Организация товариществ собственников жилья как направление реформы жилищно-коммунального хозяйства

-- работа с неплательщиками;

-- помощь малообеспеченным гражданам в получении государственной помощи;

-- работа с пожилыми людьми и молодежью, пожелавшими переехать на жилую площадь, обслуживаемую другим жилищным предприятием. Здесь следует особо отметить, что отдел много времени уделяет работе с населением.

Главными для отдела в этой работе являются:

-- раскрытие перед жильцами преимуществ своего жилищного товарищества по сравнению с другими. Это играет стабилизирующую роль, минимизируется ущерб от «бегства» жильцов;

-- оказание юридической помощи (в фазе консультации) нарушителям финансовой дисциплины, которые, не догадываясь, возможно, являются «клиентами» служб социальной защиты.

-- оказание помощи жителям в вопросах, связанных с получением от государства социальной помощи, что, в результате, приводит к решению вопроса неплатежей в пользу предприятия;

-- проведение раз в год собрания жителей по избранию Правления товарищества и принятию принципиальных решений по различным вопросам, включая вопрос о реконструкции жилого помещения. В этой работе важно убедить жителя в необходимости ее проведения, сообщить о сроках и ожидаемых результатах;

-- освещение текущей работы предприятия через издание газеты с информацией о планах и результатах работы предприятия;

-- установка досок информации в каждом подъезде дома, на которой имеются номера телефонов всех служб предприятия, ответственных за участки работ, и другая необходимая жильцам информация;

-- постоянное повышение квалификации и коммуникабельности своих сотрудников. Для этих целей проводятся психологические занятия, в рамках которых персонал обучают обходительно и предупредительно общаться с обслуживаемым клиентом.

Бухгалтерия

Представлена в виде:

-- общей бухгалтерии;

-- бухгалтерии, связанной с оплатой населением жилья и коммунальных услуг.

Оплата за услуги производится жителем 3 числа каждого наступающего месяца в течение года равными долями. В конце года производится сверка и перерасчет, если переплата, то она засчитывается в счет будущей оплаты, если задолженность, то жилец обязан ее погасить. Плату за все услуги, кроме электроэнергии, жители оплачивают в жилищную компанию через банки, а за электроэнергию оплачивают непосредственно электрической компании. Собирая платежи, жилищная компания получает 3% комиссионных от собранных средств.

Оплата за содержание жилья зависит от общей площади квартиры, а за отопление, как правило, зависит на 50% от площади квартиры и 50% от показаний счетчиков на батареях.

Если брать отопление только по показаниям счетчиков, то одинаковые квартиры, но расположенные в разных местах (верхний или нижний этаж, северная сторона и др.), для поддержания одинаково комфортных условий будут потреблять разное количество тепла. Поэтому в целях справедливого распределения потребленного тепла и введена система дифференцированной оплаты по двум параметрам:

-- 50% тепла, потребленного всем домом, распределяется в зависимости от площади квартиры;

-- 50% от количества тепла, потребленного жителем по счетчику в квартире.

За тепло, за горячую воду потребители платят:

-- 70% по счетчику;

30% по площади из-за циркуляции воды и потерь тепла.

За холодную воду платят согласно показаниям счетчика.

Если жилец в течение двух месяцев не оплачивает стоимость жилья и коммунальных услуг, то его можно выселить в судебном порядке. Такая процедура может длиться около года.

В среднем общая задолженность предприятию по оплате жилищно-коммунальных услуг составляет 1 %.

В результате реконструкции домов оплата жилья повышается из-за необходимости погашения кредита взятого для реконструкции, а также вследствие предоставления более качественных услуг.

Жилищные компании выполняют роль управляющих компаний, которые заключают с подрядными организациями договоры на выполнение работ.

Аварийные работы выполняются специальной фирмой, оплата которых производится ежемесячно постоянной суммой, исходя из среднестатистических данных затрат за предыдущий год. А поскольку затраты в разные годы бывают разными, то понятно, что эта величина не может быть постоянной.

Изучение зарубежного опыта управления жилым фондом, на примере Германии, показало, что полностью перенятие этого опыта невозможно по ряду причин: во-первых, частная собственность в европейских странах складывалась веками, а в России только недавно начался переход к частной собственности; во-вторых, в Германии имеется пустующее жилье (примерно 10%) и поэтому жители имеют возможность более свободно выбирать где им жить; в-третьих, большинство жителей не являются собственниками, а арендуют жилье.

Но в то же время некоторые аспекты зарубежного опыта можно применить в Российской действительности:

- введение конкуренции в области обслуживания жилого фонда;

- введение жесткого контроля за предприятиями - естественными монополистами (газ, вода, электроэнергия, и т.д.);



Глава II. Функционирование ТСЖ в РФ и РБ

2.1 Истоки зарождения ТСЖ в России

Экономические преобразования в России 90-х гг., приватизация недвижимости вызвали новые процессы, происходящие в жилищной сфере. Появился отсутствующий ранее класс собственников жилья. Во многих городах и поселках собственников сейчас большинство в общей массе жителей. Но вместе с появлением нового класса собственников недвижимости возникла и необходимость преобразований в жилищной сфере.

Жилищная реформа, проводимая, в РФ предполагает, что в ближайшие годы население будет полностью оплачивать содержание жилья и коммунальные услуги. За последние годы коммунальные платежи действительно выросли во много раз, а качество обслуживания не улучшилось. Всем известно все ухудшающееся состояние жилищного фонда. Люди и сами не по-хозяйски относятся к своему дому, юридически став собственниками, фактически не лелеют и не приумножают свою собственность.

Наиболее перспективной схемой управления многоквартирными домами и регулирования правовых отношений между владельцами общего имущества можно считать товарищество собственников жилья (ТСЖ). ТСЖ позволяет объединить домовладельцев для управления, эксплуатации, владения, пользования и распоряжения общим имуществом.

В реформе ЖКХ именно товарищество предусматривалось в качестве основной организационно-правовой формы управления жилым домом, в котором большинство квартир оказалось в частной собственности.

Слабая поддержка, а подчас и противодействие местной администрации; боязнь хлопот и крупных расходов по регистрации кондоминиумов и товариществ собственников жилья; не информированность населения, неимение наглядных положительных примеров; отсутствие профессионалов в области домовладения, всегда готовых прийти на выручку; плачевное состояние дома - все это отпугивает людей от идеи создания товарищества собственников жилья. Между тем, мы надеемся на лучшее. Ждем, что именно наш дом станет объектом пристального внимания местных коммунальных служб, и именно на него они обрушат свою любовь и заботу. А надежды так ими и остаются. Собственники, по большому счету, сами должны заботиться о своем имуществе, лишь тогда управление жилищным фондом будет эффективным. Это показывает исторический опыт управления в жилищной сфере, зарубежная практика, а также опыт деятельности первых отечественных товариществ собственников жилья.

Жилищная проблема возникла давно и имеет множество вариантов решения. В ситуации двадцатых, как и сегодняшней, была налицо хозяйственная разруха и стремление к восстановлению разрушенного. Результаты мер и мероприятий проводимых тогда, оказались успешными и помогли восстановить и даже нарастить жилищный потенциал страны. Современные попытки пока не столь эффективны.

А начиналось все после голода и разрухи гражданской войны, когда говорить о каком-либо качестве бытовых услуг казалось просто нелепо. Средств на строительство нового жилья не было, поэтому первоочередной задачей стало сохранение и восстановление существующего жилья. На первый план выхолили амортизация, ремонтные работы и грамотная эксплуатация жилого фонда.

Домовое хозяйство «проявило» неэффективность государственного централизованного управления, при котором невозможно было учесть обстоятельства и потребности конкретного дома. То, что качественная домовая работа есть работа штучная, наглядно доказал краткий период военного коммунизма. Изменение жилищной политики произошло в последующий период НЭПа. Несмотря на многие ограничения именно тогда был восстановлен жилищный фонд за счет высвобождения инициативы людей из-под гнета государства.

НЭП сурово ограничивал величину частного капитала и собственности. Не допускалась передача в частные руки бывших доходных многоквартирных домов, которые оставались в собственности местной власти, (муниципализированные жилые дома) Управлялись эти дома централизованно и, при отсутствии интереса к управлению, находились в удручающем состоянии.

Однако выход был найден в создании жилищных товариществ, коллективных арендаторов муниципальной собственности, поскольку передать в управление жильцам многоквартирные здания можно было только на условиях аренды. Для того чтобы передача домового хозяйства в руки коллективов жильцов оказалась эффективной, необходимо было восстановить платность жилья и коммунальных услуг, отмененные после революции, в период военного коммунизма. Проблемой стала «утрата» населением привычки платить за жилье и коммунальные услуги. Реальной опорой на первых шагах стал сохранившийся средний класс и т.н. «нетрудовые элементы» (частные собственники имущества). Возврат привычки оказался растянутым на десятилетия. Тем не менее, передача в аренду жилых домов позволила на первых порах изыскать так необходимые средства на восстановление жилья.

Восстановление платности жилья, в необходимом объеме еще не означало решение проблемы (как это представляется современным реформаторам). Для децентрализации домового хозяйства население должно было осознанно взять на себя бремя забот, а для этого необходимо было создать некоторые привилегии и привлекательные условия. Было отменено административное выселение из домов жилищных товариществ, позволено «самоуплотнение» излишков площади, дано право членам товариществ на первоочередное получение площади в кооперативе, право сдачи свободных помещений в субаренду и др. Кроме того, товариществам разрешено было коммерческое использование нежилых помещений и получение кредитов банка. И все это открывало перспективу выкупа здания в собственность.

Наконец, полагая ведение домового хозяйства в условиях дефицита средств достаточно сложным делом, коммунальщики усмотрели необходимость в подготовке специальных хозяйственных кадров, работающих в товариществах жилищно-арендной кооперации (ЖАКТах) на основе найма. Подготовка управдомов осуществлялась на паевых началах ассоциациями тех же ЖАКТов. Все эти мероприятия способствовали массовому созданию товариществ.

Ситуация в современной России требует возрождения чувства Хозяина а Доме, бережного отношения к нашему многострадальному жилищу. Опыт НЭПа убеждает нас в том, что это возможно. На новом историческом этапе массовая приватизация жилья в России превратила огромное число квартиросъемщиков в собственников жилья и привела к изменению отношений собственности в пределах многоквартирного жилого дома. Остается обратить себе в пользу новые отношения собственности. Следует приумножать свой капитал в виде имеющихся у нас жилых помещений, выбрать наиболее эффективную организационно-правовую форму объединения собственников.

В России, на федеральном уровне и на уровне субъектов федерации, уже создастся необходимая законодательная основа правового оформления кондоминиумов (совместной собственности) и товариществ собственников жилья как формы управления совместной собственностью, т.е. домом и придомовой территорией. Принят и действует Федеральный закон «О товариществах собственников жилья», администрациями городов и районов принимаются программы, предусматривающие организационно-правовые и экономические меры по поддержке товариществ. Формируется положительный опыт деятельности ТСЖ, которым удалось добиться осуществления предусмотренных законодательством прав.

2.2 Опыт муниципальных образований РФ в управление жильем

Томск.

В марте 1999 г. при поддержке отдела местного и территориального общественного самоуправления администрации г. Томска было создано Томское некоммерческое партнерство "Центр содействия защите прав и законных интересов объединений собственников жилья", объединившее более сотни ЖСК и ТСЖ города, которое поставило перед собой цели координации деятельности товариществ собственников жилья, обеспечения их правовой защиты, осуществления взаимодействия объединений собственников жилья с органами власти всех уровней, развития форм общественного самоуправления ЖСК и ТСЖ в рамках партнерства.

Одновременно начинает меняться отношение органов власти всех уровней к собственникам жилья. Вступил в силу Закон Томской области от 25.10.2000 №45-03 "О социальной защите домовладельцев и нанимателей жилых помещений в кондоминиумах", который определяет правовые и финансово-экономические основы деятельности жилищно-строительных кооперативов и товариществ собственников жилья и обеспечивает их социальную защиту в процессе перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг.

Следует отметить, что департамент ЖКХ города в условиях реформирования жилищно-коммунальной системы занял активную и последовательную позицию: идет демонополизация сферы обслуживания с проведением конкурсов, внедряется муниципальный заказ, решается проблема укрупнения муниципальных предприятий, контроля за их деятельностью и расходованием муниципальных средств. Постоянно идет работа по повышению качества предоставляемых населению услуг и оказывается содействие самоуправлению жилыми помещениями, находящимися в частной собственности.

В департаменте ЖКХ города создан отдел по работе с ЖСК и ТСЖ, разрабатывается нормативно-правовая база, регулирующая их деятельность, которая должна ликвидировать "белые пятна" правовых отношений. Так, подготовлено и вступило в силу постановление мэра г. Томска от 01.11.99 №720 "Об осуществлении прав муниципалитета г. Томска в товариществах собственников жилья". Оно дает право департаменту ЖКХ представлять муниципалитет в домах ЖСК и ТСЖ, где имеется муниципальный жилищный фонд. Также постановлением мэра города утверждено Положение о порядке расчетов за жилищно-коммунальные услуги и возмещения убытков от эксплуатации муниципального жилья в ТСЖ (жилищно-строительных кооперативах), зарегистрированных на территории г. Томска, в которых одно или более помещений принадлежат на праве собственности муниципалитету г. Томска. С участием городской администрации партнерством решен вопрос о возмещении расходов, связанных с внутридомовым обслуживанием системы водоснабжения.

Несомненным успехом совместной работы партнерства с органами власти является выделение в областном бюджете 2000 г. дотации на техническое содержание домов ЖСК, ТСЖ.

Ближайшей задачей является создание рабочего механизма передачи владельцами функций по управлению жилищным фондом уполномоченной управляющей компании.

Одним из важнейших направлений работы становится стимулирование создания ТСЖ на базе муниципального фонда.

Партнерство с участием представителей городской администрации осуществляет формирование базы данных по характеристикам жилищного фонда каждого ТСЖ, ЖСК. Данная информация позволит оперативно решать возникающие текущие проблемы и планировать количество льгот и субсидий на коммунальные услуги.

Реформирование сферы ЖКХ невозможно без повышения уровня квалификации участников данного процесса. С учетом этого впервые было организовано обучение руководителей ЖСК и ТСЖ по наиболее актуальным проблемам деятельности жилищных товариществ.

Москва.

В России Закон №72-ФЗ[28] был принят только в 1996 г. С этого времени определяются нормы отношений собственников в многоквартирных домах - там, где есть собственник - государство, собственник - юридическое лицо и собственник - гражданин. В дореформенный период гражданское законодательство России это запрещало: у нас не могло быть одновременно собственности совместной или долевой - общей собственности государственной и собственности физического лица. Сейчас это узаконено: в одном доме могут быть различные субъекты этого права.

Как Закон исполняется в г. Москве?

На сегодня, если говорить о результатах, а не о процессе, на три миллиона квартир - 460 товариществ собственников жилья. Но далеко не все они реально владеют жилищным фондом. Инерционная государственная машина, когда всем жилищным фондом управляло государство, продолжает действовать.

В августе прошлого года Правительство Москвы приняло очередную программу формирования в городе товариществ собственников жилья. И здесь есть несколько моментов, на которые хотелось бы обратить внимание,

Территориальные органы района - основное звено в системе управления города; они призваны содействовать и разъяснять жителям условия процесса формирования объединений жителей. Следующее звено по вертикали, также призванное содействовать этому процессу, - префектуры города. Их десять, в соответствии с городской структурой. Вертикаль заканчивается мэром. Сейчас в Москве действует программа "Мой двор - мой подъезд"? которая, помимо задач сохранности жилья, направлена на развитие инициативы граждан. И здесь есть еще один интересный момент: самоуправление как таковое, с точки зрения государственного устройства, это вторая ветвь власти. В нашей Конституции государство представлено органами власти и органами местного самоуправления.

Самоуправление в жилищной сфере - это управление имуществом. К сожалению, в нашем обществе вопросы имущественные и вопросы чисто политические часто смешиваются. Сейчас есть опасность, что функции органов, управляющих имуществом, начнут выполнять так называемые территориальные общины, действующие на территории города, которые как раз призваны следить за правами граждан и указывать органам власти на несоответствие законам некоторых действий, в том числе и должностных лиц. Смешение этих понятий может опять привести к тому, что институт самоуправления как политическая структура не получит необходимого развития.

К сожалению, сегодня развитию самоуправления препятствует определенный дисбаланс интересов жителей и органов администрации, который заключается в следующем: система распределения жилья в прошлом была такова, что в одном многоквартирном доме могли жить люди и состоятельные, и социально незащищенные. Но в то время не было такого расслоения общества, и это не было заметно. Сейчас в России в целом, и в Москве - особенно, имеется колоссальное расслоение населения.

В этих условиях очень актуальный становится вопрос о создании фонда социального использования, предназначенного для проживания граждан, которые в соответствии с нормой Конституции требуют определенных льгот, субсидий, дотаций. Граждане, имеющие возможность в полной мере сами содержать имущество, предъявляют требования к состоянию жилищного фонда, они хотят жить лучше, хотят, чтобы подъезд был чистый, красивый, даже если это стоит дороже. Однако система распределений жилья инерционно продолжает создавать дома без учета интересов и доходив жильцов. Это приводит к конфликтам интересов. Это затрудняет объединение жителей и приводит к тому, что полностью дотируются дома, где живут и богатые, и бедные, т. е. к тому, что бюджетные средства расходуются нерационально.

И последнее, о чем хотелось бы сказать, - это о развитии института управляющих жилищным фондом. Этот институт может быть одной из наиболее доходных отраслей деятельности, но нужно констатировать, что он также находится в зачаточном состоянии. В Москве жилищным фондом в основном управляют государственные унитарные предприятия - Дирекции единого заказчика. В соответствии с гражданским законодательством унитарное предприятие управляет государственным имуществом. Имущество уже не все государственное? Однако инерционно все продолжается по-прежнему. И государственные дотации идут на эти государственные унитарные предприятия.

Реформа жилищно-коммунального хозяйства в России предполагает развитие частной инициативы, частных управляющих компаний, В Москве этот институт пока не получил достаточного развития, хотя уже есть частные компании, которые управляют жилищным фондом. В основном такие отношения складываются в новостройках, в которых преимущественно проживают люди, купившие квартиры, а значит, имеющие средства для выбора компании, где обслуживание будет дороже, но эффективнее, с их точки зрения.

В настоящее время в Юго-Восточном округе Москвы проводится эксперимент по передаче на конкурсной основе 160 зданий в управление частным компаниям. Прогрессивное, безусловно, явление, но слово "эксперимент" показывает, что это не носит массового характера.

Алтайский край.

Началом развития алтайских жилищных товариществ можно считать май 1994 г., когда было подписано постановление администрации города Барнаула № 227 "Об экспериментальном создании товариществ домовладельцев" на базе четырех жилых домов (один стоял бесхозным уже более двух лет, три дома были построены на средства инвесторов, а потому не принимались в муниципальную собственность). Правовой основой образования первых товариществ стали Закон РФ №4218-1[27] и Указ Президента РФ № 2275[34].

Сегодня в крае действует 156 ТСЖ, на балансе которых находится около 770 тыс. кв. м жилья (7 % от общего объема муниципального и государственного жилищного фонда края), из них форму самообслуживания выбрали 67 % товариществ.

Возможность образования ТСЖ в жилищном фонде различных типов позволила собственникам единиц кондоминиума выбирать наиболее удобные формы управления и обслуживания домовладения в каждом конкретном случае. Так, из 156 зарегистрированных товариществ образовались:

на стадии строительства................................................………. 3

во вновь построенном жилом доме........................………….. 43

на базе муниципального жилищного фонда.................……… 31

на базе ведомственного жилищного фонда...................……….-

на базе ЖСК, МЖК, ЖК....................................………….......... 76

в поселках индивидуальной застройки …………………………. 1

в бывших общежитиях при изменении статуса жилого дома.... 2

Изменилось и правовой положение жилищных товариществ, основой которого стал Федеральный закон № 72-ФЗ[28], разграничивший понятия "кондоминиум" и "товарищество собственников жилья". Немаловажное значение имеет Программа развития товариществ собственников жилья в Алтайском крае на 1997 и последующие годы, принятая постановлением администрации Алтайского края и включающая перечень мероприятий по правовой и финансовой поддержке создаваемых ТСЖ.

Идея программы такова, необходимо передать приватизированный жилищный фонд а управление объединениям собственников, т. е. ТСЖ. Ведь никто лучше самих жильцов не сможет распорядиться совместным имуществом, решая при этом вопросы безопасности проживающих, так как подъезд становится продолжением квартиры, а не улицы.

Средства, которые житель платит на содержание абстрактного жилого комплекса района или города, при создании жил-товариществ остаются в распоряжении конкретного дома, так как ТСЖ является управляющей организацией земельно-имущественного комплекса, называемого кондоминиумом.

Сложившаяся в прошлом политика замораживания тарифов на жилищные и коммунальные услуги для населения при систематическом недофинансиравании из бюджетов ремонтно-эксплуатационных нужд привела к обветшанию жилищного фонда, снижению надежности инженерных систем. Устарели технологии эксплуатации, особенно расточительно расходуются топливно-энергетические ресурсы.

Невысокий уровень участия населения в оплате издержек предприятий по обслуживанию жилищного фонда и производству коммунальных услуг (в 1990 г. - около 2 % от реальных затрат) не способствовал воспитанию бережного отношения к жилищной собственности, породил привычку у отдельных групп собственников жилья к иждивенчеству. Взяв от приватизации самое "лакомое" - права, собственник "забыл", что у него появилась масса обязанностей, которые он охотно возложил на местные органы самоуправления.

Решение социально-экономических, правовых и организационных проблем формирования кондоминиумов в крае, создания и деятельности товариществ собственников жилья - чрезвычайно важный элемент дальнейшего развития реформы ЖКХ, эффективного управления недвижимостью в жилищной сфере, развития конкуренции в сфере ЖКХ, снижения бюджетных затрат за счет применения энергосберегающих технологий, жесткого учета потребляемых коммунальных услуг. Реформа в жилищной сфере превратила огромное количество квартиросъемщиков в собственников жилых помещений и привела к изменению отношений собственности в пределах одного конкретного дома.

Существуют проблемы с внедрением нового, но, как любой творческий процесс, это нормальное явление, которое требует поэтапного решения, и этим должны заниматься органы местного самоуправления.

Непонимание важности создания товариществ и их деятельности, недостаточная поддержка администраций отдельных городов и районов края, а иногда и прямое противодействие их бюрократических структур, недостаточная информированность населения о преимуществах самоуправления, низкая активность в создании ТСЖ могут привести в тупик. В бюджете нет средств на содержание жилья, износ жилищного фонда велик, освоение объемов, капитального ремонта составляет 4 % от запланированных.

Законодательная база уже сегодня позволяет найти выход из этого тупика, так как органы местного самоуправления имеют право регистрировать кондоминиумы по заявлению балансодержателя. Согласия собственников на эту регистрацию не требуется, так как кондоминиум - совладение собственностей, он сложился фактически в результате приватизации, что и подтверждается регистрацией.

Следующий этап - избрание собственниками формы управления зарегистрированным кондоминиумом. Это либо образованно ТСЖ, либо передача функций по управлению на договорной основе Службе единого заказчика. Кондоминиум может обслуживаться также по выбору собственников: либо непосредственно службой товарищества (самообслуживание), либо по договору с организацией любой формы собственности, имеющей соответствующую лицензию. Этот процесс ускорит развитие конкуренции в сфере управления и обслуживания жилья,

Тормозят развитие товариществ собственников жилья на сегодняшний день тарифы на текущее содержание жилфонда. Проблема в том, что житель независимо от формы собственности жилья оплачивает только 30-40 % от фактических затрат на его содержание, разница должна возмещаться предприятию - поставщику услуг из местного бюджета. Если муниципальные предприятия ЖКХ получают эту компенсацию (в целом или частично), товарищества положенных по закону средств не видят, т. е. изначальное неравноправие полностью дискредитирует идею создания ТСЖ.

Проверки технического и санитарного состояния жилищного фонда ТСЖ показали заметное отличие его от муниципальных домов: чистота и порядок на лестничных клетках, постоянное освещение подъездов, рабочее состояние тепло-, электро-, сантехнического и лифтового оборудования. подготовленные к зиме подвалы и технические этажи, отремонтированные детские площадки и элементы благоустройства, своевременно выполняемые заявки, упрощенная схема получения справок по месту жительства и оформление документов в паспортной службе.

Учитывая что штат специалистов ТСЖ нанимается преимущественно из числа его жильцов (для достижения оперативности и качества выполнения заявок), имеющих необходимую квалификацию, решается еще и вопрос создания новых рабочих мест, т.е. проблема безработицы в конкретном доме.

Общность забот по обустройству домовладения, сохранности общедолевой собственности, улучшению ее состояния делает проживающих под одной крышей жильцов в полном смысле соседями, которые стремятся действовать совместно, предлагая свои идеи и помощь во благо дома.

Например, по предложению членов товариществ "Оптимист", "Вэлма", "Энергетик" были оборудованы вахты с круглосуточно работающими консьержами, в ТСХ "Инициатива" на подоконниках лестничных клеток жильцы выращивают цветы, ТСЖ "Западный" выиграло городской конкурс на лучшую ледовую горку, а "Орбита" и "Вэлма" получили дипломы 3-й степени Всероссийского конкурса на лучшую организацию ЖКХ в своей номинации. Товарищества собственников жилья Индустриального района Барнаула образовали уже целый микрорайон, Они известны не только в Алтайском крае, но и в соседних областях как пример нового управления жилищным фондом, в котором гармонично развивается новое строительство и ведется эффективное управление построенным.

Вместе с тем за последний год отмечен спад в образовании товариществ собственников жилья, основные причины которого заключаются в следующем:

отсутствует механизм государственной регистрации кондоминиума, предусмотренный в Федеральном законе № 72-ФЗ[28];

не осуществляется бюджетное финансирование возмещения стоимости текущего содержания жилья до уровня муниципального жилищного фонда;

отсутствует единая схема налогообложения и бухгалтерского учета в ТСЖ,

возникают проблемы во взаимоотношениях с предприятиями - поставщиками коммунальных услуг, являющимися естественными монополистами;

плохо информируется население о реализации прав и обязанностей по содержанию и эксплуатации приватизированного жилищного фонда.

Новочеркасск.

Администрация города поставила перед собой задачу улучшить состояние жилищного фонда, развивая альтернативный муниципальному способ управления жилыми домами, через создание товариществ собственников жилья. Собственники жилья, заинтересованные в хорошем состоянии и качественной эксплуатации своего недвижимого имущества, объединившись в товарищество, могут не только обеспечить эффективное управление и обслуживание общего имущества, входящего в состав кондоминиума, но и получить выгоду от его использования.

В Новочеркасске сложилась благоприятная обстановка для создания ТСЖ. Во-первых, в городе высока доля приватизированного жилья в муниципальном жилищном фонде (более 60 %), что значительно превышает среднероссийский уровень. В домах хорошего и удовлетворительного состояния этот показатель еще выше. Во-вторых, администрация города проводит разумную тарифную политику. Повышение уровня платежей населения одновременно сочетается с социальной защитой малообеспеченных семей.

В 1994 году после выхода Временного положения о кондоминиуме, Утвержденного указом Президента РФ, в Новочеркасске начали работать над созданием местной нормативно-законодательной базы. В 1995 году были зарегистрированы 15 ТСЖ.

С 1997 года организацией и координацией деятельности ТСЖ занимается отдел в составе четырех человек в структуре Комитета по жилищной реформе администрации города. Это был первый шаг. ТСЖ нужно помочь организоваться и зарегистрироваться, все финансовые расходы, связанные с регистрацией, берет на себя администрация города. Администрация города в полной мере осознала потребность подготовки профессиональных управляющих недвижимым имуществом.

В августе 1997 года в городе был создан межрегиональный консультационно-методический центр, одной из функций которого является проведение обучающих семинаров для председателей и управляющих ТСЖ. Председатели, управляющие и бухгалтера зарегистрированных ТСЖ в обязательном порядке, бесплатно проходят курс обучения в этом центре.

Комитет по жилищной реформе совместно с товариществами подготовил программу ресурсосберегающих мероприятий для ТСЖ, на первом этапе которой были установлены водо- и теплосчетчики в шести кондоминиумах. Что позволило жильцам сэкономить средства.

Очевидно, что деятельность ТСЖ в Новочеркасске успешна во многом благодаря доброй воле и активной работе администрации города. Оказывая организационную и финансовую поддержку развитию общественного самоуправления, администрация активно включает домовладельцев в процесс реализации их прав по управлению недвижимым имуществом.

Сейчас в Новочеркасске с населением 210 тыс. человек активно действуют товарищества, созданные на базе домов всех форм собственности: муниципальной, ведомственной, кооперативной и домов- новостроек. Практически более 10% городского жилого фонда управляется товариществами.

Изучение и анализ создания и функционирования товариществ собственников жилья в РФ показал, что сегодня идея организации управления жильем в РФ на основе товариществ собственников жилья активно поддерживается многими организациями, объединяющими членов бывших ЖСК, ЖК и образованных товариществ собственников жилья. На основе положительного опыта деятельности товариществ, которым удалось добиться реализации предусмотренных законодательством правомочий видно, что это стало возможным в результате активной общественной поддержки, а также целенаправленных действий органов власти отдельных регионов Российской Федерации и местных властей, которые способствуют созданию кондоминиумов и деятельности ТСЖ.

В общей сложности, по данным Госкомстата России в 2001 году в России насчитывалось более 4.5 тыс. товариществ собственников жилья, большая часть из которых пока формируется на базе жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) в новом строительстве. В меньшей степени этот прирост обеспечивает создание товариществ собственников жилья на базе государственного, муниципального и кооперативного жилищного фонда.

Таким образом, приходится констатировать, что процесс создания кондоминиумов в большинстве регионов и городов России идет медленными темпами. В настоящее время численность зарегистрированных кондоминиумов, товариществ собственников жилья, составляет менее одного процента в общем объеме жилищного фонда, и более того, не все товарищества взяли на себя бремя управления принадлежащей им собственностью. Как правило, эти функции по договору передаются тем же ЖЭКам, трестам, МУПам, несмотря на признание эффективности управления недвижимостью в жилищной сфере объединениями домовладельцев за счет снижения затрат на ее обслуживание и повышения качества представляемых коммунальных услуг.

Анализ показывает, что серьезной причиной, сдерживающей развитие этой формы самоорганизации жителей, является отсутствие у граждан опыта самоуправления, психологическая их неготовность и боязнь взять на себя ответственность за будущее жилого дома и другие факторы основанные на недостаточном знании, понимании вопроса управления домовладением, а также экономической и политической нестабильностью в обществе.

2.3 Особенности управления жилым фондом в РБ

Сегодня в республике создано 64 товарищества собственников жилья, в том числе в городах Уфе, Стерлитамаке, Нефтекамске, Агидели, Туймазы, Октябрьском, Дюртюли, Ишимбае, п. Уптино Уфимского района, и Приютово Белебеевского района, п.Раевка Альшеевского района. На их обслуживании находится дома общей площадью 1167,6 тыс. кв. метров.

В настоящее время товарищества собственников жилья становятся основной формой управления в домах-новостройках, где большая часть квартир принадлежит частным лицам, в домах ведомственного фонда и ЖСК, члены которых полностью выплатили пай за квартиру.

Однако создание ТСЖ в большинстве районов и городов республики идет медленными темпами. Существует ряд проблем, затрудняющих создание и деятельность жилищных товариществ:

- недостаточна поддержка администраций отдельных городов и районов в создании и функционировании ТСЖ, а иногда встречается и прямое противодействие их бюрократических структур;

отсутствует финансово-организационный механизм распределения и перевода бюджетных дотаций (на эксплуатацию жилья, его текущий и капитальный ремонт, отдельные виды коммунальных услуг и др.) непосредственно на счет ТСЖ;

- не разработан механизм предоставления товариществам прав пользования и распоряжения нежилыми помещениями и частями земельного участка кондоминиума;

недостаточна информированность населения обо всех положительных примерах деятельности ТСЖ и преимуществах самоуправления, поэтому низка его активность в создании товариществ.

С целью активизации деятельности товариществ собственников жилья Кабинет Министров Республики Башкортостан принял постановление № 274[33]. В соответствии с которым Министерствам строительства, жилищно-коммунального хозяйства: осуществлять организационное и нормативно методическое обеспечение ТСЖ, а также координацию действий администраций городов и районов по созданию и участию в деятельности ТСЖ.

Рекомендовать главам администрации городов и районов способствовать созданию ТСЖ как одной из форм управления жилым фондом, для чего необходимо:

Предоставлять ТСЖ дотации из местных бюджетов за счет средств предусматриваемых на содержание объектов жилищно-коммунального хозяйства, финансирование затрат по содержанию, текущему и капитальному ремонту, компенсации (субсидии) отдельным членам товариществ, имеющих право на соответствующие льготы и субсидии, на основании договора о целевом бюджетном финансировании ТСЖ.

Назначить представителей города и района, ответственных за создание и деятельность ТСЖ, которые должны оказывать им практическую помощь и осуществлять контроль за их деятельностью.

Жилищно-эксплутационным организациям обеспечить на договорной основе прием домов ТСЖ на техническое обслуживание по действующим на соответствующий период ценам и тарифам.

Ресурсо - снабжающим организациям производить отпуск тепловой, электрической энергии, воды, обеспечивать прием сточных вод для жилых помещений, находящихся в составе ТСЖ, по тарифам, установленным для жилых организаций.

Объединенной пресс - службе при Президенте РБ совместно с Министерством строительства и жилищной политике РБ довести до сведения населения информацию о ходе проведения реформ в жилищной сфере, в том числе о преимуществах управления жилым фондом путем создания товариществ собственников жилья.

В связи с данным постановлением в Министерстве жилищно - коммунального хозяйства обязанности по оказанию методической и организационной помощи были возложены на отдел реформирования жилищно-коммунального хозяйства.

В целях помощи по созданию и содержанию товариществ собственников жилья:

1. проводятся ежегодные конференции, коллегии министерства, семинары;

2. на базе учебного комбината проводиться учеба председателей и бухгалтеров ТСЖ;

3. проводиться учет ТСЖ;

4. составляется прогноз по финансированию ТСЖ, который в свою очередь передается на рассмотрение Министерству финансов.

В отдельных городах приняты постановления по созданию товариществ собственников жилья. В настоящее время проводится инвентаризация жилищного фонда с целью формирования адресных программ создания ТСЖ.

Администрации городов и районов должны создавать необходимые экономические условия для развития товариществ собственников жилья в республике, потому что они являются одним из наиболее приемлемых способов демонополизации жилищной отрасли и защиты прав собственников жилья.

Имеющийся опыт работы товариществ позволяет утверждать, что санитарное и техническое состояние домов ТСЖ значительно лучше, чем муниципальных. Домовладельцы экономно относятся к предоставляемым услугам, т.к. реально видят связь между своими затратами и потреблением этих услуг. Во многих домах установлены кодовые замки на входные двери, приборы учета потребления воды и тепла.

Положительный опыт работы существует и у нас в республике -это деятельность товарищества собственников жилья «Наш дом» Орджоникидзевского района г. Уфы. ТСЖ работает с августа 1996 года, объединяет жителей 11 домов по ул. Адмирала Макарова. Со всеми жилищно-коммунальными службами города товарищество заключило договоры и ведет контроль за качеством выполнения работ. При малейшем нарушении договоров правление ТСЖ составляет акты, за которыми следует предусмотренные в них штрафные санкции. Поэтому в данном микрорайоне решены проблемы отключения воды, неработающих лифтов, вывоза мусора. Техническое обслуживание домов ТСЖ «Наш дом» на более высоком уровне, чем соседние муниципальные дома.

Следует отметить работу ТСЖ города Стерлитамака, самого большого в республике, которое обслуживает 48 домов общей площадью 225 тыс.м2. Техническое обслуживание, ремонт домов осуществляет собственное домоуправление, имеется своя аварийно-диспетчерская служба, которая позволяет быстро и качественно обслуживать дома. За счет выполнения текущего ремонта подъездов, кровли своими силами, установления счетчиков были снижены затраты на 1 кв. м общей площади. Себестоимость оказываемых услуг составила 1 руб.47 коп.

Анализ создания и функционирования товариществ собственников жилья в РБ показал, что сегодня в республике создано 64 товарищества собственников жилья.

Началом создания товариществ собственников жилья в РБ можно назвать 1995 год, когда было зарегистрировано 2 товарищества в г. Уфе: «Пионер» и «Содружество» общей площадью 3830,1 кв. м. и 16444,2 кв. м. В дальнейшие годы развитие товариществ собственников жилья шло по нарастающей.

1996 год - образовалось 7 товариществ собственников жилья общей площадью 85,3 тыс. кв. м.

1997 год - образовалось 5 товариществ собственников жилья общей площадью 87,3 тыс. кв. м.

1998 год - образовалось 12 товариществ собственников жилья общей площадью 369,8 тыс. кв. м.

1999 год - образовалось 8 товариществ собственников жилья общей площадью 84,9 тыс. кв. м. Основной причиной такого снижения можно назвать, прежде всего, нестабильную ситуацию в стране после августа 1998 года. Но в этом же году Кабинет министров Республики Башкортостан принял постановление № 274[33], в соответствии с которым министерствам строительства и жилищно-коммунального хозяйства предписывалось осуществлять организационное и нормативно методическое обеспечение товариществ собственников жилья, а также координацию действий администраций городов и районов по созданию и участию в деятельности товариществ. Поэтому на следующий год количество образованных товариществ собственников жилья возросло, и в 2000 году их число составило 12 общая площадь которых составила 199,7 тыс. кв. м.

В 2001 году было зарегистрировано 17 товариществ собственников жилья общая площадь которых составляла 313,9 тыс. кв. м.

В текущем году пока зарегистрировалось только одно ТСЖ «Горняк» в Учалинском районе, в него вошли 69 домов общей площадью 6,4 тыс. кв. м.



Глава III. Проблемы эффективного функционирования и создания товариществ собственников жилья, пути разрешения данных проблем

3.1 Проблемы функционирования товариществ собственников жилья, на примере ТСЖ «Урал» г. Уфы

Товарищество собственников жилья «Урал» было зарегистрировано 24 марта 1998 года на базе жилого дома построенного ООО «Башинвестдом», который и стал инициатором создания товарищества. В 1999 году в состав товарищества вошел еще один жилой дом.

После регистрации товарищества, были заключены договора со специализированными предприятиями на поставку тепло, водо, электро энергии.

На сегодняшний день общая площадь товарищества составляет 11138 кв. м. Обслуживание домов ведется собственными силами (штат работников состоит из 15 человек, в основном это жильцы этих домов), кроме лифтовой диспетчерской службы. Себестоимость жилищно-коммунальных услуг 1 кв. м., оплачиваемых жильцами, в 2001 году составила 5 рублей 92 копейки (65936,96 рублей, собранных с жильцов за жилищно-коммунальные услуги по городским тарифам/11138кв. м.), а по фактическим затратам 7 рублей 72 копейки(85985,36 рублей, предъявленных городскими предприятиями за предоставленные услуги/11138 кв. м.). На территории товарищества организована охраняемая стоянка автомобилей и ночная охрана придомовой территории.

Анализ структуры доходов товарищества собственников жилья «Урал» (см. рис. 1-4,9 таблица 2) показал, что по структуре доходов основную часть поступлений денежных средств в 1999году составляли ежемесячные взносы, начисляемые собственниками жилья и плата за техническое обслуживание (соответственно 35% и 55% от всех доходов товарищества). В последующие годы структура доходов стала меняться. При незначительных изменениях в сумме ежемесячных взносов процент от общего дохода стал сокращаться и в 2000 году уже составил 22%, в 2001 году - 16%, расчетный показатель за 2002 год составил 9% от всех доходов товарищества. Такое уменьшение произошло за счет:

- увеличения оплаты за техническое обслуживание в 2000 году 264252 рубля (68% от всех доходов), в 2001 году - 311635 рублей (62%) в 2002 году ожидаемая сумма - 419386 рублей (42%);

- за счет получения дотаций по убыткам из бюджета в 2001 году в размере 64371 рубля - 12% от общего дохода товарищества, и ожидаемые дотации в 2002 году в размере 174000 рублей, что составило 17% от общей суммы доходов товарищества;

- также за счет дополнительных взносов в 2002 году за охрану обще долевого имущества в размере 210816 рублей, что составило 21% в структуре доходов товарищества.

Анализ структуры расходов товарищества собственников жилья «Урал» (см. рис. 5-8,10 таблица 2) показал, что большую часть структуры расходов составляет заработная плата в 1999году - 110260рублей (что составило 48%), в 2000 году - 179323 рубля (46%), 2001 год- 295486 рублей (47%), в 2002 году рассчитывается - 472650 рублей (что составит 56% от всех расходов товарищества). Такое повышение связано с наймом работников, повышением минимального прожиточного минимума, и минимальной заработной платы (на сегодняшний день средняя заработная плата в товариществе собственников жилья «Урал» составляет 1640 рублей). Также большие расходы связаны с социальным налогом: в 1999 году - 47577 рублей (21%), в 2000 году - 66536 рублей (17%), в 2001 году - 114224 рубля (18 %), ожидаемая сумма в 2002 году - 168263 рубля (что составит 20% от общей структуры затрат). Это повышение напрямую связано с увеличением заработной платы сотрудникам товарищества.

Большие расходы товарищества связаны с техническим обслуживанием и диспетчеризацией лифтов: 1999 год - 54921 рубль (24%), в 2000 году за техническое обслуживание лифтов - 49660 (12%), а за ОДС лифтов - 31993 рубля (8%), в 2001 году тех. обслуживание - 51902 рубля (8%), ОДС - 32256 рублей (5%), в 2002 году ожидаемая сумма составит за тех. обслуживание - 57830 рублей (7%), а ОДС - 31159 рублей (4%).

Техническое обслуживание лифтов, уборка лестничных клеток, освещение мест общего пользования, вывоз и сбор мусора, и д.р. все это не может оплачиваться жильцами в полном объеме, а значит, это ложиться убытком на товарищество. Поэтому необходимо искать другие источники финансирования, за счет которых можно будет покрыть эти убытки. Как например введенная в действие в конце прошлого года платная охраняемая стоянка для жильцов и ночная охрана придомовой территории: по расчетным данным доход от данных мероприятий составит 210816 рублей, затраты составят: заработная плата дополнительным рабочим 93600 рублей, дополнительное освещение и установка оборудования 20000 рублей, то есть прибыль составит 97216 рублей. Можно также ввести собственную диспетчерскую лифтовую службу, которая будет выполнять мелкие неполадки лифтов (затраты на заработную плату составят 62400 рублей), это сократит расходы на 26689 рублей. Эти мероприятия позволят не только сократить расходы товарищества но и снизить дотации которые выплачивает государство.

Таблица 2

Вид доходов	1999	2000	2001	2002
	Сумма в рублях	Структура затрат, %	Сумма в рублях	Структура затрат, %	Сумма в рублях	Структура затрат, %	Сумма в рублях	Структура затрат, %
2	3	4	5	6	7	8	9	10
Вступительные взносы	7322	3
Ежемесячный взнос,
начисляемый собственниками	84656	35	83646	22	83424	16	89853	9
Жилья
Техническое обслуживание	132621	55	264521	68	311635	62	419387	42
Пользование лифтом	14453	7	19746	4	23235	4	26838	3
Сбор, вывоз мусора			14577	4	14816	4	28433	3
Уборка подъездов			5395	1	7190	1	11779	1
Техническое обслуживание							34127	3
офисного помещения
ОАО "ССБ"
Членские взносы за охрану общедолевого имущества							210816	21
Дотации по убыткам					64371	12	174000	17
Прочие доходы			621	1	781	1	150	1
Итого доходов	239052	100	388506	100	505452	100	995383	100
Виды расходов
Заработная плата	110260	48	179323	46	295486	48	472650	56
Социальный налог	47577	21	66536	17	114224	18	168263	20
Обслуживание домового
Хозяйства
ГСМ					1480	1	1776	1
Расчетно-кассовое обслуживание банком			8393	2	8125	1	8400	1
Вывоз мусора	6480	3	8995	3	9178	1	11760	2
Эл. энергия л/клеток, лифтов и			29822	8	30544	5	37200	3
мест общего пользования
Техническое обслуживание лифтов			49660	13	51902	8	57830	5
ОДС лифтов	54921	24	31993	8	32256	5	31159	4
Техническое освидетельствование лифтов							3427	1
Материалы					36106	5	36000	4
Механиз. уборка территорий			5842	1	6477	1	6480	1
Налог на пользование а/дорог,	5210	2	7525	2	11981	2	7080	1
имущество, милиция
Хоз. расходы	5400	2					1200	1
Подготовка кадров					144	1
НДС по приобретенным
Ценностям					22943	4
Итого расходов	229848	100	388089	100	620846	100	843225	100
Прибыль (убыток) за год	9204		417		-115394		152158

3.2 Основные направления активизации процесса создания товариществ собственников жилья в РФ и РБ

В настоящее время в России и в Республике Башкортостан практически весь многоквартирный городской жилищный фонд можно считать кондоминиумами. Проблема управления многоквартирными домами, перешедшими в собственность нескольких домовладельцев, и правового регулирования отношений между сособственниками общего имущества является на сегодня актуальной для всех российских городов. Эту задачу предполагалось решить путем создания гражданами товариществ собственников жилья (ТСЖ).

Сегодня идея организации управления жильем на основе ТСЖ активно поддерживается многими организациями, объединяющими членов бывших ЖСК, ЖК и образованных ТСЖ. На основе положительного опыта деятельности ТСЖ, которым удалось добиться реализации предусмотренных законодательством правомочий. Имеется мощная общественная поддержка действий органов власти в тех регионах Российской Федерации, где местные власти способствуют созданию кондоминиумов и деятельности ТСЖ.

В общей сложности, по данным Госкомстата России в настоящее время насчитывается более 4.5 тыс. товариществ собственников жилья, большая часть из которых пока формируется на базе жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) в новом строительстве. В меньшей степени этот прирост обеспечивает создание товариществ собственников жилья на базе государственного, муниципального и кооперативного жилищного фонда

Таким образом, следует констатировать, что процесс создания кондоминиумов в большинстве регионов и городов России идет медленными темпами. В настоящее время численность зарегистрированных кондоминиумов, управляемых ТСЖ, составляет менее одного процента в общем объеме жилищного фонда, и более того, не всеТСЖ взяли на себя бремя управления принадлежащей им собственностью. Как правило, эти функции по договору передаются тем же ЖЭКам, трестам, МУПам, несмотря на признание эффективности управления недвижимостью в жилищной сфере объединениями домовладельцев за счет снижении затрат на ее обслуживание и повышения качества представляемых коммунальных услуг.

...