Договоры жилищного найма и аренды

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или другими правовыми актами.

Арендодателем по договору субаренды является арендатор по основному договору, а субарендатор по отношению к нему выступает в качестве арендатора.

Следует иметь в виду, что в случае ничтожности договора аренды все договоры субаренды являются ничтожными.

Капитальный ремонт переданного в аренду жилого помещения обязан производить арендодатель. Обязанность арендатора - поддерживать помещение в исправном состоянии, производить за свой счёт текущий ремонт и нести расходы по его содержанию, если иное не установлено законом или договором аренды.

Капитальный ремонт объекта аренды следует производить в срок, установленный договором, а если он не определён договором или вызван неотложной необходимостью, то в разумный срок. Это говорит о том, что собственник жилья должен поддерживать жилое помещение в состоянии, пригодном для использования его по назначению.

В случае невыполнения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта арендатор имеет право по своему выбору:

- произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта иди зачесть её в счёт арендной платы;

- потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

- потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендодатель имеет право в одностороннем порядке требовать досрочного расторжения договора в случаях, когда арендатор:

- использует жилое помещение с существенным нарушением условий договора или назначения объекта аренды либо с неоднократными; нарушениями;

- существенно ухудшает жилое помещение;

- не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа. Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" предусматривает расторжение договора аренды в судебном порядке и выселение арендатора, если оплата жилья и коммунальных услуг по договору аренды не производится в течение шести месяцев;

- уклоняется от осуществления капитального ремонта жилого помещения в установленные договором аренды сроки, а при их отсутствии в договоре - в разумные сроки (в тех случаях, если обязанность по производству капитального ремонта возложена на арендатора законом или договором).

Данный перечень не является исчерпывающим, стороны могут предусмотреть и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. В то же время этот перечень не может быть сокращен по соглашению сторон.

Чтобы реализовать право прекращения договора аренды в одностороннем порядке, арендодатель должен обратиться с соответствующим иском в суд, который рассмотрит основания для расторжения договора. В целях защиты интересов арендатора предусмотрен досудебный порядок урегулирования разногласий между сторонами.

Так, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после письменного предупреждения арендатора о необходимости исполнить свои обязательства в разумный срок. Если арендодатель нарушит данное правило, суд откажет ему в принятии рассмотрения иска о расторжении договора.

Что касается арендатора, то он имеет право на досрочное расторжение договора, если:

- арендодатель не предоставляет жилое помещение в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию жильем в соответствии с условием договора или назначением помещения;

- переданное арендатору жилое помещение имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра жилого помещения или проверки его исправности при заключении договора;

- арендодатель не исполняет свои обязанности по производству капитального ремонта жилого помещения в установленные договором аренды сроки, а при их отсутствии в договоре - в разумные сроки;

- жилое помещение в силу обстоятельства, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (имеются в виду случайные обстоятельства и обстоятельства непреодолимой силы).

Добросовестное выполнение сторонами обязанностей по договору нередко приводит к тому, что договорные отношения между ними возобновляются. Если арендатор надлежащим образом исполнил свои обязанности, то по истечении срока договора он имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (иное может быть предусмотрено законом или договором аренды). Однако преимущественное право арендатора не означает, что арендодатель обязан заключить новый договор аренды на прежних условиях. Под надлежащим исполнением арендатором своих обязанностей имеются в виду:

- использование жилого помещения в соответствии с его назначением и условиями договора;

- поддерживание жилого помещения в исправном состоянии, осуществление за свой счет текущего ремонта, недопущение существенного ухудшения жилого помещения;

- своевременное внесение платы за пользование жильем.

Данный перечень не является исчерпывающим, в соответствии с договором аренды или законодательством на арендатора могут быть возложены и другие обязанности. Если арендатор намерен продолжить арендные отношения, он обязан письменно уведомить об этом арендодателя в срок, указанный в договоре аренды, а если он не определен, то в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок его условия могут быть изменены по соглашению сторон (например, срок договора, перечень обязанностей по проведению капитального ремонта, размер арендой платы и др.). Стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора. Преимущественное право следует понимать так: при предложении одинаковых условий аренды разными лицами предпочтение отдается прежнему арендатору.

У арендатора есть возможность защитить свое преимущественное право. Он может обратить в суд с иском, если арендодатель отказал ему в заключении договора на новый срок и в то же время в течение года со дня истечения договора с ним заключил договор аренды с другим лицом. Арендатор вправе (по своему выбору) потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Арендатор не имеет права требовать возобновления договора, если арендодатель не намерен в дальнейшем сдавать жилое помещение в аренду.

Если арендатор продолжает пользоваться жилым помещением после истечения срока договора и арендодатель против этого не возражает, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Гражданское право. Обязательственное право: Учебник для вузов / Под ред. Е.А. Суханова. 3-е изд., испр. и доп. М., 2008. С.562. При этом за каждой из сторон сохраняется право в любое время отказаться от договора, предупредив о своем решении другую сторону за три месяца (законом или договором может быть установлен другой срок для предупреждения о прекращении договора).

Внесение изменений и дополнений допускается только по обоюдному согласию сторон. В одностороннем порядке договор может быть изменен только в случае существенного нарушения условий договора другой стороной.

Изменения и дополнения условий договора аренды жилых помещений оформляются в письменной форме в виде отдельного соглашения или протокола и являются неотъемлемой частью договора.

Заключение

Подводя итоги курсовой работы, нужно отметить, что цели и задачи исследования выполнены: были изучены договорные формы найма и аренды жилого помещения, порядок их заключения, содержание и исполнение договорных отношений.

В результате курсового исследования было отмечено, что наем жилого помещения является одним из способов осуществления предусмотренного Конституцией (ст. 40) права граждан на жилище. Конституционное право на жилище означает гарантированную для каждого гражданина Российской Федерации возможность быть обеспеченным постоянным жилищем. Это право предполагает юридическую возможность стабильного пользования имеющимся у гражданина жилым помещением, его неприкосновенность, недопущение произвольного лишения жилища, а также возможность улучшения жилищных условий путем приобретения другого жилья.

Следует отметить, что в ГК РФ наем жилого помещения подразделяется на договор социального найма и договор коммерческого найма, основное различие которых заключается в том, что объектом договора социального найма может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома), а объектом договора коммерческого найма - изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, находящееся в частной собственности.

Договор аренды представляет собой соглашение, в силу которого одна сторона (арендодатель, наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору, нанимателю) имущество во временное владение и пользование или во временное пользование за определенную плату. Договор аренды двусторонний, возмездный, консенсуальный.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Во всех рассматриваемых в исследовании договорах предусматривается письменная форма, причем договор аренды жилых помещений подлежит государственной регистрации.

В отличие от коммерческого найма и аренды жилых помещений, социальный наем возможен только в жилых помещениях государственного, муниципального и общественного жилищных фондов.

Договор социального найма является нормируемым, а договоры коммерческого найма и аренды жилых помещений определяются соглашением сторон.

Список литературы

1. Конституция Российской Федерации от 25 декабря 1993 года, с изменениями от 30 декабря 2008 года. - Российская газета. 21 января 2009 года.

2. Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу" (ред. от 02.08.2007) // СЗ РФ. 2006. № 6.

3. Постановление ФАС Центрального округа от 28.03.2007 N А36-1394/2006 // СПС КонсультантПлюс: судебная практика.

4. Александрова С.Н. Основание и порядок предоставления жилых помещений по договору социального найма // Жилищное право. 2005. №7.

5. Алексеева О.Г. Жилищное отношение социального найма. Автореф. дисс. … канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2006.- 30 с.

6. Батова О.В. Понятие и особенности предмета жилищно-правовых договоров // Законы России: опыт, анализ, практика. 2007. N 11.

7. Бобылева И.Е. Аренда недвижимости.// Право. М. 2006. - 176 с.

8. Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. N 32. ст. 1227.

9. Волошин Д.А., Аренда: оформление, налогообложение, учет // Библиотека журнала Главбух. - М. - 2005.

10. Глазов В.В. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Юстицинформ, СПС Консультант плюс. 2007.

11. Грудцына Л.Ю. Заключение, изменение и расторжение договора социального найма жилого помещения / Адвокат, 2006. №11.

12. Гражданское право: Учебник для вузов (в двух частях) / Под ред. В.П. Мозолина. - М.: Юристъ, 2007. - 927 с.

13. Гражданское право: Учебник для вузов / Под ред. В.П. Камышанского. -М.: Эксмо, 2007. - 704 с.

14. Гражданское право. Обязательственное право: Учебник для вузов / Под ред. Е.А. Суханова. 3-е изд., испр. и доп. М., 2008. - 652 с.

15. Добрачев Д. В. Некоторые проблемы практики разрешения споров, связанных с применением договора аренды земельного участка // Вестник ВАС РФ.- 2005.- № 1.

16. Зоркольцев Р.Д. Раздел жилого помещения по договору социального найма как способ защиты жилищных, семейных и конституционных прав // Закон, 2007. - №12.

17. Илюшина М. Н. Аренда недвижимости и государственная регистрация // Закон . 2006. №2.

18. Киминчижи Е.Н. Гражданско-правовой договор найма жилого помещения // Налоги, 2009. № 4.

19. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / под ред. В.М. Жуйкова. М.: Изд. Контракт. 2008. - 400 с.

20. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. Изд. Инфра-М, Контакт. 2008. - 987 с.

21. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации / Под ред. А. П. Сергеева. - М.: Проспект, 2005. - 1088 с.

22. Кудашкин А.В. Жилищное обеспечение военнослужащих, граждан, уволенных с военной службы и членов их семей. - М.: изд. За права военнослужащих, 2005. - 381 с.

23. Кузьмина И.Д. Понятие жилого помещения // Российская юстиция. 2008. № 9.

24. Кузнецова Л.П. Преимущественное право аренды. // Право и экономика. М. 2006.

25. Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации: постатейный. - М.: Проспект, 2005. - 300с.

26. Могилевская Е.Н. Социальный наем жилого помещения. Комментарий к главе VIII Жилищного кодекса Российской Федерации // Консультант-Плюс, 2009.

27. Певницкий С.Г. Инвестиционный договор в строительстве // Недвижимость. Строительство. Право. - 2006. - №3.

28. Сергеев А. П., Толстой Ю. К. Гражданское право. Т2. - М.: ТК Велби. 2005. - 848 с.

29. Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов. - М.: 3-е изд., перераб. и доп., изд. Норма, 2003. - 384 с.

30. Северова М.А. Договор найма жилого помещения: содержание, права и обязанности сторон // Современное право. 2007. N 6.

31. Сутягин А.В. Предоставление жилья по найму. - М.: изд. ГроссМедиа, 2009. - 80 с.

32. Трушин Е.В. Регулирование договоров социального найма жилого помещения и найма жилого помещения нормами жилищного и гражданского законодательства // Жилищное право. 2008. N 3.

33. Халдеев А.В. О правовой модели жилого помещения в Жилищном кодексе РФ // Журнал российского права. 2006. № 8.

34. Юрченко Е.В. Понятие и правовая природа договора социального найма жилого помещения // Юрист. 2005. № 9

35. Ярыгина А.В. Сделки с жилыми помещениями // Жилищное право. 2006. № 7.

Размещено на Allbest.ru