Управление многоквартирными жилыми домами

Движемся вниз по вертикальной линии схемы: управление жилищным фондом всегда подразумевает управление эксплуатацией, а это значит, что целью исполнения должностных обязанностей каждого из работников ТСЖ (включая административно-управленческий персонал) должно быть осуществление мероприятий по организации эксплуатации многоквартирного дома, то есть ТСЖ создается только для решения задач содержания и ремонта жилищной недвижимости, принадлежащей его членам. И ведение товариществом предпринимательской деятельности также осуществляется для решения только этой уставной задачи.

Таким образом, объем работ для определения затрат на оплату труда персонала и другие необходимые расходы товарищества определяется всегда на основе комплекса мероприятий по обеспечению содержания и ремонта домовладения, включая расходы на выполнение функций управления этим процессом.

Нижняя часть схемы -- необходимые инструменты для осуществления процесса управления домом ТСЖ.



2.3 Организация контроля за ведением финансово-хозяйственной деятельности объединения жителей

Жители домов ТСЖ (ЖСК) должны хорошо понимать, что гарантией ведения правильной финансово-хозяйственной деятельности является не зафиксированный кассовой машиной факт внесения платежа наличными деньгами, а постоянно действующая система мероприятий по проверке деятельности правления и персонала товарищества: на сколько их работа соответствует требованиям устава, решениям общего собрания и действующему законодательству (в тех случаях, которые не регулируются уставом).

Одно из преимуществ некоммерческой формы управления жильем -- механизм контроля осуществляется самими жителями, является неотъемлемой частью, обязательной составляющей структуры созданного ими объединения. Если такой механизм не создан или действует с перебоями, это свидетельствует о нарушении уставной деятельности организации, на практике она не может реализовать данные ей полномочия.

Организация контроля, конечно, требует немалых усилий, как от владельцев квартир, так и от персонала, особенно от руководителя, который согласно уставу несет ответственность за обеспечение деятельности объединения, однако не менее ответственным лицом является избранный (уполномоченный собственниками) председатель ревизионной комиссии, который наряду с полномочиями имеет определенные обязанности перед членами организации, основные из которых обычно сформулированы в уставе.

Для конкретизации полномочий и обязанностей главного контролирующего органа полезно составить и утвердить на общем собрании документ, который бы ясно и обоснованно регламентировал порядок (механизм) выполнения возложенных на него функций -- например. Положение, Регламент, Инструкцию. Однако, прежде всего, конечно, должен профессионально работать руководитель организации -- председатель правления, за которым (даже при условии передачи им другому лицу всего объема управленческих функций) всегда остается функция оперативного контроля всех звеньев и ответственность (административная, финансовая и уголовная) за все, что происходит в многоквартирном доме -- это есть основное содержание и суть выборной должности руководителя правления.

Следующим официально ответственным лицом с руководящими и контролирующими функциями является управляющий (руководитель дирекции, исполнительный директор) -- наемный работник, полномочия которого, включая объем функций управления и контроля, определяются должностной инструкцией или, договором (контрактом), содержание и объем его должностных обязанностей должны соответствовать квалификации.

В той или иной степени обязанности контроля, соразмерные должностной ответственности, должны возлагаться персонально на каждого работника, независимо от вида оформленных с ним трудовых отношений. Грамотно распределенная между персоналом и зафиксированная документально ответственность служит залогом достаточно быстрого и несложного в исполнении механизма контроля за деятельностью по эксплуатации домовладения, включая ее финансовую составляющую.

Необходимо обратить особое внимание на оформление индивидуальной материальной ответственности лиц, должностные обязанности которых предусматривают такую ответственность.

Прежде всего, это должность кассира или бухгалтера, исполняющего обязанности кассира, это не означает, что материальная ответственность не может быть возложена (полностью или частично) на других работников, включая руководителя. Целесообразность такого распределения диктуется действующей системой управления персоналом; оформляется материальная ответственность индивидуальным договором.

Жители многоквартирного дома должны хорошо понимать, что регулирование качества и действенности механизма контроля за содержанием их собственности (равно как и наемного жилья находится исключительно в их руках, и каждый из нас на общем собрании имеет возможность обсудить все вышеперечисленные моменты и сделать выбор в пользу нужных решений по организации структуры управления совместным домовладением и наделения полномочиями и ответственностью конкретных лиц, избираемых и нанимаемых на конкретные должности. Кроме того, уставом (Приложение 2) и законодательством закреплено право каждого члена некоммерческой организации получать информацию по вопросам работы правления и ревизионной комиссии, механизм реализации этого права обсуждается и утверждается общим собранием, оформляется протоколом и учитывается при разработке внутренних документов некоммерческого объединения.

2.4 Техническая эксплуатация

товарищество собственник дом управление

Противники создания товарищества обычно выдвигают в числе первых аргументы о том, что жители сами не могут профессионально осуществлять техническую эксплуатацию своего дома, они правы. Но какое отношение имеет этот довод к созданию ТСЖ? Жителям совсем не нужно самим заниматься решением достаточно сложных технических вопросов, их забота -- организовать поле деятельности, создать необходимые условия для работы специалистов. Ведь именно это является целью создания и основной задачей функционирования некоммерческого объединения жителей дома -- организация эксплуатации принадлежащей им недвижимости.

Обратим внимание на тот факт, что одновременно в этом же заключается и содержание уставной деятельности некоммерческого объединения граждан, основанного на членстве. (Приложение 2)

Уставы таких объединений не могут содержать обязанности оказания каких-либо услуг своим членам, они обязывают некоммерческие организации осуществить уставную деятельность в соответствии с задачами, поставленными перед ними гражданами-учредителями, и за счет средств, внесенных этими гражданами в форме членских и целевых взносов на вышеназванные цели.

Организация эксплуатации кондоминиума в форме некоммерческой организации -- есть ее УСТАВНАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ, ОСУЩЕСТВЛЯЕМАЯ ЗА СЧЕТ ВЗНОСОВ СОВЛАДЕЛЬЦЕВ земельно-имущественного комплекса.

Членские взносы не могут служить базой для налогообложения, платные услуги -- предметом основной (уставной) деятельности некоммерческой организации.

Правила устанавливают, что техническая эксплуатация жилищного фонда включает в себя:

- управление жилищным фондом;

- техническое обслуживание и ремонт;

- санитарное содержание.

Система технического обслуживания (содержания и текущего ремонта) обеспечивает нормальное функционирование здание и инженерных систем с использованием материальных и финансовых ресурсов в необходимых объемах.

Управление эксплуатацией.

Пакет услуг при создании ТСЖ:

· подготовка и проведение общих собраний собственников недвижимости многоквартирного дома по выбору способа управления ТСЖ путем очного и заочного голосования;

· пакет учредительных документов ТСЖ, определение долей в общем имуществе, права собственности, определение долевого участия в расходах по содержанию имущества;

· регистрация вновь созданного ТСЖ;

· содействие в передаче дома на баланс ТСЖ и получение необходимой документации;

· формирование общего единого имущественного комплекса собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе оформление права собственности на участок);

· управление многоквартирным домом;

· выполнение работ по технической эксплуатации недвижимости ТСЖ как коммерческого, так и некоммерческого использования "Правилами и нормами технической эксплуатации жилого фонда", утвержденные постановлением Госстроя;

· мероприятия по устранению неисправностей, работа с подрядчиками;

· договора, акты, отчеты, справки, планы, графики;

· вывоз мусора;

· охрана подъездов, поземных гаражей и автостоянок ТСЖ;

· обслуживание лифтов;

· уборка мест общего пользования;

· уборка прилегающей территории;

· санитарно-гигиеническое обслуживание;

· аварийная служба;

· установка приборов учета;

· оборудование узлов учета;

· ремонт систем электроснабжения, электрооборудования электроосвещения;

· техническое обслуживание систем горячего водоснабжения, включая встроенные бойлерные, КИП, автоматику, приборы учета;

· техническое обслуживание систем отопления, включая встроенные бойлерные, КИП, автоматику, приборы учета;

· наладка систем вентиляции;

· организация предоставления жилищных услуг (заключение договоров с энергоснабжающими организациями) с последующим контролем их качества;

· внедрение энергосберегающих технологий;

· организация компенсации предоставляемых льгот;

· возмещение затрат по эксплуатации муниципальной доли общего имущества ТСЖ;

· составление смет на проведение капитального ремонта с последующим утверждением их общим собранием;

· проведение капитального ремонта;

· работа с должниками. Предупреждение задолженности и ее судебное взыскание;

· начисление и сбор платы за жилищно-коммунальные услуги; ведение бухгалтерской, финансовой и статической отчетности, связанной с текущей деятельностью ТСЖ;

· консультирование граждан по жилищно-коммунальным и иным вопросам;

· согласование переоборудования, переустройства и их проведение;

· все документальное сопровождение деятельности ТСЖ.



Глава 3. Анализ финансово-хозяйственной деятельности товарищества собственников жилья «Югория» за 2005 - 2006 гг

Юридический адрес: 628383 г. Пыть-Ях мкр.5 д. 3.

1. Общие сведения.

Товарищество собственников жилья «Югория» (ТСЖ «Югория») создано в 1998 г.

В соответствии с Уставом ТСЖ является некоммерческой организацией, целью которой является управление эксплуатацией жилфонда.

В 2004 г. в управлении ТСЖ находилось 5 жилых домов, общей площадью 21,2 тыс. кв. м.

В 2005 г. на основании решения общего собрания приняты в ТСЖ 2 жилых дома общей площадью 6,7 тыс. кв. м.

С 1 января 2006 г. на основании решения общего собрания принят жилой дом, обшей площадью 4,9 тыс. кв. м.

Всего по состоянию на 1.01.2007 г. в управлении ТСЖ находится 8 жилых домов общей площадью 30,9 тыс. кв. м.

Общая площадь обслуживаемого жилищного фонда (кв. м.)

	01.2004 г.	1.01.2005 г.	1.01.2006 г.
Жилой дом № 3,5 мкр.	3458,2	3458,2	3458,2
Жилой дом № 4,5 мкр.	3443,5	3443,5	3443,5
Жилой дом № 16,5 мкр.	4877,8	4877,8	4877,8
Жилой дом № 2а,5 мкр.	3496,3	3496,3	3496,3
Жилой дом № 15,4 мкр.	5896,6	5896,6	5896,6
Жилой дом № 1,5 мкр.		1972,8	1972,8
Жилой дом № 2,5 мкр.		2838,3	2838,3
Жилой дом № 6,5 мкр.			4881,4
Всего	21172,4	25983,5	30864,9

2. Анализ размера цен на жилищные услуги.

В соответствии с Уставом ТСЖ «Югории» размер содержания и текущего ремонта жилья утверждается общим собранием ТСЖ (до 1.03.2005 г. 72-фз от 15.06.1996 г., после 1.03.2005 г. ст. 156 ЖК РФ.).Размер платы за коммунальные услуги (отопление, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение) устанавливается Постановлением Главы города. Динамика цен приведена в нижеприведенной таблице:

	Наименование	2004 г. (90%)	2005 г. (90%)	2006* г. 90% 100%	Рост тарифа 2005г. 2004г., 2006 к 2005
1	Содержание и текущий ремонт мест общего пользования (руб./кв. м.) - 5 эт. ж/д - 9 эт. ж/д	1 1,16	1 2,16	1 11,76 12	1 12,94	113,19 108,9	96,7 98,7
2	Плата за пользование лифтом (руб./чел.)	1 100	109,5	112	123,2	109,5	102,3
3	Вывоз и утилизация ТБО (руб./чел.) - 5 эт. ж/д - 9 эт. ж/д	29,69	26,5	18,04 29,7	19,84 32,67	89	68 112
.	Плата за капитальный ремонт (руб./кв. м.)	0	0,15	1	11	-	В 6 раз
	Справочно: общая площадь (кв. м.)	21172,4	21172,4	25983,5	25983,5
	усредненная стоимость 1 кв. м.	17,5	18,8	19,4	19,7	107,4	103,2

В 2005 произошел рост стоимости содержания и текущего ремонта МОП на 8,9%, платы за пользование лифтом - на 9,5%, расходы на вывоз и утилизацию ТБО снизились на 11%. Усредненная стоимость 1 квадратного метра возросла на 7,4%.

В 2006 г. отмечается

снижение цены на содержание и текущий ремонт МОП на 3%,

рост платы за пользование лифтом на 2,3%,

- в связи с перераспределением затрат на уборку мусоропроводов снижение по 5-ти этажным зданиям на 32%, рост по 9-ти этажным зданиям на 112%.В связи с увеличением обслуживаемого жилфонда, непропорциональным ростом затрат обслуживаемому жилфонду, усредненный тариф по ТСЖ за 2006 г. составил 19,4 руб., рост по сравнению с 2005 г. - 3,2%.

*С 1.10.2005 г. установлен стандарт стоимости оплаты в размере 100%.

3. Анализ сметы расходов

Общие расходы за 2005 г. составили 6141 тыс. руб., что на 28% выше, чем за прошлый год (4779,1 тыс. руб.).

Укрупненная смета расходов представлена в нижеприведенной таблице: (Тыс. руб.)

Статьи затрат	2005 г.	План 2006 г.	2006 г.	Отклонение к 2005 г. (гр.4-2)	Отклонение к плану 2006 г. (гр.4-гр.З)
1	2	3	4	5	6
Фонд оплаты труда	1685,1	2414,3	2223	537,9	-191,3
Отчисления от ФОТ	598,3	627,9	578	-20,3	-49,9
Электроэнергия	119,8	195,4	205	85,2	9,6
Текущий ремонт	351	200	163,6	-187,4	-36,4
Обслуживание электрооборудования	180	239	235	55	-4
Обслуживание лифтов	885	891	885	0	-6
Вывоз ТБО	226	306	326	100	20
Материалы на обслуживание МО П	114,6	214	207	92,4	-7
прочие	619,3	973,6	1318,4	699,1	344,8
Всего	4779,1	6061,2	6141	1361,9	79,8

По сравнению с 2005 г. рост сметы затрат составил 28% в связи с увеличением площадей обслуживаемого жилфонда.

По сравнению с плановыми показателями рост наблюдается за счет прочих расходов (гашение просроченной кредиторской задолженности перед МУП «УГХ» в сумме 322 тыс. руб.). Увеличение по данной статье происходят за счет экономии по другим статьям.

Расходы на оплату труда проведены в соответствии с утвержденным штатным расписанием.

Среднесписочная численность за 2004 г. - 17 чел, среднемесячная заработная плата - 8260 руб.

Среднесписочная численность за 2005 г. - 17 чел, среднемесячная заработная плата- 10897 руб.

Несмотря на увеличение обслуживаемого жилфонда, среднесписочная численность работников не изменилась. В связи с этим рост среднемесячной заработной платы составил 32%.

Отчисления от ФОТ в соответствии с законодательством в 2005 г. составляли 35,7%, в 2006 г.-26%.

Прочие статьи затрат выросли в связи с удорожанием и увеличением обслуживаемого жилфонда.

4. Анализ движения денежных средств.

Для анализа движения денежных средств использована ф.6. баланса. Данные 2003 г. не показательны, т.к. ТСЖ занималось коммерческой деятельностью. В связи с этим использованы данные 2004 и 2005 гг. (Тыс. руб.)

№№		2005 г.,гр.З	2006 г., Гр.4-3	Гр.4-гр.3	%
1	2	3	4	5	6
	Остаток средств на начало года	136	265	129	195
1	Поступило средств	5031	6525	1494	129,6
1.1	Членские и вступительные взносы	4576	6020	1444
1.2	прочие	455	505	50
2	Использовано средств	4902	6154	1252	125,5
2.1	Расходы на целевые мероприятия	2113	4087	1974	193
2.2	Расходы на содержание аппарата управления	2551	1604	-947	63
2.21	В т.ч. расходы, связанные с оплатой труда	2283	1348	-935
2.3	Приобретение основных средств	115	34	-81	29
2.4	прочие	123	428	305
	Остаток средств на конец года	265	636	371	240



Поступление средств выросло на 29 %, в т.ч. за счет повышения тарифа, увеличения объёма обслуживаемого жилфонда.

Соответственно этому увеличились расходы.

Структура расходов перетерпела изменения. Если в 2005 г целевые расходы составили 2113 тыс. руб. (43% от использованных средств), то в 2006г. Аналогичные расходы составили 4087тыс. руб. (66,4 %).

Общие выводы:

1. Рост обслуживаемого жилфонда на начало 2006г. составил 22,7%, на начало 2007г. - 9,8%. Всего по состоянию на 01.01.2007г. в управлении ТСЖ находится 8 жилых домов общей площадью 30,9тыс.кв.м.

2. В 2005г. произошел рост стоимости содержания и текущего ремонта МОП на 8,9 %, платы за пользование лифтом - на 9,5 %, расходы на вывоз и утилизацию ТБО снизились на 11%. Усредненная стоимость 1 квадратного метра возросла на 7,4%.

В 2006г. отмечается

- снижение цены на содержание и текущий ремонт МОП на 3%,

- рост платы за пользование лифтом на 2,9%,

- в связи с перераспределением затрат на уборку мусоропроводов снижение по 5-ти этажным зданиям на 32%, рост по 9-ти этажным зданиям на 112 %.

Усредненный тариф по ТСЖ на 2006г. составил 19,4 руб., рост по сравнению с 2005г. -3,2%.

3. Общие расходы за 2006г. составили 6141 тыс. руб., что на 28% выше, чем за прошлый год (4779,1 тыс. руб.).

По сравнению с плановыми показателями рост наблюдается за счет прочих расходов (гашение просроченной кредиторской задолженности перед МУП «УГХ» в сумме 322 тыс. руб.). Увеличение по данной статье происходят за счет экономии по другим статьям.



Выводы

1. Сохранение существующего жилищного фонда и последовательное замещение ветхого, аварийного и морально устаревшего жилья новым стали важнейшими задачами настоящего и будущего. Решение их крайне осложнено ограниченностью финансовых ресурсов и у населения, и у государства.

2. В условиях, когда из бюджета на дотирование отрасли выделяются большие средства, которые могли бы пойти на другие не менее важные цели: образование, культура, медицина, повышение тарифов до уровня достаточного для покрытия всех текущих издержек вполне обоснованно. Но с другой стороны, когда это повышение осуществляется без реального аудита деятельности предприятий, предоставляющих жилищно-коммунальные услуги, это вызывает вполне обоснованное опасение населения о справедливости таких мер.

3. Серьезным недостатком всех программ модернизации и реформирования жилищно-коммунальной отрасли является слабое отражение в них главной задачи -- совершенствование управления отрасли как решающего направления в деле создания баланса интересов администрации, предприятий ЖКХ, собственников жилого фонда, населения и других участников процесса потребления жилищно-коммунальных услуг, поскольку дореформенная трехуровневая система управления ЖКХ, основанная на централизованном финансировании, была разрушена.

4. Противоречие между существующей системой и требованиями рыночной экономики заключается в том, что у муниципальных подрядных предприятий отсутствует экономическая заинтересованность в реализации своих услуг в соответствии с запросами потребителями.

5. В виду ограниченности ресурсов (большой нагрузки на местный бюджет) унитарные предприятия-подрядчики вынуждены проводить преимущественно аварийные ремонты, задача которых состоит в быстром устранении выявленных дефектов.

6. Развитие жилищной сферы на современном этапе возможно лишь на основе формирования нового хозяйственного механизма, ориентированного на использование экономических рычагов и стимулов, а также на максимальный учет интересов потребителей.

7. Постепенное уменьшение доли муниципального жилья в структуре жилищного фонда, а также повышение уровня оплаты населением жилищно-коммунальных услуг в перспективе еще больше обострят проблему эффективного управления.

8. Создание новых организационно-правовых форм управления -- трудный и длительный процесс. Отсутствие опыта и определенный психологический настрой населения вызывают недоверие к любым новым предложениям в данной области, считается, что они таят в себе элементы риска развала сложившейся системы обеспечения населения ЖКУ.

9. В условиях многообразия собственников резко возрастает роль государственных стандартов содержания и использования жилья, которые должны быть обязательными для всех владельцев. Целесообразно выделить основные (минимальные) стандарты содержания, придать им силу закона для неукоснительного использования организациями.

10. Основная функция предприятия, специализирующегося на выполнении функций управления, состоит в том, чтобы наиболее рационально распределять ограниченные финансовые ресурсы между различные видами работ (услуг). Собственник вправе выполнять эти функции сам, либо нанять профессиональную управляющую компанию.

11. Современное функционирование товарищества собственников жилья или жилищно-строительного кооператива экономически не эффективно, поскольку правление не может на высоком уровне решить все вопросы существования организации вследствие недостаточной квалификации работников и ограниченности ресурсов.

12. Главной целью деятельности союза собственников жилья, как перспективного направления развития кондоминиумов, является координация совместных действий её членов, направленных на более полное выражение и защиту их прав и законных интересов, на развитие услуг в области жилищно-коммунального хозяйства, улучшение обслуживания и эксплуатации жилого фонда.



Заключение

На сегодняшний день управление жилыми зданиями с помощью ТСЖ является перспективным направлением развития реформы ЖКХ. ТСЖ позволяют улучшить качество работы ЖКХ, повернув его лицом к непосредственным потребителям услуг, и предоставляют большое количество новых возможностей и выгод собственникам квартир.

Тем не менее, сегодня они остаются неразвитой сферой ЖКХ. Одна из причин этого - отсутствие у населения достаточной информации о данной форме управления жилыми зданиями и сложившиеся негативные стереотипы в отношении системы ЖКХ в целом. Если добавить к этому, что большинство граждан психологически не готово взять на себя ответственность за управление собственным жильем, то вполне логичным является тот факт, что только 5% всего жилого фонда в России охвачено ТСЖ, а сама форма управления жилыми зданиями воспринимается как «чужая», созданная для нужд государства. В этих условиях критически важной становится информационно-пропагандистская работа по продвижению ТСЖ. Она должна быть направлена на устранение описанных негативных установок, выстраивание с населением отношений партнерства и доверия, повышение компетентности и социальной значимости собственников жилья, широкое их информирование о механизмах и преимуществах товариществ.

Теоретически, согласно новому Жилищному кодексу, люди могут и не создавать ТСЖ, а управлять домом самостоятельно, решая все вопросы на общем собрании, или заключить договор с частной УК. Но если ТСЖ не создано, то по любому, самому мелкому вопросу придется созывать общее собрание собственников. Даже если по решению жильцов дом перешел под опеку частной УК, товарищество все же имеет смысл создавать. ТСЖ вправе контролировать эксплуатирующую компанию, требовать отчет о потраченных средствах, следить за качеством оказываемых услуг и в случае неудовлетворительной работы той или иной организации поменять её. Другой стимул для создания ТСЖ -- возможность бесплатно оформить в долевую собственность нежилые помещения: подвалы, чердаки. Они могут использоваться самими жителями -- допустим, для организации детского клуба, спортзала -- или сдаваться в аренду и быть стабильным источником дохода, который, в свою очередь, можно направить, например, на ремонт или благоустройство территории. Новый ЖК также предоставил товариществам право получить в свое распоряжение земельный участок, на котором расположен данный дом и все сопутствующие ему объекты. Даже если не учитывать коммерческие возможности то, по крайней мере, это дает гарантию, что никто не построит у вас под носом, там, где полагается быть детской площадке, торговый павильон.

Бытует мнение, что вступление в ТСЖ неминуемо приведет к удорожанию квартплаты. Это заблуждение. Существуют постановления Правительства Москвы о том, что обслуживание домов ТСЖ производится по тем же ставкам и тарифам, что и в муниципальных домах. Сейчас Москва постепенно идет к 100-процентной оплате за услуги ЖКХ. Произойдет ли это через год или десять лет, но произойдет обязательно. Уже сейчас постоянно растут тарифы на воду, телефон, электричество. И по ним платят одинаково и собственники, и жители муниципальных квартир. Решение о дополнительной плате за дополнительные услуги принимают сами собственники на собрании. Но в этот переходный период члены ТСЖ имеют возможность заработать. Они могут сдавать в аренду нежилые помещения и таким образом накапливать деньги на счету. Более того, с момента образования ТСЖ может открыть самостоятельный счет Товарищества. Если ТСЖ находится в управлении ДЕЗ, то расходы на эксплуатацию, содержание, текущий и капитальный ремонт ведутся отдельной строкой в хозяйственно-финансовом плане ДЕЗ.

Так как счет ТСЖ будет отделен, ДЕЗ уже не сможет бесконтрольно брать с него деньги. Если, например, дом, где создано ТСЖ, является новостройкой, то в ремонте он нуждается по минимуму. Следовательно, средства, выделяемые Правительством города на эксплуатацию дома, не расходуются, а накапливаются на счету. Насколько велика сумма, которую выделяют городские власти на обслуживание дома? Например, только по статье "эксплуатация" на 1 кв. м общей площади в месяц выделяется 4,5 рубля. Площадь одноподъездного девятиэтажного дома - около 5000 кв. м, то есть в год на эксплуатацию дома выделяется 270 тыс. рублей. Кроме того, есть еще статьи на капитальный и текущий ремонт. А если жители захотят собирать какие-либо взносы или получать проценты за аренду нежилых помещений, то, накопив деньги на счету, можно и либо поменять трубы во всем доме, либо отремонтировать кровлю или подъезды.

Отсутствие государственной рекламы вполне объяснимо. Ведь переход к частному управлению подразумевает отмирание таких структур, как ДЕЗы и ЖЭКи, которые являются активными противниками нововведений. Оно и понятно: их директора не готовы расстаться со своей кормушкой. Ведь помимо того, что к ним стекаются платежи от квартиросъемщиков, часть из которых смело можно «попилить», отрасль ЖКХ сегодня является еще и дотируемой со стороны государства. Приток средств идет с двух сторон, а уж куда они уходят после попадания в руки ДЕЗов -- догадаться не сложно. Но конкурировать на равных с «частниками» госуправляющие все равно не смогут. ДЕЗы и ЖЭКи ведут активную антиагитацию, они настраивают собственников, что с приходом частных компаний жильцов заставят платить 100%. На самом деле надо понимать, что УК -- не просто частный ДЕЗ, это гораздо более многопрофильная и гибкая структура, способная предоставлять более качественные услуги по расценкам не выше государственных.



Список литературы

Законодательные и другие нормативные акты

1. Гражданский кодекс Российской Федерации.

2. Гражданский Кодекс РФ (Ч.1) от 30.11.94. - №51-ФЗ (ред. от 12.08.96) // СЗ РФ. - 1994. - №32. - Ст. 3301.

3. Закон РФ № 72-ФЗ от 15 июня 1996 года "О товариществах собственников жилья" //Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 25.

4. Постановление Верховного Совета Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. № 4219-1 "О введении в действие Закона Российской Федерации "Об основах Федеральной жилищной политики"".

5. Постановление Правительства Российской Федерации от 11.12.1997 г. № 1542 "Положение о Государственном Комитете Российской Федерации по жилищной и строительной политике".

6. Федеральный Закон Российской Федерации от 15.06.96 г. № 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья".

7. Федеральный Закон Российской Федерации от 28 августа 1995 г. № 154-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации".

8. Федеральный Закон Российской Федерации от 12 января 1996 г. № 9-ФЗ "О внесении изменений и дополнений, в закон Российской Федерации "Об основах Федеральной жилищной политики"".

Нормативно-техническая литература

9. Исаков В.Б. // Комментарий к Закону "Об основах жилищной федеральной политики", М. 1999. С 435.

10. Ломтев Г.А., Рожко Ю.Н. «Некоммерческое Управление Жилищным Фондом Многоквартирных домов» Ассоциация ТСЖ и ЖСК г. Сыктывкар, 2004.

11. Товарищества возрождают традиции Российской общинности. // Жилищное право. - 2006. - №1.

12. Товарищества возрождают традиции Российской общинности. // Жилищное право. - 2006. - №4. - С. 28.

Интернет источники:

13 http://www.up.mos.ru/tsg/02/2_10.htm

14 http://www.tsj.ru/default.asp?gid=7

15 http://www.tsj.ru/default.asp?gid=7



Приложение

Работа ЖКХ (опрос экспертов)

ВОПРОС: ЧТО, НА ВАШ ВЗГЛЯД, ЛУЧШЕ - КОГДА ДОМ ОБСЛУЖИВАЕТ ЧАСТНАЯ ИЛИ ГОСУДАРСТВЕННАЯ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ?

ВОПРОС: КАК ВЫ ОЦЕНИВАЕТЕ РАБОТУ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНЫХ СЛУЖБ, КОТОРЫЕ ОТВЕЧАЮТ ЗА ЭКСПЛУАТАЦИЮ ЖИЛЫХ ДОМОВ В ВАШЕМ РЕГИОНЕ, - ОНИ РАБОТАЮТ УДОВЛЕТВОРИТЕЛЬНО ИЛИ НЕ УДОВЛЕТВОРИТЕЛЬНО?



ВОПРОС: ЕСЛИ ГОВОРИТЬ В ЦЕЛОМ, ЗА ПОСЛЕДНИЙ ГОД КАЧЕСТВО ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ В ВАШЕМ РЕГИОНЕ УЛУЧШИЛОСЬ, УХУДШИЛОСЬ ИЛИ НЕ ИЗМЕНИЛОСЬ?

ВОПРОС: В ВАШЕМ РЕГИОНЕ ЭТОЙ ЗИМОЙ СЛУЧАЛИСЬ ИЛИ НЕ СЛУЧАЛИСЬ ПЕРЕБОИ С ВОДОСНАБЖЕНИЕМ, ЭЛЕКТРИЧЕСТВОМ И ОТОПЛЕНИЕМ?

ВОПРОС: СЕЙЧАС ВО МНОГИХ ДОМАХ УСТАНАВЛИВАЮТ СЧЕТЧИКИ РАСХОДОВАНИЯ ВОДЫ. КАК БЫ ВЫ ОТНЕСЛИСЬ К УСТАНОВКЕ СЧЕТЧИКА РАСХОДОВАНИЯ ВОДЫ В ВАШЕМ ДОМЕ - ПОЛОЖИТЕЛЬНО ИЛИ ОТРИЦАТЕЛЬНО?



ВОПРОС: КАК ВЫ ДУМАЕТЕ, ПО СЧЕТЧИКУ ПРИХОДИТСЯ ПЛАТИТЬ ЗА ВОДУ БОЛЬШЕ, ЧЕМ БЕЗ СЧЕТЧИКА, МЕНЬШЕ ИЛИ СТОЛЬКО ЖЕ?

ВОПРОС: СЕЙЧАС ЗАКОН ПОЗВОЛЯЕТ ГРАЖДАНАМ ОБЪЕДИНЯТЬСЯ В ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ, ЧТОБЫ ВЫБИРАТЬ ОРГАНИЗАЦИЮ, КОТОРАЯ БУДЕТ НАИЛУЧШИМ ОБРАЗОМ ОБСЛУЖИВАТЬ ИХ ДОМ. КАК ВАМ КАЖЕТСЯ, БОЛЬШИНСТВО ЖИТЕЛЕЙ ВАШЕГО РЕГИОНА СЕЙЧАС ГОТОВЫ ИЛИ НЕ ГОТОВЫ ОБЪЕДИНЯТЬСЯ И СОЗДАВАТЬ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ?



Размещено на Allbest.ru

...