Речеві права на нерухомість

Размещено на http://www.allbest.ru/

Автореферат дисертації

на здобуття наукового ступеня

кандидата юридичних наук

Речові права на нерухомість

Спеціальність 12.00.03. - Цивільне право та цивільний процес; сімейне право; міжнародне приватне право

Харків - 1999

Загальна характеристика роботи

Актуальність теми дисертаційного дослідження зумовлена становленням в Україні розвинутого громадянського суспільства та побудовою суверенної, демократичної, правової, соціальної держави, яка повинна служити суспільству і людині. Конституція України (ст. 3) встановила головний обов'язок держави - утвердження та забезпечення прав і свобод людини. Важливе значення для цього має створення нового цивільного законодавства, яке б відповідало вимогам поставлених перед нашим суспільством завдань. Як зазначав проф. О.А. Пушкін, «право, і передусім цивільне, в його дійсному і правильному розумінні є велике досягнення культурного розвитку суспільства. Не красота, не любов, не мистецтво, а тільки право врятує світ в наш складний час, в тому числі і красоту, і любов, і мистецтво».

Одним із основних інститутів цивільного права є інститут речового права, за яким забезпечується задоволення інтересів управоможеної особи шляхом безпосереднього впливу на річ без сприяння інших осіб. Речові права надзвичайно обмежено розглянуті в чинному (пострадянському) цивільному законодавстві України. Це зумовлено тим, що цивільне право, всупереч його природі, перебувало в радянський період під значним впливом публічного права та ігнорувало приватний інтерес окремої особи. Тому законом були вилучені із цивільного обігу земля та інші природні ресурси, які визначалися виключно як об'єкти державної власності та, відповідно, зникло поняття нерухомості; інші речові права, крім права власності, не розглядалися зовсім.

Відродження категорій речового права та нерухомості в Україні розпочалося з прийняття Законів «Про власність», «Про заставу», Земельного Кодексу та інших актів, в яких передбачається право приватної власності та інші речові права, в тому числі і на землю (право постійного користування землею, іпотека та ін.), а також вводиться термін «нерухоме майно».

Однак, що неодноразово відзначалося в науці, нині ми маємо ряд неузгодженостей та недоліків в цивільному законодавстві, які заважають чітко реалізовувати суб'єктивні речові права та право власності, зокрема (як основне речове право), а саме, щодо суб'єктів права власності, їх правового становища, прав та обов'язків; законодавство також не містить розгорнутої системи речових прав, а такий об'єкт як нерухомі речі не має чіткої правової регламентації. Все це створює загальний несприятливий клімат як для розвитку всього суспільства, так і для утвердження прав і свобод окремої особи. Адже, як зазначав ще Чичерін Б.Н., власність є «наріжним каменем всього громадянського порядку. В ній особа знаходить і точку опори, і засоби, і мету своєї діяльності. І чим міцніше ця точка опору, тим вільніше особа може діяти, тим безпечніше ті відносини, в які вона вступає, і тим краще заснований на цих відносинах порядок». Крім того, що є загальновизнаним, право власності складає фундамент усіх цивільно-правових відносин, навколо якого будуються інші суспільні відносини.

Таким чином, для того, щоб створити належні умови для розвитку громадянського суспільства в Україні та прав і свобод кожної особи, потрібна велика робота по удосконаленню вже прийнятих законів та створенню нових (і, в першу чергу, нового Цивільного кодексу), що неможливо без надійного теоретичного фундаменту, без наукового дослідження таких правових інститутів як речове право, що включає право власності та права на чужі речі, а також без дослідження правового положення суб'єктів та об'єктів даних правовідносин. При цьому такий об'єкт речових прав як нерухомість, внаслідок особливого значення землі як основи нерухомості, вимагає окремого детального дослідження у зв'язку з необхідністю встановлення особливого правового режиму правовідносин з ним. Усе це свідчить про безумовну актуальність досліджень у даній галузі.

Отже, вибір теми дисертаційного дослідження був зумовлений відсутністю належного правового регламентування інституту речових прав взагалі та щодо нерухомості, зокрема, а також відсутністю достатнього висвітлення у вітчизняній науковій літературі даних проблем. В Україні на цей час немає жодної монографічної роботи, присвяченої виключно правовому регулюванню речових правовідносин з нерухомістю. Все це і викликало потребу проведення комплексного дослідження наявних проблем теорії інституту речових прав на нерухомість та практики застосування норм, що регулюють ці відносини, особливо у зв'язку з необхідністю прийняття нового Цивільного кодексу України.

Зв'язок роботи з науковими програмами, планами, темами. Робота виконана відповідно до комплексної цільової програми «Правові проблеми здійснення майнових та особистих немайнових прав в умовах ринкової економіки» (номер державної реєстрації 0186.0.070867).

Об'єктом дослідження виступає інститут речових прав на нерухомість, особливості функціонування цього правового інституту, його принципи та значення.

Предмет дослідження складає система нормативних актів, що регулюють речові правовідносини з приводу нерухомості, їх застосування, відповідна судова та арбітражна практика; спеціальна вітчизняна і зарубіжна наукова література, в якій досліджується інститут речових прав та його значення.

Мета і завдання дослідження. Метою дисертаційної роботи є обгрунтування і внесення конкретних пропозицій щодо вдосконалення законодавства, яке регулює речові правовідносини взагалі і з нерухомістю, зокрема, та щодо застосування відповідних норм; а також дати теоретичний аналіз зазначених правовідносин. Завданнями дослідження, які необхідно вирішити для досягнення поставленої мети, є: 1) визначити та обгрунтувати поняття нерухомих речей як об'єкту цивільних правовідносин; 2) довести доцільність існування даної класифікації речей у національному законодавстві у зв'язку з необхідністю встановлення особливого правового режиму правовідносин з нерухомістю; 3) провести комплексний аналіз інституту речових прав та особливостей здійснення речових прав щодо такого об'єкту як нерухомість.

Методологічна та теоретична основа дослідження. Речові правовідносини, об'єктом яких є нерухомість, досліджуються у роботі з урахуванням їх історичного розвитку, починаючи з римського приватного права, цивільного права дореволюційної Росії, цивільного права радянського періоду, а також основних моментів здійснення речових прав на нерухомість у розвинених зарубіжних країнах. Такий детальний історично-порівняльний підхід зумовлений становленням в Україні цивільного права як приватного (а не підпорядкованого публічному праву), а це, в свою чергу, вимагає звернення до витоків приватного права та дослідження позитивних моментів його здійснення в різні часи та в різних країнах. Аналіз відповідного законодавства України був проведений за допомогою загальнонаукових методів - системного, функціонального, аналітичного та спеціально-юридичних методів - порівняльно-правового, історико-юридичного, формально-логічного та інших засобів наукового пізнання.

Теоретичною базою для висновків, зроблених у дисертації, слугували праці видатних дореволюційних вчених-цивілістів: Г.Ф. Шершеневича, Є.В. Васьковського, А.С. Звоницького, К.П. Побєдоносцева, Д.І. Мейєра, Н.С. Товстолєса та ін., вчених-юристів радянського періоду: А.В. Венедиктова, С.Н. Братуся, В.Ф. Маслова, Д.Н. Генкіна, С.Н. Корнєєва,
О.С. Йоффе, І.Б. Новицького, Р.С. Халфіної та ін., сучасних вчених України та Російської Федерації: О.А. Пушкіна, Я.М. Шевченко, О.А. Підопригори, Д.В. Дзери, В.М. Самойленка, А.П. Сергєєва, Ю.К. Толстого, Є.А. Суханова та ін., вчених інших країн: Л. Еннекцируса, Т. Аріїдзумі, С. Вагацуми, Ж. де Ла Морандьєра та ін.

Наукова новизна одержаних результатів. Наукова новизна дисертації полягає, насамперед, у комплексному аналізі інституту речових прав на нерухомість.

Проведене дослідження дозволило дисертантові сформулювати наступні положення та висновки, що виносяться на захист:

1) висновок щодо необхідності введення до цивільного законодавства України класифікації речей на рухомі та нерухомі, що матиме практичне значення для встановлення особливого правового режиму правовідносин з приводу нерухомості;

2) обстоюється теза про те, що під об'єктами цивільних правовідносин необхідно розуміти матеріальні та нематеріальні (особисті) блага, з приводу яких суб'єкти вступають між собою в дані правовідносини (а не поведінка цих суб'єктів, направлена на певне благо). Таким чином, нерухомі речі є одним із об'єктів цивільних правовідносин;

3) удосконалено наукове визначення нерухомих речей та пропонується відповідна редакція статті «Нерухомі та рухомі речі» до Цивільного кодексу України;

4) пропонується викласти п. 1 ст. 165 Проекту ЦК України від 25.08.96 р. у наступній редакції: «1. Право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав підлягають державній реєстрації. Право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав вступають в силу (виникають), змінюються, переходять та припиняються на підставі правочину чи іншого юридичного факту з моменту державної реєстрації речового права» (а не з моменту державної реєстрації правочину, як це передбачено Проектом ЦК). Тому пропонується виключити положення ст. 201 та п. 4 ст. 329 Проекту ЦК щодо необхідності окремої державної реєстрації правочинів з нерухомістю;

5) обгрунтовується необхідність введення єдиного Державного реєстру права власності та інших речових прав на нерухомість (Поземельної книги), що сприятиме публічності та законності даних правовідносин. Пропонується принцип функціонування даної реєстраційної системи;

6) робиться висновок про необхідність закріплення у законодавстві розгорнутої системи речових прав. Отримало подальший розвиток наукове визначення та характеристика речового права шляхом виділення його ознак;

7) обстоюється теза про те, що суб'єктивне речове право (зокрема, право власності) є елементом конкретних абсолютних цивільних (речових) правовідносин, яке разом з відповідним обов'язком всіх третіх осіб не посягати на це право, складає зміст даного правовідношення;

8) обгрунтовується теза про те, що речове право не зводиться тільки до певної влади над річчю, а включає і право на усунення всіх третіх осіб від посягань на нього. Тобто речове право існує в відносинах між суб'єктами, а не між суб'єктом і річчю;

9) удосконалено наукове визначення права власності, як основного речового права, а також наводяться визначення речових прав на чужі речі та їх характеристика;

10) обстоюється теза щодо встановлення у законодавстві вичерпного переліку речових прав, оскільки при їх здійсненні суб'єкт спирається, безпосередньо, на закон;

11) обгрунтовується положення щодо недоцільності введення до системи речових прав англо-американського інституту «довірчої власності». В континентальному праві це має бути зобов'язальним інститутом «довірчого управління майном»;

12) обстоюється теза щодо недоцільності існування інститутів «права повного господарського відання» та «права оперативного управління», оскільки для державної власності доцільно використовувати певну організаційно-правову форму юридичної особи з правом власності останньої на майно; а також пропонується відмовитися від поняття «колективна власність», як такого, що не відповідає сутності права власності юридичних осіб;

13) надаються пропозиції до законодавства щодо суб'єктного складу правовідносин власності на землю та прав і обов'язків даних суб'єктів;

14) обстоюється теза про те, що володільцем необхідно вважати будь-яку особу, що фактично утримує річ, незалежно від правових підстав цього та від наявності волі володіти річчю як власною. Пропонується закріпити в законодавстві інститут володільчого захисту, надав його будь-яким особам, що фактично володіють майном незалежно від правових підстав цього, доки в судовому порядку не буде доведено право іншої особи на дану річ. Щодо нерухомості пропонується встановити набувальну давність Державної реєстрації (а не набувальну давність володіння, як це передбачено у ст. 340 Проекту ЦК України - у зв'язку із введенням системи реєстрації речових прав на нерухомість, згідно якої власником нерухомого майна завжди вважається особа, що зареєстрована у Державному реєстрі);

15) робиться висновок про необхідність закріплення в законодавстві сервітутів. При цьому, публічно-правові сервітути мають встановлюватися лише за умови явної необхідності в цьому інших власників чи суспільства. Робляться відповідні пропозиції до п. 8 ст. 40 ЗК України;

16) обстоюється теза про необхідність введення до законодавства таких речових прав як емфітевзис та суперфіцій. При цьому пропонується поширити інститут суперфіцію не тільки на довгострокове, відчужуване та спадкоємне користування землею для будівництва та обслуговування будівель та споруд, але і на аналогічне право для підприємницької та іншої діяльності, не забороненої законом;

17) обстоюється теза про те, що іпотека є суб'єктивним речовим правом на чужу (заставлену) нерухому річ, яке є способом забезпечення виконання зобов'язань;

18) пропонується закріпити принцип «соціальної функції» речових прав і, особливо, щодо нерухомих об'єктів, відповідно до якого здійснення речових прав зобов'язує управоможених суб'єктів не чинити дій, які можуть завдати шкоди людині чи суспільству.

Теоретичне та практичне значення дисертаційного дослідження. Теоретичне значення роботи полягає в тому, що результати дослідження можуть бути використані в подальшій розробці вчення про речові права та про такий об'єкт як нерухомість. Практична значимість полягає в тому, що на підставі проведеного дослідження дисертантом були надані конкретні пропозиції у Верховну Раду України до Проекту Цивільного кодексу України, які прийняті до уваги. Крім того, теоретичні висновки та пропозиції дисертації можуть бути використані для удосконалення відповідних інститутів цивільного законодавства. На підставі проведеного дослідження надано рекомендації щодо застосування норм чинного законодавства, які регулюють здійснення та захист речових прав на нерухомість до Донецького обласного суду, які прийняті до уваги (лист-відповідь від 6.11.1998 р.). Основні положення роботи можуть бути застосовані при підготовці підручників та навчальних посібників для студентів юридичних вузів, а також при викладанні курсу «Цивільне право України».

Особистий внесок здобувача. Дисертація є самостійною завершеною науковою роботою, першим в Україні спеціальним дослідженням інституту речових прав на нерухомість.

Апробація та впровадження результатів дослідження. Дисертація обговорена на засіданнях кафедри цивільно-правових дисциплін Університету внутрішніх справ МВС України (м. Харків) та Донецького інституту внутрішніх справ МВС України. Результати проведеного дослідження використовувались у навчальному процесі під час проведення лекцій та практичних занять з курсу цивільного права України.

Структура дисертації визначена метою та завданнями дослідження і складається із вступу, двох розділів, що включають сім підрозділів, висновків до кожного підрозділу та загального висновку, а також списку посилань на джерела та списку використаної літератури (складається із 182 найменувань). Обсяг рукопису 175 сторінок машинописного тексту.

нерухомість цивільний речовий законодавство

Основний зміст роботи.

У ВСТУПІ обгрунтовується актуальність досліджуваної теми, визначається мета дослідження, розкриваються основні результати дослідження, що виносяться на захист, викладається теоретичне та практичне значення дисертаційного дослідження.

РОЗДІЛ І «РОЗВИТОК РЕЧОВИХ ПРАВ НА НЕРУХОМІСТЬ» складається із чотирьох підрозділів і присвячений дослідженню становлення і розвитку інституту речових прав на нерухомість, з'ясуванню їх юридичної природи та значення.

Необхідність детального дослідження розвитку речових прав загалом та на нерухомість, зокрема, зумовлюється тим, що це дає можливість більш глибоко зрозуміти сутність досліджуваного явища. Крім того, значення цього набуває ще більшої ролі у зв'язку з тим, що чинне цивільне законодавство України, успадковане з радянської адміністративно-командної системи, не містить розгалуженої системи речових прав, не виділяє самостійним об'єктом нерухомість, і тому вимагає детального переопрацювання та змін. Зрозуміло, що це не може бути належним чином зроблено без звернення до історичних витоків та процесу розвитку зазначених інститутів.

Підрозділ 1.1. «Речові права на нерухомість у Римському приватному праві». Будучи базисом, на якому століттями формувалась світова юридична думка, римське приватне право має велике значення і в наш час, особливо в умовах формування в Україні нового цивільного законодавства. Недарма у всі часи римське приватне право вважалось як «писаний розум», - «ratіo scrіpta».

Під нерухомістю в римському приватному праві розуміли земельні ділянки, а також все, що поєднане з ними таким чином, що не допускало переміни місця без шкоди для їх призначення.

Римське приватне право залишило у спадок людській цивілізації розгорнуту та структуровану систему речових прав, яка рецепійована сучасною континентальною системою права (а також, частково, англосаксонською системою права). Право власності було центральним правовим інститутом та основним речовим правом, що зумовлює зміст і характер усіх інших інститутів приватного права. Римські класичні юристи розуміли право власності як найбільш повне і широке право на річ, якою власник може розпоряджатися будь-яким чином; абсолютне право, оскільки воно передбачає обов'язок всіх інших осіб не посягати на права власника і захищається проти всіх; виключне право, оскільки тільки власник вправі чинити щодо речі будь-які дії та давати дозвіл на це іншим; необмежене право - оскільки спочатку воно нічим не обмежувалось, а згодом власнику було дозволено все, що прямо не заборонялось законом; як право, що відновлюється в повному обсязі після припинення встановлених власником обмежень; як правове поняття, не обов'язково пов'язане з фактичним пануванням особи над річчю, тобто юридичне, правове панування над річчю.

Римське право розробило розгорнуту систему речових прав на чужі речі, суб'єкти яких були вправі певним чином впливати на речі, що належать іншій особі на праві власності. Як правило, основним об'єктом таких прав були нерухомі речі. Наявність прав на чужі речі зумовлювалась необхідністю різнобічного господарського використання певних речей та об'єктивною залежністю однієї земельної ділянки від інших, сусідніх. До системи цих прав входили наступні інститути: володіння, сервітути, суперфіцій, емфітевзис, застава та деякі інші.

На підставі аналізу вищезазначених інститутів Римського приватного права пропонується закріпити їх в якості базисних принципів для створення нового цивільного законодавства України.

Підрозділ 1.2. «Речові права на нерухомість за російським дореволюційним законодавством». Фундаментальною, «верховною» класифікацією речей, як об'єктів цивільних правовідносин, у праві Росії ХІХ - поч. ХХст.ст. був поділ їх на нерухомі та рухомі. До категорії нерухомих речей дореволюційна цивілістика відносила землю і все те, що з нею поєднане настільки міцно, що не може бути відділеним без шкоди для свого призначення (Звід Законів Російської імперії. - т.Х, ч. 1, ст. 383,384).

Меті стабільності та законності суспільних відносин служила досить розвинена в дореволюційній Росії система укріплення (реєстрації) речових прав на нерухомість, яка здійснювалась органами державної влади (старшими нотаріусами при окружних судах). Дана реєстрація мала правовстановлююче значення та слугувала публічності речових прав на нерухомість.

Під правом власності в Росії ХІХ - поч. ХХ ст. ст. розуміли «владу, встановлену цивільними законами, винятково і незалежно від сторонніх осіб володіти, користуватися і розпоряджуватися майном вічно і спадкоємно» - т.Х. ч. 1 ст. 420 Зводу Законів Російської імперії. Однак, здійснення права власності і, особливо, щодо нерухомості, завжди, в тому числі, і в російському дореволюційному праві, законодавчо обмежувалося з метою забезпечення суспільних інтересів. Дані обмеження носили назву «прав участі» (т.X, ч. 1, ст. 433) і були двох видів: 1) «загальної», коли участь у використанні майна встановлювалась в інтересах всього суспільства (за дореволюційним законодавством - інтереси сполучення) та 2) «окремої», коли участь встановлювалась законом в інтересах певних осіб (зокрема, в інтересах сусідів).

Російська дореволюційна цивілістика виділяла самостійне речове право - володіння, під яким розумілося фактичне панування особи над річчю, поєднане з наміром володіти нею як власною (т.Х ч. 1 ст. ст. 514,515,560). Значення даного інституту проявлялася, по перше, в наявності володільчого захисту, при якому охоронялося законом володіння річчю саме по собі, незалежно від правових підстав його виникнення та, по-друге, володіння, що відповідало встановленим законом умовам, було підставою виникнення права власності за давністю.

Спірним у дореволюційній цивілістиці залишалося питання про юридичну природу застави, відносно чого виражалися дві взаємовиключні точки зору - речове право чи зобов'язальне. Домінуючою була позиція, згідно з якою застава, зокрема, нерухомості - іпотека, є речовим правом заставодержателя на чужу річ, яке полягає в можливості виняткового задоволення з цінності речі у випадку невиконання боржником - заставодавцем забезпеченого заставою зобов'язання.

Підрозділ 1.3. «Стан речових прав на нерухоме майно в період існування СРСР». Із цивільного права за часів існування СРСР (1917-1991 рр.) через відсутність необхідності у розвинутому цивільно-правовому механізмі було вилучено багато правових інститутів, у тому числі і такий, як речове право. Зникла приватна власність, яку замінила «особиста власність громадян». Обсяг правоможностей власників громадян не міг перевищувати межі, обумовленої соціально-економічним призначенням особистої власності, тобто її суто споживчим характером.

Земля, її надра, води, ліси знаходились у виключній власності держави та надавалися лише у користування. У зв'язку з вилученням цих об'єктів з цивільно-правового обігу відпала сама необхідність у категорії нерухомості. Причому, як здійснення права державної власності на землю, так і права користування землею, підпорядковувалось, в першу чергу, нормам адміністративного та земельного законодавства, тому, на наш погляд, дані інститути не можна віднести до речових прав, оскільки останні є цивільно-правовою категорією. Таке законодавче регулювання «земельних відносин», яке не враховувало приватного інтересу окремих осіб, призвело до того, що зник «господар на землі» та, відповідно, до кризи «соціалістичної системи господарювання».

Значення і необхідність дослідження цивільного права за часів існування СРСР зумовлено, на наш погляд, наступними моментами: по-перше, необхідно критично розглядати цивільне право даного періоду, щоб не припуститися тих же помилок при створенні нового цивільного законодавства; по-друге, наукові праці багатьох видатних радянських вчених-цивілістів мають значне теоретичне і практичне значення і в наш час, для створення в Україні нового цивілізованого законодавства.

Підрозділ 1.4. «Речові права на нерухомість у сучасних зарубіжних правових системах (порівняльний аспект)» підпорядкований меті дати теоретичний аналіз зазначених інститутів, оскільки роль зарубіжного права в цій сфері дуже важлива як один з можливих варіантів урегулювання відносин з нерухомістю у нашій державі.

В усіх цивільно-правових системах сучасності в якості самостійного об'єкту речових прав виділяється нерухомість, правовідносини з якою підпорядковані особливому правовому режиму. До нерухомості, як правило, відносять землю і безпосередньо пов'язані з нею інші речі, які не можуть бути відділені від землі без пошкодження або погіршення їх призначення, а також інше майно, віднесене законом до нерухомого. При цьому, на наш погляд, слід критично поставитись до визнання нерухомістю встановлених на землю речових прав (як це вказано, зокрема, у ЦК Франції, Німецькому Цивільному укладенні), оскільки в даному випадку відбувається ототожнення самого суб'єктивного права та його об'єкту.

В усіх країнах континентальної системи права центральне місце в системі речових прав займає право власності. Крім нього, до неї входять і інші різні за своїм змістом права осіб на речі, які вже належать на праві власності іншим особам (права на чужі речі), які закріплюють за їх носієм окремі повноваження, що відносяться до повноважень власника, але не позбавляють останнього права власності на річ. Такими правами є: володіння, сервітути, узуфрукт, емфітевзис, іпотека та деякі інші.

В нинішній період ідея «вільної і недоторканої» власності і, в першу чергу, власності на землю, замінюється теорією «соціальної функції» власності. З цієї точки зору суб'єктивне право власності трактується у значенні надання особі можливості поводитися з річчю на свій розсуд, але лише в міру непротиріччя її дій, з одного боку, публічним інтересам, тобто інтересам всього суспільства і держави, а з іншого боку - приватним інтересам інших власників.

Володіння як самостійне речове право розглядається як фактичне панування над майном і є предметом спеціального правового регулювання. Інститут володіння має значення для: 1) забезпечення інтересів власників (надаючи їм додатково і володільчий захист); 2) підтримання стабільності встановленого правопорядку в сфері майнових відносин (володіння завжди презюмується правомірним і захищається як фактична влада над речами, незалежно від правових підстав його виникнення, доки в суді не буде доведено право іншої особи на це майно); 3) тривале володіння річчю визнається, за наявності передбачених законом умов, підставою для виникнення права власності в силу давності володіння (у Німеччині - щодо нерухомості є лише давність реєстрації).

Під сервітутом континентальне цивільне право розуміє обтяження, встановлене у відношенні земельної ділянки або ж будівлі, яка знаходиться на ній, для потреб користування іншої певної ділянки або будівлі (в праві ФРН - також і певної особи). Іпотека - застава нерухомого майна - за законодавством більшості зарубіжних країн відноситься до речових прав, однак за наявності певних особливостей.

Всі правовідносини з нерухомістю підпорядковані вимогам публічності. Уявляється, що для становлення в Україні системи реєстрації нерухомості необхідно використати досвід Німеччини, за законодавством якої всі речові права на нерухомість виникають та припиняються з моменту їх державної реєстрації у Поземельній книзі.

У РОЗДІЛІ ІІ «РЕЧОВІ ПРАВА НА НЕРУХОМІСТЬ В УКРАЇНІ» досліджується категорія нерухомих речей як об'єктів цивільних правовідносин, їх значення, а також поняття, види та зміст речових прав на нерухомість.

Підрозділ 2.1. «Нерухомі речі як об'єкт цивільних правовідносин в Україні». На підставі проведеного дослідження робиться висновок про необхідність введення до цивільного законодавства України класифікації речей на рухомі та нерухомі, що матиме не лише теоретичне, але і велике практичне значення, зокрема для встановлення особливого правового режиму правовідносин з приводу нерухомості. Нерухомі речі визнаються одним із об'єктів цивільних правовідносин. Дана теза базується на точці зору більшості вчених-цивілістів, згідно якої під об'єктами цивільних правовідносин розуміють матеріальні та нематеріальні (особисті) блага, з приводу яких суб'єкти вступають між собою в дані правовідносини (а не поведінка суб'єктів, направлена на певне благо).

Чинне законодавство України хоча і застосовує термін «нерухоме майно» (Закон України «Про заставу» ст. ст. 13, 15, 30, 31; ЦК України - ст. 235 та ін. акти), але не дає при цьому загального поняття нерухомості. Ст. 164 Проекту Цивільного кодексу України від 25.08.1996 р. вводить класифікацію речей на рухомі та нерухомі, однак, за нашою думкою, має ряд недоліків. На основі проведеного дослідження пропонується внести до Цивільного кодексу України статтю «Нерухомі та рухомі речі» у наступній редакції:

«1. Нерухомими речами вважаються земельні ділянки та все, що розташоване на них і міцно з ними пов'язане, зокрема, будівлі, споруди, багаторічні насадження тощо, тобто об'єкти, переміщення яких без непропорційного збитку їх призначенню є неможливим.

Режим нерухомої речі поширюється на речі, які можна вільно переміщувати в просторі, тільки у випадках, передбачених законом, зокрема, на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти та на інші речі, прямо віднесені законом до нерухомих.

2. Рухомими речами визнаються такі, що їх можна вільно переміщувати в просторі без непропорційного збитку їх призначенню, за винятком речей, які прямо віднесені законом до нерухомих».

Особливим нерухомим об'єктом повинно визнаватися підприємство - як цілісний майновий комплекс.

Підрозділ 2.2. «Загальна характеристика, види та зміст речових прав на нерухомість в Україні». На основі проведеного дослідження зроблено наступні висновки. Під речовим правом необхідно розуміти - в об'єктивному значенні - сукупність цивільно-правових норм, а в суб'єктивному - право особи, що забезпечує задоволення інтересів управоможеної особи шляхом безпосереднього впливу на річ без сприяння інших осіб (не вимагаючи їх активних, позитивних дій). Загальними ознаками речових прав є наступні: 1) Суб'єкт речового права здійснює його, спираючись, безпосередньо, на закон. 2) Управоможена особа задовольняє свої інтереси за рахунок корисних властивостей речі, не вимагається активних (позитивних) дій інших осіб. 3) Речове право є абсолютним, тобто йому відповідає обов'язок всіх інших осіб не чинити дій, які можуть порушити це право. Суб'єктивне речове право, на наш погляд, є елементом абсолютних цивільних правовідносин. 4) Абсолютний характер захисту речових прав означає, що абсолютні речові позови заявляються до будь-якої особи, яка порушує права суб'єкта речового права. 5) Речове право, за нашою думкою, не зводиться тільки до певної влади над річчю, а включає і право на усунення всіх третіх осіб від посягань на нього (тобто воно існує в відносинах між людьми, а не між суб'єктом і річчю). 6) Принцип слідування означає, що в чиїх би руках не знаходилась річ, право її власника чи іншого суб'єкта речових прав нерозривно пов'язане з даною річчю до повного її знищення. 7) Принцип публічності речових прав на нерухомість, який має виражатися в тому, що всі речові права на нерухомі речі повинні підлягати державній реєстрації та вступати в силу з моменту її вчинення. Реєстрація має бути публічною, тобто загальнодоступною для ознайомлення. 8) Принцип соціальної функції речових прав, який означає, що їх здійснення не повинно завдавати шкоди правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію та природні якості землі. Здійснення їх має, об'єктивно, служити інтересам всього суспільства.

Система речових прав складається з права власності та прав на чужі речі (оскільки «не може бути двох повних прав власності на одну річ»). На підставі проведеного дослідження уявляється, що визначення права власності повинно містити наступні положення: 1) Закріплення приналежності певного майна (речі) певній особі - власнику. 2) Право власності є найбільш повне право, що його має особа на майно. 3) Здійснення права власності спирається безпосередньо на закон. 4) Власник має право на свій розсуд вчиняти щодо належного йому майна будь-які дії (традиційно вони охоплюються «класичною тріадою»), що не суперечать законові та не порушують прав і законних інтересів інших осіб і всього суспільства. 5) Всі інші особи - невласники - зобов'язані утримуватися від дій, що можуть порушити право власності.

Існування прав на чужі речі зумовлено необхідністю різнобічного використання певних об'єктів (як правило, нерухомості), що вже належать на праві власності іншим особам. Під правами на чужі речі необхідно розуміти абсолютні речові права на певні речі, що вже належать на праві власності іншій особі, які обтяжують право власності та дають можливість їх суб'єктам використовувати чужу річ в своїх інтересах певним чином, обумовленим законом чи договором. До прав на чужі речі відносять володіння, сервітути, емфітевзис, суперфіцій та деякі інші. При цьому пропонується встановити вичерпний перелік речових прав у законі (а не примірний, як це передбачено у ст. 312 Проекту ЦК України), оскільки управоможені суб'єкти при їх здійсненні спираються, безпосередньо, на закон, а створення на підставі договору непередбачених законом речових прав приведе до неврегульованності багатьох моментів їх здійснення.

На наш погляд, слід підтримати точку зору щодо відмови від інститутів «права повного господарського відання» та «оперативного управління», оскільки для державного майна, яке знаходиться в приватно-правовому режимі, доцільно використовувати організаційно-правову форму юридичної особи з правом власності останньої на дане майно.

Аналіз чинного цивільного законодавства свідчить про наявність значних неврегульованих моментів чи невиправданих розбіжностей щодо моменту виникнення речових прав на нерухомі речі. На нашу думку, існуюча система реєстрації речових прав на нерухомість в Україні має бути повністю змінена, оскільки вона не має загального правовстановлюючого значення, майже не має функції публічності та досить ускладнена. Крім цього, на підставі аналізу відповідних норм Проекту ЦК України від 25.08.1996 р. виділено ряд їх недоліків. Так, Проектом передбачено окрему державну реєстрацію і правочину з нерухомістю, і самого речового права на нерухомість. При цьому реєстрація правочину має правовстановлююче значення при відчуженні нерухомого майна, а реєстрація права - при його створенні. На наш погляд, подвійна реєстрація нерухомості недоцільна з правової точки зору. При даній системі відсутні гарантії відповідності дійсності зареєстрованих речових прав, оскільки державна реєстрація речового права не має загального правовстановлюючого значення, внаслідок чого суб'єкти юридично не зацікавлені в реєстрації самого права. Реєстри правочинів (які мають правовстановлююче значення) ведуться не за об'єктами, а послідовно за іменами суб'єктів будь-яких правочинів з нерухомістю, тому встановити власника та всіх інших суб'єктів речових прав на одну певну ділянку з даних реєстрів буде не можливо. За такої системи відсутня відповідальність держави за вірогідність зареєстрованих речових прав, тому функції публічності речових прав дана система виконувати не буде.

Тому пропонується викласти п. 1 ст. 165 Проекту ЦК у наступній редакції:

«1. Право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав підлягають державній реєстрації. Право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав вступають в силу (виникають), змінюються, переходять та припиняються на підставі правочину чи іншого юридичного факту з моменту державної реєстрації речового права».

При цьому необхідно виключити положення ст. 201 та п. 4 ст. 329 Проекту ЦК України щодо необхідності державної реєстрації правочинів з нерухомістю.

Така редакція дасть наступні позитивні наслідки: 1) внесе ясність у визначенні моменту виникнення речових прав на нерухомість в якості загального правила; 2) усуне необхідність подвійної державної реєстрації нерухомості, оскільки правовстановлююче значення матиме лише реєстрація права на нерухомість, яка здійснюється на підставі нотаріально-посвідченого правочину чи іншого, передбаченого законом юридичного факту (наприклад, рішення суду, створення майна тощо); 3) оскільки будь-яке речове право на нерухомість буде виникати та припинятися лише з моменту його реєстрації, то реєстри прав на нерухомість завжди відповідатимуть дійсності, що надасть їм повної достовірності та надійності; 4) реєстрація речових прав на нерухомість, яка здійснюється за певними об'єктами, буде надавати вичерпну та достовірну інформацію щодо юридичного положення кожної нерухомості; 5) тим самим буде забезпечено публічність всіх речових прав на нерухомість, а це буде сприяти стабільності та законності правовідносин із землею та іншою нерухомістю.

Крім того, п. 4 ст. 165 Проекту ЦК пропонується доповнити словами «та іншими законодавчими актами», оскільки порядок здійснення державної реєстрації має бути предметом окремих законодавчих актів. Пропонується створити єдиний державний орган у підпорядкуванні Міністерства юстиції для ведення єдиного Державного реєстру речових прав на нерухомість - Поземельної книги (єдину загальнодержавну комп'ютеризовану систему). Поземельна книга повинна складатися із окремих листів на кожну земельну ділянку та включати наступні відомості:

1. Об'єкт - певна земельна ділянка (та інша нерухомість, що на ній знаходиться). 2. Власник земельної ділянки. 3. Правові підстави та момент виникнення і припинення права власності. 4. Інші речові права, які обтяжують право власності на дану земельну ділянку. У разі зміни власника чи суб'єктів інших речових прав, записи продовжуються у відповідних графах (2, 3 та 4), що буде сприяти безперервності та публічності всіх речових прав на нерухомість.

Підрозділ 2.3. «Право власності та інші речові права на нерухомі речі». Конституція України (ст. 13) передбачає загальнонародну власність на землю, яку здійснюють відповідні органи держави. Дана норма закріплює за народом та кожним громадянином, зокрема, право вимагати від відповідних державних органів та будь-яких власників належного, в межах закону, здійснення права власності на землю (яке не повинно завдавати шкоди правам та законним інтересам як всього суспільства так і кожної особи). Однак, фактично, загальнонародна власність у законодавстві ототожнюється з державною, оскільки народ України, як такий, не може реально бути суб'єктом права власності і, взагалі, цивільного права. Тому, за нашою думкою, положення ст. 13 Конституції має декларативний характер, закріплюючи соціальне-політичне значення землі, а вже ст. 14 Конституції вказує, що суб'єктами права власності на землю можуть бути громадяни, юридичні особи та держава Україна виключно відповідно до закону.

При цьому, підтримується положення Проекту ЦК України, згідно якого суб'єктом права державної власності має бути не Верховна Рада, а держава у формі: 1) скарбниці (казни) - стосовно коштів державного бюджету та іншого майна, що не закріплено за створеними державою юридичними особами та 2) у формі самих створюваних державою юридичних осіб, за якими закріплюється певне державне майно. Підтримується також точка зору щодо недоцільності існування «колективної власності», як не відповідної сутності права власності юридичних осіб, власність яких є, фактично, приватною.

Враховуючи велике суспільно-політичне та економічне значення землі, у законі необхідно чітко і конкретно встановити певні межі здійснення права власності на землю та іншу нерухомість, з метою захисту інтересів суспільства. Крім того, до законодавства слід внести загальну норму: «Не допускаються дії власників, що вчиняються виключно з наміром заподіяти шкоду іншій особі - зловживання правом».

Внаслідок обмеженості земельних ресурсів, об'єктивного взаємозв'язку однієї земельної ділянки з іншою та необхідності їх раціонального використання існує гостра необхідність введення до цивільного законодавства України розгорнутої системи речових прав на чужі речі, до якої входять володіння, сервітути, суперфіцій, емфітевзис (об'єктом яких виступають, головним чином, нерухомі речі).

Під володінням, як самостійним речовим правом, розуміють, за загальним правилом, стан фактичного панування особи над річчю, який захищається законом від самоправних посягань будь-яких інших осіб, в тому числі і від власника. Тобто володілець має право, незалежно від правових підстав свого володіння, вимагати усунення будь-яких його порушень, оскільки володіння вважається правомірним до доведення зворотного в суді. На підставі аналізу відповідних норм чинного законодавства та Проекту ЦК України виділено ряд їх недоліків та пропонується викласти п. 1 ст. 396 Проекту ЦК у наступній редакції: «1. Володінням визнається фактична наявність майна в особи». Вилучивши слова - «яка вважає його своїм», володільцями буде визнано та надано володільчого захисту будь-яким особам, що фактично володіють річчю (власники, «тримачі» майна та незаконні володільці). П. 1 ст. 402 Проекту ЦК пропонується викласти у наступній редакції: «Держава забезпечує захист прав усіх суб'єктів володіння незалежно від правових підстав його виникнення».

Щодо нерухомості пропонується встановити набувальну давність Державної реєстрації, згідно з якою реєстрація права не може бути оскаржена після перебігу певного строку (наприклад, 15 років), навіть якщо відчужувач не мав права на відчуження, а набувач, що зареєстрований власником, діяв недобросовісно (а не набувальну давність володіння, як це передбачено у ст. 340 Проекту ЦК України), у зв'язку із введенням системи реєстрації речових прав на нерухомість, згідно якої власником нерухомого майна завжди вважається особа, що зареєстрована у Державному реєстрі).

Під сервітутом розуміють право обмеженого користування чужими речами (майном) певним способом, передбаченим законом чи договором. Законодавством України (п. 6 ст. 4 Закону «Про власність», п. 8 ст. 40 Земельного кодексу) де-факто передбачені публічно-правові сервітути, які обов'язкові для всіх землевласників та землекористувачів. Однак, у даній нормі ЗК України, на наш погляд, є певні недоліки, а саме, загальновідомо, що публічно-правові сервітути встановлюються законом лише в тих випадках, коли існує явна необхідність обмеження прав власника, без чого інші особи не можуть здійснювати своє право власності належним чином. Тому пропонується доповнити п. 8 . ст. 40 ЗК наступним: "…якщо це не неможливо без використання слугуючої ділянки або пов'язано з неспіврозмірними затратами панівної ділянки у порівнянні із затратами слугуючої».

Під емфітевзисом, за загальним правилом, розуміють довгострокове, відчужуване і таке, що успадковується, право користування чужою земельною ділянкою з метою сільськогосподарського виробництва, а під суперфіцієм - аналогічне право з метою будівництва та використання промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель (ст. ст. 417, 422 Проекту ЦК України).

Права орендатора земельної ділянки, згідно з Законом України «Про оренду землі» не можна вважати речовими, оскільки вони не можуть бути предметом самостійного договору відчуження (хоча і можуть, в певних випадках, бути успадковані). Тому пропонується внести до цивільного законодавства України зазначені речові права емфітевзису та суперфіцію. При цьому пропонується поширити інститут суперфіцію і на довгострокове, відчужуване та спадкоємне користування чужою землею для підприємницької та іншої діяльності, не забороненої законом.

Певною специфікою характеризується іпотека, яка має як речово-правові, так і зобов'язально-правові ознаки. Підтримується точка зору, що договір застави породжує два види відносин: по-перше, між заставодавцем та заставодержателем - зобов'язальні відносини як спосіб забезпечення виконання зобов'язання та, по-друге, речові відносини між заставодержателем та всіма третіми особами, в тому числі і власником речі, з приводу заставленої речі, на яку заставодержатель має певні абсолютні речові права (право вимагати її примусового відчуження, абсолютний захист, право слідування, право переваги і т. п.). Це дає підставу стверджувати, що іпотека є суб'єктивним речовим правом на чужу (заставлену) нерухому річ, яке служить способом забезпечення виконання зобов'язань.

Таким чином, на основі аналізу законодавства та цивілістичної науки проявляється тенденція до детального регламентування і встановлення особливого правового режиму правовідносин з приводу нерухомого майна. Це зумовлено великим значенням цього майна і тією «соціальною функцією», що здійснюється за допомогою права власності та інших речових прав на нерухомість та її основу - землю. Проте така докладна регламентація не повинна ніяк заперечувати та обмежувати саме право приватної власності та інші речові права на землю і іншу нерухомість, а навпаки, повинна визнавати і захищати в межах, що не суперечать суспільним інтересам.

У висновках сформульовані найбільш важливі наукові та практичні результати, одержані в ході дисертаційного дослідження (необхідність введення до цивільного законодавства категорії нерухомих речей та встановлення особливого правового режиму правовідносин з приводу нерухомості; необхідність створення розгалуженої системи речових прав та ін.), а також рекомендації щодо подальшого удосконалення правового регулювання інституту речових прав загалом та на нерухомість, зокрема, у новому Цивільному кодексі України та в інших законодавчих актах.

нерухомість цивільний речовий законодавство

Размещено на Allbest.ru