Недвижимое имущество как объект гражданских правоотношений

Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств. Если собственник использует жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, то орган местного самоуправления может предупредить собственника о том, что необходимо устранить нарушения, а если они приводят к разрушению помещения - назначить соразмерный срок для ремонта. Жилые помещения не отнесены законодателем к самостоятельным объектам недвижимости. Однако в иных нормах закона имеются прямые указания на определение жилого помещения как на объект именно недвижимости. В п. 1 ст. 549 ГК РФ значится, что по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Исходя из изложенного законодателем в п. 1 ст. 549 ГК РФ предусмотрено, что объектом в договоре купли продажи является квартира и также имеется ссылка на ст. 130 ГК РФ, которая в свою очередь не предусматривает как самостоятельный объект недвижимости - квартиру (жилое помещение).

К недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы ст. 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Следует обратить внимание и на п. 1 ст. 5 Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", который к объектам недвижимости относит предприятия, жилые дома, квартиры, части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения. Между тем, доля жилого фонда, находящегося в частной собственности граждан или юридических лиц, достигла к 2011 г. 85%, чему способствовала приватизация существующего государственного и муниципального жилищного фонда, а также развитие частного коммерческого жилищного строительства.

В связи с отнесением жилого помещения к числу недвижимого имущества возникает вопрос о соотношении прав на жилое помещение и расположенный под ним земельный участок. Раньше эта проблема решалась следующим образом: "При принадлежности земли и строительного материала различным лицам застроение создает право собственности в лице собственника земли как главной вещи (ст. 386 Свода законов гражданских Российской империи). Необходимо только, чтобы связь строения и земли под ним была прочной и неразрывной без нарушения сущности. Возможны два случая:

а) собственник земли застраивает ее чужим материалом. Все равно, были ли действия его добросовестны или нет, все же право собственности на здание приобретает собственник находящейся под зданием земли, но так как он нарушил право собственника материала, то он обязан возместить стоимость последнего и все причиненные убытки; б) собственник материала воздвигает здание на чужой земле. В силу того же отношения принадлежности главной вещи право собственности на здание приобретается собственником земли.

Когда же собственник земли не соглашается на вознаграждение, то собственнику материала предоставляется отделить от земли материал, если только это возможно сделать с удобством и без ущерба для земельного участка. Когда же такое отделение возможно, то необходимо различать, был ли собственник материала добросовестным владельцем или нет, так как, очевидно, застроение чужой земли не достижимо без владения. Если владение было недобросовестным, то право на здание приобретается собственником земли вопреки основному принципу без обязанности вознаграждения. В противном случае собственник материала приобретает право на вознаграждение со стороны собственника земли в том объеме, насколько увеличилась ценность застроенной земли".

Анализируя сложившуюся ситуацию, С. Сорокин отмечает, что "такое положение сложилось в России в связи с тем, что здания были активно и быстро включены в гражданский оборот, а в отношении земли этот процесс идет постепенно и еще не закончен. В результате собственники зданий часто приобретают иное, чем право собственности, право на землю, а собственником земли остается государство". Исходя из самого названия "жилое помещение" очевидно, что оно, в отличие от других объектов недвижимого имущества, имеет специальное назначение. Согласно п. 2 ст. 288 ГК РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан. В литературе отмечается, что такое проживание может иметь временный или постоянный характер.

При рассмотрении вопроса о целевом назначении жилого помещения нельзя не обратиться к теме о пределах и ограничениях осуществления прав домовладельцами. Этот вопрос уже был предметом глубокого исследования, проведенного П.В. Крашенинниковым. Различие правовой природы этих двух категорий заключается в том, что пределы осуществления права устанавливаются законом, тогда как ограничения основаны на воле собственника или воле судебных органов. Пределы как общие основания стеснения права собственности объективны, а ограничения - субъективны и являются частными установлениями.

Согласно ст. 293 ГК РФ, если собственник жилого помещения использует его не по назначению или систематически нарушает права и интересы соседей, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения. В тех случаях, когда, несмотря на предупреждение, собственник продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

По своей сути жилые помещения относятся к сложным объектам, т.е. они образуются из вещей, которые составлены искусственно из нескольких соединенных между собой частей. В состав таких объектов всегда в качестве главной вещи входит само помещение, непосредственно предназначенное для удовлетворения жилищных потребностей граждан. Наряду с помещением в состав объекта входят другие вещи либо имущественные права. При этом их состав зависит от вида жилого помещения.

Рассмотрим пример из судебной практики. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ признала жилым сборно-разборный дом, в котором проживал истец. Дом пришел в негодность и был снесен. Истцу было предложено переселиться в аналогичный щитовой сборно-разборный дом. Вначале он дал на это согласие, а потом отказался и потребовал предоставить ему благоустроенное жилое помещение. Районный суд оставил иск без удовлетворения. Судебная коллегия по гражданским делам областного суда это решение отменила и вынесла новое, обязав ответчика предоставить истцу отдельную благоустроенную квартиру. Президиум Верховного Суда РФ, отклонив протест заместителя Генерального прокурора РФ, указал, что истцу было передано не просто имущество, а жилое помещение на период работы у ответчика. По договору истец был обязан использовать предоставленное жилое помещение по его целевому назначению, вносить арендную плату и платежи за коммунальные услуги, соблюдать правила пользования жилым помещением. Верховный Суд РФ пришел к выводу, что снесенный дом был построен и использовался именно как жилой, что обязывает ответчика в связи с его сносом обеспечить истца другой благоустроенной жилой площадью. Щитовой сборно-разборный дом является мобильным зданием, не имеющим прочной связи с землей, его перемещение возможно без несоразмерного ущерба его назначению, данные дома относятся к домам временного проживания (например, на время трудового договора, отдыха). Как видим, Верховный Суд РФ признал жилым помещением объект, не относящийся к недвижимости. В общем контексте построек, именуемых жилым домом, главной вещью признается строение, предназначенное для проживания. Остальные постройки служат для удовлетворения хозяйственных надобностей и не могут быть самостоятельным объектом права собственности на отведенном для постройки дома земельном участке. Жилой дом является действительно главной вещью по отношению к хозяйственным постройкам, подсобным (сарай, гараж, баня) и отчуждение главной вещи без принадлежностей к ним неправильно.

В настоящее время большая часть жилого фонда на территории Российской Федерации находится в собственности граждан. Необходимо закрепление в нормах права понятия жилого помещения в качестве объекта недвижимости и определенных требований к жилому помещению.

Таким образом, необходимо признать помещения в здании самостоятельными объектами недвижимости. Таковое должно стать техническим объектом, а не юридическим. В тоже время представляется допустимым установление презумпции, согласно которой право собственности на здание будет означать признание права собственности одного лица на все помещения в здании.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Изучив подробно данный вопрос, можно сделать вывод, что недвижимое имущество относится к объектам недвижимости. В данной курсовой работе проклассифицировано недвижимое имущество и рассмотрена каждая классификация отдельно, такие виды имущества, как традиционно относимых юридической наукой и законодательством РФ к недвижимым, так и производных объектов недвижимости. Изучено понятие и сущность недвижимого имущества, рассмотрены так же помещения жилые и не жилые, традиционные объекты недвижимого имущества. Так же было изучено историческое становление недвижимого имущества. Были рассмотрены закономерности и современные тенденции развития правового режима недвижимости, научные взгляды на недвижимость как разновидность объектов гражданских прав. В действующем гражданском законодательстве здание и земельный участок соотносятся, таким образом, как если бы здание являлось главной вещью, а земельный участок - принадлежностью. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе также исходит из необходимости исключения из перечня недвижимого имущества лесов и многолетних насаждений, поскольку недвижимыми вещами являются не сами леса и многолетние насаждения, а те земельные участки, на которых они расположены. Деление недвижимых вещей по природе на две категории, каждая из которой отвечает критерию неразрывной связи с землей, было искусственно проведено для того, чтобы выделить вторую категорию как обладающую еще одним дополнительным признаком - возможностью их перемещения с несоразмерным ущербом их назначению. Но указанные признаки (прочная связь с землей, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению) присущи не всем объектам недвижимости.

Вместе с тем закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей сути и назначению являются движимыми - это недвижимость в силу закона (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты). Правовое значение деления вещей на движимые и недвижимые связывается с установлением различного правового режима соответственно для недвижимых и движимых вещей по определенным критериям.

В настоящее время отсутствуют абсолютные границы в пределах регулирования отдельных объектов недвижимости. Между отраслями Российского законодательства имеется постоянное взаимодействие, взаимное проникновение норм, принципов, способов регулирования, обусловленное потребностями развития института недвижимости.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации [Электронный ресурс]: [(принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ)]. - Режим доступа: [Консультант плюс]. - Загл. с экрана.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]: [федеральный закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. 06.12.2011)]. - Режим доступа: [Консультант плюс]. - Загл. с экрана.

3. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]: [федеральный закон от от 14.11.2002 N 138-ФЗ (ред. от 26.04.2013) . - Режим доступа: [Консультант плюс]. - Загл. с экрана

4. Водный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]: [Федеральный закон от 03.06.2006 N 73-ФЗ (ред. от 14.07.2008) О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации]. - Режим доступа: [Консультант плюс]. - Загл. с экрана.

5. Земельный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]: [Федеральный закон от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 05.04.2013)]. - Режим доступа: [Консультант плюс]. - Загл. с экрана.

6. Лесной кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]: [Федеральный закон от 04.12.2006 N 200-ФЗ (ред. от 28.07.2012)].- Режим доступа: [Консультант плюс]. - Загл. с экрана.

7. Жилищного кодекса Российской Федерации [Электронный ресурс]: [Федеральный закон от 29.12.2004г N188-ФЗ (ред. от 05.04.2013)] )].- Режим доступа: [Консультант плюс]. - Загл. с экрана.

8. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате [Электронный ресурс]: [ (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1) (ред. от 05.04.2013)]. - Загл. с экрана.

9. О товариществах собственников жилья [Электронный ресурс]: [Федеральный закон от 15.06.1996 N 72-ФЗ (ред. от 21.03.2002)].- Режим доступа: [Консультант плюс].. - Загл. с экрана.

10. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Электронный ресурс]: [Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 07.05.2013)].- Режим доступа: [Консультант плюс]. - Загл. с экрана.

11. Об ипотеке (залоге недвижимости) [Электронный ресурс]: [Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 07.05.2013)].- Режим доступа: [Консультант плюс]. - Загл. с экрана.

12. О недрах [Электронный ресурс]: [Закон РФ от 21.02.1992 N 2395-1 (ред. от 30.12.2012)] .- Режим доступа: [Консультант плюс]. - Загл. с экрана.

13. Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Электронный ресурс]: [Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 (ред. от 22.11.2006)].- Режим доступа: [Консультант плюс]. - Загл. с экрана.

14. О некоторых вопросах разрешения практики, связанных с защитой права собственности и других вещных прав [Электронный ресурс]: [Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8] .- Режим доступа: [Консультант плюс]. - Загл. с экрана.

15. Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости [Электронный ресурс] : [Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 2].- Режим доступа: [Консультант плюс]. - Загл. с экрана.

Литература

16. Гришаев, С. П. Все о недвижимости : Регистрация прав. Купля -продажа. Мена, дарение. Аренда. Наем жилого помещения. Ипотека. Наследование: Учебно - практ. пособие [Текст] / M., 2000. - 259с.

17. Абрамова М.В. К вопросу о понятии недвижимого имущества [Текст] /М.В. Абрамова // Нотариус.- 2003 - №3. - С. 22-25

18. Витрянский В.В. Гражданское право. В 4-х томах. Том 3. Обязательственное право. [Текст] Гриф МО РФ Витрянский В.В.:М-800с.

19. Основные институты гражданского права зарубежных стран. Сравнительно-правовое исследование [Текст] / Сост. Г. Е. Авилов. - М.: Норма, 1999. - С. 221-222.

20. Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права [Текст] / - Тула: Мигалион, 2001. - С. 168.

21. Римское частное право: Учебник. [Текст] / Под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского - М.: Юрист, 2005г. - С.448.

22. Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. [Текст] /М.: Проспект, 2001. - С. 65-66, а также Калачева С.А. Сделки с недвижимостью. - М.: Экзамен, 2000. - С. 8.

23. Тужилова - Орданская, Е. М. Понятие и особенности недвижимости как объекта прав по Гражданскому кодексу РФ [Электронный ресурс] //Журнал российского права. -2004. - № 6. - С. 88 - 94.

24. Газарьян Б., Зинченко С., Лапач В. О правовом режиме нежилых помещений [Электронный ресурс] // Хозяйство и право. - М., 1998, № 5. - С. 105-114

25. Романов О.Е. Предприятие и иные имущественные комплексы как объекты гражданских прав. [Текст] - СПб.: Юридический Центр Пресс, 2004. - С. 237.

26. Суханов Е.А. Гражданское право. В 2-х томах. 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Волтерс Клувер, 2004-2005.

Размещено на Allbest.ru