Правовое регулирование жилищных отношений

Размещено на http://www.allbest.ru/

Вариант 3

Задание

Составьте сравнительную таблицу приобретения гражданами жилых помещений в домах жилищных потребительских кооперативах (жилищных кооперативах, жилищно-строительных кооперативах, жилищно-накопительных кооперативах).

Задача 1

Жильцы многоквартирного дома были крайне недовольны обслуживанием их квартир жилищно-эксплуатационной организацией. В связи с тем, что большинство квартир в этом доме были приватизированы, на общем собрании проживающих было принято решение образовать товарищество собственников жилья. Однако у жильцов дома возникли ряд вопросов, по поводу которых они обратились к юристу. Были заданы следующие вопросы:

Товарищество собственников жилья будет являться коммерческой или некоммерческой организацией? Будет ли иметь право ТСЖ заниматься предпринимательской деятельностью, и если такое право у ТСЖ имеется, то каков должен быть механизм распределения полученной прибыли?

Ряд жильцов в этом доме свои квартиры не приватизировали и продолжают проживать на условиях социального найма жилого помещения.

Возможно ли образование ТСЖ в этом случае? Если создание ТСЖ возможны, то могут ли наниматели являться членами товарищества собственников жилья и участвовать в управлении домом?

После регистрации товарищества собственников жилья имеет ли оно право заключить договор на обслуживание дома с другой жилищно-эксплуатационной организацией или все обслуживание дома ТСЖ обязано будет осуществлять своими силами? В последнем случае имеет ли право товарищество собственников жилья принять на работу по трудовому договору работников, которые будут обслуживать жилищный фонд?

Кому принадлежит право собственности на земельный участок, на котором расположен жилой дом.

Какое разъяснение по данным вопросам должен дать юрист?

Решение.

Товарищество собственников жилья (далее -- ТСЖ) -- самая известная на сегодняшний день форма самоорганизации жильцов многоквартирного дома. По совокупности норм Жилищного кодекса Российской Федерации (далее -- ЖК РФ) ТСЖ в многоквартирном доме осуществляет управление общим имуществом на основании ЖК РФ и устава.

Целью введенного ЖК РФ института управляющей многоквартирным домом организации является улучшение качества жизни граждан. Управление многоквартирным домом включает в себя организацию процесса выполнения работ и оказания услуг по надлежащему содержанию многоквартирного дома и земельного участка, на котором расположен дом и иные объекты недвижимости, связанные с жилым домом, по ремонту общего имущества в многоквартирном доме и обеспечению граждан коммунальными и другими услугами, а также иную деятельность, определяемую собственниками помещений в многоквартирном доме.

Согласно ст. 135 ЖК РФ ТСЖ является некоммерческой организацией, представляющей собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме, созданной для совместного управления, обеспечения эксплуатации, а также владения, пользования и распоряжения в установленных законом пределах комплексом имущества в многоквартирном доме. Так как ТСЖ признается юридическим лицом, то соответственно оно наделено правом иметь в собственности имущество и распоряжаться им для достижения целей, указанных в уставе некоммерческой организации, то есть использовать движимое и недвижимое имущество в предпринимательских целях для извлечения прибыли. Регистрация ТСЖ как юридического лица дает ему право вести уставную и коммерческую деятельность, а также требовать возмещения своих расходов от собственников и владельцев независимо от их членства.

По сути же полномочий оно может заниматься разнообразными видами коммерческой деятельности и получать прибыль.

В соответствии со ст. 137 ЖК РФ ТСЖ выполняет работы, предоставляет услуги, продает и передает во временное пользование имущество. Оно может строить, перестраивать, эксплуатировать имущество, пользоваться кредитами, сдавать имущество в аренду. В числе договоров, разрешенных ТСЖ к использованию, имеется весь спектр сделок, предусмотренных ГК РФ.

Согласно пункта 1 статьи 50 ГК РФ и статьи 2 ФЗ «О некоммерческих организациях» СЗ РФ. 1996.; 3. Ст. 145. некоммерческой организацией является организация, не имеющая извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и не распределяющая полученную прибыль в качестве основной цели своей деятельности и не распределяющая полученную прибыли между участниками. С учетом данного положения статья 135 ЖК РФ определяет, что целью создания ТСЖ является совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. При этом принятии собственниками помещений в многоквартирном доме решения о создании ТСЖ является реализацией возложенной ЖК РФ на указанных собственников обязанности по выбору одного из предусмотренных этим же Кодексом способа управления таким домом.

Членами объединения собственников помещений в многоквартирном доме могут быть граждане и юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ, и муниципальные образования.

Согласно части 1 статьи 143 ЖК РФ членами товарищества собственников жилья вправе стать только собственники помещений в многоквартирном доме, в котором создано данное товарищество, и одновременно часть 2 комментируемой статьи подчеркивает, что лица, приобретающие помещения в таком доме, вправе стать членами товарищества только после возникновении у них права собственности на указанные помещения. Членство в ТСЖ возникает только в результате свободного волеизъявления собственника помещения в многоквартирном доме на основании его заявления, и соответственно принудительное членство в ТСЖ не допускается законом ни при каких условиях.

Пунктом 5 статьи 148 ЖК РФ возлагает на правление ТСЖ обязанности по найму работников для обслуживания многоквартирного дома. Данной обязанности соответственно корреспондирует и право правление товарищества увольнять указанных работников.

Наем работников для обслуживания общего имущества в многоквартирном доме и их увольнение должны осуществляться правлением товарищества с соблюдением правил, закрепленных ТК РФ.

Наем работников производится в соответствии с ними трудовых договоров.

Содержание и ремонт многоквартирных домов осуществляется на основании договора с управляющей организацией при обязательном соблюдении единых правил и норм эксплуатации и ремонта жилищного фонда независимо от формы собственности жилищного фонда за счет средств собственников помещений.

В современном законодательстве появилось новое понятие - «Управляющая организация». Под управлением жилищного фонда понимается деятельность по обеспечению содержания, эксплуатации и ремонта многоквартирных домов, а также предоставлению коммунальных услуг.

В соответствии со статьей 161 части 3 способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения.

Кроме того в статье 36 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом. При этом, в статье 16 Федерального закона от 29.12.04 №189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" закреплено, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме бесплатно.

Задача 2

Устинов сдал свою трехкомнатную квартиру, которая принадлежала ему на праве собственности, Гаврилову. По условиям договора нанимателем считался Гаврилов, однако, было оговорено, что вместе с ним в квартире в качестве постоянного пользователя будет проживать его жена, Гаврилова Анна. Договора был заключен сроком на два года. Через полгода Гаврилов обратился с просьбой к Устинову дать разрешение на сдачу одной комнаты по договору поднайма Козлову, так как их семье трудно вносить плату за пользование квартирой. Устинов дал согласие на заключение договора поднайма. После этого Гаврилов перестал вносить плату за пользование квартирой. В связи с тем, что у нанимателя образовалась задолженность за семь месяцев, Устинов потребовал расторжения договора найма. Когда он пришел в свою квартиру, то выяснилось, что сам Гаврилов не проживает в ней уже три месяца. Его жена Анна Гаврилова объяснила Устинову, что ее муж сошелся с другой женщиной, переселился в ее квартиру, и они собираются расторгать брак. Сама же Гаврилова нигде не работает, поэтому вносить плату за пользование жилым помещением не может по уважительным причинам. Кроме того, Устинов обнаружил, что квартира находится в очень плохом состоянии, в ванной разбита раковина, в кухне отколота кафельная плитка, в одной из комнат испорчены обои. Тогда Устинов потребовал от Анны Гавриловой и от Козлова, который продолжал проживать в этой квартире, погашения задолженности, возмещения расходов, связанных с ремонтом квартиры. Устинов также объявил Гавриловой и Козлову, что он расторгает договоры найма и поднайма и требует от них освобождения жилой площади. На его требование Анна Гаврилова ответила, что беспорядок и порча квартиры вызвана частыми посещениями Козлова его друзьями, которые постоянно употребляют спиртные напитки и устраивают пьяные дебоши. В связи с тем, что Устинов является собственником жилого помещения, он и должен нести бремя его содержания, так как в договоре найма ничего не говорилось о том, что текущий ремонт будут производить наниматели. Что же касается задолженности по пользованию жилым помещением, то Устинов заключал договор с ее мужем, который и должен вносить плату за квартиру. Козлов ответил, что плату за пользование своей комнатой он регулярно отдает Гаврилову, а оплачивать ремонт квартиры он не обязан. Устинов обратился в суд с требованием о расторжении договоров найма и поднайма и о взыскании с Гаврилова, Гавриловой и Козлова платы за пользование жилым помещением и расходов, которые Устинов должен будет понести на ремонт своей квартиры, при этом Устинов считал, что ответчики должны отвечать солидарно. Какое решение должен вынести суд?

Решение

В силу статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

В статье 209 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) предусмотрено, что собственник может по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В части 2 статьи 30 Жилищного кодекса РФ названы некоторые статьи, которые могут совершать собственник жилого помещения, реализую принадлежащее ему правомочие распоряжения. Распоряжаясь своим жильем, собственник помимо действий, указанных в части 2 статьи 30, может передать принадлежащее ему жилое помещение в залог, продать или подарить его и т.д.

Все действия, перечисленные в части 2 комментируемой статьи, объединяет то, что имеется в виду распоряжение своим жильем путем предоставления его кому-либо в пользование (для проживания граждан).

Передача жилого помещения гражданину на основании договора найма регламентируется ГК РФ (ст.671, 673-688).

В быту достаточно широко распространено словосочетание «аренда квартиры» в том числе, когда кто-либо «снимает жилье». Если «перевести» на язык, понятным юристам, то окажется, что речь идет о коммерческом найме жилого помещения (ст.671, 673-688 ГК). В аренду жилье может передаваться только юридическим лицам (п.2 ст.671 ГК). При этом юридическое лицо - арендатор может использовать жилое помещение только для проживания граждан. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред.докт.юрид.наук П.В. Крашенинникова. - М.: Статус, 2005.

По договору найма жилого помещения одна стороны - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Ст.671 Гражданского кодекса Российской Федерации. Части первая, вторая, третья и четвертая. - М.: Проспект, КНОРУС, «Издательство «Омега-Л», 2009.

Объектом данного договора найма жилого помещения между Устиновым и Гавриловым стало изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания - трехкомнатная квартира Устинова.

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании статьи 674 ГК РФ. В соответствии со статьей 683 Гражданского кодекса РФ договор найма жило помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. В нашем случае сторонами был предусмотрен.

Наймодатель Устинов обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для жилья.

Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин, в нашем случае нанимателем является Гаврилов.

Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, должны быть указаны в договоре найма жилого помещения в силу статьи 677 пункта 2 ГК РФ.

По условиям договора нанимателем считался Гаврилов, однако, было оговорено, что вместе с ним в квартире в качестве постоянного пользователя будет проживать его жена, Гаврилова Анна, что производится в соответствии с правилами статьи 679 ГК РФ.

Однако хочется заметить, что граждане постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между ними определяются законом.

Обязанности нанимателя Гаврилова определены статьей 678 ГК РФ.

Гаврилов обязан использовать квартиру только для проживания, обеспечивать сохранность и поддерживать ее в надлежащем состоянии. Не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия Устинова. А также обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. И если договором не установлено иное, обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Текущий ремонт сдаваемой квартиры внаем является обязанностью нанимателя Гаврилова, если иное не установлено договором найма жилого помещения. Капитальный же ремонт сданного внаем жилого является обязанностью Устинова, как наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. Ст.681 Гражданского кодекса Российской Федерации. Части первая, вторая, третья и четвертая. - М.: Проспект, КНОРУС, «Издательство «Омега-Л», 2009.

А так как, со слов Гавриловой Анны договором не установлено на кого возложена обязанность выполнения текущего ремонта, а как ранее уже замечено это предусмотрено ст. 681 ГК РФ, таким образом Гаврилов обязан будет провести текущий ремонт сдаваемой квартиры.

Размер же платы за квартиру устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жило помещения. Одностороннее изменение размера платы за квартиру не допускается, за исключением случаев предусмотренных законом или договором. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем Гавриловым в установленные договором сроки. Если договором сроки не предусмотрены, то плата должна вноситься Гавриловым ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации. Ст.682 Гражданского кодекса Российской Федерации. Части первая, вторая, третья и четвертая. - М.: Проспект, КНОРУС, «Издательство «Омега-Л», 2009.

Согласно статьи 685 ГК РФ по договору поднайма жилого помещения наниматель Гаврилов с согласия наймодателя Устинова передает на срок одну комнату в пользование поднанимателю Козлову. Поднаниматель Козлов не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодетелем Устиновым по договору найма жилого помещения остается Гаврилов.

Если Устинов досрочно прекратит договор найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения.

В силу пункта 2 статьи 687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя Устинова в случаях: невнесения нанимателем Гавриловым платы за жилое помещение за шесть месяцев; разрушение или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. Ст.687 Гражданского кодекса Российской Федерации. Части первая, вторая, третья и четвертая. - М.: Проспект, КНОРУС, «Издательство «Омега-Л», 2009.

В случае расторжение договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда (ст.688 ГК РФ).

Считаю, что при обращении наймодателя Устинова в суд с исковым заявлением к Гаврилову, Гавриловой, Козлову, исковые требования подлежат удовлетворению частично. А именно Устинов может требовать расторгнуть договор найма жилого помещения с нанимателем Гавриловым, следовательно, одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения. жилищный собственность договор наем

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решения о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решение о расторжении договора может отсрочить исполнение решения суда на срок не более года.

Нормативные акты и литература

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая, третья и четвертая. М.: Проспект, КНОРУС, «Издательство «Омега-Л», 2009.

2. Жилищный кодекс Российской Федерации.

3. Коряковцев В.Г. Товарищество собственников жилья как одна из форм управления многоквартирным домом / В.Г. Коряковцев. М, 2006.

4. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред.докт.юрид.наук П.В. Крашенниникова. М.: Статус, 2005.

5. Трудовой кодекс Российской Федерации.

6. Федерального закона от 29.12.04 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

7. Федеральный закон от 12.01.1996 года № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» (редакция от 17.07.2009 г.).

Размещено на Allbest.ru