Размещено на http://www.allbest.ru/

Оглавление

1. Договор социального найма жилого помещения

2. Первоочередное и внеочередное предоставление жилых помещений

3. Основания и порядок предоставления жилых помещений нуждающимся гражданам

4. Ордер. Основания его недействительности

5. Правовой статус наймодателя

6. Бронирование жилых помещений

7. Временные жильцы. Договор поднайма жилого помещения

8. Основания и порядок расторжения договора

Список использованных источников и литературы

1. Договор социального найма жилого помещения

Договор социального найма жилого помещения - это разновидность договора найма жилого помещения. По договору найма жилого помещения одна сторона -- собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) -- обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Гражданское законодательство выделяет два вида договоров найма: договор социального и коммерческого найма. Целью договора найма жилого помещения (независимо от его разновидности) всегда является удовлетворение потребности нанимателя (физического лица) в жилье.

По договору социального найма жилого помещения жилые помещения предоставляются гражданам из государственного и муниципального жилищного фонда. Если же жилое помещение входит в частный жилищный фонд, а собственником сдаваемого внаем помещения является физическое или юридическое лицо, между сторонами заключается договор коммерческого найма жилого помещения. Собственник жилого помещения, осуществляя права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством или ЖК. Крашенниников П.В. Жилищное право: Учебник. - М., 2011.-C.352.

В соответствии со статьей 62 ЖК РФ предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированные жилые помещения, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

Согласно статье 60 ЖК РФ сторонами по договору социального найма выступают собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) и граждане (наниматели), перечень которых установлен жилищным законодательством (в частности, малоимущие граждане, признанные нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма). Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов. - М., 2010.-С.236.

2. Первоочередное и внеочередное предоставление жилых помещений

Согласно п. 1 ст. 57 ЖК РФ жилые помещения по договору социального найма предоставляются гражданам в порядке очередности исходя из времени их постановки на учет.

Законодатель определил категории граждан, которые вправе претендовать на получение жилого помещения вне очереди.

К таким категориям относятся:

граждане, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;

дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах Российской Федерации или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;

граждане, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в перечне, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации. Перечень граждан, имеющих право претендовать на внеочередное предоставление жилых помещений по договорам социального найма, существенно изменен по сравнению с перечнем, установленным ЖК РСФСР. Ранее действовавший Кодекс помимо перечня граждан, имеющих право на внеочередное предоставление жилых помещений, предусматривал как минимум одиннадцать категорий граждан, имеющих право на первоочередное предоставление жилых помещений. Механизм первоочередного предоставления жилых помещений не нашел отражения в жилищном кодексе. Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов. - М., 2010.-С.221. Согласно п. 3 комментируемой статьи жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам на основании решения органа местного самоуправления, в котором они состоят на учете. Такое решение должно быть выдано или выслано гражданам не позднее чем через три рабочих дня с момента их принятия. Данное решение является основанием для заключения с гражданами договора социального найма в течение срока, который установлен этим же решением.

В ранее действовавшем ЖК РСФСР жилые помещения по договорам социального найма предоставлялись на основании ордера.

В ЖК РФ выдача ордера не предусмотрена.

Законодатель в пункте 5 ст. 57 ЖК РФ установил, что жилые помещения по договору социального найма предоставляются гражданам по месту их жительства, т.е. в границах соответствующего населенного пункта.

При этом общая площадь таких жилых помещений в расчете на одного человека не должна быть меньше нормы предоставления жилой площади.

Отдельные комнаты по договорам социального найма могут предоставляться лишь в случае, предусмотренном п. 4 ст. 59 ЖК РФ.

При определении общей площади жилого помещения, которое должно быть предоставлено гражданину по договору социального найма, учитывается площадь жилого помещения, уже находящегося у него в собственности, если таковое имеется.

При предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма учитываются действия и гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями, совершение которых привело к уменьшению размера занимаемых жилых помещений или к их отчуждению.

Такие сделки и действия учитываются за период, который должен быть установлен законом субъекта Российской Федерации. Этот период предшествует предоставлению гражданину жилого помещения по договору социального найма и не должен быть менее пяти лет. Жилищное право : Учебник / Ю.К. Толстой. - М. : Проспект, 2009.-С.253.

Порядок определения общей площади жилых помещений, предоставляемых по договорам социального найма, в случаях, если за указанный период гражданами совершались сделки, уменьшающие размер занимаемых им жилых помещений, устанавливается законами субъектов Российской Федерации.

3. Основания и порядок предоставления жилых помещений нуждающимся гражданам

Право на бесплатное предоставление жилых помещений по договору социального найма в муниципальном жилищном фонде в соответствии с ЖК имеют малоимущие граждане, признанные нуждающимися в жилых помещениях. Нуждающимися в жилом помещении по договору социального найма в муниципальном жилищном фонде признаются малоимущие граждане:

1) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные жилым помещением общей площадью на одного человека менее учетной нормы;

2) не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;

3) проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;

4) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Корнеева И.Л. Жилищное право РФ: Учебное пособие. - М., 2010.-С.231.

Гражданам, отнесенным к данным категориям и признанным нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются в установленном ЖК порядке. В соответствии со статьей 52 ЖК принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляется органом местного самоуправления на основании заявлений данных граждан, поданных ими в указанный орган по месту своего жительства. В случаях и в порядке, которые установлены законодательством, граждане могут подать заявления о принятии на учет не по месту своего жительства. Принятие на указанный учет недееспособных граждан осуществляется на основании заявлений о принятии на учет, поданных их законными представителями.

В ЖК установлен порядок очередности предоставления жилых помещений исходя из времени принятия таких граждан на учет. С заявлениями о принятии на учет должны быть представлены документы, подтверждающие право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Гражданину, подавшему заявление о принятии на учет, выдается расписка в получении этих документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим принятие на учет. Согласно статье 52 ЖК решение о принятии на учет или об отказе в принятии на учет должно быть принято по результатам рассмотрения заявления о принятии на учет и иных представленных документов органом, осуществляющим принятие на учет, не позднее чем через 30 рабочих дней со дня представления указанных документов в данный орган. Орган, осуществляющий принятие на учет, не позднее чем через три рабочих дня со дня вынесения решения о принятии на учет выдает или направляет гражданину, подавшему соответствующее заявление о принятии на учет, документ, подтверждающий принятие такого решения. Основания для отказа в принятии на учет перечислены в ЖК и расширительному толкованию не подлежат. Ссылка на эти основания должна в обязательном порядке содержаться в решении об отказе в постановке на учет.

4. Ордер. Основания его недействительности

Предпосылками для заключения договора социального найма являются решение соответствующего органа исполнительной власти о предоставлении жилого помещения (административный акт) и выданный на основе этого решения ордер. Ордер является единственным основанием для вселения в жилое помещение по договору найма. Выдача ордера на заселение жилых помещений производится в точном соответствии с решением о предоставлении жилого помещения отделом по учету и распределению жилой площади или специально назначенным должностным лицом. Ордер может быть выдан только на фактически свободное жилое помещение. Ордер выдается непосредственно гражданину, которому предоставляется жилое помещение или, в исключительных случаях, другому лицу по доверенности, удостоверенной в установленном порядке. При получении ордера должны быть представлены паспорта (свидетельства о рождении) на всех членов семьи, подлежащих включению в ордер, а также письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи на переселение в предоставленное жилое помещение. Выдача ордера на жилое помещение может быть приостановлена в случаях, когда фактический состав семьи не соответствует указанному в решении о предоставлении жилого помещения или при выявлении других обстоятельств, которые могли повлиять на решение вопроса о предоставлении жилого помещения. При вселении в предоставленное жилое помещение ордер должен быть сдан в жилищно-эксплуатационную организацию, где он хранится как документ строгой отчетности. После выдачи гражданину ордера с ним должен быть заключен собственно договор социального найма. Получив ордер, гражданин вправе требовать от жилищно-эксплуатационной или иной организации, в ведении которой находится жилой фонд, заключения с ним договора найма, а указанная организация обязана этот договор с ним заключить. Ордер не является документом, подтверждающим, что договор заключен в письменной форме, поскольку он является односторонним административным актом. Жилищное право : Учебник / Ю.К. Толстой. - М. : Проспект, 2009.-С.121.

5. Правовой статус наймодателя

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества. Жилищный кодекс РФ: Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // СЗ РФ, 2005, № 1.-Ст.65.

ордер договор бронирование внеочередной

6. Бронирование жилых помещений

Бронирование должно быть произведено гражданами не позднее шести месяцев с момента выезда. При бронировании жилья местной администрацией выдается нанимателю для представления наймодателю охранное свидетельство (броня) по установленной форме. Срок действия брони исчисляется со дня его выдачи. Оно выдается по месту нахождения бронируемого жилого помещения независимо от принадлежности жилого дома. Забронированное помещение учитывается в Книге учета забронированных жилых помещений. Для получения охранного свидетельства наниматель должен подать заявление с приложением соответствующих документов (копия лицевого счета и др.).Охранное свидетельство выдается в двух экземплярах, первый из которых представляется в жилищно-эксплуатационную организацию, а вто­рой остается у нанимателя. При продлении времени пребывания за границей, а также в иных случаях, охранное свидетельство выдается на новый срок по заявлению нанимателя. Жилое помещение не бронируется:

1)если предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма жилого помещения;

2) за проживающими на служебной жилой площади и в общежитиях;

3) за временными жильцами и поднанимателями в домах государственного или муниципального жилищных фондов;

4) за нанимателями в домах ЖСК и в домах, находящихся в собственности граждан. Корнеева И.Л. Жилищное право РФ: Учебное пособие. - М., 2010.-С.194.

Отказ в выдаче охранного свидетельства может быть обжалован в судебном порядке. Выданное свидетельство может быть признано недействительным в судебном порядке. Граждане, забронировавшие жилое помещение, сохраняют права и несут обязанности по договору найма жилого помещения. Наниматель вправе заселить по договору поднайма забронированное жилое помещение либо поселить в нем временных жильцов в пределах срока действия охранного свидетельства (брони). При возвращении нанимателя или членов его семьи они вправе потребовать немедленного освобождения забронированного жилого помещения независимо от истечения срока, обусловленного договором поднайма. В случае отказа поднанимателей или временных жильцов освободить это помещение они по требованию нанимателя подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Титов А.А. Жилищное право РФ: Учебник. - М., 2010.-С.251.

7. Временные жильцы. Договор поднайма жилого помещения

Положения о временных жильцах содержатся в статье 680 ГК РФ, где говорится, что наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям).

Правовое положение временных жильцов характеризуется следующими особенностями:

1) проживание временных жильцов возможно исключительно с согласия нанимателя и граждан, постоянно проживающих с ним;

2) о проживании временных жильцов должен быть уведомлен наймодатель, с которым заключается дополнительное соглашение об оплате коммунальных услуг в связи с проживанием временных жильцов;

3) наймодатель не может запретить проживание временных жильцов, за исключением тех случаев, когда после их вселения общая площадь жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы;

4) срок проживания временных жильцов не может составлять более шести месяцев подряд. В противном случае по истечении шести месяцев со дня вселения временные жильцы подлежат выселению;

5) проживание временных жильцов основано на договоре безвозмездного пользования, который может быть заключен в устной форме. У временных жильцов не возникает правовых отношений с наймодателем;

6) временные жильцы не обладают самостоятельными правами пользования жилыми помещениями. Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов. - М., 2010.-С.228. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель, в том числе по оплате коммунальных услуг, они же отвечают своими действиями в жилищных правоотношениях лишь перед нанимателем. Плату за коммунальные услуги, предоставляемые временным жильцам, вносит наниматель жилого помещения в соответствии с дополнительным соглашением с наймодателем, заключенным на срок проживания временных жильцов. Жилищный кодекс РФ: Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // СЗ РФ, 2005, № 1.-ч.12 Ст.155.

Поднаем жилого помещения

Наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия, выраженного в письменной форме, наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления (ст. 76 ЖК РФ). Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется согласие всех нанимателей, собственников и проживающих совместно с ними членов их семей. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель.

Передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в нем проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 ЖК РФ перечне, а также в других указанных федеральными законами случаях. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается в письменной форме; в нем должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое помещение. Экземпляр договора передается наймодателю такого жилого помещения. Жилищный кодекс РФ: Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // СЗ РФ, 2005, № 1.-Ст.77. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается на срок, определяемый сторонами этого договора. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на один год. Пользование по договору поднайма жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, осуществляется в соответствии с этим договором, Жилищным кодексом и иными нормативными правовыми актами. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, является возмездным. Жилищный кодекс РФ: Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // СЗ РФ, 2005, № 1.-ч.1 Ст.78.Порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, устанавливаются по соглашению сторон в договоре.

Договор поднайма прекращается по истечении срока, на который он был заключен. При прекращении договора социального найма жилого помещения прекращается и договор поднайма такого жилого помещения . Жилищный кодекс РФ: Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // СЗ РФ, 2005, № 1.-ч.2 Ст.79.

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть расторгнут по соглашению сторон или при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения. Если поднаниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, или гражданин, за чьи действия поднаниматель отвечает, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, то наниматель жилого помещения вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушения. Если эти нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наниматель жилого помещения также вправе назначить поднанимателю разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. Если поднаниматель или гражданин, за чьи действия поднаниматель отвечает, после предупреждения нанимателя продолжает нарушать права и законные интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, то наниматель в судебном порядке вправе расторгнуть договор поднайма жилого помещения и выселить поднанимателя и вселенных совместно с поднанимателем граждан. Если после прекращения или расторжения договора поднайма жилого помещения поднаниматель отказывается освободить жилое помещение, он (поднаниматель) вместе с проживающими с ним гражданами должен быть выселен в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Если договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключен без указания срока, сторона договора инициатор прекращения договора, обязана заранее, за три месяца, предупредить другую сторону о прекращении договора поднайма. Филиппова Е.С. Жилищное право: Учебник для вузов. - М., 2010.-С.175.

8. Основания и порядок расторжения договора

Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Жилищный кодекс РФ: Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // СЗ РФ, 2005, № 1.-Ст.83.Кроме того, расторжение допускается по инициативе каждой из сторон. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда. Наймодатель также вправе расторгнуть договор социального найма жилого помещения, но уже в судебном порядке в случае:

1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

2)разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

4) использования жилого помещения не по назначению.

Договор социального найма жилого помещения также прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя. Титов А.А. Жилищное право РФ: Учебник. - М., 2010.-С.248.

Список использованных источников и литературы

Раздел I Нормативные правовые акты

1. Гражданский кодекс РФ (часть первая): Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // СЗ РФ, 1994, № 32.

2. Гражданский кодекс РФ (часть вторая): Федеральный закон от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ // СЗ РФ, 1996, № 5.

3. Гражданский кодекс РФ (часть третья): Федеральный закон от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ // СЗ РФ, 2001, № 49.

4. Жилищный кодекс РФ: Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // СЗ РФ, 2005, № 1.

Раздел II. Литература

1. Жилищное право : Учебник / Ю.К. Толстой. - М. : Проспект, 2009.

2. Жилищное право: Учебник / Под ред. И.А. Еремичева, П.В. Алексия. - М., 2008.

3. Корнеева И.Л. Жилищное право РФ: Учебное пособие. - М., 2010.

4. Крашенниников П.В. Жилищное право: Учебник. - М., 2011.

5. Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов. - М., 2010.

6. Титов А.А. Жилищное право РФ: Учебник. - М., 2010.

7. Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебник. - М.: Проспект, 2011.

8. Филиппова Е.С. Жилищное право: Учебник для вузов. - М., 2010.

Размещено на Allbest.ur