Право пользования земельным участком

В период существования советского государства пользование было единственно возможным правом на землю, как для граждан, так и для юридических лиц: земельные участки предоставлялись в постоянное (существовал термин "вечное") или во временное пользование, то и другое могло быть только бесплатным. С провозглашением в Российской Федерации права частной собственности на землю, возникновением арендных отношений содержание права пользования земельными участками существенно не изменилось, но сфера применения его существенно сузилась.

Как видно из самого названия рассматриваемого права, оно означает возможность использовать земельный участок (извлекать его полезные свойства в соответствии с целевым назначением земли) без установления конкретного срока такого пользования. В этом его отличие от временного безвозмездного пользования земельным участком, хотя бессрочное пользование осуществляется также безвозмездно. Бесплатный характер пользования позволяет отграничить его от договора аренды земельного участка; при этом постоянное (бессрочное) пользование осуществляется в отличие от аренды не на договорной основе Боголюбов С.А. "Земельное право"; изд.: "Юрайт"; 2012г.; 202с..

При продаже зданий, строений, сооружений расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам (за исключением указанных в п. 1 ст. 20 Земельного кодекса Российской Федерации) на праве бессрочного постоянного пользования, права бессрочного (постоянного) пользования земельными участками подлежат переоформлению на право аренды, либо земельные участки должны быть приобретены в собственность в соответствии с положениями Земельного кодекса Российской Федерации по выбору покупателя зданий, строений, сооружений.

Отныне не допускается внесение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в уставные (складочные) капиталы коммерческих и некоммерческих организаций.

Если землепользователь сдает предоставленный ему земельный участок в аренду, арендная плата устанавливается в соответствии с решением Правительства Российской Федерации. При этом ставки арендной платы за использование находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, занятых объектами транспортных систем естественных монополий, не могут быть выше ставок земельного налога, установленных для земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, для обеспечения космической деятельности, оборонной безопасности и иного специального назначения.

Еще одно нововведение Земельного кодекса в отношении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками - запрет распоряжения этими участками. До сих пор землепользователи имели право с согласия собственника распоряжаться земельным участком путем сдачи его в аренду или передачи в безвозмездное срочное пользование. Соответствующая норма содержится и в ст. 270 Гражданского кодекса РФ. Однако Земельный кодекс четко придерживается иной, новой для нашего законодательства концепции - земельные участки могут быть предоставлены в аренду только их собственниками (п. 2 ст. 22 ЗК РФ).

Часто возникают ситуации, когда строения и иная недвижимость находятся на земельном участке, принадлежащем другому собственнику, и встает вопрос о праве пользования землей, находящейся под строением. Гражданский кодекс в ст. 271 установил, что собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка. Если из закона, решения о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, или договора не вытекает иное, собственник здания или сооружения имеет право постоянного пользования частью земельного участка, на котором расположено это недвижимое имущество. А согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу (лицам) оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Земельный кодекс РФ 2001 г. (ст. 20) значительно сузил субъектный состав пользователе, обладающих правом на постоянное (бессрочное) пользование, исключив в дальнейшем предоставление земельных участков на этом титуле для граждан, а также юридических лиц, упомянутых в п. 1 этой статьи. кадастр право земельный недвижимость

Предоставление земель в постоянное (бессрочное) пользование оставлено только для государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления. Таким образом, в составе субъектов постоянного (бессрочного) пользования земельными участками остаются лишь государственные и муниципальные предприятия, которые либо останутся на этом титуле, либо будут в дальнейшем приватизированы.. Приведенная формулировка стала существенно расходится с кругом субъектов постоянного (бессрочного) пользования, определенного в п. 1 ст. 268 ГК РФ. В этом пункте к кругу субъектов права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком отнесены "граждане и юридические лица", а также в соответствии с п. 2, собственники зданий, строений и сооружений и иного недвижимого имущества в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 271 ГК РФ.

Что касается органов государственной власти и органов местного самоуправления, то хозяйственные их права как властных структур крайне ограничены, ибо они, по сути, не выступают хозяйствующими субъектами.

Более сложным является правовое положение государственных и муниципальных учреждений. Законодатель выделяет государственные и муниципальные учреждения и предприятия и лишь для них устанавливает возможность получения земель в постоянное (бессрочное) пользование. Остальные субъекты земельных отношений не имеют доступа к титулу на постоянное (бессрочное) пользование землей Курочкина В.А. "Земельное право"; изд.: "Юнити-Дана"; 2009г.; 122с..

В ст. ЗК РФ дан исчерпывающий перечень юридических лиц, которым земельные участки могут предоставляться на праве постоянного (бессрочного) пользования: органы государственной власти, местного самоуправления, государственные и муниципальные учреждения, казенные предприятия. Остальные юридические лица могут по своему выбору арендовать земельные участки либо выкупить их в собственность. Правило определения арендной платы в соответствии с п. 4 ст. 22 ЗК РФ будут установлены Правительством РФ.

2. Понятие, порядок создания и ведения государственного кадастра недвижимости

Государственный земельный кадастр - систематизированный свод документированных сведений об объектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель в РФ, о кадастровой стоимости, местоположении, размерах земельных участков и связанных с ними объектов недвижимого имущества.

Государственный кадастровый учет земельных участков - описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

Порядок ведения государственного земельного кадастра - ФЗ 02.01.2000 "О государственном земельном кадастре".

ГЗК создается и ведется в целях информационного обеспечения Ерофеев Б.В. "Земельное право России"; изд.: "Юрайт"; 2010г.; 369с.:

- государственного и муниципального управления землями;

- контроля за использованием и охраной земель;

- мероприятий по сохранению и повышению плодородия земель;

- гос. регистрации прав на недвижимость и сделок с ней;

- землеустройства;

- экономической оценки земель и учета стоимости земли;

- установления обоснованной платы за землю;

- иной связанной с владением, пользованием и распоряжением земельными участками деятельности.

Принципы ведения ГЗК Анисимов А.П. "Земельное право России"; изд.: "Юрайт"; 2011г.; 210с.:

- единство системы и технологии ведения ГЗК на всей территории РФ;

- непрерывность внесения в ГЗК изменяющихся характеристик земельных участков;

- открытость сведений ГЗК;

- сопоставимость и совместимость сведений ГЗК со сведениями, содержащимися в других государственных и иных кадастрах, реестрах, информационных ресурсах.

Государственному кадастровому учету подлежат земельные участки, расположенные на территории РФ, независимо от форм собственности, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков.

Сведения ГЗК носят открытый характер, за исключением тех, которые отнесены к категории ограниченного доступа. Сведения ГЗК предоставляются ФАКОН в виде выписок из ГЗК (содержат сведения о земельном участке, изготавливаются в виде плана земельного участка). Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, специальную регистрацию или учет отдельных видов недвижимого имущества, природных ресурсов и территориальных зон, обязаны бесплатно в десятидневный срок представлять информацию о зарегистрированных правах, наличии объектов недвижимого имущества, связанных с земельными участками, и территориальных зонах органам, осуществляющим деятельность по ведению ГЗК.

Содержание ГЗК. В него включаются сведения о земельных участках; территориальных зонах; землях и границах территорий, на которых осуществляется местное самоуправление; землях и границах субъектов РФ; землях и границах РФ.

Правовые формы земельно-кадастровой документации: Единый государственный реестр земель, кадастровые дела, дежурные кадастровые карты (планы). Вспомогательные документы ГЗК: книги учета документов, книги учета выданных сведений, каталоги координат пунктов опорной межевой сети.

Единый государственный реестр земель включает основные сведения о земельных участках (кадастровые номера; местоположение; площадь; категория земель и разрешенное использование земельных участков; описание границ земельных участков, их частей; зарегистрированные вещные права и ограничения (обременения); экономические характеристики; качественные характеристики; наличие объектов недвижимого имущества, связанных с земельными участками).

Кадастровое дело - совокупность скомплектованных в установленном порядке документов, подтверждающих факт возникновения или прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета.

Порядок создания и ведения ГЗК. На всей территории РФ ГЗК ведется по единой методике и представляет собой последовательные действия по сбору, документированию, накоплению, обработке, учету и хранению сведений о земельных участках. Сведения о состоянии и использовании земельных участков, их площадях, местоположении, экономических и качественных характеристиках вносятся в документы ГЗК на основании данных о межевании земельных участков, сведений, представленных правообладателями земельных участков, результатов проведения обследований и изысканий. Гос. кадастровый учет земельных участков проводится в течение месяца со дня подачи заявки о проведении государственного кадастрового учета определенного земельного участка.

3. Задача.

Гражданин Новиков решил купить у гражданина Ковалева дачу с земельным участком. После составления договора купли-продажи они обратились в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для регистрации договора.

В регистрации было отказано по причине того, что договор нотариально не удостоверен, а в отношении земельного участка имеется спор о его границах.

Правомерен ли отказ?

В каких случаях требуется нотариальное удостоверение договора, предметом которого является земельный участок?

В каких случаях требуется государственная регистрация договора, предметом которого является земельный участок?

С какого момента переходит право собственности при отчуждении недвижимого имущества, в частности при отчуждении по договору купли-продажи?

Можно ли в одном договоре купли-продажи провести отчуждение и дачи, и земельного участка, или необходимо совершить два договора купли-продажи - договора купли-продажи дачного дома, включая хозяйственные постройки, и договора купли-продажи земельного участка?

Ответ:

Отказ регистрирующего органа неправомерен, так как в соответствии со ст.550 Гражданского кодекса РФ, устанавливающей требования к форме договора продажи недвижимости, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления единого документы, подписанного сторонами. При этом закон не устанавливает обязательного нотариального удостоверения договора продажи недвижимости, в т.ч. и земельного участка. Ч.1 ст.17 ФЗ от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" № 122-ФЗ устанавливает, что основаниями для государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки. Более того, требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, обозначенные ст.18 данного закона были соблюдены. Более того, на основании ч.2 ст.20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним "наличие судебного спора о границах земельного участка не является основанием для отказа в государственной регистрации прав на него.

Нотариальное удостоверение договора, предметом которого является земельный участок, требуется при:

- заключении договора ренты (ст.584 ГК РФ);

- совершении завещания (п.1 ст.1124 ГК РФ);

- заключении договора о залоге, обеспечивающем обязательство, возникающее из основного договора, подлежащего нотариальному удостоверению в силу закона либо нотариально удостоверенного по соглашению сторон (ч.3 ст.10 Закона РФ от 29 мая 1992 года "О залоге").

Государственная регистрация договора, предметом, которого является земельный участок, требуется при:

- заключении договора продажи земельного участка (п.2 ст.551 ГК РФ);

- заключении договора дарения земельного участка (п.3 ст.574 ГК РФ);

- заключении договора ренты, предусматривающего отчуждение земельного участка (ст.584 ГК РФ);

- заключении договора аренды земельного участка на срок более года либо если хотя бы одна из сторон договора является юридическим лицом (п.2 ст.609 ГК РФ);

- заключении договора аренды земельного участка, предусматривающего переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст.624, п.3 ст.609 ГК РФ);

- договор безвозмездного пользования (ссуда) земельным участком;

- заключении договора доверительного управления земельным участком (п.2 ст.1017 ГК РФ).

В силу п.1 ст.551 ГК РФ, п.2 ст.223 ГК РФ переход права собственности на недвижимость к покупателю подлежит государственной регистрации, причем в соответствии с п.3 ст.433 договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с моменты его регистрации.

Законодательством РФ никаких ограничений по отношению включения в договор продажи недвижимости двух и более объектов недвижимости не установлено. Необходимо лишь указать данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст.554 ГК РФ), а также договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (п.1 ст.555 ГК РФ).

Список использованных источников