Основы жилищного права

Размещено на http://www.allbest.ru/

1. Права нанимателя и членов его семьи по договору социального найма

Субъектами жилищного правоотношения, возникающего на основании договора найма жилого помещения, являются наймодатель и наниматель (п. 1 ст. 671 ГК РФ).

С принятием части второй ГК РФ решение вопроса о фигуре нанимателя усложнилось тем, что законодатель по-разному подходит к определению стороны, противостоящей наймодателю.

Дискуссия по вопросу о том, выступает ли на стороне нанимателя семья в целом как самостоятельное образование или участниками правоотношения являются члены семьи в договоре социального найма, дополнилась необходимостью дать правовую оценку новой категории участников наемного жилищного правоотношения, каковыми являются граждане, постоянно проживающие с нанимателем по договору коммерческого найма.

И в договоре социального найма жилого помещения, и в договоре коммерческого найма жилого помещения мы имеем дело со сложным субъектом на стороне нанимателя. Однако сравнительный анализ данного субъекта позволяет сделать вывод, что законодатель по-разному подошел к определению его структуры.

В соответствии со ст. 69 ЖК РФ к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

Таким образом, законодатель делит всех членов семьи на три группы.

К первой он относит детей, супруга (супругу), родителей, которые должны совместно проживать с нанимателем.

В отличие от ЖК РСФСР 1983 года, из круга членов семьи нанимателя в новом ЖК РФ изъяты родители супруга нанимателя жилого помещения, дети другого супруга.

Ко второй группе членов семьи нанимателя относятся другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы.

Для этой категории требуется наличие дополнительных условий. Они должны быть вселены нанимателем в качестве членов семьи и вести с ним общее хозяйство. Ведение общего хозяйства с нанимателем означает, что у них совместный бюджет, из которого осуществляются общие расходы на содержание семьи.

При соблюдении перечисленных условий к членам семьи нанимателя могут быть отнесены дети супруга нанимателя и ее (его) родители.

Что касается родственников, то степень родства для положительного решения вопроса значения не имеет.

К третьей группе членов семьи нанимателя относятся иные лица. Они могут быть признаны членами семьи нанимателя в исключительных случаях в судебном порядке. Например, к их числу можно отнести фактического супруга.

В соответствии с п. 3 ст. 69 ЖК РФ члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения. Причем необходимость такого включения не зависит от того, вселились ли они в жилое помещение вместе с нанимателем или были вселены позже после заключения договора.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма (п. 3 ст. 672 ГК РФ, п. 2 ст. 69 ЖК РФ).

Т.А. Семина, поддерживая сложившуюся в научной литературе точку зрения, отмечает, что все члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма являются нанимателями жилого помещения, хотя формально они не стороны в договоре.

Представляется, что члены семьи нанимателя являются участниками жилищного правоотношения. Их права и обязанности порождаются теми же основаниями, что и права и обязанности нанимателя. Действия нанимателя в отношениях с третьими лицами и с наймодателем должны быть согласованы со всеми членами семьи, в некоторых случаях с совершеннолетними членами семьи.

Каждый член семьи нанимателя имеет самостоятельное независимое от прав нанимателя право пользования жилым помещением.

Следует согласиться с точкой зрения, высказанной в научной литературе, что наниматель и члены его семьи представляют собой своеобразное социальное образование, сочетающее в себе признаки единого субъекта и самостоятельности входящих в него индивидов

Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма (п. 4 ст. 69 ЖК РФ).

Представляется необходимым поддержать предложение о включении в п. 4 ст. 69 ЖК РФ положения об обязательности заключения нанимателем жилого помещения с бывшим членом своей семьи, продолжающим проживать в жилом помещении, соглашения, в котором обязанности бывшего члена семьи нанимателя конкретизировались бы определенным объемом участников.

Наниматель с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, вправе вселить в занимаемое жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя - других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи (п. 1 ст. 70 ЖК РФ).

Письменное согласие о вселении нового члена семьи нанимателя представляет собой юридический факт, направленный на изменение жилищных прав и обязанностей. Если кто-то из проживающих с нанимателем членов его семьи возражает против вселения нового лица в качестве члена семьи, жилищные права у такого гражданина не возникнут.

Учитывая правовое положение бывших членов семьи нанимателя, их мнение должно учитываться при принятии решения о вселении нового лица в качестве члена семьи нанимателя.

На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласия остальных членов семьи нанимателя и согласия наймодателя.

Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы.

Это право наймодателя аналогично существовавшему праву отказа в советский период в прописке из-за нарушения нормы жилой площади, которая по размеру выше современной учетной нормы и носила жилищно-санитарный характер Вселяемый новый член семьи должен быть внесен в договор социального найма жилого помещения.

Вселившееся в качестве нового члена семьи лицо приобретает равные права и обязанности с остальными членами семьи нанимателя. Новый ЖК РФ не предусмотрел возможности изменения данного правила соглашением сторон, что было предусмотрено ЖК РСФСР 1983 г.

А.Ф. Ефимов пишет, что «именно с момента внесения изменений в договор социального найма возникает право на жилое помещение нового члена семьи».

Т.А. Семина обращает внимание на то, что в судебных решениях указывается, что член семьи нанимателя приобретает право пользования жилым помещением только тогда, когда он реально вселился в жилое помещение и проживал в нем.

Представляется, что однозначно можно лишь утверждать, что без получения в установленной форме согласия членов семьи нанимателя, наймодателя жилищные права на жилое помещение у вновь вселившихся в качестве членов семьи нанимателя не возникнут.

Невключение в договор социального найма жилого помещения гражданина в качестве члена семьи нанимателя не лишает его возможности в случае возникновения спора доказывать свой правовой статус.

Применительно к договору коммерческого найма жилого помещения законодатель отказался от понятия «член семьи нанимателя» и ввел новое понятие «граждане, постоянно проживающие с нанимателем» (ст. 677 ГК РФ).

Постоянно проживающие вместе с нанимателем граждане приобретают равные с ним права по пользованию предоставленным по договору коммерческого найма жилым помещением, если они указаны в договоре найма (п. 2 ст. 677 ГК РФ). Граждане, постоянно проживающие с нанимателем, с наймодателем в правоотношения не вступают, поскольку не участвуют в выработке условий и заключении договора.

Согласно п. 2 ст. 677 ГК РФ отношения между нанимателем и гражданами, постоянно с ним проживающими, определяются законом.

Равные права граждан, совместно проживающих с нанимателем, по пользованию жилым помещением возникают у них только после указания их в качестве таковых в договоре коммерческого найма жилого помещения. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан должно производиться с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, совместно с ним проживающих. При вселении несовершеннолетних такого согласия не требуется. В соответствии со ст. 679 ГК РФ не требуется при вселении данной категории граждан и соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, в отличие от вселения остальных граждан (ст. 679 ГК РФ).

Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, вместе с ним проживающих. Однако их правовой статус может измениться, если данные лица заключат договор с нанимателем о солидарной ответственности перед наймодателем, известив его об этом. В таком случае в соответствии с п. 4 ст. 677 ГК РФ они становятся сонанимателями.

Трансформация граждан, постоянно проживающих с нанимателем, в сонанимателей представляет собой один из видов замены нанимателя в договоре найма жилого помещения. Как общее правило в ст. 450 ГК РФ установлена презумпция, в соответствии с которой основанием изменения договора является соглашение сторон. В случае, когда наймодатель лишь уведомляется об изменении, происшедшем на стороне нанимателя, он не вступает в правоотношение с гражданами, проживающими совместно с нанимателем. Поэтому, на наш взгляд, граждане, постоянно проживающие с нанимателем, заключившие с нанимателем договор о несении солидарной ответственности перед наймодателем, не приобретут равные права и обязанности с нанимателем, вытекающие из договора найма жилого помещения. Их отношения с наймодателем ограничиваются прямо указанной в п. 4 ст. 677 ГК РФ солидарной ответственностью. Для возникновения равенства в правах и обязанностях граждан, постоянно проживающих с нанимателем, и нанимателя п. 4 ст. 677 ГК РФ следует дополнить требованием о получении согласия наймодателя на изменение условия договора о стороне, ему противостоящей, то есть на трансформацию «граждан, постоянно проживающих с нанимателем», в «сонанимателей».

Граждане, совместно проживающие с нанимателем, в отличие от сонанимателей, имеют равные с ним права только по пользованию жилым помещением (п. 2 ст. 677 ГК РФ).

Применительно к жилому помещению право пользования может быть определено как право проживать в нем.

Основанием возникновения права пользования жилым помещением нанимателя и граждан, совместно с ним проживающих, является договор найма. Право проживать в жилом помещении, принадлежащее гражданам, совместно проживающим с нанимателем, представляет собой самостоятельное, а не производное от прав нанимателя право. Свидетельством этому является то, что в случае смерти нанимателя или его выбытия, с одним из граждан, совместно проживавших с нанимателем, должен быть заключен договор найма по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями (п. 2 ст. 686 ГК РФ). В этих случаях договор продолжает действовать на тех же условиях.

Анализ ст. 677 ГК РФ, таким образом, позволяет сделать вывод, что права граждан, совместно проживающих с нанимателем, и нанимателя равны только в пользовании жилым помещением. Если данные лица и наниматель на основании заключенного между ними договора и с согласия наймодателя станут сонанимателями, то они приобретут равные права и обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения в полном объеме.

В ряде других статей главы 35 ГК РФ законодатель отходит от принципа равенства прав нанимателя и граждан, совместно с ним проживающих, только по пользованию жилым помещением. В соответствии со ст. 679, 680 ГК РФ для вселения других граждан для постоянного проживания с нанимателем и временных жильцов требуется согласие лиц, совместно с нанимателем проживающих. В то же время обращает на себя внимание то, что в соответствии со ст. 685 ГК РФ на вселение поднанимателей согласия граждан, совместно с нанимателем проживающих, законодатель не требует. Не требуется согласия граждан, совместно проживающих с нанимателем, и на переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением (ст. 681 ГК РФ). Оно не допускается без согласия нанимателя.

2. Регистрация граждан по месту пребывания и по месту жительства

Составление государственной услуги по регистрационному учету граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации осуществляется в соответствии с Конституцией Российской Федерации, Законом Российской Федерации от 25 июня 1993 г. №5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации», Указом Президента Российской Федерации от 19 июля 2004 г. №928 «Вопросы Федеральной миграционной службы», Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 июля 1995 г. №713 «Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и Перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию». ФМС России и ее территориальные органы при предоставлении государственной услуги по регистрационному учету граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации также руководствуются Жилищным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, Семейным кодексом Российской Федерации, Налоговым кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 22 декабря 1996 г. №159-ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей», Федеральным законом от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Федеральным законом от 15 ноября 1997 г. №143-ФЗ «Об актах гражданского состояния», Федеральным законом от 28 марта 1998 г. №53-ФЗ «О воинской обязанности и военной службе», Федеральным законом от 27 мая 1998 г. №76-ФЗ «О статусе военнослужащих», Федеральным законом от 12 июня 2002 г. №67-ФЗ «Об основных гарантиях избирательных прав и права на участие в референдуме граждан Российской Федерации», Федеральным законом от 2 мая 2006 г. №59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации», Федеральным законом от 27 июля 2006 г. №152-ФЗ «О персональных данных», Постановлением Правительства Российской Федерации от 27 ноября 2006 г. №719 «Об утверждении Положения о воинском учете», Приказом МВД России от 2 декабря 2005 г. №983 «Об утверждении Типового положения о территориальном органе Федеральной миграционной службы».

Органы, участвующие в предоставлении

государственной услуги

Регистрационный учет осуществляется территориальными органами через их структурные подразделения, а в случаях, установленных законодательством Российской Федерации, - органами местного самоуправления поселений.

Должностными лицами, ответственными за регистрацию, осуществляющими первичный прием от граждан документов на регистрацию и снятие с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства, подготовку и передачу в орган регистрационного учета предусмотренных учетных документов, а также ведение и хранение поквартирных карточек и карточек регистрации по месту жительства, являются должностные лица:

жилищно-эксплуатационных организаций государственного и муниципального жилищных фондов;

жилищно-строительных и жилищных кооперативов;

акционерных обществ и других коммерческих организаций;

других государственных и муниципальных организаций и учреждений, имеющих жилищный фонд на праве хозяйственного ведения либо на праве оперативного управления.

Должностные лица, ответственные за регистрацию, не вправе отказывать гражданам в приеме заявлений на регистрацию и снятие их с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства.

Днем поступления документов считается день подачи всех надлежащим образом оформленных документов, предусмотренных Законом, Правилами и Регламентом.

Для регистрации по месту пребывания гражданин представляет лицам, ответственным за регистрацию:

документ, удостоверяющий личность;

заявление о регистрации по месту пребывания по форме №1;

документ, являющийся основанием для временного проживания гражданина по указанному адресу (договор найма (поднайма), заявление лица, предоставившего гражданину жилое помещение).

Для регистрации по месту жительства гражданин представляет лицам, ответственным за регистрацию:

документ, удостоверяющий личность;

заявление о регистрации по месту жительства по форме №6;

документ, являющийся основанием для вселения в жилое помещение (заявление лица (лиц), предоставившего гражданину жилое помещение, договор, свидетельство о государственной регистрации права (права собственности на жилое помещение), решение суда о признании права пользования жилым помещением либо иной документ или его надлежащим образом заверенная копия, подтверждающие наличие права пользования жилым помещением). Для регистрации достаточно представления одного из перечисленных документов.

В случае регистрации по месту пребывания и по месту жительства на основании договора социального найма жилого помещения, заключенного в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации, или свидетельства о государственной регистрации права на жилое помещение, гражданин вправе не предъявлять эти документы, а только указать в заявлении о регистрации их реквизиты;

Место жительства для гражданина, относящегося к коренному малочисленному народу Российской Федерации, ведущего кочевой и (или) полукочевой образ жизни и не имеющего места, где он постоянно или преимущественно проживает, может быть признано одно из поселений, находящихся в муниципальном районе, в границах которого проходят маршруты кочевий данного гражданина;

Заявление о регистрации по месту жительства или пребывания, а тек же иные документы, могут быть представлены в форме электронных документов, порядок оформления которых определяется Правительством Российской Федерации и направленны в орган регистрационного учета с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети Интернет, включая единый портал государственных и муниципальных услуг;

Для снятия с регистрационного учёта гражданин представляет лицам, ответственным за регистрацию:

заявление о снятии с регистрационного учета по месту жительства;

адресный листок убытия по форме №7, выданный уполномоченным органом по прежнему месту жительства.

В случае отсутствия (утраты) адресного листка убытия гражданин в письменной форме сообщает о причинах, по которым не может его представить. Отсутствие адресного листка убытия у гражданина, снявшегося с регистрационного учета по последнему месту жительства, не является основанием для отказа в приеме и рассмотрении его заявления о регистрации по месту жительства.

В случаях, когда граждане, выбывающие к новому месту жительства, намерены перед выездом сняться с регистрационного учета по месту жительства, они обращаются к должностным лицам, ответственным за регистрацию, с заявлением о снятии с регистрационного учета по месту жительства произвольной формы от каждого лица, достигшего 14-летнего возраста (от имени лица, не достигшего 14-летнего возраста, заявление пишет и подает его законный представитель), с указанием адреса, куда они выбывают, а также представляют документы, удостоверяющие их личность.

Снятие детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, с регистрационного учета по месту жительства или по месту пребывания осуществляется в порядке, установленном Регламентом. При этом дополнительно представляется письменное согласие соответствующего органа опеки на изменение места пребывания или места жительства ребенка.

Регистрация и снятие граждан с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации производится бесплатно.

Не позднее 7 дней со дня прибытия на новое место жительства, гражданин, изменивший место жительства, обращается с заявлением о регистрации по месту жительства.

Срок предоставления государственной услуги

При регистрации гражданина по месту жительства (пребывания) - в течение 3-х дней со дня поступления документов в орган регистрационного учета.

При снятии с регистрационного учета по месту пребывания до окончания заявленного срока пребывания - в течение 3-х дней со дня поступления в орган регистрационного учета соответствующего заявления гражданина, а в гостиницах и иных подобных учреждениях - в день выбытия.

При снятии с регистрационного учета по месту жительства - в течение 3-х дней со дня поступления в орган регистрационного учета соответствующего заявления гражданина.

Гражданин вправе обжаловать действия (бездействие) уполномоченных должностных лиц в ходе предоставления ими государственной услуги по регистрационному учету в досудебном и судебном порядке.

Действия или бездействие должностных лиц, ответственных за регистрацию, затрагивающие право гражданина Российской Федерации на выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации, могут быть обжалованы гражданами в вышестоящий в порядке подчиненности орган, вышестоящему в порядке подчиненности должностному лицу либо непосредственно в суд.

При досудебном обжаловании гражданин может обратиться с жалобой лично (устно) или направить письменное предложение, заявление или жалобу.

Срок рассмотрения обращений граждан - не более 15 дней. В случае необходимости истребования дополнительных документов и направления запросов в иные органы и организации - не более 30 дней с момента регистрации такого обращения.

При личном приеме гражданин предъявляет документ, удостоверяющий его личность.

В письменном обращении гражданин указывает:

наименование органа, в который направляет письменное обращение, или фамилию, имя, отчество должностного лица, которому адресовано заявление, а также свои фамилию, имя, отчество (последнее - при наличии), для юридического лица - его полное наименование, почтовый адрес, по которому должны быть направлены ответ или уведомление о переадресации обращения, излагает суть обращения (предложения, заявления или жалобы) и ставит личную подпись и дату;

наименование должности, фамилия, имя и отчество сотрудника, должностного лица, решение, действие (бездействие) которого обжалуется (при наличии информации);

суть (обстоятельства) обжалуемого действия (бездействия), основания, по которым заявитель считает, что нарушены его права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к их реализации либо незаконно возложена не предусмотренная Правилами и Регламентом обязанность;

иные сведения, документы и материалы либо их копии, имеющие отношение к существу обращения, которые заявитель считает необходимым сообщить.

Список литературы

семья жительство равенство наниматель

1. «Конституция Российской Федерации» (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 №6-ФКЗ, от 30.12.2008 №7-ФКЗ)

2. «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 №188-ФЗ (ред. от 06.12.2011);

3. Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов. - 2-е изд., переаб. и доп. М. Издательство НОРМА. 2002.

4. Грудцына Л.Ю. Жилищное право России: Учебник / Под ред. Н.М. Коршунова. - М.: Изд-во Эксмо, 2005

5. Жилье и ваши права. Консультации по жилищным вопросам / Г.Ю. Малумов, Г.Ю. Малумов, 2008

6. Жилищное право Российской Федерации. / Айман Т.О. - Инфра-М, 2002.

7. Жилищное право в вопросах и ответах. / Страунинг Э.Л., Ерёмичев И.А. - Щит-М, 2003.

8. Кудашкин А.В. Жилищное право: Учебник, 2005

9. Филиппова Е.С. Жилищное право: Учебник для вузов, 2007

10. Шешко Г.Ф. Жилищное право: Учебное пособие. - М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ», Издательство «АСТ МОСКВА», 2007

Размещено на Allbest.ru