Процесс правового регулирования недвижимостью

- наиболее эффективное использование участка как незастроенного;

- наиболее эффективное использование участка как застроенного.

Существуют следующие основные причины для определения наиболее эффективного вида использования земли как незастроенной:

1. Выделение в стоимости недвижимости стоимости только земельного участка.

2. Использование метода сопоставимых продаж для оценки застроенной земли.

3. Расчет потери в стоимости из-за внешнего устаревания.

4. Оценка реальной стоимости земли в составе объекта недвижимости, который является неоптимальным для данного участка

Анализ наиболее эффективного использования застроенного участка делают по двум причинам:

1). Идентификация вида использования объекта недвижимости, обеспечивающего наибольший общий доход на вложенный капитал.

2). Выявление на рынке объектов недвижимости одинакового назначения с сопоставимым уровнем эффективности использования.

Рассмотрим различие между наиболее эффективным использованием участка без строений и объекта недвижимости со строениями на примере недвижимости производственного назначения, имеющей токсичные выбросы. Район, в котором расположен анализируемый объект, по своим природным характеристикам осваивается как пригородный жилой массив.

Максимальная эффективность использования участка без строений, с наибольшей вероятностью, будет основана на использовании под жилой коттедж. В данном случае возникнут затраты на снос и утилизацию имеющегося объекта. На практике потенциальный владелец собственности будет осуществлять перезастройку участка только в том случае, если остаточная стоимость построек невелика.

В зависимости от того насколько близким по времени к дате оценки находится выбранный вариант использования, требующий нового строения, существующий вид использования может рассматриваться как промежуточный. Так, если по плану расширения городских земель коттеджное строительство достигнет анализируемого земельного участка через пять лет, а срок, необходимый для сноса существующих строений и сооружения нового коттеджа - один год, четырехлетнее функционирование существующей производственной недвижимости рассматривается как промежуточное использование.

Однако, если конкурентоспособный уровень спроса выше для производственного использования, то, вероятно, наиболее эффективным использованием этого объекта недвижимости может быть сохранение существующего использования с проведением необходимых природоохранных работ, требующих соответствующих затрат.

Теория оценки недвижимости требует анализа участка земли исходя из допущения, что на нем нет строений, даже если площадка застроена, для определения, насколько востребовано текущее использование, следует ли его продолжить или заменить.

Прием определения наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости как незастроенного земельного участка базируется на допущении, что она не имеет строений, либо может быть освобождена от строений в результате их сноса. В итоге определяются стоимость земли на основе выбора возможных вариантов использования, обеспечивающих доходность недвижимости, и подбора параметров объектов недвижимости в соответствии с конкретным назначением.

Вариант использования участка земли как незастроенного имеет две основные разновидности:

1. Использование участка земли для спекуляции, т. е. для продажи его без улучшений инвестору, который впоследствии в соответствии с требованиями рынка или собственными предпочтениями проведет его застройку. Данный вариант применим в случае, когда рынки недвижимости перенасыщены.

2. Застройка земельного участка новыми зданиями и сооружениями, в том числе:

- застройка без промежуточного использования, если рассматривается вариант нового использования, принимаемый рынком на дату анализа;

- застройка с промежуточным использованием предполагает временное сохранение существующего варианта использования, до того момента как новый вариант будет востребован рынком, исходя из прогноза рыночной ситуации;

- разделение или объединение земельного участка для достижения наиболее эффективного использования;

- застройка участка новыми строениями, аналогичными по назначению и физическим параметрам существующему объекту.

Наиболее распространенной ситуацией оценки недвижимости на основе незастроенного участка является его условная незастроенность. Это связано с тем, что на анализируемом участке имеется здание, которое влияет на стоимость объекта. В этом случае выбор варианта наиболее эффективного использования участка как незастроенного принимает форму инвестиционного проектирования на стадии принятия решения.

В этом случае оценщику необходимо ответить на ряд вопросов:

1). Как можно использовать земельный участок, если он фактически не застроен или может быть освобожден от существующих построек?

2). Какой тип здания или других строений, обеспечивающих выбранный вариант использования, можно построить на данной земле исходя из ее физических и прочих характеристик и в какие сроки?

3). Следует ли рассматривать существующий вид использования в качестве промежуточного?

Например, если для достижения наиболее эффективного использования земли необходимо провести строительные работы, то оценщику следует определить:

- затраты на снос существующих строений;

- вид наиболее эффективного направления использования объекта недвижимости (офис, гостиница, склад и т.д.), соответствующий текущим рыночным стандартам и включающий элементы по наиболее приемлемым ценам;

- характеристики оптимальных строений, которые должны быть возведены для максимального использования потенциальных характеристик участка (этажность, оптимальная площадь функционального подразделения, число данных подразделений и др.);

- уровень арендной платы и эксплуатационных расходов;

- стоимость сооружаемых зданий с учетом затрат на финансирование.

Прием наиболее эффективного использования земельного участка как застроенного предполагает сохранение на анализируемом участке существующих строений. Вариант использования участка земли как застроенного имеет две основные разновидности:

1. сохранение существующего назначения оцениваемой недвижимости;

2. изменение существующего назначения оцениваемой недвижимости.

В обоих случаях рассматриваются необходимость и возможность:

- сохранения существующего объема и качества предоставляемых недвижимостью услуг;

- проведения строительных работ по реконструкции зданий для повышения их класса и увеличения ставок арендной платы;

- проведения строительных работ по расширению площадей за счет дополнительной пристройки или возведению дополнительных этажей;

- уменьшения неэффективных площадей за счет частичного сноса.

Оценщик, сравнивая существующий вариант использования расположенных на земельном участке построек с оптимальным вариантом здания, должен получить ответ на следующие вопросы:

1). Целесообразно ли продолжать эксплуатировать здание в его нынешнем состоянии согласно текущему использованию?

2). Какой вариант перестройки здания выбрать: реконструкцию, расширение, частичный снос?

3). Каким образом, и в какие сроки окупятся расходы на перестройку?

Наиболее оптимальный вариант использования строений обеспечит максимальную стоимость инвестиционно привлекательной недвижимости с учетом ставки доходности, определяемой в соответствии с риском выбранного варианта. Совершенно очевидно, что риски сохранения существующего способа использования недвижимости и различных вариантов перестройки будут неодинаковы.

В оценочном отчете необходимо отделить наиболее эффективное использование участка как незастроенного от наиболее эффективного использования участка как застроенного. Отчет об оценке должен четко идентифицировать, объяснять и обосновывать цель и заключение по каждому виду использования.

2.2 Нестандартные виды и направления эффективного использования недвижимости

Рассмотренные стандартные положения анализа наиболее эффективного использования применимы ко всем типам объектов недвижимости. Однако на практике, в процессе рассмотрения и выявления наиболее продуктивного вида использования, необходимо учитывать особые соображения, обусловленные спецификой конкретного объекта недвижимости.

Выявленные особенности объектов недвижимости и развития рыночной ситуации могут потребовать:

- обособленного вида использования,

- промежуточного использования,

- юридически не соответствующего использования,

- использования, не соответствующего наиболее эффективному варианту,

- многопрофильного использования,

- варианта использования особого назначения,

- спекулятивного использования,

- избыточные земельные площади.

Разберем эти виды использования подробнее.

Обособленные виды использования.

Как правило, наиболее эффективные варианты использования анализируемой недвижимости не отличаются от использования аналогичных объектов. Однако в силу необычности или уникальности оцениваемого объекта его наиболее эффективный вид использования может отличаться.

Например, в Москве производственные корпуса НПО сдаются в аренду под складские помещения. Если рыночный спрос в конкретном микрорайоне города может быть достаточным, анализируемый вариант может предусматривать использование данного объекта под торговые помещения.

В другом случае объект недвижимости с типичными характеристиками строений и земельного участка может анализироваться по специальному варианту использования, так как он не вписывается в окружающую схему землепользования или использования аналогичных объектов.

Например, если здание с типичными характеристиками развлекательного центра расположено в фешенебельном жилом районе, его назначение должно быть оценено в соответствии с вариантом использования, основанным на конкретных предпочтениях.

Выбираемый вариант должен обеспечивать максимальную стоимость земли, а не традиционное использование недвижимости, характерное для сопоставимых объектов.

Промежуточные виды использования.

Если вариант наиболее эффективного использования недвижимости основывается на изменениях рыночной ситуации в будущем и, следовательно, может быть осуществим через какое-то время, сложившийся на дату оценки вариант использования рассматривается как промежуточный. Промежуточный вид использования, которое может измениться через некоторое время, можно также идентифицировать как наиболее эффективный вариант для данного периода.

Например, первые этажи жилых многоэтажных зданий в новых микрорайонах г. Москвы предусматриваются под коммерческое использование. Однако по мере освоения территории, увеличения численности жителей в микрорайоне окончательный вид использования может отличаться от первоначального. Так, небольшие помещения, используемые на начальном этапе освоения территорий под продуктовые магазины, по мере строительства специализированных универсамов, входящих в крупную сеть, перепрофилируются в различные предприятия сферы услуг (парикмахерские, прачечные, туристические агентства и т. д.).

Необходимость промежуточного использования оцениваемого объекта не всегда оказывает влияние на стоимость недвижимости. Промежуточный вариант использования может приносить такой же по величине доход, однако может наступить момент, кода он окажется не востребованным рынком в силу ряда объективных причин. В рассматриваемом примере ставки арендной платы и величина эксплуатационных расходов для продуктового магазина и парикмахерской могут быть одинаковыми, однако вид бизнеса, базирующегося на конкретном объекте недвижимости, может оказаться неконкурентоспособным.

Юридически противоречивые виды использования.

Вид использования недвижимости, идентифицируемый как юридически противоречивый, возникает, если фактическое использование объекта, разрешенное законом, не соответствует нормам, действующим в районе его расположения. Обычно это следствие изменения или возникновения новых норм зонирования.

Юридически противоречивые виды использования не обязательно являются наиболее эффективными и, следовательно, требуют специального анализа. Если юридически противоречивый вариант использования дает более высокую стоимость недвижимости, оценщик должен учитывать, что разница может относиться к стоимости существующего здания и не влиять на стоимость земельного участка как такового. Оценщику следует различать стоимость строений несоответствующего вида использования и надбавку, создаваемую данным видом использования.

В некоторых случаях данный вид использования впоследствии должен быть прекращен в обязательном порядке. Для прекращения юридически не соответствующих видов использования отводится некоторый период времени, и в проводимом анализе он может рассматриваться как промежуточный вид использования.

Виды использования, не относящиеся к наиболее эффективным.

На практике реально существующая застройка может не соответствовать наиболее эффективному способу использования участков, на которых она расположена. Изменение ситуации может требовать как изменения существующего назначения недвижимости, так и его сохранения, но на качественно иной основе, требующей определенных капитальных затрат. Например, в первом случае необходимо перепрофилирование жилой недвижимости в коммерческую. Во втором случае существующая жилая недвижимость должна быть заменена более комфортабельными жилыми объектами.

При сохранении назначения недвижимости не возникает потеря стоимости от внешнего старения. Если наиболее эффективный вариант использования недвижимости противоречит существующему, стоимость зданий следует оценивать с учетом потери стоимости в результате экономического устаревания, а стоимость земельного участка определять на основе существующего вида использования.

Многопрофильные виды использования.

Одним из вариантов наиболее эффективного использования может быть многопрофильное назначение, предусматривающее несколько видов использования для земельного участка и строений. Так, крупное здание может предусматривать жилые помещения, офисы, магазины, сервисные центры и т. д. Аналогично на земельном участке можно построить жилье, торговый и развлекательный центры и другие объекты инфраструктуры.

В таком случае оценщики определяют стоимость каждой составляющей многопрофильного вида использования объекта. Однако в данном случае у собственника могут отсутствовать и возникать определенные дополнительные права, обусловленные именно многопрофильным назначением объекта. В результате это может привести к тому, что сумма стоимостей различных составляющих многопрофильного объекта не будет совпадать со стоимостью всей недвижимости.

Виды использования специального назначения.

К недвижимости специального назначения относят объекты, предназначенные только для строго определенного или для очень ограниченного вида использования. В данном случае оценщик в качестве эффективного использования может рассматривать только сохранение его существующего варианта при условии его жизнеспособности.

Если существующее назначение объекта экономически нежизнеспособно, стоимость недвижимости определяется как сумма стоимости земельного участка и скраповой стоимости улучшений. В других случаях рассматриваются два вида наиболее эффективного использования -- сохранение прежнего использования специального назначения (стоимость текущего использования) и перепрофилирование под альтернативное использование (стоимость для альтернативного использования). Анализ должен быть проверен рыночным спросом на подобные объекты специального назначения, поскольку существование спроса на такие объекты определяет стоимость его текущего использования. Отсутствие спроса свидетельствует о необходимости перепрофилирования, при этом стоимость перепрофилированного объекта, вероятно, будет отличаться от его стоимости как объекта специального назначения.

Например, наиболее эффективное использование завода, выпускающего оборудование для тяжелого машиностроения, вероятно, будет продолжение выпуска данного оборудования, а наиболее эффективным использованием зернового элеватора, вероятно, будет сохранение его дальнейшего использования в качестве элеватора.

Спекулятивные виды использования.

Находящийся в собственности земельный участок, предназначенный для продажи в будущем, рассматривается как спекулятивный инвестиционный инструмент. Если собственник рассчитывает на рост стоимости земли, он должен учитывать временной риск, заключающийся в том, что ожидаемый рост не будет достигнут в течение ожидаемого срока. Вместе с тем текущая стоимость земли зависит от ее потенциального наиболее эффективного использования в будущем. Оценщику сложно определить тип потенциального наиболее эффективного использования недвижимости в силу многообразия возможных вариантов, поэтому обычно рассматриваются наиболее подходящие альтернативные виды использования или сопоставляются ожидаемые уровни доходов и расходов.

Избыточная и лишняя площадь участка.

В некоторых случаях площадь земельных участков превышает размер, диктуемый наиболее эффективным видом использования. Застроенные участки могут иметь избыточную площадь, не требуемую текущим использованием зданий. Незастроенные участки могут иметь площадь, которая не требуется для основного наиболее эффективного использования. Наиболее эффективным способом использования избыточных площадей участка может стать застройка дополнительными зданиями или сохранение их незастроенными.

В определенных случаях дополнительная площадь, не нужная для имеющихся зданий и не подлежащая отделению от объекта и продаже, представляет собой лишнюю площадь. [4]

3. Управляющая компания как субъект правового регулирования недвижимостью

3.1 Основные функции и значение управляющей компании

По результатам проведения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости и выявления наиболее прибыльного варианта применения конкретного объекта собственности следует определить, кто будет реализовывать выбранный вариант и осуществлять весь комплекс действий по управлению объектом.

Существует несколько путей:

1. Выполнением этих мероприятий будет заниматься сам собственник.

2. Собственник перекладывает часть этой работы на наемного служащего или помощника.

3. Собственник заключает договор по управлению объектом недвижимости с профессиональной управляющей компанией.

Чем больше степень затрат и сложность реализации и контролирования объекта недвижимости, тем оптимальнее отдать предпочтение последнему варианту.

Управляющая компания - это организация, основным видом деятельности которой является правовое регулирование недвижимостью, находящейся в собственности третьих лиц, которая по договору с собственником объекта недвижимости и в его интересах в течение определенного срока времени от своего имени совершает любые юридические и фактические действия с этим объектом, если они не запрещены законом или договором доверительного правового регулирования.

Деятельность управляющего недвижимостью предполагает эффективное взаимодействие не только с собственником и пользователем недвижимости как основными субъектами рынка недвижимости, но и с подрядными организациями, которые осуществляют уборку и ремонт объектов недвижимости, поставляют электроэнергию, воду, тепло. В обязанности управляющего входит создание собственного коллектива работников, обслуживающих вверенный объект. [1]

В договоре на правовое регулирование должны быть указаны следующие основные положения:

* предмет договора;

* наименование сторон по договору, дата и место заключения договора, срок действия;

* четкое описание передаваемого в правовое регулирование имущества, позволяющее его однозначно идентифицировать (точный адрес, кадастровый номер, наименование, количественные параметры и т. п.);

* порядок передачи объекта субъекту правового регулирования и возврата его собственнику;

* порядок правового регулирования, содержания и эксплуатации объекта;

* механизм определения размера вознаграждения управляющей компании, компенсация расходов управляющей компании, оплата дополнительных услуг (консалтинг, экспертиза, реклама и т. п.);

* отчетность управляющей компании: периодичность и сроки предоставления отчетов учредителю, виды отчетов и требования к структуре и содержанию;

* ответственность за невыполнение условий договора;

* порядок изменения и прекращения договора;

* особые условия: страхование, оформление технических и правоустанавливающих документов, проведение экспертизы и т. п.

Для передачи объекта недвижимости в правовое регулирование необходимы следующие документы:

- договор на правовое регулирование;

- концепция использования и правового регулирования объектом недвижимости (предложение по управлению);

- программа правового регулирования объектом недвижимости (бизнес-план);

- правоустанавливающие документы по объекту, в том числе документы, подтверждающие наличие обременений (договоры аренды, сервитуты и т. п.);

- техническая документация;

- акты и заключения по результатам экспертиз. [20]

Работа управляющего с объектом недвижимости представляет собой достаточно сложный процесс, состоящий из нескольких этапов.

1. Отношения с собственниками объектов недвижимости играют ключевую роль в успехе правового регулирования объектом, ибо от сложившихся отношений в основном будет зависеть результат. Деятельность управляющего в отношениях с собственником должны быть легитимны и прозрачны, а взаимоотношения между собственником и управляющим соответственно оформлены.

Правоотношения между собственником и управляющим прописаны только в ГК РФ, где содержатся лишь общие положения. В результате сохраняется возможность одностороннего отказа от договора учредителем правового регулирования и в то же время невозможность одностороннего отказа доверительного управляющего. Управляющий не может распоряжаться доверенным имуществом, за исключением случаев, предусмотренных договором. Когда управляющая компания оказывается чьим-либо должником, на имущество, которым она управляет, обращается взыскание. Существует и масса других подводных камней.

Теоретически доход управляющего объектом недвижимости может составлять 15% от оборота или чистого дохода, но по опыту он колеблется в пределах от 8 % до 50 % в зависимости от состояния и доходности объекта недвижимости.

2. Формирование цели и стратегии коммерческого использования объекта недвижимости. Целью может быть перепродажа объекта недвижимости или получение постоянного дохода. В большинстве случаев в качестве цели ставится рост доходов, уменьшение расходов и повышение ликвидности объекта недвижимости. Для этих целей управляющий определяют центры доходов и расходов, выявляет и исключает неэффективные информационные и денежные потоки и т.д. в процессе развития проекта правового регулирования объектом недвижимости, по мере возникновения внешних и внутренних факторов (продажа долей собственности, долги собственника и т.п.) стратегия развития проекта правового регулирования объектом недвижимости будет меняться.

3. Анализ ситуации, планирование и отчетность. Приступая к работе управляющего объектом недвижимости, менеджер должен вовлечь в процесс правового регулирования объектом персонал, который на начальном этапе может быть не заинтересованным в действиях управляющего. Методы могут быть разные: от объяснения людям целей и задач доверительного правового регулирования объектом недвижимости до применения систем денежного вознаграждения, а при необходимости и увольнения с согласия собственника активно сопротивляющихся переменам работников.

Как правило, приступая к работе, управляющий сталкивается с низким качеством финансового анализа, неэффективным документооборотом, нарушениями в бухгалтерском учете, излишками малоценного имущества и т.д. определение путей реорганизации предприятия от производственной структуры к управляющей недвижимостью с конкретным выделением направлений возможно только, проведя обстоятельный анализ. Как показывает практика развития недвижимости, на первом этапе коммерческого использования объектов недвижимости весь доход должен инвестироваться в сами объекты, на втором -- доходы могут быть распределены между собственником и инвестициями в объект недвижимости, и только на третьем этапе весь доход может поступать в распоряжение собственника.

4. Содержание объекта недвижимости. Обеспечение полноценной эксплуатации объектов недвижимости в течение всего нормативного срока службы достигается за счет своеобразного «инструментария», куда входят технические нормы и правила, методы исследования и оценки состояния отдельных конструктивных элементов. Анализ деятельности по содержанию объекта недвижимости в зарубежных странах показывает, что одним из главных инструментов является технический паспорт объекта недвижимости. Под этим сходным названием понимается инструкция по эксплуатации и обслуживанию недвижимости. Необходимо отметить существенную разницу между двумя этими понятиями. Эксплуатирует объект пользователь -- арендатор, предприниматель и т.д., в этом смысле эксплуатация является синонимом использования. Для нормального содержания объекта необходимо иметь четкое представление об условиях эксплуатации: предельные значения нагрузок и их характер, разрешенные и запрещенные действия пользователя. Обслуживают же объект специализированные организации, выполняющие те или иные виды работ (санитарная уборка, вывоз мусора и твердых бытовых отходов, ремонт и т.д.). [1]

В процессе работы с объектом недвижимости управляющая компания заключает контракты на поставку товаров, проведение работ, оказание услуг, которые по квалификационным, технологическим или экономическим причинам не могут быть выполнены штатным персоналом управляющей компании.

Выделяются следующие основные группы поставщиков товаров, работ, услуг:

* поставщики коммунальных ресурсов (электрическая и тепловая энергия, вода, газ и т. п.);

* эксплуатационные компании, осуществляющие работы по техническому обслуживанию, ремонту, охране или уборке объекта недвижимости;

* консалтинговые компании (консалтинг в сфере правового регулирования недвижимостью, маркетинговые исследования, оценка имущества);

* риэлторские и рекламные агентства;

* архитектурные, проектно-изыскательские, строительно-монтажные и т. п. организации, привлекаемые для осуществления процессов развития (девелопмента) объектов недвижимости;

* поставщики прочих товаров, работ, услуг.

В сферу компетенции управляющей компании входят взаимоотношения с государственными надзорными органами по поводу состояния объекта недвижимости, его соответствия существующим санитарным, противопожарным, градостроительным и тому подобным нормам и правилам.

Взаимоотношения с государственными надзорными органами по поводу деятельности пользователей объекта правового регулирования входят в сферу деятельности управляющей компанией только в случае, когда они непосредственно затрагивают состояние объекта правового регулирования, либо угрожают интересам и безопасности учредителя правового регулирования, других пользователей объекта правового регулирования.

Взаимоотношения управляющего недвижимостью с пользователями (арендаторами) объекта недвижимости, поставщиками, иными лицами, имеющими отношение к объекту правового регулирования, строятся на договорной основе. Условия договоров, заключаемых управляющей компанией, не должны выходить за рамки прав и полномочий управляющей компании, предоставленных ей собственником, нарушать его права и законные интересы.

Услуги по управлению недвижимостью должны удовлетворять следующим основным требованиям:

* требуемая учредителем правового регулирования конфиденциальность обслуживания;

* соответствие назначению, т.е. услуги по управлению недвижимостью должны соответствовать ожиданиям собственника и быть ориентированы на достижение его целей;

* этичность обслуживания;

* полнота и своевременность исполнения;

* ответственность субъекта правового регулирования; - рассмотрение жалоб и претензий заказчиков правового регулирования и клиентов (арендаторов). [20]

Особая роль в работе управляющего недвижимостью отводится определению эффективности использования вверенных ему объектов недвижимости.

Эффективность использования объекта недвижимости зависит от процесса формирования доходов и расходов, возникающих при эксплуатации вверенного объекта.

Деятельность управляющего недвижимостью в первую очередь направлена на формирование арендной платы от сдаваемых помещений и ее структуры как основного источника дохода от объекта недвижимости.

Особое внимание управляющий недвижимостью должен уделять формированию структуры затрат на содержание объекта недвижимости, ибо их величина влияет на эффективный доход не только впрямую, но и косвенно через привлекательность объекта недвижимости.

Величина арендной платы устанавливается в объеме, позволяющем покрыть затраты, связанные с содержанием и эксплуатацией объекта недвижимости, и получить прибыль. [1]

3.2 Анализ вариантов использования недвижимости с целью получения максимальных доходов

Главная цель любого предприятия - получение прибыли, для этого оно и создается, но, несмотря на стабильно идущий бизнес, никогда нельзя предугадать дальнейшее положение вещей, как, например наступивший кризис. Для предотвращения нежелательных последствий предприятию следует так организовать свою деятельность, чтобы получать доход из разных источников от различных видов деятельности.

Основными вариантами использования объекта недвижимости могут быть:

- отчуждение (продажа, внесение в качестве вклада в уставный капитал создаваемого дочернего предприятия и др.);

- сдача в аренду;

- передача в правовое регулирование;

- передача в залог.

Общим основанием для планирования проведения любого из перечисленных мероприятий является определение реальной рыночной стоимости объекта недвижимости, то есть его оценка.

Процесс оценки недвижимого имущества.

Рыночная стоимость означает наиболее вероятную цену, которая сложится при продаже объекта собственности на конкурентном и открытом рынке при наличии всех условий, необходимых для совершения справедливой сделки.

Такими условиями являются:

1. Покупатель и продавец действуют на основе типичных, стандартных мотивов. Ни для одной из сторон сделка не является вынужденной.

2. Обе стороны обладают всей полнотой информации для принятия решений и действуют, стремясь к наилучшему удовлетворению своих интересов.

3. Объект выставлен на открытом рынке достаточное время, и для совершения сделки выбран оптимальный момент.

4. Оплата производится в денежной форме или согласованы финансовые условия, сравнимые с оплатой наличными.

5. Цена сделки отражает обычные условия и не содержит скидок, уступок или специального кредитования ни одной из сторон, связанных со сделкой.

6. Объект пользуется обычным спросом и обладает признаваемой на рынке полезностью.

7. Объект достаточно дефицитен, иначе говоря, имеется ограниченное предложение, создающее конкурентный рынок.

8. Объект наделен свойствами отчуждаемости и способен передаваться из рук в руки.

На стоимость недвижимости влияют различные факторы, которые постоянно меняются, поэтому оценка недвижимости достоверна только на определённый период времени.

Внезапные изменения в бизнесе и рынке недвижимости могут сильно повлиять на стоимость объекта недвижимости.

Оценка объекта недвижимого имущества состоит из следующих этапов:

- согласование целей и задач оценки объектов недвижимого имущества;

- заключение договора на оценку;

- визуальный осмотр оцениваемого объекта, фиксирование данных по физическому износу объекта;

- сбор и анализ данных (технической, бухгалтерской, правовой и другой документации);

- беседа с эксплуатационными службами;

- анализ рынка в сегменте оцениваемого объекта;

- подготовка отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества;

- представление и обсуждение результатов оценки с заказчиком.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.

Анализ на наиболее эффективное использование позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости - то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта.

Наиболее эффективное использование объекта недвижимого имущества должно отвечать четырем критериям:

- должно быть физически возможным,

- законодательно разрешенным,

- экономически оправданным,

- приносить максимальную прибыль.

3.3 Обзор подходов оценки

Затратный подход

Затратный подход является одним из стандартных подходов оценки рыночной стоимости недвижимого имущества.

Он представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

При применении этого подхода учитываются затраты инвестора, а не подрядчика.

Стоимость недвижимого имущества, определяемая затратным подходом, соответствует праву собственности и равна сумме рыночной стоимости участка земли, плюс стоимость нового строительства улучшений, минус накопленный износ.

Стоимость нового строительства улучшений (полная восстановительная стоимость) в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде стоимости воспроизводства или стоимости замещения.

Стоимость воспроизводства - стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких же материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту, с использованием той же квалификации рабочей силы, имеющего все недостатки, как и оцениваемый объект.

Стоимость замещения - оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки объекта с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта с употреблением современных материалов, современных стандартов, проектов и т.д.

Стоимость нового строительства определяется как сумма прямых издержек, непосредственно связанных с возведением объекта, косвенных издержек на процессы, опосредованно участвующие в строительстве и прибыли предпринимателя (инвестора).

Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием или комбинацией этих факторов.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

- уровень заработной платы;

- величина накладных расходов;

- затраты на оборудование;

- нормы прибыли строителей в данном регионе;

- рыночные цены на строительные материалы.

Этапы затратного подхода:

- расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз);

- расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (Снс);

- расчет накопленного износа (Ин):

- физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;

- функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;

- внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов;

- расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа: Су=Снс-Си;

- определение итоговой стоимости недвижимости: Сзп= Сз+Су.

Преимущества затратного подхода:

1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

2. Данный подход является целесообразным и/или единственно возможным в следующих случаях:

- анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;

- технико-экономический анализ нового строительства и улучшений;

- оценка общественно-государственных и специальных объектов;

- оценка объектов на малоактивных рынках;

- оценка для целей страхования и налогообложения.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

6. Отдельная оценка земельного участка от строений.

7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

Сравнительный подход

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:

1. Объект не должен быть уникальным.

2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Основные требования к аналогу:

- аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам;

- сходные условия сделки.

Сравнительный подход базируется на принципах:

- замещения;

- сбалансированности;

- спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

- изучение рынка;

- сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки;

- сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки;

- корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки;

- установление стоимости объекта оценки.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.

Преимущества сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.

2. Использование фактической информации, а не прогнозных данных, имеющих известную неопределенность.

3. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.

4. Статически обоснован.

5. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.

6. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1. Различия продаж.

2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.

3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

4. Зависимость от активности рынка.

5. Зависимость от стабильности рынка.

6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Практическое применение сравнительного подхода возможно при наличии развитого рынка недвижимости, и, наоборот, при отсутствии такого рынка либо его недостаточной развитости, а также, если оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными экономическими выгодами и обременениями, не отражающими общее состояние рынка, применение этого подхода нецелесообразно.

Доходный подход

Использование доходного подхода оценки основано на предпосылке, что стоимость любого имущества зависит от величины дохода, который, как ожидается, оно принесет.

Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости.

Для оценки стоимости доходной недвижимости применяют методы капитализации и дисконтирования, метод валовой ренты.

Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода.

Метод капитализации позволяет на основании данных о доходе и ставке капитализации на момент оценки или на перспективу сделать вывод о стоимости объекта.

Базовая формула доходного подхода (IRV - формула):

V=I/R,

где V - стоимость недвижимости,

I - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период,

R - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Различают два вида капитализации:

- прямая капитализация;

- капитализация дохода по норме отдачи на капитал.

При прямой капитализации рассматривают две величины: годовой доход и ставка капитализации.

Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

Ожидаемый доход определяется в результате анализа доходов в течение периода владения недвижимостью.

Метод дисконтирования применяется для приведения потока доходов и затрат, распределенных во времени, к одному моменту для получения текущей стоимости денежного потока как стоимости объекта приносящего доход.

Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Этапы доходного подхода:

1. Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки.

2. Расчет действительного валового дохода.

3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

- условно-постоянные;

- условно-переменные (эксплуатационные);

- резервы.

4. Определение величины чистого операционного дохода.

5. Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость.

Подход с использованием мультипликатора валовой ренты основан на предположении, что существует прямая связь между ценой продажи недвижимого имущества и доходом от сдачи его в аренду.

Преимущества каждого метода в оценке рассматриваемого объекта недвижимого имущества определяются по следующим критериям:

- тип, качество и доступность информации, на основе которых проводится анализ;

- способность параметров, используемых методов учитывать конъюнктурные колебания и стоимость денежных средств;

- способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как местоположение, размер, потенциальная доходность.

Сравнительный подход дает достоверные результаты при существовании развитого рынка аналогичных объектов и при наличии достаточного количества достоверной информации о фактически совершенных сделках и качественных характеристиках объектов-аналогов. Сравнительный подход традиционно считается наиболее «рыночным» из обычно используемых подходов к оценке. Расчеты произведены на основании цен предложения, которые в настоящих рыночных условиях достоверно отражают рыночную стоимость недвижимости. Поэтому в рамках настоящей оценки сравнительный подход использован как наиболее достоверный с весовым значением 60%.

Затратный подход дает объективные результаты, если возможно точно оценить затраты на строительство и величину износа объекта оценки. При присвоении весов оценщиками учтено, что объект находится в хорошем состоянии, общий физический износ составляет 27%. Рыночная стоимость, полученная с помощью затратного подхода, считается достаточно точной при оценке новых, мало изношенных объектов. Чем старше объект, тем менее точен результат. Данному подходу присвоен вес 40%.

Заключение

Недвижимое имущество является важнейшим экономическим ресурсом и играет роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность.

Правовое регулирование недвижимой собственностью лежит в основе рыночного регулирования экономики во всех промышленно развитых странах. В той или иной степени именно право собственности используется для прямого и косвенного воздействия участников рыночных отношений на экономику страны в целом. [10].

В руках собственника недвижимость может использоваться для удовлетворения личных потребностей, а также получения дохода или прибыли. Что касается жилой недвижимости, то она, прежде всего, удовлетворяет личные потребности ее собственника, а в ряде случаев служит источником получения дохода при сдаче ее в аренду. Главной целью нежилой недвижимости является ее эксплуатация для производства товаров и услуг и тем самым получения прибыли или дохода. Эта специфическая особенность недвижимости есть основание для учета особенностей оборота недвижимости как товара и оборота недвижимости как части движения капитала. По этой причине необходимо учитывать связь рынка недвижимости и с рынком товаров, и с рынком капиталов.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь в собственности или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.

Но процесс правового регулирования недвижимым имуществом должен быть эффективным, то есть должен осуществляться таким образом, чтобы затраты на его содержание и правовое регулирование не превышали доходов, полученных от процесса правового регулирования. Для этого в процессе правового регулирования необходимо применять некий набор методов и приемов правового регулирования, которые в совокупности составляют единую методологию правового регулирования недвижимой собственностью.

Теоретический (качественный) анализ объекта регулирования, базирующийся на социально-экономических принципах, всегда предшествует его детальному изучению и является необходимым условием правильной организации процесса правового регулирования и безошибочного толкования его финансовых возможностей и результатов.

Необходимым условием успешного правового регулирования недвижимостью является понимание сущности объекта правового регулирования во всем многообразии его свойств и отношений, знание причин развития и особенностей конкретной обстановки. Грамотное и обоснованное правовое регулирование недвижимой собственностью всегда является неотъемлемым условием успешной и эффективной деятельности. [9].

Россия обладает огромными запасами ресурсов (угля, нефти, газа), а также и значительными земельными и водными ресурсами, однако низкий уровень правового регулирования без учета многомерности цивилизованного рынка может вызвать существенный спад в функционировании всего народного хозяйства. Только эффективное правовое регулирование недвижимостью на основе разумного использования зарубежного опыта и российских особенностей позволит решить эту непростую проблему. [12]

Список использованных источников

Нормативные правовые акты

1. Конституция Российской Федерации.- 12.12.93.//РГ №237 от 25.12.93.

2. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 г. // Собрание актов законодательства РФ. 1994. №35. Ст.3301.

3. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26 января 1996г.(в ред. от 04.12.07) // РГ №289 от 04.12.07

4. Семейный Кодекс Российской Федерации (в ред. от 21.07.07)// РГ от 28.07.07.

5. Жилищный Кодекс РФ, 29.12.04 № 188-ФЗ (в ред.от 13.05.08)// РГ от 17.05.08.

6. Федеральный закон «Об акционерных обществах» от 24.11.1995 г. №208-ФЗ (в ред. от 29.04.08).// РГ от 07.05.08.

7. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ от 21 июля 1997 г. (в ред.от 13.05.08.)//РГ от 17.05.08.

8. Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.02 №127-ФЗ.(в ред.от 01.12.07)

9. Закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 04.07.91 № 1541-1 (в ред. от 29.12.04.)//Собрание законодательства РФ от 03.01.05.

10. Федеральный закон «О приватизации государственного имущества в РФ и об основах приватизации муниципального имущества» от 21.07.1997. (утратил силу).

11. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998.- №102-ФЗ. (в ред.от 13.05.08)//РГ от 17.05.08.

12. Закон «О недрах» от 21.02.1992 №2395-1 (в ред. ФЗ от 03.03.95).№27-ФЗ//Собрание законодательства РФ.1995.№10

13. Указ Президента РФ «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами».16.05.1997. - №485. (в ред. от 26.03.03.)// РГ от 29.03.03.

14. Указ Президента «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования».28.02.1996.-№293.(в ред. от 09.07.97.)//Утратил силу.

15. Указ Президента «О продаже предприятий-должников».1994.- №1114 // Утратил силу.

16. Указ Президента РФ «О реализации конституционных прав на землю» от 07.03.96 г. №337 //Российская газета от 12 марта 1996 г.

17. Постановление Пленума Конституционного Суда РФ «По делу о проверки конституционности отдельных положений статьи 4 закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в связи с запросом Волгоградской областной Думы, Димитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А. Мостипанова» от 03.11.1998. №25-П.//Собрание законодательства РФ.09.11.1998.-№45. Ст.5603.

18. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.1998,- №8 «О некоторых вопросах практики решения споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав». //Специальное предложение к Вестнику ВАС РФ.№1,10,12, 2005.

19. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением статьи первой Гражданского Кодекса РФ».//РГ №151 от 10.08.96.

20. Правила ведения Единого государственного реестра прав на не дви жимое имущество и сделок с ним, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. №219(в ред. от 22.11.06) //Собрание законодательства от 27.11.06.

Литература

21. Брагинский М.И., Витрянский В.В.Договорное право (общие положения). - М.,1998. с.55

22. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: До говоры о передаче имущества. - М., 2000. с.61

23. Брагинский. М.И. Научно-практический комментарий к части

первой Гражданского кодекса Российской Федерации. 2-е изд., доп и перераб. - М., 1999. с.255

24. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг.- М., 1999. с.136

25. Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды.- М., 1999. с.258

26. Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование.- М., 1997. с.347

27. Кабалкин А.Ю. Гражданско-правовой договор в сфере обслуживания. - М.,1998. с.99

28. Киндеева Е.А. Государственная регистрация прав на вновь возведенные объекты// Правовое регулирование рынка недвижимости. 2000. - № 4(5). с.5

29. Комментарий к Гражданскому Кодексу Российской Федерации, части первой.// Под. ред. Садикова О.Н. - М.,1999. с.344

30. Комментарий к Гражданскому Кодексу Российской Федерации, части второй. //Под ред. Садикова О.Н. - М. 1998. с.444

31. Крашенинников П.В. Жилищное право. - М., 2000. с.187

32. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями. - М., 1999. с.77

33. Крашенинников П.В.Судебная практика по жилищным спорам. - М. 1998. с.114

34. Марткович И. Б. Жилищное право. Закон и практика. - М.., 1990. с.350

35. Маслов В. Ф. Защита личных прав граждан. Харьков, 1970. с.201

36. Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2-х ч. Ч.2. -М., 1997. с.150

...