Право собственности на земельную долю в современном законодательстве

Размещено на http://www.allbest.ru/

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ

ФГБОУ ВПО «ТЮМЕНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

ИНСТИТУТ ДИСТАНЦИОННОГО ОБРАЗОВАНИЯ

СПЕЦИАЛЬНОСТЬ «Государственное и муниципальное управление»

КУРСОВАЯ РАБОТА

По дисциплине: Земельное право

Тема: «Право собственности на земельную долю в современном законодательстве»

Когалым, 2013



Содержание

Введение

Глава 1. Сущность, регистрация и реализация прав собственности на земельные доли

1.1 Право собственности граждан на земельные участки

1.2 Понятие земельной доли и порядок распоряжения ею

Глава 2. Земельные доли: современные проблемы и перспективы

Заключение

Список используемой литературы



Введение

В данной работе рассматривается тема "Право собственности на земельную долю в современном законодательстве".

Земельная доля - это доля в праве общей собственности на целый земельный участок без выделения этой доли на местности.

Земельные доли, выделенные в натуре наряду с вещами, деньгами и ценными бумагами, входят в понятие имущества, поэтому лица, которым они принадлежат, пользуются правомочиями, которые предполагают право собственности, но с определенными ограничениями, установленными действующим законодательством.

Данные ограничения распространяются:

- на собственников земельных долей, право собственности которых возникло при предоставлении участков для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства;

- на собственников земельных долей, право собственности которых возникло при реорганизации (приватизации) сельскохозяйственных предприятий (организаций).

Право собственности на земельную было получено в ходе земельной и аграрной реформ, осуществляемых еще с 1990 года. Право на получение земельной доли бесплатно в собственность получили работники колхозов, совхозов, других сельскохозяйственных предприятий, пенсионеры этих хозяйств, проживающие на их территории, лица, занятые в социальной сфере села.

Конституция РФ гарантирует каждому судебную защиту его прав и свобод. В настоящее время в судах общей юрисдикции имеется немало дел по искам членов сельскохозяйственных организаций о предоставлении им земельной доли в натуре из общего земельного массива. Более того, дела из отношений, сложившихся при реорганизации в аграрном секторе, в частности, по искам бывших членов колхозов или совхозов о предоставлении им земельной доли в натуре относятся в судебной практике к особо сложным спорам. Таким образом, актуальность данной темы не вызывает сомнений.

Цель работы - анализ правового регулирования собственности на земельную долю.

Объект исследования - право собственности на земельную долю в современном российском законодательстве.

Предмет исследования - понятие земельной доли, способы реализации права собственности на земельную долю, сделки с земельными долями.

Основанием возникновения права собственности на земельную долю является решение органов местного самоуправления о передаче земель в общую долевую собственность участников сельскохозяйственной организации (Постановление Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. N 96).

Федеральный закон Российской Федерации "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" установил, что сделки с земельными долями осуществляются в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации, но с учетом особенностей, определенных этим законом.

К особенностям относятся, в частности:

1) установление упрощенного порядка извещения участников долевой собственности о предстоящей продаже земельной доли (через средства массовой информации);

2) преимущественное право субъекта Российской Федерации или у муниципального образования на покупку земельной доли, если другие участники долевой собственности откажутся от ее покупки;

3) принятие решений о порядке владения, пользования и распоряжения земельным участком, находящимся в долевой собственности, общим собранием участников долевой собственности, а не по соглашению всех ее участников. При этом общее собрание считается правомочным, если на нем присутствует не менее 20 процентов участников долевой собственности;

4) заявительная процедура выдела земельного участка в счет земельной доли;

5) признание юридической силы ранее выданных документов, удостоверяющих права на земельную долю;

6) изменение отношений договоров аренды земельных долей (в случае их несоответствия законодательству) на отношения договоров доверительного управления.

Задачи, решаемые в данной работе:

- рассмотреть сущность прав собственности на земельные доли, права и обязанности собственников;

- выявить особенности регистрации прав собственности на земельные доли и их реализации;

- проанализировать способы реализации права собственности на земельную долю.

Рассмотрим подробнее право собственности на земельную долю в современном законодательстве.



Глава 1. Сущность, регистрация и реализация прав собственности на земельные доли

1.1 Право собственности граждан на земельные участки

Всеобщая Декларация прав человека в ст.17 закрепила основополагающее право каждого человека владеть имуществом как единолично, так и совместно с другими. До перехода РФ к рыночным отношениям данное право могло быть реализовано в нашем обществе в весьма ограниченном виде, ибо экономическую основу советского строя составляла государственная собственность на орудия и средства производства. Что касается граждан, то они могли удовлетворять свои материальные и культурные потребности за счет личной собственности, которая была производной от социалистической собственности. Источником ее образования являлась трудовая деятельность и трудовые доходы, получаемые гражданами в сфере социалистического производства. Личная собственность имела строго потребительское назначение и не могла быть использована для частнопредпринимательской деятельности и извлечения нетрудовых доходов. Такое ограниченное предназначение личной собственности находило отражение и в круге ее объектов. Он был весьма узок и ограничивался имуществом, предназначенным для удовлетворения материальных и культурных потребностей граждан, а также обладанием некоторыми мелкими средствами производства, используемыми для работы в домашнем хозяйстве. Земля, другие природные объекты (недра, воды, леса) могли принадлежать на праве собственности только государству. Право государственной собственности на землю носило исключительный характер, что означало ее неотчуждаемость в собственность другим субъектам и исключение земли из гражданского оборота. Действия, в прямой или скрытой форме нарушающие право государственной собственности на землю, признавались недействительными и влекли за собой юридическую ответственность.

Становление и развитие рыночной экономики потребовало кардинальных изменений и раскрепощения не только отношений собственности в целом, но и глубокого реформирования правового регулирования отношений частной собственности граждан. Это нашло отражение в системе гражданского законодательства и подзаконных нормативных актах, закрепивших основные направления и принципы развития права частной собственности граждан в условиях функционирования рынка, источников образования, резкого расширения круга объектов, включая право собственности и иные вещные права на землю.

Вместе с тем начатая в 90-х годах в нашей стране земельная и связанная с ней аграрная реформы привели к необходимости разработки самостоятельной нормативно-правовой базы, в которой нашли отражение происходящие изменения социальных и экономических отношений в агропромышленном комплексе, стратегия аграрных и земельных преобразований на селе. В основу программы земельных преобразований положена концепция изменения земельных отношений с целью перераспределения земли и формирования многообразия форм собственности на землю и средства производства, закрепления земельных участков в частную собственность граждан и их объединений, развития земельного рынка с учетом целевого использования земель, создания условий для равноправного функционирования различных форм хозяйствования на земле.

Начало земельной реформе в нашей стране было положено еще в рамках Союза ССР в связи с принятием Основ законодательства Союза ССР и союзных республик о земле от 28 февраля 1990 г. Данный акт не сыграл существенной роли в развитии земельных отношений ввиду его внутренней противоречивости и недостаточной проработки ключевых вопросов. Кроме того, историей было отпущено весьма непродолжительное время для его действия; в связи с распадом Союза ССР он утратил юридическую силу и стал юридическим памятником.

Основы не разрешили кардинального вопроса, связанного с установлением права частной собственности на землю, но они, по мнению одного из разработчиков, закрепили фундамент для радикальных преобразований земельного строя.

К числу таких существенных новелл следует отнести юридическую конструкцию о разработке и закреплении института права пожизненного наследуемого владения землей как наиболее важного ограниченного вещного права, близко примыкающего к праву собственности и дающего возможность субъекту право самостоятельного владения и пользования земельным участком и получения права собственности на произведенную им продукцию.

Несомненным достоинством Основ явилось разрешение аренды земли как основанного на договоре срочного возмездного владения и пользования землей, необходимой арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной и иной деятельности.

Философия преобразования земельных отношений при переходе России к рынку нашла отражение в специальном Законе РСФСР от 27 декабря 1990 г. "О земельной реформе". В нем применительно к тому периоду социально-экономического и политического развития общества были обоснованы цели, задачи и основные этапы реализации земельной реформы.

В комплексе мер, направленных на преобразование земельных отношений, центральное место занимает институт частной собственности граждан на земельные участки. Вместе с тем установление права частной собственности на землю было ограничено определенными рамками, и земельные участки могли предоставляться гражданам строго для определенных целей: ведения личного подсобного хозяйства, крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, животноводства, индивидуального жилищного строительства, а также иных целей, связанных с ведением сельскохозяйственного производства. Другое ограничение касалось правомочий собственника по распоряжению земельным участком, продажа или иное отчуждение которого в течение 10 лет с момента приобретения права собственности могло быть произведено только государству в лице соответствующего его органа.

Собственнику предоставлялось право по своему усмотрению хозяйствовать на земле, распоряжаться произведенной продукцией и доходами от ее реализации. Хозяйственная самостоятельность собственника гарантировалась государством путем восстановления его прав либо защиты иными способами, предусмотренными законодательством.

Дальнейшее развитие институт права частной собственности граждан на земельные участки получил в Земельном кодексе РСФСР, принятом 25 апреля 1991 г. В нем подтверждено многообразие и равенство форм собственности, включая частную, закреплено участие гражданина в качестве субъекта права собственности (ст.3 ЗК), дан перечень видов деятельности, для осуществления которых лицо получило возможность правообладания определенным земельным участком. Такая деятельность распространялась и охватывала сферу товарного сельскохозяйственного производства, удовлетворения потребностей граждан в земельных участках для индивидуального жилищного строительства, а также для получения продуктов питания потребительского характера и в целях отдыха.

Наряду с признанием права частной собственности ЗК РСФСР (ст.ст.8 и 9) предусмотрел коллективную собственность на землю, которая подразделялось на коллективную совместную и коллективно-долевую собственность на земельные участки. В коллективную собственность передавались земли колхозов, совхозов, земли других сельскохозяйственных формирований, которые в свою очередь могли закрепляться за гражданами без определения или с определением для каждого из них конкретной земельной доли в количественном выражении. В юридической литературе введение такой правовой конструкции было обоснованно подвергнуто критике, поскольку с точки зрения гражданского права речь идет о праве общей собственности и ее видах.

Право на получение земельной доли в установленных размерах получили все члены колхозов и работники совхозов, в том числе и ушедшие на пенсию, работники других сельскохозяйственных предприятий. Решение о перечне лиц, имеющих право на получение земельной доли принимается на общем собрании трудового коллектива. В число лиц, имеющих право на получение земельной доли, могли включаться и работники сельских социальных учреждений (народного образования, здравоохранения, культуры, быта, связи, торговли и др.), если они расположены на территории сельскохозяйственных предприятий.

Каждому гражданину-собственнику земельной доли предоставлялось право выхода из сельскохозяйственного предприятия и требования ее выдела в натуре без согласия на то трудового коллектива при условии создания гражданином крестьянского (фермерского) хозяйства. Земельная доля в виде земельного участка гражданину передавалась бесплатно, если она не превышала среднерайонной нормы бесплатной передачи земли в собственность.

Особое внимание с самого начала проведения земельной реформы государство стало уделять созданию крестьянских (фермерских) хозяйств, их ассоциаций, союзов и кооперативов. Фермерский сектор в сельском хозяйстве начал складываться с 1990 г. и насчитывает в настоящее время более 280 тыс. хозяйств. В целях его эффективного функционирования и дальнейшего развития было предусмотрено создание специального земельного фонда.

Правовые основы организации и деятельности фермерских хозяйств нашли отражение в Законе РСФСР от 23 ноября 1990 г. "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" (с последующими изменениями и дополнениями)7, Гражданском кодексе РФ и других нормативно-правовых документах. Право на получение земельного участка для ведения крестьянского хозяйства получили все граждане, достигшие 18-летнего возраста, имеющие опыт работы в сельском хозяйстве и сельскохозяйственную квалификацию, либо прошедшие специальную подготовку. Земельные участки для ведения фермерского хозяйства гражданам предоставляются с учетом их желания в собственность или аренду. Предельные размеры земельных участков, предоставляемых на праве собственности для ведения крестьянского хозяйства, устанавливаются законодательством субъектов РФ с учетом численного состава данного хозяйства и его специализации. Основанием для возникновения собственности на земельный участок при осуществлении той или иной хозяйственной деятельности при ведении фермерского хозяйства является решение органа местного самоуправления. Такой порядок предоставления земельных участков в собственность установлен в отношении граждан, не являющихся членами сельскохозяйственных организаций.

Членам колхозов, совхозов, других сельскохозяйственных предприятий земельные участки на праве собственности предоставляются из земель указанных предприятий в размере земельной доли.,.

Как уже отмечалось, работникам сельскохозяйственных предприятий предоставлено право выхода из состава своего предприятия и создания крестьянского хозяйства без согласия на то трудового коллектива. Предоставляемый при этом земельный участок должен выделяться, как правило, единым массивом и по возможности ближе к дому гражданина, образующего хозяйство.

В дальнейшем право частной собственности граждан на землю постепенно расширялось, что находило отражение в правовых актах. Так, Указом Президента РФ от 27 декабря 1991 г. "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" гражданам, имеющим земельные участки на правах собственности, было разрешено осуществлять их продажу другим лицам при выходе на пенсию по старости, при получении земли в порядке наследования, при переселении с целью организации крестьянского хозяйства на свободных землях фонда перераспределения, при вложении средств, вырученных от продажи земли, в местную перерабатывающую промышленность на селе. При наличии указанных оснований собственник мог осуществить сделку купли-продажи земельного участка независимо от срока его приобретения путем ее оформления в местной администрации.

Граждане, выходящие из колхоза и совхоза, получили право на обмен земельных паев, сдачу их в аренду и залога земли в банках, а в последнем случае - на выдачу кредита под залог земли.

Одной из гарантий реализации правомочий субъекта по обладанию землей на праве собственности явилось закрепление принципа бесплатной передачи земельных участков, выделенных гражданам в сельской местности для личного подсобного хозяйства, садоводства и жилищного строительства.

Важным шагом в механизме создания рыночных структур в агропромышленном секторе стало предоставление права гражданам и их объединениям осуществлять покупку земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, а также при расширении и дополнительном строительстве объектов этих предприятий. Продажа земельных участков приватизированным предприятиям при их расширении и дополнительном строительстве осуществлялась на конкурсной или аукционной основе за счет земель, не обремененных правами пользователей или арендаторов. Для участия в коммерческом, инвестиционном конкурсе, аукционе по продаже земельных участков подаются заявки собственниками приватизированных предприятий в орган, уполномоченный выступать продавцом земельного участка. Право собственности на земельный участок победителю конкурса или аукциона удостоверяется документом, выдаваемым местной администрацией в месячный срок с момента заключения договора купли-продажи. Такая же процедура оформления купли-продажи земельных участков была установлена при продаже земельных участков, предоставляемых гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности.

Существенную роль в сфере перераспределения земель и юридическом закреплении прав на землю за собственниками сыграл Закон РФ от 23 декабря 1992 г., которым снят мораторий на продажу земельных участков гражданами, получившими земельные участки в частную собственность для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства. Граждане, ставшие собственниками земельных участков для указанных целей, приобрели право продавать их другим гражданам независимо от сроков приобретения права собственности на продаваемый земельный участок.

Данным законом был решен и другой важный вопрос, связанный с установлением юридической судьбы земельного участка, размеры которого превышали предельные нормы. Ответ на него полностью зависел от волеизъявления гражданина, которому предоставлялось право по своему усмотрению: приобретать сверхнормативную часть земельного участка в частную собственность, сохранять право пожизненного наследуемого владения, закрепить за собой право пользования данной частью земельного участка. Этим актом устранялись все препоны, стоявшие перед собственником на пути заключения договора купли-продажи земельного участка. Продажа его стала осуществляться собственником свободно, а сам договор вобрал в себя все элементы и отличительные признаки, свойственные гражданско-правовому договору купли-продажи.

Правовую основу российского законодательства о купле-продаже составляет гл.30 ГК РФ, а также подзаконные акты, среди которых важное значение имеет постановление Совета Министров - Правительства РФ от 30 мая 1993 г., утвердившего Порядок купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков. Данным актом установлены все основные элементы договора купли-продажи: стороны, предмет, форма, порядок его заключения и регистрации. Отметим, что предметом договора купли-продажи может быть только земельный участок, в отношении которого отсутствуют земельные споры; заключается договор в письменной форме, подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

Весьма существенное значение в расширении границ права собственности граждан на земельные участки явилось отнесение земельных участков и всего, что прочно с ними связано, к недвижимому имуществу12. Граждане, а также юридические лица-собственники земельных участков получили право совершать в отношении принадлежащих им земельных участков гражданско-правовые сделки: куплю-продажу, мену, дарение, право залога, аренды, передачи по наследству, обмена и др. Порядок совершения сделок с землей осуществляется по нормам гражданского законодательства с учетом земельного и иного специального законодательства.

Аналогичные права были предоставлены собственникам земельных долей (паев) с учетом особенностей их правового режима.

Определяющие направления земельной реформы, связанные с трансформацией форм собственности и регулированием земельных отношений, нашли закрепление в основном Законе нашей страны - Конституции РФ 1993 г. В ней в ст.9, 36 сказано, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Право иметь в частной собственности землю принадлежит гражданам и их объединениям, которые осуществляют свои правомочия собственников по владению, пользованию и распоряжению землей свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.

Итоги проведения земельной реформы и задачи преобразования земельных отношений на современном этапе нашли отражение в Указе Президента РФ от 7 марта 1996 г. "О реализации конституционных прав граждан на землю". В нем подведены некоторые итоги и отмечается, что в результате проведения земельной реформы в нашей стране около 40 млн. граждан РФ получили в собственность земельные участки, 12 млн. сельских жителей стали собственниками земельных долей (паев). Указом еще раз подтверждены права собственников земельных участков и земельных долей свободно распоряжаться принадлежащей им землей, разрешено в целях укрепления индивидуального сектора на селе увеличивать за счет земельных долей предельные размеры земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства, определены случаи и условия бесплатной передачи сельскохозяйственных угодий в собственность гражданам и юридическим лицам для производства сельскохозяйственной продукции.

Важной вехой в развитии института частной собственности граждан на земельные участки явилось принятие Федерального закона РФ от 15 апреля 1998 г. "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан". Данным правовым актом на комплексной основе урегулированы отношения, возникающие в связи с ведением гражданами садоводства, огородничества и дачного хозяйства, а также деятельностью садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений, порядок их создания, деятельности, реорганизации и ликвидации. Земельные участки членам садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения предоставляются в собственность или на ином вещном праве. Собственники садовых, огородных и дачных земельных участков вправе их продать, подарить, передать в залог, в срочное пользование, обменять, заключить договор ренты или договор пожизненного содержания с иждивением, а также добровольно отказаться от указанных участков.

Земельные участки и все объекты, прочно связанные с землей и относящиеся к недвижимому имуществу, подлежат государственной регистрации. В силу Федерального закона РФ от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" такой регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним. Права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.

Итак, земельная реформа в своем становлении и развитии прошла сложный путь, в ходе которого произошла смена земельного строя на новый, основанный на множественности форм права собственности на землю, появились основы земельного рынка и различные организационно-правовые формы сельскохозяйственных и агропромышленных предприятий. Вместе с тем правовое регулирование земельных отношений вызывает острые дискуссии. Одной из главных причин послужило то, что Указом Президента РФ "О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации" от 24 декабря 1993 г. основополагающие статьи Земельного кодекса 1991 г. признаны недействующими, в связи с чем земельное законодательство в целом остается противоречивым и находится в замороженном состоянии. В целях устранения пробелов в регулировании земельных отношений назрела необходимость в разработке и принятии нового Земельного кодекса. Проект Земельного кодекса давно подготовлен, но его принятие откладывается по причинам политического и юридического характера. Первая проявляется в отсутствии у законодателя единой концепции относительно свободы и пределов частной собственности на землю, вторая - в попытке нового кодекса охватить правовым регулированием отношения, которые относятся к предмету регулирования других отраслей законодательства и прежде всего - гражданского. Остается надежда, что как отмеченные, так и другие проблемы, связанные с принятием нового Земельного кодекса, будут успешно решены, стороны достигнут компромисса во имя будущего России.

1.2 Понятие земельной доли и порядок распоряжения ею

Понятие земельной доли и порядок распоряжения ею определен Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ, Гражданским кодексом РФ. Согласно ст. 15 закона земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу настоящего Федерального закона, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Земельные доли приобретались работниками колхозов, совхозов и других сельскохозяйственных предприятий при их реорганизации в соответствии с

Постановлениями Правительства РФ:

- от 29.12.1991г. № 86 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов";

- от 04.09.1992г. № 708 "О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса";

- от 01.02.1995г. № 96 "О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев".

Указами Президента РФ:

- 27.12.1991г. № 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР";

-от 27.101993г. № 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России";

- от 07.03.1996г. № 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю".

Право собственности на земельную долю возникало на основании решения органов местного самоуправления о передаче земель в общую долевую собственность участников сельскохозяйственной организации.

Государственная регистрация права на земельные доли и сделок с ним проводится по правилам регистрации права общей собственности. Объектом права собственности является весь земельный участок, состоящий из множества долей в праве, предоставленных гражданам в соответствии со списком, утвержденным правоустанавливающим документом о реорганизации сельхозпредприятия. Весь земельный участок описывается в ЕГРП как объект, находящийся в общей долевой собственности множества лиц, кадастровый план всего земельного участка предоставляется в регистрирующий орган.

Если земельная доля выделена в натуре, она становится самостоятельным объектом собственности. Размеры и местоположение выделяемого земельного участка должны соответствовать требованиям, установленным п.1 ст.4 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Для выдела земельного участка в счет доли в праве общей собственности в соответствии с положениями ст. 252 ГК РФ, ст. 13 Федерального закона РФ от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного значения" выделяющийся участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения обязаны известить в письменной форме о своем намерении выделить земельный участок в счет своей земельной доли остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, с указанием предполагаемого местоположения выделяемого в счет своей земельной доли земельного участка.

Такое опубликование позволяет считать, что остальные участники общей собственности извещены о предстоящем выделе земельного участка в счет доли в праве общей собственности.



Глава 2. Земельные доли: современные проблемы и перспективы

Для современного сельскохозяйственного землепользования вопрос о том, каким образом собственники земельных долей могут реализовать свои права по распоряжению ими, все еще остается проблемным. При этом важно увязать три составляющие:

1) интерес собственников долей, заключающийся в получении дохода от своего имущества (постоянного, например, сдавая долю в аренду, или единовременного - выгодно продав ее);

2) стремление государства обеспечить более рациональную организацию использования ранее поделенных на доли сельскохозяйственных угодий и стабильность аграрного производства (земли, соответствующие таким долям, должны перейти к наиболее эффективным сельскохозяйственным товаропроизводителям, причем осуществить это надо как можно быстрее и с наименьшими издержками для последних);

3) процедуры совершения сделок с земельными долями должны соответствовать общим правилам сделок с недвижимостью, но при этом учитывать практику, сложившуюся за период нынешней земельной реформы.

Следует отметить, что эта же проблема была актуальна и в 90-е гг., т.е. на всем протяжении существования земельных долей. Но тогда еще большие споры вызывал статус таких долей, правомерность и обоснованность их существования. При этом вопрос о распоряжении долями, с одной стороны, был как бы вторичным (сначала определиться, что это такое, а затем - какие сделки с ними можно совершать). С другой стороны, отсутствие законодательной определенности в данном вопросе позволяло принимать некоторые решения в виде подзаконных актов (подчас носящих рекомендательный характер, что, впрочем, не мешало их применению на практике). Кроме того, правовой пробел в федеральных законах не только не препятствовал, а скорее даже стимулировал региональное нормотворчество (Нижегородская и Саратовская области, а также ряд других регионов, существенно опережавших федеральный центр в данном вопросе).

Как известно, современные земельные доли были образованы в 1991-92 гг. При этом право на получение долей в счет земель конкретных сельскохозяйственных предприятий получили работники и пенсионеры этих предприятий, а также проживающие на их территории работники социальной сферы. Но доля не была обозначена на местности, она - лишь право на часть земель колхоза или совхоза. Разделу на доли подлежали угодья всех сельскохозяйственных предприятий, за исключением тех, где приватизация земли не проводилась или осуществлялась по особым условиям (тепличные, племенные и подобные специализированные хозяйства, а также сельскохозяйственные угодья, расположенные на территории поселений). Вместе с тем в тех субъектах РФ, где длительное время не признавалась частная собственность на земли сельскохозяйственного назначения (республики Северного Кавказа, Республика Башкортостан, Республика Алтай), на протяжении 90-х гг. наделение земельными долями не было осуществлено.

Формирование земельных долей решало сразу две задачи: стимулирование реорганизации тогдашних колхозов и совхозов и превращение членов их трудовых коллективов в собственников земли, ранее находившейся в пользовании этих хозяйств.

Вышеназванные особенности образования земельных долей не могли не повлечь за собой последующие разногласия относительно их статуса. В частности, нормативные акты, которыми регламентировался процесс наделения земельными долями, не содержали прямого указания на то, что такие доли и механизм последующего распоряжения ими будут временным институтом, связанным с реорганизацией сельскохозяйственных предприятий. Но большая часть разработчиков этих актов относилась к долям именно так.

Причем, в силу зависимости земельных преобразований от социально-политической обстановки образование долей в значительной мере обеспечивало решение социальных задач. В частности, наделение долями незанятых в сельскохозяйственном производстве пенсионеров хозяйств и работников социальной сферы следует отнести к области социальной политики. Предполагалось, что продажа, сдача в аренду и другие операции с долями позволят финансово поддержать указанные слои населения. Кроме того, это соответствовало представлению о социальной справедливости. В результате значительная часть собственников долей оказалась не просто не связанной с сельскохозяйственным производством, но еще и в силу возраста или состояния здоровья не имеющей возможности самостоятельно организовать использование земель, соответствующих своим долям (по некоторым расчетам - до 60%).

Кроме того, в 90-е гг. земельные доли не вполне соответствовали как действовавшим нормам гражданского законодательства в части долевой собственности, так и фундаментальным представлениям об общем имуществе. Это относится, например, к возможности совершения сделок с долей без согласия других сособственников находящегося в общей долевой собственности земельного участка. Так, вплоть до 2002 г. без согласования с ними допускалась возможность формирования в счет земельной доли нового земельного участка - для передачи в аренду, для ведения крестьянского хозяйства или расширения личного подворья.

Важно и то, что общая собственность предусматривает определенный (конкретный, ограниченный) круг лиц - сособственников, тогда как при возникновении земельных долей была множественность (неопределенность) круга сособственников. Впрочем, на это можно возразить, что в актах местных органов власти, принимавших в каждом конкретном случае решение об образовании земельных долей, этот круг был конечен (список лиц). Но такие списки неоднократно корректировались, что влекло за собой изменение не только числа дольщиков, но и размера доли.

Длительное отсутствие (вплоть до 2002 г.) закрепленных в федеральных законах норм о земельных долях позволяло выдвигать самые разные предложения о том, чем являются такие доли, и какие решения в отношении их следовало бы предпринять. К числу таких радикальных предложений можно отнести, например, отказ воспринимать доли как объект вещного права (земельные доли - это из области обязательственного права2). Или, например, предложение о возврате к постоянному пользованию землей сельскохозяйственными организациями, без каких либо долей на землю3. Высказывались мнения о целесообразности выкупа земельных долей у их собственников в добровольном порядке и по единой для всех цене, независимо от размеров, географического положения и почвенного плодородия, а также о последующей продаже на аукционах права пользования землями, соответствующими выкупленным долям1. Предлагалось установить весьма сжатый срок - один год, в течение которого собственники были бы обязаны распорядиться своими земельными долями5.

Что касается фактической ситуации на рынке земельных долей и объема прав их собственников, то в процессе образования долей в частную собственность перешло более 100 млн. а сельскохозяйственных угодий. Долями были наделены почти 11 млн. еловек. К середине 90-х гг. большинству из них были выданы соответствующие документы о праве на землю. И с этого времени с долями можно было совершить практически все рыночные сделки, аналогичные сделкам с земельными участками и другими объектами недвижимости. То есть, доли можно было: 1) продать, 2) подарить, 3) сдать в аренду, 4) отдать в залог, 5) передать по наследству, 6) внести в уставный капитал или паевой фонд, 7) передать на условиях договора ренты и пожизненного содержания, а также 8) обменять на имущественный пай или 9) получить в натуре для определенных целей. Последние два вида сделок - сугубо специфичные, свойственные исключительно земельным долям. Но при этом правовая база, регламентирующая все вышеназванные сделки, была недостаточно «сильной» с юридической точки зрения и зачастую носила рекомендательный характер.

К моменту принятия Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (2002 г.) наиболее распространенным видом сделок с долями стала их сдача в аренду (около 5,5 млн долей). При этом, как правило, арендатором являлось то же хозяйство, в счет земель которых доля образована. Еще около 2 млн. собственников долей внесли в уставные капиталы сельскохозяйственных организаций либо сами доли, либо право пользования ими. Около 300 тыс. человек выделили в счет своих долей земельные участки - для ведения фермерского или личного подсобного хозяйства.

В таблице приведены процентные соотношения правового статуса земельных долей6. Видно, что в более земледефицитной и развитой в экономическом отношении Ленинградской области многие собственники долей еще не приняли решений по распоряжению ими. Процент таких собственников в 2 с лишним раза выше среднего для России. Ситуация в двух других областях близка к средней по стране: значительно преобладает аренда (в Новгородской области также распространено внесение права пользования долями в уставные капиталы сельскохозяйственных организаций).

Таблица 1 Статус земельных долей, %

Регион	Доли сданы в аренду	Право пользования долями внесено в уставный капитал	Доли внесены в уставный капитал	Созданы крестьянские (фермерские) хозяйства	Расширены личные подсобные хозяйства	Решения о статусе долей не принято
По числу долей
Ленинградская обл.	3,6	1,8	1,8	2,7	0,9	89,2
Новгородская обл.	28,9	30,3	0,8	2,4	3,0	34,6
Псковская обл.	72,5	2,6	0,4	1,6	0,7	22,2
По России в целом	45,9	14,4	2,2	1,8	0,6	35,0
По общей площади долей
Ленинградская обл.	2,7	2,1	2,7	3,1	0,1	89,3
Новгородская обл.	28,9	30,0	0,7	2,7	2,2	35,5
Псковская обл.	69,4	2,2	0,1	1,8	0,5	26,0
По России в целом	47,4	12,6	2,2	2,7	0,5	34,2

Рассмотрим, как действовал механизм аренды земельных долей до вступления в силу вышеназванного Федерального закона.

Согласно Рекомендациям о порядке распоряжения земельными долями и имущественными паями (утверждены Постановлением Правительства РФ от 01.02.95 № 96) в качестве арендодателя могли выступить как отдельный собственник земельной доли, так и группа собственников земельных долей. Во втором случае заключался многосторонний договор аренды земельных долей. При этом каких-либо землеустроительных действий от арендодателей не требовалось. Арендатор же мог с согласия арендодателя или арендодателей осуществить такие действия по своему желанию - выделить в натуре земельный участок, соответствующий арендованной земельной доле или нескольким долям. То есть, на добровольной основе происходило формирование «временного» земельного участка - на период действия договора аренды. После прекращения действия арендного соглашения арендодатель по своему желанию мог выделить земельный участок для последующего распоряжения им.

Рекомендации 1996 г. достаточно адекватно оценивали степень платежеспособности сельскохозяйственных организаций (арендатора долей). Так, в качестве арендной платы допускались не только денежные платежи, но также продукция или услуги (вспашка приусадебного участка, доставка дров и т.п.). Отметим, что, по некоторым расчетам, к моменту принятия Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» землепользователи выплачивали собственникам долей арендную плату в размере до полутонны зерна за 1 га. При этом соответствующие продукцию и услуги сельскохозяйственные коммерческие организации (арендаторы) могли относить к своим затратам.

Фиксирование арендного соглашения осуществлялось не только путем заключения договора, но и посредством внесения в свидетельство на право собственности на земельную долю каждого арендодателя соответствующей записи о передаче доли в аренду.

Таким образом, на протяжении 90-х гг. и вплоть до вступления в силу Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельные доли сдавались в аренду. Причем это не вызывало практических затруднений, а данный вид сделок был наиболее распространенным среди других сделок с земельными долями. Вместе с тем, несмотря на достаточно широкое распространение указанных сделок, с 2003 г. согласно вышеназванному Федеральному закону идет процесс формальной трансформации договоров аренды земельных долей в договора доверительного управления ими.

Это требование закона отражает мнение о невозможности аренды доли, сформировавшееся у части ученых и специалистов к концу 90-х гг. Статьей 16 этого закона был введен переходный период - 2 года, по истечении которого к действовавшим договорам аренды земельных долей автоматически должны применяться правила договоров доверительного управления имуществом (в 2005 г. указанный срок продлен до 2007 г.). Что же касается аренды, то вновь заключаемые сделки возможны лишь в отношении земельного участка.

Впрочем, формально аренда земель, соответствующих земельным долям, разрешена и вышеупомянутым законом (ст. 9). Так, сроком до 49 лет допускается аренда земельного участка, находящегося в долевой собственности. При этом договор аренды может быть заключен как с участниками долевой собственности, так и с одним из них, действующим на основании доверенностей. Но это аренда именно участка, а не доли. Естественно, что при заключении соответствующего соглашения потребуются значительная организационная работа и межевание земель. Поэтому считаем, что в ближайшей перспективе число действующих договоров по аренде земель, находящихся в общей долевой собственности, будет сокращаться.

Соответственно, собственники земельных долей, ранее передавшие их в аренду, становятся участниками качественно нового для современного землепользования процесса, а именно трансформации института аренды земельных долей в предусмотренное гражданским законодательством доверительное управление такими долями. Рассмотрим его экономико-правовые особенности.

Согласно гражданскому законодательству учредителем такого управления выступает собственник имущества (в данном случае - земельной доли), который передает его доверительному управляющему - коммерческой сельскохозяйственной организации, в том числе крестьянскому (фермерскому) хозяйству, физическому лицу или некоммерческой организации. Такая передача не влечет за собой смены собственника земельной доли, т.е. по своей сути это близко к договору аренды. При этом переданное в доверительное управление имущество становится обособленным от другого имущества, как собственника доли, так и доверительного управляющего.

Срок действия договора о доверительном управлении - до 5 лет. Однако по истечении указанного срока договор автоматически продлевается на тот же срок и на тех же условиях (если только одна из сторон не заявит об отказе). То есть, собственнику земельной доли достаточно только один раз заключить соответствующий договор. В последующем же, по мере истечения срока действия очередного договора, он имеет возможность отказаться от услуг доверительного управляющего или настаивать на изменении условий договора. Причем собственник земельной доли даже защищен от разного рода коммерческих рисков, связанных с неэффективным использованием соответствующих земель. Так, согласно ст. 1022 Гражданского кодекса РФ доверительный управляющий, не проявивший заботливости, должен возместить убытки, причиненные утратой или повреждением имущества, а также упущенную выгоду за время, когда он осуществлял доверительное управление земельной долей. С этой стороны переход к доверительному управлению является как бы защитной, подстраховывающей мерой в пользу собственников земельных долей.

С другой стороны, в сравнении с арендой земельных долей, институт доверительного управления ими ведет к существенному «ослаблению» степени влияния собственников долей на свою земельную собственность. Так, значительно расширяется спектр прав сельскохозяйственной организации как доверительного управляющего. При доверительном управлении она осуществляет правомочия собственника доли и даже обладает правом распоряжения ею (в случаях, предусмотренных договором доверительного управления). Доминирующее положение сельскохозяйственной организации - доверительного управляющего - усиливается и с учетом того, что с 2005 г. именно такой организации принадлежит также право преимущественной покупки земельных долей (ранее этим правом были наделены органы государственной власти и местного самоуправления).

Но наиболее явно негативные стороны перехода к доверительному управлению проявляются при банкротстве сельскохозяйственной организации, являющейся доверительным управляющим. В этом случае доверительное управление прекращается и земельные доли (соответствующие им земли) включаются в конкурсную массу. Кроме того, долги по обязательствам, возникшим в связи с доверительным управлением имуществом, погашаются за счет этого имущества. В случае недостаточности этого имущества взыскание может быть обращено не только на имущество доверительного управляющего, но и на другое имущество учредителя управления, в том числе не переданное в доверительное управление.

Конечно, достаточно трудно представить ситуацию, когда в результате неэффективного доверительного управления земельной долей возникнут долги, превышающие стоимость самой доли. Пожалуй, единственным гипотетически возможным случаем будет длительная неуплата налогов и сборов, связанных с такой долей или соответствующим ей участком (земельный налог или увязанный с размером и качеством земельных угодий единый сельскохозяйственный налог). Тогда штрафы и пени вместе с основной суммой налогов и сборов могут превысить стоимость земельной доли, обесцененной в результате неплатежеспособности соответствующей сельскохозяйственной организации.

Следует отметить, что доверительное управление имуществом еще и предполагает возможность выплаты вознаграждения доверительному управляющему, а также возмещения его расходов, произведенных при доверительном управлении земельной долей. Полагаем, что это не упрощает процесс реализации собственниками земельных долей своих прав и ведет к усложнению ситуации вокруг земельных долей в целом.

Таким образом, переход от аренды земельных долей к доверительному управлению ими оказался не таким простым, как это предполагалось при принятии Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Да и в целом данный институт скорее соответствует движимому имуществу, например ценным бумагам. В этой связи представляется целесообразным дополнительно рассмотреть все аспекты предстоящей замены института аренды земельных долей на доверительное управление ими. Первый шаг в этом направлении уже сделан: еще на 2 года отложен срок автоматического перехода к такому управлению.

Как отмечено выше, среди сделок с земельными долями вторым по степени распространенности после аренды является внесение земельных долей в уставные капиталы сельскохозяйственных организаций. Причем вплоть до вступления в силу Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в уставный капитал сельскохозяйственных организаций (разного рода акционерные общества и т.п.) можно было внести как непосредственно земельную долю, так и право пользования ею. При этом право пользования могло быть внесено в уставный капитал на срок до 3 лет с возможностью последующего продления.

Несмотря на формальную схожесть вышеуказанных земельных сделок (учредительный договор), по своей сути они были очень разными. Так, внесение в уставный капитал непосредственно земельной доли на практике означает ее продажу сельскохозяйственной организации за долю участия в уставном капитале. Между тем, более распространенное внесение права пользования долей имело сходные черты с арендой доли. Так, собственник земельной доли не только не терял своих прав, но и по истечении срока действия соответствующего соглашения сохранял возможность выделить в натуре земельный участок в счет своей доли. К учредительному договору соответствующей сельскохозяйственной организации лишь прилагался план земельного участка, общая площадь которого соответствовала площади земельных долей, на которые передано право пользования, а также список лиц, внесших это право. Документ собственника земельной доли продолжал действовать, в него лишь вносилась запись о совершенной сделке, носящей краткосрочный характер.

Вместе с тем законодательство, действующее с 2003 г., предусматривает внесение в уставный капитал сельскохозяйственной организации только самой доли, а не права пользования ею.

Таким образом, два наиболее распространенных в недавнем прошлом вида сделок с земельными долями (аренда и внесение в уставный капитал права пользования долей) вытесняются новыми видами сделок (следует также ожидать увеличения случаев выкупа долей у их собственников со стороны сельскохозяйственных организаций). В качестве причин этого, помимо формального несоответствия ранее распространенных сделок нормам гражданского законодательства, следует отметить и то, что расширение прав сельскохозяйственных организаций наряду с устранением противоречий и разночтений в законодательстве, безусловно, способствует большей стабильности в аграрно-земельной сфере. Ведь земля является главным средством сельскохозяйственного производства. И естественно, что для сельскохозяйственного товаропроизводителя крайне важно иметь стабильный земельный массив и обладать в отношении него большим объемом прав (залог, переуступка какой-то части земли для привлечения средств и т.п.), что сложно обеспечить в режиме краткосрочного использования земельных долей.

право собственность земельный



Заключение

В заключение отметим, что действовавшая вплоть до 2003 г. законодательная база, регламентировавшая сделки с земельными долями, допускала два варианта дальнейшего развития института земельных долей. А именно: 1) их постепенную ликвидацию (например, запрет совершения сделок с долями без выделения на местности соответствующего им земельного участка или введение ограниченного срока для совершения рыночных транзакций с долями в их нынешнем виде), такой подход базировался на понимании земельных долей в качестве временного института периода реформ; 2) приближение правового режима земельных долей к статусу долевой собственности, свойственной гражданскому законодательству, такой подход означал признание земельных долей как полноценного института современного рыночного сельскохозяйственного землепользования.

...