Правовое регулирование жилищных правоотношений

7

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство общего и профессионального образования Свердловской области

Курсовая работа

По дисциплине

Гражданское право

Тема:

Правовое регулирование жилищных правоотношений

Преподаватель:

Р.С. Шадрина

Студент:

С.С. Черноскутов

г. Каменск-Уральский, 2005 годСодержание

Введение

1. Основы жилищного законодательства

1.1 Основные термины и понятия

1.2 Право на жилище

1.3 Неприкосновенность жилища

1.4 Недопустимость произвольного лишения жилища

1.5 Права граждан и институт регистрации

1.6 Жилищный кодекс и приватизация

1.7 Пользование жилым помещением

1.8 Защита жилищных прав

2. Жилые помещения и жилищный фонд

2.1 Жилищный фонд

2.2 Перевод жилого помещения в нежилое

2.3 Переустройство и перепланировка жилого помещения

3. Постановка на учет и предоставление жилья

3.1 Основания предоставления жилья по дог-рам соц. найма

3.2 Норма предоставления и учетная норма

3.3 Основания признания граждан нуждающимися

3.4 Порядок, сроки, отказ в признании граждан нуждающимися

3.5 Предоставление жилого помещения вне очереди

3.6 Льготная очередь на предоставления жилья

4. Выселение граждан

4.1 Основания для выселения граждан с предоставлен другого жилья

4.2 Расторжение договора соц. найма по инициативе наймодателя

4.3 Замена занимаемого жилого помещения на меньшее

5. Право собственности на жилое помещение

5.1 Изменения в гражданском законодательстве

5.2 Ваш дом кому-то приглянулся - а вам что делать

6. Социальная направленность нового ЖК в области жилищных ПО

6.1 Субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг

6.2 Компенсация на оплату жилья и коммунальных услуг

Заключение

Используемая литература и нормативно-правовые акты

Введение

С 1 марта 2005 года вступил в действие новый Жилищный кодекс РФ. Еще в период обсуждения законопроекта в ГД ФС РФ он вызвал многочисленные дискуссии относительно последствий его принятия. Сторонники законопроекта утверждали, что его принятие обеспечит приоритет интересов добросовестного собственника жилья, приоритет судебного порядка над административным в разрешении споров, прозрачный и ясный порядок выделения участков под застройку, владения жильем и его приобретения. Критики нового Жилищного кодекса категорически не согласны с тем, что его принятие улучшит ситуацию с жильем. Напротив, они утверждают, что ЖК РФ носит антисоциальный и антинародный характер, ликвидируют, по сути, все завоевания в области жилищного законодательства, которые в нашей стране произошли за последние годы.

При написании данной работы я не ставился целью нагнетания приоритетности какой-либо из этих позиции, обмолвлюсь только тем, что категорически не поддерживаю ту истерию, в которую нас вводят средства массовой информации по поводу новшеств в жилищном праве фразами вроде «Новый Жилищный кодекс - документ о недоступности жилья, путь на социальное дно». Нет, конечно, не все средства массовой информации вводят население в страх перед новшествами, есть и разумные очерки говорящие хоть и о серости и непродуманности нового жилищного кодекса, но в какой-то степени прогрессивности, но это теряется в общем хоре негативной критики.

Однако подобная полемика полностью отсутствовала в 1995 - 1996 годах при введении в действие Гражданского кодекса РФ, полностью регламентировавшего гражданские права и свободы. Приоритет гражданских норм по отношению к нормам жилищного законодательства пока что никем не оспаривался. Большинство из «ущемляющих права» граждан положений Жилищного кодекса, как их трактуют нынешние правозащитник, уже добрых 10 лет присутствуют в пространстве гражданского права.

Что можно сказать в отношении Жилищного кодекса достаточно точно - никогда еще российское законотворчество не видело столь неготового к введению в действие закона. Многие моменты не определенны, другие отправлены для определения «на места». Во многих случаях дела «встали», так как по-старому - уже нельзя, а по-новому еще неизвестно как. Однако совершенно очевидно, что новый жилищный кодекс вступил в силу. А поэтому нужно знать и понимать те основные правила и положения, введенные новым Жилищным кодексом, ибо они уже влияют на обыденную жизнь граждан. право неприкосновенность жилое помещение

Очевидно одно, что новым жилищным законодательством, государство пытается снять с себя социальные обязательства перед населением в области жилищного права. Плохо это или хорошо? Однозначно ответить на данный вопрос невозможно. Поэтому, цель моей работы - небольшой экскурс в «дебри» нового жилищного законодательства, его сравнение с предыдущим и объективная оценка полезности нововведений.

Для поставленных целей мне придется воспользоваться методом анализа, ибо основание и прогнозирование существующих и потенциальных проблем без него невозможно, в особенности часто, мною, будет использоваться индуктивный (от частного к общему) и дедуктивный (от общего к частному) его разновидности.

Заключение курсовой работы построено на анализе и выводах предыдущих глав.

1. Основы жилищного законодательства Российской Федерации

Основы жилищного права это как раз то, на чем строится отрасль Российского законодательства в области жилищных правоотношений.

В этой главе подробно рассказано о принципах нового жилищного кодекса, о неотчуждаемых правах граждан, об институте регистрации и его предназначении и, конечно же, о приватизации: почему ее отменяют? Что будет дальше? Не перечит ли отмена приватизации основным завоеваниям перестройки? И т.д.

1.1 Основные термины и понятия

Жилое помещение - изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.

— Частный жилищный фонд - совокупность жилищных помещений, находящихся в собственности граждан и (или) юридических лиц.

— Государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих государству на праве собственности (РФ, СРФ).

— Муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих муниципальному образованию.

Договор найма жилого помещения - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Приватизация жилого помещения - передача в собственность гражданам жилого помещения.

Общая площадь жилого помещения - состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (если таковые не застеклены).

Норма предоставления жилого помещения - это минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого, определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма.

Учетная норма предоставления жилого помещения - это минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого, определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещений.

1.2 Право на жилище

Понимание сущности права на жилище принципиально важно, поскольку любой жилищный спор основывается именно на праве каждого человека жить достойно. В России право граждан на жилище как одно из основных прав человека было законодательно закреплено сравнительно недавно - в Конституции СССР 1977 года. Дальнейшее развитие право граждан на жилище получило в Конституции РСФСР 1978 года и в Конституции РФ 1993 года.

Объем гарантий права на жилище менялся с развитием общественных отношений и изменением политико-правового режима государства. Первоначально принципы реализации конституционного права на жилище были закреплены в Жилищном кодексе РСФСР, утвержденном Верховным Советом РСФСР 24.06.1983 г. В нем реализация права на жилье обеспечивалось «развитием и охраной государственного и общественного жилищного фонда, содействием кооперативному и индивидуальному жилищному строительству, справедливым под общественным контролем жилой площади, предоставляемой по мере осуществления программы строительства благоустроенных жилищ, а также не высокой платой за квартиру и коммунальные услуги».

Перемены, произошедшие в обществе за последние годы, поставили нас перед объективным фактом: монополия государства в жилищной сфере практически исчезла, появился институт частной собственности. Право на жилище стало составной частью понятия «право на достойный жизненный уровень» каждого человека, провозглашенное Всеобщей декларацией прав человека.

В целом право на жилище, гарантированное Конституцией РФ от 1993 года, означает стабильное, устойчивое, постоянное пользование жилым помещением во всех разновидностях жилищного фонда.

1.3 Неприкосновенность жилища

В Конституции Российской Федерации устанавливается принцип неприкосновенности жилища (ст. 25), под которым понимается право граждан отказать в доступе в жилое помещение любому лицу, у которого нет на то законных оснований.

Неприкосновенность жилища обусловлено, прежде всего, правом любого человека сохранять в тайне все, что происходит в его личной жизни и, в частности, в его жилище.

Для того чтобы постороннее лицо могло пройти в жилое помещение, требуется ваше ясно выраженное согласие, т.е. вы должны пригласить лицо войти в жилое помещение.

Проникновение в жилое помещение без согласия возможно только по тем основаниям, которые предусмотрены в п.3 ст.3 ЖК РФ, а именно:

— В целях спасения граждан и (или) их имущества.

· В целях обеспечения личной безопасности граждан или общественной безопасности

— при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядков, либо иных обстоятельств чрезвычайного характера.

— В целях задержания лиц, подозреваемых в совершении преступлений, пресечения совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая.

1.4 Недопустимость произвольного лишения права на жилище

Гарантия соблюдения права на недопустимость произвольного лишения права на жилище установлена в ст.40 Конституции Российской Федерации. В п.4 ст.3 ЖК РФ сказано, что никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользованием жилищем иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Жилищным кодексом и иными федеральными законами.

1.5 Права граждан и институт регистрации

Право граждан на свободный выбор жилого помещения для проживания закреплено в ЖК РФ впервые. Данное положение конкретизирует ч.1 ст.27 Конституции РФ, согласно которой каждый, кто законно находиться на территории РФ, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства.

Законом Российской Федерации «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбора места пребывания и жительства в пределах РФ» от 25.06.1993 № 5242-1 в целях обеспечения необходимых условий для реализации гражданами РФ их прав и свобод, а также исполнения ими обязанностей перед другими гражданами, обществом и государством, введен институт регистрации *. Согласно ч.1 ст.6 ФЗ «О праве граждан на свободу передвижения, выбор места жительства и пребывания в пределах РФ» регистрация производиться при предъявлении гражданином паспорта (иного документа удостоверяющего личность) и документа, являющегося основанием для вселения в жилое помещение (договор социального найма и т.д.) в регистрирующий орган. При этом по смыслу ч.2 ст.6 указанного закона - требование других документов незаконно.

1.6 Приватизация и жилищный фонд

В тексте ЖК РФ о приватизации нет ни слова. Однако в соответствии со ст.12 ФЗ «О введении в действие жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 №189-ФЗ жилые помещения государственного и муниципального фонда, предоставленные по договорам социального найма после 1 марта 2005 года, не подлежат бесплатной передаче в собственность граждан. Что касается жилья из тех же фондов, предоставленного по договору социального найма до 1 марта 2005 года, они могут быть приватизированы на основаниях, установленных ФЗ «О приватизации жилищного фонда в РФ». Однако предусмотрено ограничение сроков бесплатной приватизации до 1 января 2007 года.

Критики жилищного законодательства отмечают, что с исчезновением института приватизации упразднено главное завоевание перестройки - возможность приобретения права собственности на объекты социального найма.

В принципе в настоящее время, когда мы переходим в правовое пространство ответственности собственников, собственник, несущий бремя расходов по содержанию имущества, должен хорошо понимать, какая собственность его, какая - чужая, какая - общая. И если собственник государственного или муниципального жилищного фонда находиться с гражданами на равных условиях, он окажется в несколько некорректной позиции, если приватизация продолжиться (была собственность его, а потом наниматели приватизировали жилье и теперь они собственники). То есть, при переходе к новому правовому порядку приватизация неизбежно должна завершиться. Так же, следует понимать, что, скорее всего, возникнет острая необходимость в реприватизации (очевидно, что расходы собственников жилья возрастут, также льготы по уплате налога на квартиру будут отменены). Осознают это граждане не сразу. Наверняка многие пенсионеры задумаются, нужна ли им вообще собственность, и решат реприватизировать квартиру. Но реприватизация заканчивается 1 января 2007 года. Кстати, вот странность, законодатель хочет сохранить фонд социального жилья, но при этом отменяет реприватизацию! Скорее всего, в вопрос приватизации и реприватизации будут внесены дополнительные положения.

1.7 Пользование жилым помещением

Порядок пользования жилым помещением, назначение жилого помещения и пределы его использования установлены ст.17 нового Жилищного кодекса. В частности, в п.1 ст.7 определенно, что жилое помещение предназначено для проживания граждан. Как и в прежнем законодательстве, новый ЖК РФ устанавливает запрет на размещение в жилых помещениях промышленных производств. Однако Кодекс вводит новое положение, в соответствии с которым допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности. Такое использование строго ограниченно:

Во-первых, в указанных целях жилое помещение может применяться только гражданами.

Во-вторых, граждане должны проживать в жилом помещении на законных основаниях.

В-третьих, такое использование не должно нарушать права и законные интересы соседей.

В-четвертых, использование жилого помещения в указанных целях не должно нарушать требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Данное положение является достаточно прогрессивным и своевременным. На протяжении многих лет налоговые органы и налогоплательщики ведут дискуссию о возможности включения в состав расходов предпринимателей затрат на содержание и ремонт жилого помещения, используемого для осуществления предпринимательской деятельности. Министерство по налогам и сборам ссылались на положения раннее действующего ЖК от 1983 года, указывающих, что размещение промышленных производств в жилом помещении не допускается. Отсутствие четкой формулировки позволяло свободно толковать данную норму и относить любую деятельность к промышленным производствам. Слабые доводы предпринимателей о классификации промышленных производств не принимались во внимание.

Итак, профессиональная или предпринимательская деятельность допускается. А как это будет выглядеть на практике? Деятельность нотариуса на дому вполне возможна, но как быть с соседями, которым будет докучать шум подъезжающих машин? Индивидуальный пошив одежды кто-то может расценить как надомный швейный цех - промышленное производство. И в полном соответствии с законодательством некто имеет право зарегистрировать в собственной квартире еще нескольких сотрудников фирмы как проживающих* и вести в ней коммерческую деятельность. Нарушений нет, т.к. коллектив фирмы «проживает» в жилом помещении на законных основаниях.

Новым ЖК определен порядок пользования жилым помещением. В частности, в п.4 ст.17 Кодекса установлено правило о том, что пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов, проживающих в нем граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилым помещением утвержденными Правительством РФ.

1.8 Защита жилищных прав

В соответствии со ст.11 ЖК РФ, гражданам гарантируется право на защиту их жилищных прав. Защита нарушенного права осуществляется судом в соответствии с подсудностью и подведомственностью, установленных процессуальных норм.

Защита жилищных прав осуществляется путем:

1. Признание жилищного права.

2. Восстановление положения, существовавшего до нарушения, и пресечение действий, нарушающих или создающих угрозу нарушения жилищного права.

3. Признание судом недействующим НПА ОГВ** полностью или частично, нарушающих жилищные права и противоречащих Жилищному кодексу или принятому в соответствии с ним федеральному закону.

4. Неприменение судом НПА ОГВ или ОМСУ***, противоречащих существующему законодательству в области Жилищного права.

5. Прекращение или изменение жилищных правоотношений.

6. Иными способами, предусмотренными ЖК РФ, другими федеральными законами.

Изучив данную главу, мы познакомились с принципами, которые являются наиболее приоритетными в современном жилищном праве. Проанализировали недостатки и пробелы, существующие в сегодняшнем жилищном законодательстве, а также и убедились, что новый Жилищный кодекс просто стал необходим, т.к. установка на рыночную экономическую систему не оставляла старому ЖК (принятому еще в РСФСР) ни шанса. Но, не все так радужно, по мере анализа мы видели, что ЖК РФ еще сыроват и требует доработки, но как говорится «Москва не сразу строилась».

2. Жилые помещения и жилой фонд

Жилищный фонд (кстати, состоящий из жилых помещений) это ничто иное, как объект жилищного права, который регулируется нормами этого права и при возникновении коллизий относительно жилья предпочтение отдается Жилищному кодексу.

В этой главе мы подробно познакомимся с видами жилищного фонда в Российской Федерации, с процедурой перевода жилого помещения в нежилое и, конечно же, с переустройством и перепланировкой жилого помещения.

2.1 Жилищный фонд

Ст. 19 ЖК РФ дает определение понятию жилищный фонд (совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ).

В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется:

· Частный жилищный фонд (в собственности граждан и (или) юридических лиц).

· Государственный жилищный фонд (т.е. в собственности РФ, СРФ).

· Муниципальный жилищный фонд (т.е. в собственности муниципального образования).

В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

· Жилищный фонд социального использования - жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов, предоставляемые граждан по договору социального найма.

· Специализированный жилищный фонд - жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов, предназначенные для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемые по определенным правилам.

· Индивидуальный жилищный фонд - жилые помещения частного жилищного фонда, которые используются гражданами-собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическим лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях.

· Жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования; предоставлены гражданам по иным договорам; предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

Следует отметить разницу между индивидуальным и коммерческим жилым фондом. По традиции нашего общества, существует очень много ситуаций, когда возмездное использование предстает безвозмездным. Люди «задаром» снимают жилье у собственника, а он говорит, что они его родственники и ничего не платят, сколько сделок по отчуждению недвижимости проведены по договору дарения - безвозмездной передачи - пересчитать невозможно. Причем если договоры купли-продажи можно оспорить, то безвозмездную сделку дарения - нет. Или подтвердите, что вы получили за эту сделку деньги.

Но самым новым, наиболее интересным представляется жилищный фонд коммерческого использования. Очевидно, последует внесение изменений в Налоговый кодекс РФ, в котором должен быть введен новый порядок налогообложения владельцев данного жилищного фонда и определенны новые ставки налогов на имущество. При этом пока не понятно, кто и как будет относить жилые помещения к жилищному фонду коммерческого использования. Очевидно, будут изданы дополнительные подзаконные акты.

2.2 Перевод жилого помещения в нежилое

Перевод жилого помещения в нежилое и наоборот регламентируется ЖК РФ и градостроительным кодексом. Я не буду останавливаться на переводе нежилого помещения в жилое, т.к. эта проблема не столь актуальна на сегодняшний момент и не представляет большого интереса для обывателей. На практике более распространен процесс перевода жилого помещений в нежилое.

Представим следующую ситуацию: Вы проживаете на первом этаже здания, выходящего на шумную улицу. Коммуникации в вашем доме пришли в негодность, и вашу квартиру постоянно подтапливают канализационные стоки. Дом проседает, в стенах образуются трещины. Вы думаете, что для жилья данная квартира не пригодна, но в ней можно разместить склад или офис. Перевод осуществляет орган местного самоуправления. Вы можете требовать признания, от данного органа, вашей квартиры непригодной для жилья* и перевода ее в нежилое помещение. Но помните, вы не можете перевести жилое помещение в нежилое, если:

- Используете это помещение в качестве постоянного места своего проживания.

- Право собственника в этом жилом помещении обременено правами каких-либо других лиц.

- Это помещение не обладает отдельным входом, и нет возможности такой ход оборудовать.

- Квартира расположена в многоквартирном доме выше первого этажа; помещения, расположенные непосредственно под квартирой, являются жилыми;

Если жилое помещение отвечает вышеуказанным требованиям, то теперь начинается «чистая» бюрократия. С заявлением о переводе помещения, собственник помещений или управомоченное им лицо (заявитель) обращается непосредственно в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения помещения и представляет:

1. Заявление о переводе помещения.

2. Правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии)

3. План переводимого помещения с его техническим описанием, технический паспорт такого помещения.

4. Поэтажный план дома, в котором находиться переводимое помещение.

5. Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения.

Решение о переводе или об отказе в переводе должно быть принято не позднее 45 дней со дня представления указанных документов в данный орган. Заявителю выдается или высылается документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений не позднее чем через 3 рабочих дня со дня его принятия. Одновременно с выдачей или направлением данного документа заявителю, информируют собственников помещений, примыкающих к переводимому помещению, о принятии решения.

2.3 Переустройство и перепланировка жилого помещения

Вопрос упорядочения самовольных перепланировок встал в последнее время довольно остро, поэтому понятно намерение создателей Жилищного кодекса внести ясность в процесс переустройства и (или) перепланировки помещения и определить порядок его проведения. Вопрос действительно актуальный.

Безусловно, жилищный фонд в общей массе малоудобен для проживания в нем, поэтому жильцы часто берутся самостоятельно что-то в своих квартирах переделывать. Особенно подтолкнуло граждан к этому введение права собственности на жилое помещение. «Это мое, что хочу здесь, то и делаю» - главный принцип первой волны стихийных перепланировок. Были случаи, когда в квартире сносились капитальные стены и возникала угроза нарушения прочности всего многоквартирного дома. История про какой-нибудь криминал с перепланировками есть у каждого агента по недвижимости и у каждого юриста-жилищника. Например, случай в Санкт-Петербурге: в расселенной коммунальной квартире, расположенной в старом фонде с ветхими коммуникациями, в одной из комнат был оборудован плавательный бассейн. Пол забетонировали. При заполнении водой бассейна, в результате превышения всех допустимых нагрузок были серьезно повреждены междуэтажные перекрытия, но самое главное, при сливе воды трубы обычного сечения не выдерживали, и находящаяся под бассейном жилая комната была постоянно залита. На все претензии собственник данной квартиры отвечал в духе того времени: угрозами жизни и здоровью нижних жильцов. Впоследствии, нижнюю подтопленную квартиру расселили, после чего новый ее собственник перевел переговоры с хозяином верхней квартиры. Социальная однородность часто приводит к адекватности в общении. Собственники быстро нашли общий язык. Бассейн был демонтирован, протечки прекратились. А трубы и перекрытия собственники заменили сообща. Поэтому необходимость отслеживать перепланировки и ограничивать их разумными пределами была очевидной.

Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо должен предоставить в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения перепланируемого жилого помещения следующие документы:

- Заявление о переустройстве (перепланировке) по форме утвержденной федеральным законодательством.

- Правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или нотариально удостоверенные копии)

- Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

- Технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения.

- Согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в случае договора социального найма).

- Заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки.

Решение принимается согласующим органом не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных документов. Далее, согласующий орган, не позднее чем через 3 рабочих дня направляет заявителю документ, подтверждающий согласие или отказ в осуществлении перепланировки и (или) переустройстве жилого помещения.

В этой главе мы познакомились жилищным фондом и его видами важно отметить, и я на этом уже останавливался выше, что новый Жилищный кодекс ввел понятие жилищный фонд коммерческого использования, т.е. вполне допустимо использовать жилье для коммерческих нужд.

3. Постановка на учет и предоставление жилой площади

Когда читаешь газеты, то видишь, что вопрос о постановке на учет для получения квартиры является, чуть ли не самым наболевшим у граждан, ибо введено новое понятие как «малоимущие» (а это и есть та категория, которая претендует на получение квартиры «от государства»), этот термин не всегда освещается в СМИ (Кто такие «малоимущие»? Как их определяют?) и исчезли некоторые старые категории нуждающиеся в жилом помещении и стоящие на учете.

Поэтому, я не мог пропустить освещение этого вопроса и постарался наиболее объективно осветить сложившуюся правовую обстановку в данном виде жилищных правоотношений.

3.1 Основания предоставления жилого помещения по договорам социального найма Жилищного кодекса

В соответствии со ст. 49 Жилищного кодекса РФ жилое помещение из государственного или муниципального жилищного фонда предоставляется гражданам на основании договора социального найма. Таким образом, понятие ордер ушло из нашей жизни.

Согласно новому Жилищному кодексу получить бесплатное жилье «от государства», за чем десятилетиями стояли на очереди граждане нашей страны (многие стоят в очереди еще со времен Советского Союза), теперь могут не все. В ЖК РФ введено понятие «малоимущие». В соответствии с п.2 ст.49 ЖК РФ, малоимущими являются граждане, признанные таковыми ОМСУ в порядке, установленном законодательством соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

Жилищный кодекс предусматривает, также предоставление квартир по договору социального найма и другим определенным категориям граждан, признанным по законным основаниям нуждающимися.

Итак, - иные категории. Нет никакого повода обвинять новый ЖК в том, что он бросает на произвол судьбы бывших жителей общежитий, семьи военнослужащих, мыкавшихся по закрытым городкам, ветеранов и инвалидов и прочих граждан, нуждающихся в социальной защите, но избежавших «счастливой» возможности считаться «малоимущими». Только для осуществления реальной помощи нуждающимся нужно «законодательно определить» их категорию, основания для признания нуждающимися, наделить ОМСУ полномочиями и т.д. Если учесть, что на местах с понятием «малоимущие» не могут разобраться, что там говорить об «иных категориях».

Следует добавить, что жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, апатридам, если международными договорами РФ не предусмотрено иное.

3.2 Норма предоставления и учетная норма площади

В соответствии со ст.50 ЖК РФ введено понятие норма предоставления площади жилого помещения по договорам социального найма (далее - норма предоставления) как минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого, определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма.

Норма предоставления не является постоянной для всей страны. Эта величина устанавливается ОМСУ в зависимости от достигнутого уровня обеспеченности жильем в данном конкретном муниципальном образовании.

Учетной нормой площади жилого помещения (далее - учетная норма) является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого, определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещений. Учетная норма определяется ОМСУ.

3.3 Основания признания граждан нуждающимися

Гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма, в соответствии со ст.51 ЖК РФ признаются:

— Не являющиеся нанимателями и (или) членами семьи нанимателя жилых помещений по договорам социального найма либо собственниками или членами семьи собственника жилых помещений.

— Являющиеся нанимателями и (или) членами семьи нанимателя жилых помещений по договорам социального найма либо собственниками или членами семьи собственника жилых помещений в случае, если они обеспечены общей площадью на одного члена семьи менее учетной нормы.

— Проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям.

— Являющиеся нанимателями и (или) членами семьи нанимателя, а также собственниками или членами семьи собственника жилых помещений, проживающих в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при котором совместное проживание с ним в одной квартире невозможно. Перечень соответствующих заболеваний составляется Министерством здравоохранения и утверждается Правительством Российской Федерации.

3.4 Порядок, сроки, отказ принятия граждан на учет

Чтобы получить жилые помещения по договорам социального найма, гражданам необходимо быть принятыми на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, за исключением установленных Жилищным кодексом случаев.

Принятие граждан на учет осуществляет ОМСУ

С заявлением о принятии на учет должны быть представлены документы, подтверждающие право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Гражданину, подавшему такое заявление, выдается расписка в получении таких документов с указанием их перечня и даты получения органом, осуществляющим принятие на учет.

Решение о принятии на учет или об отказе в принятии на учет должно быть принято по результатам рассмотрения заявления о принятии на учет и иных документов, не позднее чем через 30 рабочих дней со дня предоставления указанных документов в данный орган. В свою очередь, орган принявший такое решение, не позднее чем через 3 рабочих дня направляет (информирует) гражданина о принятии того или иного решения.

Отказ в принятии граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях допускается в случае:

— Документы, подтверждающие право граждан встать на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, не представлены.

— Предоставленные документы это право не подтверждают.

— Срок после намеренного ухудшения жилищных условий не истек.

3.5 Предоставление жилых помещений вне очереди

В соответствии со ст. 57 ЖК РФ вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются:

1) Гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат.

2) Детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, по окончан6ию их пребывания в образовательных и иных учреждениях, а также по окончанию службы в вооруженных силах РФ или по возвращению из учреждений исполнения наказания.

*- В соответствии со ст. 53 ЖК РФ, если выясняется, что для того, чтобы встать на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, граждане ухудшили свои жилищные условия, т.е. совершили действия, в результате которых они могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, они могут быть приняты в таком качестве не раннее чем через 5 лет со дня совершения указанных намеренных действий.

3) Гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний.

3.6 Льготная очередь на предоставление жилья

Льготная очередь на предоставление жилых помещений как таковая в положениях Жилищного кодекса отсутствует, т.е. теоретически льготной очереди не отказывают в праве на существование, но проблему ее обеспечения жильем перекладывают на регионы. Самые массовые категории льготников теперь могут обеспечиваться жильем из местного бюджета. Да, федеральный центр не отказывается от своих обязательств и предоставляет регионам средства для обеспечения льготников жильем. Но как все это будет выглядеть в дотационных регионах, там, где не ведется строительство жилья?

Немаловажный факт, что местным властям поручено самим определять порог доходов, ниже которого человека будут считать малоимущим, а также нормы предоставления жилья (об этом я упомянул в предыдущих главах).

Есть и этический момент - ведь не регионы отправляли граждан служить в Афганистан и Чечню, это долг прежней советской власти и ее правопреемника. Особенно больно за реабилитированных граждан. Этим людям должно компенсировать утраченное непосредственно государство. А пока что им предложено до конца своих дней не забывать, что такое очередь. В подтверждение своих слов я приведу пример, не выдуманный, но от этого не менее трагичный:

Подполковник медицинской службы В. Около года служил военным врачом во время афганской кампании. На момент отправки в Афганистан проходил службу в Ленинградском военном округе. Он был комиссован вследствие контузии, с тех пор страдает стойким поражением психики, состоит на учете в местном психоневрологическом диспансере. Службу продолжать, естественно, не мог, получил инвалидность и был отправлен домой по месту жительства на момент призыва.

В настоящее время В. Проживает в маленькой двухкомнатной квартирке райцентра Тверской области. Вместе с ним в этой квартире проживает его престарелая парализованная мать, его сестра, мать-одиночка, с несовершеннолетним сыном. В., который, что случается у страдающих психическими заболеваниями, бывает неадекватен, и проживание совместно с ним опасно. Несколько раз он пытался покончить с собой, открыв газ (в квартире кроме него была больная мать), набрасывался в приступе немотивированной агрессии на сестру, племянника, соседей. Семья уже много лет стоит в очереди на получение жилья, но жилищное строительство в регионе не ведется, очередь практически не движется. Установленная степень тяжести заболевания не позволяет определить В. в специализированный интернат, к тому же в этом городке такого просто нет, нужно обращаться в областной центр. У сестры В., официально признанной его опекуном, нет на это времени, т.к. она единственный человек в семье, который обеспечивает выживание.

В этой главе я постарался наиболее полно рассказать об обстановке сложившейся в области бесплатного предоставления жилья по договору социального найма. В принципе, прогресс есть, но вопрос, в какую сторону? Я, остановлюсь только на двух аспектах данной главы, и не буду разглагольствовать по поводу антигумманости в этом отношении нового ЖК РФ.

Конечно то, что законодатель предусмотрел возможность намеренного ухудшения жилищных условий граждан и наложил на это действие определенную санкцию - хорошо, но давайте представим себе следующую ситуацию: граждане вынужденные разъезжаться с бывшими членами семьи, с родственниками и т.д. При размене общая площадь практически всегда уменьшается. Не вникая в условия «намеренного ухудшения» жилищных условий, Жилищный кодекс отказывает в праве не только предоставления жилья, а даже в постановке на учет до истечения определенного срока. Если бы в жизни встречались только одни махинаторы, от которых нужно оградить жилищный фонд, то данная «буква закона» - вещь полезная. Однако на практике под действие данной статьи попадаю чаще всего самые социально незащищенные слои населения (старики, одинокие люди и т.д.).

Также, хотелось бы отметить перевод льготной очереди с федерального на региональный уровень. Разве города отправляют людей на войну? Совсем нет, это функция государства. А теперь главный вопрос: почему город должен отвечать за имперские амбиции СССР или России? Как-то не логично получается, будем надеется, что все-таки государство проявит больше социальности в этом вопросе.

4. Выселение граждан

На мой взгляд, это, наверное, на данный момент, самый пугающий пункт нового Жилищного кодекса для граждан, если раньше практически нельзя было выселить граждан, то сейчас это делается «легко и просто» и по России уже много практики по данному поводу. Здесь я постараюсь кратко рассказать об основаниях выселения граждан, и случаях выселения без предоставления другого жилого помещения.

4.1 Основания выселения граждан из жилых помещений с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения

Выселение граждан из жилых помещений, предоставленным по договорам социального найма, производится в судебном порядке.

В контексте ЖК РФ предоставление другого благоустроенного жилого помещения означает (хотя этот вопрос и остался за пределами конкретизируемых понятий), что жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта. То есть граждане, расселяемые из идущего под снос барака 1930-х годов постройки с частичными удобствами, могут рассчитывать на получение жилого помещения с нормальным уровнем оснащения. Аргумент «жили сорок лет без горячей воды и ванной, и ничего - теперь поживете только без ванны» невозможен.

Ну ладно, вернемся к основаниям такого выселения:

1. Дом, в котором находится ваша квартира, подлежит сносу.

2. Жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение.

3. Жилое помещение признано непригодным для проживания

4. В результате капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или терпит существенное изменение общей площади.

4.2 Расторжение договора социального найма по инициативе наймодателя (без предоставления другого жилья)

Наймодатель жилого помещения вправе расторгнуть договор социального найма в оговоренных в п.4 ст.83 ЖК РФ случаях:

· Наниматель не вносит плату за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев.

· Действия нанимателя или вселенных им граждан, за действия которых отвечает наниматель, приводят к разрушению или повреждению жилого помещения.

· Систематически нарушаются права и законные интересы соседей, что делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении.

· Жилое помещение используется не позначению.

4.3 Замена занимаемого жилого помещения на меньшее

В соответствии со ст. 81 ЖК РФ наниматель жилого помещения, общая площадь которого на одного члена семьи превышает норму предоставления, с согласия проживающих совместно с ним членов семьи, в том числе и временно отсутствующих, вправе обратиться к наймодателю с заявлением о предоставлении ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения. Наймодатель обязан в течение 3 месяцев со дня подачи соответствующего заявления предоставить, по согласованию с нанимателем, требуемое жилое помещение меньшего размера.

Из этой главы следует отметить, что порядок одностороннего расторжения договора социального найма жилого помещения предусмотрен Жилищным кодексом РФ и гражданским законодательством. Поэтому можно аргументировано опровергнуть заявление популистской критики насчет бесправия граждан, которые якобы могут быть выселены в любой момент.

Также следует отметить некий прорыв ст. 81 нового жилищного кодекса в том, что когда оплата жилья является важной составляющей семейного бюджета, людям приходиться соотносить свои возможности и условия. Особенно это актуально при образовании излишков жилой площади. Раньше, например, одиноко проживающему в большом жилом помещении человеку приходилось самостоятельно принимать меры по поиску и подбору подходящего жилого помещения меньшей площади или прибегать к помощи посредника. Избежать всегда присутствующего в таких ситуациях риска помогает именно 81 статья ЖК РФ.

5. Право собственности на жилые помещения

Следуя п.1 ст.1 Конституции РФ: «Россия есть демократическое федеративное правовое государство с республиканской формой правления». А как мы знаем, экономической основой правового государства являются производственные отношения, базирующиеся на многоукладности, на различных формах собственности (государственной, коллективной, частной, арендной и т.д.). В правовом государстве собственность принадлежит непосредственно производителям и потребителям. Поэтому, если Россия признает себя правовым государством (а на это указывает КРФ), то вопрос о том, как изменилось законодательство в отношении собственников жилья, будет ли оно дополнено, нельзя было не затронуть в этой работе.

5.1 Изменение в гражданском законодательстве

Все вопросы о праве пользования или сроках снимаются положением п.5 ст.31 ч.5 Жилищного кодекса.

До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда. Впрочем, это положение соответствует ст.292 ГК РФ, которая предусматривает, что право пользования при продаже собственником жилого помещения за пользователем не сохраняется. ГК РФ при подобных сделках защищает только тех, кто находится под опекой и попечительством, а также несовершеннолетних детей. Все остальные бывшие члены семьи абсолютно бесправны. В настоящее время для обсуждения предложен проект закона о внесении изменений и дополнений в ЖК РФ, в ст. 292 ГК РФ. Но пока будут или не будут внесены поправки, на местах столько «дров наломают», что потом что-то исправить будут очень трудно.

Уже известны случаи фиктивной перепродажи объектов недвижимости знакомым, чтобы выписать бывших супругов на законных основаниях.

В подтверждение всего выше сказанного можно привести пример, который имел (имеет и по сей день продолжение) место в г. Оренбурге:

Гражданин С., предприниматель, длительное время состоял в браке. Поначалу его дела шли хорошо, он приобрел себе в собственность трехкомнатную квартиру, где проживал с супругой. Семья решила построить дом в модном коттеджном поселке. Для того чтобы подготовить квартиру к продаже, супругам пришлось сняться с регистрации. Они прописались в квартире родителей жены. Однако родственники неохотно дали согласие на регистрацию зятя. Был составлен договор, в котором было отражено, что регистрация является фиктивной, зять не проживает и не собирается там проживать, а также обязуется сняться с регистрационного учета в течении 2-х лет. О проживании у родителей и речи не было, супруги сняли квартиру и жили там все время строительства коттеджа. Коттедж был построен и зарегистрирован как собственность жены. Однажды жена с сыном уехала на отдых в Испанию и решила не возвращаться (встретила там соотечественника, имевшего вид на жительство в Испании, бизнес и недвижимость). Мужу были присланы документы на развод и отказ от ребенка. Муж начал готовить документы для возвращения ребенка. Выяснилось, что родители жены подали иск на снятие его с регистрационного учета (и, конечно же, выиграли). Коттедж, как оказалось жена сдала в управление частному отелю (в свое время он не придал большого значения регистрации в этом коттедже). Зарегистрироваться в этом коттедже муж не может, так как отсутствует согласие собственника. Судебное разбирательство тянется уже длительное время, но из-за отсутствия супруги, проживающей за границей и не торопящейся в суд, сроки и перспективы туманны.

5.2 Ваш дом кому-то приглянулся - а вам что делать

Собственность в виде жилого помещения - это, конечно, хорошо, но под домом есть земля, которой распоряжается город. Если участок, расположенный под вашим домом, заинтересовал какого-то предпринимателя или инвестора, он может убедить городские власти, что у них в отношении этого участка возникли муниципальные нужды.

Нам сейчас важно уяснить права собственников жилых помещений, если соответствующий земельный участок будет изъят.

Изъятие жилого помещения - очень неоднозначная ситуация, в развитии которой задействовано очень много факторов. В этом случае кто-то может очень много потерять, а для кого-то - это единственный шанс изменить свои жилищные условия (как пример можно рассмотреть конфликт по поводу уплотнительного строительства на Петроградской стороне в Санкт-Петербурге. В этом случае столкнулись не только застройщики с жителями соседних домов, но и жители соседнего общежития и барака, которые встали на сторону строительства, т.к. это единственный для них шанс получить жилье)

Помните, жилое помещение может быть изъято у собственника только на основании решения суда и только в предусмотренных законом случаях путем выкупа с изъятием соответствующего земельного участка для муниципальных или государственных нужд. Собственник должен быть уведомлен за год до изъятия в письменной форме ОГВ производящим изъятие. Собственник несет риск отнесения на него при определении покупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость жилого помещения.

В этой главе я хочу заострить внимание на одном положении, а именно о выселении собственника из принадлежащего ему жилого помещения. На мой взгляд, данная норма недоработана и от того еще более не корректна. Сторонники Жилищного кодекса утверждают, что граждане защищены от незаконного изъятия жилого помещения (все это регулируется ст.282-297 ГК РФ и воспроизводится в ЖК РФ) правилами, установленными в земельном и ином законодательстве. Но, по моему мнению, это несостоятельная аргументация своей позиции, т.к. понятие «муниципальные или государственные нужды» нигде не определенно, а потому имеет широкое толкование и может зависеть от интересов конкретного заказчика. В свою очередь муниципалитет интересы заказчика может поддержать, как это не банально, на основании взятки, что является в России вечной бедой во властном аппарате.

6. Социальная направленность нового ЖК в области жилищных правоотношений

Наше государство в «букве закона» не снимает с себя социальных обязательств в отношении граждан, о чем свидетельствовала глава №3 (но там мы опять столкнулись с тем, что РФ пытается «спихнуть» все на муниципалитеты), и будет свидетельствовать эта глава, хоть короткая, но, на сколько это возможно, объективная.

6.1 Субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг

В соответствии со ст.159 ЖК РФ право на субсидии имеют граждане:

· Пользователи жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда

· Наниматели по договорам найма жилых помещений частного жилого фонда.

· Члены жилищных кооперативов

· Собственники жилых помещений

Субсидии предоставляются, если расходы граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг превышают максимально допустимую долю расходов в доходе семьи (устанавливается субъектом Российской Федерации).

Для семей со среднедушевым доходом ниже установленного прожиточного минимума максимально допустимая доля расходов уменьшается в соответствии с поправочным коэффициентом, равным отношению среднедушевого дохода семьи к прожиточному минимуму.

Субсидии предоставляются ОМСУ на основании заявления гражданина.

6.2 Компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг

На основании ст.160 Жилищного кодекса отдельным категориям граждан в порядке и на условиях, которые установлены федеральными законами, законами субъектов РФ и НПА ОМСУ, могут предоставляться компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг за счет средств соответствующих бюджетов. Указанные компенсации включаются в совокупный доход семьи при расчете субсидий.

Конечно, приятно, что наше государство не забывает о том, что некоторые граждане просто не могут «потянуть» расходы связанные с оплатой коммунальных услуг и жилого помещения, но, как говорит практика все это - очень маленькая помощь, размер компенсаций и субсидий до смеха ничтожен. Будем, как говорит известный телеведущий, надеяться на лучшие времена.

Заключение

Теперь, я думаю, можно подвести курсовую работу к логическому завершению. На мой взгляд в данной работе объективно отражен новый Жилищный кодекс и те перемены, которые он вносит в нашу повседневную жизнь

...