Механизм проведения сделок по продаже недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru

Введение

Операции с недвижимым имуществом являются относительно новым институтом по сравнению с Гражданским кодексом 1964 года. В советский период недвижимость практически не являлась объектом гражданского оборота. С переходом к новым рыночным отношениям регулирование порядка приобретения частной собственности стало одной из первоочередных задач. Страна столкнулась с проблемой полнейшего отсутствия, какого либо законодательного закрепления в этой сфере. Сразу же появилась работа по созданию законов и иных нормативных актов, регулирующих данные отношения. Законы вводились в предельно короткие сроки на основе уже имеющейся практики. Они были недоработанными, временами противоречили друг другу и создавали обильную почву для различного толкования правовых норм. Для внесения ясности, как грибы плодились подзаконные акты, и постановления пленумов которые еще более усложняли и без того запутанную систему данных отношений. Необходимо было разработать такой кодифицированный правовой акт, который вобрал бы в себя всю имеющуюся практику и разрешил бы многие проблемы несоответствия одного акта другому. И даже с принятием таких актов (Гражданский кодекс, Федеральный закон "о приватизации", ФЗ "О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним", Земельного кодекса и других) среди видных юридических деятелей возникают споры по поводу того, какой закон подлежит применению и как его толковать. Целью моей работы является обобщение информации для правильного решения спорных вопросов, связанных с отчуждением недвижимости. В работе поставлены задачи: выявить сущность операций с недвижимым имуществом, исследовать механизм проведения сделок по продаже недвижимости, а также определить особенности продажи отдельных видов недвижимого имущества.

1. Сущность операций с недвижимым имуществом

1.1 Определение понятия недвижимости

Законодательное определение понятия “недвижимость” раскрыто в ст. 130 ГК РФ, согласно которой к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, водные объекты и всё, что прочно связано с землёй. То есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также подлежащие регистрации воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Перечень объектов, приравненных к недвижимым вещам в ст. 130 ГК РФ не является универсальным для всех национальных законодательств и исчерпывающим.

Понятие, приведённое в ст. 130 ГК РФ, не отражает должным образом такого сложного гражданско-правового объекта как недвижимость. Законодательство не раскрывает точного содержания понятия “имущество”, что является существенным применительно к недвижимости. Так, в Гражданском Кодексе РФ используются различные (в зависимости от ситуации) по объёму понятия “имущества”. Под ним могут пониматься отдельные вещи или их совокупность (ст.ст. 15, 46). Вещи, деньги и ценные бумаги (ст.ст. 302, 307). Вещи, деньги, ценные бумаги, а также имущественные права (ст.ст. 18, 56).

Аналогичной позиции придерживалась и русская дореволюционная юриспруденция: “содержание имущества с юридической точки зрения выражается, с одной стороны, в совокупности вещей, принадлежащих лицу на праве собственности и в силу иных вещных прав и в совокупности прав на чужие действия. А с другой - в совокупности вещей, принадлежащих другим лицам, но находящихся в его обладании, и в совокупности обязательств, лежащих на нём”.

Приведённая цитата наиболее полно раскрывает содержание понятия “имущество“, включающее в себе также имущественные права и права требования. Вместе с тем такое понятие, верное с теоретической точки зрения, вызывает определённые сложности в понимании предмета как такового. Смешение объективно материально реализованного предмета недвижимости и имущественных прав в отношении него приводит к усложнению конструкций практически всех гражданско-правовых институтов. Так, в отношении ипотеки, используя данный подход, следует говорить не о залоге объекта недвижимости, а о залоге права собственности или права хозяйственного ведения данным объектом, что не соответствует действительности и приводит к смешению различных по содержанию понятий залога права и залога объекта недвижимости.

Получается, что при использовании понятия “имущество” требуется дополнительное уяснение того, что именно имеется в виду в данном конкретном случае, в частности, при рассмотрении ипотечных правоотношений.

Критика законодательного определения понятия “недвижимость” связана с непоследовательностью отнесения объектов к недвижимым. Следуя п.1 ст. 130 ГК, вещь может быть отнесена к разряду недвижимых при наличии прочной связи её с землёй и невозможности её перемещения в пространстве без определённого ущерба ей. Также в качестве необходимых признаков недвижимости в теории гражданского права указываются прочность и непотребляемость. Насколько эти признаки реально применимы к объектам, относимым современным законодательством к разряду недвижимых?

Так, примером, что далеко не все перечисленные в ст. 130 ГК в качестве недвижимости вещи беспрекословно обладают всеми данными признаками, является предприятие, в состав которого входят вещи “абсолютно движимые” - продукция, сырьё, инвентарь, но в отношении них также устанавливается законом режим недвижимости. И вполне обосновано.

К разряду недвижимых законом также отнесены многолетние насаждения. Но при этом возникают вполне уместные вопросы, касающиеся оборота данного объекта: кто будет осуществлять регистрацию сделок с многолетними насаждениями, что может служить в качестве правоустанавливающего документа на данный момент?

Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты вообще не имеют связи с земной поверхностью и относятся к объектам недвижимости только в связи с необходимостью их государственной регистрации и особой социальной значимостью данных объектов в гражданском обороте. Аналогичный аргумент можно выдвинуть и против признания недвижимостью жилых помещений в домах и иных строениях, а также квартир (они отнесены к недвижимости Гражданским Кодексом и Федеральным законом “Об основах федеральной жилищной политики”). Здания и сооружения благодаря достижениям современной техники также уже не настолько прочно связаны с землёй, их местоположение может быть существенно изменено путём передвижения без особого ущерба для их целевого назначения.

Пожалуй, единственным классическим объектом недвижимости может быть признан участок земли, поскольку именно земная поверхность является объективно недвижимой, по крайней мере, относительно самой себя. Вместе с тем выступление земли в гражданском обороте России выступает под знаком законодательной неустойчивости из-за отсутствия основополагающего нормативного акта по данному вопросу - Земельного кодекса. Кроме того, некоторые специалисты сомневаются в возможности отнесения земли к имуществу, ссылаясь на альтернативный характер ст. 130 ГК. В этой статье используются три обозначения используемого нами предмета: “недвижимые вещи”, “недвижимое имущество”, “недвижимость”. Анализ данной статьи приводит к мысли об идентичности этих понятий. В связи с этим вопрос о том “всякая ли недвижимость является имуществом, и отрицательный ответ на это представляются не совсем уместными в отношении земли”1. Земля, безусловно, обладающая признаками имущества и имеющая экономическую ценность, также должна участвовать в гражданском обороте.

Таким образом, к недвижимости относятся материально реализованные, существенные по объёму и стоимости объекты, большинство из которых связаны с землёй и зависимы от неё, чей правовой режим близок к земельному. А гражданский оборот, которых связан со сложной системой государственной регистрации прав и их перехода специально уполномоченным на то государственными органами в силу их особой государственной значимости. Данное определение вряд ли может быть признано научным, однако оно уже фактически применяется на практике.

В завершении рассмотрения данного вопроса замечу, что выделение недвижимости из остального имущества объясняется не только важностью для экономики страны имеющихся природных ресурсов, тесной связью с недвижимости с землёй, но и с тем, что к недвижимости относятся наиболее ценные и значимые объекты. Это требует их специальной регистрации в гражданском обороте, что находит своё отражение в особенностях содержания многих правоотношений, особом порядке и форме заключения договоров, предметом которых является недвижимое имущество. Некоторые правоотношения могут иметь объектом только недвижимое имущество, например, ипотека.

1.2 Эффективные способы продажи квартиры или дома

Множество проблем возникает на пути риелтора, связанных с продажей недвижимого имущества. Большинство людей на самом деле не продают недвижимость. Они рекламируют дома, квартиры, публикуют объявления в газетах и каталогах, но не продают их. Если рынок благоприятствует продаже, она может быть совершена даже без рекламы, все зависит от потребностей потребителей, однако в суровых условиях необходимо делать что-то большее, чем просто желать продать еще одну квартиру или дом. Большинство риелторов просто сбрасывают цену на недвижимость до уровня, который заинтересует покупателей, однако есть более простое решение - необходимо действительно продавать недвижимость.

Вот несколько простых советов, которые помогут вам в продаже вашей недвижимости на кризисном рынке.

1. Сделайте ваш листинг великолепным!

Большинство листингов продающейся недвижимости скучны, неинформативны и не продают ту самую недвижимость. Это происходит потому, что большинство людей сбрасывают обязанности подготовки листинга на брокеров недвижимости. Таким образом, сама процедура подготовки листинга зачастую проходит с помощью третьих лиц, не особо задумывающихся о качестве данного листинга. Наймите специалиста, дизайнера или редактора, займитесь вплотную именно вашим листингом. Займитесь им сами! Снимки должны быть качественными, притягивающими и интригующими, а не средними. Наймите высококлассного фотографа для съемки интерьеров и экстерьеров вашей недвижимости, затем используйте полученные фотографии в листингах. Зачастую плохой листинг - это тот, который не содержит в себе иллюстраций, но только сухие данные.

2. Путевые знаки.

Если вы продаете дом, вы можете воспользоваться любыми путевыми знаками, расставив их еще за несколько кварталов до самого дома. Даже если вы продаете квартиру, мало развесить объявления на остановках или даже поставить перед подъездом дома "продающий" знак. Так называемые знаки-путеводители можно расставить в нескольких соседних районах. Таким образом, увеличив видимость и заинтересованность к вашей недвижимости.

3. Используйте флаеры.

Да, изготовьте множество качественных флаеров. Пусть этим делом займутся профессионалы из области полиграфии. Опять же - если вы хотите продать свой дом, не взваливайте на свои плечи любые обязанности, с которыми могут намного лучше и быстрее справиться специалисты в своих областях. Если вы риелтор, и продаете множество домов и квартир, ваши флаеры могут содержать те же листинги. Флаеры должны быть сделаны профессионально. И так же, как и листинги, они должны интриговать и притягивать покупателей.

4. Не нужно давать посмотреть, нужно сразу продать.

Ключ к успешной продаже практически чего угодно заключается в продаже и еще раз продаже! Мало показать или рассказать. Мало дать попробовать. Вспомните, как вы покупали машину или ноутбук? Вы пришли в магазин с целью просто посмотреть, приглядеться, но еще не решились покупать. И тут к вам подбегает менеджер салона, рассказывает вам о лучшем для вас автомобиле, "строит вашу цель" купить автомобиль и вы вдруг осознаете, что именно этот автомобиль вам и нужен! Это обыденная задача любого менеджера - сформировать желание покупателя сразу купить именно его товар, а не просто дать присмотреться. Поскольку не все покупатели готовы сделать решение в один момент, вам, как продавцу-риелтору, нужно помочь им сделать это. Вместо того, чтобы давать человеку просто посмотреть на квартиру, не лучше ли сразу продать ее, используя самые тривиальные навыки менеджмента и маркетинга?

2. Механизм проведения сделок по продаже недвижимости

2.1 Особенности продажи отдельных видов недвижимости

Особенности продажи земельного участка с находящимися на нем строениями (домами).

Если на земельном участке, подлежащем продаже, расположены строения, то следует иметь в виду, что в соответствии с Земельным кодексом РФ 2001 г. отчуждение (продажа) только земельного участка (без продажи расположенных на нем строений) допускается в случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, а именно:

- если продавцу принадлежит право собственности на часть строения (дома), которая не может быть выделена в натуре вместе частью земельного участка;

- если строение расположено на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии с Земельным кодексом РФ.

Следует иметь в виду, что предметом договора купли-продажи может выступать и часть земельного участка. В этом случае необходимо произвести раздел земельного участка, оформив на каждую часть отдельный кадастровый план. Разделение земельного участка на несколько частей и оформление на них отдельных кадастровых планов влечет за собой обязанность по государственной регистрации на его оставшуюся часть только в случае уменьшения площади участка в связи со сделкой купли-продажи.

Рекомендации. Исходя из положений п. 3 ст. 3 ЗК РФ и ст. 129 ГК РФ применению подлежат нормы ст. 35 ЗК РФ, в связи с чем, отчуждение (продажа) здания невозможна без отчуждения земельного участка или части земельного участка. Возможны два варианта.

1. Вместе со зданием отчуждается весь земельный участок, принадлежащий собственнику здания на праве собственности. В этом случае в предмете договора должен быть определен и земельный участок. Кадастровые работы в обязательном порядке должны быть проведены в случае отчуждения здания и земельного участка по договору купли-продажи (ст. 37 ЗК РФ). Регистрация перехода права в Едином государственном реестре прав осуществляется как на здание, так и на земельный участок.

2. Вместе со зданием отчуждается соответствующая часть земельного участка, на которой это здание расположено и которая необходима для использования здания.

В этом случае:

- при любом способе отчуждения недвижимости (не только при купле-продаже) должны быть проведены кадастровые работы по разделению земельного участка и составлению кадастровых планов как на земельный участок, остающийся в собственности лица, отчуждающего здание, так и на земельный участок, передаваемый в собственность приобретателя здания;

- стороны заключают договор, предметом которого является как передача здания, так и передача земельного участка, сформированного в результате проведения кадастровых работ;

- в Единый государственный реестр прав вносятся записи по преобразованию земельного участка, и открываются разделы Реестра на вновь сформированные земельные участки;

- в Единый государственный реестр прав вносятся записи о переходе права на здание и на земельный участок.

Рекомендации при совершении сделок по переоформлению земельных участков, находящихся на праве бессрочного пользования (ограничения).

При покупке здания, расположенного на земельном участке, находящемся у продавца на праве постоянного бессрочного пользования, покупатель, несмотря на нормы ГК РФ, не приобретет право постоянного бессрочного пользования земельным участком, на котором расположено приобретенное им здание.

Земельным кодексом РФ установлены определенные ограничения для такого вещного права, как право постоянного бессрочного пользования, а именно ограничения по субъекту права. Земельный участок на праве постоянного бессрочного пользования может быть предоставлен только ограниченному кругу лиц, перечень которых закреплен ст. 20 ЗК РФ, при этом граждане и юридические лица, за исключением органов государственной власти и местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, в указанный перечень не входят.

По этим же причинам после вступления в силу ЗК РФ орган местного самоуправления, распоряжающийся земельными участками, не может предоставить новому собственнику здания участок на праве постоянного (бессрочного) пользования, если покупатель не входит в круг лиц, перечисленных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ.

В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются.

Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется.

Граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.

Граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеют право приобрести их в собственность. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается.

Следовательно, покупателю здания как собственнику недвижимости земельный участок может быть предоставлен только в соответствии с положениями ст. 36 ЗК РФ.

Однако Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса РФ" от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ содержит специальную норму, касающуюся оформления прав на земельный участок покупателем здания.

В соответствии с п. 2 ст. 3 названного Закона при продаже здания, расположенного на земельном участке, предоставленном юридическому лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком подлежит переоформлению на право аренды. Или земельный участок должен быть приобретен в собственность в соответствии с положениями ЗК РФ по выбору покупателя здания.

Хотелось бы обратить внимание на то, что требование о переоформлении земельного участка предъявляется не к продавцу, а к покупателю здания. Именно покупатель здания должен переоформить право в соответствии с осуществленным им выбором: в собственность или в аренду. Однако все положения ЗК РФ, устанавливающие порядок и основания заключения договора аренды и купли - продажи земельного участка, относятся к собственнику недвижимости, а покупатель таковым становится только с момента регистрации перехода права собственности. Может ли покупатель, не являясь еще собственником недвижимости, ставить вопрос о переоформлении прав на земельный участок?

Юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2008 года в соответствии с правилами статьи 36 данного документа (Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ).

Граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. N 1305-1 "О собственности в СССР", но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право зарегистрировать право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами, установленными настоящей статьей (Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ).

Особенности купли-продажи жилых помещений.

§7 Гражданского кодекса РФ (Продажа недвижимости) содержит специальную статью, закрепляющую особенности продажи жилых помещений (ст.558), тем самым, законодатель акцентирует внимание на обороте такого объекта недвижимости как жилые помещения.

Систематический анализ положений §7 ГК РФ позволят сформулировать следующее определение договора купли-продажи жилых помещений. Это соглашение, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороны (покупателя) жилое помещение, а покупатель в свою очередь уплатить за него обговоренную в соглашении цену.

Договор купли-продажи жилых помещений является консенсуальным, двусторонне-обязывающим. Такой договор должен быть заключен в письменной форме (ст.550 ГК РФ). Подчеркнем, что в подтверждение факта заключения договора купли-продажи жилого помещения сторона по сделке не вправе ссылаться на свидетельские показания (Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 17 июня 2003 г. N 16-В03-6) [1].

Существенными условиями договора купли-продажи жилого помещения являются:

Во-первых, существенным условием договора купли-продажи недвижимости является указание в нем всех данных продаваемого имущества, которые придают имуществу индивидуальную определенность (ст. 554 ГК РФ). Предметом продажи является имущество, право на которое зарегистрировано в установленном порядке. Поэтому в договоре должны фиксироваться сведения о продаваемом имуществе, содержащиеся в формах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (точный адрес, его площадь и иная необходимая информация).

Во-вторых, существенным условием договора продажи жилого помещения является цена продаваемого имущества (ст. 555 ГК РФ). Обязательное включение цены имущества в договор обусловлено, как правило, значительной стоимостью продаваемого имущества, а также необходимостью уплаты налога с продажи данного имущества, размеры которого определяются исходя из продажной цены имущества.

В-третьих, особенностью купли-продажи жилых помещений является выделение в качестве существенного условия договора указания в тексте соглашения лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем (перечень таких лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением) (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Такое существенное условия с одной стороны является гарантией «чистоты» жилья для покупателя, с другой стороны закон гарантирует права на жилище лиц, проживающих в продаваемом жилом помещении.

К таким лицам относятся члены семьи собственника жилого помещения (ст. 292 ГК РФ), наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане (ст.ст. 675 и 677 ГК РФ), граждане, являющиеся поднанимателями в пределах срока поднайма, но не более срока действия договора найма (ст. 685 ГК РФ).

Отсутствие в договоре продажи жилого помещения хотя бы одного из указанных существенных условий свидетельствует о том, что сторонами не согласовано условие о недвижимом имуществе, подлежащем продаже, и договор не считается заключенным, а следовательно, и переход прав на недвижимость не подлежит государственной регистрации.

В заключение данного параграфа подчеркнем, что необходимо учитывать особенности купли-продажи отдельных видов жилых помещений. Так, согласно п. 6 ст. 42 ЖК РФ, при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ.

По общему правилу ст. 552 ГК РФ по договору купли-продажи жилого дома или его части покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Земельный кодекс N 136-ФЗ от 25 октября 2001 г. устанавливает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В соответствии с п. 2 ст. 552 ГК РФ, в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

Особенности продажи объектов незавершенного строительства

Продажа незавершенного строительства довольно часто встречается на рынке недвижимости. В этой статье будет рассмотрен порядок использования имущественных вычетов предусмотренных в ст. 220 НК. Сложность налогообложения дохода полученного от продажи указанных объектов обуславливается тем, что во многих случаях это имущество находится в собственности менее трех лет.

Объектами незавершенного строительства могут быть объекты индивидуального жилого строительства (ИЖС) построенные на собственных земельных участках, а также квартиры в многоквартирном доме приобретенные по договору долевого участия или инвестирования (ДДУ). Налогообложение каждого из этих видов имеет свои особенности

Налог при продаже ИЖС.

Необходимо понимать, что продажа указанных объектов подразумевает продажу двух объектов: земельного участки и недостроенного дома. Согласно п. 1 ст. 220 Налогового Кодекса при реализации земельного участка налогоплательщик имеет право применить имущественный вычет в размере 1 млн. Объект незавершенного строительства Налоговый Кодекс относит к иному имуществу, при продаже которого применяется имущественный вычет в размере 250 тыс. рублей.

В рамках данной статьи мы не рассматриваем тонкости и нюансы приобретения права собственности на земельные участки и незавершенные строительством объекты, а отметим основные моменты, которыми необходимо руководствоваться при их продаже.

Основная особенность продажи земельного участка и находящегося на нем недостроенного дома заключается в том, что если эти объекты находятся в собственности одного лица, то их продажа не может быть осуществлена раздельно, а также в пользу разных лиц. Эти объекты могут быть проданы только вместе и одновременно в пользу одного лица. Продажа этих объектов может осуществляться как по одному договору купли - продажи, так и на основании двух договоров.

Для заключения договора купли-продажи земельного участка необходимы следующие документы:

Правоустанавливающий документ.

Кадастровый паспорт участка.

Разрешение на строительство, выданное уполномоченным государственным органом;

Выписка из Единого государственного реестра прав.

Приведем перечень документов, на основании которых признается право собственности на земельный участок:

- договор купли-продажи, дарения, мены, приватизации и др., решение суда, вступившее в законную силу;

- свидетельство о праве на наследство;

- решение или постановление органов местного самоуправления о предоставлении или выделении земельного участка;

Для регистрации права собственности на объект незавершенный строительством потребуется следующий перечень документов:

- правоустанавливающий документ на земельный участок;

- разрешение на строительство;

- проектно-сметная документация;

- документы с описанием объекта незавершенного строительством.

Описание объекта недвижимости содержится Приказе Министерства экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 10 февраля 2012 г. № 52 г.

Вывод: при продаже объекта незавершенного строительством продавец имеет право использовать налоговый вычет 250 тыс. рублей, а при продаже земельного участка 1 млн. рублей только в том случае если эти объекты продаются по двум отдельным договорам.

С обоснованием изложенной позиции и порядком налогообложения дохода от продажи земельного участка и незавершённого строительством жилого дома можно ознакомиться в Письме Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 2 июля 2012 г. N 03-04-05/9-810.

недвижимость кризисный земельный

2.2 Государственная регистрация сделок купли-продажи недвижимости

Согласно закону №122-ФЗ "О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ" от 21 июля 1997 года любая сделка с недвижимостью и права на недвижимость подлежат государственной регистрации в соответствующих органах. В России государственную регистрацию осуществляет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии или Росреестр. Регистрация прав собственности введена государством с целью защиты собственников недвижимости от мошенников и различных посягательств на их собственность.

Заметьте, что есть регистрация прав собственности, а есть регистрация сделок с недвижимостью. В чем разница? Вот в чем. Возникновение или утрата права собственности может возникнуть только после совершения каких-либо операций с недвижимостью (купли, продажи и т.д.). Эти операции называются сделками с недвижимостью. Итак, государственной регистрации подлежит сама сделка, то есть договор купли-продажи недвижимости, и возникшие на основании этой сделки права собственности не недвижимое имущество.

Регистрация договора купли-продажи - это завершающий этап сделки с недвижимостью, после которого продавец уже не является собственником недвижимости, а покупатель, наоборот, становится собственником. Напомним также, что деньги, как правило, не передаются продавцу, пока договор купли-продажи не пройдет государственную регистрацию. Для того, чтобы обезопасить обе стороны сделки (покупателя и продавца), лучше воспользоваться сейфовой банковской ячейкой. В этом случае банк вступает гарантом того, что деньги продавец получит только после того, как покупатель станет собственником квартиры (подробнее читайте здесь).

Как зарегистрировать договор купли-продажи квартиры или иной недвижимости.

Итак, для регистрации договора необходимо представить в местное отделение Росреестра следующие документы:

- заявление физического или юридического лица о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним. Заявление о регистрации права собственности пишет покупатель;

- учредительные документы юридического лица, если среди сторон сделки есть юридические лица;

- документы, подтверждающие государственную регистрацию юр. лица;

- кадастровый паспорт объекта недвижимости;

- паспорт заявителя;

- документ об уплате гос. пошлины за регистрацию;

- договор купли-продажи, подписанный сторонами сделки;

- правоустанавливающий документ продавца на данную недвижимость, если его права не зарегистрированы в ЕГРП;

Если заявление и документы на гос. регистрацию подает не лично сторона сделки, а ее доверенное лицо, то необходимы также оригиналы нотариально удостоверенных доверенностей;

Данные документы подаются покупателем и продавцом совместно, то есть в Росреестр должны лично прийти и продавец, и покупатель или их доверенные. Если документы посылаются по почте, то необходимо составить опись вложения, заявить ценность и отправлять письмо с уведомлением. Кроме того, все документы, отправляемые по почте, должны быть нотариально удостоверены. Это делается, чтобы исключить возможность мошенничества.

Регистрация прав собственности на недвижимое имущество проходит в следующем порядке:

- прием документов на регистрацию и отметка о приеме таких документов, то есть регистратор принимает от Вас документы и ставит в заявлении время их приема с точностью о минуты. Заявителям выдается расписка в приеме документов на гос. регистрацию сделки купли-продажи недвижимости. Расписка подтверждает, что документы были приняты на гос. регистрацию;

- правовая экспертиза документов и проверка законности сделки. Регистратор проверяет документы на подлинность, если она вызывает сомнения, регистратор может приостановить гос. регистрацию и уведомить об этом заявителей;

- установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данную недвижимость, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

- внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления гос. регистрации права;

- совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о проведенной гос. регистрации права собственности.

Срок проведения регистрации - 1 месяц со дня приема заявления и всех необходимых для регистрации документов.

Случаи приостановления гос. регистрации права собственности на недвижимое имущество.

Государственная регистрация права собственности может быть приостановлена государственным регистратором, если у него возникнут сомнения в подлинности представленных на регистрацию документов или содержащихся в них сведений. В случае принятия решения о приостановлении гос. регистрации права, регистратор обязан в тот же день уведомить в письменном виде заявителей о гос. регистрации права и указать основания для приостановления. Заявители в таком случае могут представить дополнительные доказательства подлинности документов или иные сведения, необходимые для продолжения гос. регистрации права собственности. Гос. регистрация права собственности на земельный участок может быть приостановлена, если в гос. кадастре недвижимости отсутствуют сведения о характерных точках его границ, или его граница пересекает границу другого земельного участка. Регистрация права не приостанавливается в следующих случаях:

- если кадастровый паспорт или кадастровый план такого земельного участка ранее представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов;

- если право на такой земельный участок ранее зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке;

- если такой земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства;

- иных установленных федеральным законом случаев.

При этом уведомление о приостановлении государственной регистрации прав на такой земельный участок также должно содержать рекомендации по устранению причин этого приостановления и к указанному уведомлению должна быть приложена кадастровая выписка о таком земельном участке, содержащая имеющиеся общедоступные кадастровые сведения о нем.

Гос. регистрация права собственности может быть приостановлена не более чем на три месяца на основании заявления, поступившего в Росреестр от заявителя или заявителей, подававших документы на гос. регистрацию права. В заявлении необходимо указать причины приостановления и срок приостановления гос. регистрации права собственности.

Государственная регистрация прав может быть приостановлена государственным регистратором на срок не более чем месяц на основании поступившего в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (Росреестр). Заявления в письменной форме одной из сторон договора о возврате документов без проведения государственной регистрации прав в случае, если другая сторона договора не обращалась с указанным заявлением. Если в течение этого срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать сторонам договора в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.

Если после истечения срока приостановления причины этого приостановления не будут устранены, регистратор обязан вернуть заявителям документы без приведения регистрации и сделать в книге учета документов соответствующую запись.

Отказ в государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.

В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:

- право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом;

- с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

- документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

- акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

- лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

- лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

- правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;

- правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права. Его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества;

- не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав;

- имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;

- осуществление государственной регистрации права собственности не допускается в соответствии с пунктом 1.2 настоящей статьи, пунктом 5 статьи 25.2, пунктом 2 статьи 25.3 настоящего Федерального закона.

Не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости", за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.

Наличие судебного спора о границах земельного участка не является основанием для отказа в государственной регистрации прав на него.

При принятии решения об отказе в государственной регистрации прав заявителю направляется в письменной форме сообщение о причинах отказа с обязательной ссылкой на положения настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения, в срок не более чем пять дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления. И копия указанного сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов.

Сообщение об отказе в государственной регистрации прав должно быть выдано заявителю или его представителю лично либо при наличии соответствующего указания в заявлении о государственной регистрации прав или в требовании судебного пристава-исполнителя направлено посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке. Описью вложения и уведомлением о вручении по указанному в таком заявлении или в требовании судебного пристава-исполнителя почтовому адресу.

При наличии в таком заявлении или в требовании судебного пристава-исполнителя указания о предоставлении сообщения об отказе в государственной регистрации прав в электронной форме указанное сообщение также направляется по адресу электронной почты, указанному в таком заявлении или в требовании судебного пристава-исполнителя.

Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

До внесения в Единый государственный реестр прав записи о сделке, о праве или об ограничении (обременении) права либо до принятия решения об отказе в государственной регистрации права рассмотрение заявления (заявлений) о государственной регистрации права и иных представленных на государственную регистрацию прав документов может быть прекращено на основании заявлений сторон договора. Государственный регистратор обязан в письменной форме уведомить заявителей о прекращении государственной регистрации права с указанием даты принятия решения о прекращении государственной регистрации права. В случае если государственная регистрация прав проводится судебным приставом-исполнителем на основании судебного акта, она может быть прекращена только на основании судебного акта. В случае, если государственная регистрация прав проводится по требованию судебного пристава-исполнителя, она может быть прекращена только по требованию судебного пристава-исполнителя.

При отказе в государственной регистрации права, уплаченная государственная пошлина за государственную регистрацию права не возвращается. При прекращении государственной регистрации прав на основании соответствующих заявлений сторон договора возвращается половина суммы, уплаченной в виде государственной пошлины за государственную регистрацию прав.

Если отказ в государственной регистрации прав признан судом необоснованным (не соответствующим основаниям, указанным в настоящем Федеральном законе) и в решении суда указано на необходимость осуществить государственную регистрацию прав, она осуществляется без заявления о государственной регистрации прав на основании поступившего в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, соответствующего решения суда, вступившего в законную силу. И документов, ранее помещенных в дело правоустанавливающих документов. В течение трех рабочих дней с момента поступления такого решения суда государственный регистратор обязан уведомить в письменной форме заявителя о поступлении такого решения суда и сроке окончания осуществления государственной регистрации прав по почтовому адресу, указанному в заявлении. При наличии в ранее представленном или направленном заявлении либо в требовании судебного пристава-исполнителя адреса электронной почты заявителя уведомление также направляется ему по этому адресу электронной почты.

2.3 Мониторинг рынка недвижимости

Ценовая ситуация на квартирном рынке г. Твери в октябре 2013 года.

В г. Твери после непродолжительного летнего снижения в октябре продолжился рост предложения на вторичном рынке жилья. Объем рынка, выраженный среднемесячным числом квартир, представленных к продаже, в октябре вырос до средней величины в 2012 квартир. Эта величина почти на 5% больше сентябрьского объема рынка.

Показатели, характеризующие состояние квартирного рынка и в частности сложившуюся ценовую ситуацию, отличаются степенью охвата объектов рынка.

В группе компаний ТИТАН в течение многих лет ведется многопараметрический мониторинг квартирного рынка г. Твери дифференцированный по двум основаниям: по качеству квартир и по их размеру, выраженному числом комнат. В зависимости от размера квартир они группируются по трем секторам: 1-о комнатные, 2-х комнатные и 3-х комнатные. В каждом из них независимо от размера квартиры выделяются сегменты рынка квартир: низкого качества - ”сталинки, хрущевки, брежневки”; стандартные - квартиры, в основном в блочных домах постройки 80-х годов и квартиры повышенного качества - квартиры, в современных домах, построенных по не типовым проектам. Итогом является многоуровневая система показателей состояния рынка, обеспечивающая широкий охват его объектов.

Анализ собранных в газете «Из рук в руки» данных показывает, что изменение квартирных цен в октябре в различных сегментах рынка существенно отличалось как по направлению их изменения, так и по темпам прироста отмеченных изменений.

Особенно значительно снились цены на однокомнатные квартиры повышенного качества на 3,1%. В меньшей степени снижение произошло в сегменте низкого качества на 1,5%, а цены на стандартные однокомнатные квартиры выросли на 0,6%.

Разнонаправлено, но с меньшей величиной прироста изменились цены в секторе 2-х комнатных квартир. Если в сегменте низкого качества квартиры подорожали на 1%, то входящие в два других сегмента примерно на такую же величину подешевели.

В сегментах сектора трехкомнатных квартир цены изменялись в тех же направлениях, что и двухкомнатные квартиры, но с большей амплитудой. Так, в сегменте низкого качества произошло существенное подорожание на 2,7%.

Изменения характеристик ценовой ситуации по секторам рынка за октябрь относительно итогов предыдущего месяца представлены в табл. 1.

Таблица 1. Изменение цен на квартирном рынке Твери за октябрь 2013 года

Сектор рынка по числу комнат в квартире	Изменение квартирной цены	Изменение удельной цены квартиры
	Друб.	д %	Друб./кв.м.	д%
1-о комнатные	-30 000	-1,33	-730	-1,18
2-х комнатные	43 000	1,6	72	0,13
3-х комнатные	-112 000	-2,97	-606	-1,15
В целом по рынку	-0,6

Согласно данным, приведенным в табл. 1, в октябре движение цен в секторах рынка было разнонаправленным. Произошло повышение абсолютных и удельных цен 2-х комнатных квартир, а ценовые показатели в секторах 1-о и 3-х комнатных квартир, в отличие от упомянутого ранее сектора, снизились. Значительно уменьшилась абсолютная цена на 3-х комнатных квартир. Изменение составило 112 тыс. руб. или около 3% по сравнению с её величиной в сентябре.

Сложившиеся в итоге средние абсолютные и удельные цены предложения квартир в каждом сегменте и рассчитанные в соответствии с ними средние цены в секторах рынка представлены в табл. 2.

Таблица 2. Ценовая ситуация на квартирном рынке Твери по итогам октября 2013 года

	Абсолютная цена, руб.	Удельная цена, руб./кв.м
Кол-во комнат	Кол-во	Среднее	Минимум	Максимум	Средн.	Миним	Макс.
1-о комнатные	206	2 250 000	1 400 000	4 000 000	61 853	43 142	83 220
Низкого качества	86	1 936 000	1 400 000	2 500 000	61 834	43 142	81 169
Стандартные	74	2 206 000	1 800 000	2 950 000	60 780	50 000	77 632
Повышенного качества	46	2 907 000	2 100 000	4 100 000	63 613	48 182	83 220
2-х комнатные	258	2 726 000	1 590 000	7 300 000	54 162	38 095	78 495
Низкого качества	159	2 370 000	1 590 000	3 600 000	52 669	38 095	70 560
Стандартные	59	2 800 000	2 150 000	4 000 000	54 868	41 910	75 789
Повышенного качества	40	4 032 000	2 850 000	7 300 000	59 054	39 024	78 495
3-х комнатные	187	3 770 000	2 220 000	10 000 000	52 733	38 144	95 516
Низкого качества	54	2 975 000	2 220 000	4 700 000	49 183	39 627	81 034
Стандартные	97	3 487 000	2 500 000	5 000 000	40 580	40 580	71 429
Повышенного качества	36	5 572 000	3 200 000	10 000 000	62 647	38 144	95 506
По всем:	56 185

Приведенные в табл.2 значения средних удельных цен в зависимости от размера квартир, позволяют путем вычисления их средней величины определить параметр, характеризующий ценовую ситуацию на территории всего городского квартирного рынка.

В октябре усреднённая по всем типам квартир удельная цена оказалась равной 56 185 руб./кв.м., что на 0,6% меньше, чем в предыдущем месяце.

Как известно рост цен в нашей стране происходит более интенсивно, чем в странах с развитой экономикой. Руководством страны предпринимаются меры по снижению темпов инфляции. В этой связи естественно сравнивать развитие ценовой ситуации на квартирном рынке с ходом инфляционного процесса. По данным Росстата цены в стране продолжали расти, и уровень инфляции за октябрь 2013 года составил 0,5%.

На квартирном рынке, имея в виду все многообразие его структур - сегменты, сектора и рынок в целом, изменения цен в течение октября происходили в широком диапазоне: от их снижения до роста. Так, двухкомнатные квартиры подорожали за прошедший месяц более, чем в 3 раза превышающим уровень инфляции.

Развитие ценовой ситуации на квартирном рынке Твери, характеризуемое средней по рынку удельной ценой, в октябре произошло в сторону дефляции, так как цена 1 кв.м. квартирной площади снизилась на 0,6%.

Заключение

Жилая недвижимость является одним из самых дорогостоящих приобретений человека за всю его жизнь, но она так же является неотъемлемой частью жизни каждого из нас, именно поэтому такое пристальное внимание сосредоточенно на заключении сделок с жилым имуществом, а именно на договоре купли-продажи, как наиболее часто встречающемся в жизни.

Приобрести жилье можно двумя способами. Во-первых, это можно осуществить через посредников (риэлторов), причем это касается и вторичного рынка жилья и новостроек; а во-вторых, - напрямую у собственника: у застройщиков или продавцов на вторичном рынке жилья.

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ГК). По юридической природе договор продажи недвижимости, как и всякий договор купли-продажи, является консенсуальным, возмездным, взаимным. Договор продажи недвижимости выделяется в отдельную разновидность договора купли-продажи по признаку предмета - недвижимого имущества. Особое отношение к недвижимому имуществу обусловлено его общественным, общенациональным значением.

Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы влечет его недействительность (ст. 550 ГК). Договор продажи недвижимости (за исключением договора купли-продажи жилых помещений) считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все его существенные условия. Переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации. Право собственности покупателя возникает в результате заключенного договора продажи недвижимости и акта государственной регистрации перехода права собственности или договора о продаже жилья.

Существенными условиями договора продажи недвижимости являются условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта. Предмет договора и сфера его действия определяются понятием недвижимости. К недвижимому имуществу относятся:

1) земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты;

2) все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения);

3) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие государственной регистрации;

4) иное имущество в соответствии с законом (ст. 130 ГК). Однако не все объекты гражданских прав, относящиеся к недвижимому имуществу, могут отчуждаться по договору продажи недвижимости. Например, продажа предприятия как имущественного комплекса регламентируется. прежде всего, специальными нормами §8 гл. 30 ГК. Вместе с тем по правилам о договоре продажи недвижимости осуществляется продажа не завершенного строительством объекта.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Передаточный акт или иной документ о передаче требуется в качестве обязательного для регистрации перехода права собственности на проданную недвижимость. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

...