Размещено на http://www.allbest.ru/

Северо-Западный (г. Санкт-Петербург) филиал

Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения

высшего профессионального образования

Российская правовая академия

Министерство юстиции Российской Федерации

(СЗА РПА минюста России)

Выпускная работа

Тема: "Залог недвижимости (ипотека) как способ обеспечения исполнения обязательств. Договор об ипотеке и его существенные условия"

Санкт-Петербург 2013г.

План

Введение

1. Залог как способ обеспечения исполнения обязательств

1.1 Правовое регулирование залога

1.2 Обращение взыскания на предмет залога

2. Существенные условия и форма договора об ипотеке

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Способам обеспечения исполнения обязательств посвящена глава 23 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). К ним относятся неустойка, залог, удержание, поручительство, банковская гарантия и задаток. В сфере недвижимого имущества залог является оптимальным и самым надежным способом обеспечения исполнения обязательств. Его преимущества состоят в том, что заложенная недвижимость, как правило, является высоко ликвидным товаром и залогодержатель, таким образом, имеет достаточно надежное обеспечение по основному обязательству. Недвижимость имеет высокую рыночную стоимость, которая в меньшей степени подвержена непредсказуемым колебаниям "рыночной стихии". Нередко лишь угроза обращения взыскания по долгам на недвижимое имущество становится хорошим стимулом, побуждающим должника-залогодателя к исполнению взятых на себя обязательств.

К тому же немаловажную роль играет острый "жилищный" вопрос в нашем государстве. Завышенные цены на жилье, не сопоставимые с доходами основной массы населения, делают ипотеку едва ли не единственным способом улучшения жилищных условий.

Также значение ипотеки в последнее время значительно возросло и в сфере предпринимательской деятельности, вследствие того, что она является более надежным, а значит, и наиболее предпочтительным способом обеспечения обязательств юридических лиц перед банками, что немаловажно в условиях современной экономики.

1. Залог как способ обеспечения исполнения обязательств

1.1 Правовое регулирование залога

Правовое регулирования ипотеки осуществляется нормами ГК РФ (в частности, полностью залогу посвящен параграф 3 гл.23 ГК РФ), Федеральным законом от 16 июля 1998г. №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), Федеральным Законом №122-ФЗ от 21.07.1997г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и др.

До принятия Закона об ипотеке залог недвижимости в России не имел широкого распространения. Залог является одним из способов обеспечения обязательств, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Надежность ипотеки и удобство ее использования для сторон правоотношений зависят, главным образом, от определенности и продуманности ее урегулирования в законодательстве.

Известны два основания возникновения залога:

- в силу договора (соглашения сторон);

- в силу прямого указания закона.

Ипотека, согласно действующему российскому законодательству, может быть установлена на основании договора в обеспечение обязательств по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в т.ч. обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре и т.д. В соответствии с п.3 ст.334 ГК РФ и п.2 ст.1 Закона об ипотеке залог возникает на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств. Непосредственно закон является основанием для возникновения залога:

- при купле-продаже с рассрочкой платежа;

- для исполнения плательщиком ренты своих обязательств по выплате ренты;

- при приобретении жилого дома или квартиры на средства банка или иной организации, если иное не предусмотрено законом или договором;

- для обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве.

Предметом ипотеки может выступать любое недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (земельные участки, жилые дома, квартиры, дачи и т.д.). Но в Законе об ипотеке существуют и ограничения в выдаче разрешения на ипотеку, не допускается ипотека, например, имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Субъектами ипотеки являются залогодатель и залогодержатель. Залогодателем, как правило, является должник по основному обязательству, обеспечиваемому залогом (может быть и третье лицо), но недвижимое имущество должно принадлежать ему на праве собственности. Залогодержателем может выступать кредитор по любому гражданско-правовому обязательству, особых требований закон к нему не предъявляет.

1.2 Обращение взыскания на предмет залога

Обращение взыскания на предмет залога и реализация предмета залога являются особенно важными стадиями залогового правоотношения. Именно на этих стадиях происходит удовлетворение из стоимости предмета залога всех потерь и издержек кредитора в связи с нарушением должником своего обязательства. Кредитор-залогодержатель приобретает право обращения взыскания на предмет залога, если в момент наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено. Основание для обращения взыскания на заложенное имущество - решение суда. Залогодержатель должен доказать, что обязательство не исполнено или исполнено ненадлежащим образом.

Само право обратить взыскание на предмет залога возникает у залогодержателя при нарушении должником обязанностей по основному договору. В случаях, предусмотренных пунктом 2 ст. 351 ГК РФ, обращение взыскания может быть осуществлено и до срока исполнения обеспеченного обязательства (в основном это имеет место при ненадлежащем обращении залогодателя с предметом залога). ГК РФ предусматривает случаи, когда кредитор получает право досрочно обратить взыскание на предмет залога:

1) при последующем залоге, когда он запрещен предшествующим договором о залоге;

2) при невыполнении залогодателем обязанностей по страхованию предмета залога, по обеспечению его сохранности и по предоставлению залогодержателю возможности проверять наличие, количество и состояние заложенного объекта;

3) при распоряжении залогодателем предметом залога без согласия залогодержателя.

Все эти обязанности сформулированы диспозитивно. Нарушение залогодателем любой из этих обязанностей дает кредитору право сначала потребовать досрочного исполнения основного обязательства, и только если это требование не будет удовлетворено, возникает право на обращение взыскания. залог недвижимость рыночный ипотека

В обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Удовлетворение требований залогодержателя традиционно осуществляется в два этапа:

1) обращение взыскания на предмет залога;

2) его реализация.

В главе 10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)" изложен порядок реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание, перечислены способы такой реализации (публичные торги, аукционы), закреплены также и некоторые новые правила, отсутствующие в ГК РФ.

Заложенное по договору об ипотеке имущество, на которое судом обращено взыскание, реализуется, как правило, путем продажи с публичных торгов (кроме случаев, установленных законом). Порядок их проведения определяется гражданским процессуальным законодательством, если законом не предусмотрены иные правила.

Суду предоставлено также право в решении об обращении взыскания на заложенное имущество установить, с согласия залогодателя и залогодержателя, что имущество должно быть реализовано путем продажи на аукционе. Однако если взыскание на такое имущество, в силу п. 2 ст. 55 Закона об ипотеке, не может быть обращено во внесудебном порядке, его реализация путем продажи на аукционе не допускается. Порядок продажи заложенного недвижимого имущества на аукционе определяется правилами ст. ст. 447 - 449 ГК РФ и Законом об ипотеке, а в случаях, ими не предусмотренных, - соглашением об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке.

Публичные торги по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, должны организовываться и проводиться органами, на которые возлагается исполнение судебных решений, если иное не предусмотрено законом. Они проводятся по месту нахождения заложенного имущества.

Не позднее, чем за месяц до их проведения организатор торгов обязан известить о предстоящих торгах в периодическом издании, которое является официальным органом информации органа исполнительной власти соответствующего субъекта Федерации, с указанием даты, времени и места проведения торгов, характера реализуемого на них имущества и его начально продажной цены.

Лица, которые желают принять участие в торгах, должны внести задаток в размере, сроки и порядке, указанных в извещении о публичных торгах. Размер задатка не может превышать 5% от начальной продажной цены заложенного имущества. По окончании торгов лицам, участвовавшим в торгах, но не выигравшим их, задаток немедленно возвращается.

Он возвращается и в случае, если торги не состоялись.

Победителем торгов признается лицо, которое предложило наиболее высокую цену за продаваемое имущество. В день их проведения это лицо и организатор торгов подписывают протокол о результатах. При уклонении кого-либо из них от подписания протокола наступают последствия, предусмотренные п. 5 ст. 448 ГК РФ: лицо, которое выиграло торги, утрачивает внесенный им задаток; организатор торгов обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить лицу, выигравшему торги, убытки, причиненные участием в торгах (в части, превышающей сумму задатка).

В течение 5 дней после окончания торгов лицо, выигравшее их, должно внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество (исключая внесенный ранее задаток), на указанный организатором торгов счет.

В случае невнесения указанной суммы задаток не возвращается.

В течение 5 дней после внесения покупной цены лицом, которое выиграло публичные торги, организатор торгов должен заключить с ним договор купли - продажи. Названный договор и протокол о результатах публичных торгов служат основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (ст. 57 Закона об ипотеке).

Публичные торги их организатор объявляет несостоявшимися, если: на них явилось менее двух покупателей; не была сделана надбавка к начальной продажной цене заложенного имущества; выигравшее торги лицо не внесло покупную цену в определенный срок.

Торги должны быть объявлены несостоявшимися не позднее следующего дня после наступления какого-либо из названных выше обстоятельств.

Залогодержатель имеет право по соглашению с залогодателем в течение 10 дней после объявления торгов несостоявшимися приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, которые обеспечены залогом этого имущества. К этому соглашению применяются правила ГК о договоре купли - продажи, а ипотека в данном случае прекращается. В тех же случаях, когда такое соглашение не заключено, то не позднее чем через месяц после первых торгов проводятся повторные торги. На них начальная продажная цена заложенного имущества снижается на 15%, если эти торги вызваны причинами, указанными в подп. 1 и 2 п. 1 ст. 58 Закона об ипотеке. [4 c.58]

Если несостоявшимися объявляются повторные торги по обстоятельствам, указанным в п. 1 ст. 58 названного Закона, залогодержателю предоставляется право приобрести заложенное имущество по цене не более чем на 25% ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом недвижимости.

2. Существенные условия и форма договора об ипотеке

Согласно п. 3 ст. 334 ГК РФ одним из оснований возникновения залогового обязательства является договор. Как и всякий договор, он должен содержать существенные условия, при недостижении согласия по которым договор не может считаться заключённым. Существенными условиями ГК РФ называет условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п.1 С.432 ГК РФ).

Одним из таких условий является четкое определение предмета ипотеки, которым лишь может быть недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в установленном законом порядке. Для возможности идентификации объекта недвижимости следует указывать в договоре ипотеки наименование и вид недвижимого имущества, его местонахождение, площадь и иные характеристики в соответствии с данными свидетельства о государственной регистрации права, на основании которого принадлежит залогодателю закладываемый объект. А если предметом ипотеки является часть объекта недвижимости, то эта часть объекта должна быть четко определена с указанием возможных характеристик.

Например, при залоге части здания следует указать номера помещений, этажности, обшей площади и т.д. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения, предметом ипотеки быть не может.

Кроме того, предметом ипотеки может быть доля в праве общей собственности на недвижимое имущество. Владелец доли может ее заложить без согласия других участников долевой собственности. Если это общая совместная собственность, то необходимо письменное согласие всех собственников. Если закладываемый объект недвижимости принадлежит на праве совместной собственности супругам, то необходимо представить нотариально удостоверенное согласие другого супруга, либо договор ипотеки должен быть заключен с множественностью лиц, где супруги будут указаны как созалогодатели.

Предметом ипотеки могут быть земельные участки, кроме земельных участков, изъятых из оборота либо ограниченных в обороте, а также находящихся в государственной или муниципальной собственности. Также предметом ипотеки могут быть предприятия, здания, сооружения и иные строения, объекты незавершенного строительства, жилые дома, квартиры и их части, изолированные комнаты, а также другие объекты недвижимости. Если на земельном участке, являющемся предметом ипотеки, находятся какие-либо строения, то договором об ипотеке может быть предусмотрено, что такие строения не находятся в залоге. Однако если предметом ипотеки является какое-либо здание или сооружение, то ипотека такого объекта допускается лишь с одновременной ипотекой по одному договору ипотеки земельного участка, принадлежащего залогодателю, либо части земельного участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект.

В случае возведения залогодателем в будущем каких-либо строений, расположенных на заложенном земельном участке, ипотека распространяется на эти строения, если договором ипотеки стороны не определили отсутствие возникновения ипотеки на возведенные в будущем объекты недвижимости. Обязательным требованием является представление плана закладываемого объекта недвижимости. На земельный участок представляется кадастровый паспорт, удостоверенный органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра. (Кадастровый паспорт может не предоставляться, если он предоставлялся ранее, для регистрации предыдущих сделок с объектом недвижимости). На иное недвижимое имущество - план объекта недвижимости, удостоверенный организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества. Договор ипотеки должен содержать условие об оценке предмета ипотеки сторонами, выраженной в денежном эквиваленте. Условием действительности договора ипотеки является указание права, в силу которого закладываемое имущество принадлежит залогодателю, а также наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя. В случае залога имущества, принадлежащего залогодателю на праве хозяйственного ведения или праве аренды, должно быть представлено письменное согласие собственника объекта недвижимости на залог.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре ипотеки с указанием его существа, основания возникновения, суммы и срока исполнения. Если данное обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения, а также иные существенные условия такого договора. В случае определения суммы обязательства в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны необходимые условия ее определения; а если обязательство подлежит исполнению частями - размер, сроки (периодичность) платежей и их размеры, либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Заключение

Таким образом, можно сделать вывод, что институт ипотеки был введен для создания гарантий залогодержателю на выполнение обязательств, обеспеченных договором об ипотеке. В этом просматривается его главная цель. Данное положение существует и в современном российском залоговом праве и подкрепляется следующими показателями:

во-первых, в российском законодательстве закреплено правило, по которому удовлетворение требований других кредиторов из стоимости заложенного имущества осуществляется лишь после полного удовлетворения требований залогодержателя. Для обычных кредиторов высока вероятность, что их требование будет обеспечено не полностью (или вообще не будет обеспечено), при наличии множества кредиторов, для залогодателя же право залога устраняет подобную опасность;

во-вторых, реальная опасность должника потерять имущество является хорошим стимулом для исполнения своих обязательств перед залогодержателем надлежащим образом. Данное положение является ещё одной довольно убедительной гарантией для залогодержателя;

в-третьих, в случае невыполнения обязательств должником, объект взысканий является уже обеспеченным и полностью гарантированным, поскольку ипотека обеспечивает наличие и сохранность заложенного имущества.

Институт ипотеки способен укрепить банковскую систему. Государство, став залогодержателем определенных важных объектов ипотеки, будет гарантировать банкам возврат обеспечения. Важным для российской экономики является улучшение гражданского оборота. Этому способствуют ипотечные нормы при условии дальнейшего совершенствования залогового законодательства и приведение его в соответствие. Кроме того, следует признать, что Федеральный Закон "Об ипотеке", основываясь на принятом чуть ранее Федеральном Законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" урегулировал вопрос о регистрации недвижимого имущества, являющейся наиболее важной правообразующей частью оформления залога недвижимости.

В регистрации недвижимости заинтересованы не только государственные органы, но и сами участники сделок, поскольку благодаря статусу института регистрации возможно осуществление государственного контроля за законностью совершения сделок.

Список использованной литературы

1. Гражданский Кодекс РФ (Часть 1) от 30.11.1994 №51-ФЗ (ред. от 06.12.2011, с изм. от 27.06.2012, с изм. и доп., вступающими в силу с 01.07.2012)

2. Налоговый Кодекс РФ (Часть 2) от 05.08.200 №117-ФЗ (ред. от 02.10.2012)

3. ФЗ от 21.07.1998г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ред. от 28.07.2012)

4. ФЗ от 16.07.1998г. №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (ред. от 06.12.2011)

5. ФЗ от 22.12.2008 № 264-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (ред. от 01.07.2011)

6. Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 №219 "Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ред. от 22.11.2006)

7. Приказ Минюста РФ от 15.06.2006 №213 "Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества" (Зарегистрировано в Минюсте РФ 26.06.2006 №7974)

8. Викторова Р.Н. Ответственность сторон по договору об ипотеке. М. Нотариус. 2009. - 152 с.

9. Пашов Д.Б. Государственная регистрация ипотеки жилища. М. Закон. 2006. -205 с.

10. Хуснетдинова Л. Государственная регистрация ипотеки жилого помещения в силу закона и договора. М. Жилищное право. 2009. - 343 с.

11. Чефранова Е.А., Певницкий С.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Правовые основы. Введение в профессию государственного регистратора: Учебное пособие. 3-е изд., испр. и доп. - М: Российская правовая академия; Статут, 2009. - 640 с.

Размещено на Allbest.ru