Правовая защита участников ипотечной сделки в России

Комитет предполагает раздельное рассмотрение смежных вопросов и закона о секьюритизации. В последнем следует прежде всего установить правовой статус SPV и дать общее определение сделки секьюритизации, которое в дальнейшем может быть использовано в налоговом праве. Кроме того, желательно, чтобы закон допускал в будущем расширение сферы применения, вплоть до включения в нее сделок синтетической секьюритизации.

Изменение законодательства об ипотечных ценных бумагах и совершенствование законодательства об ипотеке. Первые сделки локальной секьюритизации ипотеки высветили нерешенные проблемы законов "Об ипотечных ценных бумагах" и "Об ипотеке (залоге недвижимости)". К тому же возможное принятие в 2007-2008 гг. общего закона о секьюритизации требует ревизии первого из них в части выпуска ценных бумаг ипотечными агентами. Закон об ипотечных ценных бумагах нуждается также в доработке положений об эмиссии облигаций с ипотечным покрытием, выпускаемых кредитными организациями.

В перспективе Комитет намерен изучить необходимость разделения закона "Об ипотечных ценных бумагах" на несколько частей - специальный закон об ипотечных ценных бумагах государственного агентства, закон об облигациях с ипотечным покрытием, выпускаемых кредитными организациями без списания ипотечных активов с собственного баланса (или поправки к банковскому законодательству). Следует подвергнуть анализу целесообразность сохранения в законодательстве такого вида ипотечных ценных бумаг, как ипотечный сертификат участия.

Важным вопросом дальнейшего развития рынка российский ипотеки является выбор модели вторичного рынка закладных и ипотечных кредитов, а также правовых механизмов организации "обращения" ипотечных кредитов. Воспринятые рынком модели и механизмы окажут непосредственное влияние на законодательство - регулирование ипотечных ценных бумаг, закладных и порядка регистрации залоговых прав в ЕГРП. Ипотечные пулы для целей проведения сложно структурированной секьюритизации, во-первых, могут формироваться посредством приобретения закладных (продажи кредитов). Для этого законодатель должен обеспечить максимальную оборотоспособность закладных. Другой вариант предполагает внедрение некоторого промежуточного инструмента типа agency pass-through (ценные бумаги, выпускаемые АИЖК). Во втором случае низкая оборотоспособность закладных не будет являться препятствием для формирования ипотечных пулов. В принципе можно предложить третий вариант, при котором важная роль в секьюритизации ипотеки отводится специальным ипотечным фондам и их управляющим компаниям. В зависимости от выбранной рынком модели формирования пулов для рефинансирования (секьюритизации) могут потребоваться изменения, вводящие депозитарный учет закладных, обеспечивающие повышение эффективности и производительности государственного реестра прав на недвижимое имущество, вводящие новые вида инвестиционных фондов или ценных бумаг.

Внедрение новых финансовых инструментов. С точки зрения банков первостепенный интерес представляют новые виды вкладов - безотзывные срочные вклады, индексируемые вклады, а также жилищно-накопительные вклады (строительные сбережения). Их регулирование требует внесения поправок в Гражданский кодекс РФ, банковское законодательство, а также, возможно, принятие специальных законов.

Среди новых видов ценных бумаг особое значение имеют финансовые инструменты классической (ABS) и синтетической (CLN) секьюритизации, а также инструменты, используемые при формировании гибридного капитала кредитных организаций (субординированный долг, гибридные инструменты, ценные бумаги с встроенными деривативами). Их регулирование потребует внесения изменений в законодательство о рынке ценных бумаг. В сфере регулирования деривативов предполагается уделить первоочередное внимание признанию ликвидационного неттинга в законодательстве о банкротстве и регулированию соглашений об обеспечении на внебиржевом рынке деривативов.

Сложной правовой задачей является расширение понятия (или изменение определения) облигации, а также включение в число признаваемых долговых инструментов ценных бумаг (или облигаций), которые либо предусматривают при погашении выплату, размер которой ниже номинальной стоимости ценной бумаги (CLN), либо допускают в процессе обращения изменение номинала (например, накопительные облигации типа Z-bonds (accrual bonds) в структурах ипотечной секьюритизации), либо вообще не имеют номинала (например, процентные стрипы, ценные бумаги типа IO в структурах ипотечной секьюритизации).

В настоящее время комитеты Государственной Думы (по собственности; по кредитным организациям и финансовым рынкам; по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству) предложили принять к рассмотрению законопроект "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах " и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"", который был внесен в Думу Правительством РФ 18 декабря 2007 года.

Среди институциональных барьеров обеспечения жильем российских граждан можно выделить:

· девальвация социальных обязательств государства по обеспечению жильем граждан;

· наличие очереди на предоставление муниципального жилья, превышающей в ряде регионов России срок в 20-25 лет;

· значительное старение жилищного фонда, основы которого были заложены еще в 30-х и 50-70-х гг. ХХ века;

· рост стоимости недвижимости, серьезно превышающий рост доходов граждан;

· превалирование спекулятивных инвестиций на рынке жилья, подогреваемых доходами от сырьевой ренты;

· недостаточное развитие институциональных инвесторов (страховые компании и негосударственные пенсионные фонды), способных создать предложение дешевых долгосрочных кредитных ресурсов;

· наличие около 20 % населения с денежными доходами ниже величины прожиточного минимума;

· рост числа предоставленных ипотечных кредитов не соответствует реальной потребности граждан в жилье;

· значительный уровень кредитных рисков, связанный с особенностями российского жилищного и семейного законодательства;

· наличие значительной части населения, способной оплачивать текущие кредитные платежи, но не способного найти средства на первоначальный взнос при оформлении ипотечного кредита;

· практическое отсутствие предложений от коммерческих страховщиков по страхованию ответственности заемщиков ипотечных кредитов.

В итоге можно с уверенностью заметить, что сложившаяся институциональная структура рынка жилья в России и проводимая в стране социальная политика создали ряд барьеров, серьезно препятствующих использованию рыночных механизмов самостоятельного обеспечения жильем российских граждан.

В настоящее время ипотечные кредиты в России выдают более 200 банков. Количество банков - участников рынка постоянно растет. Большая часть клиентов ипотечных банков - молодые специалисты в возрасте от 25 до 35 лет. Наиболее типичными получателями ипотечных кредитов являются граждане в возрасте от 25 до 35 лет с зарплатой от 24 до 150 тыс. руб. в месяц. Обычно это люди, работающие в сфере услуг (банки, страхование, инвестиции, информационные технологии, маркетинг) либо в крупных производственных предприятиях. Большинство из них офисные работники. Как правило, заемщики женаты (замужем), но детей не имеют.

В тоже время весьма значительное число граждан России не может себе позволить купить новое жилье, но заключить договор ипотеки, предполагающий существенный первоначальный взнос, ощутимую "белую" зарплату, стабильное положение в обществе и т.д.

Таблица 3.1. Обеспеченность жильем граждан России

Источник: Россия в цифрах. 2006: Крат. стат. сб. / Росстат. М., 2008

Также рынок жилья в большей степени, чем любой другой товарный рынок, зависит от доступности кредита. В России подавляющая часть сделок с жильем осуществляется без кредитной поддержки, за счет сбережений или текущих доходов покупателей жилья.

В то же время ипотечное кредитование - это социальный продукт, от развития которого напрямую зависит формирование рынка доступного жилья как способ решения одной из самых насущных проблем современного и социально - ориентированного государства.

В настоящее время основными проблемами развития ипотечного кредитования в России являются: отсутствие существенных "длинных" пассивов, отсутствие эффективного первичного рынка ипотечных кредитов и финансовых механизмов, обеспечивающих доступность кредитов для граждан с достаточным платежеспособным спросом; отсутствие условий для рефинансирования ипотечных кредитов и интеграции региональной системы ипотечного жилищного кредитования в общероссийскую и надежных механизмов защиты имущественных интересов кредиторов и инвесторов рынка ипотечных ценных бумаг. Таким образом, одной из первостепенных проблем ипотечного кредитования является недостаточно развитая инфраструктура ипотечного рынка.

Обеспечение защиты от большого количества рисков при ипотечных операциях только методами страхования будет угнетающе действовать на процедуру кредитования, поскольку существенно увеличивается стоимость финансовых и процедурных издержек на обеспечение такого рода защиты, которая, не является единственной эффективной мерой в процессе управления риском.

Несмотря на то, что существует ряд достаточно эффективных мер по защите от рисков при ипотечной деятельности, в настоящее время страхование является наиболее популярным и доступным способом управления рисками при ипотечном кредитовании.

Страховщики на ипотечном рынке занимаются не только предоставлением страховых услуг. Они практически всегда рассматриваются в качестве потенциальных инвесторов (объединенных во внушительную группу, состоящую из юридических и физических лиц), приобретающих ценные бумаги, обращающиеся на вторичном ипотечном рынке. К институциональным инвесторам социальных программ относят: пенсионные фонды, страховые компании, банки и др.

Для того чтобы социальная и финансовая функции, которые возлагаются на страховщиков, были эффективно реализованы, данному субъекту ипотечного рынка уделено особое внимание в перечне задач приоритетных социальных программ российского государства. Данные задачи можно сформулировать следующим образом:

· стимулирование развития ипотечного страхования;

· проведение переговоров со страховыми компаниями об участии последних: в системе ипотечного кредитования; в совместной разработке программ страхования жизни и трудоспособности заемщиков;

· правомерного установления права собственности (титула); заложенного имущества;

· гражданской ответственности оценочных агентств, в инвестировании жилищного строительства из средств страховых резервов.

· страхование должно развиваться как элемент системы управления рисками ипотечного кредитования и в этой связи принципиально важно повышать роль страхования не только в возмещении ущерба (репрессивная функция), но и в предупреждении возникновения ущерба или его минимизации (превентивная функция), что предполагает, прежде всего, усиление правовой превенции, т.е. условий заключения и исполнения договоров страхования.

Страхование при ипотеке в России развивается столь же активно, как и система ипотечного кредитования в целом, и перечень услуг, которые предлагают страховые компании банкам и заемщикам, достаточно широк. Несмотря на то, что минимальное требование к страховому обеспечению ипотечной сделки, которое предусмотрено действующим законодательством, ограничивается страхованием имущества от риска гибели или повреждения, большинство банков предъявляют к страховым программам дополнительные требования. В настоящее время отечественные страховые компании предлагают целый комплекс услуг для комплексной защиты, как получателя ипотечного кредита, так и финансового учреждения, его предоставившего. Часть рисков, связанных с ипотечным кредитованием, банкиры пытаются свести к минимуму собственными усилиями, например, проверяя платежеспособность, "стабильность" и кредитные истории клиентов. Но с некоторыми потенциальными рисками справиться самостоятельно финансовые учреждения все же не могут. Один из них - возможная смерть или потеря трудоспособности клиентом. И то и другое может серьезно осложнить процесс возврата кредитных средств, а спрогнозировать такие события фактически невозможно.

Разрешить подобные проблемы с наименьшими потерями сегодня могут помочь страховые компании, предлагающие программы накопительного страхования жизни. Такое страхование уже давно стало нормой в мировой практике, и в ближайшем будущем, можно сказать с уверенностью, наберет обороты и в нашей стране.

Основной целью создания системы страхования ипотечных кредитных рисков является формирование благоприятных условий для расширения рынка ипотечных кредитов.

Реализация этой цели позволит решить следующие важные задачи:

- увеличить долю кредитных средств в стоимости приобретаемого жилья;

- создать условия для предоставления кредитов семьям, отвечающим основным требованиям предоставления стандартных ипотечных кредитов, но не располагающими достаточными собственными накоплениями для внесения первоначального взноса при приобретении жилья;

- повысить доступность приобретения жилья с использованием средств ипотечных жилищных кредитов;

- увеличить инвестиции страховщиков в развитие жилищного строительства из свободных финансовых средств страховых резервов.

Основными целями системы страхования ипотечных кредитных рисков называют:

- формирование благоприятных условий для расширения рынка ипотечных кредитов;

- увеличение доли кредитных средств в стоимости приобретаемого жилья;

- создание условий для предоставления кредитов семьям, отвечающим основным требованиям предоставления стандартных ипотечных кредитов, но не располагающими достаточными собственными накоплениями для внесения первоначального взноса при приобретении жилья, в повышении доступности приобретения жилья с использованием средств ипотечных жилищных кредитов.

Существует еще одно препятствие для реализации поставленных задач по развитию ипотечного страхования: с июля 2007 года страховые компании не смогут осуществлять страхование жизни с рисковыми видами страхования одновременно. Это, безусловно, тоже негативно скажется на развитии ипотечного страхования. Возможно, выходом из сложившейся ситуации станет создание действующей на примере Агентства по ипотечному жилищному кредитованию организации, которая могла бы решать данную проблему. Модернизируя систему ипотечного страхования, в первую очередь необходимо обратить внимание на тенденции развития рынка ипотечного страхования в целом. Несмотря на то, что объемы кредитования растут примерно в 2-2,5 раза, процентные ставки остаются до сих пор на очень высоком уровне до 15 % в валюте и 18 % в рублях. Чтобы их минимизировать, необходимо регулировать деятельность субъектов ипотечного рынка на законодательном уровне, привлекать государственные средства для ускорения темпов обеспечения населения жильем.

Сегодня в России развитие ипотечного кредитования поставлено в ранг приоритетных задач, ибо оно позволяет решить как минимум две глобальные задачи: во-первых, обеспечить развитие строительного комплекса, что позволит оживить экономику страны в целом; во - вторых, решить целый комплекс социальных проблем.

С другой стороны, развитие ипотеки сопряжено с большими трудностями.

Отсутствие долгосрочных ресурсов у коммерческих банков. Нестабильная экономика, во многом зависящая от состояния мировых финансовых и сырьевых рынков, неотработанный механизм страхования вкладов и низкий уровень доверия населения к банковской системе делают практически невозможным формирования коммерческими банками базы долгосрочных ресурсов, которые могли бы быть использованы на предоставление ипотечных кредитов.

Высокая стоимость ипотечных кредитов делают их недоступными для большей части населения России.

Данные проблемы эффективно разрешаются в случае, если Банк России окажет содействие развитию системы ипотечного кредитования. С одной стороны, Банк России обладает огромными ресурсами. Речь, прежде всего идет о золотовалютных резервах, накопленных Банком России. Несомненно, золотовалютные резервы выступают залогом стабильности экономической ситуации и позволяют сглаживать негативные колебания на рынке. С другой стороны, как и любые резервы - это отвлечение средств, которые могли бы быть эффективно использованы для развития экономики страны. Кроме того, Банк России может выступать гарантом по ипотечным ценным бумагам, выпускаемым агентством. Гарантия центрального банка поставит их по степени надежности в один ряд с государственными ценными бумагами. Это позволит привлечь как российских инвесторов, так и западных. Таким образом, запускается в действие механизм ипотеки.

Итак, на первичном рынке ипотечных кредитов происходит предоставление коммерческими банками кредитов заемщикам для приобретения жилья. На вторичном рынке ипотечных кредитов ключевую роль должно играть агентство по развитию ипотечного кредитования, подконтрольное Банку России, основная цель которого должна состоять в рефинансировании деятельности кредиторов на первичном рынке. Функция рефинансирования ипотечных кредитов может быть реализована следующими основными способами:

- путем покупки ипотечных кредитов для формирования собственных портфелей кредитов;

- путем предоставления инвесторам гарантий по ипотечным ценным бумагам, выпущенным на основе объединения кредитов в пулы, их секьюритизации в ипотечные ценные бумаги для продажи инвесторам.

Агентство должно выступать своеобразным посредником между кредиторами первичного рынка и инвесторами, желающими вложить свои средства в сферу жилищной ипотеки. Таким образом, агентство привлекает средства с рынка капиталов и предоставляет эти средства кредиторам для долгосрочного жилищного ипотечного кредитования. Эффективность системы при этом заключается в чрезвычайной экономичности всех операций, всей цепочки сделок, по которой денежные средства от частных инвесторов через оператора вторичного рынка попадают к кредитным институтам первичного рынка и непосредственно к заемщикам -покупателям жилья. Кроме обеспечения ликвидности первичных кредиторов, агентство должно выполнять и другие важные экономические функции: обеспечивать постоянный приток капитала, перераспределять капитал из капиталоизбыточных зон в регионы, где ресурсов не хватает, нивелировать колебания процентной ставки по кредитам и т.д.

Таким образом, Агентство приобретает ипотечные кредиты у коммерческих банков, секьюритизирует их и выпускает на этой основе ипотечные ценные бумаги, обеспеченные кредитами. Гарантия Банка России делает эти бумаги привлекательным инструментом финансового рынка. Размещение ценных бумаг на рынке обеспечивает формирование ресурсной базы Агентства и дальнейшее развитие системы.

Для обеспечения эффективности функционирования предлагаемой модели необходимым условием выступает стандартизация ипотечных кредитов, поскольку именно стандартные кредиты могут быть рефинансированы максимально дешево, без привлечения дополнительных гарантий, и дополнительного обеспечения в виде страхования кредитных рисков. Кредиты должны предоставляться на определенных стандартных условиях, определяющих соотношение суммы кредита к залогу, предмет залога, долю платежей по кредиту в совокупных доходах заемщика, процентную ставку и метод расчета платежей по кредиту.

Роль Банка России в предлагаемой модели чрезвычайно высока. Прежде всего, Центральный Банк на начальном этапе развития системы ипотечного кредитования должен выступать в качестве поставщика ресурсов, обеспечивать законодательную базу, а также предоставлять гарантии инвесторам по ипотечным ценным бумагам агентства, выпущенным для рефинансирования ипотечных кредитов, предоставленных в соответствии с установленными стандартами.

Для снижения стоимости ипотеки для заемщиков и расширения кредитных возможностей коммерческих банков предлагается пересмотреть порядок обязательного резервирования. Общеизвестно, что высокие размеры отчислений в фонды обязательного резервирования существенно сокращают кредитные возможности коммерческих банков. С другой стороны, эта вынужденная мера Центрального банка, играющая следующие функции:

- управление ликвидностью. Резервные обязательства выступают одной из главных детерминант денежной позиции коммерческих банков и спроса на заемные резервы Центрального банка. Изменение норм обязательного резервирования позволяет регулировать ликвидность банковской системы в краткосрочном периоде. Использование резервных требований для управления банковской ликвидностью характерно лишь для развивающихся стран и стран с переходной экономикой, в том числе и для России;

- регулирование денежного предложения. Обязательные резервы играют роль ограничителя кредитной эмиссии банков. Поэтому посредством резервных требований центральный банк может регулировать предложение денег в экономике. Опять-таки данная функция используется лишь развивающимися странами;

- налогообложение. Резервные требования представляют собой некоторое подобие налога на банки. Принудительное привлечение центральным банком дешевых ресурсов ему извлекать определенный доход;

- средство страхования депозитов.

Мы полагаем, однако, несмотря на очевидную значимость норм обязательного резервирования, Банк России должен снизить их размер для коммерческих банков, участвующих в системе ипотечного кредитования. Подобная мера сделает ресурсы более дешевыми для коммерческих банков, что позволит им соответственно снизить стоимость кредита для заемщиков.

Предлагаемый механизм позволит решить глобальные проблемы российской экономики: дать мощный импульс развитию отечественного производства, с одной стороны, а с другой - позволит на неинфляционной основе "канализировать" избыточную денежную массу.

Заключение

Несомненно, что ипотечное кредитование - необходимый инструмент для развития экономики страны. Так оно помогает решить социальные проблемы. Не у каждого есть возможность приобрести земельный участок, дом, квартиру или хотя бы часть квартиры - комнату за наличность. Для этого необходимы большие накопления, а учитывая доходы населения и стоимость недвижимого имущества это очень долгий процесс. Нужно признать, что институт ипотеки не сформировался до конца, хотя принимаются нормативно-правовые акты, ведутся дискуссии и обсуждения среди ученых, государством принимаются необходимые меры. К, сожалению, Россия пока входит в число стран с низким уровнем обеспеченности населения услугами ипотечного кредитования. Однако опыт других стран в чистом виде перенести в российские условия невозможно. При использовании зарубежного опыта необходим его критический анализ и адаптация к местным условиям. Так, например, американская система ипотечного кредитования показала свое несовершенство. Нельзя забывать о национальных традициях российского государства и остроту нерешенных социально-экономических проблем.

На кажущийся ипотечный бум, ипотекой жилья в рамках страны воспользовались всего 2 % населения. В масштабах страны это очень мизерная доля. Система ипотеки жилища должна обеспечивать сопряжение двух финансовых потоков - кредитования населения и широкомасштабной поддержки государства. Несомненно, среди способов обеспечения исполнения обязательств ипотека жилища является для кредиторов самым эффективным. Для любого человека жилье - это гарант стабильности и независимости. История применения залога (государственное долгосрочное кредитование с минимальными процентными ставками), является примером использования ипотеки в настоящее время для решения государственной задачи - доступности приобретения гражданами жилища. Несмотря на то, что есть противники социальной ипотеки, поддержка государства необходима, так как в России средний класс еще не формировался, а ипотека жилища скорее доступна для граждан с солидным достатком.

В заключение хотелось бы отметить, что именно с помощью ипотечного кредитования в США была преодолена Великая депрессия, в Германии и Японии - послевоенный кризис, а в странах Восточной Европы - последствия переходного периода.

С учетом проведенного анализа можно сделать следующие выводы:

Показано, что система ипотечного жилищного кредитования находится в стадии формирования и ее объемы очень малы в масштабах страны. И, несмотря на значительный интерес, проявляемый всеми слоями общества к ипотечному рынку и рынку жилья, среднестатистический потребитель по-прежнему знает об ипотеке очень мало. Доступная полноценная информационная база, широко освещаемая в средствах массовой информации, отсутствует. Вместе с тем кажется очевидным, что высокий статус национального проекта просто обязан быть подкреплен регулярной тематической направленной информационной работой с использованием всех каналов.

Без государственной поддержки рынка ипотечного жилищного кредитования многим гражданам так и не решить проблему личного жилья. Для отдельных категорий населения целесообразны разработка льготных правил и норм погашения ипотечного кредита. Крайне необходимо, чтобы государственная адресная помощь при приобретении жилья являлась неотъемлемым элементом государственной жилищно-социальной политики. Недопустимо самоустранение государства от регулирования системы ипотеки жилища. Для рефинансирования ипотечных кредитов Правительством РФ создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Требуется постоянно увеличивать уставный капитал АИЖК и его региональных операторов, а также объемы предоставляемых государственных гарантий по обязательствам АИЖК и гарантий властей субъектов Федерации по обязательствам региональных операторов. Необходимо решить вопрос унификации документов и стандартизации процедур выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов на всей территории России и для всех участников ипотечного рынка, возможно, с постепенным переходом к национальным стандартам. Для развития рынка ипотечного кредитования государством принимаются необходимые меры, например реструктуризация ипотечного жилищного кредита сроком на один год и возможность воспользоваться материнским капиталом на погашение ипотечного кредита уже с 1 января 2009 года. В конце декабря 2008 года принят ряд законов для поддержания системы ипотечного кредитования, развития рефинансирования ипотечных кредитов.

Рассмотрен опыт зарубежных стран и на сегодняшний день видно, что полностью перенимать его нельзя, так как американская модель ипотечного кредитования жилья показала свое несовершенство. При использовании зарубежного опыта необходим его критический анализ. Модель стройсберкасс выгодна не только для граждан, но и для государства: она помогает правительству частично делегировать полномочия по решению жилищной проблемы частным инвесторам, перераспределяя ответственность за этот сектор экономики. Минобороны РФ уже перешло на эту систему.

На основе системного анализа норм ипотечного и гражданского законодательства сформулирована и обоснована авторская позиция по вопросу юридической природы ипотеки (залога недвижимого имущества). Сделан вывод, что договор об ипотеке является полноценной гражданско-правовой сделкой и, как следствие этого, полноценным гражданско-правовым договором, обладающим существенной правовой спецификой. Детальное и конкретное правовое регулирование связанных с ипотекой отношений отнесено на отдельный специализированный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Предметом договора об ипотеке является недвижимое имущество, определенное в ст. 130 ГК РФ и в ст. 5 Закона об ипотеки. Рассмотрено, что ипотека может быть установлена на имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. На основании Закона об ипотеке право аренды также может быть предметом ипотеки. Залог права аренды недвижимости как разновидность ипотеки ГК РФ не упоминается.

Рассмотрены существенные условия договора об ипотеке, которые указаны в ст. 9 Закона об ипотеке. Предметом договора об ипотеке является индивидуально определенная вещь, подлежащая описанию и однозначно идентифицирующаяся. Оценка предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в денежном выражении, судебной практикой признано, что наличие нескольких оценок не является основанием для признания договора незаключенным. В договоре ипотеки должно быть указано обязательство, обеспечиваемое ипотекой, с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Отсутствие подобных условий в договоре ипотеки можно допустить, если на стороне залогодателя выступает должник по основному обязательству. К тому же в договоре ипотеки обязательно должна быть отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия. Этого будет достаточно для того, чтобы признать договор об ипотеке заключенным. Однако если на стороне залогодателя выступает третье лицо, отсылка в договоре ипотеки к основному обязательству не может быть признана выражением воли залогодателя, не являющегося стороной в основном обязательстве. В подобном случае отсутствие условий о существе, размере и сроке исполнения основного обязательства влечет признание договора ипотеки незаключенным.

Несомненно, что отмена обязательного нотариального удостоверения договора об ипотеке является положительным шагом, так как оно дублировалось государственной регистрацией. Необходимо создание единой информационной системы, включающий в себя не только Единый государственный реестр прав, но и другую информацию об объектах недвижимости и их правообладателях, благодаря такой информации возможно пресечение незаконных сделок. Залогодатели должны иметь возможность быстро получать достоверную информацию о недвижимости, об условиях кредита на всем ипотечном рынке, знать свои права и обязанности, иметь представление о последствиях невыполнения обязательств сторон. Доказано, что глава 4 в Законе об ипотеке дублируется нормами Закона о регистрации и ее необходимо исключить.

Таким образом, следует констатировать, что некоторые нормы действующего российского законодательства, которые так или иначе являются средством правового обеспечения ипотечного жилищного кредитования, не являются совершенными. Это влечет за собой противоречия, возникающие между субъектами, а это в первую очередь - залогодатель и залогодержатель, в том числе в сфере определения их прав и обязанностей и, соответственно, ответственности. С вступлением в действие жилищных законов рискованность ипотечных операций снизилась. Права залогодержателя более защищены. Так, залогодатель при неисполнении основного обязательства может быть выселен из жилого помещения, даже если это его единственное место проживания.

На основе анализа норм ипотечного и гражданского законодательства в вопросах правового регулирования договоров об ипотеки сделан вывод, что содержание договора об ипотеки, как гражданско-правового договора, не должно противоречить основным началам не только ипотечного законодательства, как того требует ст. 8 Закона об ипотеке (залог недвижимости), но и основным началам гражданского законодательства, закрепленных в ст. 1 ГК РФ, а также вытекающих из иных норм и смысла гражданского законодательства в целом.

Список литературы

1. Основы ипотечного кредитования / под ред. Н.Б. Косаревой. ? М.: Фонд "Институт экономики города", 2006.

2. Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) от 30.11.1994 N 51-ФЗ - Часть 1.

3. Жилищный Кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 18.10.2007).

4. Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) от 25.10.2001 N 136-ФЗ.

5. Конституция РФ.

6. Налоговый кодекс РФ (НК РФ) часть 1 от 31.07.1998 N 146-ФЗ.

7. Постановление Правительства Российской Федерации от 11.01.2000 г. № 21 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" // Собрание законодательства Российской Федерации. 2000. № 3. - Ст. 271.

8. Приказ Минюста России от 15.06.2006 г. "Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества" // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти", 2006. № 27.

9. Федеральный закон № 102-ФЗ от 16 июля 1998 г. "Об ипотеке" (залоге недвижимости)" в ред. Федерального закона от 07.05.2013 г.

10. Федеральный закон № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. (в редакции от 23.07.2013 г).

11. Федеральный закон № 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" от 11.11.2003 г.

12. Федеральный закон от 29.11.2001 № 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах".

13. Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 218-ФЗ "О кредитных историях" // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. № 1 (часть 1). - Ст. 44.

14. Федеральный закон N 188-ФЗ от 29 декабря 2004 "Жилищный кодекс Российской Федерации" (в редакции от 05.04.2013).

Размещено на Allbest.ru