Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. История появления термина «ипотека»

2. Что несет в себе понятие ипотеки

3. Правовая основа ипотечного кредитования

4. Сущность ипотеки

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Российская правоприменительная практика в отношении использования свойств и функций ипотечного кредитования и ипотеки в частности имеет гораздо более скромную историю по сравнению с мировой, что объясняется сравнительно недавним вступлением нашего государства в глобальную капиталистическую систему и свободный рынок. Именно недостаток опыта в области вопросов регулирования, идентификации и построения ипотечной системы в России, а также неоценимая роль самой ипотеки в развитии и совершенствовании всего комплекса нашей финансовой системы определили актуальность данной темы.

Объектом изучения в данном случае выступает ипотека как структурный элемент ипотечного кредитования. Предметом исследования являются основополагающие факторы функционирования ипотеки применительно к России.

Цель работы - выявить понятие и сущность ипотеки.

Цель определила задачи:

- определить термин «ипотека»;

- рассмотреть основания возникновения ипотеки, её нормативно-правовое регулирование;

- выявить особенности ипотечного кредитования.

Основанием написания контрольной работы явились учебные пособия, правовые источники, а также периодические издания.

Рассмотрение понятия ипотеки позволяет оценить степень ее сложности и многогранности, что дает понять сложность процесса оформления ипотечного кредита. При этом каждый, кто сталкивался с оформлением ипотечного займа, может с определенной долей уверенности говорить о том, что преодоление трудностей ипотечного кредитования отнимает достаточное количество времени и сил.

1. История появления термина «ипотека»

Термин «ипотека» впервые появился в Греции в начале VI в до н.э. (его ввел архонт Солон) и уже тогда был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями.

Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название «ипотека», отмечались все поступающие долги собственника земли. В переводе с древнегреческого - подставка, подпорка.

Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.

Ипотечное кредитование в России зарождалось вместе с возникновением права частной собственности на землю. Уже в XIII веке существовал заклад, к XV веку относятся упоминания о возможности вторичного заклада имения в другие руки, а в XVI веке в залог стали отдавать чужие земли.

В России понятие «ипотека» бытовало на протяжении нескольких столетий. Но начиная со времени революционных октябрьских преобразований, ипотеку как форму залога сначала изъяли из финансово-экономической системы страны, а затем и само понятие постепенно ушло из обихода, из специальных словарей и справочников.

Постепенно ипотека входит и в средневековое европейское законодательство. В Германии она появляется не ранее XIV столетия, во Франции с конца XVI века действовала негласная ипотека.

Ипотека становится надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу.

2. Что несет в себе понятие ипотеки

Ипотека -- один из подвидов залога без передачи заложенного имущества залогодержателю. Ипотека представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю). Грудцына Л.Ю. Жилье: наем, покупка, перепланировка, продажа / Л.Ю. Грудицына; под ред. С.М. Петрова - М.: Эксмо, 2006. - С.134

В случае неисполнения основного обязательства, взыскание обращается только на заложенное недвижимое имущество, а залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований перед другими кредиторами должника.

В целом понятие ипотеки подразумевает определенный вид залога, в качестве которого выступает недвижимое имущество, приобретаемое или имеющееся у заемщика, но находящееся в распоряжении залогодателя до момента погашения задолженности по предоставленной ссуде. В связи с этим ипотечный кредит рассматривается как договор, составленный между банком-кредитором и заинтересованным в приобретении недвижимости лицом. Понятие ипотеки может возникать в силу закона, а также в силу договора, что определяет особенности оформления кредитных договоров на приобретение имущества. Но в любом случае особенности выдачи ипотечного кредита регулируются законодательно. Основным законом, на основании которого возникает ипотека в РФ, является Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» именно в нем рассматриваются все аспекты и нюансы тех или иных особенностей, связанных с ипотечным кредитованием.

Понятие ипотеки также включает в себя определенное количество ее видов, которые классифицируются на основании различных критериев. То есть в зависимости от объекта недвижимости, цели оформления кредита, степени обеспеченности займа, вида кредитора, а также на основании целого ряда других оснований. Ипотека является видом залога, получившим заметное распространение в современном имущественном обороте. Она используется при предоставлении крупных кредитов, а также приобретении жилья с рассрочкой платежа.

Имущество, которое может быть предметом ипотеки, определено в ст.5 Закона об ипотеке -- недвижимые вещи, указанные в ст.130 ГК РФ, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

К таким вещам относят: земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст.63 Закона об ипотеке; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Ипотека как обеспечительный институт -- это право залогодержателя получить удовлетворение его денежных требований к должнику по обязательству, обеспеченному ипотекой, из стоимости заложенного недвижимого имущества (п.1 ст.1 Закона об ипотеке). Особенности ипотеки предопределяют ее предмет, которым может быть только недвижимое имущество, и введение особой формы для договора об ипотеке -- закладной, представляющей ценную бумагу.

Закон об ипотеке определяет обязательные реквизиты закладной (ст.14) и устанавливает, что она составляется залогодателем и выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, после проведения регистрации (ст.13). Законный владелец ипотеки может требовать государственной регистрации его в качестве такового в государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя (в соответствии со ст.13 Закона об ипотеке) удостоверяются закладной, то вместе с таким договором нотариусу предоставляется закладная. Нотариус делает на закладной отметку о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, нумерует и скрепляет печатью листы закладной (ч.2 п.3 ст.14 Закона об ипотеке). Грудцына Л.Ю. Жилье: наем, покупка, перепланировка, продажа / Л.Ю.Грудицына; под ред. С.М.Петрова. - М.: Эксмо, 2006. - С.193

Установление ипотеки не лишает залогодателя права распоряжаться заложенным имуществом путем его продажи, обмена, внесения в качестве вклада, сдачи в аренду, а также совершать в отношении этого имущества последующую ипотеку. Однако на отчуждение предмета ипотеки должно быть получено согласие залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке, а последующая ипотека может быть запрещена этим договором или в нем могут быть установлены условия совершения последующей ипотеки.

В настоящее время ипотека является мощным мотором экономики. В странах ЕЭС до 80% всех залогов ипотечные. Процент ипотечного кредита существенно ниже других видов кредитов.

Кредит выдаётся обычно на длительный срок. Обычно банк выдвигает к заёмщику ипотечного кредита менее жёсткие требования, чем при других видах кредитования, тем не менее обычной практикой является проверка дохода, требование страхования залога, проверка оценки недвижимости аккредитованными оценщиками, иногда проверка непрерывного стажа работы и прочие действия, повышающие безопасность сделки. Погашение ипотечного кредита часто осуществляется равными платежами --аннуитетами. Размер такого постоянногоаннуитетного платежа () вычисляется по формуле:

,

где  -- величина (тело) кредита,

 -- величина процентной ставки за период (в долях),

 -- количество периодов. Но существуют и многие другие программы погашения.

Одна из иных форм -- дифференцированные платежи (когда тело кредита выплачивают равными долями, а процентные платежи меняются от максимума в начале, до минимума в конце); здесь размер первого платежа () таков:

Зачастую ошибочно полагают, что достоинством этой формы платежей является меньшая сумма процентов (меньше переплата). На самом деле, главное различие состоит в перераспределении нагрузки выплат между различными периодами погашения.

Сферой ипотечного кредита могут быть охвачены все секторы экономики: потребительский, производственный, аграрный.

Действующее законодательство не содержит «прямого» определения ипотеки, между тем, анализ ст.334 Гражданского кодекса РФ позволяет сделать вывод, что ипотека - залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества.

Таким образом, ипотека - залог недвижимого имущества, ипотеку в истинном толковании данного понятия можно выразить в виде следующей схемы:

3. Правовая основа ипотечного кредитования

Предмет ипотеки -- недвижимое имущество, которому присущи правовые особенности. Это требует создания специальных правил, определяющих порядок оформления ипотеки и процедуру ее реализации. Необходимость принятия специального закона об ипотеке предусмотрена п.2 ст.342 ГК, и такой закон был в середине 1998 г. принят. Закон об ипотеке содержит развернутую регламентацию ипотеки (78 статей), его положения как специальные нормы имеют преимущество перед общими правилами ГК о залоге, и это прямо предусмотрено в п. 2 ст. 334 ГК.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рис. 1.1 - Основные участники и объекты ипотеки

Некоторые нормы Закона об ипотеке текстуально повторяют правила ГК о залоге, что объясняется однородностью залоговых отношений, регулируемых этими законодательными актами. Однако в Законе много дополнительных правил, отражающих особенности ипотеки.

В России порядок осуществления ипотеки регулируют:

· Гражданский кодекс Российской Федерации

· Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

· Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. №188-ФЗ «Жилищный кодекс Российской Федерации»

· Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

· Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. №218-ФЗ «О кредитных историях»

· Постановление Правительства от 13 мая 2006г. №285 "Об утверждении Правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002--2010 гг.

Приведенные выше нормативно-правовые акты определяют основания возникновения ипотеки, которые в свою очередь можно разделить на два принципа:

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рис. 2.1 - Основания возникновения ипотеки

ипотечный кредитование обеспечительный правовой

Основанием возникновения ипотеки может являться закон либо договор. По договору залогодатель добровольно отдает в залог любое принадлежащее ему недвижимое имущество, гарантируя тем самым удовлетворение требований кредитора в случае неисполнения обязательства, обеспеченного залогом. Договор является основной формой возникновения ипотеки.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст.11 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” №122-ФЗ от 21.07.1997 г. государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона. При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором.

Иными словами, ипотека в силу закона возникает в случае приобретения недвижимого имущества за счет средств кредита (займа) в собственность заемщика и, возможно, несовершеннолетнего. Определяющим моментом для ипотеки в силу закона является именно получение денежных средств с целью приобретения объекта недвижимости и приобретение недвижимости в собственность лица, получающего денежные средства в кредит или заем.

Ипотека в силу закона возникает в следующих пяти основных и распространенных случаях:

- приобретение жилых домов, квартир, земельных участков с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа;

- строительство жилых домов, зданий, сооружений или квартир с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа;

- продажа в кредит;

- рента;

- залог имущественных прав.

Положения законодательства об ипотеке в силу закона обеспечивают льготный режим возникновения ипотеки: государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины.

Иным основанием возникновения ипотеки является ипотека в силу договора, возникновение которой происходит в тех случаях, которые не определены предыдущим основанием. В различных источниках подобное основание также носит название “договорной ипотеки”. Ипотека в силу договора - ипотека, возникающая на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости).

В итоге два употребленные основания являются сторонами одной и той же правовой категории - ипотеки, причем основания в силу договора постепенно переходят в разряд оснований в силу закона.

4. Сущность ипотеки

В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекгы недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

Ипотечное кредитование рассматривается как инструмент реализации следующих функций:

- реализация конституционных прав граждан на жилье;

- регулирование темпов развития экономики страны и ее отдельных отраслей;

- «перелив» капитала и привлечение инвестиций в сферу материального производства;

- страхование рисков и обеспечение гарантий возврата заемных средств;

- стимулирование сбыта (оборота) недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

- формирование фиктивного капитала в виде закладных и производных ценных бумаг.

Ипотечный кредит, как и любой другой вид кредита, предоставляется на условиях возвратности, срочности, платности. Его особенностями являются:

- строго определенный залог;

- в большинстве случаев - целевой характер;

длительный срок предоставления (10-30 лет). Однако такой срок характерен лишь для стран со стабильной, высокоразвитой экономикой. В странах с менее благополучными экономическими условиями долгосрочное кредитование зачастую невозможно и ипотечные кредиты, как правило, предоставляются на срок 3-5 лет. Это так называемая «короткая ипотека». Масштабы и эффект ее применения невелики.

Ипотека по своей сущности не является самостоятельной экономической категорией. Она служит материальным (стоимостным обеспечением кредита) как самостоятельного экономического отношения. Ипотека опосредует движение ссуженной стоимости в процессе кредитования.

Являясь важным элементом кредитных отношений, ипотека имеет большое значение для их развития. Применение ипотеки увеличивает количество потенциальных кредиторов и заемщиков как субъектов кредитных отношений - нередко лишь наличие залога недвижимости делает кредитную сделку реальной. Ипотека существенно укрепляет позиции заемщика и дает уверенность кредитору, что ссуда будет возвращена. При ипотеке возможен более низкий ссудный процент по сравнению с необеспеченными кредитами. Наличие залога и, как следствие, реальная возможность его потерять в случае нарушения своих обязательств дисциплинирует заемщика и стимулирует на рациональное и производительное использование кредита.

Развитие ипотеки предполагает существование специфических видов ценных бумаг - закладных и ипотечных облигаций. Функционирование данных инструментов способствует расширению географии кредитных отношений путем обеспечения постоянного притока ресурсов для кредитования и перелива средств из регионов и отраслей, испытывающих избыток кредитных ресурсов, в регионы и отрасли, где наблюдается их дефицит. Существование вторичного рынка ипотечных кредитов, обеспечивающего ликвидность его инструментов, является неотъемлемой частью современного развитого рынка ценных бумаг. При этом обеспеченные ипотеками ценные бумаги могут обращаться не только на внутреннем (национальном) рынке, но и на международных рынках. Таким образом, система ипотечного кредитования позволяет решать многие национальные проблемы, использовать эффект финансового рычага с целью повышения эффективности собственных финансовых ресурсов за счет использования заемных.

Современная развитая экономика предполагает широкое использование ипотечного кредита. Опыт ведущих стран Запада показывает, что ипотека является наиболее предпочтительным видом обеспечения крупного кредита на длительный срок. Поэтому и для России ипотечный кредит является одним из перспективных направлений стимулирования банковских инвестиций и развития кредитного рынка.

Предоставление гражданам кредитов на жилищное строительство или приобретение жилья является формой удовлетворения потребности граждан в жилище «за доступную плату». Титов, А.А. Жилищное право Российской Федерации: учебник / А.А. Титов. - 4-е изд., перераб и доп. - М. : Издательство Юрайт; ИД Юрайт, 2011. С.250

В потребительском секторе экономики ипотека способствует привлечению средств инвесторов в жилищное строительство. Жилищное ипотечное кредитование получило широкое распространение в мировой банковской практике. Актуальность жилищного ипотечного кредита обусловлена тем, что его использование позволяет разрешить противоречия:

между высокими ценами на недвижимость и текущими доходами населения;

между денежными накоплениями у одной группы экономических субъектов и необходимостью их использования у другой.

Ипотека в производственном секторе позволяет существенно расширить возможности для обеспечения инвестициями практически всех приоритетных отраслей промышленности. Это обусловлено тем, что, с одной стороны, коммерческие банки мало заинтересованы в выдаче долгосрочных кредитов на обычных условиях, вследствие высокой инфляции, кризиса неплатежей и других неблагоприятных факторов. С другой стороны, промышленные предприятия, находясь в тяжелом финансовом положении, объективно не имеют возможности гарантировать своевременный возврат полученных средств. Вместе с тем приватизация предприятий создала предпосылки для начала ипотечного кредитования (ипотека предприятий).

Кроме жилья и промышленных предприятий объектом залога при ипотечном кредитовании могут выступать офисные здания, торговые и складские площади, предприятия гостиничного комплекса и т.д. Таким образом, очевидно определенное влияние ипотечного кредитования на развитие сферы услуг и торговли.

Позитивную роль ипотека может сыграть и в решении проблем аграрного сектора. В сельском хозяйстве России крайне обострена проблема привлечения инвестиций на цели развития сельскохозяйственного производства. Сельское хозяйство практически не получает кредитов от коммерческих банков. Банкам невыгодно предоставлять кредиты сельскохозяйственным предприятиям, так как многие из них, во-первых, убыточны, а во-вторых, не располагают достаточно ликвидной собственностью, которая могла бы стать предметом залога.

С принятием закона об обороте земли ситуация может радикально измениться. В результате оформления ипотеки владелец земельного участка, получив денежные средства от кредитора, будет стремиться использовать их более эффективно. В противном случае он будет обязан погасить свой долг средствами, полученными от продажи заложенного земельного участка, что приведет к потере его прав на владение землей.

Когда земля становится товаром, появляется мощный стимул для развития экономических отношений в обществе, что, в конечном счете, ведет к насыщению потребительского рынка отечественными товарами, снижению цен на сельскохозяйственную продукцию, к общей стабилизации экономики.

Заключение

На сегодняшний день современная ипотека активнее всего представлена программами, ориентированными на ипотеку квартир. Даже в кризисный период данное направление хоть немного, но сохраняло свою актуальность. На сегодня ипотека все более активно набирает обороты.

Человечество уже давно придумало кредитный механизм, чтобы не просить в долг у родственников и друзей, не ждать годами решения насущных проблем, а уже сегодня жить в собственной квартире. Ипотека - тот инструмент, который дает возможность приобретать жилье самым широким слоям населения. Астахов П.А. Жилье. Юридическая помощь с вершины адвокатского профессионализма / П.А. Астахов. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Эксмо, 2008. - С.170

Современная ипотека также характеризуется активным развитием социального кредитования, которое осуществляется при поддержке государства. Программы молодежной ипотеки, ипотеки для молодых семей, военная ипотека, ипотека с привлечением материнского капитала - вот направления, которые на сегодняшний день активно внедряются в жизнь.

Не секрет, что экономическое процветание страны в целом, а также развитие производства, строительства, сельского хозяйства, торговли и сферы услуг, в частности, зависят как от объема, так и эффективности использования инвестиций, вложенных в страну или соответствующую отрасль. Ипотечное кредитование, в данном случае, является одним из инструментов и привлечения инвестиций (в частности, населения страны) и повышения эффективности инвестирования в экономику значительных по размеру капиталов на долгосрочной основе. Таким образом, развитие ипотечного кредитования положительно прямо и косвенно повлияет на развитие практически всех отраслей хозяйства, будет стимулировать экономический рост государства в целом.

Список использованной литературы

1. Конституция Российской Федерации -- Российская газета. 25 декабря 1993 года. №237.

2. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 30 ноября 1994 года. №51 // Собрание законодательства РФ -- 1994. -- №32.

3. Жилищный кодекс Российской Федерации. -- Российская газета. 12 января 2005. №7.

4. Закон Российской Федерации «О залоге» (в части, не противоречащей ГК РФ). Российская газета. 15 ноября 2006 года. №422.

5. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства -- 1998. №29.

6. Астахов П.А. Жилье. Юридическая помощь с вершины адвокатского профессионализма / П.А. Астахов. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Эксмо, 2008. - 320 с.

7. Бирюков Б.М. Приватизация и деприватизация жилья: Вопросы правового регулирования. - 2-е изд., перераб. и доп. М.: Ось-89, 2006. - 224 с.

8. Грудцына Л.Ю. Жилье: наем, покупка, перепланировка, продажа / Л.Ю. Грудицына; под ред. С.М. Петрова - М.: Эксмо, 2006. -528 с.

9. Ивакин В.Н. Жилищное право: конспект лекций. - 3-е изд., перераб. и доп. - М.: Издательство Юрайт; Юрайт-Издат, 2010. - 158 с.

10. Крашенинников П.В. Жилищное право. 7-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2010. - 413 с.

11. Титов, А.А. Жилищное право Российской Федерации: учебник / А.А. Титов. - 4-е изд., перераб и доп. - М.: Издательство Юрайт; ИД Юрайт, 2011. - 498 с.

Размещено на Allbest.ru