Переустройство и перепланировка жилых помещений

Размещено на http://www.allbest.ru/

Переустройство и перепланировка жилых помещений

переустройство жилой помещение инженерный

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения.

Необходимо отметить, что кодекс не упоминает подсобные помещения в связи с переустройством и перепланировкой.

Причиной этого, вероятно является то, что подсобные помещения рассматриваются в качестве части жилых помещений, это видно из понятий установленыых ст.16 ЖК РФ, таких как «жилой дом», «квартира». При этом вместо понятия «подсобное помещение» Кодекс в данном случае оперирует понятием «помещение вспомогательного использования».

Жилищным кодексом Российской Федерации от 29.12.2004г. впервые на уровне федерального закона даны юридические понятия «переустройство» и «перепланировка» жилых помещений (ст.25 Кодекса).

Переустройство жилого помещения - это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования , которые требуют внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения - это такое изменение его конфигурации, которое требует изменения в технический паспорт жилого помещения.

Данные положения необходимо толковать ограничительно: любые перечисленные действия, не требующие изменения в техническом паспорте не могут рассматриваться как переустройство или перепланировка жилого помещения.

Понятие «технический паспорт жилого помещения» определенно в ст. 19 Кодекса. Это документ, содержащий техническую и иную информацию о жилом помещении, связанную с обеспечением соответствия такого помещения установленным требованиям. Имеются в виду санитарные и технические правила и нормы, а также иные требования законодательства.

Переустройство и перепланировка помещений осуществляется по согласованию с органом местного самоуправления.

Выступить с инициативой проведения переустройства и перепланировки жилого помещения может только собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо. Следовательно, таким правом не обладают наниматели, арендаторы и другие пользователи жилых помещений, не являющиеся собственниками, кроме случаев, когда указанные пользователи будут в установленном порядке уполномочены собственником на совершение соответствующих действий.

Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требованием законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраемого и (или) перепланируемого жилого помещения представляет:

1. Заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом государственной власти;

2. Правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлиники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3. Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

4. Технический паспорт переустраемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

5. Согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого помещения по договору социального найма);

6. Заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление других документов кроме документов, установленных частью 2 ст.26 ЖК РФ. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование.

Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с ч.2 ст.26 ЖК РФ документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган.

Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Предусмотренный ч.5 ст.26 ЖК РФ документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается в случае:

1. Непредставления определенных частью 2 ст.26 ЖК РФ документов;

2. Предоставления документов в ненадлежащий орган;

3. Несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения возможен в трех случаях, которые исчерпывающим образом определены в ст.27 ЖК РФ, и может быть обжалован в судебном порядке.

Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии.

Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».

Предусмотрен ряд неблагоприятных правовых последствий для лиц, самовольно осуществивших переустройство и (или) перепланировку жилого помещения.

Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 ЖК РФ, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшего в соответствии с п.3 части 2 статьи 26 ЖК РФ.

Самовольно переустроившее и (или) перепланировшие жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) переоборудовано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланируемом состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровью.

Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 ст.29 ЖК РФ срок в установленном органом, осуществляющем согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 ст.29 ЖК РФ, принимает решение:

1. В отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения денежных средств за вычитом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

2. В отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном частью 3 ст.29 ЖК РФ порядке, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгутому в установленном частью 5 ст.29 ЖК РФ порядке договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние.

Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов в установленном частью 5 ст.29 ЖК РФ порядке.

Согласно ст.29 ЖК РФ такие лица несут ответственность в сооветствии с законодательством Российской Федерации. В настоящее время ст.7.21 КоАП РФ установлена ответственность за нарушение правил пользования жилыми помещениями, которое может выражаться, в частности, в самовольном переоборудовании жилых домов и (или) жилых помещений (чю1 ст.7.21) либо в самовольной перепланировке жилых помещений в многоквартирных домах (чю2 ст.7.21).

Специалисты отмечают, что действия по самовольному переоборудованию и перепланировке жилых и нежилых помещений могут квалифицироваться правоприменительными органами не только по данной статье, но и по ст.19.1 КоАП РФ как самоуправство.

Кроме того, в ст.7.22 КоАП РФ предусмотрена ответственность за переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением.

Помимо обязанности нести административную ответственность за самовольное переустройство и (или) перепланировку жилых помещений у лиц, виновных в данных нарушениях, возникает дополнительная обязанность имущественного характера - они должны привести соответствующие помещения в прежнее состояние в разумный срок. Порядок совершения этих действий определяется органом, осуществляющим согласование (ст.29 ЖК РФ). Вероятно, этот же орган должен установить, за чей счет помещение приводится в прежнее состояние. Субъектом указанной выше ответственности может быть не только собственник помещения, но и наниматель по договору социального найма.

Задача 1

Условие:

Гражданка Егорова А. проживала со своим законным супругом Егоровым Г. и сыном Сережей, в двухкомнатной квартире более 5 лет.

Квартира до брака была приобретена гражданином Егоровым Г. в собственность. После расторжения брака Егорова А. подала исковое заявление в суд с требованием о выделении доли в жилой площади, принадлежащей Егорову Г., так как ей с сыном негде проживать.

Имеет ли право гражданка Егорова А. претендовать на выделение доли в квартире Егорова Г.? Как в такой ситуации защитить права ребенка и матери?

Решение:

В Российском семейном законодательстве различается имущество супругов, принадлежащее каждому из супругов до вступления в брак (добрачное имущество), и имущество, приобретенное ими во время брака.

Добрачное имущество является личной собственностью супруга, и разделу не подлежит. Совместной собственностью является только имущество, нажитое в браке, при совместной жизни (ст.37 СК РФ)

Правовой статус добрачного имущества должен подтверждаться соответствующими документами или свидетельскими показаниями. Документами, свидетельствующими о приобретении конкретного имущества до вступления в брак, выступают договор дарения, свидетельство о праве на наследство, договор о приватизации недвижимости, договор купли-продажи и иные документы.

По общему правилу, в соответствии с частью 4 статьи 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением собственника с бывшим членом его семьи. Это означает, что бывшие члены семьи собственника утрачивают право пользования жилым помещением и должны освободить его (часть 1 статьи 35 ЖК РФ). В противном случае собственник жилого помещения вправе требовать их выселения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

В силу положений Семейного кодекса Российской Федерации об ответственности родителей за воспитание и развитие своих детей, их обязанности заботиться об их здоровье, физическом, психическом, духовном и нравственном развитии расторжение брака родителей, признание его недействительным или раздельное проживание родителей не влияют на права ребенка (пункт 1 статьи 55, пункт 1 статьи 63 СК РФ), в том числе на жилищные права. Поэтому прекращение семейных отношений между родителями несовершеннолетнего ребенка, проживающего в жилом помещении, находящемся в собственности одного из родителей, не влечет за собой утрату ребенком права пользования жилым помещением в контексте правил части 4 статьи 31 ЖК РФ.

Принятие судом решения о сохранении права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи на определенный срок допускается частью 4 статьи 31 ЖК РФ при установлении следующих обстоятельств:

а) отсутствие у бывшего члена семьи собственника жилого помещения оснований приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением (то есть у бывшего члена семьи собственника не имеется другого жилого помещения в собственности, отсутствует право пользования другим жилым помещением по договору найма; бывший член семьи не является участником договора долевого участия в строительстве жилого дома, квартиры или иного гражданского правового договора на приобретение жилья и др.);

б) отсутствие у бывшего члена семьи собственника возможности обеспечить себя иным жилым помещением (купить квартиру, заключить договор найма жилого помещения и др.) по причине имущественного положения (отсутствует заработок, недостаточно средств) и других заслуживающих внимания обстоятельств (состояние здоровья, нетрудоспособность по возрасту или состоянию здоровья, наличие нетрудоспособных иждивенцев, потеря работы, учеба и т.п.).

При определении продолжительности срока, на который за бывшим членом семьи собственника жилого помещения сохраняется право пользования жилым помещением, суду следует исходить из принципа разумности и справедливости и конкретных обстоятельств каждого дела, учитывая материальное положение бывшего члена семьи, возможность совместного проживания сторон в одном жилом помещении и другие заслуживающие внимания обстоятельства.

При решении вопроса о сохранении на определенный срок права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника жилого помещения суд, согласно части 4 статьи 31 ЖК РФ, также вправе по требованию бывшего члена семьи собственника одновременно возложить на собственника жилого помещения обязанность по обеспечению другим жилым помещением бывшего супруга или иных бывших членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства.

Круг алиментообязанных лиц, основания возникновения алиментных обязательств определены Семейным кодексом Российской Федерации (пункт 4 статьи 30, статьи 80 - 105 СК РФ).

Решая вопрос о возможности возложения на собственника жилого помещения обязанности по обеспечению другим жилым помещением бывшего члена его семьи, суду необходимо исходить из конкретных обстоятельств дела, учитывая, в частности: продолжительность состояния супругов в браке; длительность совместного проживания собственника жилого помещения и бывшего члена его семьи в жилом помещении; возраст, состояние здоровья, материальное положение сторон; период времени, в течение которого собственник жилого помещения исполнял и будет обязан исполнять алиментные обязательства в пользу бывшего члена своей семьи; наличие у собственника жилого помещения денежных средств для приобретения другого жилого помещения бывшему члену своей семьи; наличие у собственника жилого помещения помимо жилого помещения, в котором он проживал с бывшим членом своей семьи, иных жилых помещений в собственности, одно из которых может быть предоставлено для проживания бывшему члену семьи, и т.п.

Если суд придет к выводу о необходимости возложения на собственника жилого помещения обязанности по обеспечению бывшего члена его семьи другим жилым помещением, то в решении суда должны быть определены: срок исполнения собственником жилого помещения такой обязанности, основные характеристики предоставляемого другого жилого помещения и его местоположение (исходя из требований части 2 статьи 15 и части 1 статьи 89 ЖК РФ), а также на каком праве собственник обеспечивает бывшего члена своей семьи другим жилым помещением. С согласия бывшего члена семьи собственника жилого помещения предоставляемое ему собственником другое жилое помещение может находиться и в другом населенном пункте. Что касается размера жилого помещения, предоставляемого собственником бывшему члену семьи, то суду с учетом материальных возможностей собственника и других заслуживающих внимания обстоятельств следует определить лишь его минимальную площадь.

Принимая во внимание, что в части 4 статьи 31 ЖК РФ отсутствует указание на то, в каком порядке, на каких условиях и праве собственник жилого помещения должен обеспечить бывшего члена своей семьи, в отношении которого он исполняет алиментные обязательства, иным жилым помещением (на праве собственности, праве найма, праве безвозмездного пользования), суду надлежит решать данный вопрос, исходя из конкретных обстоятельств каждого дела, руководствуясь принципами разумности, справедливости, гуманизма, реальными возможностями собственника жилого помещения исполнить судебное решение. Поэтому суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить бывшего члена его семьи другим жилым помещением как по договору найма или безвозмездного пользования, так и на праве собственности (т.е. купить жилое помещение, подарить, построить и т.д.).

Таким образом, на основании вышеизложенного можно сделать вывод, что Егорова А. не имеет права претендовать на выделение доли в квартире Егорова Г, однако при наличии алиментных обязательств Егорова Г. перед сыном, Егорова А. имеет право просить суд сохранении и за ней права пользования жилым помещением на определенный срок (при наличии обстоятельств указанных в п.4. ст.31 ЖК РФ), а в отношении сына обязать Егорова Г. обеспечить его другим жилым помещением.

Задача 2

Условие:

Ивушкин А. А., имея в собственности комнату в коммунальной квартире, продал ее своей внучке А. В. Петрицкой 15 марта 2008 года.

7 февраля этого же года Ивушкин А. А. предупредил в устной форме своих соседей по квартире - семью Беловых, что продает свою комнату. В июле с исковым заявлением о признании сделки недействительной в суд обратились Белов А.Б. и Белова М.В. Они утверждали, что не давали согласия на продажу комнаты. Имеют ли право Беловы в данной ситуации требовать признания недействительной сделку купли-продажи? Какое решение вынесет суд?

Повлияет ли на решение суда тот факт, что Ивушкин продал квартиру своей внучке?

Решение:

В соответствии с п.6 ст. ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

П.2. ст.250 ГК РФ регулирующей отношения по преимущественному праву покупки, предусмотрено, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Поскольку Ивушкин А.А. устно предупредил своих соседей - семью Беловых о продаже квартиры, он не исполнил свое обязательство об извещении о намерении продать комнату. П.3. ст.250 ГК РФ указано, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Поскольку сделка купли-продажи комнаты в коммунальной квартире состоялась 15.03.2008г., то право требования перевода прав и обязанностей покупателя семья Беловых должна была реализовать до 15.06.2008г. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК), а не признания сделки недействительной, что означает обязанность уплаты им покупной цены и выполнения других условий сделки, заключенной продавцом доли. Трехмесячный срок для предъявления соответствующего иска является пресекательным и не подлежит продлению или восстановлению даже в случае его пропуска по уважительным причинам. На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что:

1. Семья Беловых не имеет права требовать признания сделки купли-продажи недействительной (если не докажет, что срок пропущен по уважительной причине).

2. Суд вынесет решение об отказе удовлетворения исковых требований.

3. Поскольку внучка гр. Ивушкина А.А. не является сособственником в коммунальной квартире, то данный факт никак не повлияет на решение суда.

4. Размещено на Allbest.ru