

Одночасно (18 грудня 1990 р.) Верховною Радою УРСР прийнятий Земельний кодекс, який містив багато положень, завдяки яким став можливим перехід від командно-адміністративних до ринкових відносин. Зазначеним Кодексом було зафіксовано існування права на землю у формі довічного успадкованого володіння, постійного володіння, а також постійного і тимчасового користування.

Перехід до ринкових умов господарювання в процесі здійснення земельної реформи суттєво вплинуло на сферу землекористування. Проблема земельних правовідносин, залишаючись актуальною останніми роками, саме зараз, в умовах ринкових перетворень, ще більш загострилась, досягнувши апогею.

Як і раніше, питання землекористування залишається найвагомішим чинником суперечок, судових процесів, а подекуди і прямих протистоянь. Це викликано, з одного боку, недосконалістю окремих норм національного законодавства, з другого - корисливою зацікавленістю, а нерідко і зловживаннями державних чиновників різного рівня.

Традиційно земля використовується для задоволення найрізноманітніших потреб суспільства шляхом вилучення її корисних властивостей. Всі ці властивості зведені у три основні групи, це - поєднання особливостей використання землі як територіального базису, природного ресурсу і основного засобу виробництва, що знайшло своє закріплення у статті 5 Земельного кодексу України, у вигляді основного принципу земельного законодавства.

Право землекористування - це сукупність юридичних норм та інших правових засобів щодо вилучення корисних властивостей землі з метою задоволення багатогранних матеріальних, економічних, соціальних, естетичних та інших потреб.

Основними принципами права землекористування є:

- походження його від інституту права власності на землю;

- використання земельних ділянок за основним цільовим призначенням;

- раціонального використання та ефективної охорони земельних ресурсів;

- забезпечення вимог екологічної безпеки при здійсненні використання земель.

2. Види права землекористування, їх характеристика

землекористування оренда догорів сервітут

За юридичними підставами виникнення в теорії земельного права розрізняють право загального та спеціального землекористування.

Право загального землекористування є комплексним міжгалузевим інститутом, що регламентує права та обов'язки, межі і порядок вільного, без закріплення за конкретними суб'єктами і отримання дозволів, безоплатного, рівноправного використання земель як необхідної умови, джерела, засобу і місця забезпечення життєдіяльності людини для задоволення пізнавальних, естетичних, освітніх, наукових, рекреаційних, оздоровчих, туристичних, комунікативних (шляхи сполучення) та інших потреб, гарантує можливість вимагати від держави, всіх юридичних та фізичних осіб виконання обов'язків у сфері цільового використання, відтворення та охорони земель, щодо яких реалізується відповідне право.

Право загального землекористування, крім того, невід'ємно пов'язане з екологічним правом громадян на безпечне для життя і здоров'я навколишнє природне середовище, що гарантується громадянам Конституцією України.

Права спеціального землекористування - це засноване на договорі чи законі право володіння і користування земельною ділянкою для визначеної мети, яка зареєстрована у земельно-кадастровій документації і надана у користування за спеціальним дозволом у встановленому законом порядку, за що користувач зобов'язаний вносити плату.

При передачі земельної ділянки у спеціальне користування відбувається перехід частини правомочностей власника ділянки до землекористувача, а саме -- право володіння і право користування земельною ділянкою. Тому право спеціального землекористування характеризується такими ознаками, як володіння і користування земельною ділянкою, що знайшло законодавче закріплення у статтях 92, 93 ЗК України.

Право спеціального землекористування класифікується за строками на:

- право простійного землекористування (землями державної і комунальної власності);

- право тимчасового землекористування.

Тимчасове землекористування передбачає використання змель за договором оренди, земельного сервітуту, емфітевзису і суперфіцію.

Під об'єктами права розуміють матеріальні і нематеріальні блага, з приводу яких суб'єкти вступають у правовідносини, здійснюють свої суб'єктивні юридичні права і суб'єктивні юридичні обов'язки.

Не залежно від виду права землекористування загальним об'єктом його є земля.

Відповідно до статті 79 ЗК України, безпосереднім об'єктом права землекористування є:

- земельна ділянка, якою є частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.

- частина земельної ділянки під якою слід розуміти виділену із земельної ділянки її частину, яка відокремлена межами, встановлене конкретне місце її розташування, що виділяється для конкретних потреб і з приводу якої можливо виникнення суспільних правовідносин. Відповідно до статті 8 Закону України «Про оренду землі», у суборенду може передаватися орендарем не лише орендована земельна ділянка, але і її частина.

Не належить до об'єкта права землекористування право на земельну частку (пай), яким є виділені єдиним масивом земельні ділянки групі власників, які звернулися із заявами про відведення земельних ділянок в натурі, з метою спільного використання або надання цих ділянок в оренду, що раніше належали на праві користування колективним сільськогосподарським підприємствам.

У наказі Державного комітету України по земельних ресурсах № 5 від 17 січня 2000 року «Про затвердження форми Типового договору оренди земельної частки» (паю) мова йде про земельну частку (пай), як об'єкт орендних земельних відносин. Однак, наказом відразу зазначено, що частка (пай) визначається в умовних кадастрових гектарах, яка розміщена в межах земельної ділянки, виділеної в натурі єдиним масивом. Таким чином, земельною часткою (паєм), що може бути об'єктом права землекористування, є земельна ділянка, яка розміщена в межах земельної ділянки, що виділена в натурі єдиним масивом. Тому право на земельну частку (пай) не є правом ні по володінню, ні по користуванню землею, так як таким об'єктом є земельна ділянка єдиним масивом.

Суб'єктами правовідносин (в широкому розумінні) є індивідуальні чи колективні суб'єкти права, які використовують свою правосуб'єктність у конкретних правовідносинах, виступаючи реалізаторами суб'єктивних юридичних прав і обов'язків, повноважень і юридичної відповідальності.

Суб'єктами права землекористування слід визнати суб'єктів (фізичних осіб, колективні суб'єкти, соціальні спільноти та інших суб'єктів), що мають право надавати у користування та користуватись земельними ділянками відповідно до закону.

Суб'єктом права загального землекористування визнається, в першу чергу, громадянин, що здатен самостійно здійснювати свої права, а також нести відповідальність за порушення порядку реалізації права загального землекористування.

Суб'єктами права спеціального землекористування є районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України в межах повноважень, визначених законом; сільські, селищні, міські, районні та обласні ради, Верховна Рада Автономної Республіки Крим у межах повноважень, визначених законом; громадяни і юридичні особи України, іноземці та особи без громадянства, іноземні юридичні особи, міжнародні об'єднання та організації, а також іноземні держави, які у встановленому законом порядку набули цього права для досягнення відповідних цілей і мають у зв'язку з цим певні земельні права і обов'язки.

Фізичні та юридичні особи, як суб'єкти права спеціального землекористування, мають бути наділені правосуб'єктністю (яка складається із правоздатності, дієздатності та деліктоздатності), що являє собою передбачену нормами права здатність (можливість) бути учасником правовідносин та нести відповідальність. А державні органи крім правосуб'єктності, як юридичні особи, повинні мати спеціальну компетенцію.

Майже усі вчені у галузі земельного права, серед яких О.О. Погрібний, В.І. Курило, А.П. Гетьман та ін., ведучи мову про суб'єкти права землекористування, зводять їх до кола землекористувачів і лише характеризуючи орендне землекористування зазначають дві сторони цих правовідносин (орендодавця і орендаря). Однак, існування правовідносин передбачає наявність, як мінімум, двох суб'єктів. Тому і у відносинах права землекористування повинно бути наявним не менше двох сторін - суб'єкта, який надає земельну ділянку у користування та землекористувача.

Стороною, яка надає у користування земельну ділянку може бути або її власник, або орендар. Зокрема, власником земель державної власності є держава, яка реалізує свої повноваження через Кабінет Міністрів України (стаття 13 ЗК України), Раду міністрів Автономної республіки Крим (стаття 16 ЗК України), місцеві державні адміністрації (стаття 17 ЗК України); власниками земель комунальної власності є територіальні громади сіл, селищ, міст, які реалізують повноваження власника безпосередньо або через органи місцевого самоврядування (пункт «б» статті 80 ЗК України); а також громадяни та юридичні особи - на землі приватної власності (пункт «а» статті 80 ЗК України). Саме ці суб'єкти можуть виступати однією стороною у відносинах права землекористування.

Другою стороною відносин права землекористування є землекористувачі. У свою чергу поняття «землекористувачі» у вітчизняному законодавстві не визначено, але визначені їх права та обов'язки (стаття 95 ЗК України).

Законодавчо чітко розмежовуються суб'єкти права постійного і тимчасового землекористування. Так, відповідно до частини 2 статті 92 ЗК України, право постійного користування земельною ділянкою із земель державної та комунальної власності можуть набувати лише державні та комунальні підприємства, установи та організації. Тимчасове землекористування здійснюється, як правило, на основі договору оренди. Коло суб'єктів орендних правовідносин є набагато ширшим від кола суб'єктів права простійного землекористування, так як суб'єктами орендних відносин можуть бути і суб'єкти, які є суб'єктами права постійного землекористування.

3. Особливості право постійного землекористування

Інститут постійного користування землею у новітній історії нашої держави вченими прийнято вважати пережитком радянської соціалістичної системи, яким успадкована ціла низка елементів. Радянський спосіб господарювання передбачав монополію державної власності на землю, постійне користування було єдиною можливою формою стабільних відносин між землекористувачем та державою. У тому чи іншому вигляді постійне користування закріплювалось практично всіма кодифікованими нормативними актами радянських часів.

За нині діючим земельним законодавством (стаття 122 ЗК України) до суб'єктів, що мають право надавати земельні ділянки державної та комунальної власності у постійне користування належать:

- районні державні адміністрації на їх території із земель державної власності юридичним особам у межах сіл, селищ, міст районного значення для всіх потреб та за межами населених пунктів для: сільськогосподарського використання; ведення лісового і водного господарства, крім випадків, коли це складає повноваження Кабінету Міністрів України; будівництва об'єктів, пов'язаних з обслуговуванням жителів територіальної громади району (шкіл, закладів культури, лікарень, підприємств торгівлі тощо);

- обласні державні адміністрації та Рада міністрів Автономної Республіки Крим на їх території із земель державної власності юридичним особам у межах міст обласного значення та за межами населених пунктів для всіх потреб, крім випадків, коли це складає повноваження районних державних адміністрацій та Кабінету Міністрів України;

- Київська та Севастопольська міські державні адміністрації із земель державної власності юридичним особам у межах їх територій для всіх потреб, крім випадків, коли це складає повноваження Кабінету Міністрів України;

- Кабінет Міністрів України надає у постійне користування юридичним особам із земель державної власності особливо цінні земельні ділянки, що перелічені у статті 150 Земельного кодексу України (чорноземи нееродовані несолонцюваті на лесових породах; лучно-чорноземні незасолені несолонцюваті суглинкові ґрунти; темно-сірі опідзолені та чорноземи опідзолені на лесах і глеюваті; бурі гірсько-лісові та дерновобуроземні глибокі і середньоглибокі; дерново-підзолисті суглинкові ґрунти; торфовища з глибиною залягання торфу більше одного метра і осушені незалежно від глибини; коричневі ґрунти Південного узбережжя Криму; дернові глибокі ґрунти Закарпаття; землі дослідних полів науково-дослідних установ і навчальних закладів; землі природно-заповідного фонду; землі історико-культурного призначення).

Варто зазначити, що визначення компетенції органів виконавчої влади та місцевого самоврядування з цього приводу треба сприймати з урахуванням пункту 12 Перехідних положень Земельного кодексу. Згідно цим пунктом до розмежування земель державної і комунальної власності повноваження щодо розпорядження землями в межах населених пунктів, крім земель, переданих у приватну власність, здійснюють відповідні сільські, селищні, міські ради, а за межами населених пунктів -- відповідні органи виконавчої влади, що також знайшло свій подальший розвиток у ЗУ «Про розмежування земель державної та комунальної власності».

Права постійного користування земельними ділянками із земель державної та комунальної власності набувають:

а) підприємства, установи та організації, що належать до державної та комунальної власності.

б) громадські організації інвалідів України, їх підприємства (об'єднання), установи та організації (стаття 92 ЗК України).

Основною особливістю відносин постійного землекористування є те, що вони будуються між сторонами за допомогою адміністративно-правових засобів та прийомів, що виражаються у виконавчій і розпорядчій діяльності публічних органів, при яких права та обов'язки їх є чітко регламентованими. При цьому одна із сторін, якою є орган публічної влади (виконавчої влади чи місцевого самоврядування), виконує орназаційно-розпорядчі і адміністративно-господарські функції, що покладені на неї державою.

В той же час, виникає ряд запитань щодо прав фізичних та юридичних осіб приватного права, як постійних землекористувачів.

Прийняття 25 жовтня 2001 року нової редакції ЗК України потягло за собою ряд запитань з боку осіб, які отримали до цього часу земельні ділянки у постійне користування відповідно до норм попередньої редакції Земельного кодексу України. Такі запитання виникли у зв'язку із закріпленням у пункті 6 розділу X «Перехідні положення» норми за якою громадяни та юридичні особи, які мають у постійному користуванні земельні ділянки, але за цим Кодексом не можуть мати їх на такому праві, повинні були до 1 січня 2008 року переоформити у встановленому порядку право власності або право оренди на них. Однак, на підставі Рішення Конституційного Суду № 5-рп/2005 положення пункту 6 розділу X втратило чинність, як таке, що не відповідає Конституції України в частині зобов'язання переоформити право постійного користування земельною ділянкою на право власності або право оренди без відповідного законодавчого, організаційного та фінансового забезпечення.

Подібним чином, хоча, із більшим ступенем конкретизації, урегульоване питання щодо набутого громадянином до введення в дію Земельного кодексу Російської Федерації 28 вересня 2001 року, права постійного землекористування землями державної чи комунальної власності. Зокрема, так як і в Україні, право постійного (безстрокового) користування земельними ділянками, що знаходяться в державній чи комунальній власності, яке виникло у громадян чи юридичних осіб до введення в дію цього Кодексу, зберігається. Громадяни чи юридичні особи, які володіють земельними ділянками на праві постійного користування, не мають права розпоряджатися ними, але мають право одноразово безоплатно придбати їх у власність, хоча слід зазначити, що законодавством не встановлено чітких гарантій зміни громадянами юридичного титулу права постійного користування земельною ділянкою на право власності чи право оренди. При цьому стягнення додаткових грошових коштів, крім зборів, встановлених федеральними законами, не допускається. В той же час, статтею 21 передбачено, що право пожиттєвого успадковуваного володіння земельною ділянкою, що перебуває у державній чи комунальній власності, набуте громадянином до введення в дію даного Кодексу, зберігається. Не допускається надання земельних ділянок громадянам на праві пожиттєвого успадковуваного володіння після введення в дію даного Кодексу.

Найменше відійшов від радянського механізму регулювання відносин права землекористування законодавець Республіки Білорусь, закріпивши статтею 10 Земельного кодексу Республіки Білорусь право своїх громадян на пожиттєве успадковуване володіння земельними ділянками.

Таким чином, громадяни та юридичні особи України, які оформили право постійного землекористування відповідно до норм попередньої редакції Земельного кодексу України теж належать до кола постійних землекористувачів. В той же час варто наголосити, що відповідно до чинного законодавства, дане право не може успадковуватися. В результаті цього, після смерті постійного землекористувача, органи державної влади чи органи місцевого самоврядування можуть надати таку земельну ділянку іншому землекористувачу, або передати іншому суб'єкту у власність. При цьому законодавством не передбачена можливість спадкоємців претендувати на першочергове отримання такої земельної ділянки у власність чи у користування.

Хоча такий підхід законодавця до права постійного землекористування фізичними і юридичними особами приватного права можна, в деякій мірі, розглядати як обмеження їх права, однак, внесення змін до ЗК України щодо надання можливості спадкоємцям успадковувати або відчужувати це право, буде гальмувати перехід до ринкових відносин. Тому, на наш погляд, більш доцільними були б такі дії органів публічної влади, які б спрямовувалися на проведення роз'яснювальної роботи серед даної категорії осіб щодо необхідності переоформлення даного права на право власності.

Отже, позитивом Земельного кодексу України від 2001 рокує є те, що його норми дають можливість громадянам переоформлення набутого права постійного користування на право власності на землю. При оформленні права власності постійні землекористувачі, наділені правами по володінню і користуванню земельною ділянкою, набувають ще й правомочність розпорядження нею. Переоформлення права постійного землекористування на право оренди, на наш погляд, є погіршенням прав землекористувачів, так як безстрокове володіння і користування земельною ділянкою буде обмеженим строком (короткостроковою чи довгостроковою орендою).

Існує певна проблема щодо права користування земельними ділянками некомерційними недержавними та некомунальними суб'єктами, що виконують у суспільстві певну соціальну функцію (релігійні, благодійні, громадські організації, громадські установи культури та мистецтва, товариства сліпих, глухих тощо). Зокрема, Земельним кодексом України такі організації не включені до кола постійних землекористувачів. Безоплатне надання земельних ділянок у власність таким суб'єктам законом теж не передбачено. Викупити ж земельні ділянки такими некомерційними організаціями теж не видається можливим. В результаті цього такі організації змушені оформляти землю у оренду і сплачувати орендну плату, пільги зі сплати якої законодавством не передбачені. В той же час, пунктами 4, 5 статті 12 Закону України «Про плату за землю» такі організації звільнені від сплати земельного податку. Виходячи з цього, видається цілком слушним, що такі організації домагаються, щоб законодавчим органом були внесені зміни до статті 92 ЗК України і вітчизняні заклади культури, науки, освіти, охорони здоров'я, соціального забезпечення, фізичної культури та спорту, спортивні споруди, що використовуються ними за цільовим призначенням (у тому числі студентські бази, табори відпочинку та структурні підрозділи вищого навчального закладу, які забезпечують діяльність цього закладу, а також зареєстровані релігійні та благодійні організації, що не займаються підприємницькою діяльністю) набули права отримати земельні ділянки у постійне користування.

Відповідно до пункту 1 статті 92 ЗК України об'єктом права постійного землекористування є земельна ділянка чи її частина, право на яку може набуватися за рахунок земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності. Перелік таких земельних ділянок чітко не визначений, хоча в першу чергу, до таких належать земельні ділянки, що зазначені у статтях 83 та 84 Земельного кодексу України.

Постійні землекористувачі, як і землевласники, сплачують земельний податок, розмір якого визначається відповідно до чинного законодавства, на відміну від договірного характеру орендної плати. В той же час, не завершений процес розмежування земель державної та комунальної власності, не дає змоги визначитись із власниками земель і забезпечити сплату ними земельного податку та перерахування цих коштів до Державного бюджету України. Саме тому держава в особі уповноважених нею органів (Держкомзему) повинна забезпечити неухильне виконання органами місцевого самоврядування вимог Земельного кодексу України щодо встановлення меж адміністративно-територіальних утворень. З цією метою в місцевих бюджетах слід передбачити фінансування заходів земельної реформи, що забезпечить місцевим громадам додаткові джерела дохідної частини їх бюджетів.

4. Право орендного землекористування

Правові засади оренди земель беруть свій початок із римського цивільного (приватного) права. Так, О.В. Назаренко, досліджуючи ґенезу орендних відносин встановив, що ще у 111 році до н.е. згідно Аграрного закону великі площі землі здавалися в оренду багатим наймачам за досить високу орендну плату, яка повинна була бути внесена своєчасно.

Оренда землі в Україні відновилася після 70-річної перерви, коли був прийнятий у жовтні 1998 року Закон України «Про оренду землі». Могутній імпульс цьому процесу надало паювання земель недержавних сільськогосподарських підприємств та створення системи господарств ринкового типу.

Земельні орендні відносини в Україні регулюються Земельним кодексом України, ЗУ «Про оренду землі», Цивільним кодексом України, Господарським кодексом України, іншими законами України, постановами Кабінету Міністрів України з цього питання (напр.: «Про порядок державної реєстрації договорів оренди землі» від 25 грудня 1998 р.), Наказами Державного комітету із земельних ресурсів України (напр.: Типовий договір оренди земельної частки (паю), затверджений наказом Держкомзему від 17 січня 2000 р. із змінами) та ін., а також договорами оренди землі.

Частиною 1 статті 93 Земельного кодексу України та статтею 1 ЗУ «Про оренду землі» визначено, що право оренди земельної ділянки це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Суб'єктами орендних відносин є орендодавець і орендар.

Передати землю в оренду може тільки її власник. Саме він у відносинах оренди землі він виступає орендодавцем.

Орендодавцями, відповідно до статті 4 ЗУ «Про оренду землі» є:

- земельних ділянок, що перебувають у державній власності - районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України в межах повноважень, визначених законом;

- земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності - сільські, селищні, міські ради в межах повноважень, визначених законом;

- земельних ділянок, що перебувають у спільній власності територіальних громад - районні, обласні ради та Верховна Рада Автономної Республіки Крим у межах повноважень, визначених законом;

- земельних ділянок приватної власності - громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи.

У той же час, у переліку суб'єктів орендних відносин, закріплених у статті 4 ЗУ «Про оренду землі» не визначені іноземні громадяни, іноземні юридичні особи та не включені до цього переліку особи без громадянства. Однак, особи без громадянства, згідно зі статтею 81 ЗК України, можуть бути власниками земель приватної власності на території України. А із положень статті 4 ЗУ «Про оренду землі» випливає, що особи без громадянства не можуть виступати орендодавцями земельних ділянок. Виходячи з цього є потреба, щоб до переліку орендодавців, зазначених у абзаці 1 статті 4 ЗУ «Про оренду землі» були включені також особи без громадянства.

Орендодавець своє право власності на земельну ділянку засвідчує державним актом про право приватної власності на землю. Цей документ остаточно закріплює за особою право приватної власності на земельну ділянку, визначає її розмір, місцеположення та межі. Маючи такий державний акт, власник землі може передати землю в оренду, не змінюючи цільового призначення ділянки.

Право комунальної і державної власності на землю посвідчується також державним актом (стаття 14 ЗУ «Про розмежування земель державної та комунальної власності»). В той же час, так як досі ще завершено розмежування цих земель, то згідно з пунктом 12 розділу Х Перехідних положень ЗК України до розмежування земель державної і комунальної власності повноваження щодо розпорядження землями в межах населених пунктів, крім земель переданих у приватну власність, здійснюють відповідні сільські, селищні, міські ради, а за межами населених пунктів - відповідні органи виконавчої влади, як визначено ЗК України і роз'яснено листом Державного комітету України по земельних ресурсах № 14-22-6/1106 від 25 лютого 2002 року.

Орендарями, тобто особами, що беруть в оренду земельні ділянки (відповідно до статті5 ЗУ «Про оренду землі») є:

а) районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України в межах повноважень, визначених законом;

б) сільські, селищні, міські, районні та обласні ради, Верховна Рада Автономної Республіки Крим у межах повноважень, визначених законом;

в) громадяни і юридичні особи України, іноземці та особи без громадянства, іноземні юридичні особи, міжнародні об'єднання та організації, а також іноземні держави.

В ролі орендарів виступають, здебільшого, юридичні і фізичні особи. Якщо йдеться про оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, то варто пам'ятати таку вимогу законодавства: юридичні особи можуть бути орендарями лише за умови, що в їхніх установчих документах передбачено провадження цього виду діяльності. А фізичні особи мають право орендувати землю в тому разі, якщо здобули відповідну кваліфікацію або досвід роботи в сільському господарстві.

Об'єктами оренди землі (стаття 3 ЗУ «Про оренду землі») є земельні ділянки або їх частини, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності, при цьому земельна ділянка може передаватися в оренду разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них.

Відповідно до статті 79 ЗК України, земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.

В той же час, нині об'єктом оренди також є земельна частка (пай). Форма типового договору затверджена наказом Державного комітету по земельних ресурсах України № 5 від 17січня 2000 року. Земельна частка (пай) визначається в умовних кадастрових гектарах, що розміщена в межах земельної ділянки, виділеної в натурі єдиним масивом. Це тимчасовий об'єкт орендних відносин, який припинить своє існування після завершення процесу розпаювання земель. Право на земельну частку (пай) підтверджується сертифікатом на право отримання земельної частки (паю). При цьому, сертифікати є дійсними до виділення власникам земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості) та видачі їм державних актів на право власності на землю.

Юридичною підставою для передачі в оренду земельних часток (паїв) став Указ Президента України «Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки» від 3 грудня 1999 року. Запроваджувалося обов'язкове укладання підприємствами, установами, організаціями, які використовують землю для сільськогосподарських потреб, договорів оренди земельної частки (паю), майнового паю з власниками цих часток (паїв) з виплатою орендної плати у натуральній або грошовій формах. При цьому право володіти, користуватися та розпоряджатися зазначеною часткою, має бути засвідчено сертифікатом про право на земельну частку (пай), який є правовстановлюючим документом. В результаті таких заходів, вжитих Президентом України, лише за півтора року власниками земельних часток (паїв) передано в оренду 22,4 млн. гектарів земель, орендна плата за які у 2000 році перевищила 1,6 млрд. гривень Однак, Основними напрямами земельної реформи в Україні на 2001-2005 роки, схваленої Указом Президента України від 30 травня 2001 року № 372/2001, зазначалося, що позитивні досягнення у здійсненні земельної реформи ще не привели до радикального і ефективного оновлення сільськогосподарського виробництва, пожвавлення інвестиційних процесів в інших галузях виробництва, підвищення добробуту населення.

В той же час, Судовою палатою у цивільних справах Верховного Суду України «Практика розгляду судами земельних спорів» встановлено, що конкретна земельна ділянка, право на яку підтверджується державним актом на право власності на землю, так і земельна частка (пай), право на яку підтверджено сертифікатом, є предметом договору між орендодавцем та орендарем. При цьому, власник земельного паю, який вирішив передати його в оренду, спершу має отримати свій земельний пай у натурі (цей факт засвідчує державний акт на право приватної власності на землю). Відтак власник земельної ділянки може укласти письмовий договір з особою-орендарем.

Передача в оренду земельних ділянок здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Законодавчо визначено (стаття 13 ЗУ «Про оренду землі»), що договір оренди земельної ділянки - це договір за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

За юридичною природою договір оренди землі є різновидом договору майнового найму (глава 58 ЦК України).

Договір оренди землі укладають у письмовій формі. Така угода набуває чинності після того, як сторони за взаємною згодою визначили всі істотні умови договору, підписали його. Реєстрація договору оренди земельної ділянки здійснюється відповідно до Постанови Кабінету Міністрів України «Про затвердження Порядку державної реєстрації договорів оренди землі» № 2073 від 25 грудня 1998 р. виконавчими комітетами сільської, селищної та міської ради, або обласною, Київською чи Севастопольською міськими державними адміністраціями за місцем розташування земельної ділянки, а забезпечення реєстрації договорів оренди покладається на відповідні державні органи земельних ресурсів. Реєстрація договору оренди земельної частки (паю) - відповідно до Постанови Кабінету Міністрів України від 24 січня 2000 р. № 119 «Про затвердження Порядку реєстрації договорів оренди земельної частки (паю)», здійснюють виконавчі комітети сільської, селищної та міської ради місцем розташування земельної частки (паю).

За бажанням сторони можуть засвідчити договір оренди землі у нотаріуса за місцезнаходженням земельної ділянки, відповідно до статті 14 ЗУ «Про оренду землі».

Для державної реєстрації договору оренди до місцевої ради подають такі документи:

* заяву про державну реєстрацію договору оренди землі;

* договір оренди (3 примірники);

* план (схему) земельної ділянки;

* копію державного акта на право власності на землю;

* довідку про грошову оцінку землі, яку видав районний відділ земельних ресурсів.

Крім зазначених документів до заяви додаються:

* акт перенесення меж земельної ділянки, яка надається в оренду, на місцевості у разі не визначення їх в натурі;

* проект відведення земельної ділянки - у разі надання її в оренду із зміною цільового призначення.

Щоб уникнути можливих неприємностей та непорозумінь під час передачі або отримання в оренду земельної ділянки, в договорі оренди належить чітко визначити питання, які, згідно із законодавством (статтею 15), є істотними умовами такого договору, а саме:

· об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки);

· строк дії договору оренди;

· орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату;

· умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду;

· умови збереження стану об'єкта оренди;

· умови і строки передачі земельної ділянки орендарю;

· умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;

· існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки;

· визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини;

· відповідальність сторін;

· умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

Відсутність хоча б однієї з перелічених умов є підставою для відмови в державній реєстрації цього документу, а також для визнання його недійсним. В договорі оренди сторони мають право вказати й інші умови (якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди). Умови договору оренди земельної ділянки не мають суперечити законам України.

При укладенні договору оренди сторонам слід виходити з того, що оренда земельної частки (паю) та оренда земельної ділянки - це зовсім різні (за предметом) якісні відносини. При цьому більш юридично захищеними є той орендодавець та орендар, які уклали договір оренди земельної ділянки, а не частки (паю).

Важливим положенням договорів оренди земельних ділянок чи земельних часток (паїв) є термін оренди. Закон України «Про оренду землі» передбачає, що це питання сторони узгоджують між собою. Тут діє тільки одне обмеження: такий термін не може перевищувати 50 років. Якщо період оренди є надто малим, то орендар не завжди буде зацікавлений у дбайливому використанні землі. Натомість тривалий термін оренди землі може не відповідати інтересам орендодавця. За нинішніх умов найчастіше договір оренди укладають на 3-6 років. Практика свідчить, що такий термін влаштовує і власників землі, і орендарів. В той же час, при короткостроковій оренді земель економічно невигідно вкладати додаткові кошти для поліпшення ґрунтової родючості, захисту ґрунті від ерозійних процесів, проведення культуртехнічних робіт.

Однією із важливих умов, що регулює орендні земельні відносини, є орендна плата за землю. Об'єктивний критерій визначення її розміру - це грошова оцінка земель, оскільки вона ґрунтується на всебічній характеристиці землі як основного засобу виробництва. Її розмір повинен перевищувати розмір плати за землю, так як власник землі - орендодавець завжди ставить за мету мати прибуток від зданої в оренду землі.

Підставою для сплати орендної плати є договір оренди земельної ділянки чи земельної частки (паю). Абзацом 1 статті 14 ЗУ «Про плату за землю» визначено, що платники земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної чи комунальної власності самостійно обчислюють суму земельного податку та орендної плати станом на 1 січня і до 1 лютого поточного року подають органу державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки декларацію на поточний рік. Абзацом 3 цієї ж статті визначається, що нарахування громадянам сум земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної чи комунальної власності проводиться органом державної податкової служби, який видає платникові до 15 липня поточного року платіжне повідомлення про внесення платежу.

В той же час повноваження органів публічної влади, які наділені правом передачі земель державної і комунальної власності в оренду, визначені законом або підзаконними правовими актами (наприклад, діяльність органів місцевого самоврядування регламентована, перш за все, ЗУ «Про місцеве самоврядування в Україні», діяльність органів виконавчої влади на місцях - ЗУ «Про місцеві державні адміністрації»). Надання вказаним органам можливості диспозитивної поведінки при укладенні договорів оренди може призвести до зловживань у даній сфері суспільних відносин. Тому, наявність адміністративно-правових методів при справлянні орендної плати за користування землями державної і комунальної власності, на даному етапі є цілком виправданим.

Такий імперативний підхід до встановлення орендної плати є притаманним і іншим країнам. Зокрема, у Франції, Португалії, Нідерландах і Бельгії законом введені регулятивні або адміністративні механізми (здебільшого на основі грошової оцінки потенційного врожаю, але без врахування поточних цін на сільськогосподарську продукцію). Хоча, в той же час, у інших країнах, серед яких Великобританія, Ірландія і Люксембург, орендар і землевласник вільно домовляються про розмір орендної плати. У Німеччині та Іспанії закон передбачає встановлення урядом прийнятної і справедливої орендної плати. В цих країнах розмір орендної плати складає приблизно 1-3 % ціни землі. Це досить низький показник віддачі на капітал.

Орендна плата за землю в розвинутих країнах світу висока, зокрема, у США - до 10 % її ринкової вартості, або в середньому 350-400 доларів за 1 гектар; в Канаді на оплату оренди витрачається 40-50 % вирощеного врожаю, у Франції - його третина.

Орендна плата в Україні за оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення, земельних часток (паїв) встановлюється ЗУ «Про плату за землю» і довгий час складала 1,5 % визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки, земельної частки (паю), згідно Указу Президента від 2 лютого 2002 року «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян - власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)». Цим же Указом передбачено поступове збільшення цієї плати залежно від результатів господарської діяльності та фінансово-економічного стану орендаря.

У зв'язку з цим, 19 серпня 2008 року Президентом України виданий Указ «Про невідкладні заходи щодо захисту власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)», який передбачає, що з метою посилення захисту права власності громадян на землю, створення сприятливих умов для ефективного господарювання на ній, формування сталого землекористування, удосконалення системи оцінки землі та платності землекористування встановлений новий розмір орендної плати у розмірі не менше 3 % визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки, земельної частки (паю).

Орендна плата за користування землями інших категорій не може бути меншою трикратного розміру земельного податку, що встановлюється Законом України «Про плату за землю».

В той же час, що стосується земельних ділянок, які перебувають у державній і комунальній власності, то відповідно до ЗУ «Про оренду землі» для них річна орендна плата не може перевищувати 12 % їх нормативної грошової оцінки. Через високий попит на оренду земель населених пунктів, а також інших земель, що перебувають у державній і комунальній власності, набуття права оренди земельних ділянок здійснюється виключно на аукціонах (крім земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, в яких відсутні акції (частки, паї), що належать державі, набуття права на оренду земельних ділянок під об'єкти соціального призначення, будівництво соціального і доступного житла, використання земельних ділянок для розробки корисних копалин та спеціального водокористування відповідно до отриманих спеціальних дозволів (ліцензій), використання релігійними організаціями (під культовими будівлями), які легалізовані в Україні). Не допускається проведення аукціонів щодо земельних ділянок, які (або будівлі на яких) орендують бюджетні установи, музеї, підприємства і громадські організації у сферах культури і мистецтв, у тому числі національні творчі спілки та їх члени (під творчі майстерні), що передбачено статтею 16 ЗУ «Про оренду землі», відповідно до ЗУ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України.

Відповідно до статті 22 ЗУ «Про оренду землі» орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах. При цьому сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати. А орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, справляється виключно у грошовій формі.

Внесення орендної плати оформлюється письмово, за винятком перерахування коштів через фінансові установи

Варто мати на увазі, що відповідно до статті 8-1 ЗУ «Про оренду землі», право на оренду земельної ділянки державної та комунальної власності не може бути відчужено її орендарем іншим особам, внесено до статутного фонду, передано у заставу.

Пунктами 1, 2 статті 124 ЗК України встановлені підстави передачі в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності. Зокрема, такою підставою є рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування чи договір купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою, третьою статті 134 Земельного кодексу України (не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі: розташування на земельних ділянках об'єктів нерухомого майна, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, в яких відсутні акції (частки, паї), що належать державі, крім випадків відмови власника розташованого на земельній ділянці нерухомого майна від її викупу або укладення договору оренди; використання земельних ділянок для користування надрами та спеціального водокористування відповідно до отриманих спеціальних дозволів (ліцензій); використання релігійними організаціями, які легалізовані в Україні, земельних ділянок під культовими будівлями; перебування в користуванні земельних ділянок або розташованих на них будівель підприємств, установ та організацій, що належать до державної та комунальної власності, підприємств і громадських організацій у сферах культури і мистецтв (у тому числі національних творчих спілок); розміщення дипломатичних та прирівняних до них представництв іноземних держав і міжнародних організацій згідно з міжнародними договорами України; будівництва та обслуговування лінійних об'єктів транспортної та енергетичної інфраструктури (доріг, газопроводів, водопроводів, ліній електропередачі, аеропортів, нафто- та газових терміналів, електростанцій тощо); проведення комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду відповідно до закону; будівництва соціального та доступного житла, якщо конкурс на його будівництво вже проведено.

Позитивним кроком у вітчизняному законодавстві стало закріплення самостійною статтею (ст. 16 ЗУ «Про оренду землі») підстав укладення договорів оренди землі за результатами аукціону, на підставі цивільно-правового договору або в порядку спадкування.

Передача об'єкта оренди орендарю здійснюється за актом приймання-передачі (стаття 17 ЗУ «Про оренду землі»).

Відповідно до статті 24 ЗУ «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря:

- використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди;

- дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил, у тому числі місцевих правил забудови населених пунктів;

- дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються;

- своєчасного внесення орендної плати.

Орендодавець зобов'язаний:

- передати в користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди;

- при передачі земельної ділянки в оренду забезпечувати відповідно до закону реалізацію прав третіх осіб щодо орендованої земельної ділянки;

- не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою;

- відшкодувати орендарю капітальні витрати, пов'язані з поліпшенням стану об'єкта оренди, яке проводилося орендарем за згодою орендодавця;

- попередити орендаря про особливі властивості та недоліки земельної ділянки, які в процесі її використання можуть спричинити екологічно небезпечні наслідки для довкілля або призвести до погіршення стану самого об'єкта оренди.

Статтею 25 ЗУ «Про оренду землі» передбачено, що орендар земельної ділянки має право:

- самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі;

- за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження;

- отримувати продукцію і доходи;

- здійснювати в установленому законодавством порядку за письмовою згодою орендодавця будівництво водогосподарських споруд та меліоративних систем.

Орендар земельної ділянки зобов'язаний:

- приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку;

- виконувати встановлені щодо об'єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі;

- дотримуватися режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення;

- у п'ятиденний строк після державної реєстрації договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності надати копію договору відповідному органу державної податкової служби.

Умови договору оренди землі можна змінити, припинити чи розірвати. Всі ці дії урегульовані земельним законодавством, зокрема, ЗУ «Про оренду землі».

Змінити умови договору оренди земельної ділянки можна за взаємною згодою орендодавця та орендаря. Якщо хоча б одна сторона виступає проти внесення змін, то спірні питання треба вирішувати через суд.

Стаття 7 Закону «Про оренду землі» визначає, що право на оренду земельної ділянки переходить після смерті фізичної особи-орендаря, якщо інше не передбачено договором оренди, до спадкоємців, а в разі їх відмови чи відсутності таких спадкоємців - до осіб, які використовували цю земельну ділянку разом з орендарем і виявили бажання стати орендарями в разі, якщо це не суперечить вимогам Земельного кодексу України та цього Закону. У разі засудження фізичної особи-орендаря до позбавлення волі або обмеження його дієздатності за рішенням суду право на оренду земельної ділянки переходить до одного з членів його сім'ї, який виявив бажання і може відповідно до закону стати орендарем, а в разі його відмови або відсутності таких - до осіб, які використовували цю земельну ділянку разом з орендарем, за їх згодою, якщо це не суперечить вимогам Земельного кодексу України та Закону України «Про оренду землі».

Спеціальна норма, яка врегульовує відносини щодо припинення оренди землі закріплена статтею 31 ЗУ «Про оренду землі» (ст. 93 ЗК України)

...