Размещено на http://www.allbest.ru/

Договор аренды и его применение в деятельности

Содержание

Введение

Глава 1. Общие положения договора аренды

1.1 Понятие и признаки договора аренды

1.2 Форма договора аренды

Глава 2. Практические проблемы применения договора аренды

2.1 Судебная практика рассмотрения споров связанных с договором аренды

2.2 Вопросы расторжения договора аренды

Заключение

Введение

В качестве договора, опосредующего отношения владения и пользования имуществом договор аренды является одним из самых распространенных среди экономических субъектов. Важность этого вида договора определяется еще и тем, что в нем определяются действительные необходимые нужды сторон в условиях предпринимательской деятельности. Договор аренды позволяет не только определить объем прав и обязанностей сторон, но и порядок их осуществления и исполнения.

Надлежащим образом разъясненная и примененная норма права подразумевает ее конкретное системное толкование. Если говорить непосредственно об арендных отношениях, применение норм исходит не только из ГК РФ, но и из других источников права.

Объектом исследования настоящей работы являются общественные отношения, возникающие в связи с возникновением, изменением и расторжением договоров аренды. Предметом исследования выступают гражданское законодательство РФ, нормы международного частного права, теоретические работы, а также судебная практика.

Цель исследования заключается в изучении положений договора аренды, начиная с заключения, изменения и расторжения, надлежащей регламентации прав, обязанностей и ответственности сторон, правильного применения норм гражданского и норм иного законодательства.

Методы исследования составили современные методы познания, включая метод анализа и синтеза, сравнительно-правовой, историко-правовой, метод системного анализа и правового регулирования.

Глава 1. Общие положения договора аренды

1.1 Понятие и основные признаки договора аренды

Аренда является одним из видов гражданско-правовых договоров, получивших широкое распространение как в предпринимательской деятельности, так и в иных сферах, включая бытовую. Большинство организаций, не имея возможности приобрести здание или помещение для осуществления своей деятельности, вынуждены арендовать их.

Большое распространение арендных отношение в экономической деятельности получило в строительстве, торговле а также в сфере общественного питания. Также зачастую аренда используется и в производстве, ввиду необходимости дорогостоящего оборудования

Понятии договора аренды закреплено в п. 1 ст. 606 ГК РФ: по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Исходя из определения, можно сделать вывод преимущества договора аренды, скажем от договора купли-продажи. Во-первых арендные отношения более мобильные, для их возникновения существенно меньше процедур. Большинство договоров, даже если они связаны с арендой недвижимого имущества, не требуют государственной регистрации. Во-вторых, только такая конструкция отношений позволяет большинству экономических субъектов существовать на рынке. Это относится к субъектам малого предпринимательства.

Гражданский кодекс РФ (далее - ГК РФ) является основным законодательным актом, регулирующим арендные отношения, возникающие в результате заключения и исполнения договора. Аренде посвящена глава 34 ГК РФ, в ст. ст. 606 - 625 которой установлены общие положения для аренды, договора аренды, а в последующих статьях - особенности конкретных видов договоров.

Договоры аренды можно охарактеризовать следующим образом.

1. Основной спецификой договора аренды является его временный характер. Арендодатель изначально соглашается передать имущество на определенный срок и только с правом владения и пользования либо только владения. В случае если в договоре указано право распоряжения имуществом, такие отношения нельзя трактовать арендными, что повлечет за собой ничтожность соглашения, либо переквалификацию его в договор иного характера (договор купли-продажи, например).

2. Также неотъемлемым условием арендных отношений является их возмездный характер. Отсутствие получения выгоды за предоставление имущества признает договор аренды недействительным.

3. Договор аренды является срочным, поэтому по истечении срока, указанного в договоре, арендатор обязан вернуть имущество арендодателю. Существует исключительный случай - выкуп арендатором имущества, но в данном случае арендные отношения между лицами прекращаются и начинаются отношения купли-продажи.

Договор аренды, как и большинство договоров, является двусторонним и консенсуальным. Двусторонним договор является потому, что порождает для каждой его стороны права и обязанности. Консенсуальным договор является, поскольку для его заключения достаточно соглашения сторон. Однако, это не значит, что в договоре не следует прописывать досконально весь порядок передачи имущества. Поскольку при возникновении отношений порядок и условия передачи уже вызывают множество споров.

Как говорилось ранее, имущество не обязательно должно быть передано во владение. В связи со сложностью и многогранностью отношений на сегодняшний день, порой бывает просто физически затруднительно, а порой даже не возможно передать во владение то или иное имущество. Например, если арендуется пианино, и арендатор не имеет возможности разместить его у себя в квартире. Либо какие-либо сложные оборудования, внедренные в здание и само по себе уже не способное функционировать.

В гражданском праве существует несколько понятий, характеризующих арендные отношения (аренда, прокат, наем). Следует понимать, что такие различия в названиях не имеют под собой смыслового различия. Подобные термины это лишь традиционные наименования, сложившиеся в процессе практики отношения в той или иной сфере.

Основным источником арендных отношений является Гражданский кодек РФ. В нем институту аренды посвящена отдельная глава. Однако, Гражданский кодекс РФ допускает, что в отдельных случаях применяются и другие законы, регулирующие вопросы с земельными участками и другими объектами недвижимости.

В регулировании арендных отношений Гражданский кодекс РФ является актом прямого действия, но также предусматривает возможность применения в определенных случаях и других законодательных, иных правовых актов, дополняющих его нормы или устанавливающих специальные правила для отдельных видов отношений. Так, в п. 2 ст. 607 ГК РФ определено, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Порядок аренды земельных участков урегулирован в главе 17 ГК РФ и в Земельном кодексе РФ. В соответствии со ст. 20 Земельного кодекса РФ, гражданам и юридическим лицам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. Вводным законом к Земельному кодексу РФ установлено, что юридические лица, имевшие право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками (за исключением государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления), обязаны переоформить это право на право аренды или приобрести их в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право срочного безвозмездного пользования до 1 января 2010 года. Юридические лица могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), на право аренды таких земельных участков или приобрести подобные земельные участки в собственность до 1 января 2013 г.

Сдача в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется, как правило, путем проведения конкурсов и аукционов. Порядок их проведения определен Правилами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 года N 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков».

За арендатором земельного участка закреплены следующие права по распоряжению им в период действия договора аренды: сдача в субаренду без согласия собственника (но с уведомлением его), если иное не предусмотрено договором; передача прав и обязанностей по договору другому лицу; внесение в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества и т.д.

Условия аренды и выкупа земельных участков, на которых находятся приватизированные объекты недвижимости, определяются Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". По желанию собственника объекта, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, земельный участок может быть предоставлен ему аренду на срок до 49 лет.

Самостоятельным видом аренды является аренда транспортных средств (§ 3 главы 34 ГК РФ). Транспортными уставами и кодексами могут быть установлены особенности аренды отдельных видов таких средств (ст. ст. 641, 649 ГК РФ). Такие особенности связаны с условиями эксплуатации, технического обслуживания, повышенными требованиями к профессиональной подготовке лиц, управляющих теми или иными транспортными средствами и т.д.

Так, специальные правила, регулирующие аренду отдельных видов транспортных средств, содержатся в Воздушном кодексе РФ, Кодексе торгового мореплавания РФ, Кодексе внутреннего водного транспорта РФ.

1.2 Форма договора аренды

Аренда имущества рассчитана, как правило, на продолжительный период, поэтому для большинства договоров аренды закон предусматривает в качестве обязательной письменную форму. Договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ). В устной форме могут заключаться договоры аренды только между гражданами сроком не более года. Вместе с тем есть договоры, для которых письменная форма является обязательной независимо от срока их действия: например, договор проката (п. 2 ст. 626 ГК РФ), договоры аренды транспортных средств (ст. ст. 633 и 643 ГК РФ), аренды зданий и сооружений (ст. 651 ГК РФ), предприятий (ст. 658 ГК РФ).

Следует иметь в виду, что, если обязательная письменная форма договора аренды не предусмотрена законом, она всегда может быть установлена соглашением сторон.

Таким образом, устная форма договора аренды приемлема только тогда, когда договор заключен между физическими лицами и отвечает следующим требованиям:

- заключен на срок менее одного года;

- не является по своей сути договором проката;

- предметом аренды не являются транспортные средства, здания, сооружения, предприятия;

- письменная форма договора не установлена соглашением сторон.

Например, между физическими лицами на полгода заключен договор аренды компьютера. Так как специальных требований к его форме законом не установлено, то применяется общее правило, согласно которому такой договор может быть заключен в устной форме.

Письменная форма договора считается соблюденной, если его стороны соблюдают следующие условия:

- составляют документ, подписанный сторонами, или совершают обмен документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. При этом другая сторона должна принять предложение заключить договор (п. п. 2, 3 ст. 434 ГК РФ);

- лицо, получившее оферту (предложение о заключении договора), в срок, установленный для ее акцепта (ответа о принятии предложения), совершает действия по выполнению указанных в ней условий договора (п. 1 ст. 435, п. 3 ст. 438 ГК РФ).

Например, организация А направила организации Б предложение заключить договор аренды транспортного средства. Организация Б решила принять указанное предложение и в срок, предусмотренный в оферте для ответа, перечислила организации А денежную сумму в счет арендной платы. Такой договор, в соответствии с п. 3 ст. 434 и п. 3 ст. 438 ГК РФ, будет считаться заключенным в письменной форме.

В тех случаях, когда в аренду передается здание, сооружение или предприятие, договор аренды должен заключаться только путем составления одного документа, подписанного сторонами, и никак иначе (п. 1 ст. 651, п. 1 ст. 658 ГК РФ). Нельзя заключить договор аренды здания, сооружения или предприятия путем обмена документами с помощью специальной связи или других вышеназванных действий.

По общему правилу несоблюдение простой письменной формы договора аренды не влечет его недействительность, а только усложняет разрешение споров.

Стороны не смогут при возникновении спора ссылаться на показания свидетелей, однако вправе будут предоставить письменные и другие доказательства (п. 1 ст. 162 ГК РФ).

Несоблюдение простой письменной формы договора аренды влечет его недействительность только в том случае, если это прямо предусмотрено в законе или в соглашении сторон (п. 2 ст. 162 ГК РФ). Такое основание недействительности сделки, как несоблюдение ее формы, установлено в отношении договоров аренды зданий и сооружений (п. 1 ст. 651 ГК РФ) и аренды предприятий (п. 3 ст. 658 ГК РФ).

Глава 2. Практические проблемы применения договора аренды

2.1 Судебная практика рассмотрения споров связанных с договором аренды

В Гражданском кодексе четко и ясно прописано: договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, при условии, конечно же, что он составлен в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами (статья 651 ГК РФ). Исходя из норм названной статьи, прослеживается очевидная связь с таким элементом договора, как срок. Если он до года пусть даже немного недотягивает, тогда регистрация не требуется. И этим, надо сказать, активно пользуются участники гражданских правоотношений, заключая договор, скажем, на 11 месяцев с условием, что по их истечении соглашение продлевается на тот же срок, если ни одна из сторон не заявит об обратном.

Впрочем, указывать в договоре какую-то конкретную дату не обязательно. Если срок сторонами не определен, то договор считается заключенным на неопределенный срок, как гласят общие правила об аренде (пункт 2 статьи 610 ГК РФ). При этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца, если иной порядок не установлен законом или самим договором.

Здесь вроде бы все понятно и не должно вызвать трудностей даже у человека, может быть, не слишком грамотного в юриспруденции, но вполне способного прочитать и осмыслить пару статей Гражданского кодекса. Вместе с тем есть и некоторые нюансы, например: требуется ли государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, заключенного на неопределенный срок? Вроде бы период времени, в течение которого будет действовать договор, не назван, однако фактически он может составить и 5 месяцев, и 5 либо 15 лет. Неужели в данном случае не требуется внесение соответствующих записей в реестр? Как показывает сложившаяся практика, нет, не требуется. Приведем конкретный пример.

Между образовательным учреждением (техникумом) и индивидуальным предпринимателем был заключен договор аренды нежилых помещений, причем никакого указания на срок он в себе не содержал. Через год с иском к Министерству государственного имущества и земельных ресурсов области и индивидуальному предпринимателю в интересах учебного заведения обратился прокурор. Он просил признать недействительным заключенный договор и применить последствия недействительности сделки в виде возврата техникуму нежилых помещений. Заявленные требования прокурор обосновывал статьями 167, 651 ГК РФ, статьей 13 ФЗ "Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации" с указанием на тот факт, что оспариваемая сделка государственную регистрацию не прошла, да еще и была совершена без предварительного получения заключения об оценке последствий такого договора для обеспечения образования, воспитания, развития, отдыха и оздоровления детей.

Суд первой инстанции, оценив доводы прокурора, оснований для удовлетворения иска не нашел. Заключенный на неопределенный срок договор государственной регистрации не требует. Что касается экспертного заключения, которое по смыслу должно препятствовать нарушению прав несовершеннолетних, то в материалах дела содержится согласованная с Департаментом образования области и подписанная комиссией из пяти человек экспертная оценка последствий заключения договора аренды. Из ее содержания следует, что предоставление спорного имущества в аренду не нарушает прав несовершеннолетних, и каких-либо доказательств о несоответствии изложенных выводов действительности или требованиям закона суду прокурором представлено не было, а ссылка на необходимость составления заключения учредителем образовательного учреждения здесь не имеет принципиального значения. ФАС Волго-Вятского округа (Постановление от 11.10.2007 по делу N А43-6326/2007-13-147) признал вынесенное решение абсолютно законным.

Еще одним камнем преткновения для спорящих сторон традиционно становятся финансовые вопросы, в данном случае касающиеся выплаты арендной платы. На какие только ухищрения не идут контрагенты, лишь бы не расставаться со своими кровно заработанными! Все это вопреки базовым нормам, обязывающим арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 ГК РФ) во исполнение взятых обязательств надлежащим образом в соответствии с их условиями и требованиями закона, да еще и при отсутствии возможности одностороннего отказа, за исключением случаев, предусмотренных законодательством (статьи 309, 310 ГК РФ).

Например, одно ООО в Читинской области взяло у муниципального образования в аренду на 11 месяцев земельный участок для использования в коммерческих целях. По условиям договора раз в квартал арендатор должен был вносить плату за землю, однако свою обязанность он не выполнил. Управление имущественных и земельных отношений и архитектуры муниципального района обратилось в суд с иском о взыскании задолженности.

Ответчик в процессе рассмотрения дела признал факт неоплаты, но выдвинул целый ряд причин, которые, по его мнению, делают такое поведение вполне допустимым. Он указал, что объект аренды в договоре с достаточной точностью не определен, выкопировка земельного участка не является частью договора, кроме того, подписана в одностороннем порядке, следовательно, договор считается незаключенным ввиду отсутствия согласования существенных условий. Также сторонами не оформлялся какой бы то ни было акт приема-передачи, а право собственности арендатора на земельный участок вообще не подтверждено документально. Ответчик не согласился еще с некоторыми условиями договора, относящими земельный участок к землям транспорта, что повлекло за собой необоснованное применение базовой ставки арендной платы повышающих коэффициентов "10" и "4".

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения апелляционным судом, в удовлетворении иска было отказано. ФАС Восточно-Сибирского округа (Постановление от 06.11.2007 N А78-6273/06-С1-18/214-Ф02-8249/07) высказал точно такую же точку зрения.

У судов на каждое заявленное истцом возражение нашлась норма права, опровергающая правильность приведенных доводов. Начнем по порядку.

Как следовало из материалов дела, заключенный договор аренды с достаточной точностью, исключающей относительную неопределенность, указывал земельный участок, передаваемый арендатору, и выкопировка в виде приложения к договору (являющаяся его неотъемлемой частью) сыграла здесь не последнюю роль. Кроме того, во время пользования участком у ответчика не возникло никаких вопросов или претензий к арендодателю в связи с названной "недоработкой" договора, его все устраивало. Доводы об отсутствии акта приема-передачи также являются необоснованными, ведь в одном из пунктов договора прямо сказано, что он же (договор) одновременно выступает и в качестве передаточного документа и никакого оформления отдельного акта не требуется. Опять же фактические обстоятельства свидетельствуют о том, что ответчик непосредственно пользовался земельным участком, поскольку на нем находится принадлежащий ему на праве собственности подъездной путь.

Что касается отсутствия у арендодателя права собственности на земельный участок и, следовательно, возможности им распоряжаться, суд учел положения статьи 2 ФЗ от 17.07.2001 N 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю", согласно которому право собственности на земельные участки в результате разграничения государственной собственности у Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований возникает с момента государственной регистрации права собственности в соответствии с законодательством Российской Федерации; пункта 10 статьи 3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", предусматривающего компетенцию по распоряжению землями, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю за органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.

Суд принял во внимание непредставление истцом доказательств разграничения права собственности на спорный земельный участок, но подчеркнул, что для распоряжения землей отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием. Следовательно, полномочия на сдачу в аренду недвижимого имущества муниципальным образованием могли быть осуществлены. А если точнее, то даже не самим муниципальным образованием, а управлением имущественных и земельных отношений и архитектуры муниципального района, являющимся юридическим лицом, которое вправе выступать арендодателем объектов муниципальной собственности, а также правопреемником по ранее заключенным договорам аренды (Положение об Управлении имущественных и земельных отношений и архитектуры муниципального района "Читинский район" от 10.08.2005).

В процессе рассмотрения дела стала очевидной также необоснованность доводов о неправомерном применении к арендатору базовой ставки арендной платы повышающих коэффициентов "10" и "4". Истец представил справку-расчет, подтверждающую, что размер арендной платы определялся в соответствии с Законом РФ "О плате за землю" (действовавшим в спорный период) и ежегодной индексацией ставок земельного налога. Применение же повышающих коэффициентов "10" (по виду деятельности) и "4" (по месторасположению или экономической зоне расположения участка), установленных в соответствии с Постановлением главы муниципального образования «Читинский район» от 11.04.2001, было согласовано сторонами в самом договоре, который ответчик подписал без замечаний и возражений. Таким образом, все контраргументы ответчика были признаны судом безосновательными.

Стоит отметить, что сама по себе аренда имущества, находящегося в муниципальной собственности, порождает для арендатора некоторые, если можно так сказать, дополнительные обязанности, например возложение бремени содержания этого имущества, что опять же так или иначе затрагивает финансовые вопросы, материальную сторону отношений, ведь услуги по содержанию, выполняемые специализированными организациями, стоят денег. А платить их не всегда хочется. И если стороны не смогут урегулировать между собой конфликтную ситуацию, закономерным итогом чаще всего является обращение в суд с просьбой взыскать долг.

По такому же пути пошла и обслуживающая муниципальный жилищный фонд организация в форме ООО по делу N Ф04-7274/2007(39986-А27-39), отчаявшаяся в добровольном порядке получить от арендатора встроенных нежилых помещений в одном из жилых домов оплату услуг по техническому обслуживанию и ремонту внутридомового инженерного оборудования. В исковом заявлении ООО просило взыскать не только непосредственно сумму долга, накопившегося почти за годовое неисполнение ответчиком условий заключенного договора, но и проценты за пользование чужими денежными средствами. Арендатор иск не признал, сославшись на то, что обязательства по оплате у него не могли возникнуть без подписания акта приемки оказанных услуг, который за все время ни разу не был оформлен.

В судебном заседании было установлено, что ООО является специализированной организацией, осуществляющей работы по содержанию общего имущества жилых домов, техническому обслуживанию общих в пределах границ ответственности коммуникаций, технических устройств, приборов учета, технических помещений жилых домов, по содержанию придомовой территории, а также по текущему ремонту общего имущества жилого дома, общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений жилого дома, объектов придомовой территории. Ответчик, стоматологическая клиника, заняв встроенные нежилые помещения в жилом доме на основании договора аренды с комитетом по управлению муниципальным имуществом, также подписал с ООО необходимое соглашение на техническое обслуживание и ремонт внутридомового инженерного оборудования, строительных конструкций и санитарное содержание мест общего пользования и придомовой территории домовладения. В соответствии с ним устанавливалась фиксированная стоимость обслуживания, исходя из расчета на 1 кв. м занимаемой площади, и на ответчика возлагалась обязанность оплаты предоставленных услуг на основании выставляемого счета. Счета выставлялись, но ни одна оплата так и не была произведена. Истец же не имел возможности прекратить в связи с этим оказание услуг, так как помещения, занимаемые ответчиком, находятся в жилом доме, и это привело бы к ущемлению интересов других лиц.

Суд первой инстанции, вынося решение, сослался на часть 2 статьи 616 ГК РФ, статьи 36 - 39 Жилищного кодекса РФ и содержание договора аренды, предусматривающие обязанность ответчика нести расходы по содержанию и эксплуатации арендуемого имущества, главу 39 ГК РФ в качестве правил возмездного оказания услуг, а также статьи 309, 310 ГК РФ как нормы об исполнении обязательств. Факты оказания истцом ответчику услуг и наличие у него задолженности по их оплате были достоверно установлены, вместе с тем договором составление акта приемки не предусмотрено, глава 39 ГК РФ также не указывает на эту обязанность. Приемка выполненных работ в гражданских правоотношениях имеет место, но существует, прежде всего, в подряде и к рассматривавшемуся судом спору не является применимой в обязательном порядке, ведь оказываемые услуги можно назвать текущими, не направленными на достижение определенного результата. С этой позицией согласился суд как апелляционной, так и кассационной инстанции (ФАС Западно-Сибирского округа, Постановление от 08.11.2007 N Ф04-7274/2007(39986-А27-39)), оставившие вынесенное решение без изменения.

В целом же, если говорить о сдаче в аренду муниципального имущества, то оно имеет некоторые особенности, которые находят свое отражение в правовых актах именно на уровне местного самоуправления. Ниже будет приведена очень яркая иллюстрация сказанного.

В 2003 году в г. Южно-Сахалинске решением городского собрания было утверждено Положение об аренде муниципального имущества муниципального образования города Южно-Сахалинска от 25.06.2003 N 429/57-03-2. Его пункты 2.1 - 2.5 предусматривали необходимость размещения в средствах массовой информации информационного сообщения о предлагаемых в аренду объектах, находящихся в муниципальной собственности. Прокурор, обратившийся в суд с иском к Департаменту архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью и ООО, ссылался как раз на данные нормы. Он просил признать недействительным договор аренды недвижимого муниципального имущества (встроенных нежилых помещений в жилом доме сроком на 10 лет), заключенный между указанными субъектами, и применить последствия недействительности сделки путем возврата арендатором помещений, так как сведения о сдаче их в аренду были размещены Департаментом на своем официальном интернет-сайте, который средством массовой информации не является, что следует из правил Закона РФ "О средствах массовой информации". Кроме того, прокурор посчитал, что при заключении договора были нарушены положения статей 5 и 8 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", так как оценка передаваемого в аренду имущества и самого права аренды сторонами не производилась.

2.2 Вопросы расторжения договора аренды

аренда гражданский судебный земля

Конструкция договора аренды, позволяющая эффективно включать имущество в гражданский оборот, характеризуется теми особенностями, что возникшие на его основе отношения носят, как правило, длящийся, продолжительный характер. Для придания стабильности договорным отношениям стороны, как правило, стремятся заключить его на определенный срок. Однако нередко возникают ситуации, когда для арендодателя или арендатора возникает необходимость в расторжении договора и досрочном прекращении возникших на его основе обязательств.

Расторжение договора аренды подчиняется общим положениям Гражданского кодекса РФ (далее - ГК, ГК РФ, Кодекс) о расторжении договора. Вместе с тем в отношении договора аренды Кодексом установлены и специальные нормы, предусматривающие нарушения, которые могут служить основанием для расторжения данного договора в суде, а также содержащие иные требования к порядку его расторжения. Так, в соответствии со ст. ст. 619 и 620 ГК по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору, по требованию арендодателя - когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, при этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Определенную поддержку на практике получила точка зрения, согласно которой договор аренды, может быть расторгнут не иначе как в судебном порядке при подаче соответствующего искового заявления.

Данный вопрос был разрешен в п. 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». Сославшись на п. 3 ст. 450 ГК, Президиум рекомендовал арбитражным судам исходить из того, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора.

Данный подход представляется правильным и единственно возможным с учетом действующего законодательства. Как следует из содержания п. 3 ст. 450 ГК, договор считается расторгнутым в случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон. Было бы ошибкой считать, что указание на закон в п. 3 ст. 450 ГК отсылает к основаниям расторжения договора, предусмотренным ст. ст. 619 и 620 ГК, хотя бы потому, что данные основания касаются лишь расторжения договора в судебном порядке. Кроме того, имеющаяся в ст. ст. 619 и 620 ГК ссылка на п. 2 ст. 450 ГК прямо свидетельствует о том, что установленные ими основания корреспондируют именно с этим пунктом ст. 450 ГК.

В п. 2 ст. 450 ГК указывается, что договор может быть расторгнут судом в одностороннем порядке при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается такое нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

С учетом того, что объективно нельзя предусмотреть в законе все возможные существенные нарушения договора, учесть их специфику, в ГК установлен общий критерий, исходя из которого можно делать вывод о том, является ли то или иное нарушение заключенного сторонами договора существенным или нет. Однако в отдельных случаях законодательство прямо устанавливает, какие нарушения договора могут служить основаниями для расторжения договора в судебном порядке, тем самым освобождая сторону, инициирующую расторжение договора, от доказывания существенного характера допущенного контрагентом нарушения договора. Примером этого являются упомянутые положения ст. ст. 619 и 620 ГК.

Таким образом, включение в гл. 34 ГК, посвященную аренде, статей, предусматривающих нарушения, при которых договор аренды может быть расторгнут судом, не исключает право сторон предусмотреть в соответствии с п. 3 ст. 450 ГК в договоре иные нарушения для одностороннего расторжения договора - во внесудебном порядке.

Следует заметить, что основаниями для расторжения договора во внесудебном порядке не могут служить те нарушения, которые указаны в ст. ст. 619 и 620 ГК в качестве основания для расторжения договора в судебном порядке. Именно на таком подходе основан вывод Высшего Арбитражного Суда РФ о том, что в договоре аренды может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок. Как следует из п. 26 информационного письма N 66, подобный вопрос должен разрешаться исходя из того, отличается то или иное нарушение договора, предусмотренное им как основание расторжения договора во внесудебном порядке, от тех конкретных нарушений, которые перечислены в ст. ст. 619 и 620 ГК, или нет. Так, однократное нарушение арендатором установленных договором сроков внесения арендной платы представляет собой другое основание расторжения договора аренды, не указанное в ст. 619 ГК, поскольку предусмотренное данной статьей невнесение арендной платы более двух раз подряд "включает в себя не только такой элемент, как "просрочка уплаты", но и еще два элемента: «более двух раз» и «подряд».

Данный подход, очевидно, может вызывать возражения, поскольку ограничение права сторон указывать в качестве основания для расторжения договора во внесудебном порядке нарушения, которые предусмотрены законом как основания для расторжения договора в судебном порядке, может показаться лишенным смысла. Между тем указание в ст. ст. 619 и 620 ГК после перечисления нарушений, являющихся основаниями для расторжения договора аренды судом, на то, что данным договором могут быть установлены и другие основания досрочного его расторжения в соответствии с п. 2 ст. 450 Кодекса, исключает иное решение вопроса. Для того чтобы приведенные в ст. ст. 619 и 620 нарушения могли служить основаниями для расторжения договора во внесудебном порядке (при включении соответствующего условия в данный договор), необходимо внести изменения в редакцию названных статей, указав на то, что эти нарушения и другие основания досрочного расторжения договора могут быть установлены договором в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК.

Представляется, что вывод о допустимости расторжения договора аренды по основанию, не связанному с его нарушением и предусмотренным данным договором, правомерен для расторжения договора аренды не только по требованию арендодателя, но и арендатора. Статья 620 ГК, касающаяся досрочного расторжения договора арендатором, имеет такую же структуру, что и ст. 619 ГК, также предусматривая в ч. 1 перечень оснований для расторжения договора аренды в судебном порядке. Кроме того, ст. 620 ГК содержит аналогичное указание о праве сторон включить в договор другие основания досрочного его расторжения по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 Кодекса.

В ч. 1 ст. 619 ГК такое основание досрочного расторжения договора не предусматривается. Вместе с тем перечень оснований досрочного расторжения договора, содержащийся в ч. 1 ст. 619 ГК, является открытым, поскольку в ч. 2 названной статьи предусматривается, что другие основания для этого в соответствии с п. 2 ст. 450 Кодекса могут быть установлены договором аренды. Исходя из этого, Высший Арбитражный Суд РФ в п. 28 информационного письма N 66 указал на то, что договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным.

Наиболее значимое преимущество, которое достигается сторонами при включении в договор аренды в соответствии с п. 3 ст. 450 ГК условий, касающихся расторжения договора, заключается в возможности расторгнуть его в тех случаях, когда на основании одних лишь положений закона сделать это невозможно. Сторона, инициирующая расторжение договора, также может быть освобождена в соответствии с его условиями от необходимости обращаться с соответствующим иском в суд.

Способ расторжения договора предопределяет порядок его расторжения. Тем самым, исходя из наиболее предпочтительного порядка расторжения договора, можно избрать соответствующий способ его расторжения.

Следует заметить, что особые предписания к порядку расторжения договора аренды установлены не только ст. 610 ГК, но и ст. 619 ГК.

В соответствии с ч. 3 ст. 619 ГК арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В связи с этим возник вопрос о соотношении данной нормы ч. 3 ст. 619 ГК и положения п. 2 ст. 452 ГК, в соответствии с которой стороне, расторгающей договор, предписывается до предъявления в суд требования о расторжении договора направить контрагенту предложение расторгнуть договор. Здесь может показаться неясным, заменяет ли одно предписание другое: требуется ли направление арендатору предложения расторгнуть договор наряду с предупреждением о необходимости исполнения обязательства в разумный срок.

По этому вопросу Высший Арбитражный Суд РФ в п. 29 информационного письма N 66 указал на то, что арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору как письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, так и предложение расторгнуть договор, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей.

В отличие от ст. 610 ГК, касающейся одностороннего расторжения договора, и в ст. 619 ГК, и в ст. 452 ГК устанавливаются предписания к расторжению договора в судебном порядке, поэтому положение ч. 3 ст. 619 может дополнять норму п. 2 ст. 452 ГК, в то время как требование ст. 610 ГК - лишь заменять.

Для целей применения предписания ч. 3 ст. 619 ГК о направлении арендатору письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства важно определить разумный срок, в течение которого устранение нарушений является основанием для отказа в удовлетворении заявления о расторжении договора.

Арбитражные суды зачастую исходят из того, что требование о расторжении договора подлежит отклонению при устранении допущенных нарушений и после предъявления иска.

Так, Федеральный арбитражный суд Уральского округа согласился с выводами судов, которые расценили погашение ответчиком задолженности по арендной плате в добровольном порядке после обращения истца в суд как устранение нарушений в разумный срок. Девятый арбитражный апелляционный суд указал на то, что оснований для удовлетворения иска арендодателя, предложение которого об устранении нарушений было оставлено контрагентом без ответа, не имеется, поскольку ответчик после предъявления иска оплатил свою задолженность.

В одном случае суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции о расторжении договора аренды и отказал в удовлетворении иска арендодателя, исходя из того, что арендатор устранил допущенные нарушения после вынесения решения, но до вступления его в законную силу.

Таким образом, есть основания полагать, что при разрешении вопроса о соблюдении разумного срока, предусмотренного ст. 619 ГК, в судебно-арбитражной практике обоснованно не придается значение тому обстоятельству, до или после подачи иска устраняются допущенные нарушения.

Следует обратить внимание на то, что в качестве основания для отказа в удовлетворении заявления о расторжении договора аренды Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ предлагает рассматривать устранение допущенных арендатором нарушений.

Разъяснение о том, что при устранении в разумный срок нарушений, послуживших основанием для обращения в арбитражный суд, требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, распространяется как на случаи устранения нарушений самим арендатором, так и третьим лицом с его согласия.

Заключение

В связи с усложнением рыночных отношений, развитием новых технологий, потребность которых вызывает у большого количества экономических субъектов, потребность в развитии арендных отношений возникает с каждым днем все больше. На сегодняшний день необходимо урегулировать арендные отношения в сфере сети Интернет. Более того, очевиден и признан научными кругами развитие норм связанных с арендными отношениями, опираясь на судебную практику.

Следует заметить, что Проект Гражданского кодекса, имеет несколько противоречивые нормы в сравнении с сегодняшним законодательством. Если не урегулировать эти вопросы в промежуточный период, возможно множество неразрешимых коллизионных ситуаций.

Также следует отметить, что до сих пор Арендатор не защищен от злоупотребления правом Арендодателя при одностороннем расторжении договора. Подобное упущение следует урегулировать более жесткими санкциями, поскольку экономически Арендатор общепризнанно находится в более ущемленном экономическом положении.

При этом формулируется вывод, что закрепленные ГК РФ способы изменения договора соответствуют воззрениям законодателя на природную суть арендных отношений, однако в качестве основания, имеющего исключительный характер, необходимо отметить недопустимость изменения одной из сторон условий в одностороннем порядке, предполагающего автоматическую работу указанного основания. Данное положение породило суждение о том, что указанный факт может проявляться в результате включения в договор аренды так называемых «недобросовестных условий», наделяющих арендодателя статусом экономически сильной стороны.

Список использованной литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): (ФЗ РФ № 14-ФЗ, принят 26.01.1996 г.) // СЗ РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410.

2. Авеков А.В. Аренда государственной и муниципальной собственности в г. Москве // Российский экономический журнал. - 2006. - № 7. - С. 30.

3. Гражданское и торговое право зарубежных стран Учебное пособие / Под ред. Безбаха В.В., Пучинского В.К. - М., МЦФЭР. 2004. - 564 с.

4. Гражданское право. Часть 1: Учебник / Под ред. Сергеева А.П. - М., Проспект. 2010. - 702 с.

5. Елисеев И. Аренда помещений: удержание имущества арендатора // Корпоративный юрист. - 2009. - № 6. - С. 15.

6. Кирилловых А.А. Преимущественное право аренды при проведении конкурсных торгов // Законодательство и экономика. - 2007. - № 10. С. 34.

7. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части второй) (постатейный) [Текст] / Под ред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю. - М., Юрайт. 2005. - 632 с.

8. Победоносцев К. Курс гражданского права. Договоры и обязательства Ч. 3.- М., Статут. 2005. - 672 с.

9. Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. [Текст] - М., Инфра. 2011. - 412 с.

10. Сергеев А., Терещенко Т. Договор аренды имущества с правом выкупа // Корпоративный юрист. - 2010. - № 1. - С. 24.

Размещено на Allbest.ru