Право собственности. Порядок и последствия реализации земель иностранным организациям

Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНОБРНАУКИ РОССИИ

федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Санкт-Петербургский государственный университет сервиса и экономики»

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

по дисциплине: «Земельное право»

на тему: «Право собственности. Порядок и последствия реализации земель иностранным организациям»

Выполнил (а):

Мазко О.А.

2012 год

Содержание

Введение

1. Право собственности на землю. Формы, виды, содержание

2. Государственная собственность на землю

3. Муниципальная собственность на землю

4. Право частной собственности на землю

5. Порядок и последствия реализации земель иностранным организациям

Вывод

Список литературы

Введение

Земля как экономический ресурс является одним из основных факторов производства, участвующим в образовании ценности всех благ. Сегодня приобретение земли - это еще и один из основных факторов эффективного международного сотрудничества.

Приобретение земли является основным способом осуществления стратегии прямого инвестирования. Данная стратегия обеспечивает наиболее глубокое проникновение на внутренний рынок страны и позволяет достичь максимального контроля деятельности. В последние годы большинство транснациональных корпораций, выходящих на российский рынок, отказываются от других альтернативных стратегий (как например, экспорт и совместная предпринимательская деятельность) в пользу стратегии прямого инвестирования. В первую очередь, это вызвано тем, что воспринимаемые риски, связанные с самостоятельным выходом на российский рынок, существенно снизились, а привлекательность России для иностранного капитала заметно возросла. Кроме того, иностранные компании, работающие на российском рынке, все более ощущают растущую конкуренцию со стороны отечественных игроков, для них стратегия прямого инвестирования через покупку земельной собственности становится наилучшим и едва ли не единственным способом в конкурентной борьбе.

1. Право собственности на землю. Формы, виды, содержание

Прежде чем коснуться вопроса о последствиях и порядке реализации земель иностранным организациям, рассмотрим понятия прав собственности.

Институт права собственности приобретает особое значение как в теории, так и в практике земельного права. Важным моментом в развитии данного института стало юридическое признание земли, собственно как и других природных объектов, недвижимым имуществом. В результате земля была включена в категорию объектов гражданских правоотношений.

Под собственностью понимают ту или иную форму (способ) присвоения различных вещей, созданных человеком или имеющих естественное происхождение. Если эти отношения закреплены и охраняются силой государства, то возникает право собственности.

Содержание права собственности на землю составляют правомочия владения, пользования, распоряжения (ст. 209 ГК РФ). Все три правомочия имеют ясно выраженный физический и юридический аспект. Общие права собственников земли закреплены, кроме указанной статьи ГК РФ, и в ст. 40 ЗК РФ («Права собственников земельных участков на использование земельных участков»).

Ст. 209 ГК РФ в частности определяет следующие права собственника:

- отчуждать свое имущество в собственность других лиц;

- передавать другим лицам права пользования и распоряжения ими имуществом, оставаясь при этом его собственником;

- отдавать имущество в залог и т.д.

Право владения означает право собственника обладать земельным участком, т.е. беспрепятственно входить на участок, находиться на нем, держать под контролем земельный участок, включая право не допускать на него иных лиц.

Право пользования предполагает возможность собственника извлекать пользу из земельного участка для удовлетворения различных собственных материальных и нематериальных потребностей.

Право распоряжения, или право определять юридическую судьбу земельного участка, включает право отчуждать земельный участок путем совершения сделок купли-продажи, мены, дарения, право передавать земельный участок в пользование, в некоторых случаях в доверительное управление, передавать по наследству, а также право залога.

Полного, законченного перечня форм собственности на землю не существует. В регулировании этого вопроса используется гибкий подход, в соответствии с которым допускается установление любых форм собственности. Не существует ни обязательного минимума, ни обязательного максимума. Статья 9 Конституции РФ предусматривает: «земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности». Используемое сослагательное наклонение в формулировке статьи, а также допустимость иных форм собственности, как представляется, придают ст. 9 Конституции широкий смысл, позволяющий решать вопрос о формах собственности, не будучи связанными жесткими временными, территориальными и иными критериями.

Существуют три формы собственности на землю:

государственная,

муниципальная,

частная.

2. Государственная собственность на землю

Право государственной собственности означает принадлежность правомочий владения, пользования, распоряжения государству. Государство как субъект права государственной собственности представлено не одним ведомством, а целым рядом различных органов государственной власти, между которыми распределяются правомочия собственности.

Учитывая федеративное устройство России и существование двух уровней государственной власти, предусматривается, что право государственной собственности существует в виде:

- федеральной собственности;

- собственности субъектов РФ (т.н. субъектной или региональной).

Объектом права государственной собственности выступают индивидуально обособленные земельные участки, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц и муниципальных образований (ст. 214 ГК РФ). реализация право собственность земля

Статьи 16--18 ЗК РФ указывают на три вида государственной собственности в составе: собственности РФ (федеральная собственность); собственности субъектов РФ (региональная собственность) и собственности муниципальных образований (муниципальная собственность).

Исходя из вышеуказанного, можно считать, что государственная собственность четко разграничена между РФ, субъектами РФ и муниципальными образованиями и на нее распространяется особый правовой режим, определенный ЗК РФ и иным федеральным законодательством, кодексами.

Предусмотрено, что управление федеральной и субъектной собственностью осуществляется соответственно органами государственной власти РФ (ст. 71 Конституции) и субъектами Российской Федерации, хотя пока в большинстве случаев принцип раздельного управления не реализуется.

3. Муниципальная собственность на землю

Право муниципальной собственности на землю -- правомочия владения, пользования, распоряжения земельными участками, принадлежащие муниципальному образованию. На территории РФ примерно 14,5 тыс. муниципальных образований. От имени муниципального образования полномочия собственника реализуют органы местного самоуправления (ст. 125, 215 ГК РФ). В этом качестве органы местного самоуправления могут предоставлять земельные участки во временное и постоянное владение и пользование (бессрочное) физическим и юридическим лицам, аренду, собственность физических и юридических лиц и совершать иные сделки.

Объектами права муниципальной собственности являются земельные участки, переданные РФ или субъектами РФ в муниципальную собственность, либо на основании законов РФ и субъектов РФ, при разграничении государственной собственности на землю. Кроме этого, муниципальная собственность возникает в порядке изъятия (выкупа) земельных участков для муниципальных нужд, изъятия в муниципальную собственность, конфискации земельного участка у граждан и организаций, либо в порядке признания недвижимой вещи бесхозяйной (ст. 53 ЗК, ст. 225 ГК).

В муниципальной собственности могут находиться земельные участки, расположенные как на территории, т.е. в границах, муниципальных образований, так и за их пределами.

Территорию муниципального образования составляют:

- земли городских и сельских населенных пунктов (ранее -- поселений);

- прилегающие к ним земли общего пользования;

- рекреационные зоны;

- земли, необходимые для развития поселений;

- другие земли в границах муниципального образования, независимо от форм собственности и целевого назначения.

В собственность муниципальных образований для обеспечения их развития могут безвозмездно передаваться земли, находящиеся в государственной собственности, в том числе за пределами границ муниципальных образований (ч. 3 ст. 19 ЗК РФ)

Порядок установления и изменения границ муниципальных образований определяется законами соответствующих субъектов РФ. Особый порядок формирования муниципальной собственности установлен для городов федерального значения -- Москвы и Санкт-Петербурга.

Основное назначение муниципальных земель -- обеспечение проживания, работы и отдыха населения.

4. Право частной собственности на землю

Право частной собственности означает принадлежность правомочий владения, пользования, распоряжения земельными участками либо долями в общей собственности отдельным конкретным физическим, юридическим лицам или их объединениям (закреплено п. 1 ст.31 Конституции РФ), которые выступают субъектами права частной собственности на землю.

Соответственно по субъектам право частной собственности делится на 2 вида:

- право частной собственности граждан (физических лиц);

- право частной собственности юридических лиц (включая и объединения граждан, при этом характер объединений в законе не оговаривается).

Следует отметить, что объектами права частной собственности выступают земельные участки лишь некоторых категорий земель. Наиболее либерален в этом смысле правовой режим земель сельскохозяйственного назначения, приобретение права частной собственности, на которые фактически не ограничивается. Любые земли сельскохозяйственного назначения могут быть приобретены в частную собственность в пределах установленных предельных размеров. В отличие от этого, право частной собственности не может быть установлено на земли лесного фонда, земли, занятые объектами обороны, земли общего пользования в поселениях и некоторые другие (ст. 27 ЗК РФ).

Правомочия владения, пользования, распоряжения могут быть ограничены государством. На лиц, имеющих земельные участки на праве частной собственности, возлагается ряд обязанностей. Они должны своевременно платить земельный налог, осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать требования градостроительных регламентов, своевременно приступать к использованию земельного участка, эффективно использовать землю в соответствии с целевым назначением и др. (ст. 40, 42 ЗК РФ).

Право частной собственности возникает чаще всего в результате совершения различного рода сделок -- купли-продажи земельных участков, приватизации, мены, дарения, наследования, ипотеки, приобретения права собственности на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (приватизации).

Иными основаниями для возникновения права частной собственности являются:

- административно-правовые акты (решения исполнительных органов

- государственной власти или органов местного самоуправления);

- предоставление земельных участков для строительства;

- предоставление земельных участков для целей, не связанных с жилищным строительством (например, ведение личного подсобного хозяйства);

- переход прав на земельный участок, на котором расположены здания, строения или сооружения;

- приватизация.

Основания прекращения частной собственности на землю разделяют на добровольное и принудительное.

Право частной собственности добровольно прекращается при:

- отчуждении собственником своего земельного участка (сделки);

- прекращении деятельности юридического лица;

- смерти гражданина и переходе права собственности по наследству государству (муниципальному основанию);

- добровольном отказе собственника от своих прав на земельный участок (ст. 53 ЗК РФ).

Принудительно право частной собственности прекращается в случаях:

- обращения взыскания на земельный участок по обязательствам должника (ст. 278 ГК РФ);

- неиспользования земельного участка в соответствии с его целевым назначением (ст.284 ГК РФ);

- использования земельного участка с нарушением законодательства (ст. 285 ГК РФ);

- реквизиции земельного участка (ст. 51 ЗК РФ);

- выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 49 ЗК РФ);

- отчуждения земельного участка, который согласно закону не может принадлежать данному лицу;

- национализации земель;

- конфискации земель (ст. 50 ЗК РФ).

Возникновение, прекращение и изменение права частной собственности на землю удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права частной собственности, выдаваемым учреждениями юстиции. Право частной собственности возникает с момента такой регистрации.

5. Порядок и последствия реализации земель иностранным организациям

В соответствии с современными законодательными правилами, приобретение земельного участка в России может происходить двумя способами: на первичном, либо на вторичном рынке. Первичный рынок означает, что права собственности или права аренды на землю приобретаются у государства (федеральных или муниципальных органов власти). Вторичный рынок - это приобретение земли у частных собственников (юридических или физических лиц).

В таблице 1 представлена текущая структура земель по формам собственности в Российской Федерации.

Таблица 1

Форма собственности Гектары Доля от всех земель (в %)	Форма собственности Гектары Доля от всех земель (в %)	Форма собственности Гектары Доля от всех земель (в %)
В государственной и муниципальной собственности	1 577 620 400	92,3
В собственности граждан	125 084 500 7,3	125 084 500 7,3
В собственности юридических лиц	7 119 300	0,4

Из приведенных выше данных видно, что более 90% всех земель в России принадлежит государству. Среди крупнейших владельцев - федеральные ведомства и организации, такие как: Министерство обороны, Федеральная служба охраны, Министерство внутренних дел, высшие учебные заведения.

Вместе с тем, наиболее активными участниками оборота земель в нашей стране остаются муниципальные органы власти и городские администрации. По сути, продажа ликвидных земельных участков под жилищную и коммерческую застройку является наиболее распространенным способом пополнения городского бюджета.

Согласно Земельному и Градостроительному кодексам РФ приобретение городских и муниципальных земель может производиться двумя способами:

1. Через участие в торгах, когда Мэрия города, на территории которого планируется выделение участка, проводит инвестиционный конкурс, выставляя на нем свободные от застройки земли. Формально выигрывает тендер тот, кто согласится отдать большую долю от построенного объекта в собственность города.

2. Через процедуру предварительного согласования места размещения объекта.

В обоих случаях требуется проведение работ по формированию земельного участка и его государственный кадастровый учет. В остальном эти процедуры отличны. Например, при предварительном согласовании места размещения объекта инициатором предоставления участка является гражданин или юридическое лицо, заинтересованное в этом и обратившееся в уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления с соответствующим заявлением. Напротив, процедура предоставления без предварительного согласования места размещения объекта предполагает инициативу уполномоченного органа власти по формированию земельного участка и проведению торгов. Еще одним отличием является то, что предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, а ограниченному кругу лиц - в постоянное (бессрочное) пользование. Через торги земельные участки предоставляются как в собственность, так и в аренду.

Однако помимо основных законов, регулирующих функционирование первичного рынка земельной собственности в России (а именно Земельного и Градостроительного кодексов РФ), существует множество федеральных законов и нормативных актов, содержание которых зачастую остается неизвестным широкому кругу лиц, участвующих в сделках на рынке земли. Так произошло и с № 137-ФЗ «О введение в действие Земельного Кодекса РФ» от 25.10.2001 г. В ст. 3 п. 14 этого закона указано следующее: «С 1 января 2010 года при отсутствии правил землепользования и застройки предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не осуществляется». Фактически этот пункт связан с тем, что у городов муниципальных образований не осталось свободных участков, которыми они могли бы торговать. В настоящее время готовится поправка к этому закону о том, что срок начала его действия переносится на 1 января 2012 года.

Это связано с тем, что практически ни в одном из регионов не существует указанных в законе и уже утвержденных правил землепользования и застройки. Например, в Москве правила землепользования и застройки появятся только с 1 января 2010 г. Если эта поправка не будет принята до Нового года, то на практике это означает, что покупка земельных участков на первичном рынке станет более невозможной. Если сделки будут происходить только на вторичном рынке, то цены на земельные участки возрастут многократно.

Вторичный рынок представляет из себя совокупность частной собственности на землю граждан и юридических лиц. В России имеется порядка тридцати крупных частных землевладельцев, юридических лиц, наиболее активно осуществляющих сделки на вторичном рынке, выступая продавцами земельных массивов крупным иностранным инвесторам. В таблице 2 приведены наименования основных из них.

Кол-во Землевладелец земель Ориентировочная тыс. га стоимость, млрд. долл.

1 Истлайн 30 9,6

2 RDI Group 29 8,7

3 «Абсолют» 33 7,6

4 Банк «Платина» 22 6,2

5 «Ведомство» 33 4,9

6 «Маринс Групп» 50 4

7 «Масштаб» 13 3,7

8 “Centre Capital” 60 3,4

9 НАПКО 30 3

10 «ПромСвязьНедвижимость» 60 2,6

Рассмотрим основные способы приобретения земельной собственности на вторичном рынке, применяемые как российскими, так и иностранными инвесторами. Покупка земельного участка на вторичном рынке может происходить путем покупки как самого участка (в данном случае происходит перевыпуск свидетельства о собственности, в котором фигурирует уже новый субъект права), так и путем покупки акций/долей юридического лица, на балансе которого находится приобретаемый объект. В случае если приобретается право собственности на сам земельный актив, то продавец обязан оплатить налог на прибыль в размере 20% от цены продажи. Однако, если продавцом выступает физическое лицо, то налог на прибыль заменяется подоходным налогом - 13%. Если же продавцом выступает индивидуальный предприниматель, то налог на прибыль снижается до 6%, а если оффшорная компания - то никакие налоги не оплачиваются. В случае если покупателем приобретаются акции/доли юридического лица, на балансе которого находится покупаемый участок, то налоги отсутствуют вообще (в соответствии с российским законодательством). Именно поэтому данный способ приобрел широкую популярность. Физически покупка долей компании представляет из себя смену ее учредителя. На практике эти фирмы представляют из себя так называемые владельческие компании, то есть специально созданные общества с ограниченной ответственностью, не ведущие никакой побочной хозяйственной деятельности, кроме владения участком. Учредителем данного общества может выступать как российское юридическое или физическое лицо, так и иностранное. Причем «иностранное» зачастую означает, что им является резидент какой-либо оффшорной зоны. В данном случае все расчеты также производятся в оффшоре, без участия российских банков. Таким образом, российские налоговые органы не имеют никакой информации о том, кому и в каком объеме были реализованы земельные массивы на территории России. Этот способ приобретает особую популярность в связи с тем, что в соответствии с российским законодательством иностранным гражданам, равно как и иностранным юридическим лицам, запрещено владеть в России землями сельскохозяйственного назначения, как стратегически важным ресурсом, обеспечивающим национальную безопасность государства.

Вывод

Основным фактором, влияющим на функционирование первичного рынка земельной собственности в России являются установленные законом правила и процедуры приобретения земельных участков. Они призваны сделать их максимально понятными и прозрачными как для российских, так и для иностранных покупателей. Поскольку российское земельное законодательство содержит в себе множество нормативных актов, очень сложных и зачастую противоречащих друг другу, наилучшим способом привлечения иностранного капитала явилось бы создание единой бы доступны и понятны (в том числе переведены на английский язык) широкому кругу международных инвесторов, желающих приобрести земельную собственность в России.

Основополагающим фактором для вторичного рынка земли в России является наличие инвестиционно привлекательных объектов. Это означает, что собственники земельных участков должны максимально повышать качество, а следовательно, и ликвидность продаваемых активов: изменять категорию и разрешенные виды использования участков на требуемые инвесторам, обеспечивать участки удобными подъездными путями и инженерными коммуникациями, проводить геодезические изыскания и другие работы. Такие объекты стали появляться все чаще. Именно этим объясняется стабильно высокий спрос на земельные участки в России со стороны иностранных инвесторов. Другим важнейшим фактором для вторичного рынка являются правила налогообложения сделок с землей. В настоящее время российское налоговое законодательство предоставляет сторонам возможности для минимизации налогообложения и сокрытия самого факта сделки. Эти пробелы должны быть устранены. Повышая инвестиционную привлекательность российского земельного рынка, мы не должны забывать о сохранении национальной безопасности нашей страны, ведь земля является не возобновляемым стратегическим ресурсом государства, обеспечивающим жизнедеятельность его населения.

Список литературы

1. Украинцев Ю.О., Учебное пособие «Земельное право» - М., 2009.

2. Налоговый кодекс РФ с изм. И доп. На 1 декабря 2011 г.

3. Корнеев А.Л. Сделки с земельными участками. - М.: ОАО «Издательский Дом «Городец», 2006 г.

4. С.А. Бартенев «История экономических учений» - М.: Экономисть, 2005 г.

5. Трутнев Э.К., Бандорин Л.Е. Противоречия ЗК РФ.// Экономическая газета - Юрист, 27 апреля 2007 г.

6. Земельный кодекс РФ с изм., внесенными Федеральным Законом от 07.12.2011 N 417-ФЗ)

7. Короткова И.Г., «Российский внешнеэкономический вестник», 2010, № 1

Размещено на Allbest.ru

...