Управляющая компания при управлении многоквартирными домами

Размещено на http://www.allbest.ru/

ОГЛАВЛЕНИЕ

Введение

ГЛАВА 1. УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ ПРИ УПРАВЛЕНИИ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ.

§1.1 История становления и развития управляющей компании как формы управления многоквартирными домами

§1.2 Законодательное регулирование по вопросам управления многоквартирными домами управляющей компанией

§1.3 Проблемы практической реализации управления многоквартирными домами управляющей компанией

Заключение

Список использованных источников

Введение

В условиях административно-плановых методов управления экономикой управление в жилищной сфере, осуществлялось преимущественно одним лицом-социалистическим государством, выступающим в качестве единого собственника. Однако как показала история, такое управление не являлось эффективным, поскольку государство и созданные для этого специальные организации не могли качественно и эффективно управлять имуществом в виде каждого отдельно взятого многоквартирного дома. Кроме того, на это также оказывало негативное влияние отсутствие конкуренции и рыночных отношений, так как, по сути, не имело значение качество предоставления работ и услуг владельцам помещений в многоквартирном доме, осуществляемыми специальными государственными организациями.

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. В настоящее время собственники жилых помещений в многоквартирном доме довольно часто прибегают к услугам управляющих организаций. Однако на практике, в частности в домах-новостройках, это оборачивается невозможностью выбора и смены управляющей организации в силу определенных обстоятельств, высокими тарифами и рядом других проблем.

В настоящее время в домах-новостройках существует и иной способ - «назначение» управляющей организации. Так, граждане - покупатели жилых помещений подписывают договор уступки права требования к договору инвестирования на строительство многоквартирного дома, в соответствии с которым обязуются до начала оформления прав собственности на квартиры подписать с эксплуатирующей организацией, назначаемой заказчиком строительства, договор на управление и эксплуатационное обслуживание жилого дома.

Правовое регулирование управления многоквартирным домом в Жилищном кодексе Российской Федерации далеко не совершенно. В частности, проблемы имеются в определении правовой природы отдельных категорий и сделок, в порядке согласования воли сособственников и принятия общих решений, в определении размеров обязательных платежей и сборов, в процессе внедрения любого из предусмотренных способов управления многоквартирного дома и др.

Все это свидетельствует о необходимости научной разработки проблем правового регулирования отношений по управлению многоквартирными домами.

Актуальность. С учетом же того, что подавляющее большинство людей проживают в многоквартирных домах, проблемы, рассматриваемые в данной работе, приобретают особую социальную значимость и, соответственно, обуславливают выбор темы исследования.

Объектом в данном случае являются общественные отношения, возникающие в связи и по поводу управления многоквартирными домами управляющими компаниями. Предметом выступает действующее законодательство Российской Федерации, регулирующее отношения по управления многоквартирными домами управляющими компаниями, а также научные публикации, в которых затрагиваются указанные вопросы, судебная практика.

Целью исследования является изучение проблем правового регулирования многоквартирного дома управляющей организацией как объекта управления и внесение предложений по совершенствованию законодательства, направленных на создание необходимых условия для более эффективного управления многоквартирными домами.

Достижение поставленной цели предполагает решение следующих задач:

- изучить историю управляющей компании.

- проанализировать развитие правового регулирования управления многоквартирным домом управляющей компанией.

-выявить проблемы правового регулирования управления многоквартирным домом управляющей компанией и предложить собственные пути решения.

Раскрывая данную тему необходимо прибегнуть к методу анализа и сравнительного правоведения. В этой связи воспользуемся научным арсеналом прошлого и настоящего, практическим опытом управления многоквартирными домами управляющей организацией.

Научная новизна данной курсовой работы состоит в разработке практических рекомендаций по совершенствованию управления многоквартирными домами такой формой, как управляющая компания.

В той или иной степени данные проблемы затронуты в работах следующих авторов: А.В.Афониной, А. Зарецкого , И.А. Дроздова и других.

Настоящая курсовая работа состоит из одной главы, которая делится на три параграфа:

1) история становления и развития управляющей компании как формы управления многоквартирными домами;

2) законодательное регулирование по вопросам управления многоквартирными домами управляющей компанией;

3) проблемы практической реализации управления многоквартирными домами управляющей компанией.

ГЛАВА 1. УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ ПРИ УПРАВЛЕНИИ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ

§ 1.1 История становления и развития управляющей компании как формы управления многоквартирными домами

управляющий многоквартирный компания дом

С 1921 года в городах создаются жилищные товарищества, которым передавались муниципализированные строения. Они становятся формой управления жилищным хозяйством, по сути это первый в истории России способ управления жилой недвижимостью, он также является прообразом современных товариществ собственников жилья. Жилищно-арендные кооперативные товарищества с 1924 года становятся основной формой управления. На них возлагалась обязанность восстанавливать хозяйство арендуемых у государства домов, содержать их в нормальном состоянии и удовлетворять потребности своих членов. Еще в 1927 году жилищно-арендные кооперативные товарищества оценивались как лучшая форма хозяйствования.

В 1937 году жилищные товарищества, распоряжавшиеся около 90 % жилищного фонда, были упразднены, и весь фонд перешел в распоряжение местных советов на основании постановления ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 года «О сохранении фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах» Постановление ВЦИК, СНК РСФСР от 24 июня 1938 г. « Об изменении жилищного законодательства РСФСР в связи с Постановлением ЦИК и СНК СССР» от 17 октября 1937 г. «О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах» // СУ РСФСР. 1938. № 12. Ст. 163. Вместе с этим право распределения жилой площади и заселения в квартиры также перешло от правления товариществ исполкомам. В советское время жилой фонд повсеместно обслуживался государственными эксплуатационными организациями и лишь незначительное исключение составляли дома жилищных и жилищно-строительных кооперативов.

Согласно ст. 22 Жилищного кодекса РСФСР 1983 года Жилищный кодекс РСФСР от 26 июня 1983 г. // Ведомости Верховного Суда РСФСР. 1983. № 26. Ст. 883 жилищно-эксплуатационные организации должны были обеспечивать сохранность жилищного фонда и надлежащее его использование высокий уровень обслуживания граждан, а также контролировать соблюдение гражданами правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории. Таким образом, они были наделены функциями не только обслуживания, но и контроля Дроздов И.А. Обслуживание жилых помещений: гражданско-правовое регулирование/И.А.Дроздов. М.: Статут, 2006. С.156. .

Став в результате массовой приватизации собственниками жилых помещений, граждане и юридические лица получили более широкие правомочия в отношении жилых помещений, устранив жилищно-эксплуатационные организации от функции контроля за порядком использования жилого помещения

Со временем становления государственной системы управления появились жилищно-эксплуатационные конторы (далее - ЖЭКи).

Впоследствии, уже в 80-тых годах ЖЭКи преобразовались в Дирекции единого заказчика (далее - ДЕЗы).

До введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации ресурсоснабжающие организации оказывали коммунальные услуги напрямую населению и поручали жилищным организациям собирать платежи, выплачивая соответствующее вознаграждение. При этом жилищная организация рассматривалась как структура, содействующая ресурсоснабжающим организациям в сбыте ресурсов и берущая на себя в соответствии с договором обязательства по сбору с потребителей ресурсов платежей, затрат по начислению и обработке коммунальных платежей, возмещению госпошлины при обращении за защитой интересов ресурсоснабжающих организаций при взыскании долгов.

Согласно Правилам предоставления коммунальных услуг, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1994 года № 1099 Постановление Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1994 г. № 1099 «Об утверждении Правил предоставления коммунальных услуг и Правил предоставления услуг по вывозу твердых и жидких бытовых отходов» // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 26. Ст. 2795., управляющая организация не была названа среди исполнителей коммунальных услуг, в силу пункта 1.1 данного акта исполнителями коммунальных услуг признавались предприятия, имеющие жилищный фонд и объекты инженерной инфраструктуры в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении, а также объединения собственников, которым передано право управления многоквартирным домом Савицкая О.Г. Особенности правового положения управляющей организации в сфере предоставления коммунальных услуг // Юрист. 2012. №8 С.12 - 13. .

С вступлением в силу в марте 2005 года нового Жилищного кодекса Российской Федерации Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. № 1. Ст. 14.начали появляться, предусмотренные им и реформой жилищно-коммунального хозяйства частные управляющие организации. Термин «управляющие организации» употреблять в значении управление многоквартирными домами предпочтительнее, чем управляющие компании, поскольку последние, как это принято в традициях делового оборота и нормативных актах РФ, принято считать компаниями управляющими (в какой-то мере) другими юридическими лицами, их имуществом.

Появление управляющих организаций, которые по смыслу ст.165 Жилищного кодекса Российской Федерации могут создаваться в любых организационно-правовых нормах, направлено на создание полноценной конкуренции на рынке жилищных услуг. Данное положение является новеллой, поскольку ранее Закон о товариществах допускал передачу функций по управлению многоквартирным домом только уполномоченным государством или органами местного самоуправления службам заказчика жилищно-коммунальных услуг, под которыми подразумевались по сути государственные жилищно-эксплуатационные организации.

Само наименование «служба заказчика» в значительной мере определяло характер деятельности данных организаций, которые выступали в качестве посредников между домовладельцами и продавцами (подрядчиками, исполнителями) товаров (работ, услуг), а их деятельность в целом носила организационный характер. Это не случайно. Разделение управленческих и технических функций в сфере обслуживания жилищного хозяйства являлось одним из положений реформы жилищно-коммунального хозяйства. Соответствующая идея была закреплена в Указе Президента РФ от 29 марта 1996 года № 432 «О развитии конкуренции при предоставлении услуг по эксплуатации и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов» Указ Президента Российской Федерации от 29 марта 1996 г. № 432 «О развитии конкуренции при предоставлении услуг по эксплуатации и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов» // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. № 14. Ст. 1432., По замыслу ее авторов такого рода разделение функций должно было привести к формированию конкурентной среды в сфере жилищно-коммунального хозяйства, а следовательно, к повышению качества обслуживания жилых помещений. Создание конкуренции предполагалось за счет привлечения подрядчиков, которые бы осуществляли технические функции преимущественно на конкурсной основе.

Среди функций, которые осуществляли службы заказчика, были: организация технического обслуживания, ремонта, а также сохранности и надлежащего использования объектов жилищной сферы; организация предоставления коммунальных услуг гражданам; организация надлежащего содержания придомовой территории и т.д. Иными словами, никакой производственной деятельности службы заказчика сами практически не осуществляли. Энергия, а также вода, газ для последующей продажи потребителям приобретались службами заказчика у энергоснабжающих организаций, а подрядные работы (техническое обслуживание, ремонт) по договору со службой заказчика выполняли, как правило, ремонтно-эксплуатационные предприятия (далее - ГПРЭП).

Как ни странно, такая форма управления жилищным хозяйством по ряду причин оказалась не слишком эффективной. Во-первых, быстро стало понятно, что службы заказчика не в состоянии привлекать для любого мелкого ремонта (например, санитарно-технического оборудования) стороннюю организацию, в связи с чем, в частности, в г. Санкт-Петербурге службе заказчика было предоставлено право самостоятельного выполнения работ по техническому обслуживанию и санитарному содержанию объектов жилого фонда. Во-вторых, при дотационной системе финансирования жилищно-коммунального хозяйства расчеты между заказчиками и подрядчиками не всегда идут гладко, что затрудняет выход на рынок жилищно-коммунальных услуг солидных частных организаций, вынуждая службы заказчика аккумулировать и ряд технических функций .

Действующий Жилищный кодекс Российской Федерации фактически подтвердил отказ от разделения между различными хозяйствующими субъектами управленческих и технических функций, отдав решение вопроса о целесообразности делегирования управленческих и/или технических функций третьим лицам на откуп управляющим организациям.

Действующие Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2003года № 307 Постановление Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам»//Собрание законодательства Российской Федерации. 2006. № 23.Ст. 2501., наделяют управляющую организацию правами и обязанностями исполнителя. Согласно определению, приведенному в указанных Правилах, исполнитель-юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, предоставляющие коммунальные услуги, производящие или приобретающие коммунальные ресурсы и отвечающие за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги.

Министерство регионального развития Российской Федерации дало следующие разъяснения по данному вопросу: при выборе собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления домом управляющей организацией данная организация на основании подпунктов 2, 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации и пункта 49 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам должна заключить с ресурсоснабжающей организацией договоры на приобретение всех коммунальных ресурсов, предоставление которых возможно исходя из степени благоустройства многоквартирного дома Письмо Министерства регионального развития РФ от 3 мая 2007 г. № 8326.-РМ/07 «О разъяснении Правил предоставле-ния коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. № 307, в части заключения договоров между ресурсоснабжающими организациями, исполнителями коммунальных услуг и собственниками жилых домов и помещений в многоквартирных домах»//Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. 2007. №8/СПС «КонсультантПлюс»..

Таким образом, управление многоквартирными домами до появления управляющих компаний осуществлялось жилищно-арендными кооперативными товариществами, дирекциями единого заказчика и жилищно-эксплуатационными конторами, которые регулировались такими нормативно-правовыми актами, как:

- Постановление ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 года «О сохранении фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах»;

- Жилищный кодекс РСФСР 1983 года;

-Правила предоставления коммунальных услуг, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1994 года № 1099 и другими.

§ 1.2 Законодательное регулирование по вопросам управления многоквартирными домами управляющей компанией

Понятие «управляющая организация» является новым для отечественного законодательства и потому представляет особый интерес, хотя, к сожалению, Жилищный кодекс Российской Федерации в этой части не дает богатой пиши для анализа. Употребляя данный термин в ряде статей кодекса законодатель не раскрывает его содержание, а соответственно о правовом статусе управляющих организаций можно судить лишь исходя из совокупного рассмотрения отдельных положений Жилищного кодекса Российской Федерации.

В частности, по смыслу Жилищного кодекса Российской Федерации (ст.162) Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. № 1. Ст. 162. управляющие организации, так же как и товарищества собственников жилья, жилищные и жилищно-строительные кооперативы, осуществляют комплексное обслуживание жилых помещений. Комплексное обслуживание предполагает, что соответствующие организации не только содержат в надлежащем состоянии жилые дома (осуществляют ремонт, уборку придомовой территории и т.д.), но и обеспечивают снабжение их такими видами энергии, как тепло, электричество, а также водой и газом. Деятельность управляющих организаций может распространяться как на отдельные помещения, так и на общее имущество домовладельцев. Правда, если в отношении общего имущества домовладельцев бремя обслуживания ложится полностью на управляющую организацию, то в отношении отдельных помещений значительную часть «обслуживающих» функций берут на себя сами домовладельцы, а функция управляющих организаций в «обслуживании» отдельных квартир сводится к предоставлению так называемых коммунальных услуг.

По мнению Е.В. Ермолаевой Дроздов И.А. Обслуживание жилых помещений: гражданско-правовое регулирование/И.А.Дроздов. М.: Статут, 2006. С.156., управляющей организации отводится роль буфера между населением и ресурсоснабжающими организациями.

В соответствии с пунктом 49 Правил управляющая организация Постановление Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1994 г. № 1099 «Об утверждении Правил предоставления коммунальных услуг и Правил предоставления услуг по вывозу твердых и жидких бытовых отходов»// Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 26. Ст. 2795 обязана:

- предоставлять потребителю коммунальные услуги в необходимых для него объемах, надлежащего качества, безопасные для его жизни, здоровья и не причиняющие вреда его имуществу, в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации и договором;

- заключать с ресурсоснабжающими организациями договоры или самостоятельно производить коммунальные ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг потребителям;

- устранять аварии, а также выполнять заявки потребителей в сроки, установленные законодательством Российской Федерации и договором;

- при наличии коллективных (обще-домовых) приборов учета ежемесячно снимать их показания и заносить в журнал учета показаний коллективных (обще-домовых) приборов учета;

- вести учет жалоб потребителей на режим и качество предоставления коммунальных услуг, учет их исполнения.

Функции по управлению многоквартирным домом передаются управляющей организации по решению общего собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Данный способ управления многоквартирным домом в известном смысле является («резервным» и используется домовладельцами в тех случаях, когда в многоквартирном доме отсутствует и товарищество собственников жилья, и жилищный (жилищно-строительный) кооператив, а непосредственное управление, по мнению большинства домовладельцев, не является приемлемым способом управления.

Передача функций по управлению многоквартирным домом управляющей организации может происходить и по инициативе органа местного самоуправления, если в течение года собственник помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

В этом случае орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации. К сожалению, ч.4 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. № 1. Ст. 161. не устанавливает, с какого момента течет указанный в ней годичный срок. Несоответствующая ясность существует только применительно к «переходному периоду». Согласно ст. 18 Закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» Федеральный закон Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» // Российская газета. 2005. № 3670. годичный срок начинает течь с момента вступления в силу данного кодекса. Таким образом, первые открытые конкурсы по выбору управляющей компании в случае отсутствия соответствующего волеизъявления домовладельцев должны быть проведены не ранее 01 марта 2006 года Собственно, правила ч. 3 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, очевидно, должны применяться к вновь возводимым многоквартирным домам, в которых не выбран какой-либо способ управления с момента их приемки в эксплуатацию государственной комиссией, а также к многоквартирным домам, домовладельцы которых, приняв решение об отказе от одного способа управления, в течение года с момента такого отказа не осуществили выбор другого. Данное решение законодателя выглядит довольно странным с учетом того, что допускает гипотетическую возможность годичного безвластия и в известной мере не корреспондирует ч. 10 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой управляющая организация за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из этих собственников, названному в решении общего собрания указанных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если конкретный собственник не указан, любому собственнику помещений в данном доме. Таким образом, ч. 10 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации предполагает одновременное принятие решений о прекращении одного способа управления многоквартирным домом и выборе другого, что вызывает вопрос о том, в каких случаях на практике может возникнуть «безвластие», о котором идет речь в ч. 4 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Часть 3 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации применяется и в том случае, когда способ управления выбран, но не реализован. Сам по себе термин «реализация способа» весьма неудачен и предполагает различное толкование. В литературе приведены примеры того, что можно считать отсутствием реализации выбранного способа управления домом. В частности, при непосредственном управлении оно подтверждается не заключением собственниками помещений договоров, предусмотренных ст.164 Жилищного кодекса Российской Федерации Жилищный кодекс Российской Федерации: Постатейный комментарий / Под ред. П.В. Крашенникова. М.,: 2005. С. 612.

Часть 7 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации содержит еще один подстраховочный механизм обеспечения интересов домовладельцев. Если орган местного самоуправления не исполнит обязанность по проведению открытого конкурса по отбору управляющей организации, то любой домовладелец в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать орган местного самоуправления произвести такой конкурс.

Применительно к управляющим организациям как к субъектам обслуживания жилых помещений следует отметить еще две особенности.

Если иные субъекты обслуживания, товарищества собственников жилья, жилищные (жилищно-строительные) кооперативы всегда находятся в непосредственной правовой связи с домовладельцами, то управляющие организации могут «обслуживать» интересы домовладельцев как непосредственно, так и опосредованно. С одной стороны, управляющая организация может заключить договор управления непосредственно с домовладельцами, а с другой - она может быть привлечена к выполнению обслуживающих функций нанятым домовладельцами субъектом обслуживания (товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом).

Наконец, управляющая организация является единственно возможным субъектом обслуживания многоквартирного дома в тех случаях, когда все помещения такого дома находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Федерации или муниципального образования.

Как отмечает С. Перепечина Дроздов И.А. Обслуживание жилых помещений: гражданско-правовое регулирование/И.А.Дроздов. М.: Статут, 2006. С.156., по договору управления собственники дают управляющей организации задание предоставлять коммунальные услуги, а не поручение заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями.

В октябре 2010 года в Государственную Думу Российской Федерации был внесен законопроект «О внесении изменений в Жилищный кодекс и отдельные законодательные акты», предусматривающий норму, в соответствии с которой на основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива в случае, предусмотренном договором с ресурсоснабжающей организацией, собственники помещений могут вносить плату за коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям.

По мнению В.В. Андрианова, Д.П. Гордеева Савицкая О.Г. Особенности правового положения управляющей организации в сфере предоставления коммунальных услуг // Юрист. 2012. № 8. С.12 - 13. , переход на прямые расчеты за коммунальные услуги требует создания в структуре ресурсоснабжающих организаций абонентских отделов, которые будут заниматься начислением платежей, изготовлением и доведением до потребитeлeй платежных документов, определением размера снижения оплаты в случае нарушения ресурсоснабжающими организациями установленных параметров качества коммунальных услуг, перерасчетом за потребление коммунальных услуг при их временном отсутствии или изменении количества проживающих граждан, учетом установленных льгот и субсидий, ведением необходимой базы данных по потребителям, что приведет к дублированию функций, увеличению штата сотрудников и в итоге к повышению тарифов.

Таким образом, деятельность управляющих компаний по управлению многоквартирными домами в основном регулируется Жилищным кодексом Российской Федерации от 29 декабря 2004 года, позволяющий жителям самим выбирать управляющую компанию, заключать с ней договора на управление жилым помещение и многое другое.

§ 3. Проблемы практической реализации управления многоквартирными домами управляющей компанией

В арбитражной практике можно встретить различные примеры: управляющая организация обязуется обеспечивать от имени и по поручению собственника сопровождение договоров на предоставление коммунальных услуг ресурсоснабжающими организациями Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 14. 11. 2008г. по делу № А52 - 1741 / 2008 // СПС «КонсультантПлюс».; управляющая организация берет на себя обязательство организовать предоставление коммунальных услуг путем заключения с ресурсоснабжающей организацией договоров от имени и за счет собственников Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 05. 05. 2009г. № А26 - 5798 /2008 // СПС «КонсультантПлюс».; управляющая организация обязуется представлять и отстаивать интересы собственника в бесперебойном предоставлении ему коммунальных услуг требуемого качества.

На сегодняшний день существует множество проблем, касающихся деятельности управляющих компаний. К одним из которых относятся:

- отсутствие возможности понуждения управляющей организации к заключению договора с ресурсоснабжающей организацией;

- в настоящее время в домах-новостройках существует такой способ управления, как «назначение» управляющей организации. Так, граждане - покупатели жилых помещений подписывают договор уступки права требования к договору инвестирования на строительство многоквартирного дома, в соответствии с которым обязуются до начала оформления прав собственности на квартиры подписать с эксплуатирующей организацией, назначаемой заказчиком строительства, договор на управление и эксплуатационное обслуживание жилого дома;

- действующий Жилищный кодекс Российской Федерации, в частности статья 162, не содержит специальных норм, регламентирующих ответственность управляющей организации за ненадлежащее исполнение обязательств по договору управления многоквартирным домом. Предписания, содержащиеся в указанной статье, носят бланкетный характер и отсылают к действующему гражданскому законодательству.

Но следует рассмотреть наиболее важный пробел действующего законодательства, который состоит в отсутствие возможности понуждения управляющей организации к заключению договора с ресурсоснабжающей организацией.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации неоднократно указывал на то, что существует возможность понуждения к заключению публичного договора лишь обязательной стороны данного договора, но никак не наоборот.

Так, согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 5 мая 1997 г. № 14 «Обзор практики разрешения споров, связaнныx с заключением, изменением и расторжением договоров» Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05 мая 1997 г. № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1997. №7. по смыслу пунктов 1 и 3 статьи 426, а также пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301. обратиться в суд с иском о понуждении заключить публичный договор может только контрагент обязанной стороны, коммерческая организация понуждать потребителя к заключению такого договора не вправе.

Наглядным примером является дело № А54-247/2008-C17, рассмотренное Арбитражным судом Рязанской области Савицкая О.Г. Особенности правового положения управляющей организации в сфере предоставления коммунальных услуг // Юрист. 2012. №8. С.16 - 17. .

Ресурсоснабжающая организация МУП «ЖКХ Сасовские теплосети» обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к управляющей организации ООО «Спектр» о понуждении заключить договор на поставку тепловой энергии, ссылаясь на то, что ответчик, как управляющая организация, обязан заключить договор с ресурсоснабжающей организацией на предоставление коммунальных услуг.

Ответчик требования истца посчитал необоснованными, поскольку в силу пунктов 1, 3 статьи 426, пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации с требованием о понуждении заключить публичный договор может обратиться только контрагент обязанной стороны, коммерческая организация понуждать потребителя к заключению такого договора не вправе, обязанность по заключению соответствующих договоров является обязанностью управляющей организации по отношению к потребителям коммунальных услуг, а не к ресурсоснабжающей организации.

Рассмотрев материалы дела, выслушав мнение представителей сторон, исследовав и оценив представленные доказательства, Арбитражный суд признал исковые требования не подлежащими удовлетворению. При этом суд исходил из следующего. Согласно пункту 2.2 Устава муниципального унитарного предприятия «ЖКХ Сасовские теплосети» целью деятельности данного предприятия является обеспечение жилищно-коммунального хозяйства города коммунальными услугами на основе самостоятельного рационального хозяйствования за счет средств населения, бюджета, организаций и предприятий. В свою очередь, как следует из протоколов общих собраний собственников помещений, ООО «Спектр» является управляющей организацией многоквартирных жилых домов, расположенных по ряду адресов. Истец письмом направил ответчику проект договора на поставку тепловой энергии для целей отопления и горячего водоснабжения многоквартирных домов, собственники которых выбрали способ управления-управление управляющей организацией ООО «Спектр», Ответчик не подписал договор и на оферту не ответил. Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством. Публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждoгo, кто к ней обратится (пункт 1 статьи 426 Гражданского кодекса Российской Федерации). Спорный договор, направленный истцом для заключения, является договором энергоснабжения и относится к публичным договорам. В силу статьи 4 Федерального закона от 17 августа 1995 года № 147-ФЗ «О естественных монополиях» Федеральный закон от 17 августа 1995 г. № 147-ФЗ «О естественных монополиях» // Собрание законодательства РФ. 1995. № 34. Ст. 3426.деятельность, связанная с оказанием услуг по передаче тепловой энергии, относится к сфере деятельности субъектов естественных монополий.

Согласно нормам статей 426,445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 26 марта 2003 г. № 35-ФЗ «Об электроэнергетике» Федеральный закон от 26 марта 2003 г. № 35-ФЗ «Об электроэнергетике» // Собрание законодательства РФ. 2003. № 13. Ст. 1177. потребители электрической и тепловой энергии-лица, приобретающие электрическую и тепловую энергию для собственных бытовых и (или) производственных нужд.

Ответчик не является потребителем тепловой энергии, в отношениях с собственниками жилых помещений в многоквартирном доме выступает как управляющая организация. Истец обязан заключить договор на оказание услуг по передаче тепловой энергии в случае обращения к нему любых лиц-собственников и нанимателей жилых помещений многоквартирных жилых домов, сети которых присоединены к тепловым сетям истца, однако он не вправе требовать заключения такого договора от ответчика. Таким образом, несмотря на то что пункт 49 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам устанавливает обязаннocть исполнителя по заключению договоров с ресурсоснабжающей организацией, фактически понудить исполнителя к выполнению данной обязанности ресурсоснабжающая организация в судебном порядке не может, так как это не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации или иным законом.

По мнению Д.А. Логинова Савицкая О.Г. Особенности правового положения управляющей организации в сфере предоставления коммунальных услуг // Юрист. 2012. №8 С.12 - 13. , единственное, что остается сделать, - заключить договор путем совершения сторонами конклюдентных действий в соответствии со статьей 438 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Для этого ресурсоснабжающая организация должна направить в адрес управляющей организации оферту и продолжать предоставление коммунальных ресурсов. Если после получения оферты управляющая организация не прекратит потреблять коммунальные ресурсы, то, как следует из пункта 3 статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации, это будет являться акцептом, и договор будет считаться заключенным. Аналогичной точки зрения придерживается Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в пункте 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 мая 1997 г. № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05 мая 1997 г. № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1997. №7..

В связи с изложенным представляется очевидным, что в настоящее время отсутствуют эффективный гражданско-правовой механизм влияния на деятельность недобросовестных исполнителей. Для решения сложившейся ситуации необходимо прежде всего дополнить федеральное законодательство нормами о контроле за деятельностью исполнителя.

В целях более полного учета прав и законных интересов граждан - собственников помещений в многоквартирном доме предлагаю внести дополнения в часть 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, предусматривающие с момента принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения о выборе способа управления - управление управляющей организацией - обязанность управляющих организаций заключить договоры ресурсоснабжения с ресурсоснабжающими организациями.

Еще одной не менее важной проблемой является добровольно-принудительный выбор способа управления многоквартирными домами.

Согласно части 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1)непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

В соответствии с частью 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Часть 4 статьи 161 Жилищный кодекс Российской Федерации устанавливает, что орган местного самоуправления в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Таким образом, исходя из вышеизложенного, собственники жилых помещений выбирают управляющую организацию по своей инициативе, самостоятельно или она выбирается органом местного самоуправления по итогам проведения открытого конкурса.

Однако в настоящее время в домах-новостройках существует и иной способ-«назначение» управляющей организации. Так, граждане-покупатели жилых помещений подписывают договор уступки права требования к договору инвестирования на строительство многоквартирного дома, в соответствии с которым обязуются до начала оформления прав собственности на квартиры подписать с эксплуатирующей организацией, назначаемой заказчиком строительства, договор на управление и эксплуатационное обслуживание жилого дома.

При этом хотелось бы отметить, что ответственность за нарушение данного обязательства договор инвестирования не предусматривает.

В свою очередь, в самом тексте договора на управление и эксплуатационное обслуживание жилого дома содержатся положения, согласно которым граждане реализуют свое право выбора на управление путем подписания договора (т.е., подписав договор, подтверждают, что выбрали способ управления, управление управляющей организацией, и выбрали саму управляющую организацию).

Следует заключить, что указанный способ «назначения» противоречит действующему жилищному законодательству. Однако отчасти такой способ является вынужденным, поскольку жилые помещения в доме-новостройке раскупаются не сразу, достаточно длительное время многоквартирный дом пустует. Кроме того, после сдачи дома в эксплуатацию и до оформления гражданами права собственности на практике проходит достаточно длительный период, в том числе потому, что соинвесторы вынуждены обращаться в суд для признания права собственности.

Поэтому, учитывая изложенное, провести собрание собственников просто не представляется возможным по причине их отсутствия.

Органы местного самоуправления, несмотря на письменные обращения граждан, не проводят открытый конкурс, ссылаясь на недостаточное количество собственников в многоквартирном доме.

На основании всего вышеизложенного предлагаю внести изменения в пункт 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, что позволит гражданам заключать договоры с управляющими компаниями только после того, как они станут собственниками жилых помещений.

Таким образом, внесение соответствующих изменений и дополнений в действующее законодательство создаст необходимые правовые гарантии как для управляющих организаций, так и для их контрагентов-собственников помещений в многоквартирном доме.

Заключение

Рассмотрев действующее законодательство и судебную практику по проблемам управления многоквартирными домами можно сделать вывод о том, что в настоящее время отсутствуют эффективный гражданско-правовой механизм влияния на деятельность недобросовестных исполнителей. Для решения сложившейся ситуации и в целях более полного учета прав и законных интересов граждан -собственников помещений в многоквартирном доме предлагаем внести дополнения в федеральное законодательство нормами о контроле за деятельностью исполнителя.

1. Заключение договора между управляющей компанией и ресурсоснабжающей организацией

Законодательно установлено

Частью 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено: «По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность».

Недостатки

Как правило, на сегодняшний день одним из существенных пробелов действующего законодательства является отсутствие возможности понуждения управляющей организации к заключению договора с ресурсоснабжающей организацией. При заключении прямых договоров между гражданами и ресурсоснабжающими организациями представляется затруднительной реализация квалифицированного контроля за соблюдением прав и интересов потребителей, возможность привлечения нарушителей к гражданско-правовой ответственности, а также возможность снижения размера оплаты в случае ненадлежащего выполнения договорных обязательств по срокам, объему и качеству поставки ресурсов. В настоящее время отсутствуют эффективный гражданско-правовой механизм влияния на деятельность недобросовестных исполнителей. Для решения сложившейся ситуации необходимо прежде всего дополнить федеральное законодательство нормами о контроле за деятельностью исполнителя.

Предложение

Часть 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской после слов «предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам» дополнить следующими словами «заключать договоры ресурсоснабжения с ресурсоснабжающими организациями» и изложить в следующей редакции: «По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, заключать договоры ресурсоснабжения с ресурсоснабжающими организациями, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность».

Обоснование

Внесение соответствующих изменений и дополнений в действующее законодательство создаст необходимые правовые гарантии как для управляющих организаций, так и для их контрагентов-собственников помещений в многоквартирном доме и ресурсоснабжающих организаций.

2.Заключения договора между собственниками жилых помещений и управляющей компанией

Законодательно установлено

Частью 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено: «Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора».

Недостатки

В настоящее время в домах-новостройках существует и иной способ - «назначение» управляющей организации. Так, граждане - покупатели жилых помещений подписывают договор уступки права требования к договору инвестирования на строительство многоквартирного дома, в соответствии с которым обязуются до начала оформления прав собственности на квартиры подписать с эксплуатирующей организацией, назначаемой заказчиком строительства, договор на управление и эксплуатационное обслуживание жилого дома.

При этом хотелось бы отметить, что ответственность за нарушение данного обязательства договор инвестирования не предусматривает.

Предложение

Часть 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации после слов «подписанного сторонами» дополнить следующими словами «только после оформления гражданином права собственности» и изложить в следующей редакции: «Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, только после оформления гражданином права собственности. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора».

Обоснование

Внесенные изменения позволят жителям многоквартирных домов добровольно и обдуманно выбирать управляющую компанию, которая будет обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Таким образом, предложенные изменения законодательства позволят гражданам быть более уверенными в своих управляющих компаниях.

Управляющая организация совершает в рамках исполнения договора фактические и юридические действия, не преследующие самостоятельной цели создания какой-либо вещи, ее переработки, принимает на себя определенные законом и договором отдельные правомочия собственника в отношении имущества, управление которым он осуществляет.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

Законы и иные нормативно-правовые акты:

1. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2005. - № 1. - Ст. 161.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1 // Собрание Законодательства РФ. - 1994. - № 32. - Ст.3301.

3. Федеральный закон Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» // Российская газета. - 2005. -№ 3670.

4. Федеральный закон от 26 марта 2003 г. № 35-ФЗ «Об электроэнергетике» // Собрание законодательства РФ. -2003. - № 13 - Ст. 1177.

5. Федеральный закон от 17 августа 1995 г. № 147-ФЗ «О естественных монополиях» // Собрание законодательства РФ. - 1995. - № 34. - Ст. 3426.

6. Указ Президента Российской Федерации от 29 марта 1996 г. № 432 «О развитии конкуренции при предоставлении услуг по эксплуатации и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1996. - № 14. - Ст. 1432.

7. Постановление Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам»//Собрание законодательства Российской Федерации. - 2006. - № 23. - Ст. 2501.

8. Постановление Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1994 г. № 1099 «Об утверждении Правил предоставления коммунальных услуг и Правил предоставления услуг по вывозу твердых и жидких бытовых отходов» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1994. - № 26. - Ст. 2795.

9. Постановление ВЦИК, СНК РСФСР от 24 июня 1938 г. «Об изменении жилищного законодательства РСФСР в связи с Постановлением ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г. «О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах» // СУ РСФСР. - 1938. - № 12. - Ст. 163

10. Письмо Министерства регионального развития РФ от 3 мая 2007 г. № 8326-РМ/07 «О разъяснении Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. № 307, в части заключения договоров между ресурсоснабжающими организациями, исполнителями коммунальных услуг и собственниками жилых домов и помещений в многоквартирных домах» / / Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. - 2007. - №8 / СПС «КонсультантПлюс».

...