Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Среди важнейших направлений социально-экономических преобразований в стране выделяется реформирование и развитие жилищной сферы, создающей необходимые условия для жизнедеятельности человека. Ведущими отраслями в составе данной сферы являются жилищное строительство и жилищное хозяйство, которые обеспечивают воспроизводство и содержание жилищного фонда, а также доведение жилищно-коммунальных услуг до непосредственных потребителей. В России уровень развития жилищной сферы не соответствует предъявляемым требованиям: возложенные на неё задачи выполняются далеко не в полной мере, что в значительной степени влияет на снижении качества жизни населения. В связи с этим жилищная проблема остается одной из самых острых социальных проблем в стране.

Отсутствие необходимого экономико-правового обеспечения препятствует развитию жилищного строительства, что крайне затрудняет решение жилищной проблемы. Жилищное хозяйство, наряду с другими коммунальными службами, остается дотационным, содержание его ложится тяжелым бременем на городской бюджет. Ведомственный монополизм, низкое качество предоставляемых услуг и неэффективное управление к тому же и определяет необходимость реформирования жилищной сферы путем ее демонополизации, перевода в режим безубыточности и ориентации на повышение качества работы и предоставляемых услуг потребителям.

Первостепенное значение имеет изменение сложившейся ситуации в городах, так как в них сосредоточен огромный жилищный фонд, проживает большая часть населения страны и находятся основные мощности строительных и жилищных организаций. Именно здесь наиболее ярко проявились уже упомянутые негативные черты жилищной сферы: ведомственный монополизм; недостаточная квалификация кадров; техническая и технологическая отсталость и как результат неудовлетворительный уровень работы; игнорирование интересов населения и низкое качество выполняемых работ и предоставляемых услуг потребителям. В первую очередь это касается жилищного хозяйства, которое непосредственно связано с населением и является по сути ведущим в технологической цепочке жилищно-коммунального обслуживания населения.

Обострение жилищной проблемы и неудовлетворительное положение дел в жилищной сфере большинства крупных городов страны определяют необходимость коренного реформирования и глубоких преобразований жилищной системы. Достижение этих целей требует тщательной проработки основных направлений и мероприятий проводимой реформы, обоснование экономико-организационного и нормативно-правового механизмов ее практической реализации.

Актуальность рассмотрения важнейших экономических вопросов функционирования и развития жилищной сферы объясняется недостатком учебных научно-методических работ по данной проблематике, имеющих комплексный характер.

Цель работы - выявить проблемы управления и обозначить их причины в жилищной сфере на примере города Тюмени.

Достижение указанной цели потребовало постановки и решения следующих задач:

- раскрыть сущность понятия, состав и структуру жилищной сферы;

- обозначить организационно-правовые аспекты управления жилищной сферой города,

- проанализировать перспективы развития жилищной застройки Тюмени

- изучить основные характеристики рынка недвижимости

- оценить государственный строительный надзор

- проанализировать современную ситуацию в жилищной сфере и обозначить основные ее основные проблемы относительно города Тюмени.

1. Управление жилищной сферой города

1.1 Сущность, состав и структура жилищной сферы

Жилищная сфера - одна из важнейших составных частей экономики России. Это область народного хозяйства включает в себя строительство и реконструкцию жилищ, сооружений и элементов инженерной и социальной инфраструктуры, управление жилищным фондом, его содержание и ремонт.

Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, дом-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения и иные жилые помещения, пригороды для жилья.

Жилищный фонд подразделяется на следующие виды:

- частный - фонд, находящийся в собственности граждан или юридических лиц: индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома;

- государственный - фонд, являющийся собственностью государства или субъектов РФ, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к соответствующему виду собственности;

- муниципальный - фонд, находящийся в собственности муниципальных образований, а также ведомственный фонд, состоящий в полном хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений;

- общественный - фонд, являющийся собственностью общественных объединений;

- коллективный - фонд, находящийся в общей совместной или общей долевой собственности различных субъектов частной, государственной, муниципальной собственности, собственности общественных объединений.

В Государственной целевой программе «Жилище» , отмечается, что жилищный фонд составляет более 20% воспроизводимого недвижимого имущества страны, а с учетом жилых строений на садовых и дачных участках и иных объектов - около 30%. Объем инвестиций в жилищное строительство составляет около четверти их общего объема.

В течение длительного времени жилищная сфера городов находилась в составе государственного сектора экономики, получив в советский период значительное развитие. В то же время качество жилых строений и уровень их эксплуатации оставались низкими. Большинство граждан получало новое жилье бесплатно, в порядке очереди, а плата за него и коммунальные услуги не соответствовали затратам на его содержание.

Бурный процесс развития городов и жилищного сектора на рубеже ХIХ - ХХ вв. был резко прерван в период революции и разразившийся вслед за ней гражданской войны. Более того, многие города, особенно крупные, пришли в упадок. Практически все системы городского хозяйства оказались разрушенными, а население бежало за границу, на юг или влачило жалкое существование и просто вымирало. Именно в это время происходило массовое заселение бедноты в квартиры обеспеченных граждан, в результате чего преобладающем стало коммунальное заселение. Квартплата была отменена, так как деньги полностью обесценились, а никаких услуг жителям городов не предоставлялось. Жилой фонд фактически был брошен на произвол судьбы.

В начале 20-х годов в советском государстве был осуществлен переход к новой экономической политике (нэпу), суть которого заключалась в частичном возврате к рыночным механизмам, допущении различных хозяйственных укладов в городе и на селе, а также в проведении успешной финансовой реформы и восстановлении твердой российской валюты (червонца).

Определенное экономическое оживление и некоторое упорядочение общественной жизни создали условия для возрождения крупных городов и восстановления жилищного фонда, коммунальных систем. Для решения хозяйственных вопросов в составе НКВД, пришедшего на смену ВЧК, было создано управление коммунального хозяйства, которое и взяло на себя функции координатора восстановления жилья и коммунальных объектов в городах. Допускались различные формы собственности на жилье и коммунальные объекты, восстановлена квартплата за пользование жилищно-коммунальными услугами.

В 1926-1928 гг. были приняты важные решения по введению обоснованной системы оплаты, а жилье и коммунальные услуги, которая являлась сравнительно прогрессивной для того времени, так как учитывала не только количество жилья и потребляемых услуг, но и качественный параметры жилых помещений, а также уровень дохода жителей. Развивались децентрализованные системы коммунального управления и жилищные товарищества, что было вполне целесообразным в рамках существующего государственного строя. Но уже в конце 20-х годов началось административное сворачивание новой экономической политики по всем направлениям, включая и жилищную сферу.

На данном этапе наиболее характерным было становление жесткой командно-административной системы, в рамках которой не допускались альтернативные формы собственности и хозяйственные уклады. Формальное существование колхозно-кооперативной формы собственности на селе ничего не решало, так как служило лишь пропагандистским прикрытием тоталитарной сути государства. Административные методы управления стали преобладать и в жилищной сфере.

Система управления в жилищном хозяйстве строилась на принципе двойного подчинения: центральным органам власти и местным Советам в лице соответствующих исполкомов городов и районов. Важнейшие ресурсы и реальные рычаги власти находились у государства, которое распоряжалось ими через систему ведомств под контролем и руководством Коммунистической партии.

Дееспособность данной системы основывалась на праве директивного централизованного распределения ресурсов и неэкономического принуждения. Все сколько-нибудь значимые вопросы развития и содержания систем жилищной сферы решались в Москве или столицах союзных республик. Это касалось как вопросов выделения средств на строительство зданий или системы очистных вооружений, так и вопросов проведения капитального ремонта жилого дома или асфальтирования участка городской улицы. Тарифы на оплату жилищно-коммунальных услуг имели чисто символическое значение и не отражали сути экономических процессов в данной сфере. Финансирование организаций жилищного хозяйства осуществлялось преимущественно в виде бюджетных дотаций.

В то же время советская система остро нуждалась в крупных промышленных центрах городского типа, и потому уже в 30-е годы города получают определенное развитие и тенденция урбанизации, ослабевшая в послереволюционный период, опять стала набирать силу. К 1940 г. удельный вес городского населения составил уже 33% от общей численности населения страны. Получило определенное развитие и жилищно-коммунальное хозяйство, но это развитие касалось, прежде всего, крупных столичных городов.

Период 40-х годов характеризовался громадными разрушениями во время Отечественной войны 1941-1945 гг. и восстановлением разрушенного хозяйства, в том числе жилищного фонда и коммунальных объектов, в 1946-1950 гг. Уровень жилищно-коммунального и бытового обслуживания населения оставался низким, а обеспеченность жильем составила в 1950 г. всего лишь 7 кв. м. общей площади на душу населения, что соответствовало уровню жилищной обеспеченности в 1917 г. и явно не отвечало потребностям горожан [13,20].

В 50-е годы начался самый длительный и достаточно последовательный этап развития жилищной сферы и коммунальных систем в советское время, который по неумолимой логике истории оказался завершающим этапом функционирования советского государства.

Наиболее характерной чертой в данной области была тенденция урбанизации, которая с некоторыми естественными колебаниями сохранилась вплоть до начала 90-х годов, когда бурные процессы перестройки затормозили урбанистические процессы. Так, если в 1859 г. удельный вес численности городского населения в общей численности страны составил 5,7%, в 1897 г. - 13, в 1940 г. - 33, то в 1990 г. - 66%, т.е. две трети населения страны стало проживать в городах, а городской образ жизни стал преобладающим [13,20]. Уже в первой половине 50-х годов было начато строительство добротных зданий, которые возводились в первую очередь в Москве, Ленинграде и столищах союзных республик. Но в целом по стране объемы вводимого жилья были незначительны и не решали жилищную проблему, которая заметно обострилась в середине 50-х годов, когда жители сельской местности, получив право выбирать себе место жительства, ринулись в крупные города.

После принятия в 1957 г. известного Постановления ЦК КПСС о переходе к типовому проектированию и строительству в стране начался строительный бум. Возникали новые города, расширялись действующие, активно сооружались объекты городского хозяйства. Именно на этом этапе возникла новая технология индустриального домостроения, предусматривающая производство строительных деталей и конструкций в заводских условиях и достаточно быстрый монтаж зданий на строительной площадке. Указанная технология и громадный объем привлеченных ресурсов позволили существенно нарастить объемы строительного производства и довести среднюю обеспеченность жильем в городах страны до 10 кв. м. в 1966 г. и до 15,5 кв. м. в 1980 г.

Постоянный дефицит ресурсов и их крайне неэффективное использование, отсутствие реальных экономических взаимоотношений между системой управления, производителями и потребителями в жилищной сфере, низкая квалификация кадров, крайне неэффективное управление, бесхозяйственность, неоправданные потери ресурсов и другие аспекты свидетельствовали о неблагополучном положении в жилищной сфере. Осознавая такую ситуацию, руководство страны предпринимало попытки улучшить положение дел в строительстве и эксплуатации жилья и коммунальных систем. Но все они оказались неудачными, так как затрагивали лишь отдельные элементы хозяйственного механизма в данной сфере, не меняя его по существу.

В самом начале 90-х годов наступил переходный период в развитии жилищной сферы. Его характерные черты:

- разрушение государственной системы распределения жилья, которая существовала в СССР в течение многих десятилетий;

- существенное повышение тарифов на жилищно-коммунальные услуги для предприятий, организаций и населения;

- частичная приватизация государственного (муниципального) жилищного фонда и появления рынка жилья;

- усиление ведомственного монополизма и ослабление функций государственного (городского) контроля в данной сфере;

- изменение организационно-правовых норм предприятий и организаций жилищно-коммунальной сферы.

Но проводимые преобразования носили в основном внешний характер и практически не затронули существа хозяйственных отношений и не устранили административный характер действующего хозяйственного механизма. В результате жилищные условия значительной части населения и уровень содержания жилищного фонда стали заметно ухудшаться.

Таким образом, положение к концу ХХ в. в жилищной сфере можно оценить как неудовлетворительное, с явными негативными тенденциями к ухудшению. Сократились объемы жилищного строительства. Существенно возросла стоимость жилищно-коммунальных услуг, а доля оплаты населения в затратах предприятий жилищно-коммунальной сферы оставалось недостаточной. На поддержание жилищно-коммунальной сферы государство расходовало 4% ВВП, т.е. больше, чем на социальную сферу и многие другие сферы жизнедеятельности, но этих средств все равно не хватает по причине их неэффективного использования [11,42].

Даже неполный перечень рассмотренных проблем свидетельствует о наличии глубинных причин неудовлетворительного положения в жилищной сфере, а также о необходимости поиска путей решения жилищной проблемы. Не вдаваясь глубоко в анализ их появления и обострения в последние годы XX века, отметим, что целесообразно все причины разбить на две группы: объективные и субъективные. К первой группе можно отнести остаточное ресурсообеспечение и недостаточное развитие жилищной сферы в советский период от командно-административной системы к рыночному хозяйству. Из числа субъективных причин отметим сохранившийся административный механизм хозяйствования в муниципальном секторе городов страны, отсутствие реальных механизмов инвестирования в жилищное строительство и реальной реформы жилищной сферы.

Жилищная реформа имеет ключевое значение для общего успеха экономической реформы, снижения инфляции, сокращения дефицита государственного бюджета, стабилизации денежного обращения за счет аккумуляции частных средств на специальных счетах и увеличения собственного жилья, улучшения территориального распределения трудовых ресурсов.

Главными задачами нового этапа решения жилищной проблемы являются:

- обеспечение возможности улучшения жилищных условий для семей со скромным и средним достатком путем внедрения в практику долгосрочных жилищных кредитов на приемлемых условиях, предоставление субсидий на строительство и приобретение жилья, оказание помощи в развитии индивидуального жилищного строительства и других мер государственной поддержки граждан, нуждающихся в жилье;

- увеличение объемов и повышение качества жилищного строительства, перестройка производственной базы жилищного строительства на современном техническом уровне; совершенствование системы эксплуатации, ремонта и финансирования жилищно-коммунального хозяйства;

- расширение прав органов исполнительной власти субъектов Федерации и органов местного самоуправления в улучшении жилищных условий граждан и проведении жилищной реформы.

В то же время сегодня очевидно, что главная цель жилищно-коммунальной реформы - повышение качества и надежности предоставления жилищно-коммунальных услуг осталась не достигнутой. Для большинства населения реформа ассоциируется только с повышением размеров платежей за жилищно-коммунальные услуги. В сегодняшних условиях жилищно-коммунальный комплекс является, по сути, продолжением администрации.

жилищный застройка недвижимость

1.2 Перспективы развития жилищной застройки Тюмени

В конце сентября городская Дума внесла изменения в Генеральный план развития Тюмени. Участники заседания единогласно проголосовали за предложенную специалистами омского института территориального планирования «Град» концепцию. Во время работы над генпланом в адрес разработчиков поступило более 600 обращений от жителей города - тюменцев прежде всего интересовали частные проблемы застройки. Еще бы, ведь согласно документу город будет развиваться до 2040 года, а проблем, связанных с автомобильными пробками, загруженностью центра и строительством высотных зданий без продуманной инфраструктуры, уже накопилось немало. Население, научная общественность и профессиональные участники рынка строительства и недвижимости стремятся принимать активное участие в формировании, обсуждении и принятии решений по развитию территории города Тюмени. Очередной этап доработки генплана главный архитектор ООО ИТП «Град» Ирина Стуканева объясняет так: «Предыдущий генеральный план Тюмени разрабатывался в течение семи лет, и это время выпало на период серьезных изменений градостроительного законодательства, поэтому необходимо было сделать переоценку качественных и количественных параметров города».

В сентябре текущего года на заседании Тюменской городской Думы принято решение «О внесении изменений в Генеральный план городского округа город Тюмень» (далее - Генеральный план). Сам Генеральный план утвержден 27.03.2008 г. решением Тюменской городской Думы №9. Он разработан на три проектных периода: первая очередь строительства - 2015 год, расчетный срок - 2025 год, перспектива - 2040 год. Внесение изменений было продиктовано как существенными изменениями в действующем российском законодательстве в области градостроительства, так и необходимостью внесения изменений, связанных с реалиями современного развития городской среды, требующих внесения корректировок в уже утвержденные муниципальные правовые акты города Тюмени.

В результате внесенных изменений Тюменской городской Думой утвержден Генеральный план в новой редакции. В его составе Положение о территориальном планировании, карта планируемого размещения объектов местного значения городского округа, карта границ населенных пунктов, входящих в состав городского округа, и карта функциональных зон городского округа. Внесенные изменения в Генеральный план направлены на обеспечение устойчивого развития территории города, развитие инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечение максимального учета интересов граждан и их объединений.

Были установлены дополнительные функциональные зоны для размещения жилых объектов, объектов здравоохранения и образования в целях успешной реализации основных направлений, предусмотренных приоритетными национальными проектами «Здоровье», «Образование», «Доступное и комфортное жилье гражданам России». Изменения коснулись транспортной и инженерной инфраструктур. При условии развития городской среды с соблюдением положений Генерального плана к 2040 году качество жизни горожан значительно улучшится: появятся новые социальные объекты (школы, поликлиники, корты, бассейны и др.), надеемся, решится блок транспортных и коммунальных проблем, еще более привлекательным станет архитектурный облик города.

Какие районы города будут осваиваться в целях жилищного строительства в ближайшие 5-10 лет?

В соответствии с Генеральным планом территория города условно разделена на 19 планировочных районов. В новом 2013 году планируется утверждение проектов планировок указанных планировочных районов. В ближайшие 5-10 лет предполагается освоение территорий всех планировочных районов в целях жилищного строительства. Инвесторы, уверен, будут обязательно.

В каких направлениях будет развиваться транспортная инфраструктура города в ближайшие 5 лет?

В ближайшей перспективе согласно новой редакции Генерального плана основным направлением развития транспортной инфраструктуры города будет развитие сети автомобильных дорог, благодаря чему будет усилена транспортная связь между районами города. Планируется создание магистральных дорог скоростного движения. Предполагается строительство 1 автобусного парка, 2 тоннелей на автомобильных дорогах, 22 конечных остановочных пункта, 27 пешеходных переходов в разных уровнях, а также строительство мостов на автомобильных дорогах. Внесенные в Генеральный план изменения направлены на повышение пропускной способности улично-дорожной сети, обеспечение непрерывного движения на пересечениях магистральных улиц и дорог, повышение уровня комфорта и безопасности движения пешеходов.

«Качественное развитие города с максимальной пользой для его жителей будет достигнуто путем перехода от точечной застройки к комплексному освоению территорий», - рассказал в интервью журналистам Олег Ковтун, директор департамента градостроительной политики администрации города Тюмени. «Для города это очень важный тренд, так как именно за счет комплексного подхода возможно создать качественную инфраструктуру, территорию, на которой соблюдаются требования по озеленению, обеспеченности парковками, детскими площадками, объектами социального назначения. Важно, чтобы у людей появилась свобода выбора. И если раньше альтернатива ограничивалась только вариантами планировки квартиры, то теперь у них появится возможность выбирать пространство за пределами своей жилплощади, определить для себя самый подходящий район по многочисленным параметрам».

Что касается основных решений по развитию Тюмени, то здесь можно выделить несколько главных моментов. Прежде всего в связи с тем, что город задыхается от автомобильных заторов, планируется, что никакого строительства высотных зданий в центре больше не будет. Все новые административные комплексы, учреждения здравоохранения, торговые центры будут строиться на периферии - в частности, в заречной части города. Особое внимание будет уделено сохранению исторического облика Тюмени. Так, все промышленные предприятия будут вынесены за границы центра, а сохранить прежний вид зданий - памятников архитектуры поможет пример других исторических городов, в которых четко определены границы, где строить можно, а где нельзя, и возможна лишь реставрация.

Аэропорт Рощино ждет реконструкция, а новый деловой центр Тюмень-сити с современными высотками вырастет на территории аэропорта Плеханово, который планируется вынести за пределы города. Возвести корпуса промышленного центра инновационного развития планируется между Велижанским и Тобольским трактами, вблизи объездной дороги. На Московском тракте появится большой студенческий городок, необходимость в строительстве которого назрела давно.

По мнению проектировщиков, территория Восточного округа, располагающая большими запасами свободных от построек земель, станет основным плацдармом для жилищного строительства. В перспективе каждого человека планируется обеспечить жилым фондом из расчета 36 кв. метров на одного. Последние несколько лет в Тюмени наблюдается строительный бум, однако, по мнению ученых, в ближайшее время темпы строительства пойдут на спад. Называется даже вполне определенная дата - 2015 год. Перенаселение Тюмени, по крайней мере по расчетам, не грозит. Городом-миллионником вероятнее всего мы станем лишь к 2040 году.

В настоящее время осваиваем земельный участок 9,4 га в микрорайоне «Восточный-3», где ведется строительство жилого комплекса «Малахово», это будет 130 тыс. кв. м. В жилом комплексе всего 8 домов в 14-этажном исполнении, 2232 квартиры.

Также по генеральному соглашению с ОАО «АИЖК по Тюменской области» осваивается участок в микрорайоне МЖК, где под строительство выделено14 га в створе улиц Федюнинского - Монтажников - Широтной. В середине сентября здесь начат монтаж первых панельных домов. В эксплуатацию будет введено 180 тыс. кв. м жилья, строительство которого ориентировочно планируем закончить к концу 2014 года.

В микрорайоне Тюменский в районе ул. Широтной и объездной дороги Тюмень - Омск на площади 5,4 га ведется проектирование дома из сборно-монолитного каркаса (СМК). Эта разработка Тюменской домостроительной компании наверняка составит достойную конкуренцию монолитному и кирпичному домостроению. Главным достоинством полносборного каркаса является гибкость фасадов и архитектурно-планировочных решений самих квартир. В планах компании - расширять строительство именно таких домов.

На пересечении улиц Харьковской - Одесской - 50 лет Октября идет строительство еще одного жилого комплекса, предполагающего несколько очередей, срок освоения площадки (4 га) - 5 лет. Планируем построить здесь 70 тыс. кв. м жилья. Дома комфорт-класса в кирпичном исполнении будут отличать более просторные планировки квартир от 45 до 130 кв. метров. Планируем начать строительство малоэтажных жилых домов в районе Комарово, сейчас там ведутся геологические изыскания.

Определена документом и максимальная высота жилых зданий. Предполагается, что в Заречных микрорайонах она достигнет 25 этажей. В поселке Березняки построят 10-этажные дома, в Комарово - 9, в Тарманах - 14, Парфеново - 17, в Затюменке - 18, в Южном микрорайоне потолок жилых высоток ограничат 20 этажами.

Что касается планов на ближайшее время, то границы города согласно новому генплану сдвинутся. В черту Тюмени войдут Комарово, Ожогино, Антипино, Верхний Бор, часть Московского тракта. Таким образом, город увеличится по всему периметру. В 2013 году планируется ввести в эксплуатацию 771 тыс. кв. м жилья.

«Жилищное строительство развивается в Тюменской области семимильными шагами, - отмечает начальник главного управления строительства Тюменской области Сергей Шустов. - «Основное направление многоэтажного строительства в городе - юго-восточное, Тюменский жилой район, Восточные микрорайоны. Здесь в ближайшие годы будут сконцентрированы усилия крупных застройщиков. В числе комфортных для проживания микрорайонов останутся 3 и 4-й Заречные, жилой комплекс «Малахово» в микрорайоне «Восточный-3» и находящийся в начальной стадии освоения район в квартале улицы Монтажников - обход города Тюмени - микрорайон МЖК».

Между ул. Широтной и Федюнинского в III микрорайоне «Тюменского-2» появится новый жилой район. По данным АИЖК по Тюменской области, на 47 га земли планируется построить 65 многоквартирных жилых домов общей площадью около 570 тыс. кв. м, еще 20 тыс. кв. м предусмотрено под объекты соцкультбыта. Уже сейчас на территории ведутся строительные работы.

В юго-восточной части города мы в сотрудничестве с «АИЖК по Тюменской области» начинаем строительство большого жилого комплекса, названного «Суходолье», где на 16 гектарах будет построено 200 000 кв. м жилья, это около 4 000 квартир. Важным моментами с точки зрения генерального плана и будущего комфортного проживания граждан является строительство путепровода по ул. Монтажников и пробивка этой улицы до ул. Федюнинского. Такие перспективы учтены в генплане города, а работа по строительству путепровода практически начата. Таким образом, нам остается надеяться на то, что строительство важных для города транспортных объектов совпадет с моментом заселения жилого комплекса «Суходолье», который планируется на 2015 год.

В ближайшее время мы ожидаем получения разрешений на строительство первой очереди строительства на этой площадке и после размещения проектной декларации готовы будем открыть продажи, но это уже будет в январе нового, 2013 года.

Еще один крупный проект будет расположен вблизи центра города. Участок 50 га в границах улиц Профсоюзной - Мельникайте и реки Туры - улицы Барабинской находится в шестом планировочном районе генплана, имеет разрешенное использование «многоэтажное жилищное строительство» и «общественно-деловая застройка» и соответствует тому, что мы планируем возводить на месте бывшего судостроительного завода, используя его мощности инженерно-технического обеспечения. В этом квартале генпланом предусмотрено развитие дорожной сети и развязок, а также зона рекреационного назначения вдоль набережной руки Туры.

Застройка этого района начнется с улицы Барабинской, где проектируются уже полюбившиеся тюменцам монолитно-каркасные дома - «свечки» с квартирами небольшой площади эконом-класса. Ближе к набережной разместим дома с более просторными 3-4-комнатными квартирами с видом на реку, которые будут относиться к бизнес-классу. На участке ближе к ул. Мельникайте вырастут дома среднего класса «стандарт». Помимо жилой застройки ближе к реке появится и общественно-деловая функция с торговыми и офисными центрами, развлекательными, спортивными учреждениями.

Кроме этого, уже начались строительство и реализация нескольких проектов в разных частях города: на юго-востоке - ЖК «На Федорова» (ул. Широтная - Федорова), на северо-западе - ЖК «Нефтяник» (ул. Магистральная - Избышева).

Заканчивается строительство ЖК «Южный» (ул. Федюнинского-Самарцева) и 2-го мкр. жилого района «Тюменский», 4-го квартала - на востоке. Совсем недавно введен в эксплуатацию ЖК «Юбилейный» в центре города, по ул. Фабричной, 9.

Застройкой части территории будет заниматься строительная компания ТДСК. В эксплуатацию будет введено 80 тыс. кв. м жилья, строительство которого планируется закончить к концу 2014 года. Сегодня «Тюменская домостроительная компания» возводит на территории 9,4 га еще один жилой комплекс «Малахово» в микрорайоне «Восточный-3». В первом полугодии была введена в эксплуатацию первая очередь и 55 тыс. кв. м жилья, вторую очередь компания планирует закончить в начале 2013 года. Всего в жилом комплексе будет 8 домов в 14-этажном исполнении.

В заречной части города компанией «Партнер-Инвест» ведется строительство микрорайона «Европейский». Всего на территории планируется возвести около 30 жилых домов. В квартале «Альфа» уже живут первые жильцы. На завершающей стадии строительства находится шесть объектов квартала «Бета».

Тюменская домостроительная компания на территории 215 га займется строительством микрорайона «Патрушево». В середине прошлого года ТДСК заключило договор аренды земельного участка в районе деревни с одноименным названием, здесь планируется возведение жилья эконом-класса и малоэтажное строительство.

Пятилетняя перспектива показывает, что активное строительство будет вестись в районе Парфеново, где сейчас располагается частный сектор. Многие застройщики займутся здесь строительством не только коттеджей, но и жилых комплексов.

В ближайшие десять лет, согласно генплану, главной целью развития города станет объединение территорий. Река и железная дорога разделяют Тюмень на три части. Путем масштабного строительства мостов и путепроводов планируется минимизировать неудобства, связанные с движением автотранспорта. Особое внимание будет уделено экологической обстановке - зеленых насаждений станет больше, а жилая территория станет еще более комфортной для проживания. Остается надеяться, что именно таким и будет наш город.

В 2013 году компания «Партнер-Инвест» продолжит строительство микрорайона «Европейский» и представит городу два новых проекта комплексного освоения территории.

Первый проект - микрорайон «Видный» - расположен в восточном районе города. Это комплексная застройка с узнаваемой архитектурой домов монолитно-каркасного и кирпичного исполнения. Территория каждого дома будет огорожена от посторонних. Наличие детского сада и школы, магазинов и торгового центра в шаговой доступности сделает «Видный» самодостаточным и комфортным для проживания районом. Объединит пространство микрорайона и сформирует пешеходную зону аллея, которая будет проходить по всей территории «Видного». Парковочные места будут вынесены за территорию внутренних дворов дома, благодаря чему возрастет безопасность микрорайона.

Второй проект - «Novin» квартал - украсит центральную часть города и станет своего рода строительной новацией для Тюмени. Внешне это отразится в современных фасадах в европейском стиле и переменной этажности зданий. В концепции квартала заложен целый ряд новшеств. Огороженная территория, шлагбаумы на въезде во двор, многоуровневая система охраны и видеонаблюдения сделают квартал спокойным и безопасным. Дополнительный комфорт будет достигнут за счет подземного паркинга в каждой очереди строительства. В центральной части микрорайона расположится детский сад.

Несмотря на ряд характерных особенностей, каждый из новых проектов сохраняет ключевые принципы компании: выразительную архитектуру, безопасные и грамотно организованные места общего пользования и дворовые территории, функциональные планировочные решения.



2. Регулирование сферы жилищного строительства в Тюменском регионе

2.1 Основные характеристики рынка недвижимости

В настоящее время на рынке недвижимости Тюмени сложилась следующая ситуация: предложение (в первую очередь это касается первичного рынка жилья) значительно превышает платежеспособный спрос населения, но цены при этом не снижаются, как это должно произойти согласно закону спроса, а растут. Вместе с тем приобретение жилья было и остается проблемой №1 для большинства горожан.

Тенденция к сокращению платежеспособного спроса на жилье сложилась еще в ноябре 2001 г., когда цены на квартиры выросли на 200-250%. В начале 2003 г. впервые за несколько лет существования рынка недвижимости тюменские строители вынуждены были сдавать в эксплуатацию дома с нереализованными квартирами.

Характерным событием для Тюмени является мгновенная реакция рынка на появление нескольких десятков покупателей из северных регионов, которые приобретают квартиры, как правило, без торга и по максимальной цене. Цены при этом увеличиваются сразу как на вторичном, так и на первичном рынке жилья.

По информации Госкомстата, в среднем по стране цены на квартиры поднялись на 26%. А в Тюменской области за последние полгода недвижимость выросла в цене сразу на 40%. Как отмечают в тюменских агентствах, рыночные цены на квартиры втрое превышают стоимость строительства. Но и по этим ценам свободной жилплощади практически нет.

Квадратный метр жилья на первичном рынке в 1 квартале 2004 года в среднем по Тюменской области стоил 16 тысяч рублей, в Ханты-Мансийском автономном округе - 19, в Тюмени - 11 тысяч рублей. По спросу на недвижимость, наряду с Москвой и северной столицей Петербургом, Тюмень входит в тройку лидеров. У нас не только одни из самых высоких по стране цены на жилье, но и самые неожиданные темпы их изменения. Если за первый месяц 2004 года недвижимость в Москве подорожала на 3,3%, то в Тюмени сразу на 7%. К настоящему времени стоимость нашей недвижимости достигла пиковой отметки, увеличившись на 40%.

Сегодня квадратный метр нового жилья стоит в Тюмени от 18 до 30 тысяч рублей. На вторичном рынке недвижимости - от 13 до 20 тысяч рублей за квадратный метр. Самыми дорогими объектами по-прежнему остаются готовые кирпичные дома индивидуальной планировки, где 21,5 тысячи рублей - средняя стоимость квадратного метра. Причем, даже жилье старой застройки, как хрущевки и брежневки, не теряет покупательского спроса, привлекая своими низкими расценками от 13,5 до 14 тысяч рублей за квадратный метр.

Несмотря на общую тенденцию роста цен на квартиры, в первом квартале

2003 г. впервые за много лет произошло снижение цен до 10-12%. Однако уже осенью 2003 г. цены на жилье выросли на те же 10-12%. Основной причиной послужило то, что падающий спрос на квартиры поддержал банк

«Агропромкредит», который совместно с ЗАО «Тюменская недвижимость» в апреле

2003 г. провел презентацию новой программы жилищного кредитования «+1». Это стимулировало спрос на квартиры, а следовательно, и рост цен.

Как считает генеральный директор ЗАО «Тюменская недвижимость» Анатолий

Николаевич Холоша, рынок жилья в настоящее время находится в состоянии стабильной неустойчивости, которая характеризуется, с одной стороны, сравнительным постоянством цен на жилье, с другой стороны диспропорцией в структуре спроса и предложения.

Наряду с низким спросом на жилье наблюдается высокий (и нужно заметить, платежеспособный!) спрос на так называемую коммерческую недвижимость

(торговые, офисные помещения и т.п.), который значительно опережает предложение. Это касается как покупки, так и аренды коммерческой недвижимости. Данный факт обуславливает ее высокую стоимость: в среднем она превышает стоимость жилья на 50%.

Чтобы перевести высокий потенциальный спрос в секторе жилья в реальный и каким-то образом оживить рынок, «продавцы» недвижимости в настоящее время прибегают к следующим мерам: тюменские застройщики предлагают населению различные методы стимулирования спроса: рассрочка платежа, скидки при оплате единовременно и в полном объеме и т.д.; агентства недвижимости пытаются найти выход путем участия в ипотечных программах кредитных учреждений.

Итак, кризисная ситуация заставила всех участников рынка недвижимости искать решения. И в первую очередь изменить существующее положение, повлиять на спрос способны именно застройщики, поскольку они в наибольшей степени определяют цену на жилье. Уже сейчас строительным фирмам пришлось обратить пристальное внимание на характер спроса и перейти к строительству доступного по цене малогабаритного жилья и коммерческой недвижимости. Это дает надежду, что тюменский рынок недвижимости будет жить и развиваться.

2.2 Государственный строительный надзор

Положение об осуществлении государственного строительного надзора в Российской Федерации устанавливает порядок осуществления государственного строительного надзора в Российской Федерации.

Государственный строительный надзор осуществляется:

а) при строительстве, реконструкции объектов капитального строительства;

б) при капитальном ремонте объектов капитального строительства, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов и проектная документация таких объектов подлежит государственной экспертизе в соответствии со статьей 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации либо проектная документация таких объектов является типовой проектной документацией или ее модификацией.

Задачей государственного строительного надзора является предупреждение, а также выявление и пресечение допущенных застройщиком, заказчиком, лицом, осуществляющим строительство на основании договора с застройщиком или заказчиком (далее - подрядчик), нарушений соответствия выполняемых в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства работ (далее - работы) требованиям технических регламентов, иных нормативных правовых актов (далее - иные нормативные правовые акты) и проектной документации.

В предмет государственного строительного надзора входит проверка соответствия выполняемых работ требованиям технических регламентов, иных нормативных правовых актов и проектной документации.

В случае отсутствия технических регламентов в предмет государственного строительного надзора входит проверка соответствия выполняемых работ требованиям строительных норм и правил, федеральных норм и правил в области использования атомной энергии, правил безопасности, государственных стандартов, других нормативных правовых актов Российской Федерации и нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, подлежащих обязательному исполнению при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства (далее - нормы и правила).

Государственный строительный надзор осуществляется федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными на осуществление государственного строительного надзора, и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными на осуществление государственного строительного надзора (далее - органы государственного строительного надзора).

Федеральные органы исполнительной власти, уполномоченные на осуществление государственного строительного надзора, осуществляют такой надзор при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов использования атомной энергии (в том числе ядерных установок, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ), опасных производственных объектов, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), определяемых в соответствии с законодательством Российской Федерации, объектов обороны (в том числе объектов военной инфраструктуры Вооруженных Сил Российской Федерации) и безопасности, объектов, сведения о которых составляют государственную тайну, особо опасных, технически сложных и уникальных объектов.

Критерии отнесения объектов капитального строительства к особо опасным, технически сложным и уникальным объектам установлены согласно приложению.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченные на осуществление государственного строительного надзора, осуществляют такой надзор за строительством, реконструкцией, капитальным ремонтом иных объектов капитального строительства, если при их строительстве, реконструкции, капитальном ремонте предусмотрено осуществление государственного строительного надзора.

Государственный строительный надзор осуществляется органом государственного строительного надзора с даты получения им в соответствии с частью 5 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации извещения о начале работ до даты выдачи заключения о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации (далее - заключение о соответствии).

Все документы, составленные либо полученные при осуществлении государственного строительного надзора, подлежат включению в дело, формируемое органом государственного строительного надзора. Порядок формирования и ведения таких дел, в том числе определение требований, предъявляемых к включаемым в такие дела документам, устанавливается Федеральной службой по экологическому, технологическому и атомному надзору.

Государственный строительный надзор осуществляется в форме проверок соответствия выполняемых работ требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации (далее - проверки).

Проверке подлежит соблюдение:

а) при строительстве - требований к осуществлению подготовки земельного участка и выполнению земляных работ, работ по монтажу фундаментов, конструкций подземной и надземной частей, сетей инженерно-технического обеспечения (в том числе внутренних и наружных сетей), инженерных систем и оборудования;

б) при реконструкции - требований к выполнению работ по подготовке объекта капитального строительства для реконструкции, работ по усилению и (или) монтажу фундамента и конструкций подземной и надземной частей, изменению параметров объекта капитального строительства, его частей и качества инженерно-технического обеспечения;

в) при капитальном ремонте - требований к выполнению работ по подготовке объекта капитального строительства для капитального ремонта, ремонтно-восстановительных работ, включая работы по усилению фундамента и замене конструкций подземной и надземной частей, сетей инженерно-технического обеспечения (в том числе внутренних и наружных сетей), инженерных систем и оборудования.

Проверки проводятся должностным лицом (должностными лицами) органа государственного строительного надзора, уполномоченным на основании соответствующего распоряжения (приказа) органа государственного строительного надзора и от его имени осуществлять такой надзор (далее - должностное лицо органа государственного строительного надзора) в соответствии с программой проверок, а также в случае получения извещений, указанных в части 6 статьи 52 и части 3 статьи 53 Градостроительного кодекса Российской Федерации, обращений физических и юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления.

Программа проверок разрабатывается должностным лицом органа государственного строительного надзора с учетом конструктивных и иных особенностей объекта капитального строительства и выполнения работ по его строительству, реконструкции, капитальному ремонту, условий последующей эксплуатации, а также других факторов, подлежащих учету в соответствии с требованиями технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации.

Для определения соответствия выполняемых работ требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации должностным лицом органа государственного строительного надзора проверяется:

а) соблюдение требований к выполнению работ, предусмотренных пунктом 10 настоящего Положения;

б) соблюдение порядка проведения строительного контроля, ведения общего и (или) специальных журналов, в которых ведется учет выполнения работ (далее - общие и (или) специальные журналы), исполнительной документации, составления актов освидетельствования работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения. Порядок проведения строительного контроля, ведения общего и (или) специальных журналов, исполнительной документации устанавливается Федеральной службой по экологическому, технологическому и атомному надзору;

в) устранение выявленных при проведении строительного контроля и осуществлении государственного строительного надзора нарушений соответствия выполненных работ требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации (далее - нарушения), а также соблюдение запрета приступать к продолжению работ до составления актов об устранении таких нарушений;

г) соблюдение иных требований при выполнении работ, установленных техническими регламентами (нормами и правилами), иными нормативными правовыми актами, проектной документацией.

Осуществление проверки может быть сопряжено с проведением органом государственного строительного надзора экспертизы, обследований, лабораторных и иных испытаний выполненных работ и применяемых строительных материалов.

При выявлении в результате проведенной проверки нарушений должностным лицом органа государственного строительного надзора составляется акт, являющийся основанием для выдачи заказчику, застройщику или подрядчику (в зависимости от того, кто в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за допущенные нарушения) предписания об устранении таких нарушений. В предписании указываются вид нарушения, ссылка на технический регламент (нормы и правила), иной нормативный правовой акт, проектную документацию, требования которых нарушены, а также устанавливается срок устранения нарушений с учетом конструктивных и других особенностей объекта капитального строительства.

Иные результаты проверки заносятся должностным лицом органа государственного строительного надзора в общий и (или) специальный журналы.

Акт, составленный по результатам проверки, и выданное на основании его предписание составляются в 2 экземплярах. К акту о проведенной проверке прилагаются составленные либо полученные в процессе проведения проверки документы (при их наличии). Первые экземпляры акта и предписания, а также копии указанных документов передаются заказчику, застройщику или подрядчику (в зависимости от того, кто в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за допущенные нарушения). Вторые экземпляры акта и предписания, а также составленные либо полученные в процессе проведения проверки документы остаются в деле органа государственного строительного надзора.

После завершения строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства органом государственного строительного надзора проводится проверка (итоговая), по результатам которой оцениваются выполненные работы и принимается решение о выдаче заключения о соответствии или об отказе в выдаче такого заключения.

Орган государственного строительного надзора выдает заключение о соответствии, если при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объекта капитального строительства не были допущены нарушения соответствия выполняемых работ требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации либо такие нарушения были устранены до даты выдачи заключения о соответствии.

Орган государственного строительного надзора отказывает в выдаче заключения о соответствии, если при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объекта капитального строительства были допущены нарушения соответствия выполненных работ требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации и такие нарушения не были устранены до даты выдачи заключения о соответствии.

Заключение о соответствии или решение об отказе в выдаче такого заключения выдается органом государственного строительного надзора застройщику или заказчику в течение 10 рабочих дней с даты обращения застройщика или заказчика в орган государственного строительного надзора за выдачей заключения. Решение об отказе в выдаче заключения о соответствии должно содержать обоснование причин такого отказа со ссылками на технический регламент (нормы и правила), иной нормативный правовой акт, проектную документацию.

...