Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки Российской Федерации Федеральное государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

Уральский государственный экономический университет

Кафедра Национальной экономики

Курсовая работа

Договор ипотеки в гражданском праве

Исполнитель:

Мкртчян В.В.

Группа ЭКИП-09-2

Руководитель:

Зорин И.А.

Екатеринбург 2013



Содержание

• Введение
• 1. Теоретико-методологические основы гражданско-правовой системы
• 1.1 Гражданско-правовой договор
• 1.2 Основные экономические и правовые понятия в ипотеке и ипотечном кредите
• 1.3 Основные положения ФЗ №102 «Об ипотеке»
• 2. Внедрение и реализации ипотечного договора
• 2.1 Иностранный опыт ипотечного кредитования
• 2.2 Ипотечное кредитование в России
• 2.3 Долевое строительство
• 3. Перспективы развития ипотечного кредитования в России
• 3.1 Законодательная инициатива
• 3.2 Ипотечные послабления
• Заключение
• Список использованных источников


Введение

Актуальность внедрения ипотечного кредитования стоит не только в нашей стране, но и во всем мире.

Экономико-правовое регулирование гражданско-правового договора представляет собой оценку проекта с двух наиболее важных его сторон: экономической и юридической. В ходе проведения данной оценки можно сразу понять стоит ли изменять нормативную базу в сфере гражданско-правовых договор. Экономико-правовое регулирование преследует две наиболее важных цели. В - первых, выявляются те пробелы правовой системы страны, которые без необходимости препятствуют ее развитию. Во - вторых, оказывается помощь в их пересмотре, чтобы они не создавали таких препятствий без особой необходимости.

Степень изученности проблемы. Ипотечные кредиты на строительство и приобретение недвижимости в развитых странах уже несколько десятилетий назад получили массовое распространение. В трудах зарубежных авторов (Дж. Бойкина и Р. Ханея, Б. Бруггемана и Дж. Фишера, Д. Джаффе, А. Доунса, Т. Кларети, Н. Миллера, Ш. Мэйзеля, К. Розена, Д. Сироты, М. Стоуна, Б. Тсаргиса и Дж. Видемера, Ф. Фабоцци, Д. Эпли и Дж. Миллара и др.) разработаны модели ипотечных кредитов, структура организации ипотечного рынка, описана система государственного кредитования жилья и участия государства в функционировании ипотечного рынка. Ряд публикаций отечественных авторов посвящен отдельным аспектам ипотечного кредитования. В трудах В. Тарасевича, С. Максимова и др. содержится описание моделей ипотечных кредитов и форм организации кредитования жилья в зарубежных странах. Н. Воеводская, Э. Гаврилов, Ю. Головин, Н. Зенец, А. Иванов, А. Каноков, И. Караваева, Б. Клюкин и Е. Галиновская, С. Максимов, Е. Павлодский, О. Плешанова, Л. Рябченко, И. Сиротина, А. Тарасов, Е. Терновская, А. Черняк, А. Чиненков обращаются к отдельным проблемам ипотечного кредитования в России - правовому обеспечению ипотеки, выпуску и обращению закладных, моделям погашения жилищных ипотечных кредитов, схемам организации кредитования под залог жилья. За рамками исследований остались вопросы о сущности ипотечного кредитования и классификации ипотечных кредитов по различным признакам, месте ипотечных кредитов в структуре финансового рынка и формировании рынка финансирования недвижимости (ипотечного рынка) в России, периодизации развития жилищного кредитования в современной России.

Цель и задачи исследования. Основной целью настоящего исследования является дальнейшая теоретическая разработка понятия ипотечного кредита и его места в структуре экономических отношений, изучение существующих моделей и схем ипотечного кредитования в зарубежных странах и их трансформации в условиях российского рынка, определение перспектив развития рынка ипотечного кредитования в России, формирование структуры рынка финансирования жилья. Для решения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1. Уточнить понятие ипотечного кредита как экономической категории, классифицировать существующие виды ипотечных кредитов по нескольким признакам.

2. Описать структуру ипотечного рынка, выделить роль государства и определить место ипотечных ценных бумаг в его функционировании.

3. Исследовать понятие ипотеки как способа обеспечения обязательств по ипотечному кредиту и проблемы ее функционирования в России.

4. Проанализировать существующие схемы ипотечного кредитования в России и раскрыть их сущность.

5. Выявить этапы развития ипотечного кредитования в современной России, причины, препятствующие его интенсивному развитию, определить его перспективы.

Объект исследования - экономико-правовое регулирование проекта на примере программного продукта (бизнес - проекта «СБС»).

Предметом исследования является рынок ипотечных продуктов, а именно, интернет сайты и программное обеспечение. В работе будут изложены примеры влияния программных продуктов на производственную и общественную сферы.

Информационной базой исследования правовые акты международного уровня, ФЗ, охватывающие сферу деятельности программных продуктов, а также нормативно - правовые акты разных уровней.

В работе присутствуют методы и методика экономико-правового регулирования проектов, а также программных продуктов, а также предложения автора работы по улучшению тех или иных законов и методов экономико-правового регулирования программных продуктов.

В первой части в рассмотрении теоретических основ определены важнейшие проблемы. В нашей стране, на взгляд автора, следует начать установления правил игры между государством, банками и гражданами страны. Обоснование перспектив позволит объективно взглянуть на последствия.

Во второй части проведен анализ воздействия ипотечного кредитования на возможные перспективы. Дана оценка воздействия правовой нормы на гражданско-правовой договор не только в нашей стране, но и за границей. Комплексный характер законодательных актов о гражданско-правовом договоре во многом связан с тем, что государство постоянно находится в поиске справедливого сочетания публичных и частных интересов. Недавняя история государства, показывает неопытность принятия реформ в области ипотечного кредитования. Однако, несмотря на все ошибки, государству удается переносить опыт заграничных государств на собственную законодательную систему.



1. Теоретико-методологические основы гражданско-правовой системы

??????? ?????? ??????????? ???????

1.1 Гражданско-правовой договор

Гражданско-правовой договор представляет собой соглашение двух и большего числа лиц об осуществлении определенных действий и установлении регулирующих такие действия взаимных прав и обязанностей, исполнение которых обеспечивается мерами государственно-организованного принуждения.

Совокупность прав и обязанностей составляет содержание договора. Права и обязанности сторон, выраженные в условиях гражданско-правового договора, должны отвечать принципам гражданско-правового регулирования, и, прежде всего принципам равенства, автономии воли и имущественной ответственности, самостоятельности участникам договорных отношений. Только в этом случае можно вести речь о гражданских правах и обязанностях (п.1. ст. 2 ГК РФ) или о гражданско-правовом обязательстве.

Содержание гражданско-правового обязательства, возникающего из договора раскрывается с помощью формулы, применяемой к любому гражданско-правовому обязательству: в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как - то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенных действий, а кредитор имеет право требовать от должника исполнение его обязанностей (п.1 ст.307 ГК РФ).

Предметом договора являются вещи, включая ценные бумаги, недвижимость, имущественные права и другие объекты гражданских прав. Сторонами договора могут выступать дееспособные физические лица, граждане, имеющие статус предпринимателя или юридические лица.

Классификация гражданско-правовых договоров

Особое внимание следует уделить такому вопросу, как классификация и виды договоров. Это важно потому, что применяемые в гражданском обороте договоры характеризуются большим разнообразием. При этом разграничение договоров может проводиться по различным основаниям.

Так, наиболее значимо разделение договоров по содержанию регулируемой ими деятельности. По данному критерию может быть выделено два основных типа договоров:

· имущественные;

· организационные.

К числу имущественных относятся договоры, направленные на регулирование деятельности лиц по поводу определенного блага.

Спецификой организационных договоров является то, что они предназначены создать предпосылки, предусмотреть возможности для последующей предпринимательской или иной деятельности.

Внутри каждого типа могут быть выделены виды договоров, характеризуемые устойчивыми существенными признаками. Так, среди имущественных договоров выделяют три основных вида:

1. На передачу имущества;

2. Выполнение работ;

3. Оказание услуг.

При этом указанные виды, в свою очередь, подразделяются на подвиды (например, купля-продажа, подряд, комиссия и др.).

Среди организационных договоров также можно выделить три основных вида:

1. Учредительные договоры (например, об образовании юридических лиц);

2. Договоры-соглашения (например, между юридическими лицами и органами местного самоуправления);

3. Генеральные (в них определяются наиболее общие условия будущей деятельности, которые затем детализируются или дополняются в имущественных договорах).

Кроме того, договоры могут подразделяться на:

· возмездные;

· безвозмездные;

· консенсуальные;

· реальные.

Примером безвозмездного договора могут служить договоры дарения, страхования в пользу третьего лица и др.

Существенным условием всякого возмездного договора является цена, поэтому чрезвычайно важное значение будут иметь положения, регулирующие условие договора о цене (см. ст. 424 ГК РФ).

Общим правилом для возмездных договоров является оплата товаров, работ, услуг по ценам (тарифам, расценкам, ставкам), установленным договором или иным соглашением сторон. Стороны сами устанавливают цену или включают в договор условия, позволяющие определить цену товаров, работ, услуг в момент их оплаты.

Вместе с тем в некоторых случаях, предусмотренных законом, применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т. л.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Говоря о различиях между консенсуальными и реальными договорами, следует подчеркнуть, что если по первому достаточно достижения между сторонами соглашения относительно условий (например, купля-продажа и др.), то в реальных договорах помимо соглашения требуется передача вещи в натуре (например, договор займа и др.).

По мере перехода к рыночной экономике весьма важное значение приобретает различение договоров на:

· предварительные;

· окончательные.

Предварительным признается договор, по которому стороны принимают на себя обязательство к определенному сроку осуществить подготовительные действия и заключить договор на поставку товаров, выполнение работ и т.п. (п.1 ст.60 Основ).

Окончательный договор обычно носит имущественный характер и заключается в порядке, предусмотренном для данного вида договора.

В зависимости от распределения между сторонами прав и обязанностей договоры подразделяются на:

· односторонние;

· взаимные.

В отличие от односторонних договоров, где одна сторона обладает только правами, а другая - обязанностями, во взаимных договорах у каждой из сторон имеются не только права, но и обязанности.

Гражданский кодекс выделяет несколько видов договоров, в том числе: обычный договор, публичный договор, договор присоединения, предварительный договор, договор в пользу третьего лица.

В ст.426 содержится следующее определение публичного договора «Публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.)».

Также как и публичный договор, отдельным типом гражданско-правового договора является договор присоединения. Это понятие объединяет в единый тип те договоры, которые были заключены путем присоединения одной из сторон к условиям договора, определенным другой стороной в формулярах или иных стандартных формах.

Следующий вид договора - это договор в пользу третьего лица (ст. 430 ГК РФ), который представляет собой особую конструкцию договорного обязательства. Ранее нормы о договоре в пользу третьего лица содержались как ГК 1964 года (ст. 167 ГК РФ), так и в Основах 1991 года (ст. 61 ГК РФ). Конструкция договора в пользу третьего лица нашла широкое практическое применение в отношениях по страхованию (особенно по страхованию ответственности заемщика за невозврат кредита), перевозке грузов и некоторых других.

1.2 Основные экономические и правовые понятия в ипотеке и ипотечном кредите

Ипотека в силу закона (легальная ипотека) -- ипотека, возникающая при наступлении определенных фактов, указанных в законе, независимо от волеизъявления сторон в отношении возникновения ипотеки, при переходе права собственности на объект недвижимости от одного лица к другому, точнее при приобретении данного права новым собственником, но при обязательном наступлении определенных законом фактов.

Ипотека в силу закона возникает в следующих пяти основных и распространенных случаях:

1. Приобретение жилых домов, квартир, земельных участков с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.

2. Строительство жилых домов, зданий, сооружений или квартир с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.

3. Ипотека в силу договора (договорная ипотека) -- ипотека, возникающая на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости).

Договор об ипотеке не является самостоятельным обязательством, а заключается в обеспечение обязательства по договору займа, кредитному договору или иному обязательству.

Ипотека в силу закона отличается от ипотеки, возникающей на основании договора, только тем, что первая возникает в силу прямого указания в законе и регистрируется автоматически вместе с другим договором даже без заявления сторон, а ипотека в силу договора подлежит регистрации по отдельному заявлению сторон. Поскольку ипотека в силу закона возникает при целевом кредите на приобретение жилья, при регистрации такой ипотеки меняется собственник объекта недвижимости, а если быть более точным, то - такая ипотека возникает одновременно с приобретением недвижимости заёмщиком.

В связи с увеличением объемов долевого строительства в России и возникновением необходимости регулирования данной области, понадобилось создание нового нормативного акта. В результате законотворческой работы был принят Закон №102-ФЗ от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

1.3 Основные положения ФЗ №102 «Об ипотеке»

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

В случаях, когда залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому договору, вынужден нести расходы на его содержание и / или охрану либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов обеспечивается за счет заложенного имущества.

Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.

На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.



2. Внедрение и реализации ипотечного договора

2.1 Иностранный опыт ипотечного кредитования

Мода ипотечного кредитования пришла в Россию из запада, в частности, из США. Ипотечное кредитование является одним из основных финансовых секторов в США, количество программ и ставок настолько велико, что способно удовлетворить инвесторов и ипотечных страховщиков. Ипотека как заем может быть другому владельцу.

В праве США под ипотекой понимается «способ обеспечения исполнения обязательства имуществом без его фактической передачи кредитору. Основная цель установления ипотеки - обеспечение выполнения должником основного обязательства. Отличие ее от залога в том, что имущество, на которое устанавливается ипотека, не передается кредитору, а остается у должника.

Регулирование ипотечных отношений в США осуществляется в соответствии с федеральным законодательством и законами штатов. Так, на федеральном уровне действуют законы, содержащие нормы об ипотеке, которые регулируют отношения в области государственного кредитования, банковской деятельности, оборота государственных ценных бумаг, федеральных земель. Среди них можно выделить закон о Федеральном банке внутренних займов; Закон об урегулировании процедур, связанных с недвижимостью; Закон о раскрытии информации, связанной с ипотекой; Закон о праве на финансовую конфиденциальность; Закон о равных кредитных возможностях. В соответствии с названными законодательными актами кредитор обязан предоставить заемщику подробнейшую информацию о кредите, а физическое лицо ничем не должно быть ограничено в своем праве на получение кредита. В штатах соответствующие нормы содержатся, как правило, в Гражданском кодексе Гражданско-процессуальном кодексе, Финансовом кодексе Страховом кодексе, Кодексе законов о здоровье и благосостоянии, Торговом кодексе.

Ипотека может устанавливаться как на недвижимое, так и на движимое имущество. Почти во всех штатах США существуют нормы, регулирующие установление ипотеки на отдельные виды имущества в рамках общих законодательных актов. Отличие ипотеки движимого имущества от ипотеки недвижимости практически не установлено, однако в разных штатах могут существовать некоторые специальные нормы, учитывающие это различие. Например, по законодательству штата Калифорния, если денежный заем обеспечивается ипотекой строящегося дома для семьи или многоквартирным (свыше четырех квартир) домом, то возможна досрочная выплата займа. Ипотечный кредитор обязан в конце года посылать должнику уведомление о том, какую денежную сумму уже выплатил должник; какие платежи, касающиеся имущества, осуществил кредитор, какая сумма остается должной к уплате от залогодателя.

Как видно из рисунка 1 объем рынка ипотечного кредитования в США достаточно высок по сравнению с остальными странами. Рисунок также показывает, что объем рынка снизился в годы кризиса, собственно из-за чего и возник кризис.

В США федеральное правительство создало несколько программ, спонсируемых правительством, в целях содействия ипотечному кредитованию, строительству.

Рисунок 1 Объем ипотечного кредитования в США (трлн.$)

Эти программы включают в правительство создание национальной ипотечной ассоциации (известной как Джинни Мэй), Федеральной национальной ипотечной ассоциация (известной как Fannie Mae) и Федеральной корпорации ипотечного кредитования (известной как Freddie Mac). Эти программы работают, предлагая гарантию на выплаты по кредиту, если кредиты соответствуют установленным требованиям. Эти кредиты (секьюритизации) выдаются на более низкие процентные ставки для инвесторов, и они выпускаются в виде ипотечных ценных бумаг (MBS). Некоторые компании, называемые кредиторами, могут продать все или большую часть своих закрытых кредитов этим инвесторам, принимая некоторые риски для их выдачи. Они часто предлагают невыгодные ставки, но из-за отсутствия вариантов кредиторы соглашаются

Секьюритизация позволяет банкам быстро перекредитовать деньги другим заемщикам (в том числе в виде ипотеки) и, таким образом, чтобы создать больше ипотечных кредитов. Это в свою очередь позволяет общественности использовать эти ипотечные кредиты для покупки дома, что правительство намерено поощрять и далее. Инвесторы, тем временем, получают средства с низким уровнем риска доходов по более высокой процентной ставке (в основном ипотечные ставки, за вычетом сокращений банка и GSE), чем они могли бы получить от большинства других облигаций. Секьюритизация быстро растет в последние 10 лет в результате более широкого распространения технологий в мире ипотечного кредитования.

2.2 Ипотечное кредитование в России

Ипотечное кредитование в России занимает все более прочные позиции на рынке жилья. Банки, ранее занимающиеся выдачей только потребительских кредитов или автокредитов, перешли в ранг ипотечных. Ипотека в России - это достаточно выгодная для банка долгосрочная инвестиция. Заемщик платит годы, если не десятки лет, а в случае неуплаты, банк легко может отнять недвижимость и реализовать ее.

Понижение банками процентных ставок в первом полугодии сделало займы легкодоступными для наибольшего количества заемщиков. Очередным драйвером подъема специалисты именуют успехи жилищного строительства. Однако, у самих жителей России есть немалые жалобы к ипотеке. Как видно из рисунка 2, количество выданных кредитов стремительно растет в разы по сравнению с 2006 годом. Нельзя не отметить громадный спад в 2009 году, связанный с мировым финансово - экономическим кризисом. Спрос на кредиты создал феноменальный рост после кризисного жилищного строительства.

Рисунок 2 Количество выданных ипотечных кредитов (тыс.)

Однако, как видно на рисунке 3 снизу, темпы жилищного строительства еще не достигли докризисных результатов.

Рисунок 3 Объем ввода жилья в России в млн. кв.метр

Как было сказано выше, основными правовыми актами, которые регулируют вопросы ипотеки, являются:

1. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

2. Федеральный закон №188-ФЗ от 29 декабря 2004 "Жилищный кодекс Российской Федерации"

3. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

4. Федеральный закон №218-ФЗ от 30 декабря 2004 г. "О кредитных историях"

5. Постановление Правительства №285 от 13 мая 2006 г. "Об утверждении Правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей" федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 гг.

6. Новая редакция Федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»

2.3 Долевое строительство

Вследствие увеличения спроса на жилье и желанием заплатить за жилье меньшую часть, у жителей страны появился шанс покупать жилье вдолевку. Долевое строительство -- форма инвестиционной деятельности в строительстве, при которой строительная или инвестиционная организация (застройщик) привлекает денежные средства граждан и юридических лиц (участников долевого строительства, «дольщиков») для строительства объектов недвижимости. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства участникам долевого строительства.

Участники долевого строительства («Дольщики») -- граждане и юридические лица на основании договора участия в долевом строительстве, вступившие в отношения связанные с привлечением денежных средств для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (согл. ч. 1 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Застройщик (в контексте статьи) -- юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство; (ст. 2 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ). Долевое строительство возникло в Аргентине.

Схема считается удобной благодаря тому, что покупатели имеют возможность расплатиться за жилье в рассрочку вплоть до окончания строительства. Таким образом, это эффективный способ вложения средств в виду значительного повышения цен на жилье по окончании строительства.

Основным законом, регулирующим сферу долевого строительства является Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»

Летом 2010 года в силу вступила новая редакция Федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». В законе четко прописаны договорные обязательства, по которым застройщик имеет право привлекать денежные средства, иначе его ждет серьезная административная ответственность. Закон ставит застройщика в очень жесткие рамки и надежно защищает права тех, кто заключает договор долевого участия при приобретении недвижимости. Законом установлено, что застройщик может заключать договор долевого участия, только соблюдая следующие условия:

Привлечение денежных средств, связанных с предоставлением права собственности, осуществляется только на основании договора об участии в долевом строительстве и только после получения в установленном порядке и опубликования в открытом доступе следующих документов:

1. Разрешения на строительство;

2. Проектной декларации;

3. Документов, подтверждающих права застройщика на земельный участок.

4. При нарушении одного из этих пунктов можно потребовать от застройщика возвращение денежных средств, а также уплату процентов в размере удвоенной ставки рефинансирования Банка России на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных убытков.

5. Кроме этого застройщик может привлекать денежные средства на основании выпуска эмитентом или застройщиком, имеющего в собственности или на правах арендуемого участка облигаций особого вида -- жилищного сертификата.

6. Для привлечения денежных средств на строительство разрешается создавать жилищно-строительный кооператив -- ЖСК.

7. Договор долевого участия должен содержать следующие пункты:

8. Определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства (квартиры) в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

9. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

10. Цену, сроки и порядок уплаты. Цена объекта может быть изменена после заключения договора только в том случае, если такая возможность предусмотрена в самом договоре;

11. Гарантийный срок на объект долевого строительства, который в соответствии с законодательством не может составлять менее чем 5 лет.

Однако никто не закрепляет права заемщиков во время строительства жилья ФЗ-214 «Об участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости …» не может гарантировать дольщикам получение квартир в собственность. В частности, если застройщик подписывает и регистрирует в Росреестре договор участия в долевом строительстве, это означает, что на текущий момент у застройщика соблюдена вся процедура оформления документов, позволяющая строить многоквартирный дом, не более. Например, как показывает практика, в процессе строительства могут возникнуть проблемы, в соответствии с которым строительство может быть остановлено, возникнут споры с администрацией или подрядными, инвестиционными компаниями. Наконец, застройщик может обанкротиться. При всех вышеперечисленных прецедентах, дольщики не смогут получить квартиры в собственность. Дополняя изложенный выше пункт, необходимо обратить внимание на то, что рассматриваемый 214-ФЗ в действующей редакции не обеспечивает дольщикам право на оплаченное имущество при банкротстве застройщика. При банкротстве строительной компании договоры долевого участия утрачивают свою силу, а у дольщиков аннулируется право претендовать на предполагаемые к получению метры.

Особенный рост обманутых дольщиков наблюдался в годы кризиса, строительные компании банкротились не оставляя шансов на получение квартир дольщиками. Иногда помогало государство, иногда никто.

Руководитель рабочей группы партии «Единая Россия» по работе с вкладчиками и дольщиками Александр Хинштейн сделал официальное заявление, согласно которому в России зафиксировано 86515 обманутых дольщиков (в 62 субъектах страны).

Больше всего пострадавших от недобросовестных застройщиков - в Московской области (около 13000 семей), Санкт-Петербурге (7700 семей), Самарской области (7300 семей), Москве (6000 семей), Новосибирской области (4355 семей), в Краснодарском и Ставропольском краях.

В 2012 году жилье все-таки получило 30000 семей обманутых дольщиков из Самарской области, Подмосковья и Татарстана, а в Карелии, Костромской и Пензенской областях удалось полностью решить возникшие проблемы.



3. Перспективы развития ипотечного кредитования в России

3.1 Законодательная инициатива

ФЗ «Об ипотеке» растолковал виды имущества, которое можно брать в ипотеку, пояснил состав субъектов залогового правоотношения, права и обязанности сторон. Однако, все еще не разрешены вопросы по регистрации прав на объекты незавершенного строительства. Фактически, когда вы берете недвижимость в ипотеку, ее же вы и закладываете, однако, пока строительство не завершено вы фактически не знаете, что заложено.

В ст. 59 - 61 настоящего закона описан порядок реализации и распределение сумм по реализации от торгов залогового имущества. В статьях оговорены и залогодатель и залогодержатель и как между ними распределяется сумма. Процент и сумма фактически не оговорены в законе, что говорит о том, что залогодержатель может не в полной мере получить уже уплаченные им деньги.

Проблема взаимоотношений закладной и исходных документов. Согласно ФЗ "Об ипотеке" закладная является производным документом, составленным на основе кредитного договора и договора об ипотеке. Являясь именной ценной бумагой, закладная, в отличие от договора об ипотеке, не регистрируется в едином реестре прав на недвижимое имущество, но при выявлении несоответствий с исходными документами верным считается содержание закладной, "если ее приобретатель в момент совершения сделки не знал и не должен был знать о таком несоответствии" (п.4. ст.14). Тем не менее во избежание проблем каждому последующему приобретателю закладной следует рекомендовать при покупке закладной истребовать от продавца весь пакет кредитной документации, включая исходные документы, с тем чтобы избежать возможных противоречий и конфликтов.

Стоит также отметить ограждение государства от помощи должникам и залогодателям. Государство принимает свое участие лишь в момент возникновения спора в лице суда. Было бы гораздо удобнее, если бы государство выступало в качестве созаемщика вместе с залогодержателем.

В законе должно быть прописано участие государства в процессе ипотечного кредитования. К примеру, вследствие несостоятельности заемщика, государство выплачивало бы банкам сумму ипотечного взноса, до момента восстановления состоятельности должника. Однако, условия должны были бы быть следующими:

Государство принимает участие в выплате ипотеки на n-ый срок, оговоренный с должником и залогодателем в новом договоре.

Государство уплачивает ипотечные взносы без начисленных банком процентов.

Если должник не доказывает свою состоятельность по завершению срока, оговоренного в 1-м пункте, государство выплачивает остаток задолженности, оставляя за собой право отчуждения недвижимости в свою собственность.

Трехсторонний договор изложенный в первых трех пунктах заключается в помощь должнику один раз в жизни.

Данные нововведения позволили бы улучшить ситуацию на рынке ипотечного кредитования. Данный договор позволил бы уменьшить количество должников и отчужденного имущества. Плюс государству виден, если должник все-таки не сможет подтвердить состоятельность. Оставленные за собой квартиры государство могло бы передать социально нуждающимся.

Также нельзя не отметить недоработку 214- ФЗ «О долевом строительстве…». Главная недоработка заключается в правах дольщика на недостроенное жилье. В случае банкротства застройщика дольщик не получает ничего.

Решение этого вопроса кроется в создании системы мер помощи застройщикам и регулировании финансирования строительства. В закон следовало бы включить финансовое подтверждение сумм на строительство объектов, а также передачу прав на строительство.

К примеру, в случаем банкротства застройщика:

Переход прав на дальнейшее строительство происходил путем аукциона и уплаты суммы другой строительной компании.

Если собственность находилась бы в частичной ипотеке, взносы замораживались бы до момента разрешения спора и продолжения дальнейшего строительства.

3.2 Ипотечные послабления

Не секрет, что многих граждан не устраивают проценты по ипотечным кредитам, а также условия диктуемые банком. Нет в России банка, который бы дал кредит без первоначального взноса. Данный факт заставляет людей копить на первый взнос, однако, нынешняя средняя з/п по России, которая составляет - 27 тыс. 110 руб., не позволяет это делать. Тщетные попытки накопления съедаются инфляцией и неумолимым увеличением цен на недвижимость. Как видно из рисунка 4, рост цен в России на жилье оказался достаточно быстрым, что не оставило возможности для накоплений. Нельзя не заметить превосходство цены на вторичном рынке, что говорит о спекуляции со стороны продавцов на фоне увеличившегося количества обманутых дольщиков и незавершенного строительства.

Рисунок 4 Динамика цен на 1 кв.м. жилья в России

Несмотря на то, что уровень инфляции в России существенно снизился за последние годы, он остается на более высоком уровне, чем в большинстве развитых стран. В результате стоимость привлечения ресурсов для банков не снижается.

Кредитные организации сталкиваются с ситуацией, когда, с одной стороны, вкладчики не станут держать деньги на депозитах при ставках ниже инфляции, а с другой, доходы потенциальных заемщиков растут меньшими, чем этот уровень, темпами. В итоге ипотечное кредитование развивается, но не как массовый продукт, а в форме предложения для избранных и наиболее успешных.

Как правило, в сегодняшних условиях банки имеют короткие деньги - это или вклады на период до года, или счета юридических и физических лиц до востребования. Альтернативными вариантами финансирования могут быть государственные программы поддержки. Однако бюджет не всесилен, на все в нем денег не хватит. Альтернативой может быть использование инструментов фондового рынка.

В будущем, допустимо предположить, станут развиваться схемы секьюритизации ипотечных кредитных портфелей. В этом случае кредитные организации смогут получить источники финансирования на длительный срок, а покупатели таких ценных бумаг сумеют продать их в любой момент, чтобы вернуть свои деньги.

Рынок первичного жилья до сих пор непрозрачен. Зачастую возможность строить новые жилые дома имеет узкий круг компаний. Отсутствие конкуренции удерживает стоимость квадратных метров на слишком высоком уровне, чтобы они стали доступными для рядовых потребителей.

Когда рынок долевого строительства перестанет быть монополизированным, это автоматически приведет к решению целого ряда проблем ипотечного кредитования - цена на недвижимость снизится в соответствии с рыночными условиями.

Займы на строительство или покупку жилья получают все большее распространение, но далеко не во всех регионах. До сих пор наблюдается существенная разница в уровне жизни в нескольких крупных городах и других регионах. В результате в условиях свободной экономики в наиболее благополучные центры устремляется поток мигрантов, увеличивая тем самым спрос на недвижимость.

Выравнивание доходов могло бы привести к снижению стоимости жилья, что положительно сказалось бы на расширении ипотечного кредитования.

Таким образом, решение проблем ипотечного кредитования - это комплексная задача, затрагивающая макроэкономику страны, социальную и миграционную политику, строительный сектор, развитие банковских продуктов и многое другое. Такие цели не могут быть достигнуты сразу, для этого требуется длительное время. Однако рано или поздно экономика страны обязательно дойдет до того уровня, когда ипотечное кредитование в равной степени будет выгодно и банкам, и самому широкому кругу их клиентов.



Заключение

Необходимо понимать, что в ближайшее время ситуация вряд ли поменяется, так как российские банки пока не могут пополнить запасы «дешевых» кредитных средств. Что касается остального, то проблема вполне решаема. Государственные программы, такие как военная ипотека, ипотека для бюджетников, ипотека с материнским капиталом и другие, отличное решение проблемы с доходами населения. Еще один метод -- это строительство жилья, где квартиры дешевле тех, что уже представлены на рынке ипотеки. Такие программы действуют как в Москве, так и в некоторых регионах страны.

Но все-таки никакие государственные программы не помогут, если не решить проблему длительности погашения кредитных платежей. Россияне очень боятся взять ипотеку, выплачивать кредит, а в случае если останутся без работы и не смогут продолжать вносить платежи, то банковское учреждение отнимет их жилье. Решить эту проблему, снизив уровень беспокойства граждан, как утверждают аналитики, можно только с помощью законодательства. Один из вариантов это программа страхования заемщика от потери работы или снижения количества финансовых средств. Кроме того, стоит ввести усложненные условия для работодателей в вопросе сокращения граждан с работы, особенно тех, кто выплачивает заем по ипотечному кредиту. Но сегодня это лишь теория, а вот практическое внедрение этих предложений нужно еще тщательно продумать.



Список использованных источников

1. Гражданский кодекс Российской Федерации.

2. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ

3. Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

4. Wikipedia/ [Электронный ресурс]/ Ипотека/Режим доступа: http://ru.wikipedia.org/Ипотека.

5. RBK/ [Электронный ресурс]/ Крупнейшие ипотечные банки в I полугодии 2012 года/ Режим доступа: http://rating.rbc.ru/article.shtml?2012/10/18/33795378/.

6. Русипотека/ [Электронный ресурс]/ Основные показатели ипотечного кредитования в России в цифрах/ Режим доступа: http://rusipoteka.ru/ipoteka_statistika_ipotechnoe_kreditovanie_v_cifrah/.

7. Mail.ru/[Электронный ресурс]/ Подсчитано количество обманутых дольщиков в России/ Режим доступа: http://news.mail.ru/economics/12301613/.

8. Ипотека для граждан Комментарий к законодательству, схемы и пояснения под редакцией Е.В. Чепенко - М: Фонд содействия государственной регистрации недвижимости. 2007

9. Зайцев М.Г. Методы оптимизации управления и принятия решений: примеры, задачи, кейсы: учеб. Пособие/М.Г. Зайцев, С.Е. Варюхин.-2-е изд., испр.-М.:ДЕЛО,2008.-664с.

10. Дэвидсон, Э., Сандерс, Э., Вольф, Л.Л. и др. Секьюритизация ипотеки: мировой опыт, структурирование и анализ. / Э. Дэвидсон, Э. Сандерс, Л.Л. Вольф - М.: Вершина, 2008

Размещено на Allbest.ru

...