Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Проблема жилья была и остается одной из наиболее актуальных, стоящих перед нашей страной и перед каждым жителем в отдельности. Как можно решить эту проблему? Пожалуй, одним из наиболее эффективных способов приобретения жилья является ипотечное кредитование. Несмотря на кризисную экономическую ситуацию во всем мире, увеличение уровня безработицы и стремительный рост цен на недвижимость, приобретение жилья является одной из наиболее обсуждаемых тем на сегодняшний день. Приобретение жилья - это проблема не только связанная с недостатком денежных средств, но и незнанием соответствующего законодательства, регулирующего данную сферу.

Поэтому основными целями моей работы являются изучение правовых основ ипотечного жилищного кредитования, выявление наиболее важных проблем, с которыми сталкиваются различные субъекты в данной сфере и рассмотрение возможных путей их решения на современном этапе в России.

В рамках поставленной цели в работе сформулированы следующие задачи:

· рассмотреть правовую сущность ипотечного жилищного кредита;

· выявить основные проблемы и определить перспективы развития данного института;

· рассмотреть сам договор ипотечного жилищного кредитования и его особенности.

Предметом данного исследования является институт ипотечного жилищного кредитования, а в качестве объекта выступают отношения, возникающие между кредитором и заемщиком по договору ипотечного жилищного кредитования.

Глава I. Основы ипотечного кредитования в России

1. Правовая база ипотечного жилищного кредитования

Основная задача государства в становлении системы ипотечного жилищного кредитования предполагается в создании законодательной базы и нормативном регулировании процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан.

В настоящий момент основными нормативно-правовыми актами, непосредственно регулирующими ипотеку (залог) недвижимого имущества и гражданские правоотношения, возникающими в данной сфере, являются:

· Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30 ноября 1994г (статьи 334-358). В соответствии с п. 2 ст. 334 ГК РФ общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда ГК РФ или законом об ипотеке не установлены иные правила;

· ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998г.;

Следует учитывать, что отношения, связанные с ипотекой, могут регулироваться также иными федеральными законами, не регулирующими непосредственно ипотечные обязательства:

· ФЗ «О залоге» от 29 мая 1992г;

· Жилищный Кодекс РФ от 29 декабря 2004г;

· Налоговый Кодекc РФ (часть 2) от 5 августа 2000г;

· Предметом ипотеки может быть только имущество, права на которое зарегистрированы в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997г. В соответствии с этим законом должна производиться также государственная регистрация ипотеки;

· ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30 декабря 2004г;

· ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» от 11 ноября 2003г;

· В некоторых случаях оценка предмета ипотеки должна производиться с учетом норм ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998г;

· При реализации предмета залога должны быть учтены требования Гражданского Процессуального Кодекса РФ от 14 ноября 2002г и ФЗ «Об исполнительном производстве» от 2 октября 2007г;

· Указ Президента РФ «О жилищных кредитах» от 10 июня 1994г;

· Постановление Правительства РФ № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской федерации» от 11 января 2000г. Этим постановлением была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в России и утвержден план подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования;

· иные нормативно-правовые акты.

На уровне субъектов РФ также принимаются различные законодательные акты.

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» является основным источником права, регулирующим отношения залога недвижимости. В нем нашли отражение следующие положения:

· Основания возникновения ипотеки, обязательство, обеспечиваемое ипотекой, предмет ипотеки;

· Порядок заключения договора об ипотеке;

· Закладная как ценная бумага;

· Государственная регистрация ипотеки;

· Обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке;

· Переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам, и обременение этого имущества правами других лиц;

· Уступка прав по договору об ипотеке;

· Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, и реализация этого имущества;

· Особенности ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений, жилых домов и квартир.

Таким образом, правовое обеспечение развития ипотеки основывается на совершенствование законодательной базы и нормативного регулирования с целью повышения доступности жилья для граждан, с одной стороны, и снижения рисков участников, с другой. Эти ориентиры определяют сущность организационно-правовых основ ипотеки, так как задачи государства в ипотечном процессе заключаются в повышении жизненного уровня населения через комплексное решение жилищной проблемы и развитии эффективных механизмов финансирования жилищного строительства.

Глава II. Договор ипотечного кредитования

2.1 Предмет договора ипотечного жилищного кредитования

Прежде чем обозначить предмет договора ипотечного жилищного кредитования, необходимо дать определение самого договора ипотеки.

По договору о залоге недвижимости (об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Одним из существенных условий договора об ипотеке является предмет договора. Предмет определяется через наименование имущества, его местонахождение, описание, которые позволят его идентифицировать, указание права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю.

Итак, согласно статье 5 ФЗ «Об ипотеке» предметом договора ипотеки могут быть:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ст. 63 ФЗ «Об ипотеке»);

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры, и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Предметом ипотеки может быть и незаконченное строительство, которое рассматривается как недвижимое имущество, возводимое на отведенном участке. Так, в статье 76 Закона об ипотеке прямо указано, что при предоставлении кредита для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. Но по завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается.

Помимо имущества предметом ипотеки может быть право аренды, принадлежащее залогодателю. К такому залогу будут применяться общие нормы об ипотеке, если иное не предусмотрено Законом об ипотеке и не противоречит существу арендных отношений. Так, право аренды может быть предметом ипотеки только с согласия арендодателя.

В случае если предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс, то на все входящее в его состав имущество распространяется действие договора ипотеки, а именно: материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права, если иное не предусмотрено договором.

Существует ряд ограничений, предусмотренных законом, в отношении имущества, которое не может быть предметом ипотеки.

Во-первых, это имущество, изъятое из оборота. Согласно Гражданскому кодексу, вещами, изъятыми из оборота, признаются такие вещи, которые не могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому. К таким вещам относятся, главным образом, вещи, находящиеся в исключительной собственности государства (например, ресурсы континентального шельфа, объекты оборонного производства и др.).

Во-вторых, имущество, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание. Перечень такого имущества граждан содержится в Гражданском процессуальном кодексе.

В-третьих, не может быть предметом ипотеки имущество, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

Также не может быть самостоятельным предметом договора ипотеки часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь).

Земельные участки не подлежат ипотеке в случае, если они находятся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственные угодья из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Кроме того, не допускается ипотека земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Не допускается ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

На имущество, находящееся в общей совместной собственности, ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех сособственников.

Также не допускается ипотека доли в праве собственности на общее имущество жилого дома отдельно от права собственности на квартиру.

Жилым помещением, которое может быть объектом ипотеки, признается помещение, предназначенное для проживания граждан, признанное в установленном порядке пригодным для проживания, отвечающее санитарным и техническим нормам и учтенное органами инвентаризационного учета в качестве жилого. Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

Не допускается ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Помещения, предназначенные для временного проживания (летние садовые домики, общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда и т.д.) также не могут являться предметом жилищной ипотеки.

Таким образом, непосредственным предметом жилищной ипотеки может являться жилой дом, квартира либо их обособленные (изолированные) части.

2. Субъектный состав.

Круг субъектов ипотеки можно понимать как в широком, так и в узком смысле. В широком смысле на рынке ипотечного жилищного кредитования действуют следующие участники:

· Заемщики (должники);

· Займодавцы (кредиторы);

· Продавцы жилья;

· Операторы вторичного рынка (агентства ипотечного жилищного кредитования);

· Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество;

· Страховые компании;

· Оценщики;

· Риэлтерские фирмы;

· Инвесторы;

· Инфраструктурные звенья системы ипотечного жилищного кредитования.

Но конкретный договор ипотечного жилищного кредитования предусматривает наличие 2-х сторон, то есть 2-х субъектов, заключающих данный договор. Итак, сторонами в данном договоре являются:

2.1. Заемщики (залогодатели) - физические лица, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями) или договоры целевого займа с юридическими лицами (некредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения обязательства по договорам служит залог приобретаемого жилья.

Основными их целями являются максимизация объема привлечения дешевых финансовых ресурсов для приобретения жилья по возможности лучшего качества при условии производить выплаты по кредиту, не составляющие слишком большую долю дохода.

Также, необходимо отметить, что предоставление ипотечного кредита требует выполнения ряда достаточно жестких условий.

Прежде всего, для получения ипотечного кредита необходимы гражданство Российской Федерации, постоянная регистрация места жительства.

Трудовая деятельность. Для получения ипотечного кредита непрерывный трудовой стаж должен быть не менее 6 месяцев, общий трудовой стаж не менее 1 года.

Возраст заемщика. Не секрет, что молодой возраст является приоритетным для ипотечного кредитования и подавляющее количество заемщиков - люди 30-35 лет. Однако по этому показателю не существует строгих ограничений, и ипотечный кредит предоставляется мужчинам в возрасте 20-60 лет, женщинам - 20-55 лет.

Количество заемщиков. Заемщиков может быть несколько (максимум 4 человека), в том числе и не состоящих в родственных отношениях, при этом их доходы включаются в совокупный доход заемщиков, который и будет определять размер предоставляемого кредита. При этом сумма платежа по кредиту, не должна превышать 30% суммарного дохода заемщиков.

2.2. Кредиторы (залогодержатели) - банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы).

Основными функциями кредитора являются:

· предоставление ипотечного кредита на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования;

· оформление кредитного договора;

· обслуживание выданных ипотечных кредитов.

По договору об ипотеке кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

2.2 Права и обязанности сторон по договору ипотечного жилищного кредитования

По договору ипотеки сторонами являются залогодатель и залогодержатель.

Залогодержатель является одновременно и кредитором по основному обязательству, по договору ипотеки он имеет право в случае неисполнения основного обязательства должником получить удовлетворение своих денежных требований преимущественно перед другими кредиторами.

Залогодатель, в свою очередь, является лицом, которое передает залогодержателю в залог недвижимое имущество, на которое в случае неисполнения должником обязательства будет наложено взыскание. При этом имущество, на которое установлена ипотека, остается во владении и пользовании залогодателя. Право на распоряжение залогодатель временно утрачивает. Залогодателем может быть как сам должник по основному обязательству, так и третье лицо, не участвующее в основном обязательстве.

Права и обязанности сторон по договору ипотеки определяются соглашением сторон в соответствии с Гражданским кодексом и Законом об ипотеке.

Права и обязанности залогодателя:

* пользование;

* содержание и ремонт заложенного имущества;

* охрана заложенного имущества от утраты и повреждения;

* риск утраты или гибели;

* право отчуждения заложенного имущества с согласия залогодержателя;

* право на последующую ипотеку;

* права в отношении заложенного предприятия.

Права и обязанности залогодержателя:

* проверять заложенное имущество;

* право досрочного исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства;

* право на заложенное имущество при переходе прав;

* право уступки своих прав по договору об ипотеке.

Также заемщик ипотечного кредита имеет право проживать в заложенном доме или квартире, а также зарегистрировать на этой жилплощади всех членов семьи. Право на проведение перепланировки, сдачу в аренду или продажу заложенного жилья обычно в договоре ипотеки ограничивается - как минимум необходимо разрешение банка-кредитора.

В соответствии с договором ипотеки залогодержатель вправе проверять состояние и условия содержания заложенной недвижимости. Если правила пользования имуществом, а также обязанности по необходимому страхованию нарушаются, банк имеет право потребовать досрочного погашения кредита.

Право требования досрочного погашения кредита возникает у банка также в случае неуплаты или несвоевременной уплаты суммы долга.

При невыполнении заемщиком требований о досрочном погашении ипотечного кредита, банк вправе наложить взыскание на заложенную недвижимость, как в судебном порядке, так и во внесудебном порядке (путем подписания соглашения между заемщиком и кредитором).

3. Оформление ипотечной сделки.

Основными договорами, которые заключаются в процессе оформления ипотечной кредитной сделки, являются кредитный договор, договор купли-продажи и договор ипотеки. Соответственно, для их подписания необходимо присутствие представителя банка, заемщика и продавца жилья.

Также банк может потребовать оформить договор поручительства третьих лиц - как правило, нужно 3-4 поручителя со стороны должника. По этому договору при невыплате должником суммы долга поручитель обязан сделать это сам. Поручителями могут выступать не только физические, но и юридические лица (в таком случае при оформлении ипотечной сделки должен присутствовать представитель компании).

Первым подписывается кредитный договор (если приобретаемая квартира находится в строящемся доме, то также подписывается договор залога имущественных прав на возводимый объект недвижимости). Затем оформляется договор купли-продажи и ипотеки квартиры, после чего составляется закладная.

Далее договор купли-продажи и договор ипотеки подлежат государственной регистрации.

После регистрации заемщик получает свидетельство о праве собственности с обременением, а продавец квартиры приходит в банк с зарегистрированным договором купли-продажи квартиры и получает оставшуюся сумму, снимая ее с аккредитива.

Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации. Также в нем должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для целей идентификации описанием.

Ограничения, накладываемые за невыплаченный ипотечный кредит на владельца квартиры.

· Во-первых, без разрешения залогодателя нельзя сдавать квартиру в аренду, поскольку в соответствии со стандартными условиями договора, квартира приобретается для собственного проживания заемщика.

· Во-вторых, без согласования с кредитором нельзя проводить перепланировку квартиры.

· В-третьих, квартиру с невыплаченной ипотекой нельзя продавать или передавать в залог до полного погашения кредита.

· В-четвертых, нельзя сознательно ухудшать состояние жилья, то есть если будет доказано, что заемщик своими действиями привел к уменьшению рыночной стоимости квартиры, банк вправе потребовать досрочного погашения кредита.

Наличие поручителей. Для минимизации рисков, особенно в случае официально неподтвержденных доходов, банк может запросить наличие одного, двух, а иногда даже трех поручителей, готовых, в случае неплатежеспособности заемщика, расплатиться с банком. Требования к ним, как правило, аналогичны требованиям к заемщику.

4. Понятие закладной и ее общая характеристика как ценной бумаги.

Закладная является именной ценной бумагой, предоставляющей ее законному владельцу право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств и право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Таким образом, закладная является ценной бумагой, удостоверяющей два обязательства: денежное обязательство, обеспеченное ипотекой (основное обязательство) и залоговое обязательство. Следовательно, закладная удостоверяет два вида прав: обязательственное право (право требования денежной суммы из обязательства, обеспеченного ипотекой) и право залога на имущество, указанное в договоре об ипотеке.

ФЗ «Об ипотеке» делает ограничения в отношении определенных видов имущества, где не допускается составление и выдача закладной - это случай, где предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс. Также не допускается составление и выдача закладной в случаях, когда ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент. В перечисленных случаях условия о закладной в договоре об ипотеке признаются недействительными.

Жесткие требования закон об ипотеке устанавливает в отношении содержания закладной. Так, в соответствии с п.1 ст.14 Закона, закладная на момент ее выдачи первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, должна содержать:

1) слово "закладная", включенное в название документа;

2) имя залогодателя и сведения о документе, удостоверяющем личность, либо его наименование и указание места нахождения, если залогодателем является юридическое лицо;

3) имя первоначального залогодержателя и сведения о документе, удостоверяющем личность, либо его наименование и указание места нахождения в случаях, когда залогодержателем является юридическое лицо;

4) название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;

5) имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и сведения о документе, удостоверяющем личность должника, либо его наименование и указание места нахождения, если залогодателем является юридическое лицо;

6) указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;

7) указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям - сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга);

8) название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества;

9) подтвержденную заключением оценщика денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека;

10) наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды - точное название имущества, являющегося предметом аренды, в соответствии с подпунктом 8 настоящего пункта и срок действия этого права;

11) указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки;

12) подпись залогодателя и, если он не является должником, также подпись должника по обеспеченному ипотекой обязательству;

13) сведения о государственной регистрации ипотеки, предусмотренные пунктом 2 статьи 22 настоящего Федерального закона;

14) указание даты выдачи закладной залогодержателю и даты выдачи закладной ее владельцу, если осуществлялись аннулирование закладной и составление новой закладной с указанием даты аннулирования предыдущей закладной.

Почему указанные требования были названы жесткими? Документ, названный "закладная", в котором отсутствуют какие-либо данные из перечисленных, не является закладной и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю. Соответствие данных закладной требованиям закона об ипотеке тщательно проверяется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.

Необходимо отметить то, что Закон об ипотеке придает огромное значение такой ценной бумаге, как закладная, подтверждает и тот факт, что в законе четко установлено правило в отношении случаев, когда имеются несоответствия между закладной и договором об ипотеке или иным договором, обязательство по которому обеспечено ипотекой. В таких случаях закон оставляет приоритет за закладной, за исключением случая, если ее приобретатель в момент совершения сделки знал или должен был знать о таком несоответствии. Также важно отметить, что составитель закладной несет ответственность за убытки, возникшие в связи с указанным несоответствием и его устранением.

Закон об ипотеке предусматривает при заключении соглашения возможность внесения изменений в содержание закладной путем прикрепления к ней оригинала такого соглашения и указания должностным лицом органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, в тексте самой закладной на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной, либо возможность ее аннулирования с одновременной выдачей новой закладной, составленной с учетом произведенных изменений.

Государственная регистрация соглашения об изменении содержания закладной с указанием в тексте самой закладной на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной, должна быть осуществлена как регистрация сделки в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, с предъявлением оригинала закладной и соглашения об изменении содержания закладной.

Запись в закладной о зарегистрированном соглашении об изменении содержания закладной с указанием даты и номера его государственной регистрации должна быть осуществлена государственным регистратором, удостоверена его подписью и скреплена печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав. Указанные действия осуществляются безвозмездно.

В случае аннулирования закладной и одновременно с этим выдачи новой закладной вместе с заявлением о внесении изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним залогодатель и залогодержатель передают в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, подлежащую аннулированию закладную и новую закладную, которая вручается залогодержателю вместо аннулированной закладной.

В соответствии со ст. 48 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» допускается передача прав по закладной, которая совершается путем заключения сделки в простой письменной форме. При передаче прав на закладную лицо, передающее право, производит на закладной отметку о новом владельце, где в обязательном порядке должны быть указаны точно и полно имя (наименование) лица, которому передаются права на закладную.

Федеральный закон "О внесении изменений и дополнений в Федеральный Закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 11.02.2002 г. № 18-ФЗ внес следующую особенность: отметка о передаче прав должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем, а если эта надпись не является первой - владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке.

Причем передача прав на закладную другому лицу означает передачу этому же лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности.

Также Федеральный закон "О внесении изменений и дополнений в Федеральный Закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 22.12.08 № 264-ФЗ уточнил следующее: владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на последней отметке на закладной, сделанной предыдущим владельцем. Он не считается законным владельцем закладной, если доказано, что закладная выбыла из владения кого-либо из лиц, сделавших передаточные надписи, помимо их воли в результате хищения или иным преступным путем, о чем новый владелец закладной, приобретая ее, знал или должен был знать.

На сегодняшний день закладная является важной составляющей всего ипотечного рынка. Поскольку она выполняет, во-первых, функцию подтверждения наличия ипотечного правоотношения в целом и права залогодержателя в частности, во-вторых, функции ценной бумаги. Закладная не является абстрактной сделкой. Это значит, что обязательное условие для закладной - наличие в ней характеристик обязательства, исполнение которого обеспечивает ипотека, и характеристик того, чьи права удостоверяет данная закладная.

3. Ответственность сторон по договору ипотечного жилищного кредитования

Основанием привлечения к ответственности по договору об ипотеке служит действие (бездействие) одной из сторон, повлекшее нарушение договора, выразившееся в неисполнении либо ненадлежащем исполнении обязательства, вытекающего из договора об ипотеке.

При ненадлежащем исполнении основная цель обязательства достигается, но на менее выгодных для кредитора условиях. В договоре об ипотеке таким ненадлежащим исполнением признается чаще всего частичное погашение долга, неуплата процентов, штрафа, пени. В связи с этим различие между неисполнением и ненадлежащим исполнением отражается на объеме требований, которые могут быть предъявлены кредитором неисправному должнику.

Привлечение к ответственности по договору об ипотеке возможно лишь при наличии необходимых условий. Под условиями гражданско-правовой ответственности необходимо понимать обстоятельства, при которых правонарушение реализовалось, и последствия, которые в связи с этим возникли.

Установлено, что для привлечения залогодателя к ответственности по договору об ипотеке достаточно установить наличие между ним и залогодержателем обязательства, возникшего из договора, и факта его неисполнения либо ненадлежащего исполнения. Это говорит о том, что при привлечении к ответственности по договору об ипотеке необходимо учитывать лишь такие условия как противоправность деяния и вина должника. Таким образом, неправомерные действия залогодателя сами по себе способны вызвать ответственность, даже если они не привели к определенным имущественным либо иным изменениям в сфере залогодержателя, которая защищена законом или договором.

3.1 Досрочное исполнение обязательства, обеспеченного залогом, и обращение взыскания на заложенное имущество

Данные вопросы рассматриваются и в Гражданском Кодексе, и ФЗ «Об ипотеке», причем очень важные изменения были введены ФЗ от 30 декабря 2008 г. № 306-ФЗ. В ст. 351 ГК изложены следующие основания:

Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства в случаях:

1) если предмет залога выбыл из владения залогодателя, у которого он был оставлен, не в соответствии с условиями договора о залоге;

2) нарушения залогодателем правил о замене предмета залога (статья 345 ГК):

· замена предмета залога допускается с согласия залогодержателя;

3) утраты предмета залога по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 ГК:

· если предмет залога погиб или поврежден либо право собственности на него или право хозяйственного ведения прекращено по основаниям, установленным законом, залогодатель вправе в разумный срок восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом;

4) обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным последующим залогом

Также залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет ипотеки в следующих случаях, предусмотренных п.4 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке»:

1) если залогодателем не была исполнена обязанность в письменной форме предупредить залогодержателя к моменту государственной регистрации договора о правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитута и др.)

2) при грубом нарушении залогодателем следующих правил (ст. 35)

· правил пользования заложенным имуществом (п.1 ст. 29);

· правил содержания или ремонта заложенного имущества (ст. 30);

· обязанности принимать меры по сохранению данного имущества (ст. 32), если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества;

· при нарушении обязанностей по страхованию заложенного имущества (пункты 1,2 ст. 31);

· а также при необоснованном отказе залогодержателю в проверке заложенного имущества (ст. 34).

3) при нарушении правил об отчуждении заложенного имущества (ст. 39):

· отчуждение допускается только с согласия залогодержателя (п.1,ст. 37);

· в случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены (п.2, ст. 37).

4) при принудительном изъятии заложенного имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции, национализации и конфискации (ст. 41);

5) в случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, и по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой, срок предъявления которых к взысканию еще не наступил (п.2 ст. 46).

При этом до обращения взыскания на имущество, залогом которого обеспечены требования по предшествующей и последующей ипотекам, залогодержатель, намеренный предъявить свои требования к взысканию, обязан в письменной форме уведомить об этом залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества.

Но правила, содержащиеся в ст. 46 Закона об ипотеке не применяются, если залогодержателем по предшествующей и последующей ипотекам является одно и то же лицо. В этом случае все требования удовлетворяются в порядке очередности.

Также залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части (статьи 3,4 ФЗ «Об ипотеке»).

Важно отметить также, что такое основание обращения взыскания на заложенное имущество, как систематическое нарушение сроков внесения платежей более 3 раз в течение 12 месяцев, предусмотренное Законом об ипотеке, было отменено. То есть п.2 ст. 50 утратил силу с 11 января 2009 года - Федеральным Законом от 30 декабря 2008 г. № 306-ФЗ.

Порядок обращения взыскания на заложенное имущество, по общему правилу, является судебным. Это означает, что взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, только по решению суда.

Существует исключение из этого правила. В частности, во внесудебном порядке обращение взыскания на заложенное имущество допускается на основании соглашения между залогодержателем и залогодателем, которое может быть включено в договор об ипотеке или заключено в виде отдельного договора. Данное соглашение заключается при условии наличия нотариально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Такое согласие может быть дано до заключения договора об ипотеке.

Такое соглашение должно быть заключено с учетом многочисленных требований, содержащихся в ст. 55 Закона об ипотеке. Несоблюдение этих требований является основанием для того, чтобы лицо, чьи права нарушены этим соглашением, могло предъявить в суд исковое требование о признании соглашения недействительным.

3.2 Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание

В случае если суд примет решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, таковое реализуется путем продажи с публичных торгов. Это - общее правило. Вместе с тем, принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, суд может с согласия залогодателя и залогодержателя установить в решении, что имущество подлежит реализации на аукционе. Такой же способ реализации заложенного имущества может быть предусмотрен залогодателем и залогодержателем в соглашении об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке.

Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется ГПК РФ, если законом не предусмотрены иные правила.

Публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, по месту нахождения этого имущества.

Организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта РФ, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети "Интернет". В данном извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.

Реализация предмета ипотеки по соглашению сторон во внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество осуществляется путем проведения открытого аукциона организатором торгов, который действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или своего имени. Сумма вознаграждения организатора торгов удерживается им из суммы, вырученной при реализации предмета ипотеки.

До проведения аукциона организатор торгов или залогодержатель направляет залогодателю уведомление о необходимости исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой. Оно должно содержать следующие сведения:

1) размер неисполненного обязательства на дату направления уведомления;

2) предложение исполнить обеспеченное ипотекой обязательство;

3) предупреждение о том, что при неисполнении обязательства в указанный в уведомлении срок залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество.

При неудовлетворении требований, содержащихся в уведомлении о проведении торгов, в течение 10 дней со дня получения уведомления залогодателем либо, если этот срок истекает ранее, 45 дней со дня направления залогодержателем или организатором торгов такого уведомления залогодателю организатор торгов направляет залогодателю, залогодержателю уведомление о торгах и опубликовывает извещение о торгах.

Лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые должны быть указаны в извещении о публичных торгах. Размер задатка не может превышать 5 % от начальной продажной цены заложенного имущества. Также лицам, которые участвовали в публичных торгах, но не выиграли их, задаток возвращается немедленно по окончании публичных торгов. Задаток также подлежит возврату, если публичные торги не состоялись.

Публичные торги могут быть признанными несостоявшимися в случаях, когда:

1) на публичные торги явилось менее двух покупателей;

2) на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества;

3) лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный срок.

Выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее наиболее высокую цену за продаваемое имущество. Это лицо и организатор публичных торгов подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов.

Лицо, выигравшее публичные торги, должно в течение 5 дней после их окончания внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество (покупную цену), за вычетом ранее внесенного задатка на счет, указанный организатором публичных торгов. Но при невнесении этой суммы задаток не возвращается.

В течение 5 дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Заключение

ипотечное жилищное кредитование

Проанализировав становление и развитие ипотечных отношений, процедуру получения ипотечных жилищных кредитов, понятие и содержание договора ипотечного жилищного кредитования, его субъектный состав можно сделать следующие выводы:

Во-первых, обеспечение населения жильем является важнейшей социально-политической и экономической проблемой. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.

Во-вторых, внедрение в деловой оборот выдачи кредитов на покупку жилья гражданам, имеющим надежное обеспечение их возврата в виде реальной собственности (приобретенного объекта недвижимости), помогает:

· стимулировать постоянный и существенный приток денежных средств на рынок жилья;

· оживить строительство и сопряженные с ним секторы промышленности;

· сохранить и расширить рабочие места;

· повысить доходы населения.

В-третьих, в целях развития ипотеки в России необходимо усовершенствовать систему ипотечного жилищного кредитования и систему управления рисками, возникающих при ипотечных операциях.

Список литературы:

Нормативно-правовые акты:

· Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30 ноября 1994г ;

· ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998г;

· ФЗ «О залоге» от 29 мая 1992г;

· Жилищный Кодекс РФ от 29 декабря 2004г;

· Налоговый Кодекс РФ (часть 2) от 5 августа 2000г;

· ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997г.

· ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» от 11 ноября 2003г;

· ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30 декабря 2004г;

· Указ Президента РФ «О жилищных кредитах» от 10 июня 1994г;

· Постановление Правительства РФ «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской федерации» от 11 января 2000г;

Судебная практика:

· Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 ноября 2007 г. № 9822/07;

· Постановление Федерального Арбитражного Суда Центрального Округа от 28 октября 2008 г. по делу № А35-4277/06-С23 (извлечение).

· Постановление Федерального Арбитражного Суда Волго-Вятского округа от 30 сентября 2008 г. по делу № А11-8892/2007-К1-5/485;

Дополнительная литература:

· Довдиенко И.В. Ипотека. - М.: Издательство РДЛ, 2002 - 272 с.

· Грудцына Л.Ю., Козлова М.Н. Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства. - М.: Издательство Эксмо, 2008. - 368 с.

· Ем В.С. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России. - М.: Статут. 2000. - 256 с.

· Иванов В.В. Ипотечное кредитование. - М.: Информационный внедренческий центр «Маркетинг», 2003. - 273 с.

· Кричевский Н.А., Калинин М.И. Ипотечное жилищное кредитование. - М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К»,2007. - 228 с.

· Назаров В. Ипотека. Руководство к действию. - М.: Эксмо, 2007. - 208с.

· Симионов Ю.Ф. Ипотека для всех. - М.: Ростов н/Д: «Феникс», 2005. - 160 с.

Размещено на Allbest.ru

...