Понятие и общие положения договора купли-продажи недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Глава 1. Понятие и общие положения договора купли-продажи недвижимости

§1. Понятие, существенные условия и стороны договора купли-продажи недвижимости

договор продажа нормативный

Во все времена существования человека недвижимость являлась предметом различного рода сделок. Во времена Древнего мира объектом купли-продажи выступала в большинстве случаев земля, постройки и т. п., т. е. то, что было необходимо для успешного земледелия и хозяйствования. С развитием научно-технической мысли количество объектов недвижимости возрастает, например отнесение предприятия как имущественного комплекса к объекту недвижимости. И этот перечень остаётся открытым, согласно закону к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (например, в будущем, планеты солнечной системы и их спутники могут быть признаны объектами недвижимости). Как видно и по сей день недвижимость, а точнее совершение сделок с ней, не потеряли своей актуальности и в Новейшее время.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

При отнесении вещей к категории недвижимых используются два критерия: материальный - степень связи этих вещей с землёй и юридический - отнесение тех или иных вещей к разряду недвижимых. Наличия одного из этих критериев достаточно. Материальный критерий используется для отнесения к недвижимости двух видов вещей. Первые представляют собой земельные участки, участки недр, обособленные водные, объекты, т. е. то, что отделено физически от земли быть не может (недвижимые по своей природе). Второй вид объектов - вещи, которые могут быть отделены от земли физически, но это приведет несоразмерному ущербу их назначению. Это леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Но существует другое мнение.

Деление вещей (объектов), недвижимых по их природе, на указанные разновидности не проведено с достаточной последовательностью т. к. к первой категории относят объекты, составляющие природные ресурсы. В таком случае непонятно, почему во вторую категорию включены леса, принадлежность которых к природным ресурсам не должна вызывать сомнений. Ко второй разновидности вещей, недвижимых по своей природе, критерий «невозможности перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению» в отношении отдельных объектов (зданий, сооружений) вообще неприменим или в лучшем случае применим лишь к отдельным видам зданий, сооружений, имеющих преимущественно уникальный характер. Многие другие здания и сооружения в принципе могут перемещаться с одного участка на другой, сохраняя при этом свою целостность и назначение. Например, перевозка в сборном или разобранном виде жилых бревенчатых домов с одной территории на другую стало повсеместным явлением в сельской местности. Даже жилые многоэтажные дома в состоянии «двигаться» с одного места на другое в городах без какого-либо ущерба их назначению. Поэтому отнесение зданий и сооружений к недвижимым вещам по их природе должно определяться не невозможностью их перемещения без ущерба их назначению, а тем, что функционально они могут служить своему назначению при условии их соединения с каким-либо участком.

В недвижимость могут входить и определенные внутренние системы, состоящие из механизмов, предметов мебели и иных составных частей, относящихся к движимому имуществу. В результате подобного рода соединения образуются сложные вещи определенного целевого назначения (жилые дома, квартиры и т. д.), которые как целое считаются недвижимостью со всеми вытекающими из этого правовыми последствиями.

Таким образом, материальный критерий, используемый для классификации недвижимости, внутри достаточно противоречив. И критика по поводу этого оправдана. Второе мнение, которое подчеркивает, что леса являются природными ресурсами, несомненно, так. Но, скорее всего, отнесение их ко второй группе (могут быть отделены от земли физически, но это приведет несоразмерному ущербу их назначению) связано с тем, что их в отличие от земли и обособленных водных объектов (первая группа), от земли отделить леса возможно и нахождение их во второй группе оправдано.

Второй вид недвижимых вещей составляют вещи, считающиеся таковыми в силу закона. К ним относятся подлежащие государственной регистрации воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (спутники, орбитальные станции). Правовой статус недвижимости придается объектам, которые по своему назначению обладают качеством движимых вещей. Отнесение их к недвижимым вещам объясняется, прежде всего, необходимостью осуществления за ними постоянного контроля со стороны соответствующих наземных служб и, как следствие, применения по отношению к ним государственной регистрации. Это также, обусловлено особой значимостью этих объектов, а статус недвижимого имущества затрудняет их свободный оборот т. к. требуется соблюдение определенных формальностей (регистрация, сбор справок), что, несомненно, позволяет уменьшить число преступлений и злоупотреблений в данной сфере.

На фоне этого законодатель отнес и предприятие как имущественный комплекс к недвижимому имуществу. Под предприятием как объектом прав понимается имущественный комплекс (а не юридическое лицо), используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Помимо имущества (вещей и имущественных прав), составляющего материальную базу его производственной деятельности, предприятие включает в себя определенные исключительные права, такие, как права на изобретения и промышленные образцы, созданные работниками предприятия. Права, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги, фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания. Кроме того, предприятие как объект гражданских прав, как правило, имеет деловую репутацию, которая на рынке нередко может оцениваться выше всех остальных компонентов, входящих в его состав, а также предприятие несет и имущественные обязанности. Можно предположить, что предприятие, по сути, является сложной вещью, но это не так. Потому, что предприятие как имущественный комплекс не относится к категории сложных вещей, поскольку в его состав наряду с вещами включаются права и обязанности, а также отдельные виды вещей, которые без их переоборудования не могут использоваться самостоятельно (например, сооружения, имеющие строго целевой характер).

Предприятие как объект гражданских прав является комплексным объектом. Включающим в себя материальную основу и имущественные обязанности, исключительные права, право на деловую репутацию и трудовые права используемой на нем рабочей силы сотрудников. В Гражданском кодексе предприятию дано следующее определение. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

Если обобщить вышеперечисленные виды недвижимого имущества и выделить те разновидности, которые будут рассмотрены в данной работе, получается следующее определение.

Недвижимость - это земля, объекты (здания, сооружения, помещения, квартиры, имущественные комплексы) и всё то, что прочно связанно с землёй, перемещение которых в пространстве невозможно, без не нанесения им ущерба, в результате которого их использование по назначению станет невозможным.

Значение договора купли-продажи недвижимости в современном гражданском (товарном) обороте велико т. к. купля-продажа недвижимости относится к числу наиболее распространённых сделок с недвижимым имуществом. Данный договор способен удовлетворять различные интересы участников сделок, граждан по продаже, покупке, обмене путём купли-продажи квартир, коттеджей, усадьб, садовых участков, и т. п. Хозяйствующие субъекты также заинтересованы в отчуждении и приобретении, объектов недвижимости с целью их эффективного использования и получения наибольшей прибыли в предпринимательской деятельности.

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Единственный признак, квалифицирующий договор купли - продажи недвижимости, - отчуждаемый объект (предмет договора), т. е. недвижимое имущество (недвижимость). Предметом договора купли - продажи недвижимости может быть любая недвижимость, включая ее части и доли в праве. Никакие другие признаки (субъектный состав, цели использования приобретаемого товара и т. п.) здесь значения не имеют.

Предметом данного договора являются:

Стационарные объекты недвижимости - т. е. объекты, прочно связанные с землей и перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе земельные участки, участки недр, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и другие объекты;

Иные - нестационарные - объекты, т. е. объекты, подлежащие государственной регистрации и признанные законом в качестве объектов недвижимости, в том числе воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а также иное имущество в силу прямого указания закона.

Особое место среди стационарных объектов занимают жилые помещения - отдельная единица жилищного фонда (индивидуальный жилой дом; часть индивидуального жилого дома; квартира в многоквартирном доме; коммунальная квартира; комната в коммунальной квартире; комната в домах специализированного жилищного фонда; жилой дом передвижного жилищного фонда), предназначенная и используемая для постоянного или временного проживания, отвечающая установленным техническим, санитарным и другим обязательным требованиям, установленным законодательством Кыргызской Республики.

Для купли - продажи недвижимости характерны:

a) приземленность (прочная связь с землей);

б) индивидуальная определенность и юридическая незаменимость;

в) физическая неделимость (кроме земельных участков);

г) высокая стоимость;

д) повышенная экономическая и (или) социальная значимость;

е) необходимость кадастрового учета и государственной регистрации прав (а в ряде случаев - и сделок).

Однако в системе объектов гражданских прав недвижимость неоднородна. Единственным признаком стационарной недвижимости является прочная связь с землей и не перемещаемость без несоразмерного ущерба ее назначению, при этом акт государственной регистрации при признании таких объектов в качестве объектов недвижимости решающим не является, что подтверждает сам закон. Напротив, нестационарные объекты недвижимости подлежат государственной регистрации, при условии и в момент которой они и становятся объектами недвижимости.

Отсюда следует, что для распространения на объект специального правового режима недвижимости регистрация имеет по общему правилу правоподтверждающее значение и только в отношении нестационарных объектов недвижимости - правоустанавливающее.

Как и в любом другом соглашении об установлении, изменении, прекращении гражданских прав и обязанностей в договоре купли - продаже недвижимости необходимо наличие определенных элементов, отсутствие которых позволяет говорить о его не заключении, недействительности (ничтожности).

Договор купли - продажи недвижимости является основанием возникновения обязательственного (относительного) правоотношения между продавцом и покупателем; вместе с тем покупатель приобретает право собственности на купленное имущество, т. е. вещное абсолютное право.

Договор купли - продажи недвижимости одна из юридических форм, опосредующих перемещение одновидовых материальных ценностей от одного лица к другому. Он является возмездным соглашением. Приобретая вещь в собственность, покупатель уплачивает продавцу обусловленную цену вещи, или, иными словами, продавец получает встречное имущественное предоставление. В данном договоре участвуют две стороны продавец и покупатель, между ними происходит обмен различными объектами гражданского права. При условии, что эти объекты оборотоспособны т. е. не ограничены в свободном обращении или не изъяты из гражданского оборота.

Двусторонний характер обмена товаров определяет конструкцию договора купли - продажи как двусторонне - обязывающего - права и обязанности возникают у обеих сторон: продавец обязан передать покупателю определенную вещь, но вправе требовать за это уплаты установленной цены, тогда как покупатель вправе требовать передачу вещи и обязан уплатить за неё её стоимость продавцу.

Договор купли - продажи договор - консенсуальный. Под консенсуальностью понимается возникновения прав и обязанностей у сторон в сделке уже в момент достижения участниками согласия по всем существенным условиям договора. Однако если законом установлено, что договор является заключенным после обличения его в определенную форму (нотариальная, государственная регистрация), то соответственно он будет считаться заключенным с момента (в данных случаях) государственной регистрации.

Существенными условиями договора купли - продажи недвижимости следует признать условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта недвижимости. При этом предмет договора купли - продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия сторон соответственно по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества.

Естественно, в случае с договором купли - продажи недвижимости основное видообразующее значение имеет такой элемент предмета договора, как продаваемый объект недвижимого имущества. Именно особенности, присущие недвижимому имуществу, диктуют необходимость установления специальных правил, регулирующих действия продавца по передаче продаваемого имущества, а также действия покупателя по его принятию и оплате.

Поэтому сфера действия договора купли-продажи недвижимости может быть определена лишь путем анализа объектов гражданских прав, охватываемых понятием «недвижимое имущество».

Такие объекты недвижимости, как леса и многолетние насаждения относятся к недвижимому имуществу в силу их неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. Вместе с тем от договоров купли - продажи указанных объектов как недвижимого имущества (т. е. с переходом соответствующих прав на земельный участок) следует отличать сделки, по которым лес и многолетние насаждения реализуются как движимое имущество, когда продается, например, «лес на корню» или срубленные деревья. В последнем случае нормы гражданского кодекса Кыргызской Республике (далее ГККР) о купле-продаже недвижимости не подлежат применению, а соответствующие договоры заключаются по правилам купли - продажи движимого имущества.

Здания и сооружения также являются объектами недвижимого имущества по признакам неразрывной связи с землей и невозможности в силу этого их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению.

Значительно отличается от общих положений о договорах и такое существенное условие договора купли - продажи недвижимости, как цена.

Во-первых, положение о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары, не подлежит применению к договорам купли-продажи недвижимости. Здесь действует иное правило: при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее купле-продаже признается незаключенным. Во-вторых, цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее.

Для определения цены продаваемого объекта недвижимости (с учетом цены земельного участка или права на него) стороны могут прибегнуть к услугам профессиональных оценщиков.

Цена недвижимости может быть установлена в договоре купли - продажи недвижимости на единицу ее площади или иного показателя ее размера. В этом случае общая цена продаваемого недвижимого имущества, подлежащая уплате покупателем, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Таким образом, к существенным условиям договора купли - продажи недвижимости относятся: условие о предмете договора и условие о цене отчуждаемого объекта недвижимости. В договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны также сведения, которые позволяют однозначно определить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. К числу этих сведений отнесена информация о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. В том случае, если указанные сведения о предмете отсутствуют в договоре купли-продажи недвижимости, то этот договор не считается заключенным. Основными признаками недвижимости являются: прочная связь с землей; невозможность перемещения соответствующего объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Однако указанные признаки присущи не всем объектам недвижимости.

§2. Форма договора купли-продажи недвижимости и его государственная регистрация

Договор купли - продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Договор купли-продажи объектов недвижимости подлежит нотариальному удостоверению, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Договор купли-продажи объектов недвижимости подлежит государственной регистрации.

Государственная регистрация - процедура учета и записи регистрационным органом в порядке, установленном настоящим

Законом, прав собственности и других прав на недвижимое имущество, их возникновения, ограничения, перехода и прекращения.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется органами государственного регистрационного органа. Единая государственная система регистрации прав на недвижимое имущество состоит из республиканского органа управления и местных регистрационных органов. Республиканским органом управления единой государственной системой регистрации прав на недвижимое имущество является государственный регистрационный орган (далее - Госрегистр). Местными регистрационными органами (далее - регистрационные органы) единой государственной системы регистрации прав на недвижимое имущество являются районные и городские отделы (бюро), являющиеся юридическими лицами.

Госрегистр является органом государственного управления, определяющим и регулирующим политику в области развития рынка недвижимости и обеспечивающим государственную защиту зарегистрированных прав на недвижимое имущество.

Госрегистр осуществляет координацию и контроль за функционированием единой государственной системы регистрации прав на недвижимое имущество на всей территории Кыргызской Республики.

Право на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в местном регистрационном органе по месту расположения недвижимого имущества. Любая попытка зарегистрировать недвижимое имущество в другой регистрационной зоне считается юридически недействительной. Каждый местный регистрационный орган создает информационную базу данных по объектам и субъектам недвижимого имущества, которая затем объединяется в республиканскую информационную систему Госрегистра по недвижимости.

Несоблюдение формы договора купли - продажи недвижимости влечет его недействительность. Договор купли - продажи недвижимости должен быть обязательно заключен в письменной форме. При этом из всех допускаемых вариантов письменной формы договора в данном случае может быть использован только один документ, подписанный обеими сторонами. Несоблюдение данного требования влечет за собой недействительность соответствующего договора.

При заключении договора купли - продажи недвижимости важное значение для его действительности имеет «фигура» продавца. В тех случаях, когда в качестве продавца по договору выступает не собственник недвижимого имущества, а обладатель иного, ограниченного вещного права на недвижимость (государственное или муниципальное унитарное предприятие, учреждение), значительно повышается риск возможного признания такого договора недействительной сделкой. Здесь необходимо учитывать ограниченный характер правомочий указанных субъектов на распоряжение недвижимым имуществом. В частности, государственное или муниципальное предприятие - как субъект права хозяйственного ведения так и субъект права оперативного управления - не вправе продавать принадлежащее ему недвижимое имущество без согласия собственника этого имущества. Нарушение данного требования влечет недействительность договора купли - продажи недвижимости.

В определенных случаях и при соблюдении требования о необходимости получения согласия собственника на продажу недвижимого имущества, принадлежащего государственному или муниципальному предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, сохраняется риск признания договора купли - продажи недвижимости недействительным. Дело в том, что в отличие от иных коммерческих организаций государственные и муниципальные предприятия наделены не общей, а целевой (специальной) правоспособностью. Поэтому действия унитарных предприятий по распоряжению закрепленным за ними имуществом должны быть обусловлены выполнением задач его уставной деятельности и целевым назначением предоставленного для выполнения этих задач имущества под страхом признания совершенных сделок недействительными.

Что касается учреждений, финансируемых собственником, то они вообще не вправе совершать договоры купли - продажи в отношении имущества, закрепленного за ними либо приобретенного за счет средств, выделенных им по смете. Вместе с тем, если в соответствии с учредительными документами учреждению предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность, то имущество, приобретенное за счет этих доходов (включая недвижимость), учитывается на отдельном балансе и находится в самостоятельном распоряжении учреждения. Следовательно, договоры купли - продажи учреждением в качестве продавца недвижимого имущества, которое учитывается на отдельном балансе и было приобретено на доходы, полученные от разрешенной собственником предпринимательской деятельности, соответствуют законодательству и не могут быть признаны недействительными.

Устанавливая детальный порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, закон Кыргызской Республики от 22 декабря 1998 года N 153 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в регистрации, приостановлении регистрации, а также предусматривает меры ответственности за неточность данных, несвоевременность их предоставления.

Такие меры могут включать в себя и возмещение материального ущерба, нанесенного юридическому, физическому лицу или государству совершением указанных действий, посредством обращения заинтересованным лицом в суд.

В случае отсутствия спорной ситуации и если регистрационный орган признает, что лицо является фактическим владельцем недвижимого имущества, но не имеет соответствующей юридической документации, либо если регистрационный орган имеет другие основания для сомнения в правопритязании, то осуществляется предварительная регистрация, не дающая гарантии защиты права. Заявитель может в любое время представить в регистрационный орган надлежаще оформленную юридическую документацию или решение суда и после проверки и согласования регистрационный орган производит официальную регистрацию.

Помимо договорных обязательств, неисполнение стороной государственной регистрации сделки тоже является уклонением от исполнения договора. Пунктом 3 статьи 181 ГККР предусмотрено: если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

За государственной регистрацией сделки в соответствующее учреждение юстиции должны обращаться все участники такой сделки. Однако если одна из сторон уклоняется от такой регистрации, то другая сторона должна обратиться в суд, который своим решением может обязать произвести государственную регистрацию сделки и против воли другой стороны. При условии, однако, что сделка совершена в надлежащей форме и не содержит условий недействительности.

После государственной регистрации исполненного договора к новому собственнику имущества переходят все права и обязанности продавца по поводу данного имущества.

Таким образом, переход права собственности на недвижимость по договору купли - продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора купли - продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

§3. Нормативно-правовое регулирование договора купли-продажи недвижимости

договор купля продажа сделка

Правовой режим недвижимости, а также особенности совершения сделок с недвижимостью определяются значительным количеством нормативных источников.

Конституция Кыргызской Республики не содержит терминов недвижимость, недвижимое имущество. Однако в широком смысле слова Конституция Кыргызской Республики является идейным источником, определяющим фундаментальные основы формирования и нормального функционирования рынка недвижимости как составной и существенной части гражданского оборота. Значимыми в этом смысле являются нормы, определенные в статье 12 п.1, которые устанавливают равенство форм собственности - частной, государственной, муниципальной и иных. При этом согласно конституционным положениям гарантируется единство экономического пространства, свободное перемещение товаров, поддержка конкуренции и свобода экономической деятельности. Таким образом, в Кыргызской Республики созданы условия для вовлечения в оборот различного рода имущества (в том числе и недвижимого), которое может находиться в разных формах собственности, равенство которых обеспечивается государством.

Статья 12 п.5 Конституции Кыргызской Республики устанавливает, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Это положение определяет принципиальную возможность вовлечения в гражданский оборот земли, которая является фундаментальной основой любых видов недвижимости.

Важное значение для создания условий функционирования рынка недвижимости имеют положения статьи 42 Конституции Кыргызской Республики, которыми установлено равенство всех участников гражданского оборота в свободном использовании своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности. При этом государство берет на себя обязанность по недопущению экономической деятельности, которая направлена на монополизацию и недобросовестную конкуренцию.

Таким образом, главенствующее и определяющее положение для экономической деятельности имеют конституционные нормы, которыми закреплены права и свободы человека и гражданина, а государство, признавая право индивида на свободу экономической деятельности, обязано гарантировать ему на своей территории единое экономическое пространство.

Основным источником непосредственного регулирования оборота недвижимости является Гражданский кодекс Кыргызской Республики. Он дает определение недвижимого имущества, устанавливает его виды, правовой режим, закрепляет общие условия совершения сделок, а также формулирует специфические требования к совершению отдельных видов сделок с недвижимым имуществом. Будучи центральным, стержневым актом гражданского законодательства, ГККР содержит норму, согласно которой все иные законы, содержащие нормы гражданского права, должны соответствовать ему.

В Гражданском кодексе Кыргызской Республики нормы о недвижимости расположены в частях. В общей части урегулировано понятие недвижимости, закреплено требование о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также дано понятие предприятия, которое по правовому статусу рассматривается в качестве объекта недвижимости.

Особенная часть ГККР регламентирует правила совершения сделок с отдельными видами недвижимости. Законодатель посчитал необходимым установить особенности купли - продажи недвижимости.

Другим значимым законодательным актом, регулирующим понятие, режим и оборот недвижимости, является Земельный кодекс Кыргызской Республики. Земельное законодательство (и в том числе Земельный кодекс) регулирует отношения по использованию и охране земель в Кыргызской Республики как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. В то же время приоритет в регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками установлен за гражданским законодательством. Однако, устанавливая указанное правило, законодатель в Земельном кодексе Кыргызской Республики допустил оговорку о том, что оно применяется, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, иными законами.

Представляется, что водораздел между Гражданским кодексом Кыргызской Республики и Земельным кодексом Кыргызской Республики в регулировании оборота земельных участков должен проходить по границе, разделяющей публично-правовые потребности в обеспечении сохранности земель и частно-правовые начала правового регулирования общего оборота этого специфического и важного объекта гражданских прав. Если Земельный кодекс РФ устанавливает правовой режим различных земель в зависимости от их целевого назначения (то есть, образно говоря, определяет статику, статус этих объектов в зависимости от того, как они должны быть использованы), условия ограничения оборота различных видов земельного имущества, то Гражданский кодекс РФ имеет приоритет в регулировании самого процесса оборота земельных участков (то есть, опираясь на статус объектов, нормирует динамику гражданского оборота, условия совершения сделок с поземельной недвижимостью).

Важно отметить, что, определяя принципы земельного законодательства, законодатель в качестве первого такого принципа установил, что земля - не только природный объект, важнейшая составная часть природы, природный ресурс, используемый в качестве средства производства в сельском хозяйстве, но и одновременно - недвижимое имущество, объект права собственности и иных прав на землю. Таким образом, поскольку регулирование оборота вещных прав - это прерогатива ГККР, то ему принадлежит приоритет в установлении правил гражданско-правового оборота этого объекта, хотя и на основе того статуса земельных объектов, который определен в Земельном кодексе Кыргызской Республики.

Необходимо отметить и то обстоятельство, что нормы Земельного кодекса Кыргызской Республики носят разноотраслевой характер: часть норм, регулирующих оборот земельной недвижимости, исходно цивилистична. В то же время те нормы, которыми установлены запреты, ограничения, приоритет государства в определении условий оборота, необходимость согласования с государственными органами совершения сделок с недвижимостью, то есть те нормы, которыми обеспечиваются общественные интересы, имеют публично-правовой характер и в этом смысле не корреспондируют с нормами ГККР.

Среди кодифицированных законодательных актов, регулирующих статус и оборот недвижимых вещей, необходимо назвать Воздушный кодекс РФ от 19 марта 1997 г. N 60-ФЗ, Лесной кодекс РФ, Водный кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2009 г. N 188-ФЗ, Градостроительный кодекс РФ от 29 декабря 2009 г. N 190-ФЗ, Кодекс торгового мореплавания РФ (в части определения условий оборота морских судов), Кодекс внутреннего водного транспорта РФ от 7 марта 2001 г. N 24-ФЗ (в части определения условий оборота судов внутреннего плавания). Все указанные Кодексы являются источниками права при регулировании гражданско-правового оборота жилых помещений, лесов, многолетних насаждений, обособленных водных объектов, воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, то есть тех объектов, в отношении которых Гражданским кодексом Кыргызской Республики установлен правовой режим недвижимости.

Соотношение между всеми указанными Кодексами и ГК КР такое же, как и соотношение между Земельным кодексом КР и ГККР. Поскольку эти кодифицированные законодательные акты имеют комплексный разноотраслевой характер, то есть содержат нормы не только частноправового характера, но и публично-правовые нормы, то и квалификация этих норм зависит от указанного обстоятельства. Кроме того, указанные Кодексы выполняют функции специальных законов по отношению к ГК КР, регламентируя особенности отдельных видов недвижимых вещей.

К источникам правового регулирования права недвижимости следует отнести и процессуальные законы - Гражданский процессуальный кодекс Кыргызской Республики в той их части, которая устанавливает правила рассмотрения споров о правах на недвижимость.

Систему источников правового регулирования оборота недвижимости составляет целый ряд законов.

Понятие недр сформулировано в Законе о недрах[23], в соответствии со ст. 7 которого под участком недр подразумевается геометрически определенное пространство недр, которое индивидуализируется в виде горного отвода - геометризированного блока недр.

Чрезвычайно важное значение имеет Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который устанавливает порядок юридического признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Законом определены органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, основания для отказа в государственной регистрации и ее приостановления. Фактически этим Законом реализованы условия публично-правового начала в организации оборота недвижимого имущества.

Размещено на Allbest.ru