Правовой режим недвижимости

Обязанность покупателя оплатить нежилое помещение предусмотрена в положениях п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 485, ст. 486 ГК РФ. Эта обязанность считается исполненной с момента передачи продавцу денежной суммы, определенной в договоре. Содержание этой обязанности включает в себя не только непосредственно платеж, но и в некоторых случаях принятие определённых подготовительных мер, необходимых для осуществления платежа (открытие специального банковского счета, выдача чека на сумму договора и др.).

Следует иметь в виду, что местом исполнения денежного обязательства по общему правилу признается место нахождения кредитора в момент возникновения обязательства (ст. 316 ГК РФ).

Кодекс предусматривает строгие требования к изменению условий договора по предложению одной из сторон в связи с существенным изменением обстоятельств, если другая сторона не дает на это согласие (ст. 451 ГК РФ). Поэтому включенное в ГК РФ новое правило (п. 3 ст. 485 ГК РФ), учитывающее широко используемый в международной практике способ решения вопроса об изменении цены, может найти соответствующее применение и во внутрихозяйственном обороте России. Оно ориентирует стороны на согласование при заключении договора механизма изменения цены в зависимости от динамики показателей, ее обусловливающих. Если стороны согласовали, что цена подлежит изменению, но при этом не определили способ ее пересмотра, действует механизм, предусмотренный п. 3 ст. 485 ГК РФ. При его применении необходимо учитывать ряд моментов. Во-первых, это правило не действует, если иное установлено ГК РФ, другим законодательством, иными правовыми актами или договором и вытекает из существа обязательства. Во-вторых, при своевременном исполнении обязанности передать товар цена определяется исходя из соотношения обусловленных показателей на момент передачи товара. В-третьих, при просрочке продавцом исполнения обязанности передать товар, цена определяется исходя из соотношении этих показателей на момент заключения договора и на момент, когда товар подлежал передаче в соответствии с условиями договора. Такой же порядок должен применяться и в случае, когда просрочка в принятии товара допущена покупателем. Однако в обоих случаях сторона, в отношении которой допущена просрочка, не лишена права требовать от другой стороны возмещения убытков, вызванных просрочкой исполнения на основании соответствующей нормы ГК РФ -- ст. 405. В-четвертых, когда договором не предусмотрен срок исполнения обязанности передать товар, при установлении цены учитывается соотношение показателей на момент заключения договора и на момент, определенный в соответствии с предписаниями п. 2 ст. 314 ГК РФ. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных законом либо в установленном законом порядке (п. 2 ст. 424 ГК РФ), но только до приобретения.

По общему правилу, покупатель обязан уплатить продавцу цену помещения полностью (в виде единоразовой выплаты). Договором купли-продажи могут устанавливаться и продажа товара в кредит, в кредит с рассрочкой платежа[130] или предусмотрена предварительная оплата.

Возникает вопрос о последовательности совершения действий, обеспечивающих исполнение обязанностей покупателя и продавца. В самом соглашении обычно устанавливается, что одна сторона должна исполнить свою обязанность раньше другой (например, оплата производится после передачи вещи или наоборот).

По действующим нормам, если иное не установлено законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом имущества (п. 1 ст. 486 ГК РФ).

В отношении договора купли-продажи нежилых помещений правовые акты не устанавливают каких-либо исключений из приведенного правила. Если договором купли-продажи нежилых помещений предусмотрено условие о предварительной оплате товара, то в обязательстве, возникающем из такого договора, передача помещения будет носить встречный характер. Если же договором предусмотрена продажа товара в кредит, то покупатель обязан произвести оплату при наступлении двух юридических фактов; передачи нежилого помещения и наступления срока оплаты, определенного в договоре или по правилам ст. 314 ГК РФ. Но условия о предварительной оплате или о кредите должны быть обязательно установлены в самом договоре купли-продажи нежилых помещений. Если же в договоре нет условия о сроке оплаты, то, во-первых, не исключается одновременное исполнение своих обязанностей сторонами (передача-оплата); во-вторых, по всей видимости, обязанность произвести оплату возникает у покупателя непосредственно после передачи ему имущества, то есть сразу же после передачи товара. Косвенным образом сделанный вывод подтверждает и легальное определение договора купли-продажи (п. 1 ст. 454 ГК РФ), в котором на первое место поставлена обязанность продавца, а затем уже обязанность покупателя.

Итак, если правовыми актами или договором купли-продажи нежилых помещений предусмотрена обязанность покупателя произвести оплату до передачи помещения либо такая обязанность не вытекает из существа обязательства, то продавец, не исполнивший обязанность по передаче товара, не вправе требовать от покупателя платежа.

«Встречное исполнение» следует отграничивать от «встречного предоставления». Встречное предоставление является необходимым элементом любого возмездного договора, то «вознаграждение (компенсация), приобретаемое взамен исполненного по договору». Согласно п. 1 ст. 328 ГК РФ, встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной. Вследствие этого, встречное исполнение - это последовательное, в соответствии с соглашением сторон совершение действий участниками договора (обязательства) по исполнению договорных обязанностей. Важнейшим признаком встречного исполнения является наличие в договоре условия об очередности совершения действий по исполнению обязательства.Различное значение «встречного исполнения» и «встречного предоставления» имеет большое практическое значение, состоящее в следующем. При неоплате имущества или нарушении условия о сроке оплаты, когда передача имущества обусловлена его оплатой, продавец может приостановить передачу либо отказаться от исполнения только потому, что покупатель нарушил своё обязательство (см. ст. 398 ГК РФ). Когда же соглашением сторон специально не установлено, что обязанность по передаче имущества носит по отношению к обязанности оплаты встречный характер, то при просрочке оплаты товара покупателем продавец вправе отказаться от исполнения договора только в том случае, если докажет, что исполнение утратило для него интерес (ст. 405 ГК РФ). Расторжение договора при невнесении покупной цены возможно только по соглашению сторон или по решению суда при существенном нарушении договора (если договором не установлено право продавца на односторонний отказ от исполнения договора) - см.ст. 405 ГК РФ. Так, ТОО «Югбис» обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к индивидуальному предпринимателю Ю.А. Ушакову о расторжении договора купли-продажи недостроенного лесопильного цеха. Иск мотивирован тем, что ответчик, не перечислив истцу обусловленные договором платежи, существенно нарушил договорные обязательства. Арбитражный суд в своём решении от 13.08.97 г. указал, что неуплата денег за приобретенное имущество является существенным нарушением договора ответчиком, в связи с чем иск о расторжении договора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ подлежит удовлетворению. Президиум ВАС РФ признал принятое решение правомерным[131].

При заключении договора необходимо четко определять условия и порядок оплаты покупной цены. Поскольку лишиться нежилого помещения всё же сложнее, чем денег, то в договоре можно рекомендовать определять такой порядок оплаты, который защищает интересы покупателя.

На наш взгляд, предварительная оплата по договору купли-продажи нежилых помещений не отвечает нынешним условиям российской экономики. С точки зрения покупателя наиболее оптимальным является вариант, при котором по договору передача покупателем цены договора обуславливается моментом государственной регистрации возникшего из договора права.

С другой стороны, обоснованным является желание продавца иметь гарантии получения по договору покупной цены. С этих позиций можно рекомендовать включать в договор пункт о внесении покупателем денег на хранение в какой-нибудь банк или иную кредитную организацию, нотариусу с условием их выдачи продавцу только по предъявлении доказательств (например, свидетельства о праве собственности на имя покупателя) о регистрации перехода права собственности.

Согласно п.1 ст.551 Государственная регистрация перехода права собственности является обязательной, поскольку право собственности на недвижимость (в том числе предприятия) переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации учреждениями юстиции. Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации права собственности на недвижимость, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. Отсюда следует вывод, что право собственности на нежилое помещение при купле-продаже переходит к покупателю при подписании договора с правомочиями владения и пользования, а после государственной регистрации покупатель приобретает и правомочия распоряжения.

Итак, форма договора и государственная регистрация являются неотъемлемой частью данных правоотношений и для исполнения договора купли-продажи нежилых помещений имеют очень большое значение.

Исполнение условий вышеуказанного договора, т.е. исполнение обязательств, является именно тем результатом, для достижения которого возникло это обязательство. Под исполнением обязательства понимается совершение (воздержание от совершения) определенных действий (в частности передача - принятие вещи, уплата стоимости и другие). Именно исполнением договорного обязательства достигается его цель, поэтому само по себе истечение срока действия договора автоматически не влечет прекращения обязательства.

Если обязательство купли-продажи не исполнено либо при исполнении нарушены какие-либо условия договора или нормы законодательства, договор купли продажи не прекращается, обязательство приобретает иное содержание.

При нарушении одной из сторон условий договора и требований законодательства для нее возникают невыгодные последствия. Как я уже говорил об этом в работе - нарушение условий договора возможно в виде неисполнения или ненадлежащего исполнения. Я обратил внимание особое внимание на различие «неисполнения» и «ненадлежащего исполнения», поскольку они имеют и различные правовые последствия:

- Неисполнение обязательства - не совершение действия составляющего его предмет. При неисполнении обязательства возмещение убытков и уплата неустойки освобождает должника от исполнения обязательства в натуре.

- Ненадлежащее исполнение - когда исполнение предоставляется, но оно не соответствует требованиям, зафиксированным в договоре. При ненадлежащем исполнении обязательства уплата неустойки и возмещение убытков не освобождает должника от исполнения обязательства в натуре.

По требованию покупателя продавец, получая денежную сумму обязан выдать расписку в получении исполнения (п.2 ст.408 ГК РФ). Наличие такой расписки или подобного документа у покупателя облегчит ему доказывание факта своей обязанности по уплате при возникновении спора.

Говоря по поводу уплаты цены договора, мне хотелось бы высказать свое мнение: На мой взгляд во избежание огромного количества судебных споров по данного рода вопросам стоит уделить внимание следующему положению. Все-таки лишиться нежилого помещения сложнее, чем денег. Я имею ввиду то, что любому продавцу хотелось бы иметь гарантии получения денег. Поэтому является обоснованным предложение, или даже рекомендация включать в договор пункт о внесении покупателем на хранение в какой-нибудь банк или иную кредитную организацию, нотариусу с условием их выдачи продавцу только после предъявления доказательств о регистрации права собственности.

Литература

Нормативно-правовые акты

1 Конституция Российской Федерации [Текст]: офиц. текст. от 12.12.1993 г. // Российская газета. - 1993. - № 237.

2 О Конституционном Суде Российской Федерации [Текст]: [Федеральный Конституционный закон № 1-ФКЗ, принят 21.07.1994 г., по состоянию на 05.02.2007] // Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 13. - Ст. 1447.

3 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) [Текст]: [Федеральный закон № 51-ФЗ, принят 30.11.1994 г., по состоянию на 30.12.2008] // Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.

4 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) [Текст]: [Федеральный закон № 14-ФЗ, принят 25.12.1996 г., по состоянию на 14.07.2008] // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410.

5 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) [Текст]: [Федеральный закон № 146-ФЗ, принят 26.11.2001 г., по состоянию на 30.06.2008] // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 49. - Ст. 4552.

6 Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 138-ФЗ, принят 14.11.2002 г., по состоянию на 25.11.2008] // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 46. - Ст. 4532.

7 Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 95-ФЗ, принят 24.07.2002 г., по состоянию на 03.12.2008] // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 30. - Ст. 3012.

8 Земельный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 136-ФЗ, принят 25.10.2001 г., по состоянию на 30.12.2008] // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147.

9 Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 24-ФЗ, принят 07.03.2001 г., по состоянию на 30.12.2008] // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 11. - Ст. 1001.

10 Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 81-ФЗ, принят 30.04.1999 г., по состоянию на 30.12.2008] // Собрание законодательства РФ. - 1999. - № 18. - Ст. 2207.

11 О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст]: [Федеральный закон № 122-ФЗ, принят 21.07.1997 г., по состоянию на 30.12.2008] // Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.

12 О рынке ценных бумаг [Текст]: [Федеральный закон № 39-ФЗ, принят 22.04.1996 г., по состоянию на 30.12.2008] // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 17. - Ст. 1918.

13 О космической деятельности [Текст]: [Закон РФ № 5663-1, принят 20.08.1993 г., по состоянию на 30.12.2008] // Российская газета. - 1993. - № 186. - С. 17.

14 Белов В.А. Защита интересов добросовестного приобретателя ценной бумаги. [Текст] // Законодательство. - 2001. - № 6. - С. 24.

15 Болтанова Е.С. Договор купли-продажи недвижимости (общие положения): Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. [Текст] - Томск., 2001. - 38 с.

16 Борисов Г.А., Пойминова Я.В. Методологические проблемы права на недвижимое имущество и сделки с ним, подлежащие государственной регистрации [Текст] // История государства и права. - 2008. - № 12. - С.27.

17 Брун М. Хроника гражданского суда. [Текст] - М., Статут. 2000 - 698 с.

18 Васьковский Е.В. Учебник гражданского права. [Текст] - М., Статут. 2003. - 706 с.

19 Витрянский В.В. Актуальные проблемы судебной защиты права собственности на недвижимость [Текст] // Гражданское право современной России / Сост. Козырь О.М., Маковский А.Л. - М., Статут. 2008. - 602 с.

20 Витрянский В.В. Проблемы арбитражно-судебной защиты гражданских прав участников имущественного оборота [Текст] - М., Статут. 2000. - 278 с.

21 Витрянский В.В. Недействительность сделок а арбитражно-судебной практике. Гражданский кодекс России. (Проблемы, теория, практика) [Текст] // Сборник памяти С.А. Хохлова. - М., Статут. 2006. - 496 с.

22 Власова М.В. Право собственности в России: возникновение, юридическое содержание, пути развития. [Текст] - М. Волтерс Клувер. 2008. - 512 с.

23 Гамбаров Ю.С. Добровольная и безвозмездная деятельность в чужом интересе. Том. 1. [Текст] - М., Статут. 2002. - 438 с.

24 Гордон В.М. К вопросу приобретение движимости от собственника [Текст] - М., Статут. 2001. - 432 с.

25 Гражданское право. Том. I. [Текст] // Под ред. Агаркова М.М., Генкина Д.М. - М., Юрлитиздат. 1944. - 734 с.

26 Гражданское право. Учебник. Часть I. [Текст] / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. - М., Проспект. 2008. - 832 с.

27 Гражданское право. Учебник в 2х. томах. Том 1. [Текст] / Под ред. Суханова Е.А. - М., Волтерс Клувер. 2008. - 846 с.

28 Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. - 2003. - № 1-2(14-15). - С 68-69.

Кущенко В.В. Правовой режим недвижимости: проблемы и пути их решения// Законодательство и экономика.- 2006.- № 10.- С.44.

Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: Теория и судебная практика. - СПб., Юридический центр пресс, 2002. - 112 с.

Латыев А.Н. Проблема вещных прав в гражданском праве. Екатеринбург: Изд-во УМЦ УПИ, 2003. - 422 с.

Макаров О. Регулирование создания и использования недвижимости//Законность.-2005.-№ 5.- С.18.

Масевич М. Обзор действующего законодательства о недвижимости // Право и экономика. - 1998. - № 1. - С. 32.

Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. Ч. 1. По испр. и доп. 8-му изд., 1902. М.: Статус. 1997. - 892 с.

Размещено на Allbest.ru