Правовой режим недвижимого имущества

Размещено на http://www.allbest.ru/

18

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

правовой недвижимость имущество

За последние двадцать лет в России произошли кардинальные политические и социально-экономические изменения. Недвижимость стала объектом рыночных отношений. В связи с этим возникла необходимость правового регулирования отношений, связанных с недвижимым имуществом.

Законодательством устанавливается особый правовой режим недвижимого имущества. Это обусловлено большой социальной значимостью недвижимости, ее высокой экономической ценностью, а также тем, что пользование недвижимостью затрагивает интересы многих лиц. Основная суть этого режима заключается в системе обязательной государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.

Актуальность данной работы связана с тем, что пользование недвижимостью и сделки с ней затрагивают интересы практически всех граждан и юридических лиц, поэтому изучение этих вопросов весьма важно. Современное законодательство о недвижимости содержит большое количество нормативных актов, которые зачастую противоречат друг другу. Изучение этого законодательства также весьма актуально.

Целью работы является всестороннее изучение и анализ правового режима недвижимого имущества.

Задачи работы:

· Рассмотрение понятия и признаков недвижимого имущества; рассмотрение вопросов отнесения отдельных видов имущества к недвижимости;

· Рассмотрение гражданско-правового режима недвижимости, анализ его особенностей;

· Рассмотрение особенностей оборота объектов недвижимости.

1. Понятие и признаки недвижимого имущества

Недвижимость -- вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым.

Согласно ст. 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

В качестве основных признаков недвижимости (исключая недвижимость «по природе») можно выделить:

а) прочную связь с земельным участком, которая выражается в невозможности перемещения объекта;

б) индивидуальную определенность;

в) ограниченность объектов (под ограниченностью в данном случае следует понимать строго определенное количество строений, расположенных на конкретном земельном участке)./58/

Эти признаки относятся к внешним свойствам недвижимости, характеризующим его особенности. Существует (хотя, достаточно условно) также еще один признак недвижимого имущества, сформировавшийся исторически и объективно присущий всем объектам недвижимости:

г) признак публичности (регистрационный порядок признания и перехода права собственности и иного вещного права на объекты недвижимости).

2. Отдельные виды недвижимого имущества

2.1 Земельные участки

Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Такое определение приводится в ст. 11.1 Земельного кодекса РФ. Согласно п. 1 ст. 6 ЗК РФ объектами земельных отношений могут быть не только земельные участки, но и части земельных участков. Недвижимые участки могут быть делимыми и неделимыми. Делимым может быть участок, при разделе которого каждая из образованных частей может использоваться без изменения назначения, т. е. не требуется ее перевод в состав земель иной категории. Если же раздел земельного участка повлечет изменение его назначения, то данный участок признается неделимым.

Поскольку земельный участок является недвижимым имуществом, то он является объектом не только земельных, но и гражданско-правовых отношений, в том числе имущественных.

Участки недр. Недра являются частью земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения. Федеральный закон РФ «О недрах».

Все участки недр в границах территории РФ и ее континентального шельфа, включая подземное пространство и содержащиеся в нем полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственным недвижимым имуществом. Участки недр ограничены в гражданско-правовом обороте.

2.2 Объекты, неразрывно связанные с землей

Дискуссионным по-прежнему остается вопрос, с какого же момента объект незавершенного строительства становится недвижимой вещью. Если придерживаться избранной ранее фактической позиции о недвижимых вещах, следует признать, что государственная регистрация и в данном случае выступает лишь как следствие признания объекта незавершенного строительства недвижимой вещью и необходима как условие для совершения сделок. Однако если вещь как таковая еще не готова, то с какого момента можно говорить о ней как о недвижимости? Представляется верной точка зрения, согласно которой право собственности на отдельные материалы, задействованные в строительстве, сохраняется лишь до момента фактического использования их в строительстве. После этого материалы прекращают свое юридическое существование, а возникает новая недвижимая вещь - объект незавершенного строительства. С этой точки зрения о недвижимости можно говорить с того момента, когда ряд материалов уже вложен в строительство, а возводимый объект имеет прочную связь с землей и не может быть перемещен без несоразмерного ущерба назначению. В таком случае, даже один фундамент будущего здания полностью отвечает описанным признакам. В число недвижимых объектов, связанных с землей так, что их перемещение невозможно без причинения несоразмерного ущерба назначению, Закон о государственной регистрации прав так же включает жилые и нежилые помещения. Действующее законодательство не содержит определения понятия помещение. Жилищный кодекс РФ устанавливает, что жилое помещение является изолированным и относится к недвижимости (п. 2 ст. 15). Таким образом, помещение в любом случае представляет собой часть строения (здания или сооружения) и является недвижимой вещью. Однако является очевидным, что с землей помещение связано лишь опосредованно, посредством физической связи со строением, в котором оно находится. Переместить само помещение в отрыве от строения невозможно, поскольку физически помещение неотделимо от здания, в котором оно расположено. Кроме того, помещение как некая изолированная часть объекта, может существовать и в движимой вещи, например, в сборно-разборном домике. В таком случае помещение тоже будет движимым имуществом, поскольку сам дом является движимостью. Таким образом, на первый взгляд, очевидно, что помещение является частью сложной вещи - строения как единого целого. Между тем, законодательство допускает оборот помещений как самостоятельных объектов гражданских прав. Не возникает сомнений, что признание помещений самостоятельными в обороте недвижимыми вещами приведет к отрицанию самого строения как единого объекта недвижимости, поскольку невозможно существование двух абсолютных прав на сам объект и на его часть. В этом случае строение будет рассматриваться как единое целое лишь с технической, но не с юридической точки зрения, а именно как совокупность помещений. Между тем, здание в гражданском законодательстве признается единой недвижимой вещью. В названной позиции очевидно противоречие, кроме того, подобное регулирование усложняет оборот. Например, чтобы произвести отчуждение помещения, собственник здания должен его выделить посредством юридической процедуры и зарегистрировать свое право собственности в отношении отдельного помещения (поскольку здание - самостоятельный недвижимый объект). Одновременно, собственник всех помещений в здании не становится автоматически собственником здания, поскольку каждое помещение рассматривается как индивидуальная недвижимая вещь. Во многих зарубежных законодательствах, например, в германском праве, строение рассматривается как единый объект недвижимости, на который устанавливается право собственности. При этом лицо имеет лишь долю в праве собственности на строение пропорционально размеру конкретного помещения. То есть помещение закрепляется за лицом как часть общей собственности, которой он может владеть, пользоваться и распоряжаться в пределах доли; помещение - это своеобразное обозначение доли в натуре. Данный подход представляется наиболее разумным. Между тем, объяснимо и то обстоятельство, почему российское право оперирует понятием права собственности на помещение. Дело в том, что менталитет русского человека настроен именно на физическое восприятие. Главное, чтобы имущество можно было познать с помощью органов чувств, чтобы оно было материально. Абстрактная правовая конструкция в виде доли в праве не могла удовлетворить желание стабильности и устойчивости института права собственности.

2.3 Предприятие - имущественный комплекс

В качестве особого объекта недвижимости можно выделить предприятие как имущественный комплекс. Согласно ст. 1 Закона о государственной регистрации прав предприятие отнесено к недвижимости по признаку прочной связи с землей. Между тем, данную норму нельзя считать удачной. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, такие как земельный участок, строения, оборудование и инвентарь, а так же долги, права требования и исключительные права. Таким образом, собственно к недвижимым вещам могут быть отнесены только земельный участок и строение на нем, остальные объекты включены в состав недвижимости по своему функциональному признаку, как предназначенные для действия предприятия. С данной точки зрения более корректной является формулировка п. 1 ст. 132 Гражданского кодекса РФ: предприятие признается недвижимостью. Получается, что предприятие абстрагировано от элементов своего состава. Иными словами, совокупность объектов, служащих одной цели, в законе предстает как единый комплекс, на который распространяются все нормы о недвижимости, в том числе правила о государственной регистрации. Между тем следует признать, что предприятие не может быть поставлено в один ряд с «простыми» объектами недвижимости. Причин тому несколько. Во-первых, в состав предприятия входят права требования, которые, как уже было установлено ранее, не относятся по российскому праву к недвижимости. Во-вторых, оборот предприятий гораздо более сложный, чем оборот иных объектов недвижимости. На практике приходится отдельно регистрировать право на предприятие и отдельно - права на каждый объект недвижимости, входящий в его состав. Таким образом, признание предприятия недвижимостью на практике не дает никаких преимуществ, а только осложняет оборот. Наиболее целесообразным представляется признать предприятие особым составным объектом гражданского права, но исключить его из перечня недвижимости. Вместо этого следует установить государственную регистрацию только в отношении перехода и обременения вещных прав на недвижимые объекты, входящие в состав предприятия.

2.4 Иные объекты недвижимого имущества

К иным объектам, прочно связанным с землей, относятся обособленные водные объекты, деревья, растения. Римское и германское право исходит из представления о том, что деревья, растения и воды, расположенные на участке, являются его составными частями. Данной точки зрения придерживается и российской законодатель. В п.2 ст. 261 Гражданского кодекса РФ закреплено, что если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется и на находящиеся на нем водные объекты и растения. Согласно п.2 ст. 8 Водного кодекса РФ пруд, обводненный карьер, расположенные в границах земельного участка, принадлежащего лицу на праве собственности, находятся в собственности данного лица. Водный кодекс РФ от 30.06.2006 № 74-ФЗ

Можно отметить, что в российском гражданском праве в настоящее время в качестве самостоятельных объектов так называемой недвижимости по природе выделены земельные участки, расположенные на них здания, сооружения, объекты незавершенного строительства; помещения и участки недр. Водные объекты, деревья и растения являются частью земельного участка и следуют его судьбе до того момента, пока они не будут отделены от земельного участка и не перейдут таким образом в категорию движимых вещей.

Ко второй группе объектов, так называемой «недвижимости в силу закона» Гражданского кодекса РФ относит воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Очевидно, что критерий прочной связи объекта с землей в данном случае не применим, поскольку как суда, так и космические объекты созданы для того, чтобы совершать определенное движение в пространстве. Следовательно, причину отнесения данных вещей к недвижимости следует искать в другом. Следует отметить, что отнесение к недвижимости вещей, не имеющих прочной связи с землей, было свойственно еще русскому дореволюционному гражданскому праву. Так к недвижимости относил «земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, железные дороги, корабли. Свод законов Российской Империи (Т. X, ч. 1, ст. 384-400)

Подобная позиция характерна и для зарубежного законодательства. Например, Гражданский кодекс штата Калифорния устанавливает, что к недвижимости относятся машины и другое оборудование, используемое при разработке рудников. В законодательстве Франции к недвижимости относятся машины, используемые на предприятии. Таким образом, в силу определенных свойств движимые вещи были отнесены к категории недвижимости с целью осуществления их особого регулирования. Однако нетрудно заметить, что как во французском, так и в калифорнийском законодательстве движимые вещи относятся к недвижимости в силу своей принадлежности к основной недвижимой вещи - руднику и предприятию соответственно. Именно в силу того, что данные вещи предназначены для обслуживания недвижимости, на них распространяется правовой режим недвижимых вещей. Данное положение сходно с отнесением к имуществу растений, деревьев и водных объектов до тех пор, пока они находятся на участке. Не возникает сомнений, что рассматриваемые обособленно от рудника или предприятия машины будут признаваться движимыми вещами.

Закон о государственной регистрации не распространяется на суда и космические объекты (ст.4). Таким образом, мало того, что данные виды имущества не имеют прочной связи с землей, так они еще и регистрируются в ином порядке, чем остальные недвижимые вещи. Если, например, законодательство найдет нужным какое-либо определение, касающееся недвижимого имущества, распространить и на имущество движимое, то определение это будет применяться и к движимому имуществу и наоборот. Мейер Д.И. Русское гражданское право (в 2-х ч. Часть 1)

Обозначенное в законодательстве разделение движимых и недвижимых вещей, как и любая иная норма, должно быть соотнесено с тем, что существует в действительности. Разумеется, законодатель по своему усмотрению волен установить абсолютно любое положение, но будет ли оно реализовано на практике? Кроме того, при конструировании норм необходимо руководствоваться правилами логики. Если в законе установлен критерий отнесения вещей к недвижимости, нет смысла искусственно причислять к данной категории имущество, которое недвижимостью не является. Гораздо удобнее и целесообразнее установить специальный порядок учета и регистрации данных объектов, не меняя их статуса как движимого имущества. Таким образом, вещи, являющиеся недвижимыми в соответствии с абз. 2 п.1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ, следует отнести к движимому имуществу с особым порядком фиксации сведений о правах и правообладателях на них.

3. Особенности оборота объектов недвижимости

Вещи, в том числе и недвижимость, делятся на три категории:

* не ограниченные в обороте объекты, которые могут свободно отчуждаться и переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом;

* ограниченно оборотоспособные объекты, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению;

* изъятые из гражданского оборота объекты .

По общему правилу объекты недвижимости, как и иные вещи, считаются не ограниченными в обороте (п. 1, 2 ст. 129 ГК). Объекты, изъятые из оборота, должны быть прямо указаны в законе. Ограниченно оборотоспособные объекты также определяются в порядке, установленном законом. Иначе говоря, изъятие или ограничение оборота есть исключения из общего правила свободы оборота. Обычные объекты недвижимости -- здания, строения, сооружения, жилые и нежилые помещения -- свободно участвуют в обороте, если они не исключены из оборота законом.

Из гражданского оборота в первую очередь изымаются объекты государственной собственности, которые находятся в общественном пользовании и не могут в силу публичных интересов быть предметами гражданско-правовых сделок. Перечень объектов, которые могут находиться исключительно в федеральной собственности, и приватизация которых запрещена, содержит Программа приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденная Указом Президента РФ от 24.12.1993 № 2284 (в ред. от 08.08.2003)'. В перечень, в частности, входят:

- недра, лесной фонд, водные ресурсы;

- охраняемые или особым образом используемые природные территории с находящимися на них объектами недвижимости;

- штатное и табельное военное имущество (в том числе арсеналы);

- специальные полигоны для испытания вооружений и военной техники;

- недвижимые объекты исторического и культурного наследия федерального значения по перечню, утверждаемому Правительством РФ;

- водохозяйственные и мелиоративные системы и сооружения;

- портовые гидротехнические сооружения и объекты, объекты и сооружения, входящие в системы управления движением судов;

- объекты, предприятия и оборудование для захоронения твердых и жидких радиоактивных и ядовитых химических отходов, скотомогильники;

- атомные станции;

- стационарные объекты социального обслуживания, включая детские дома, дома ребенка, территориальные центры социального обслуживания, а также школы-интернаты для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, школы-интернаты для детей с недостатками умственного и физического развития, дома для престарелых, дома сестринского ухода, интернаты, госпитали, санатории, пансионаты для инвалидов, детей и престарелых;

- объекты управления воздушным движением аэропортов и авиапредприятий, аэродромы федерального значения;

- радиотелевизионные передающие центры, радиоцентры;

- защищенные объекты органов государственного управления, защитные сооружения гражданской обороны;

- федеральные автомобильные дороги общего пользования;

- объекты непроизводственной сферы, находящиеся в ведении федеральных органов представительной власти;

- крематории и кладбища;

- скважины глубокого бурения, находящиеся в пределах горных отводов или площадей, по которым выданы лицензии добывающим или иным предприятиям;

- метрополитен .

Запрещена также приватизация предприятий и объектов целого ряда федеральных министерств и ведомств: санитарной эпидемиологической и ветеринарной службы, службы защиты растений, охраны и воспроизводства ресурсов охотничьих животных, Министерства внутренних дел, Федеральной службы контрразведки, Министерства обороны, пограничных войск, Государственного таможенного комитета Российской Федерации, объектов научной и опытно-производственной сферы, входящих в состав Российской академии наук, Российской академии сельскохозяйственных наук, Российской академии медицинских наук, Российской академии образования и Российской академии художеств, переданных им в установленном порядке в соответствии с указами Президента РФ по перечням, утвержденным Правительством.

При регулировании оборота объектов, имеющих жизненно важное значение для общества, применяется принцип невосполняемых природных ресурсов. Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться и переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (п. 3 ст. 129ГК).

Правовая регламентация гражданского оборота земель не исчерпывается ГК, нормы которого применяются лишь в части, не противоречащей земельному законодательству (ст. 13 Федерального закона от 26.01.1996 № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации») (в ред. от 26.11.2001) . Правовой режим недр, лесов, водных объектов в значительной степени является предметом соответствующих отраслей права и регулируется ГК в той степени, в какой это допускается соответственно Законом о недрах, ВК и ЛК. Для земельных участков, участков недр, участков лесного фонда действует принцип: данные объекты включаются в оборот законом.

Оборотоспособность земельных участков определяется земельным, лесным, водным и другим природоресурсным законодательством.

В соответствии со ст. 260 ГК собственник земельного участка свободно владеет, пользуется, распоряжается им постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Изъятые из оборота земли не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Ограниченные в обороте земли не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Из оборота изъяты (п. 4 ст. 27 ЗК) земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности объектами:

- государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных ст. 95 ЗК);

- зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, другие войска, воинские формирования и органы;

- зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;

- объектами организаций федеральной службы безопасности;

- объектами организаций федеральных органов государственной охраны;

- объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

- объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;

- исправительно-трудовыми учреждениями и лечебно-трудовыми профилакториями соответственно Минюста и МВД России;

- воинскими и гражданскими захоронениями;

- инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы РФ .

Ограничены в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки:

- в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в п. 4 ст. 27 ЗК;

- в пределах лесного фонда, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

- занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда;

- занятые особо ценными объектами культурного наследия народов России, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

- предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные в п. 4 ст. 27 ЗК;

- не указанные в п. 4 ст. 27 ЗК в границах закрытых административно-территориальных образований;

- предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;

- предоставленные для нужд связи;

- занятые объектами космической инфраструктуры;

- расположенные под объектами гидротехнических сооружений;

- предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;

- загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли. Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Законом об обороте земель (вступил в силу 27 января 2003 г.).

Заключение

В современном российском законодательстве достаточно четко регламентированы правовой статус недвижимости и правила государственной регистрации прав на нее, а также сделок с недвижимым имуществом. Главным документом, регулирующим правовые отношения, касающиеся недвижимости, является Гражданский кодекс РФ. Кроме того, нормы, регулирующие отношения с недвижимостью, содержат Жилищный кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ и другие нормативно-правовые акты. Очень важное значение имеет Федеральный Закон от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Большое внимание вопросам правового режима недвижимости уделяется также в юридической литературе. При этом различные авторы высказывают множество зачастую противоречивых мнений по разным вопросам.

В силу своей исключительной социальной и экономической ценности недвижимость обладает особым правовым положением относительно прочих видов имущества. Это выражается в первую очередь в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Кроме того, существует особый порядок сделок с недвижимостью и их регистрации.

Тем не менее, в гражданско-правовом режиме недвижимости остается еще множество спорных вопросов и противоречивых моментов. Постоянное развитие и совершенствование гражданского законодательства в сфере недвижимости направлено на устранение имеющихся противоречий. Кроме того, постоянное эволюционирование правового режима недвижимости обусловлено социальными и экономическими изменениями. Это позволяет изменять правовые нормы в соответствии с требованиями времени.

Список использованной литературы

1. Федеральный закон РФ «О недрах».

2. Водный кодекс РФ от 3.06.2006 № 74-ФЗ

3. Свод законов Российской Империи (Т. X, ч. 1, ст. 384-400)

4. Мейер Д.И. Русское гражданское право (в 2-х ч. Часть 1)

5. Гражданский кодекс РФ от 30.11.94 № 51-ФЗ

Размещено на Allbest.ru