Размещено на http://www.allbest.ru/

МЕЖДУНАРОДНЫЙ ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ И ПРАВА

Курсовая работа

Дисциплина: "Гражданское право, ч.2"

Тема: "Договор продажи жилого помещения: понятие, элементы, содержание, ответственность"

Студента 3 курса

Юридического факультета

Поповой Юлии Михайловны

Защищена

"___" _______ 2013 г.

Оценка ______________

Москва - 2013

Оглавление

Введение

1. Понятие договора купли-продажи жилого помещения

2. Элементы договора купли-продажи жилого помещения

2.1 Стороны договора купли-продажи жилого помещения

2.1.1 Права и обязанности сторон

2.2 Существенные условия договора (содержание)

2.3 Форма договора купли-продажи жилых помещений

2.3.1 Государственная регистрация

3. Виды договоров купли-продажи жилого помещения

Заключение

Список использованной литературы

Приложение

Введение

В начале 90-х годов, с переходом к рыночной экономике, основная ставка была сделана на то, чтобы потребность в жилье удовлетворялась не только за счет общественных (государственных, муниципальных) фондов потребления, но и за счет жилья, которое бы находилось в частной собственности граждан. В этих целях была развернута приватизация жилищного фонда. Недвижимое имущество стало возвращаться в российский гражданский оборот в качестве полноценного объекта гражданских прав. Многие граждане стали собственниками жилья и начали свободно продавать и покупать жилые помещения Зеленин И.А. Гражданское право Российской Федерации. - М.: Изд-во "МЭСИ", 2007 г..

Жилищный бизнес в данный момент является одним из самых высокодоходных, чем непременно воспользовались мошенники. Так, на долю договоров купли-продажи жилых помещений приходится наибольшее количество правонарушений, часто совершаемых с определенным умыслом. Используя юридическую неграмотность граждан, криминальные элементы добиваются заключения с гражданами соглашений об отчуждении жилых помещений на крайне невыгодных для них условиях, нередко с помощью махинаций лишают их законного жилища Алексеев С.С. Гражданское право. - М.: Изд-во "Проспект", 2009 г..

Объектом исследования данной дипломной работы является договор купли-продажи жилых помещений, который регулирует животрепещущий вопрос прав человека на жилое помещение.

Предметом же дипломного исследования являются современные проблемы регулирования продажи жилого помещения.

По моему мнению, тема данной дипломной работы - "Договор купли-продажи жилых помещений" является одной из самых важных и актуальных в курсе Гражданского права Российской Федерации. В основном законе - Конституции Российской Федерации в ст. 40 закреплено право на жилище: "Каждый имеет право на жилище" Конституция Российской Федерации. - "Российская газета", 1993 г.. Само государство, Российская Федерация, выделило данное право в разряд важных и приоритетных.

Основу правового регулирования оборота жилых помещений на сегодняшний день составляют нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, специальные федеральные законы: ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Градостроительный кодекс, обширное жилищное законодательство, разъяснения высших судебных органов20. Так, право Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ давать разъяснения по вопросам судебной практики закреплено в ст. 126 и ст. 127 Конституции Российской Федерации Гатин А.М. Гражданское право. - М.: Изд-во "Дашков и К", 2009 г. .

В виду того, что изучаемая тема очень обширна, в данной дипломной работе акцентировано внимание на наиболее важных, на мой взгляд, моментах, и сделана попытка связать их с практикой.

Так же, в работе уделено внимание вопросам государственной регистрации прав на жилые помещения. Это связано с тем, что согласно ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", право собственности на жилое помещение возникает только после осуществления обязательной процедуры в специализированном учреждении юстиции по регистрации прав - государственной регистрации прав на недвижимое имущество Грудцына Л.Ю., Спектор А.А. Гражданское право России. - М.: Изд-во "Юстицинформ", 2008 г..

Все вышесказанное дает основание сделать вывод о большой важности договора купли-продажи жилых помещений для каждого человека, о необходимости повышения уровня знаний населения в сфере правового регулирования изучаемых отношений. Цель данной дипломной работы - рассмотреть институт купли продажи жилых помещений в гражданском праве во всех аспектах и уяснить для себя положения данной темы.

Задачи дипломной работы:

1) раскрыть понятие договора купли-продажи жилых помещений;

2) изучить элементы данного договора;

3) рассказать о сторонах договора купли-продажи жилых помещений;

4) охарактеризовать права и обязанности сторон;

5) обратить особое внимание на существенные условия договора (содержание);

6) описать форму договора купли-продажи жилых помещений;

7) охарактеризовать процедуру государственной регистрации;

8) обратить внимание на процедуру заключения договора;

9) охарактеризовать виды договоров купли-продажи жилых помещений.

1. Понятие договора купли-продажи жилого помещения

Правила, посвященные договору купли-продажи жилых помещений, содержит тридцатая глава Гражданского кодекса Российской Федерации, что обусловлено его общественным, общенациональным значением Воробьев Н.И. Гражданское право Российской Федерации в 2 ч. - Тамбов: Изд-во "ТГТУ", 2007 г..

Во-первых, жилые помещения неразрывно связаны с теми земельными участками, на которых они расположены.

Во-вторых, так как жилые помещения обладают повышенной ценностью, требуются специальные меры охраны интересов продавцов и покупателей Садиков О.Н. Гражданское право Российской Федерации в 2 т. - М.: Изд-во "Инфра-М", 2007 г.. Участникам гражданского оборота необходимо точное знание о субъекте права собственности на жилое помещение, ограничениях этого права, иных обременениях имущества, что достигается путем введения обязательной государственной регистрации прав на жилые помещения и сделок с ними Смоленский М.Б. Гражданское право. - Ростов-на-Дону: Изд-во "Феникс", 2009 г..

В-третьих, в связи особой социальной значимостью жилых помещений и целевым назначением, законодательством Российской Федерации устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте.

И, в-четвертых, жилые помещения являются, как правило, индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что накладывает определенный отпечаток на правовое регулирование связанных с ними отношений⁷.

Договор купли-продажи жилых помещений выделен в особую группу договоров купли-продажи ввиду специфики его объекта - недвижимого имущества Суханов Е.А. Гражданское право в 4 т. - М.: Изд-во "Волтерс Клувер", 2008 г..

Понятие договора купли-продажи жилых помещений прямо в Гражданском кодексе Российской Федерации не предусмотрено, оно базируется на общем определении договора купли-продажи, данном в ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации - по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) Гражданский Кодекс Российской Федерации № 14-ФЗ. Часть 2. - "Собрание законодательства Российской Федерации", 1996 г., с учетом специальных норм о продаже недвижимости Ивакин В.Н. Гражданское право в 2 ч. М.: Изд-во "Юрайт", 2009 г..

Договор купли-продажи жилого помещения является видом договора продажи недвижимости и подвидом общего договора купли-продажи. Основой признак, который позволяет выделить данный вид договора - его предмет - жилые помещение Чаусская О.А. Гражданское право. - М.: "Дашков и К", 2007 г..

Договор продажи жилого помещения является консенсуальным (для его заключения достаточно соглашения сторон, считается заключенным с момента подписания его сторонами), но эта консенсуальность сопряжена с государственной регистрацией (ст. 164, ч. 2 ст. 558 ГК РФ); возмездным (то есть сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей) и взаимным (каждая из сторон договора наделена и правами и обязанностями) Шевчук Д.А. Гражданское право. - М.: Изд-во "Эксмо", 2009 г..

Также следует отметить, что такое понятие, как "договор купли-продажи жилых помещений" носит теоретический (обобщающий) характер и фактически не используется на практике. Стороны такого рода договоров обычно называют их "договор купли-продажи квартиры", "договор купли-продажи жилого дома" применительно к виду жилого помещения, подлежащего отчуждению. Не использует данное понятие и судебная практика Мозолин В.П., Масляев А.И. Гражданское право в 2 т. - М.: Изд-во "Юристъ", 2009 г..

2. Элементы договора купли-продажи жилого помещения

2.1 Стороны договора купли-продажи жилого помещения

Стороны по договору купли-продажи жилого помещения - продавец и покупатель, ими могут быть как юридические, так и физические лица. В качестве продавца обычно выступает собственник недвижимого имущества, однако им также может быть лицо, уполномоченное собственником в силу закона или договора Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Гражданское право в 3 т. - М.: Изд-во "Проспект", 2008 г..

Благодаря обязательной государственной регистрации права собственности на жилое помещение, правомочия собственника подтверждаются "титулом", то есть свидетельством, выданным государственным регистрирующим органом. Заключая договор, покупатель имеет возможность установить принадлежность отчуждаемого недвижимого имущества с помощью информации, содержащейся в выписке из Единого государственного реестра прав, выдаваемой регистрирующим органом, которая подтверждает правомочия собственника Ивакин В.Н. Гражданское право в 2 ч. М.: Изд-во "Юрайт", 2009 г.. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" реализовал принцип открытости реестра, провозглашенный ст. 131 ГК РФ, установив в ст. 7 данного ФЗ объем информации, который могут получить третьи лица¹⁶.

Гражданское законодательство Российской Федерации не содержит каких-либо общих ограничений по поводу возможных покупателей недвижимости. Специальным законодательством возможно установление специальных правил, касающихся покупателей жилых помещений. Грудцына Л.Ю., Спектр А.А. Гражданское право России. - М.: Изд-во "Юстицинформ", 2008 г.

Также существуют особые правила, касающиеся одновременно и продавцов, и покупателей недвижимости. Например, для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга Смоленский М.Б. Гражданское право. - Ростов-на-Дону: Изд-во "Феникс", 2009 г.. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки Семейный Кодекс Российской Федерации № 223-ФЗ. - "Собрание законодательства Российской Федерации", 1995 г. (п. 3. ст. 35 Семейного Кодекса Российской Федерации; п. 2 ст. 181 ГК РФ).

2.1.1 Права и обязанности сторон

Основной обязанностью продавца, общей для всех договоров купли-продажи, является передача жилого помещения покупателю. Право собственности у покупателя, как правило, возникает с момента передачи вещи (п. 1 ст. 223 Гражданского Кодекса Российской Федерации). Однако у покупателя жилых помещений право собственности возникает с момента регистрации перехода права собственности, который может и не совпадать с фактической передачей жилого помещения Мозолин В.П., Масляев А.И. Гражданское право в 2 т. - М.: Изд-во "Юристъ", 2009 г.. Переход права собственности на жилое помещение к покупателю по договору купли-продажи данного вида недвижимости подлежит государственной регистрации. Если же одна из сторон уклоняется от выполнения указанной обязанности, то суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 Гражданского Кодекса Российской Федерации) Гражданский Кодекс Российской Федерации № 14-ФЗ. Часть 2.- "Собрание законодательства Российской Федерации", 1996 г.. То же происходит и в том случае, если одна из сторон уклоняется от регистрации договора, требующего государственной регистрации. Несмотря на то, что договор считается заключенным только после его регистрации, суд вправе вынести решение о регистрации, если сделка совершена в надлежащей форме (ст. 165 ГК РФ).

Обязанность передать право собственности на жилое помещение означает, что оно должно быть свободным от любых прав и притязаний третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять имущество с обременениями. Так, согласно ст. 131 ГК РФ (государственная регистрация недвижимости) и п. 1 ст. 4 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" ограничения (обременения) вещных прав на недвижимость подлежат государственной регистрации наряду с государственной регистрацией самих прав Белов В.А. Гражданское право в 2 ч. - М.: Изд-во "Центр ЮрИнфоР", 2007 г..

Существуют специальные правила, связанные с исполнением продавцом обязанности передать, а покупателем - принять проданную вещь, так как в силу особых естественных свойств жилого помещения (неотделимость от земельного участка, на котором оно расположено), его невозможно передать обычным способом - путем вручения покупателю. Передача жилого помещения осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче, который служит доказательством состоявшейся передачи и исключает возможные споры, связанные с установлением этого юридически значимого факта.

Обязанности покупателя являются обычными для любого договора купли-продажи, за исключением обязанности принять недвижимое имущество по передаточному акту и зарегистрировать переход права собственности в соответствии со ст. 551 ГК РФ Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Гражданское право в 3 т. - М.: Изд-во "Проспект", 2008 г..

2.2 Существенные условия договора (содержание)

Во-первых, существенным условием договора купли-продажи недвижимости является указание в нем всех данных продаваемого имущества, которые придают имуществу индивидуальную определенность (ст. 554 ГК РФ). Предметом продажи является имущество, право на которое зарегистрировано в установленном порядке. Поэтому в договоре должны фиксироваться сведения о продаваемом имуществе, содержащиеся в формах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (точный адрес, его площадь и иная необходимая информация).

Во-вторых, существенным условием договора продажи жилого помещения является цена продаваемого имущества (ст. 555 ГК РФ). Обязательное включение цены имущества в договор обусловлено, как правило, значительной стоимостью продаваемого имущества, а также необходимостью уплаты налога с продажи данного имущества, размеры которого определяются исходя из продажной цены имущества.

В-третьих, особенностью купли-продажи жилых помещений является выделение в качестве существенного условия договора указания в тексте соглашения лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем (перечень таких лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением) (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Такое существенное условия с одной стороны является гарантией "чистоты" жилья для покупателя, с другой стороны закон гарантирует права на жилище лиц, проживающих в продаваемом жилом помещении. К таким лицам относятся члены семьи собственника жилого помещения (ст. 292 ГК РФ), наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане (ст. ст. 675 и 677 ГК РФ), граждане, являющиеся поднанимателями в пределах срока поднайма, но не более срока действия договора найма (ст. 685 ГК РФ).

Отсутствие в договоре продажи жилого помещения хотя бы одного из указанных существенных условий свидетельствует о том, что сторонами не согласовано условие о недвижимом имуществе, подлежащем продаже, и договор не считается заключенным, а следовательно, и переход прав на недвижимость не подлежит государственной регистрации.

В заключение данного параграфа подчеркнем, что необходимо учитывать особенности купли-продажи отдельных видов жилых помещений. Так, согласно п. 6 ст. 42 ЖК РФ, при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ.

По общему правилу ст. 552 ГК РФ по договору купли-продажи жилого дома или его части покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Земельный кодекс N 136-ФЗ от 25 октября 2001 г. устанавливает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все, прочно связанные с земельными участками объекты, следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В соответствии с п. 2 ст. 552 ГК РФ, в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка Великомыслов Ю.Я. Гражданско-правовой режим недвижимости. Ипотека недвижимого имущества. Жилые помещения как объекты сделок. - Allpravo.Ru, 2005 г..

2.3 Форма договора купли-продажи жилых помещений

Очевидно, что купля-продажа жилого помещения не сводится к передаче из рук в руки ключа от него в обмен на пачку денег. Иначе любой находчивый продавец торговал бы такими ключами вразвес, а покупатели всю оставшуюся жизнь выясняли бы, кто же займет оплаченные метры. Чтобы человеку, желающему купить жилье, не оказаться в подобном положении, как минимум, нужно знать, из чего состоит сделка по купле-продаже жилого помещения. Разумеется, в первую очередь продавец и покупатель должны найти друг друга: по объявлению в газете, Интернете, на заборе или хотя бы рекомендациям знакомых. Но вот встреча состоялась и стороны сделки (те самые продавец и покупатель) пришли к соглашению. Один из них желает расстаться с принадлежащим ему жильем, другой - с определенной суммой денег.

Таким образом, можно сказать, что между ними достигнуто двустороннее и взаимное согласие. Теперь его нужно закрепить на бумаге: что написано пером - не вырубишь топором. Поэтому нужно вооружиться авторучкой, компьютером с принтером или печатной машинкой, несколькими листами бумаги и составить договор купли-продажи.

Кстати, если продается-покупается именно жилое помещение, и продавцу, и покупателю нужно понимать, что же это такое. Во-первых, раз уж оно "жилое", то, значит, предназначено для проживания граждан (п. 2 ст. 288 ГК РФ). С одной стороны, и в гараже тоже можно жить, если выгнать оттуда машину, утеплить, поставить санузел, диван, телевизор и холодильник, но жилым помещением гараж от этого не станет по техническим, санитарным и им подобным правилам (ст. 23 Федерального закона от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения"). С другой стороны, за место проживания сойдет и гостиница или санаторий. Но нам они в данном случае тоже не подходят, так как предназначены они не для постоянного, а только для временного проживания. Место жительства, согласно ст. 20 ГК РФ, там, где человек проживает постоянно. Во-вторых, ст. 673 ГК РФ гласит: жилое помещение - это квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома. Строительные вагончики, трейлеры, и вечно падающая Пизанская башня среди них не упомянуты: жилое "помещение" - это все-таки недвижимость.

В ст. 550 ГК РФ записано, что договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа. Продавец и покупатель должны этот документ подписать. Как правило, на практике составляется и подписывается он в трех экземплярах, каждый из которых потребуется в дальнейшем. Главное, что следует сделать продавцу или покупателю перед тем, как подписать договор - это очень внимательно его прочитать.

В договоре должны в обязательном порядке быть четко прописаны существенные условия: а) данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (ст. 554 ГК РФ). Это те сведения, из которых понятно, где квартира или дом находится, сколько там метров, комнат. Обычно списываются из документов, подтверждающих право собственности (чаще всего - из Свидетельства о регистрации права собственности); б) цена передаваемой по договору недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Если уж мы что-то покупаем или продаем - надо же знать, сколько за это выручим? в) перечень лиц, проживающих в жилом доме, квартире, части жилого дома или квартиры и сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ); г) условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ); д) помимо договора, также должен быть подготовлен передаточный акт. Такой акт и продавец, и покупатель должны подписать, как и сам договор (хотя и не обязательно вместе с ним). Без них (даже без какого-то одного из перечисленных ниже!) договор считается не заключенным.

2.3.1 Государственная регистрация

Однако подписанием документов дело не ограничивается и сделку (пока что) признать заключенной нельзя. Переход права собственности на недвижимость теперь надо зарегистрировать. Регистрация, о которой идет речь и которая в данной сделке обязательна - государственная. Она положена по закону (конкретно - по п. 1 ст. 551 ГК РФ, где написано, что государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) подлежит переход права собственности на недвижимость по договору ее продажи. Сам договор купли-продажи жилой недвижимости, заключаемый после 1 марта 2013 года, теперь регистрировать не нужно (ст. 558 ГК РФ). Напомним, что Федеральным законом от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" внесены изменения в некоторые статьи ГК РФ, которыми регулируются правила государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом. Государственная регистрация - вовсе не формальность. Дело в том, что до момента государственной регистрации жилое помещение, которое продавец желает превратить в чемодан с деньгами, закреплено за ним. У продавца на это помещение есть право собственности. Вот оно-то как раз и записано (зарегистрировано) в ЕГРП. Переход права собственности как раз и регистрируется, чтобы передать покупателю не только помещение, но и право на него: один с ним расстается, другой его приобретает. Государственной регистрации прав на недвижимое имущество посвящен Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Нужно отправляться в Федеральную регистрационную службу, где эта регистрация и происходит.

Для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним необходимо:

1. Написать заявление о государственной регистрации прав (формы заявлений и образцы их заполнения размещены на официальных сайтах Росреестра, территориальных органах Росреестра, а также имеются в бумажном виде в обособленных отделах территориальных органов Росреестра), по просьбе заявителя заявление может быть заполнено специалистом, осуществляющим прием документов.

2. Представить лично или посредством почтового отправления заявление о регистрации прав и документы, необходимые для ее проведения, в территориальный орган Росреестра по месту нахождения недвижимого имущества, права на который заявляются.

Заявителям предоставляется возможность для предварительной записи на представление документов, которая осуществляется по выбору заявителя:

а) при личном обращении заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав и государственный кадастровый учет, его территориальный отдел; б) по телефону; с) через информационные киоски;

д) через официальный сайт Росреестра, сайты иных органов, осуществляющих государственную регистрацию прав.

3. Дождаться результата. Регистрационные действия начинаются со дня приема документов на государственную регистрацию прав. Документы должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями и подписями сторон.

Для того чтобы государственная регистрация благополучно состоялась, нужно будет в Федеральную регистрационную службу подать следующие документы: договор продажа жилое недвижимое

1. Заявления сторон. Пишутся вручную. Смысл документа - просьба зарегистрировать переход права собственности на недвижимость. Составляется продавцом-покупателем самостоятельно. Если кто-то из них вместо себя направляет, так сказать, заместителя - официального представителя, то такой заместитель должен представить вместе с заявлением нотариально заверенную, оформленную надлежащим образом доверенность. В ситуациях, когда стороной сделки выступает гражданин, признанный судом недееспособным, или ребенок, не достигший возраста 14 лет, его "заместителем" в силу закона будет выступать опекун или родитель (доверенность в этом случае не понадобится).

2. Платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины. Сдается в двух экземплярах: подлинник и копия. 3. Правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение. Такие документы перечислены в ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Она называется "Основания для государственной регистрации прав". Правоустанавливающим документом может быть, например, свидетельство о праве на наследство и т.д. Сдается также в двух экземплярах - подлинник и копия.

4. План жилого помещения и документ, содержащий описание жилого помещения, удостоверенные органами по учету объектов недвижимого имущества. В двух экземплярах - подлинник и копия. Должны быть удостоверены органами по учету объектов недвижимого имущества на территории регистрационного округа. Это поэтажный план или кадастровый паспорт и экспликация.

5. Справка о лицах, имеющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением, с указанием этого права, заверенная должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства. Известна также как выписка из домовой книги. Сдается опять в двух экземплярах - подлинник и копия.

Если сторонами договора являются физические лица, то каждое из них должно предъявить подлинник документа, удостоверяющего личность (паспорт). Если же в сделке по купле-продаже жилого помещения участвуют юридические лица, то они, помимо всех перечисленных выше документов также представляют в Федеральную регистрационную службу:

а) подлинники (для предъявления) и копии учредительных документов юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями, документа, подтверждающего факт внесения записи о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ). Если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии названных документов, то можно представить выписку из ЕГРЮЛ, свидетельствующую об отсутствии изменений и дополнений учредительных документов юридического лица; б) подлинники и копии документа, подтверждающего полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица, документа, подтверждающего полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица при проведении государственной регистрации; в) наличие паспорта для представителя юридического лица также обязательно; д) подробный перечень необходимых документов можно найти в Интернете (например: http://www.to77.rosreestr.ru/).

Следует учесть, что услуга по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость платная, за нее взимается госпошлина. Сумма госпошлины, которую надо заплатить, прописана в подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, которая называется "Размеры государственной пошлины за государственную регистрацию, а также за совершение прочих юридически значимых действий". Как правило, сумму госпошлины также указывают на информационных стендах Федеральной регистрационной службы.

Стоимость государственной регистрации права собственности на недвижимость составляет: для физического лица - 1000 рублей; для юридического лица - 15 000 рублей. Тем самым Росреестр подтверждает, что состоялся переход права собственности, и это может считаться основанием для того, чтобы в реестре из пункта "владелец жилого помещения такого-то" продавца вычеркнуть и вписать покупателя.

После того, как договор зарегистрирован, сделка заключена, у покупателя, помимо ключей от жилплощади, должны быть на руках следующие документы:

а) зарегистрированный в установленном порядке договор купли-продажи квартиры; б) свидетельство о праве собственности; в) передаточный акт.

А у продавца - вырученная от продажи сумма.

3. Виды договоров купли-продажи жилого помещения

В научной литературе договор купли-продажи жилого помещения классифицируется по различным признакам:

1) по предмету: а) по виду предмета: договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома, части квартиры, доли; б) по целостности предмета: договор купли-продажи жилого помещения, незавершенного строительством и законченного объекта;

2) по субъекту: а) договор купли-продажи жилого помещения между гражданами; б) с участием юридических лиц; в) с участием государственных органов или муниципальных образований;

3) по наличию связи сделки купли-продажи жилого помещения с обретением права на земельный участок, на котором расположено жилое строение: а) договоры купли-продажи, не влекущие наделение покупателя какими-либо правомочиями на земельный участок, на котором расположено жилое строение (купля-продажа квартиры в многоквартирном доме); б) договоры купли-продажи с передачей покупателю недвижимости (жилого дома) права на соответствующий земельный участок на условиях приобретения его в собственность, аренду или пользование);

4) по основаниям нахождения жилого помещения в собственности: а) договор купли-продажи жилого помещения в жилищно-строительных и жилищных кооперативах; б) договор купли-продажи жилого помещения, принадлежащего на праве собственности по другим основаниям (например, в результате приватизации);

5) по обязательности заключения договора купли-продажи жилого помещения для одной из сторон: а) договор купли-продажи жилых помещений, без обязательности заключения для сторон; б) договор, обязательность заключения которых предусмотрена действующим законодательством Ерофеев Б.В. Гражданское право России. - М.: Изд-во "Юрайт", 2010 г..

Заключение

В данной работе нами был рассмотрен договор купли продажи жилых помещений. Итак, по договору купли-продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество (квартиру, жилой дом, часть жилого дома или квартиры), а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК).

По юридической природе договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным и двусторонним. Предметом данного договора может быть лишь купля-продажа такого вида недвижимого имущества, как жилые помещения, обладающего признаком оборотоспособности (ст. 129 ГК РФ). Договор купли-продажи жилых помещений заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данной формы влечет недействительность договора продажи недвижимости (ст. 550 ГК РФ). Договор купли-продажи данного вида недвижимости считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все его существенные условия. Переход права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации. Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о такой регистрации. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от указанной регистрации, должна возместить другой стороне убытки, вызванные ее задержкой (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Существенным условием договора продажи данного вида недвижимости является условие о предмете продажи. Согласно ст. 554 ГК в договоре купли-продажи жилых помещений должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение жилого помещения на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а договор - незаключенным. К договору должны быть приложены документы, содержащие необходимые сведения о жилом помещении. Договор купли-продажи жилого помещения должен предусматривать цену данного имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами условия о цене данного вида недвижимости, договор о ее продаже признается незаключенным. По договору купли-продажи жилых помещений покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (п. 1 ст. 552 ГК РФ).

Для продажи жилых помещений есть еще одно специальное правило. Так, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ). При не включении в договор указанного условия покупатель в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 460 ГК РФ вправе потребовать уменьшения покупной цены или расторжения договора продажи жилого помещения. В отличие от договоров продажи иной недвижимости договор о продаже жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ).

Список использованной литературы

Нормативно-правовые акты:

1. Конституция Российской Федерации. - "Российская газета", 1993 г.

2. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" № 122-ФЗ. - "Российская газета", 1997 г.

3. Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" № 135-ФЗ. - "Российская газета", 1998 г.

4. Федеральный закон "О введение в действие жилищного кодекса Российской Федерации" № 189-ФЗ - "Российская газета", 2004 г.

5. Федеральный закон "Об акционерных обществах" № 208-ФЗ - "Российская газета", 1995 г.

6. Гражданский Кодекс Российской Федерации № 51-ФЗ. Часть 1. - "Собрание законодательства Российской Федерации", 1994 г.

7. Гражданский Кодекс Российской Федерации № 14-ФЗ. Часть 2. - "Собрание законодательства Российской Федерации", 1996 г.

8. Гражданский процессуальный Кодекс Российской Федерации № 138-ФЗ. - "Собрание законодательства Российской Федерации", 2002 г.

9. Жилищный кодекс Российской Федерации № 188-ФЗ. - "Собрание законодательства Российской Федерации", 2004 г.

10. Земельный Кодекс Российской Федерации" № 136-ФЗ. - "Собрание законодательства Российской Федерации", 2001 г.

11. Семейный Кодекс Российской Федерации" № 223-ФЗ. - "Собрание законодательства Российской Федерации", 1995 г.

12. Налоговый кодекс Российской Федерации № 117-ФЗ. Часть 2. - "Собрание законодательства Российской Федерации", 2000 г.

13. Постановление Пленума Верховного суда Российской Федерации №10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" - "Российская газета", 2010 г.

Юридическая литература:

14. Абова Т.Е., Кабалкин А.Ю. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации в 2 т. - М.: Изд-во "Юрайт", 2010 г.

15. Алексеев С. С. Гражданское право. - М.: Изд-во "Проспект", 2009 г.

16. Антосевич Г.С. Краткий курс по жилищному праву. М.: Изд-во "Окей-книга", 2009 г.

17. Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования - М.: Изд-во "Волтерс Клувер", 2007 г.

18. Афонина А.В. Жилищное право. - М.: Изд-во "Дашков и К", 2008 г.

19. Белов В.А. Гражданское право в 2 ч. М.: Изд-во "Центр ЮрИнфоР", 2007.

20. Воробьев Н.И. Гражданское право Российской Федерации в 2 ч. - Тамбов: Изд-во "ТГТУ", 2007 г.

21. Великомыслов Ю.Я. Гражданско-правовой режим недвижимости. Ипотека недвижимого имущества. Жилые помещения как объекты сделок. -Allpravo.Ru, 2005 г.

22. Гатин А.М. Гражданское право. - М.: Изд-во "Дашков и К", 2009 г.

23. Грудцына Л.Ю, Спектор А.А. Гражданское право России. - М.: Изд-во "Юстицинформ",2008 г.

24. Грудцына Л.Ю. Жилищное право России. - М.: Изд-во "EKSMO EDUCATION", 2010 г.

25. Ерофеев Б.В. Гражданское право России. - М.: Изд-во "Юрайт", 2010 г.

26. Ивакин В.Н. Гражданское право в 2ч. М.: Изд-во "Юрайт", 2009 г.

27. Крашенинников П. В. Жилищное право. - М.: Изд-во "Статут", 2008 г.

28. Кудашкин. Жилищное право. - М.: Изд-во "Норма", 2009 г.

29. Мозолин В.П, Масляев А.И. Гражданское право в 2 т. - М.: Изд-во "Юристъ", 2009 г.

30. Рузакова О.А. Гражданское право. - М.: Изд-во: "МФПФ", 2008 г.

31. Степанова С.А. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации в 4 ч. - М.: Изд-во "Проспект", 2009 г.

32. Садиков О.Н. Гражданское право РФ в 2 т. М.: Изд-во "Инфра-М",2007 г.

33. Сергеев А.П. , Толстой Ю.К. Гражданское право в 3 т. - М.: Изд-во "Проспект", 2008 г.

34. Суханов Е.А. Гражданское право в 4 т. - М.: Изд-во "Волтерс Клувер", 2008 г.

35. Смоленский М.Б. Гражданское право. - Ростов-на-Дону: Изд-во "Феникс", 2009 г.

36. Седугин П.И. Жилищное право. - М.: Изд-во "Норма", 2010 г.

37. Филиппова Е.С. Жилищное право. - М.: Изд-во "МЭСИ", 2007 г.

38. Чаусская О.А. Гражданское право. - М.: "Дашков и К", 2007 г.

39. Шевчук Д.А. Гражданское право. - М.: Изд-во "Эксмо", 2009 г.

Приложение

ДОГОВОР КУПЛИ - ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ

Город Краснокамск Пермский край.

Пятнадцатое июля две тысячи одиннадцатого года.

Мы, ____________________, ___ ноября 1949 года рождения, паспорт _____ № _______ выдан 22.11.2001 года УВД Советского района г. Красноярска, место регистрации: Красноярский край, г. Красноярск, ул. _________,именуемая в дальнейшем "Продавец", с одной стороны и ___________________, ___ января 1954 года рождения, паспорт _________ выдан 05.11.2002 г. Краснокамским ГОВД Пермского края, место регистрации: г. Краснокамск ______________________, именуемая в дальнейшем "Покупатель", с другой стороны, заключили настоящий договор о следующем:

1. Продавец продал, а Покупатель купил в собственность 2-комнатную квартиру № 7 общей площадью 50,6 кв.метра, в том числе жилой площадью 29.9 кв. метра, в доме № __ по ул. ___________ г. Краснокамска, Пермского края.

2. Квартира принадлежит "Продавцу" на основании свидетельства о государственной регистрации права от 26 июля 2007г., зарегистрированном в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26 июля 2007 года за № ________.

3. Квартира продана за 1180000 (Один миллион сто восемьдесят тысяч) рублей, уплачиваемых Покупателем Продавцу до подписания договора полностью.

4. Продавец ставит в известность Покупателя о том, что до заключения настоящего договора продаваемая квартира никому другому не запродана, не заложена, в споре и под запрещением не состоит, правами третьих лиц не обременена.

5. Право собственности возникает с момента регистрации договора в органе, осуществляющем регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в порядке, установленном действующим законодательством.

6. Других лиц, имеющих право пользования продаваемой квартирой, не имеется.

7. До подписания настоящего договора Продавец передал, а покупатель принял продаваемую квартиру, которая оборудована комплектом сантехники, электроосвещением, отоплением, газовой плитой, системой водоснабжения и водоотведения.

Указанное имущество принято покупателем в исправном состоянии, санитарно-техническое состояние пригодно для проживания.

Обязательство Продавца передать недвижимость Покупателю считается исполненным с момента подписания настоящего договора.

8. Квартира визуально осмотрена Покупателем до подписания настоящего договора. Недостатки или дефекты, препятствующие, ее использованию по назначению, на момент осмотра обнаружены не были.

9. Покупатель с момента приобретения права собственности на квартиру, указанную в настоящем договоре, осуществляет права владения, пользования и распоряжения данной квартирой в соответствии с ее назначением, принимает на себя обязанности по уплате налогов на недвижимость, расходов по эксплуатации, содержанию и ремонту квартиры, дома и придомовой территории.

Пользование квартирой Покупателем осуществляется применительно к правилам, установленным для нанимателей жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда.

10. Настоящий договор составлен и подписан в трех экземплярах, по одному для каждой из сторон, третий экземпляр представляется сторонами в Краснокамский отдел Управления Федеральной службы регистрации кадастра и картографии по Пермскому краю.

Настоящий договор подлежит регистрации в Краснокамском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (г. Краснокамск, ул. 50 лет Октября, 1).

Подписи сторон.

Размещено на Allbest.ru

...