Размещено на http://www.allbest.ru/

Донецький державний університет управління

УДК 334.724.2.003.5

Спеціальність 25.00.04 - місцеве самоврядування

Автореферат

дисертації на здобуття наукового ступеня кандидата наук з державного управління

Стратегія розвитку муніципальної власності місцевого самоврядування

Роботу виконано в Донецькому державному університеті управління Міністерства освіти і науки України (м. Донецьк)

Науковий керівник - чл.-кор. НАН України, доктор технічних наук, професор Пілюшенко Віталій Лаврентійович, Донецький державний університет управління Міністерства освіти і науки України (м. Донецьк), проректор з наукової роботи, завідувач кафедри маркетингу.

Офіційні опоненти:

- доктор наук з державного управління, доцент Мамонова Валентина Василівна, Харківський регіональний інститут державного управління Національної академії державного управління при Президентові України (м. Харків), професор кафедри регіонального управління та місцевого самоврядування;

- кандидат наук з державного управління Переверзєв Валерій Михайлович, Головне управління економіки Донецької обласної державної адміністрації (м. Донецьк), перший заступник начальника.

Захист дисертації відбудеться "18" червня 2008 р. о 12 годині на засіданні спеціалізованої вченої ради Д 11.107.01 Донецького державного університету управління Міністерства освіти і науки України за адресою: 83015, м. Донецьк, просп. Б. Хмельницького, 108, ауд. 201

З дисертацією можна ознайомитись у бібліотеці Донецького державного університету управління Міністерства освіти і науки України за адресою: 83015, м. Донецьк, вул. Челюскінцев, 163 а, к. 406

Автореферат розісланий 16 травня 2008 р.

Вчений секретар спеціалізованої вченої ради Я.С. Клейнер

Анотації

Хороших В.В. Стратегія розвитку муніципальної власності місцевого самоврядування. - Рукопис.

Дисертація на здобуття наукового ступеня кандидата наук з державного управління за спеціальністю 25.00.04 - місцеве самоврядування. - Донецький державний університет управління Міністерства освіти і науки України, Донецьк, 2008.

Дисертаційну роботу присвячено розробці теоретико-методологічних засад удосконалення організації діяльності місцевого самоврядування, спрямованої на розвиток ринку нерухомості території на підставі використання інструментів маркетингу і логістики. Визначено передумови і особливості формування системи управління муніципальною (територіальною) власністю. На базі аналізу економічного змісту категорій "ринок", "нерухомість", "територія" надане поняття "ринок нерухомості території". Досліджено роль і місце органів місцевого самоврядування в розвитку ринку нерухомості території. Проведено аналіз сучасного стану вітчизняного ринку нерухомості території, методів і механізмів управління муніципальною власністю та надано аналітичну оцінку розвитку муніципальної власності великого промислового регіону. Розроблені пропозицій щодо вдосконалення системи управління муніципальною власністю та обґрунтована необхідність формування ефективної системи управління об'єктами нерухомості території. Запропоновано маркетинг-логістичну стратегію розвитку системи управління муніципальною власністю.

Ключові слова: місцеве самоврядування, муніципальна власність, ринок нерухомості території, маркетинг-логістичне управління.

Хороших В.В. Стратегия развития муниципальной собственности местного самоуправления. - Рукопись.

Диссертация на соискание научной степени кандидата наук по государственному управлению по специальности 25.00.04 - местное самоуправление. - Донецкий государственный университет управления Министерства образования и науки Украины, Донецк, 2008.

В диссертации на основе проведенных исследований доказана необходимость развития муниципальной (территориальной) собственности за счет усовершенствования организации деятельности местного самоуправления. Показано, что устойчивое развитие территории невозможно без эффективного управления объектами недвижимости данной территории. Дано понятие рынка недвижимости территории, под которым предложено понимать совокупность социально-экономических отношений, которые возникают в сфере операций с недвижимостью на основе законодательства и согласование интересов собственников, местных органов власти и государства. Доказано, что рынок недвижимости территории находится под влиянием ряда факторов, основными из которых являются макроэкономические: политическая ситуация в стране, общеэкономическая ситуация, состояние финансового рынка и т.д. При этом если действие макроэкономических факторов относительно стабильное, то состояние рынка недвижимости определяется микроэкономическими факторами. Однако влияние органов государственного управления и местного самоуправления присутствует в любом случае. Учитывая, что недвижимость, которая является объектом муниципальной собственности, имеет свои особенности, доказано, что недвижимость - это товар, который намного медленнее утрачивает свои потребительские качества в процессе эксплуатации. Это позволяет использовать недвижимость не только для удовлетворения личных потребностей, но и для получения дохода местными органами власти. Кроме того, рынок недвижимости тесно связан с рынком капитала и финансовым рынком. Доказано, что местные органы управления должны решать проблему развития рынка недвижимости территории, используя комплексный подход, который предполагает развитие системы мониторинга, прогнозирования развития рынка недвижимости в зависимости от возможных изменений, что в конечном итоге позволит осуществлять его обоснованное регулирование с целью достижения поставленных целей. На основе полученных данных местные органы власти формируют систему эффективных инструментов регулирования рынка недвижимости территории. В работе сформулированы основные задачи, которые решаются определенными органами управления муниципальной недвижимости: комитет по учету и управлению муниципальной собственностью, земельный комитет, местные органы градостроительства и архитектуры, учреждения юстиции, бюро технической инвентаризации.

В результате исследования установлено, что в основе методологии управления муниципальной собственностью лежат организационно-правовой и организационно-экономический методы: прямое управление, муниципально - подрядная, муниципально - арендная системы и муниципальная концессия. Современная система управления муниципальной собственностью позволяет муниципальным образованиям рационально управлять своей собственностью с целью извлечения дохода и обеспечения жизнедеятельности муниципального образования. Особое значение в современных условиях получают экономические гарантии местного самоуправления, а формирование новой структуры местного хозяйства должно осуществляться с учетом рыночных методов регулирования.

Исследование показало, что главной проблемой всех муниципальных образований Украины является содержание коммунального жилищного фонда в надлежащем состоянии, что сложно из-за постоянного дефицита бюджетных ассигнований. Крупные города Украины требуют усовершенствования системы управления муниципальной собственностью за счет нормативно-правового оформления института коммунальной собственности. Развитие рынка недвижимости территории предложено осуществлять на основе формирования стратегии управления муниципальной собственностью, основанной на совершенствовании существующей системы управления, использовании инструментов маркетинга и логистики. В работе определены проблемы системы управления муниципальной собственностью, которые требуют отдельного детального рассмотрения. Доказано, что усовершенствование системы управления муниципальной собственностью невозможно без организации информационного обеспечения данного процесса, для чего предложено создать соответствующие информационно-аналитические центры, функционирование которых должно опираться на всестороннее использование компьютерной техники, новых информационных технологий, картографической информации и др. Доказано, что для формирования эффективной системы управления рынком недвижимости необходима программа маркетингового исследования, направленная на выявление недостатков в управлении недвижимостью и анализ причин их возникновения. Для этого предложено структуру индикаторов и алгоритм проведения маркетингового исследования административно-территориального образования. Проведенный SWOT-анализ позволил оценить сильные и слабые стороны, возможности и угрозы развитию муниципальной собственности территории. Предложено программу развития земельных отношений г. Краматорска, реализация которой направлена на автоматизацию информационно-технологических процессов, связанных с оперативным ведением и использованием данных государственного земельного кадастра.

Ключевые слова: местное самоуправление, муниципальная собственность, рынок недвижимости территории, маркетинг-логистическое управление.

Khoroshih V.V. Development Strategy of Local Government Municipal Property. - Manuscript.

The Thesis for the Degree of Candidate of sciences on state management under specialty 25.00.04 - local government. Donetsk State University of Management, the Ministry of Education and Science of Ukraine, Donetsk, 2008.

The Candidate Thesis is dedicated to elaboration of theoretical and methodological bases of improvement of local government activity organization, directed to development of territory real estate market on the basis of use of marketing and logistics tools. Preconditions and features of management system formation are noted by the municipal property. The concept "territory real estate market" is given on the basis of analysis of economic matter for "market", "real estate", "territory" categories. The role and place of local governments in development of territory real estate market are investigated.

The analysis of a current state of home territory real estate market, methods and mechanisms for controlling the municipal property is carried out; also the analytical estimation of municipal property development in large industrial region is provided.

The proposals concerning improvement of municipal property management system are developed and the necessity of formation of effective control system is proved by territory real estate objects. Marketing and logistics strategy of development for municipal property management system is proposed.

Keywords: local government, municipal property, territory real estate market, marketing and logistics management.

Загальна характеристика роботи

Актуальність теми. Соціально-економічний розвиток країни неможливий без потужного місцевого самоврядування, яке має вирішувати самостійно і під свою відповідальність місцеві проблеми. Зокрема, це стосується управління муніципальною (територіальною) власністю, безпосередньої участі громадян у виконанні функцій місцевого самоврядування, а також взаємодії територіальних громад, співробітництва у реалізації спільних проектів. Важливого значення набуває адаптація національної законодавчої бази з питань місцевого розвитку до європейських стандартів, встановлення правового режиму муніципальної власності та правових основ управління об'єктами нерухомості території. Сьогодення об'єктивно зумовило переосмислення місця й ролі місцевого самоврядування в системі громадського суспільства, пошук найкращої стратегії управління муніципальною власністю, яка б цілком відповідала сучасним світовим та європейським стандартам, була спрямована на забезпечення прав, свобод і законних інтересів людей, які проживають на цій території.

Вивченню комплексу проблем, пов'язаних з розвитком муніципальної власності в Україні активно сприяла наукова та науково-практична діяльність Б. Адамова, А. Асаула, І. Брижань, Г. Губерної, О. Дудкіної, А. Єгорова, П. Круша, О. Кожемяченка, Р. Ларіної, В. Мамонової, А. Мельника, Г. Монастирського, А. Охрія, В. Переверзєва, В. Пілюшенка, В. Чевганової.

Вирішення цієї проблеми неможливе без урахування наукових досліджень і практики місцевого самоврядування демократичних країн світу. За останні роки в Україні досліджуються проблеми місцевого самоврядування з різних аспектів теорії і практики цього інституту. Що ж до розробки стратегії місцевого самоврядування, спрямованої на розвиток муніципальної (територіальної) власності, то на сьогодні таких досліджень проводиться недостатньо. Значні труднощі формування такої стратегії спричинені відсутністю підходів до її наукового обґрунтування, недосконалістю структурування об'єктів нерухомості території. Крім того, теоретичні і практичні аспекти організації управління муніципальною власністю, орієнтованої на використання інструментів маркетингу і логістики, механізми прийняття управлінських рішень на ринку нерухомості території, засновані на використанні сучасних інформаційних технологій, поки що недостатньо досліджені. Необхідність теоретичного обґрунтування і практичних рекомендацій щодо вирішення цього комплексного завдання і обумовили вибір теми дисертаційного дослідження та його актуальність.

Зв`язок роботи з науковими програмами, планами, темами. Проблематика наукового дослідження пов'язана з науковими планами Донецького державного університету управління "Теоретико-методичні основи розвитку маркетингу в управлінні економікою України" (номер державної реєстрації 0100U003067). В межах даної теми дослідження дисертантом проведено роботу з питань управління муніципальною власністю і надані пропозиції щодо формування та впровадження маркетинг-логістичної стратегії місцевого самоврядування, спрямованої на розвиток ринку нерухомості території.

Мета і завдання дослідження. Метою дослідження є розробка та обґрунтування теоретичних положень, методичних підходів і науково-практичних рекомендацій щодо організації діяльності місцевого самоврядування, спрямованої на розвиток муніципальної (територіальної) власності, на підставі використання інструментів маркетингу і логістики.

Для досягнення поставленої мети дослідження вирішені такі задачі:

визначено передумови і особливості формування системи управління муніципальною власністю та ринком нерухомості в системі муніципальної власності;

проаналізовано зміст категорій "ринок", "нерухомість", "територія", що надало можливість сформулювати поняття "ринок нерухомості території" та виявити його місце в системі муніципальної власності;

визначено роль і місце органів місцевого самоврядування в розвитку ринку нерухомості території;

проведено аналіз сучасного стану вітчизняного ринку нерухомості території, а також методів і механізмів управління муніципальною власністю;

надано аналітичну оцінку розвитку муніципальної власності великого промислового регіону;

розроблено пропозицій щодо вдосконалення системи управління муніципальною власністю;

обґрунтовано необхідність формування ефективної системи управління об'єктами нерухомості території;

розроблено маркетинг-логістичну стратегію розвитку управління муніципальною власністю в системі місцевого самоврядування.

Об'єктом дослідження є процеси управління муніципальною власністю у контексті розвитку ринку нерухомості території.

Предметом дослідження є теоретичні, методологічні та науково-практичні основи формування стратегії управління муніципальною власністю місцевого самоврядування.

Методи дослідження. Теоретичною і методологічною основою дисертаційного дослідження є положення теорії муніципального управління, результати досліджень вітчизняних і зарубіжних вчених, методологія та загальнонаукові принципи проведення комплексних досліджень. Нормативні і законодавчі документи, що стосуються діяльності місцевого самоврядування та суб'єктів ринку нерухомості території, забезпечують правове поле дисертаційного дослідження. При дослідженні стану ринку нерухомості території та розробці алгоритму прийняття рішень використано процесний аналіз і ситуаційний підхід, при класифікації суб'єктів і об'єктів муніципальної власності використано системний підхід, порівняльний аналіз використано для характеристики методів оцінки об'єктів нерухомості території, при розробці варіантів або альтернатив оригінальної системи управління муніципальною власністю використано морфологічний аналіз, для побудови математичної моделі оцінки нерухомості території використано регресійний аналіз.

Наукова новизна результатів дослідження полягає у вирішенні наукового завдання щодо розвитку муніципальної власності за рахунок формування маркетинг-логістичної стратегії місцевого самоврядування, що сприятиме удосконаленню муніципального управління.

До конкретних результатів дослідження відносяться такі:

уперше:

розроблено маркетинг-логістичну стратегію управління муніципальною (територіальною) власністю, яка заснована на впровадженні алгоритму проведення маркетингового дослідження адміністративно-територіального утворення та організації логістичних зв'язків в ієрархічній структурі виконавчих органів влади, що сприятиме розвитку ринку нерухомості території;

дістали подальшого розвитку:

шляхи визначення цілей і задач в системі управління муніципальною власністю місцевого самоврядування, ключовими з яких визначено формування інфраструктури ринку нерухомості території, збільшення доходів бюджету міста, підвищення інвестиційної привабливості території муніципального утворення;

підходи до управління муніципальною власністю шляхом визначення життєвого циклу об'єктів нерухомості, якими запропоновано управляти за: фазами життєвого циклу, видами об'єктів нерухомості, видами діяльності, підходами до вирішення задач управління. Це дозволяє врахувати специфіку муніципальної нерухомості, що сприятиме більш ефективному управлінню;

класифікація видів ринку нерухомості території через включення додаткових ознак, що дозволяє приймати більш обґрунтовані рішення і правильно обирати стратегію управління муніципальною власністю, спрямовану на розвиток ринку нерухомості;

шляхи визначення впливу факторів на розмір орендної плати за об'єкти муніципальної власності, що набуває актуальності в умовах визначення найбільш привабливих об'єктів нерухомості території, як важливого джерела поповнення місцевого бюджету;

удосконалено:

систему управління муніципальною власністю за рахунок формування портфеля муніципальної власності та проведення SWOT-аналізу системи муніципального управління конкретної території, що дозволяє виявити вузькі місця і, навпаки, ті елементи системи управління власністю, які сприяють її удосконалюванню та зосередитись в своїй діяльності саме на них;

методичні положення щодо розробки стратегічного плану розвитку муніципальної власності в системі муніципального самоврядування, яка являє собою сукупність методів і послідовність певних етапів, додержання яких дозволить досягти поставленої стратегічної мети.

Практичне значення одержаних результатів дослідження. Здійснені в дисертаційній роботі дослідження доведені до конкретних положень, прикладних моделей, методик і рекомендацій, що знайшли впровадження в практичній діяльності органів місцевого самоврядування міст Донецької області під час формування стратегій їх розвитку, підготовки рекомендацій з розробки шляхів удосконалення системи управління муніципальною власністю, спрямованою на розвиток ринку нерухомості. Здобутки дисертаційного дослідження застосовуються в навчальному процесі Донецького державного університету управління.

Зокрема, одержані в процесі виконання дисертаційної роботи результати використані в практичній діяльності Горлівської міської ради при формуванні програм розвитку комунальної власності (довідка № 6-1891 від 04.04.2007 р.), Донецької обласної державної адміністрації (довідка № 3-181 від 15.01.2008 р.) при розробці програм соціально-економічного розвитку. Окремі положення дисертації використовуються у навчальному процесі Донецького державного університету управління при викладанні дисципліни "Маркетинговий тренінг", "Розміщення продуктивних сил і регіональна економіка" та "Інформаційні системи в маркетингу" (довідка № 05-12/417 від 11.12.2007 р.). самоврядування муніципальний нерухомість власність

Особистий внесок здобувача. Дисертаційна робота є самостійною науковою працею авторки. Усі результати одержані безпосередньо здобувачкою і знайшли відображення в опублікованих особисто нею роботах. Із наукових праць, опублікованих у співавторстві, в дисертації використані лише ті ідеї та положення, які отримані в результаті особистої роботи здобувачки і складають індивідуальний внесок авторки. Внесок здобувачки в спільно опублікованих роботах конкретизовано у списку праць за темою дисертації.

Апробація результатів дослідження. Основні теоретичні результати проведених досліджень, висновки і рекомендації, що викладені в дисертаційній роботі, доповідалися і були схвалені на науково-практичних конференціях: ІІ Міжнародна науково-практична конференція "Сучасні проблеми управління" (27-28 листопада 2003 р., м. Київ); Всеукраїнська науково-практична конференція студентів, аспірантів і молодих вчених "Проблеми підвищення ефективності діяльності підприємств в сучасних умовах" (11-14 жовтня 2004 р., м. Севастополь); ІІ Міжнародна науково-практична конференція "Сучасні проблеми управління" (27-28 листопада, 2003 р., м. Київ); Всеукраїнська науково-практична конференція "Актуальні проблеми місцевого самоврядування" (16 грудня 2006 р., м. Київ); Регіональна науково-практична конференція молодих вчених "Процветание региона - дело молодых" (9 жовтня 2007 р., м. Донецьк); Щорічні конференції професорсько-викладацького склад у за підсумками науково-дослідної роботи ДонДУУ (2003-2006 рр.).

Публікації. За результатами виконаних досліджень опубліковано 12 друкованих робіт (8 - у фахових виданнях) загальним обсягом 7,4 д. а., з яких особисто автору належить 6,3 д. а. З них 3 статті у наукових журналах, 5 - у збірниках наукових праць, 4 публікації у матеріалах міжнародних і регіональних наукових, науково-практичних конференцій.

Структура та обсяг роботи. Дисертація складається зі вступу, трьох розділів і висновку, викладених на 203 сторінках друкованого тексту, у тому числі 18 таблиць і 32 рисунки, які наведені на 38 сторінках. Список використаних джерел із 158 найменувань приведений на 14 сторінках і 1 додаток на 4 сторінках.

Основний зміст дисертації

Розділ 1. "Теоретичні аспекти управління муніципальною власністю" присвячено дослідженню передумов і особливостей формування системи управління муніципальною власністю, ринку нерухомості території в системі розвитку муніципальної власності, визначено роль і місце органів місцевого самоврядування в розвитку ринку нерухомості території.

Дослідження передумов і особливостей формування системи управління муніципальною (територіальною) власністю показало, що стійкий розвиток території неможливий без ефективного управління об'єктами власності, які знаходяться на цій території. Для того, щоб муніципальне утворення існувало як незалежний суб'єкт господарювання, було спроможне вирішувати задачі місцевого значення, необхідним є наявність достатніх коштів місцевого бюджету, що є можливим за рахунок ефективного використання муніципальної власності.

Поняття муніципальної власності тісно пов'язане з поняттям комунальної власності, що охоплює власність як територій субрегіональних рівнів (областей, районів), так і базових територій (сіл, селищ, міст). Під муніципальною власністю розуміються відносини спільного привласнення територіальною громадою населеного пункту майна, природних об'єктів, фінансових активів. Однією з важливих складових муніципальної власності є нерухомість (рис. 1).

Рис. 1. Складові муніципальної власності

Процес управління об'єктами муніципальної нерухомості (як доходоутворюючою, так і доходопоглинаючою частиною муніципальної власності) має включати: експертизу нерухомості; планування контролю і поліпшення споживацької вартості, якості, конкурентноздатності і збільшення обсягу продажів на основі інформації, отриманої в процесі експертизи; проектування нових будівель; нормалізацію діяльності управління нерухомістю, розробку стандартів і оцінку відповідності встановленим нормам; забезпечення мір контролю, якості, конкурентноздатності, кількості; зонування об'єктів нерухомості за певними ознаками; формування реєстру нерухомості; відновлення застарілого фонду.

Система управління муніципальною власністю являє собою відкриту систему, що характеризується частою й інтенсивною взаємодією з зовнішнім середовищем. Крім того, це система зі зворотним зв'язком, тому що по визначенню система місцевого самоврядування є виборною і будь-які рішення, прийняті місцевою адміністрацією, одержують політичну окраску. Створення системи управління муніципальною власністю переслідує досягнення певних цілей та забезпечення рішення певних задач, які тісно пов'язані між собою.

Управління нерухомістю території варто розглядати як сукупність ефективних дій власника (чи керуючого), спрямованих на збереження основних якостей нерухомої власності, або її збільшення; як цілеспрямований вплив на об'єкти нерухомості і суб'єктів їхнього використання в інтересах муніципального утворення, зв'язане з установленням правил, умов використання нерухомості, з досягненням поставлених цілей. Приймаючи до уваги специфіку муніципальної нерухомості як об'єкта управління, виділено її життєвий цикл, за яким відбувається управління об'єктами нерухомості.

Проаналізувавши існуючі поняття "ринок", "територія", "нерухомість" запропоноване комплексне поняття "ринок нерухомості території", під яким розуміється сукупність соціально-економічних відносин, що виникають в сфері операцій з нерухомістю на основі законодавства та погодження інтересів власників, місцевих органів влади та держави. Даний ринок знаходиться під впливом факторів, які визначають розвиток як держави в цілому, так і окремих територій, що володіють певною муніципальною власністю. При цьому провідна роль належить макроекономічним факторам: політичній ситуації в державі та на окремих територіях, загальноекономічній ситуації, стану фінансового ринку. Якщо дії макроекономічних факторів відносно стабільні, то стан ринку нерухомості визначається мікроекономічними факторами. Вплив органів державного управління та місцевого самоврядування присутній в будь-якому разі.

Нерухомість, яка є об'єктом муніципальної власності має свої особливості: це - товар, який значно повільніше інших товарів втрачає свої споживчі якості в процесі експлуатації. Життєвий цикл даного виду нерухомості досить тривалий і дозволяє використовувати її не тільки для задоволення особистих потреб, але і для одержання доходу чи прибутку місцевими органами влади. Витяг прибутку може здійснюватися або шляхом здавання нерухомості в оренду, або через наступний перепродаж. Вкладення в нерухомість також можуть розглядатися як засіб, що рятує капітал від інфляції. Торгівля нерухомістю часто пов'язана з одержанням і/чи наданням кредитів і іпотекою. Тому ринок нерухомості тісно пов'язаний з ринком капіталу і фінансовим ринком.

Ефективний розвиток певного муніципального утворення не може бути здійснено без поділу його на певні економічні зони: транспортні, промислові (виробничі), соціально-економічного розвитку окремих територіально-адміністративних утворень, науково-промислові, сервісні (інфраструктура обслуговування фінансових інститутів), торгово-виставкові, торгово-складські, курортно-рекреаційні, рекреаційно-туристичні, історико-туристичні, змішані. При формуванні даних зон необхідно враховувати цілі економічного розвитку певного територіального утворення. Одним з важливих напрямків соціально-економічного розвитку територіальної одиниці є рівень розвитку її ринку нерухомості.

Місцеві органи управління мають вирішувати проблеми розвитку ринку нерухомості території, використовуючи комплексний підхід, який передбачає розвиток системи моніторингу, прогнозування розвитку ринку нерухомості території в залежності від можливих змін, що в підсумку дозволить проводити його обґрунтоване регулювання з метою досягнення поставлених цілей. На базі отриманих даних місцевими органами влади формується система ефективних інструментів регулювання ринку нерухомості території. Діяльність органів управління муніципальною нерухомістю спрямована на вирішення ряду задач (табл. 1).

Таблиця 1. Основні задачі, що вирішуються органами управління муніципальною нерухомістю

У розділі 2. "Аналіз механізмів управління муніципальною власністю" розглянуті методологічні аспекти управління муніципальною (територіальною) власністю, надано аналіз розвитку муніципальної власності великого промислового регіону та показано, що муніципальна власність є економічною основою розвитку міст України.

Сучасні умови господарювання диктують нові вимоги до механізмів управління муніципальною (територіальною) власністю, яка в умовах існуючого історичного переходу набуває особливого значення. Підвищення ефективності функціонування економіки України вимагає узгодження загально еволюційних і ринкових методів саморегулювання і тенденцій розвитку муніципальної власності з регулюючою діяльністю держави. У зв'язку з цим особливого значення набуває необхідність впровадження ефективних методів управління муніципальною власністю. Дослідивши сучасну систему управління муніципальним майном, зроблено висновок про те, що система управління, яка склалася на даний час, дозволяє муніципальним утворенням раціонально управляти своєю власністю з метою витягу доходу та забезпечення життєдіяльності муніципального утворення як середовища існування людини і місця прикладання праці та його творчого розвитку. Кожен з методів управління об'єктами муніципальної власності повинен мати свої принципи, які представлено в табл. 2.

Таблиця 2. Методи управління об'єктами муніципальної власності та принципи їх здійснення

За останні роки принципово змінилися системні чинники міського розвитку: поступово зростає рівень самостійності і, як наслідок, відповідальності територіальних громад за власний розвиток і своє майбутнє. В таких умовах принципово змінилися підходи до управління ресурсами розвитку міст. Сьогодні відбувається активне переосмислення економічних, природних ресурсів, соціальних цінностей, що потребує докорінної зміни соціально-економічних пропорцій міст, міста повинні розвивати свої найбільш виграшні функції.

Відродження інституту місцевого самоврядування в Україні призвело до зростання самостійності місцевого самоврядування. Нові умови саморегуляції сприяють формуванню територіальних громад, виникненню вдалих місцевих ініціатив соціальної та економічної реорганізації. Закріплення за територіальними громадами нерухомості робить міста цілісними територіально-майновими комплексами, які є повноцінними учасниками майнових відносин, що потребує зміну підходів до управління містами і забезпечення з боку держави функції контролю за ефективністю використання нерухомості. Сучасне управління розвитком територіальних громад потребує засвоєння культури стратегічного планування та управління.

Особливе значення в сучасних умовах набувають економічні гарантії місцевого самоврядування, а саме: наявність муніципальної власності, в тому числі землі, фінансових ресурсів; розробка і реалізація загальних планів соціально-економічного розвитку муніципального утворення; складання його бізнес-плану; визначення відповідної послідовної стратегії, оформленої у вигляді довгострокового плану або концепції розвитку. Формування нової структури місцевого господарства в сучасних умовах має здійснюватися з урахуванням ринкоутворюючих факторів і вимог ринку. Особливості міського розвитку зумовлені формуванням муніципальної власності, а також обласної і загальнодержавної власності, конкурентного середовища, що впливає на концентрацію виробництва, архітектурну організацію простору, щільність населення, соціальну інфраструктуру.

В містах України діє одне і те ж законодавство, вони належать до однієї держави, але, незважаючи на це, у кожному місті існують специфічні підходи до управління муніципальною власністю. Але головною проблемою для всіх міст України є утримання комунального житлового фонду в належному стані, що важко здійснювати внаслідок постійного дефіциту бюджетних асигнувань. До існуючих раніше проблем (недосконалість галузевої структури багатьох територіальних комплексів, неефективне використання місцевих ресурсів, надмірне забруднення навколишнього середовища) додалися нові: порушення господарських зв'язків між окремими територіями, спад виробництва, розбалансованість фінансової системи, ріст чисельності безробітних, погіршення життя більшості населення.

Великі міста України потребують вдосконалення системи управління муніципальною власністю за рахунок нормативно-правового оформлення інституту комунальної власності та врегулювання питань розмежування майна між суб'єктами місцевого самоврядування міста; чіткого розподілу та збалансування повноважень між самоврядними інститутами міста, виконавчими органами і радами; проведення моніторингу ефективності роботи виконавчих органів і самоврядних інституцій незалежними організаціями та здійснення відповідних заходів за результатами моніторингу; стимулювання ініціатив на рівні окремих суб'єктів місцевого самоврядування міста.

У розділі 3. "Стратегія управління муніципальною власністю, спрямована на розвиток ринку нерухомості території" на прикладному рівні досліджено і сформульовано підходи до удосконалення системи управління муніципальною власністю, формування ефективної системи управління об'єктами нерухомості території, запропоновано маркетинг-логістичну стратегію розвитку системи управління муніципальною власністю.

Дослідження показало, що для розвитку ринку нерухомості території необхідним є формування певної стратегії управління муніципальною (територіальною) власністю. Для цього запропоновано: удосконалити існуючу систему управління муніципальною власністю за рахунок більш раціонального розподілу функцій управління між міським та районними рівнями управління; спростити організаційну структуру управління об'єктами комунальної власності великого міста в напрямку раціоналізації взаємозв'язків між підрозділами, уточнення сфер та напрямків їх діяльності, подолання необґрунтованої централізації деяких функцій управління, ліквідації зайвих управлінських структур.

Для забезпечення ефективного функціонування системи управління муніципальною власністю запропоновано: налагодити систему підготовки та перепідготовки управлінців; впровадити нові форми взаємовідносин між органами управління та суб'єктами муніципальної власності; приділити особливу увагу управлінню тими об'єктами муніципальної власності, функціонування яких життєво необхідне для міста, але є збитковим або низькорентабельним; застосовувати методи адміністративного впливу на розвиток муніципальної власності та ефективне регулювання і координацію роботи цих об'єктів, надавати їм всебічну матеріально-технічну допомогу, допомагати в налагодженні взаємодії з іншими структурними підрозділами, а також у встановленні міжнародних зв'язків; надати методичне та наукове забезпечення системи управління; використовувати науковий потенціал міста.

В роботі визначені проблеми в системі управління муніципальною власністю, які потребують окремого детального розгляду: необхідність виділення в рамках міського планування і прогнозування напрямків розвитку комунального комплексу міста з урахуванням процесів реформування, дотримання методичної єдності по відношенню до сукупності об'єктів, що знаходяться у комунальній власності міста, науково-методичне обґрунтування введення комунальної власності та системи управління нею.

Удосконалення системи управління неможливе без організації інформаційного забезпечення цього процесу. Для цього пропонується створити відповідні інформаційно-аналітичні центри, функціонування яких має спиратися на всебічне використання комп'ютерної техніки, нових інформаційних технологій та великих баз даних, картографічної інформації.

В роботі доведено, що удосконалення системи управління виробничими комунальними структурами великого міста потребує розробки та цілеспрямованого впровадження комплексу заходів правового, методичного та організаційного характеру. Крім того, склад та структура виробничого комунального комплексу потребують оптимізації, зважаючи при цьому на те, що виробничий комунальний комплекс повинен забезпечити матеріальну базу для вирішення складних проблем розвитку міста та реальних можливостей діяльності міської Ради народних депутатів.

Ефективна система управління ринком нерухомості території має складатися з п'яти блоків: функціонального, оперативного, проектного, контрольного і блока управління за результатами. Визначено, що ключовими бізнес-процесами є стратегічний аналіз, планування і прогнозування, управління маркетингом, фінансами і бюджетуванням, технічної експлуатації, управління проектами і т.д. Важливим в системі управління ринком нерухомості території є розробка програми маркетингового дослідження, спрямованого на виявлення недоліків в управлінні нерухомістю та найбільш вірогідних причин їх виникнення. Для цього запропоновано структуру індикаторів та алгоритм проведення маркетингового дослідження адміністративно-територіального утворення. Проведений SWOT-аналіз дозволив оцінити сильні та слабкі сторони, можливості та загрози розвитку муніципальної власності території.

З метою удосконалення управління муніципальною (територіальною) власністю в роботі запропоновано Програму розвитку земельних відносин, яка передбачає комплекс дій по розвитку ринку землі та впровадженню автоматизованої системи ведення державного земельного кадастру і розробці механізму її реалізації, що дозволить автоматизувати інформаційно-технологічні процеси, пов'язані з оперативним веденням і використанням даних державного земельного кадастру.

З рис. 2 видно, з яких категорій складається стратегічний план розвитку муніципальної власності, що впливає на його остаточний склад на різних етапах планування.

Рис. 2. Фактори впливу на формування стратегічного плану розвитку муніципальної власності

Запропоновано методичні положення щодо розробки стратегічного плану розвитку муніципальної власності, які являють собою сукупність методів, суб'єктний склад та певні етапи, що мають здійснюватися послідовно.

Висновки

У дисертації на основі проведених досліджень здійснено теоретичне обґрунтування і практичне рішення актуальної соціально-економічної задачі - розвиток муніципальної власності за рахунок удосконалення організації діяльності місцевого самоврядування. Рішення цього завдання полягає в розробці стратегії місцевого самоврядування, спрямованої на розвиток ринку нерухомості території на підставі використання інструментів маркетингу і логістики.

Основні висновки і результати, отримані в ході проведення наукових досліджень, зводяться до наступного:

1. Дослідження передумов і особливостей формування системи управління муніципальною (територіальною) власністю показало, що стійкий розвиток території неможливий без ефективного управління об'єктами власності, які знаходяться на цій території. Для того, щоб муніципальне утворення існувало як незалежний суб'єкт господарювання, було спроможне вирішувати задачі місцевого значення, необхідним є наявність достатніх коштів місцевого бюджету, що є можливим за рахунок ефективного використання муніципальної власності. Процес управління об'єктами муніципальної нерухомості має включати: експертизу нерухомості; планування контролю і поліпшення споживацької вартості, якості, конкурентноздатності і збільшення обсягу продажів на основі інформації, отриманої в процесі експертизи; проектування нових будівель; нормалізацію діяльності управління нерухомістю, розробку стандартів і оцінку відповідності встановленим нормам; забезпечення мір контролю, якості, конкурентноздатності, кількості; зонування об'єктів нерухомості за певними ознаками; формування реєстру нерухомості; відновлення застарілого фонду.

2. Виходячи з аналізу економічного змісту категорій "ринок", "нерухомість", "територія", запропоновано під ринком нерухомості території розуміти сукупність соціально-економічних відносин, що виникають в сфері операцій з нерухомістю на основі законодавства та погодження інтересів власників, місцевих органів влади та держави. Даний ринок знаходиться під впливом факторів, які визначають розвиток як держави в цілому, так і окремих територій, що володіють певною муніципальною власністю. При цьому провідна роль належить макроекономічним факторам: політичній ситуації в державі та на окремих територіях, загальноекономічній ситуації, стану фінансового ринку.

3. Органи місцевого самоврядування мають вирішувати проблеми розвитку ринку нерухомості території, використовуючи комплексний підхід, який передбачає розвиток системи моніторингу, прогнозування розвитку ринку нерухомості території в залежності від можливих змін, що в підсумку дозволить проводити його обґрунтоване регулювання з метою досягнення поставлених цілей. На базі отриманих даних місцевими органами влади формується система ефективних інструментів регулювання ринку нерухомості території.

4. Нинішні умови господарювання диктують нові вимоги до механізмів управління муніципальною власністю, що в умовах сучасного історичного переходу набуває особливого значення. Підвищення ефективності функціонування економіки України вимагає узгодження загально еволюційних і ринкових методів саморегулювання і тенденцій розвитку муніципальної власності з регулюючою діяльністю держави. У зв'язку з цим особливого значення набуває необхідність впровадження ефективних методів управління муніципальною власністю. В основі методичних положень управління муніципальною нерухомістю лежать організаційно-правовий і організаційно-економічний методи. Сьогоденна система управління дозволяє муніципальним утворенням раціонально управляти своєю власністю з ціллю витягу доходу та забезпечення життєдіяльності муніципального утворення як середовища існування людини і місця прикладання праці та його творчого розвитку.

Особливе значення в сучасних умовах набувають економічні гарантії місцевого самоврядування, а саме: наявність муніципальної власності, в тому числі землі, фінансових ресурсів; розробка і реалізація загальних планів соціально-економічного розвитку муніципального утворення; складання його бізнес-плану; визначення відповідної послідовної стратегії, оформленої у вигляді довгострокового плану або концепції розвитку. Формування нової структури місцевого господарства в сучасних умовах має здійснюватися з урахуванням ринкоутворюючих факторів і вимог ринку. Особливості міського розвитку зумовлені формуванням муніципальної власності, а також обласної і загальнодержавної власності, конкурентного середовища, що впливає на концентрацію виробництва, архітектурну організацію простору, щільність населення, соціальну інфраструктуру.

5. Незважаючи на те, що в різних містах України діє одне й те ж саме законодавство, у кожному місті існують специфічні підходи до управління муніципальною власністю. Головною проблемою для всіх міст України є утримання комунального житлового фонду в належному стані, що важко здійснювати внаслідок постійного дефіциту бюджетних асигнувань. Великі міста України потребують вдосконалення системи управління муніципальною власністю за рахунок нормативно-правового оформлення інституту комунальної власності та врегулювання питань розмежування майна між суб'єктами місцевого самоврядування міста; чіткого розподілу та збалансування повноважень між самоврядними інститутами міста, виконавчими органами і радами; проведення моніторингу ефективності роботи виконавчих органів і самоврядних інституцій незалежними організаціями та здійснення відповідних заходів за результатами моніторингу; стимулювання ініціатив на рівні окремих суб'єктів місцевого самоврядування міста.

6. Розвиток ринку нерухомості території вимагає формування певної стратегії управління муніципальною власністю, для чого запропоновано: удосконалити існуючу систему управління муніципальною власністю за рахунок більш раціонального розподілу функцій управління між міським та районними рівнями управління; спростити організаційну структуру управління об'єктами комунальної власності великого міста в напрямку раціоналізації взаємозв'язків між підрозділами, уточнення сфер та напрямків їх діяльності, подолання необґрунтованої централізації деяких функцій управління, ліквідації зайвих управлінських структур.

7. Для забезпечення ефективного функціонування системи управління муніципальною власністю необхідно: налагодити систему підготовки та перепідготовки управлінців; впровадити нові форми взаємовідносин між органами управління та суб'єктами муніципальної власності; приділити особливу увагу управлінню тими об'єктами муніципальної власності, функціонування яких життєво необхідне для міста, але є збитковим або низькорентабельним; застосовувати методи адміністративного впливу на розвиток муніципальної власності та ефективне регулювання і координацію роботи цих об'єктів, надавати їм всебічну матеріально-технічну допомогу, допомагати в налагодженні взаємодії з іншими структурними підрозділами, а також у встановленні міжнародних зв'язків; надати методичне та наукове забезпечення системи управління; використовувати науковий потенціал міста.

Запропоновано удосконалити систему управління муніципальною власністю за рахунок формування портфеля муніципальної власності та проведення SWOT-аналізу системи муніципального управління конкретної території, що сприятиме виявленню вузьких місць і тих елементів системи управління власністю, які сприяють її удосконалюванню та зосередитись в своїй діяльності саме на них.

8. Ефективна система управління ринком нерухомості території має складатися з п'яти блоків: функціонального, оперативного, проектного, контрольного і блока управління за результатами. Визначено, що ключовими бізнес-процесами є стратегічний аналіз, планування і прогнозування, управління маркетингом, фінансами і бюджетуванням, технічної експлуатації, управління проектами і т.д. Важливим в системі управління ринком нерухомості території є розробка програми маркетингового дослідження, спрямованого на виявлення недоліків в управлінні нерухомістю та найбільш вірогідних причин їх виникнення. Для цього запропоновано структуру індикаторів та алгоритм проведення маркетингового дослідження адміністративно-територіального утворення.

9. Розроблено маркетинг-логістичну стратегію управління муніципальною власністю, місцевого самоврядування яка заснована на впровадженні алгоритму проведення маркетингового дослідження адміністративно-територіального утворення та організації логістичних зв'язків в ієрархічній структурі виконавчих органів влади, що сприятиме розвитку ринку нерухомості території. Запропоновано методичні положення розробки стратегічного плану розвитку муніципальної власності, яка являє собою сукупність методів і послідовність певних етапів, додержання яких дозволяє досягти поставленої стратегічної мети.

Список опублікованих автором праць за темою дисертації

Статті у наукових фахових виданнях

1. Хороших В.В. Необхідність державного регулювання ринку житлової нерухомості / В.В. Хороших // Державне регулювання економіки та соціального розвитку територій та підприємств: зб. наук. праць Донецької державної академії управління. - Донецьк, 2002. - т. ІІІ, вип. 14, серія "Державне управління". - С. 232-237.