Гражданско-правовой режим недвижимого имущества

3. Соблюдение закона всеми участниками общественных отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Принцип гласности и публичности. Любое лицо, предъявившее удостоверение личности и заявление в письменной форме, вправе получить информацию о сведениях, содержащихся в ЕГРП, о любом объекте недвижимости. ЕГРП представляет собой унифицированную в пределах Российской Федерации систему записей о правах на недвижимое имущество и сделках с ним, а также об ограничениях (обременениях) этих прав, являющуюся единственным источником юридически значимой информации о существующих правах и ограничениях (обременениях) этих прав на объекты недвижимого имущества.

Этот принцип служит достижению экономической и социальной цели государственной регистрации - обеспечению законности оборота недвижимости, «прозрачности» рынка.

Принцип достоверности записей в ЕГРП. В соответствии с этим принципом информация, содержащаяся в реестре признается достоверной. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (п. 1 ст. 2 Закона о регистрации). Запись в ЕГРП свидетельствует о наличии субъективного права, существование которого не требует дополнительных доказательств. Даже при утрате собственником правоустанавливающих документов на недвижимость право не прекращается, пока в ЕГРП существует соответствующая запись.

Процессуальный формализм. Законом о регистрации подробно регламентированы процедура и место регистрации, действия участников регистрационного процесса, основания для государственной регистрации, требования к документам и порядок их предоставления, сроки совершения определенных действий.

Правила ведения ЕГРП устанавливают форму и содержание регистрационных записей, свидетельств о государственной регистрации и регистрационной надписи на документах. Так, Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г., №219 утверждены Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Постановлением предусмотрено, что ЕГРП состоит из разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Каждый раздел реестра содержит описание объекта, записи о праве собственности и иных вещных правах на этот объект, имя (наименование) правообладателя, записи об ограничениях (обременениях) этих прав и наличии сделок с этим объектом.

Эти формальности установлены, с одной стороны, для защиты лиц, обращающихся за регистрацией, усиления ответственности органов по государственной регистрации за несвоевременную регистрацию, с другой - для обеспечения юридической чистоты и государственной гарантии зарегистрированных прав и сделок, полноты и подлинности сведений в ЕГРП.

Принцип единства. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним производится в субъектах Российской Федерации единственным регистрационным органом по единой системе записей в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним. Для обеспечения принципа единства системы государственной регистрации ЕГРП во всех субъектах Российской Федерации ведется на русском языке.

Принцип преемственности. Государственная регистрация, осуществленная до вступления в силу Закона о регистрации, признается юридически действительной, регистрация ранее возникших прав по общему правилу не является обязательной и проводится по желанию правообладателей и проводится по желанию правообладателей. То есть собственник недвижимого имущества, оформивший свои права в соответствии с порядком, действовавшим до вступления в силу Закона о регистрации, обладает всеми правомочиями, соответствующими содержанию права собственности (пользование, владение и распоряжение). Однако, если с объектом недвижимости совершается сделка, требующая государственной регистрации, или ранее возникшие права ограничиваются иным образом, то государственная регистрация сделки, ограничения права возможна только после регистрации права в ЕГРП. Таким образом, правоотношения, возникшие в связи с распоряжением недвижимостью, приобретенной до введения в действие Закона о регистрации, подпадают под его правовое регулирование.

Принцип приоритета ранее зарегистрированных прав. При проведении государственной регистрации проверяется отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными или ранее заявленными правами на данный объект недвижимого имущества (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13 Закона о регистрации). Наличие таких противоречий является основанием для отказа в государственной регистрации.

Принцип двойной регистрации. Этот принцип заложен не только в содержании Закона о регистрации, но и в его названии - «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В соответствии с принципом двойной регистрации при совершении подлежащей государственной регистрации сделки, например при купле-продаже квартиры, регистрации подлежит и договор, и переход права собственности к покупателю. При заключении договора об ипотеке государственной регистрации подлежат и договор, и обременение ипотекой, аналогичная ситуация и при регистрации договора аренды. Этот принцип не является общим для всех сделок. Он применяется лишь к тем сделкам, для которых в дополнение к требованию о надлежащей форме установлено требование об обязательной государственной регистрации. Регистрацию права удостоверяет свидетельство о регистрации права или выписка из ЕГРП.

Функции государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним возложены на центральный орган - Федеральную регистрационную службу РФ, которая в настоящее время в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 25.12.2008 года №1847 переименована в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии.

В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 12.05.2008 №724 «Вопросы системы и структуры федеральных органов исполнительной власти» (в редакции ред. от 04.03.2010 г.) Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии находится в ведении Министерства экономического развития Российской Федерации.

В развитие Указов Президента РФ Правительство РФ постановлением от 1 июня 2009 года №457 утвердило положение о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. В соответствии с данным постановлением Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по оказанию государственных услуг в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, кадастровой деятельности, государственной кадастровой оценки земель, землеустройства, государственного мониторинга земель, геодезии и картографии, навигационного обеспечения транспортного комплекса (кроме вопросов аэронавигационного обслуживания пользователей воздушного пространства Российской Федерации), а также функции по осуществлению государственного геодезического надзора, государственного земельного контроля, надзора за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков, контроля (надзора) за деятельностью арбитражных управляющих и саморегулируемых организаций арбитражных управляющих, государственного метрологического надзора в области геодезической и картографической деятельности. В своей деятельности Служба Конституцией Российской Федерации, федеральными конституционными законами, федеральными законами, актами Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации, международными договорами Российской Федерации, актами Министерства экономического развития Российской Федерации. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии осуществляет следующие полномочия в сфере недвижимого имущества:

- государственную регистрацию прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним;

- ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- государственный кадастровый учет недвижимого имущества;

- ведение государственного кадастра недвижимости;

- ведение государственного реестра кадастровых инженеров;

- предоставление информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним;

- предоставление сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости;

- организует работы по созданию, внедрению, сопровождению и ведению автоматизированной системы Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, автоматизированной системы государственного кадастрового учета объектов недвижимого имущества, а также информационно-коммуникационной системы, необходимой для функционирования данных автоматизированных систем;

- обеспечивает соблюдение правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственного кадастра недвижимости.

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии руководит деятельностью своих территориальных органов, которые созданы в каждом субъекте Российской Федерации, в том числе и в Белгородской области.

Управление Федеральной регистрационной службы по Белгородской области - территориальный орган Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Расположен по адресу: г. Белгород, пр. Б. Хмельницкого, д. 162. Структура управления приведена в приложении 2.

В своей деятельности Управление руководствуется Конституцией Российской Федерации, федеральными конституционными законами, федеральными законами (Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), актами Президента Российской Федерации (Указ Президента РФ от 25.12.2008 №1847 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии», актами Правительства Российской Федерации (Постановление Правительства РФ от 12.06.2008 №451 «О Федеральной регистрационной службе», Постановление Правительства РФ от 01.06.2009 №457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии»), актами Федеральной регистрационной службы.

Управление осуществляет следующие полномочия:

1) принимает документы, необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», регистрирует такие документы;

2) проводит правовую экспертизу документов, представленных на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и проверку законности сделок с недвижимым имуществом;

3) вносит записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при отсутствии оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

4) совершает соответствующие надписи на правоустанавливающих документах и выдает документы, подтверждающие проведение государственной регистрации прав на недвижимое имущество;

5) принимает на учет бесхозяйные объекты недвижимого имущества;

6) выдает информацию о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества.

Управление возглавляет начальник - главный государственный регистратор Белгородской области.

2.3 Права и сделки с недвижимым имуществом, подлежащие государственной регистрации

Согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ подлежащие государственной регистрации права возникают с момента государственной регистрации права, если иное не установлено законом. Возникновение права на недвижимость, является основным юридическим последствием государственной регистрации. Государственной регистрации подлежат следующие права на недвижимое имущество, указанные как вещные в п. 1 ст. 131 и ст. 216 ГК РФ:

- право собственности;

- право хозяйственного ведения имуществом;

- право оперативного управления имуществом;

- право пожизненного наследуемого владения земельным участком;

- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;

- сервитут.

Государственной регистрации подлежат и сделки с недвижимостью. Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделка - это волевой акт, направленный на достижение правового результата.

Следует отличать регистрацию прав от регистрации сделок с недвижимостью. Устанавливая обязательность государственной регистрации определенных договоров в отношении недвижимости, законодатель определил момент их регистрации как момент заключения (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Таким образом, правовым последствием акта государственной регистрации сделки является признание ее законности государством и определение момента ее заключения.

В соответствии с п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ГК РФ. Следовательно, обязательность государственной регистрации сделки устанавливается исключительно законом и не может быть предусмотрена соглашением сторон.

Государственной регистрации подлежат следующие сделки, направленные на передачу имущества в собственность:

1. Договоры купли-продажи:

- жилого дома (части жилого дома);

- квартиры (части квартиры);

- доли в праве собственности на жилой дом или квартиру.

2. Договоры продажи предприятия как имущественного комплекса.

3. Договоры мены:

- жилого дома (части жилого дома);

- квартиры (части квартиры);

- доли в праве собственности на жилой дом или квартиру.

4. Договоры дарения и пожертвования недвижимости (независимо от назначения объекта):

- доли в праве общей собственности на них.

5. Договоры ренты с передачей недвижимого имущества в собственность под выплату ренты.

6. Договоры пожизненного содержания с иждивением.

7. Договоры аренды недвижимости с правом выкупа.

8. Договоры участия в долевом в долевом строительстве.

При совершении сделок, направленных на передачу имущества в собственность, производится два регистрационных действия: регистрация самой сделки (удостоверяется штампом на договоре) и регистрация права собственности нового собственника.

Регистрация сделки и перехода права могут не совпадать во времени. Например, регистрация права собственности за покупателем по договору продажи квартиры, проданной в кредит с рассрочкой платежа, производится после погашения последнего платежа.

Новым для отечественного законодательства является договор участия в долевом строительстве.

Федеральным законом от 30 декабря 2004 г., №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в п. 1 ст. 4 определяет договор участия в долевом строительстве как договор, по которому одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Такое определение позволяет сделать вывод о том, что законодатель рассматривает данный договор как новый самостоятельный вид гражданско-правового договора, а не как разновидность одного из существующих в гражданском праве договоров.

В соответствии с п. 3 ст. 4 Закона о долевом строительстве договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации. При государственной регистрации договора производится одновременная регистрация законной ипотеки, которой обеспечивается исполнение застройщиком его обязательства перед участниками долевого строительства.

Согласно п. 1 ст. 13 Закона о долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

В связи с заключением и исполнением данного договора может производиться несколько регистрационных действий:

- регистрация договора участия в долевом строительстве (его изменений и расторжения);

- регистрация обременения, т. е., ипотеки земельного участка (залога права аренды земельного участка), на котором осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества;

- регистрация уступки прав требования по договорам участия в долевом строительстве;

- регистрация права застройщика на не завершенный строительством объект (многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимого имущества) и, наконец, регистрация права собственности на жилое и (или) нежилое помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства;

- права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства.

Сделки, направленные на передачу имущества во владение и пользование или в обеспечение исполнения обязательства (залог). Такие сделки порождают ограничение (обременение) права, но не его прекращение. К данным сделкам относятся:

- договоры о залоге недвижимости (ипотеке);

- договоры субаренды недвижимости;

- договоры аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, земельных участков, участков лесного фонда на срок не менее 1 года;

- договоры аренды предприятий как имущественных комплексов;

- договоры безвозмездного пользования участком лесного фонда;

- договоры о залоге права аренды недвижимости;

- договоры концессии участков лесного фонда.

Исходя из этого, следует:

1. Основной особенностью правового режима недвижимого имущества является то, что возникновение, переход, ограничение и прекращение права собственности, других вещных (ипотека, сервитут) и некоторых обязательственных (аренда, доверительное управление) прав на него происходят в особом порядке, требующем соблюдения письменной формы и обязательной государственной регистрации в установленном порядке в государственных органах по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок;

2. Государственная регистрация - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Функции государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним возложены на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии Российской Федерации и ее территориальные органы;

3. Государственной регистрации подлежат вещные права на недвижимое имущество:

- право собственности;

- право хозяйственного ведения имуществом;

- право оперативного управления имуществом;

- право пожизненного наследуемого владения земельным участком;

- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;

- сервитут.

Государственной регистрации и сделки с недвижимостью:

- договоры купли-продажи;

- договоры продажи предприятия как имущественного комплекса;

- договоры мены;

- договоры дарения и пожертвования недвижимости (независимо от назначения объекта;

- договоры ренты с передачей недвижимого имущества в собственность под выплату ренты;

- договоры пожизненного содержания с иждивением;

- договоры аренды недвижимости с правом выкупа;

- договоры участия в долевом в долевом строительстве.

Сделки с недвижимостью, порождающие ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество, так же подлежат государственной регистрации.



Заключение

Происходившие в России в конце XX - начале XXI века политические и социально-экономические перемены кардинально изменили многие аспекты жизни граждан. Действующая Конституция РФ закрепила переход к новой системе, которая складывается из таких конституционных основ, как отказ от монополии государства на собственность и экономическую деятельность, утверждение равенства всех форм собственности, введение частной собственности на жилище и землю. Результатом реформ в нашей стране стало и то, что недвижимость вновь стала товаром, который продается и покупается на рынке.

Деление вещей на движимые и недвижимые для гражданского оборота имеет фундаментальное значение. Такая классификация существенным образом определяет гражданско-правовой режим вещи. Статья 130 ГК РФ закрепляет понятие недвижимости. Недвижимое имущество (недвижимость) - это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К объектам недвижимости кодекс так же относит ряд движимых вещей, которые подлежат государственной регистрации.

Все недвижимые вещи могут быть разделены на три вида:

- объекты, являющиеся недвижимостью в силу своей объективной природы (участки земли, участки недр, обособленные водные объекты);

- объекты, характеризуемые прочной связью с землей, до степени невозможности перемещения без несоразмерного ущерба их назначению (здания, сооружения, леса, многолетние насаждения, нежилые и жилые помещения, объекты незавершенного строительства, объекты, являющиеся недвижимостью в силу прямого указания закона (воздушны, морские суда и суда внутреннего плавания, предприятия как имущественные комплексы).

Право собственности на недвижимое имущество как наиболее широкое по объему правомочий вещное право, предоставляющее управомоченному лицу максимальные возможности использования принадлежащего ему недвижимого имущества, возникает по первоначальным и производным основаниям. К первоначальным основаниям приобретения права относится:

- приобретение права собственности на вновь построенный нового объекта недвижимости;

- приобретение права собственности на бесхозяйное недвижимое имущество;

- вследствие истечения срока приобретательной давности;

- при выполнении определенных условий - на самовольную постройку.

К производным же способам:

- приобретения права собственности относится приобретение права собственности по договору;

- приобретение права собственности в порядке наследования;

- приватизация;

- приобретение права собственности на имущество юридического лица вследствие его реорганизации или ликвидации.

Пользование недвижимостью затрагивает интересы других лиц. В связи с этим государство не может самоустраниться от правового регулирования рынка недвижимости. С этим непосредственно связаны и особенности гражданско-правового режима недвижимости. В соответствии с современным российским законодательством основная специфика правового режима недвижимого имущества заключается в том, что возникновение, переход, ограничение и прекращение права собственности, других вещных (ипотека, сервитут) и некоторых обязательственных (аренда, доверительное управление) прав на него происходят в особом порядке, требующем соблюдения письменной формы и обязательной государственной регистрации в установленном порядке в государственных органах по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок. Такая процедура призвана придать открытость (прозрачность) правам на недвижимое имущество и информации об этих правах, а так же ввести государственный контроль за совершением сделок с недвижимым имуществом (переходом прав на него) и тем самым максимально защитить права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г., №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Функции государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним возложены на центральный орган - Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии Российской Федерации.

Государственной регистрации подлежат следующие права на недвижимое имущество, указанные как вещные в п. 1 ст. 131 и ст. 216 ГКРФ:

- право собственности;

- право хозяйственного ведения имуществом;

- право оперативного управления имуществом;

- право пожизненного наследуемого владения земельным участком;

- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;

- сервитут.

Государственной регистрации подлежат и сделки с недвижимостью. В настоящее время это:

- сделки, направленные на передачу имущества в собственность, а именно договоры купли-продажи недвижимости;

- договоры продажи предприятия как имущественного комплекса;

- договоры мены недвижимого имущества;

- договоры ренты с передачей недвижимого имущества в собственность под выплату ренты;

- договоры дарения и пожертвования недвижимости;

- договоры пожизненного содержания с иждивением;

- договоры аренды недвижимости с правом выкупа;

- договоры участия в долевом в долевом строительстве.

Гражданское законодательство накладывает определенные ограничения в отношении сделок с недвижимостью. К общим обязательным условиям относится следующее. Сделки с недвижимостью (договора) заключатся только в письменной форме путем составления и подписания сторонами одного документа в надлежащей форме. Существенными условиями договора являются предмет сделки, то есть объект недвижимого имущества. В договоре должны быть указаны все данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору. Договор продажи недвижимости должен в обязательном порядке предусматривать цену этой недвижимости. Договор должен содержать все необходимые для данного вида договора условия. Сделки с недвижимостью считаются заключенными с момента государственной регистрации.

В зависимости юридической направленности, отдельные сделки с недвижимым имуществом, подлежащие государственной регистрации, имеют свои особенности. К основным особенностям можно отнести:

- срок исполнения продавцом обязанности передать недвижимость;

- срок исполнения покупателем обязанности оплатить определенную договором стоимость недвижимости;

- условия о качестве объекта недвижимости;

- форма обеспечения обязательства (задаток, залог).

Специфическим гражданско-правовым институтом приобретения права собственности выступает институт приобретения права на бесхозяйное недвижимое имущество. Такое имущество принимается на учет органом гос. регистрации по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. Если со дня постановки на учет органом местного самоуправления недвижимого имущества в регистрационной палате прошел один календарный год, то орган местного самоуправления вправе обратиться в суд общей юрисдикции по подсудности места нахождения такого недвижимого имущества с требованием о признании права муниципальной собственности на данный объект. Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности.



Список использованной литературы

1. Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ, 1997. - №30. - ст. 3594.

2. Федеральный закон от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // СЗ РФ, 1998. - №29. - ст. 3400.

3. Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // СЗ РФ, 2005. - №1. - ст. 40.

4. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30.11.1994 // СЗ РФ, 05.12.1994. - №32. - ст. 3301.

5. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26.01.1996 №14-ФЗ // СЗ РФ, 1996. - №5. - ст. 410.

6. Семейный Кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 №223-ФЗ // СЗ РФ, 01.01.1996. - №1. - ст. 16.

7. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №188-ФЗ // СЗ РФ, 2005. - №1. - ст. 14.

8. Указ Президента Российской Федерации от 12.05.2008 №724 «Вопросы системы и структуры федеральных органов исполнительной власти» // СЗ РФ, 19.05.2008. - №20. - ст. 2290.

9. Указ Президента Российской Федерации от 25.12.2008 №1847 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» // СЗ РФ, 29.12.2008. - №52 (ч. 1). - ст. 6366.

10. Постановление Правительства Российской Федерации от 12.06.2008 №451 «О Федеральной регистрационной службе» // СЗ РФ, 23.06.2008.

11. Постановление Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 №457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» // СЗ РФ, 22.06.2009. - №25. - ст. 3052.

12. Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 №219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ, 1998. - №8. - ст. 963.

13. Постановление Правительства Российской Федерации от 17.09.2003 №580 «Об утверждении Положения о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ, 2003. - №38. - ст. 3668.

14. Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 03.12.2004 №183 «Об утверждении Общего положения о территориальном органе Федеральной регистрационной службы по субъекту (субъектам) Российской Федерации» // Зарегистрирован в Минюсте РФ 9 декабря 2004 г. Регистрационный №6180.

15. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 №8 «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» // Бюллетень Верховного Суда РФ, 1993. - №11.

16. Брагинский М.И. Комментарий к закону Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / М.И. Брагинский. - М.: Юстицинформ, 2008. - 64 с.

17. Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды / В.В. Витрянский. - М.: Изд-во Норма, 2009. - 442 с.

18. Генгут Ю.Л. Государственная регистрация прав собственности на недвижимое имущество на региональном рынке недвижимости: статистический анализ и моделирование: монография / Ю.Л. Генгут. - Самара: Изд-во СГЭУ, 2008. - 160 с.

19. Голощапов Н.А. Недвижимость: словарь-справочник / Н.А. Голощапов, С.И. Помазкова, Под ред. В.И. Осипова. - М.: ИТРК РСПП, 2007. - 424 с.

20. Гонгало Б.М. Понятие недвижимого имущества. Правовое регулирование оборота недвижимого имущества / Б.М. Гогало. - М.: Юстицинформ, 2002.

21. Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика / Рос. ин-т гос. регистраторов при М-ве юстиции Рос. Федерации, сост. Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунова. - М.: Ось-89, 2005. - 478 с.

22. Гражданское право. В 4 т. Т.1: Общая часть: Учеб. для студентов вузов / В.С. Ем и др., отв. ред. Е.А. Суханов. - 3-е изд., перераб. и доп. - М.: Волтерс Клувер, 2007. - 720 с.

23. Гражданское право. Том 1. Учебник. Издание пятое, переработанное и дополненное / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М.: ПБОЮЛ Л.В. Рожников, 2008. - 497 с.

24. Гражданское право. Часть первая: Учебник / Под общей редакцией А.Г. Калинина. - М.: Юристъ, 2007. - 393 с.

25. Гришаев С.П. Все о недвижимости: Регистрация прав, купля-продажа, мена, дарение, аренда, наем жилого помещения, ипотека, наследование: Учеб. практич. пособие / С.П. Гришаев. - М.: Юстицинформ, 2007. - 260 с.

26. Емельянова Е.А. Правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Автореферат дис. кандидата юридических наук / Сарат. гос. акад. права. - Саратов, 2004. - 23 с.

27. Жариков Ю.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование: Научно-практическое пособие / Ю.Г. Жариков, М.Г. Масевич. - М.: Юрайт, 2009. - 260 с.

28. Завьялов А.А. Государственное управление оборотом недвижимого имущества: тенденции и перспективы / А.А. Завьялов. - М.: Статус, 2007.

29. Зюзин В.А. Комментарий к Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 г., №214-ФЗ: постатейный / В.А. Зюзин, А.Н. Королев. - М.: Юстицинформ, 2007. - 128 с.

30. Канчукоева А.В. Недвижимость как объект права собственности: Вопросы теории и практики: Автореферат дис. кандидата юридических наук / Всерос. гос. налог. акад. - М., 2005. - 22 с.

31. Карпович В.А. Комментарий к части 1 и 2 Гражданского кодекса РФ / В.А. Карпович. - М.: ИНФРА-М, 2099. - 631 с.

32. Киндеева Е.А. Недвижимость: права и сделки: новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов / Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунова. - 3-е изд., доп. и перераб. - М.: Юрайт-Издат, 2008. - 935 с.

33. Кирсанов А.Р. Государственная регистрация прав на недвижимость: проблемы регистрационного права / А.Р. Кирсанов. - М.: Ось-89, 2003. - 52 с.

34. Кирсанов А.Р. Недвижимое имущество: нормы права и судеб. прецеденты / А.Р. Кирсанов. - М.: Ось-89, 2005. - 750 с.

35. Кирсанов А.Р. Права на недвижимое имущество и сделки с ним, подлежащие государственной регистрации / А.Р. Кирсанов. - 4-е изд., перераб. и доп. - М.: Ось-89, 2007. - 991 с.

36. Козлов М. Недействительность сделок с недвижимым имуществом / М. Козлов // Экономика и жизнь, 2006. - №2. - С. 7.

37. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика / О.М. Козырь. - М., 2008. - 421 с.

38. Комментарий к Гражданскому Кодексу Российской Федерации части второй / Под ред. д. ю. н., профессора Т.Е., Абовой и д. ю. н., профессора А.Ю. Кабалкина. - М.: Юрайт, 2007. - 712 с.

39. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. Т.Е., Абовой, А.Ю. Кабалкина. - издание 3-е перераб. и доп. - М.: Юрайт-Издат, 2007. - 406 с.

40. Комментарий к Гражданскому Кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. - 3-е изд. испр., доп. и перераб. - М.: ИНФРА-М, 2005. - 739 с.

41. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. С.П. Гришаева, А.М. Эрделевского. - М.: Юрайт-Издат, 2006. - 431 с.

42. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: от 21 июля 1997 г., №122-ФЗ: (в редакции, действующей с 1 июля 2006 г.): (постатейный) / А.Н. Ткач и др., рук. авт. коллектива и отв. ред. А.Н. Ткач. - Изд. 3-е, перераб. и доп. - М.: Юстицинформ, 2006. - 311 с.

43. Комментарий к федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» / кол. авт.: В.С. Буров и др., под ред. И.Д. Грачева. - М.: Издательская группа НОРМА-ИНФРА-М, 2009. - 48 с.

44. Коротких О.А. Право собственности на недвижимое имущество: особенности гражданско-правового регулирования: диссертация... кандидата юридических наук / Рос. акад. правосудия. - М., 2009. - 24 с.

45. Кущенко В.В Правовой режим недвижимости в Российской Федерации: монография / В.В. Кущенко. - М.: Современная экономика и право, 2006. - 242 с.

46. Маковская А. Договор участия в долевом строительстве // Хозяйство и право, 2005. - №5. - С. 25.

47. Мамай В.И. Недвижимость: вопросы права собственности, владения и распоряжения: справочное пособие / В.И. Мамай. - М.: МарТ, 2005. - 399 с.

48. Мананников О.В. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: научно-практический постатейный комментарий к Закону (ч. 1) / О.В. Мананников. - М.: Викор-Медиа, 2006. - 144 с.

49. Оглоблина О.М. Гражданско-правовые документы для оформления сделок с недвижимостью / О.М. Оглоблина, М.Ю. Тихомиров, общ. ред. М.Ю. Тихомирова. - 2-е изд., доп. и перераб. - М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2005. - 99 с.

50. Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как деятельность учреждений юстиции / М.Г. Пискунова, отв. ред. А.Р. Кирсанов. - М.: Ось-89, 2003. - 314 с.

51. Сборник нормативно-правовых актов в оформлении сделок с недвижимостью / сост. Л.В. Сальникова. - Ростов-на-Дону: Феникс, 2007.

52. Сделки с недвижимостью: Образцы документов, коммент., практика применения законодательства / Под ред. М.Ю. Тихомирова. - М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2006. - 278 с.

53. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте: учебно-практическое пособие / О.Ю. Скворцов. - М.: Волтерс Клувер, 2006. - 349 с.

54. Скворцов Ю.А. Регистрация сделок с недвижимостью: правовое регулирование и судебно-арбитражная практика / О.Ю. Скворцов. - М.: Бизнес-школа «Интел-синтез», 2008. - 208 с.

55. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве / К.И. Скловский. - 4-е изд., перераб. и доп. - М.: Статут, 2008. - 922 с.

56. Тужилова-Орданская Е.М. Понятие и способы защиты прав на недвижимое имущество / Е.М. Тужилова-Орданская. - М.: Юрлитинформ, 2007. - 245 с.

57. Чефранова Е.А. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Правовые основы. Введение в профессию: учебное пособие / Е.А. Чефранова, С.Г. Певницкий. - 3-е изд., испр. и доп. - М.: Статут, 2009. - 638 с.

58. Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости / В.В. Чубаров. - М.: Статут, 2006. - 333 с.

59. Шабалин В.Г. Сделки с недвижимостью на первичном рынке в вопросах и ответах / В.Г. Шабалин. - изд. 10-е, испр. и доп. - М.: ОМЕГА-Л, 2006.

60. Шалайкин Р.Н. Право собственности граждан на объекты недвижимости: учебное пособие / Р.Н. Шалайкин. - Белгород: БелЮИ МВД России, 2006. - 103 с.

61. Шапкина Г.С. Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций / Г.С. Шапкина. - М.: Юристъ, 2008. - 272 с.



Приложение 1



Приложение 2



Приложение 3

Федеральный арбитражный суд Центрального округа, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу УФРС по Белгородской области на решение Арбитражного суда Белгородской области от 06.06.2007 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2007 по делу №А08-1187/07-27, установил:

Закрытое акционерное общество "Русские протеины", г. Белгород, (далее - ЗАО "Русские протеины", Общество) обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной регистрационной службы по Белгородской области (далее - УФРС по Белгородской области), выразившихся в отказе заявителю в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Белгород, ул. Рабочая, 14.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечено общество с ограниченной ответственностью "Агрокорм".

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 06.06.2007, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2007, требования заявителя удовлетворены. Действия УФРС по Белгородской области по отказу в государственной регистрации права собственности ЗАО "Русские протеины" на спорный объект недвижимости признаны незаконными. На УФРС по Белгородской области возложена обязанность произвести государственную регистрацию перехода права собственности на нежилое здание, расположенное по вышеуказанному адресу, от ООО "Агрокорм" к ЗАО "Русские протеины". Не согласившись с принятыми судебными актами, УФРС по Белгородской области обратилось в суд округа с кассационной жалобой, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права и несоответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

Представители заявителя кассационной жалобы, надлежащим образом извещенные о времени и месте проведения судебного заседания, в суд округа не явились. Дело рассмотрено в их отсутствие в порядке статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В судебном заседании представители ЗАО "Русские протеины" и ООО "Агрокорм" просили оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

Изучив материалы дела, выслушав представителей ЗАО "Русские протеины" и третьего лица, оценив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.

Как видно из материалов дела, 27.10.2006 ЗАО "Русские протеины" обратилось в УФРС по Белгородской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение общей площадью 76,8 кв. м., расположенное по адресу: г. Белгород, ул. Рабочая, 14.

Уведомлением от 23.11.2006 №01/066/2006-156 УФРС по Белгородской области сообщило заявителю о приостановлении государственной регистрации в связи с необходимостью представления дополнительных документов, в том числе: учредительных документов и документов о государственной регистрации, внесении записи о юридическом лице в ЕГРЮЛ и постановке на учет в налоговые органы UAB "Metaloidas" и "Syntex" L.L.C., документов, подтверждающих полномочия руководителей этих компаний, а также полномочия поверенного "Syntex" L.L.C.

Сообщением от 27.12.2006 №01/066/2006-156 УФРС по Белгородской области уведомило Общество об отказе в государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимого имущества, в связи с непредставлением заявителем всех запрашиваемых документов.

Считая такие действия уполномоченного органа незаконными, ЗАО "Русские протеины" обратилось в суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя требования Общества, суд обоснованно исходил из следующего.

В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация права на объект недвижимого имущества проводится на основании заявления правообладателя или уполномоченного им на то лица, к которому должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Пунктом 1 ст. 17 настоящего Закона определен перечень документов, являющихся основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Как установлено судом первой и апелляционной инстанций, спорный объект недвижимого имущества был приобретен ЗАО "Русские протеины" (покупатель) у ООО "Агрокорм" (продавец) на основании заключенного между ними договора купли-продажи от 23.10.2006.

При этом указанное помещение принадлежало продавцу на праве собственности, зарегистрированном в установленном порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.09.2006, представленном в материалы дела. Данное помещение было передано покупателю, о чем сторонами составлен акт приема-передачи от 23.10.2006 №2.

Согласно имеющейся в деле расписке от 27.10.2006 Обществом для регистрации права собственности на приобретенный объект недвижимости представлен в регистрирующий орган пакет необходимых документов, в том числе: выписки из ЕГРЮЛ и учредительных документов ЗАО "Русские протеины" и ООО "Агрокорм", подтверждающие полномочия их руководителей на совершение спорной сделки от имени обществ. В соответствии с п. 2 ст. 17 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в п. 1 настоящей статьи, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 18 названного Закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу ст. 18 Закона документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

При этом ст. 20 Закона предусмотрен исчерпывающий перечень случаев, когда в государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе, если не представлены документы, необходимые для регистрации в соответствии с Законом, или когда документы, представленные на регистрацию, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Поскольку все документы, предусмотренные действующим законодательством, и необходимые для государственной регистрации права собственности ЗАО "Русские протеины" на приобретенное нежилое помещение, в том числе, подтверждающие полномочия директора ООО "Агрокорм" по принятию решения о продаже спорного объекта недвижимого имущества, были представлены заявителем в уполномоченный орган, что подтверждается расписками в приеме документов с отметкой УФРС по Белгородской области от 27.10.2006, от 27.11.2006, имеющимися в материалах дела, учитывая, что договор купли-продажи спорного нежилого помещения от 23.10.2006 не был признан недействительным в установленном порядке, и доказательства обратного в материалах дела отсутствуют, вывод судебных инстанций о том, что УФРС по Белгородской области не имело установленных законом оснований для отказа в государственной регистрации права собственности Общества на приобретенное недвижимое имущество, правомерен и обоснован.

Принимая во внимание, что UAB "Metaloidas" и "Syntex" L.L.C. не являлись участниками спорной сделки купли-продажи нежилого помещения, при этом действующее законодательство не содержит положений, предусматривающих обязательное представление в регистрирующий орган учредительных документов лиц, выступающих лишь учредителями сторон такой сделки, суд обоснованно признал неправомерным требование УФРС по Белгородской области о представлении дополнительных документов, касающихся лиц, не являющихся участниками регистрационных отношений.

Поскольку все обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом рассмотрения суда первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Исходя из изложенного, руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил: Решение Арбитражного суда Белгородской области от 06.06.2007 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2007 по делу №А08-1187/07-27 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения. Взыскать с Управления Федеральной регистрационной службы по Белгородской области в пользу ЗАО "Русские протеины", г. Белгород, 4583 руб. 05 коп. судебных расходов.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.



Приложение 4

правоотношение законодательство имущество



Приложение 5

Размещено на Allbest.ru

...