Организация эксплуатации жилой недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Нормативно-правовое регулирование отношений в сфере недвижимости

2. Характеристика жилой недвижимости как объекта эксплуатации

2.1 Общие сведения

2.2 Износ объектов недвижимости

2.3 Оптимальный срок службы зданий

3. Организация эксплуатации жилой недвижимости

3.1 Понятие и порядок эксплуатации жилой недвижимости. Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда

3.2 Способы управления многоквартирным домом

4. Расчетная часть. Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

Заключение

Список использованной литературы



Введение

Одним из существенных результатов социально-экономических преобразований, произошедших в России после 1991 г., стало формирование и активное развитие рынка недвижимости. Проблемы эффективного управления недвижимостью приобретают особое значение ввиду роста объемов недвижимого имущества и усложнения его структуры.

Актуальность темы обусловлена тем, что любые объекты недвижимости нуждаются в систематическом, постоянном проведении определенных мероприятий по поддержанию надлежащего технического состояния и постоянной эксплуатационной пригодности строительных конструкций объектов недвижимости, их инженерных систем (водопровода, канализации, отопления, вентиляции и др.). Полноценная эксплуатация объектов недвижимости в течение всего нормативного срока службы достигается при грамотном использовании технических норм и правил, методов исследования и оценки состояния отдельных конструктивных элементов.

Целью данной курсовой работы является анализ нормативно-правовой базы, регулирующей отношения в сфере недвижимости, а также изучение организации эксплуатации жилой недвижимости.

Предметом исследования являются система и порядок эксплуатации жилой недвижимости.

Объект исследования - объекты жилой недвижимости.

Для достижения поставленной цели были определены следующие задачи:

- изучить нормативно-правовые акты, регулирующие отношения в сфере недвижимости;

- раскрыть понятие «жилая недвижимость»;

- рассмотреть характеристику жилой недвижимости как объекта эксплуатации;

- изучить систему и порядок эксплуатации жилой недвижимости.



1. Нормативно-правовое регулирование отношений в сфере недвижимости

правовой недвижимость жилье многоквартирный

Правовой режим недвижимости, а также особенности совершения сделок с недвижимостью определяются значительным количеством нормативных источников.

Законодательную базу составляют:

1. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 года;

2. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 N 51-ФЗ;

3. Земельный Кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 года №136-ФЗ;

4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ;

5. Водный кодекс Российской Федерации от 03.06.2006 N 74-ФЗ;

6. Лесной кодекс Российской Федерации" от 04.12.2006 N 200-ФЗ;

7. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ;

8. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

9. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 23.07.2013) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации";

10. Федеральный закон от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»;

11. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 07.05.2013) "Об ипотеке (залоге недвижимости)";

12. Закон РФ от 21.02.1992 N 2395-1 "О недрах".

Конституция Российской Федерации не содержит терминов «недвижимость», «недвижимое имущество». Однако в широком смысле слова Конституция РФ является идейным источником, определяющим фундаментальные основы формирования и нормального функционирования рынка недвижимости как составной и существенной части гражданского оборота. Значимыми в этом смысле являются нормы, определенные в ст. 8, которые устанавливают равенство форм собственности - частной, государственной, муниципальной и иных. При этом согласно конституционным положениям гарантируется единство экономического пространства, свободное перемещение товаров, поддержка конкуренции и свобода экономической деятельности. Таким образом, в России созданы условия для вовлечения в оборот различного рода имущества (в том числе и недвижимого), которое может находиться в разных формах собственности, равенство которых обеспечивается государством.

Статья 9 Конституции РФ устанавливает, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Это положение определяет принципиальную возможность вовлечения в гражданский оборот земли, которая является фундаментальной основой любых видов недвижимости.

Важное значение для создания условий функционирования рынка недвижимости имеют положения ст. 34 Конституции РФ, которыми установлено равенство всех участников гражданского оборота в свободном использовании своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности. При этом государство берет на себя обязанность по недопущению экономической деятельности, которая направлена на монополизацию и недобросовестную конкуренцию.

Основным источником непосредственного регулирования оборота недвижимости является Гражданский кодекс РФ(далее ГК РФ). Он дает определение недвижимого имущества, устанавливает его виды, правовой режим, закрепляет общие условия совершения сделок, а также формулирует специфические требования к совершению отдельных видов сделок с недвижимым имуществом.

В Гражданском кодексе РФ нормы о недвижимости расположены в частях. В общей части урегулировано понятие недвижимости, закреплено требование о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также дано понятие предприятия, которое по правовому статусу рассматривается в качестве объекта недвижимости (ст. ст. 130 - 132 ГК РФ).

Согласно ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся: земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Особенная часть Гражданского кодекса регламентирует правила совершения сделок с отдельными видами недвижимости. Законодатель посчитал необходимым установить особенности продажи недвижимости (ст. ст. 549 - 558 ГК РФ); продажи предприятия (ст. ст. 559 - 566 ГК РФ); аренды зданий и сооружений (ст. ст. 650 - 655 ГК РФ); аренды предприятий (ст. ст. 656 - 664 ГК РФ); наем жилого помещения (ст. ст. 671 - 688 ГК РФ). Кроме того, к нормам, непосредственно регулирующим оборот недвижимости, необходимо отнести ст. ст. 740 - 757 ГК РФ, которыми урегулирован договор строительного подряда.

Другим значимым законодательным актом, регулирующим понятие, режим и оборот недвижимости, является Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ(далее ЗК РФ), который регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (п. 1 ст. 3 ЗК РФ). В то же время приоритет в регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками установлен за гражданским законодательством (п. 3 ст. 3 ЗК РФ). Однако, устанавливая указанное правило, законодатель в Земельном кодексе РФ допустил оговорку о том, что оно применяется, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Важно отметить, что, определяя принципы земельного законодательства, законодатель в качестве первого такого принципа установил, что земля - не только природный объект, важнейшая составная часть природы, природный ресурс, используемый в качестве средства производства в сельском хозяйстве, но и одновременно - недвижимое имущество, объект права собственности и иных прав на землю (пп. 1 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Кодексом устанавливаются правила и порядок передачи земель гражданам и юридическим лицам в собственность и в аренду, а юридическим лицам -- и в постоянное пользование (без права распоряжения). Оговариваются условия предоставления участков под строительство, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства и огородничества, для дачного строительства и иных, не запрещенных законом целей.

Жилищный кодекс РФ регулирует отношения по поводу:

- возникновения, осуществления, изменения и прекращения права владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищного фонда;

- пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

- пользования общим имуществом собственников помещений;

- отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;

- учета жилищного фонда; содержания и ремонта жилых помещений;

- переустройства и перепланировки жилых помещений;

- управления многоквартирными домами;

- создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;

- предоставления коммунальных услуг;

- контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений, установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства.

Водный кодекс РФ определяет особенность вод как особого компонента природной среды. Кодекс вводит основные понятия, определяет состав, цели водного законодательства, отношения, регулируемые водным законодательством и действие водного законодательства во времени. В нем дается определение понятия водного объекта и классификация видов таких объектов (поверхностные и подземные водные объекты; внутренние морские воды и территориальное море РФ), приводятся характеристики поверхностных и подземных объектов.

Лесной кодекс РФ устанавливает правовые основы рационального использования, охраны, защиты и воспроизводства лесов, повышения их экологического и ресурсного потенциала. Здесь устанавливается, что:

- купля-продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь за собой отчуждение участков лесного фонда, а также участков лесов, не входящих в лесной фонд, не допускаются;

- сделки с правами пользования участками лесного фонда и правами пользования участками лесов, не входящих в лесной фонд, осуществляются в порядке, установленном лесным законодательством, а в части, не урегулированной им -- гражданским законодательством;

- древесно-кустарниковая растительность может переходить от одного лица к другому в порядке, предусмотренном гражданским законодательством и земельным законодательством.

Градостроительный Кодекс РФ регулирует отношения в области создания системы расселения, градостроительного планирования, застройки, благоустройства городских и сельских поселений. Регулируются также вопросы развития в поселениях инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, рационального природопользования, сохранения объектов историко-культурного наследия и охраны окружающей природной среды -- в целях обеспечения благоприятных условий проживания населения.

Важнейшей частью юридического понятия недвижимости является система государственной регистрации объектов недвижимого имущества, прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Это означает, что любой объект недвижимости со своими конкретными характеристиками должен не только существовать «в натуре», но и быть зафиксированными документально в соответствии с требованиями, установленными законодательством. Важное требование правового регулирования недвижимости - документальное оформление прав собственности. Собственник у недвижимости существует всегда. По отношению к объекту недвижимости может осуществляться право передачи собственности в аренду, право сдавать в наем и др. Все эти действия подлежат обязательной регистрации. Следовательно, с юридической точки зрения не может быть объекта недвижимости без тех или иных прав на него. При этом сам объект, права на него и совершаемые с ним сделки должны пройти государственную регистрацию, т.е. быть юридически оформленными. В противном случае права и сделки с данным объектом будут считаться недействительными.

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливает обязательность регистрации и доступность сведений о ней. В нем представлен порядок регистрации с описанием реестра, условий подготовки и представления документов, а также оснований для приостановления регистрации или отказа в ней. Выделены особенности регистрации отдельных видов прав: права на недвижимое имущество в кондоминиумах, права общей собственности, права на вновь создаваемый объект недвижимости, права аренды, сервитутов, ипотеки, доверительного управления.

В Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривается обязательность оценки рыночной и других видов стоимости объектов недвижимости, принадлежащих РФ, ее субъектам или муниципалитетам - при приватизации, передаче в доверительное управление, сдаче в аренду, при залоге, отчуждении, вкладе в уставный капитал, а также при возникновении имущественных споров. Прописаны договорные основания для проведения оценки, сформулированы требования к договору и к содержанию отчета об оценке. Закон обязывает оценщиков страховать свою гражданскую ответственность, устанавливает порядок регулирования оценочной деятельности, в том числе путем утверждения стандартов оценки, определения требований к уровню образования оценщиков и к лицензированию этого вида деятельности.

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» устанавливает основания возникновения ипотеки и ее регулирование, включая перечень обязательств и требований, обеспечиваемых ипотекой. Приводится перечень типов объектов недвижимости, которые могут быть предметом залога, а также характеристики права передачи имущества в залог, вводится запрет на залог имущества, изъятого из оборота, ставшего предметом взыскания, подлежащего обязательной приватизации или не подлежащего приватизации вообще, условия залога права аренды, а также имущества, находящегося в общей собственности.

Федеральный закон «О недрах», содержащий правовые и экономические основы рационального использования и охраны недр, обеспечивает защиту интересов государства и граждан Российской Федерации, а также прав пользователей недр. Он вводит определение понятия недр, сферу регулирования, систему законодательных актов о недрах, условия правового регулирования отношений пользования недрами и особенности реализации прав собственности на недра. Предусмотрено, что недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью с реализацией этого права совместно Российской Федерацией и ее субъектами, но без права любой формы отчуждения участков недр.



2. Характеристика жилой недвижимости как объекта эксплуатации

2.1 Общие сведения

По функциональному признаку недвижимость подразделяется на жилую и нежилую. Согласно ЖК РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

К жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" установлены следующие требования, которым должно отвечать жилое помещение:

1. Жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории.

2. Несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, в том числе входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности (а в железобетонных конструкциях - в части трещиностойкости) не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования.

3.Основания и несущие конструкции жилого дома, а также основания и несущие конструкции, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин, снижающие их несущую способность и ухудшающие эксплуатационные свойства конструкций или жилого дома в целом.

4. Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). В поселениях без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных.

5. Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности.

6. Жилые помещения, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем при помощи конструктивных средств и технических устройств.

7. В жилом помещении требуемая инсоляция должна обеспечиваться для одно-, двух- и трехкомнатных квартир - не менее чем в одной комнате, для четырех-, пяти- и шестикомнатных квартир - не менее чем в 2 комнатах. Коэффициент естественной освещенности в комнатах и кухнях должен быть не менее 0,5 процента в середине жилого помещения.

2.2 Износ объектов недвижимости

С течением времени здание теряет былые свойства, иными словами - изнашивается. Износ здания бывает двух типов - моральный и физический.

Моральный износ здания зависит от научно-технического прогресса в промышленности и строительстве.

Различают моральный износ двух форм. Моральный износ первой формы связан со снижением стоимости здания по сравнению с его стоимостью в период строительства. Моральный износ второй формы определяет старение здания или его элементов по отношению к существующим на момент оценки объемно-планировочным, санитарно-гигиеническим, конструктивным и другим требованиям.

Под физическим износом (иногда его называют материальным или техническим) подразумевается постепенная частичная или полная потеря зданием или его элементом с течением времени первоначальных качеств в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека, т.е. ухудшение эксплуатационных свойств и снижение стоимости.

Физический износ зависит от качества материала; сырья, из которого изготовлено изделие(конструкция); качества и своевременности проведения осмотров и ремонтов; квалификации рабочих; климатических условий и др.

2.3 Оптимальный срок службы зданий

Срок службы здания - продолжительность его безотказного функционирования. При определении нормативных сроков службы здания принимают средний безотказный срок службы основных несущих элементов: фундаментов, стен (он может быть в зависимости от материалонесущих конструкций 40-150 лет). При этом сроки службы отдельных элементов здания могут быть в 2-3 раза меньше нормативного срока службы здания. Поэтому для безотказного и комфортного пользования зданием необходимо эти элементы заменять (полы - через 40 лет, деревянные перекрытия - через 60 лет, радиаторы - через 40 лет, трубопроводы - через 30 лет).

Нормативный срок службы определяется с учетом соблюдения требований системы технического обслуживания и ремонта элементов здания. Если их не выполнять, то конструкция выйдет из строя преждевременно, периодичность ремонтных работ зависит от долговременности материалов, из которых изготовлена конструкция или инженерная система, интенсивности нагрузок и воздействия окружающей среды, технологических и других факторов. Надежность элементов обеспечивается при выполнении комплекса мероприятий технического обслуживания и ремонта зданий, главное значение в котором имеют плановые ремонты.



3. Организация эксплуатации жилой недвижимости

3.1 Понятие и порядок эксплуатации жилой недвижимости. Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда

Жилое здание в процессе использования требует постоянного обслуживания, ремонта или восстановления по мере выхода из строя отдельных деталей. Техническая эксплуатация здания - комплекс мероприятий, обеспечивающих функционирование здания по назначению.

Система технической эксплуатации здания - это совокупность средств, материалов, изделий, предназначенных для функционирования зданий в заданных режимах, а также исполнителей и документации, устанавливающей технические условия, правила взаимодействия, необходимые для эффективного использования.

Эксплуатация и ремонт жилых помещений, входящих в состав всех видов жилищных фондов, осуществляются с обязательным соблюдением единых правил эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

Требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда определены в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170 (далее - Правила и нормы технической эксплуатации).

Целями обслуживания и эксплуатации являются:

1) обеспечение сохранности жилищного фонда всех форм собственности;

2) проведение единой технической политики в жилищной сфере, обеспечивающей выполнение требований действующих нормативов по содержанию и ремонту жилых домов, их конструктивных элементов и инженерных систем, а также придомовых территорий;

3) обеспечение выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту собственниками жилищного фонда или уполномоченными управляющими и организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда.

Жилищно-эксплуатационные организации обеспечивают сохранность жилищного фонда и надлежащее его использование, высокий уровень обслуживания граждан, а также контролируют соблюдение гражданами правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории.

Техническая эксплуатация жилищного фонда включает в себя:

1) управление жилищным фондом:

а) организацию эксплуатации;

б) взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками;

в) все виды работы с нанимателями и арендаторами;

2) техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем зданий предусматривает (согласно п. 1.8 Правил и норм технической эксплуатации):

а) техническое обслуживание (содержание), включая диспетчерское и аварийное,

б) осмотры - их целью является установление возможных причин возникновения дефектов и выработка мер по их устранению. В ходе осмотров осуществляется также контроль за использованием и содержанием помещений;

в) подготовка к сезонной эксплуатации - ее целью является обеспечение сроков и качества выполнения работ по обслуживанию (содержанию и ремонту) жилищного фонда, обеспечивающих нормативные требования проживания жителей и режимов функционирования инженерного оборудования в зимний период. При подготовке жилищного фонда к эксплуатации в зимний период надлежит:

- устранить неисправности стен, фасадов, крыш, перекрытий чердачных и над техническими подпольями (подвалами), проездами, оконных и дверных заполнений, а также отопительных печей, дымоходов, газоходов, внутренних систем тепло-, водо- и электроснабжения и установок с газовыми нагревателями;

- привести в технически исправное состояние территорию домовладений с обеспечением беспрепятственного отвода атмосферных и талых вод от отмостки, от спусков (входов) в подвал и их оконных приямков;

- обеспечить надлежащую гидроизоляцию фундаментов, стен подвала и цоколя и их сопряжения со смежными конструкциями, лестничных клеток, подвальных и чердачных помещений, машинных отделений лифтов, исправность пожарных гидрантов;

г) текущий ремонт - это ремонт занимаемых жилых комнат и вспомогательных помещений, он выражается в производстве, например, таких работ, как: побелка потолков, окраска стен или оклейка обоями, окраска подоконников, вставка стекол и т.д. Текущий ремонт нанимателями жилых помещений по договорам социального найма производится на условиях и в порядке, определяемых договором и ЖК РФ.

Он включает в себя комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей. Работы по текущему ремонту подразделяются на:

- планируемые - к ним относятся периодические осмотры и профилактический ремонт;

- непредвиденные - устранение мелких повреждений и неисправностей по заявкам жильцов, устранение последствий аварий и стихийных бедствий, проведение внеочередных осмотров после стихийных бедствий и аварий.

Проведенный текущий ремонт жилого дома подлежит приемке комиссией в составе представителей собственников жилищного фонда и организации по обслуживанию жилищного фонда;

д) капитальный ремонт выражается в восстановлении в период службы жилых зданий отдельных износившихся конструкций и оборудования дома.

В результате капитального ремонта происходит ликвидация или уменьшение физического износа конструкций и инженерного оборудования жилого дома. При его проведении следует производить комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смену, восстановление или замену их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии и обеспечения рационального энергопотребления.

3) санитарное содержание:

а) уборка мест общего пользования (содержание лестничных клеток, чердаков, подвалов и технических подполий);

б) уборка мест придомовой территории (площадок, садов, дворов, дорог, тротуаров, дворовых и внутриквартальных проездов территорий);

в) уход за зелеными насаждениями, озеленение - оно выполняется после очистки территории от остатков строительных материалов, мусора, прокладки подземных коммуникаций и сооружений, прокладки дорог, проездов, тротуаров, устройства площадок и оград.

В целом, техническая эксплуатация объекта недвижимости состоит из обслуживания:

- помещений здания;

- строительных конструкций объекта;

- систем водоснабжения и водоотведения;

- систем электроснабжения и освещения;

- систем тепло- и газоснабжения;

- систем вентиляции и кондиционирования;

- систем пожарной и охранной сигнализации, включая автоматические системы пожаротушения;

- систем инженерной защиты помещений и территорий (системы видеонаблюдения, системы контроля доступа и пр.);

- слаботочных устройств;

- систем структурированных кабельных линий;

- систем учета расхода электрической и тепловой энергии;

- систем учета водопотребления;

- систем автоматического управления (САУ);

- лифтов и лифтового оборудования.

3.2 Способы управления многоквартирным домом

Согласно ЖК РФ Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Выбор способа управления зависит от того, сколько квартир в доме, насколько платёжеспособны и дисциплинированы жители, какие управляющие организации есть на рынке жилищно-коммунальных услуг, какие отношения сложились с ресурсоснабжающими организациями, установлены ли общедомовые и поквартирные приборы учета и т.д.

Основным преимуществом непосредственного управления многоквартирным домом является отсутствие расходов на содержание штата ТСЖ или расходов связанных с привлечением к управлению управляющей компании, так как управление в этом случае осуществляется непосредственно инициативными собственниками многоквартирного дома. Однако это является и главным недостатком такого вида управления в том случае, если в доме проживает достаточно большое количество жильцов и площадь общего пользования является значительной. Ведь чем больше дом - тем больше может возникнуть проблем с его управлением и разногласий между жильцами. А найти такого управляющего, который по своей инициативе решал бы массу вопросов достаточно сложно. Таким образом, выбор непосредственного управления оптимален в небольших многоквартирных домах, где объем работы по управлению домом минимален.

Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Товарищество или кооператив могут оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией указанные товарищество или кооператив осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору.

При выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией, собственники помещений в многоквартирном доме заключают с выбранным управляющим договоры управления сроком на 5 лет. Выбор такого срока обусловлен практическим опытом работы аналогичных компаний за рубежом, так как 5 лет - минимальный срок, в течение которого целесообразно проводить долгосрочные инвестиционные проекты.

Управляющая компания является самостоятельным хозяйствующим субъектом со статусом юридического лица.

Управляющая компания за предоставление услуг по управлению недвижимостью получает вознаграждение, размер и форма которого указываются в договоре. Компания самостоятельно определяет направления его использования, что может стать одним из основных стимулов в ее работе. Управляющая компания несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме» от 13.08.2006 N 491. После заключения договора, на управляющую компанию ложится обязанность круглосуточно отвечать за снабжение горячей и холодной воды, подачу электричества систему водоотведения. Также управляющая компания обязана отвечать за вред, причиненный имуществу или жизни, здоровью жильцов дома, если он нанесен в связи с несвоевременным устранением нарушений. Контроль за качеством управления объектом остается за собственником.

Таким образом, существующее жилищное законодательство в целом достаточно полно отражает реалии сложившихся отношений в области управления многоквартирными жилыми домами, предоставляет собственникам возможность выбрать наиболее удобный способ управления недвижимостью как инструмент реализации права распоряжения своей собственностью.



4. Расчетная часть. Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

Таблица 1 Определение стоимости общей площади квартиры

Общая площадь квартиры, м2	Стоимость 1м2 площади, руб.	Стоимость общей площади, руб.
68	40880	2779840

Таблица 2 Расчет общей скорректированной стоимости, общей площади рассматриваемой квартиры

№	Наименование коэффициента	Контрольный вариант
1	Патогенная зона	1,05
2	Социальная инфраструктура	1,9
3	Удаленность от центра	0,58
4	Транспортная доступность	1,00
5	Расстояние до остановки, м	1,03
6	Экологическая обстановка	1,08
7	Близость опорного пункта полиции, км	1,01
8	Шумовой мешок	1,01
9	Ориентированность на стороны света	1,04
10	Год постройки, лет	0,85
11	Материал стен	1,03
12	Серия дома	1,00
13	Отопление	1,00
14	Водоснабжение	1,04
15	Горячее водоснабжение	1,03
16	Канализация	1,00
17	Газ	1,01
18	Этаж	-
19	Планировка комнат	1,06
20	Высота потолка, м	1,00
21	Площадь кухни, м	1,07
22	Санузел	1,05
23	Ванная	1,02
24	Балкон/ Лоджия	1,16
25	Входные двери	1,00
26	Вспомогательные помещения	1,02
27	Освещенность, %	1,03
28	Наличие телефона	1,08
29	Вид из окна	1,03
30	Пол	1,00
31	Состояние квартиры	1,02
32	Престижность	1,6
33	Итоговый коэффициент	1,06

Таблица 3 Состав использованных строительных материалов

Наименование материалов	Кол-во, шт	Площадь, м2	Ст-сть, ед.руб.	Полная стои-сть, руб.	Доля устан. работ %, от стоимости материалов	Стоимость материалов, руб.
Ручки дверные	7	-	186,2	1303,4	651,7	1955,1
Ручки дверные поворотные	8	-	265	2120	1060	3180
Выключатели	9	-	24	216	108	324
Звонок электрический	-	-	160	160	80	240
Обои потолочные, м	39,4	229,4	164	37621,6	18810,8	56432,4
Обои стеновые, м	33,9	205,6	291,5	59932,4	29966,2	89898,6
Клей обойный	10	-	47	470	235	705
Двери межкомнатные	6	8,1	2215	13290	6645	19935
Двери входные	1	1,6	5750	5750	2875	8625
Покраска, м	2	18,0	345	690	345	1035
Унитаз	1	-	795	795	397,5	1192,5
Ванная	1	-	2790	2790	1395	4185
Смеситель	1	-	731	731	365,5	1096,5
Смеситель на кухню	1	-	876	876	438	1314
Линолеум, м	-	10	197	1970	985	2955
Плитка керамическая, м	-	33,0	102	3366	1683	5049
Клей для плитки	4,5	-	83	373,5	186,75	560,25
Мойка	1	-	587	587	293,5	880,5
Ковролин, м	-	50,0	190	9500	4750	14250
Глазок	-	-	146	146	73	219
Замок	1	-	465	465	232,5	697,5
Бачок	-	-	640	640	320	960
Раковина	1	-	862	862	431	1293
Плинтус, м	82,6	31	95	2945	1472,5	4417,5
Блоки оконные	-	-	1780	1780	890	2670
Остекление блоков оконных	-	-	165	165	82,5	247,5
Стоимость материалов с учетом установки						224317,35

Таблица 4 Расчет физического износа здания

Наименование конструкций	Удельный вес в общей стоимости, %	Фактический износ физического элемента, %	Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, %
Фундаменты	4,00	5	0,2
Стены и перегородки	25,00	9	2,25
Перекрытия	14,21	5	0,71
Кровля	6,09	5	0,3
Пол	11,98	12	1,44
Окна и двери	13,01	11	1,43
Отделка внутренняя	6,02	13	0,78
Прочие работы	10,01	5	0,50
Санитарно-технические и электротехнические устройства	10,60	24	2,54
Итого	100,92	89	10,02

Таблица 5 Экономическая эффективность расчета затратного метода

Показатели	Контрольный вариант
Общая площадь квартиры, м2	68
Стоимость 1м2 жилья, руб.	40880
Стоимость общей площади, руб.	2779840
Восстановительная стоимость 1м общей площади квартиры, руб.	2779840
Скорректированная стоимость 1м общей площади квартиры, руб.	43332,8
Стоимость квартиры, руб.	2946630,4
Стоимость квартиры с учетом затрат на производство, руб.	3170947,8
Стоимость квартиры затратным методом, руб.	2853218,8

Скорректированная стоимость = стоимость 1м2 * на итоговый коэффициент (1,03);

Стоимость квартиры в рублях = скорректированная стоимость * на общую площадь квартиры;

Стоимость квартиры с учетом затрат на производство = стоимость квартиры в рублях + сумма стоимости всех материалов;

Стоимость квартиры затратным методом = стоимость квартиры с учетом затрат на производство * (1 - доля физического износа/100).

Таблица 6 Использование подходов в определении итоговой стоимости

Показатели	Затратный подход	Сравнительный подход
Достоверность и полнота информации	72	74
Допущения принятые в расчетах	40	71
Способность учитывать действительный намерения покупателя и продавца	43	88
Способность учитывать конъюнктуру рынка	51	61
Способность учитывать размер, местоположение и доходность объекта	50	84
Итого	0,512	0,756

Обоснованная рыночная стоимость объекта оценки (V, руб.) определяется по формуле:

V = V1*Q1 + V2*Q2, где

V1 и V2 - стоимость объекта, определенная соответственно затратным и сравнительным подходами, руб.;

Q1 и Q2 - средне взвешенное значение достоверных подходов соответственно, %.

V = 2853218,8*0,512+723145*0,756=2007545,6

Таким образом, на основе имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применением метода оценки, можно сделать следующие заключения:

Рыночная стоимость объекта оценки, включает в себя двухкомнатную квартиру по адресу: г. Тюмень, ул. Интернациональная,140, кв. 78 по состоянию на 24.10.2013г. составляет 2007545,6 рублей.



Заключение

Каждое здание или сооружение представляет собой сложный объект, состоящий из многих конструктивных элементов, систем инженерного оборудования, выполняющих определенные функции и обладающих установленными эксплуатационными качествами. В связи с этим, техническая эксплуатация объектов является важным процессом, связанным с поддержанием зданий и сооружений в исправном состоянии.

В процессе выполнения курсовой работы был проведен анализ нормативно-правовых актов, регулирующих отношения в сфере недвижимости, рассмотрена характеристика жилой недвижимости как объекта эксплуатации, а также изучена система и порядок эксплуатации жилой недвижимости.

В целом, техническая эксплуатация - это комплекс мероприятий, который обеспечивает безотказную работу всех элементов и систем зданий в течение нормативного срока службы функционирования здания по назначению. В техническую эксплуатацию объекта входят следующие мероприятия: техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем здания; техническое обслуживание (содержание), включая диспетчерское и аварийное, осмотры, подготовка к сезонной эксплуатации, текущий ремонт, капитальный ремонт; санитарное содержание: уборка мест общего пользования, уборка мест придомовой территории, уход за зелеными насаждениями.

В курсовой работе были рассмотрены различные схемы управления объектами и их отличия: непосредственно собственником, с помощью ТСЖ или управляющих компаний. Жилищно-эксплуатационные организации обеспечивают сохранность жилищного фонда и надлежащее его использование, высокий уровень обслуживания граждан, а также контролируют соблюдение гражданами правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории.

Настоящее жилищное законодательство предоставляет собственникам возможность выбрать наиболее приемлемый способ управления недвижимостью, как инструмент реализации права распоряжения своей собственностью.



Список использованной литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 N 51-ФЗ // Информ.-поисковая система: Консультант Плюс: Версия Проф.;

2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ // Информ.-поисковая система: Консультант Плюс: Версия Проф.;

3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ // Информ.-поисковая система: Консультант Плюс: Версия Проф.;

4. Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" // Информ.-поисковая система: Консультант Плюс: Версия Проф.;

5. Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда"// Информ.-поисковая система: Консультант Плюс: Версия Проф.;

6. Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения" // Информ.-поисковая система: Консультант Плюс

7. Тарасевич Е.И. Управление эксплуатацией недвижимости. -Спб.: МКС, 2006.-840с.;

8. Якушин Е.В. Эксплуатация недвижимости. Часть1.-М.: УК Система, 2007.-192с.;

9. Ломтев Г.А. Самоуправление в многоквартирных домах // ЖКХ. - 2010. - №7, с. 45-50;

10. Матеров Л.Н. Организация ТСЖ: советы практика // ЖКХ. - 2010. - №3, с. 52-69.

Размещено на Allbest.ru

...