Недвижимость как особый объект гражданских прав

Размещено на http://www.allbest.ru/

Недвижимость как особых объект гражданских прав

Содержание

• 1. Юридическая классификация и перечень объектов недвижимости
• 2. Оборотоспособность объектов недвижимого имущества. Ограничение и изъятие недвижимости из оборота. Оборотоспособность земельных участков
• 3. Государственный учет объектов недвижимости. Землеустройство и кадастровый учет земельных участков. Технический учет (инвентаризация) объектов недвижимости. Домовладения как объекты технической инвентаризации
• Список использованной литературы
• 1. Юридическая классификация и перечень объектов недвижимости
• Статьей 130 ГК определены критерии отнесения объектов гражданских прав к недвижимому имуществу, по которым все недвижимые объекты могут быть разделены на три группы.
• * К первой группе отнесены объекты, являющиеся недвижимостью по своей природе: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты.
• * Критерий второй группы -- прочная связь объектов с землей, невозможность их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению.
• К объектам, являющимся недвижимостью по физическим свойствам, относятся леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и другие объекты.
• * Если вещи по своей физической природе являются движимыми вещами, но в силу указания закона («недвижимость по закону») отнесены к недвижимым вещам, то с правовой точки зрения они -- недвижимое имущество. ГК относит к недвижимым вещам воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (п. 1 ст. 130). Несмотря на явную физическую природу указанных объектов как движимых вещей, они законодательно отнесены к недвижимому имуществу не только ввиду высокой стоимости и необходимости специального регулирования оборота, но и потому, что они являются «движущимися участками территории», находящимися под юрисдикцией Российской Федерации. Недвижимостью признается и особый объект гражданских прав -- предприятие как имущественный комплекс (ст. 132ГК).
• Жилые и нежилые помещения могут быть отнесены к недвижимости как по второму критерию (невозможность перемещения без ущерба назначению), так и в силу специального указания в законе, что не имеет принципиального значения для их правового режима. Можно сказать, что независимо от физической природы и сущности в гражданско-правовых отношениях недвижимое имущество -- это объекты с юридическим режимом недвижимости, оборот которых подчиняется специальным правилам, в том числе о государственной регистрации прав и сделок.
• Ниже приводится перечень объектов недвижимости со ссылкой на соответствующие законодательные и судебные акты:
• 1) земельные участки (ст. 130 ГК, ст. 6 ЗК, ст. 1 Закона о регистрации прав);
• 2) участки недр (там же);
• 3) обособленные водные объекты (там же);
• 4) леса (там же);
• 5) многолетние насаждения (там же);
• 6) здания (ст. 130 ГК, ст. 1 Закона о регистрации прав); в том числе части зданий (ст. 5 Закона о товариществах собственников жилья);
• 7) сооружения (ст. 130 ГК, ст. 1 Закона о регистрации прав); в том числе и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы (ст. 1 Закона об основах жилищной политики);
• 8) нежилые помещения (ст. 1 Закона об основах жилищной политики, ст. 1 Закона о регистрации прав, ст. 1 Закона о товариществах собственников жилья); в том числе части помещений (ст. 26 Закона о регистрации прав);
• 9) жилые дома (ст. 558 ГК, ст. 5 Закона об ипотеке); в том числе жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями (ст. 1 Закона об основах жилищной политики), жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания в них (ст. 1 Закона о дачных объединениях);
• 10) части жилых домов (ст. 558 ГК, ст. 5 Закона об ипотеке, ст. 6 Закона об основах жилищной политики);
• 11) квартиры (ст. 289, 558 ГК, ст. 1 Закона об основах жилищной политики);
• 12) части квартир (ст. 558 ГК, ст. 6 Закона об основах жилищной политики); в том числе состоящие из одной или нескольких комнат (ст. 5 Закона об ипотеке); ст. 9 Закона о товариществах собственников жилья, Постановление Конституционного Суда РФ от 03.11.1998 № 25-П «По делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в связи с запросами Волгоградской областной думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А. Мостипанова»), жилые помещения в коммунальных квартирах (ст. 16 Закона об основах жилищной политики);
• 13) иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания (ст. 288 ГК, ст. 1 Закона об основах жилищной политики);
• 14) дачи (п. 4 ст. 218 ГК, ст. 56 Основ законодательства о нотариате, ст. 5 Закона об ипотеке), жилые строения на дачных участках без права регистрации проживания в них (ст. 1 Закона о дачных объединениях);
• 15) садовые дома (ст. 56 Основ законодательства о нотариате, ст. 1 Закона о товариществах собственников жилья, ст. 5 Закона об ипотеке), жилые строения на садовых участках без права регистрации проживания в них (ст. 1 Закона о дачных объединениях);
• 16) гаражи (п. 4 ст. 218 ГК, ст. 56 Основ законодательства о нотариате, ст. 1 Закона о товариществах собственников жилья, ст. 5 Закона об ипотеке);
• 17) другие строения потребительского значения (ст. 56 Основ законодательства о нотариате, ст. 5 Закона об ипотеке); в том числе приусадебные хозяйственные постройки (ст. 1 Закона об основах жилищной политики); хозяйственные строения и сооружения на садовых и дачных участках (ст. 1 Закона о дачных объединениях);
• 18) объекты незавершенного строительства (ст. 25 Закона о регистрации прав, п. 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.1998 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»);
• 19) предприятия как имущественные комплексы (ст. 132 ГК, ст. 1 Закона о регистрации прав).
• Следует отметить, что кондоминиумы, упомянутые в ст. 1 Закона о регистрации, не могут быть отнесены к объектам гражданских прав. Законом о товариществах собственников жилья кондоминиумы определяются как комплексы объектов недвижимого имущества, принадлежащих разным домовладельцам. В ст. 23 Закона о регистрации прав говорится о регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом -- жилыми и нежилыми помещениями в кондоминиумах. Иначе говоря, объекты гражданских прав и сделок -- это объекты недвижимости в кондоминиумах, а не сами кондоминиумы. Кондоминиум в целом не может принадлежать одному субъекту, в том числе товариществу собственников жилья.
• В приведенном выше перечне имеются в виду индивидуальные жилые дома. Заселенный многоквартирный дом, как и кондоминиум,
• не является единым объектом права. Нельзя отнести к единому объекту вещных прав и домовладение.
• Отсутствуют в приведенном перечне и такие объекты, как «доля квартиры», «доля дома», «земельная доля». В случае общей собственности объект права -- указанные в перечне объекты недвижимости; доли могут быть определены в праве собственности, но не в самом объекте. Объектами прав могут быть конкретные части дома, принадлежащие разным собственникам. В общей собственности находится только общее имущество дома (конструкции, оборудование, общие помещения).
• 2. Оборотоспособность объектов недвижимого имущества. Ограничение и изъятие недвижимости из оборота. Оборотоспособность земельных участков

Оборотоспособность является одной из характеристик правового режима объектов гражданских прав. По данному критерию объекты гражданских правоотношений, в том числе и недвижимость, делятся на три категории (ст. 129 ГК):

- не ограниченные в обороте объекты, которые могут свободно отчуждаться и переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом;

- ограниченно оборотоспособные объекты, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению;

- изъятые из гражданского оборота объекты.

По общему правилу обычные объекты недвижимости (здания, строения, сооружения, жилые и нежилые помещения), как и иные вещи, считаются не ограниченными в обороте (п. 1, 2 ст. 129 ГК).

Объекты, изъятые из оборота, и ограниченно оборотоспособные должны быть прямо указаны в законе. Из гражданского оборота в первую очередь изымаются объекты государственной собственности, которые находятся в общественном пользовании и не могут в силу публичных интересов быть предметами гражданско-правовых сделок. Перечень объектов, которые могут находиться исключительно в федеральной собственности и приватизация которых запрещена, содержит Программа приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденная Указом Президента РФ от 24.12.1993 № 2284 (в ред. от 08.08.2003). В этот перечень, в частности, входят:

- недра, лесной фонд, водные ресурсы;

- охраняемые или особым образом используемые природные территории с находящимися на них объектами недвижимости;

- специальные полигоны для испытания вооружений и военной техники;

- недвижимые объекты исторического и культурного наследия федерального значения по перечню, утверждаемому Правительством РФ;

- водохозяйственные и мелиоративные системы и сооружения;

- портовые гидротехнические сооружения и объекты, объекты и сооружения, входящие в системы управления движением судов;

- объекты, предприятия и оборудование для захоронения твердых и жидких радиоактивных и ядовитых химических отходов, скотомогильники;

- атомные станции;

- стационарные объекты социального обслуживания, включая детские дома, дома ребенка, территориальные центры социального обслуживания, а также школы-интернаты для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, школы-интернаты для детей с недостатками умственного и физического развития, дома для престарелых, дома сестринского ухода, интернаты, госпитали, санатории, пансионаты для инвалидов, детей и престарелых;

- объекты управления воздушным движением аэропортов и авиапредприятий, аэродромы федерального значения;

- радиотелевизионные передающие центры, радиоцентры;

- защищенные объекты органов государственного управления, защитные сооружения гражданской обороны;

- федеральные автомобильные дороги общего пользования;

- объекты непроизводственной сферы, находящиеся в ведении федеральных органов представительной власти;

- крематории и кладбища;

- скважины глубокого бурения, находящиеся в пределах горных отводов или площадей, по которым выданы лицензии добывающим или иным предприятиям;

- метрополитен.

Запрещена также приватизация предприятий и объектов целого ряда федеральных министерств и ведомств.

Правовой режим недр, лесов, водных объектов в значительной степени является предметом соответствующих отраслей права и регулируется ГК в той степени, в какой это допускается соответственно Законом о недрах, Водным Кодексом и Лесным Кодексом. Для земельных участков, участков недр, участков лесного фонда действует принцип: данные объекты включаются в оборот законом.

При регулировании оборота объектов, имеющих жизненно важное значение для общества, применяется принцип невосполняемых природных ресурсов.

Оборотоспособность земельных участков регулируется нормами Гражданского Кодекса, земельным, лесным, водным и другим природоресурсным законодательством.

Таким образом, земельный участок может находиться в собственности, тогда собственник земельного участка свободно владеет, пользуется, распоряжается им в соответствии со ст. 260 ГК. Ограниченные в обороте земли предоставляются в частную собственность, только в случаях, предусмотренных федеральными законами. А земли, изъятые из оборота, предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством не могут вообще. В соответствии с п. 4 ст. 27 Земельного Кодекса РФ из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности объектами:

- государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных ст. 95 Земельного Кодекса);

- зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, другие войска, воинские формирования и органы;

- зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;

- объектами организаций федеральной службы безопасности;

- объектами организаций федеральных органов государственной охраны;

- объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

- объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;

- исправительно-трудовыми учреждениями и лечебно-трудовыми профилакториями соответственно Минюста и МВД России;

- воинскими и гражданскими захоронениями;

- инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы РФ.

В соответствии с п. 5 ст. 27 Земельного Кодекса РФ ограничены в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки:

- в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в п. 4 ст. 27 Земельного Кодекса;

- в пределах лесного фонда, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

- занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда;

- занятые особо ценными объектами культурного наследия народов России, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

- предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные в п. 4 ст. 27 Земельного Кодекса;

- не указанные в п. 4 ст. 27 Земельного Кодекса в границах закрытых административно-территориальных образований;

- предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;

- предоставленные для нужд связи;

- занятые объектами космической инфрастуктуры;

- расположенные под объектами гидротехнических сооружений;

- предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;

- загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли. А оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется вступившим в силу 27 января 2003 года Законом об обороте земель

Согласно гражданскому законодательству земельные участки и лес -- разные объекты гражданских прав. Земельные участки и участки недр относятся к недвижимости в силу своих природных свойств, а лес, многолетние насаждения, здания и сооружения -- в силу прочной связи с землей и невозможности перемещения без ущерба назначению (ст. 131 ГК). Но если иное не установлено законом, право собственности на участок распространяется на находящиеся в границах участка лес и растения (п. 2 ст. 261 ГК). Иными словами, общее правило гражданского законодательства -- правовое единство участка и находящегося на нем леса.

В соответствии с преамбулой Лесного Кодекса регулирование лесных отношений осуществляется с учетом представлений о лесе как о совокупности лесной растительности, земли, животного мира и других компонентов окружающей природной среды, имеющей важное экологическое, экономическое и социальное значение. В то же время в ст. 6 Лесного Кодекса выделены следующие объекты лесных отношений:

- лесной фонд;

- участки лесного фонда;

- леса и их участки, не входящие в лесной фонд;

- древесно-кустарниковая растительность.

Границы лесного фонда определяются путем отграничения земель лесного фонда от иных земель (ст. 7 Лесного Кодекса).

Лесной фонд находится в федеральной собственности. По общему правилу оборот лесного фонда не допускается, нахождение в обороте лесного фонда допускается в той мере, в какой это предусмотрено Лесным Кодексом (ст. 12). В соответствии с федеральным законом допускается передача части лесного фонда в собственность субъектов РФ (ст. 19 Лесного Кодекса).

К участкам лесного фонда (ст. 9 Лесного Кодекса) относятся участки леса, лесных земель, не покрытых лесной растительностью, и нелесных земель. Иными словами, объектами лесных отношений могут быть как земельные участки без леса, так и лес, растущий на землях иного назначения.

Согласно ст. 9 Лесного Кодекса к участкам лесного фонда и правам пользования ими применяются положения гражданского законодательства об объектах гражданских прав, а также положения земельного законодательства РФ о земельных участках, если иное не установлено Лесным Кодексом.

Таким образом, участок лесного фонда -- это земельный участок из категории земель лесного фонда, являющийся в совокупности с растущим на нем лесом единым объектом имущественных, природоохранных, природоресурсных и земельных правоотношений, регулируемых в первую очередь лесным законодательством. Таким образом, при регулировании правоотношений земельное законодательство в целом отдает приоритет лесному.

В соответствии с Законом о недрах недра в границах территории России, включая подземное пространство и находящиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью. Участки недр не могут быть предметом купли-продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме. Хозяйствующий субъект может пользоваться участком недр на основании не гражданско-правовых договоров, а на основании лицензии, т.е. отношения по поводу использования недр не являются гражданско-правовыми отношениями, это отношения недропользования, исключенные в настоящее время из сферы правового регулирования Гражданского кодекса и Закона о регистрации прав. Таким образом, несмотря на то, что участки недр названы в ст. 130 Гражданского кодекса в качестве недвижимых объектов гражданских прав, в настоящее время они исключены из гражданского оборота.

недвижимость учет юридический инвентаризация

3. Государственный учет объектов недвижимости. Землеустройство и кадастровый учет земельных участков. Технический учет (инвентаризация) объектов недвижимости. Домовладения как объекты технической инвентаризации