Договор ренты

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Понятие и виды договора ренты

2. Юридическая природа договора ренты

3. Стороны и форма договора ренты

4. Содержание договора ренты и ответственность за его нарушение

Заключение

Список использованных источников и литературы

Введение

Глава 33 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) направлена на регулирование отношений ренты и пожизненного содержания с иждивением. Данный институт представляет собой новеллу российского гражданского права, имеющую ряд принципиальных отличий от смежных правовых явлений.

Большая часть норм о ренте вступила в силу с 01.03.1996 (исключение составляют лишь правила о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Первое десятилетие «работы» данного института выявило достоинства и недостатки законодательных конструкций. Несмотря на некую искусственность предложенной в ГК РФ структуры рентного обязательства, следует отметить, что в целом она оказалась весьма жизнеспособной. Серьезным пороком практического характера следует назвать лишь уязвимость в плане возможности признания договора недействительным. Большинство споров, касающихся ренты и пожизненного содержания с иждивением, возникает именно с целью возврата имущества, переданного под выплату ренты в процессе заключения договора. Но эту проблему нельзя назвать лишь «рентной» - она относима к любому гражданско-правовому договору. Более того, причинами чаще являются недобросовестность субъектов, низкий уровень правовой культуры вообще и договорной в частности.

В таких условиях грамотная реализация норм, обращение к квалифицированным специалистам позволят избежать ряда ошибок, избрать подходящий вариант условий договора, обрести уверенность в стабильности возникших в силу заключенного договора правоотношений.

Рентное обязательство является одной из самых сложных гражданско-правовых конструкций.

В наше время рента стала способом «обменять квартиру на обеспеченную старость». Пожилые люди, для которых выдаваемая государством пенсия в итоге не смогла стать источником. Не решившись продать квартиру в городе и переехать в пригород, чтобы на разницу в цене городской и загородной недвижимости можно было жить несколько лет, владельцы недвижимости.

Кроме того, участниками договоров ренты становятся и молодые семьи, которые не в состоянии приобрести отдельное собственное жилье, но готовы оказывать материальную и иную помощь собственникам жилья.

Договор ренты выгоден обеим сторонам сделки, так как собственник жилья получает материальное вознаграждение и иную помощь от плательщика ренты, а плательщик ренты получает недвижимое имущество с рассрочкой платежа и иногда отсрочкой вселения.

Рента в России является также одним из достаточно «удобных» способов решить вопрос передачи недвижимости по наследству. Это связано с тем, что при оформлении договора ренты «наследник» должен будет заплатить нотариусу 0,5 процента от балансовой стоимости квартиры, притом, если оформлять недвижимость как наследство, налоги превысят 3 процентов.

В науке гражданского права институт договора ренты в целом пока не подвергался детальному исследованию. Поэтому в настоящее время рентные отношения требуют всестороннего изучения на новом уровне с учетом практики применения новейшего законодательства о договоре ренты. Многие аспекты договора в ряде случаев нуждаются в развитии и совершенствовании, в научном обосновании.

Объектом исследования в настоящей работе являются общественные отношения, складывающиеся в результате заключения договора ренты.

Предметом исследования являются соответствующие нормы действующего гражданского законодательства, прежде всего содержащиеся в ГК РФ.

Цель исследования состоит в том, чтобы, опираясь на действующее законодательство, сложившиеся в теоретической литературе воззрения провести анализ правового регулирования рентных отношений и выявить сущность и специфику договора ренты.

Для достижения поставленной цели необходимо решение следующих задач:

1. проанализировать понятие ренты и рассмотреть ее основные виды;

2. изучить права и обязанности сторон договора постоянной ренты;

3. рассмотреть юридическую природу договора ренты.

Общетеоретические и практические аспекты, связанные исследованием договора ренты, изучены посредством анализа работ М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Э.П. Гаврилова, О.А. Городова, В.А. Дозорцева, М.Ю. Иванова, А.П. Сергеева, К.Г. Токаревой, Д.И. Шестакова и других.

Нормативную базу исследования составили: Конституция Российской Федерации, ГК РФ, федеральные конституционные законы, федеральные законы, Указы Президента, Постановления Правительства, судебная практика.

Практическая ценность курсовой работы после ее защиты заключается в возможности использования ее в качестве наглядного пособия при изучении темы договор ренты в Российской Федерации.

По структуре курсовая работа состоит из введения, четырех глав, заключения и списка используемых источников и литературы.

договор рента право юридический

1. Понятие и виды договора ренты

Рента - одно из существенных новшеств современного российского законодательства. С экономической точки зрения рента представляет собой вид регулярного дохода, не требующий от получателя осуществления трудовой, предпринимательской или иной деятельности, а основанный непосредственно на передаваемом в собственность плательщика имуществе.

К наиболее известным в зарубежных странах и дореволюционной России видам ренты относятся земельная рента, уплачиваемая пользователем земельного участка землевладельцу, и государственная рента - форма государственного займа без обязательства государства возвратить вложенный капитал к определенному сроку. В царской России государственная рента приносила около 4 процента годовых.

«Рента» имеет в русском языке, по крайней мере, три значения. Во-первых, рента представляет собой отдачу того, что передано. Соответственно имеется в виду, что получению ренты предшествует передача плательщику определенного имущества: в средние века это была земля и некоторая другая недвижимость; позднее - различные виды движимости, в том числе деньги (благодаря ренте в таких случаях удавалось обойти осуждавшееся моралью и (или) правом получение процентов). Во-вторых, рента носит в принципе непрерывный характер; в этой связи она по общему правилу не ограничивается каким-либо предельным сроком или, во всяком случае, никогда не бывает разовой. Наконец, в-третьих, рента не связана с предпринимательской деятельностью и соответственно она не представляет собой прибыли. Рента вообще не является доходом, полученным от любой другой деятельности, в том числе и не подпадающей под признаки предпринимательской. Указанные признаки ренты как раз и составляют основу ее особого правового режима.

Институт ренты мало изучен в российской цивилистике и в нынешних условиях представляет собой весьма актуальный объект для углубленного правового исследования. Достаточно сказать, что ни в Учебнике русского гражданского права Г.Ф. Шершеневича 1907 г., ни в Юридическом словаре 1953 г., ни в Юридическом энциклопедическом словаре 1984 г. или Юридической энциклопедии 1995 г. нет разделов о ренте.

В Гражданском кодексе РСФСР только две статьи (ст. ст. 253 и 254) были посвящены близкому к ренте вопросу - купле-продаже жилого дома с условием пожизненного содержания. Однако данные нормы предусматривали больше ограничений, нежели управомочивающих норм о рентных отношениях. Ограничение по предмету заключалось в том, что рентные (квазирентные) отношения могли устанавливаться только по поводу жилого дома или его части. Субъектный состав возможных получателей содержания ограничивался только нетрудоспособными по возрасту или состоянию здоровья лицами, а по существу правоотношений главное ограничение состояло в том, что в обмен на отчуждаемое имущество эти лица могли получать только содержание (обеспечение) в натуре - жилище, питание, уход и т.п., но не деньги. В настоящее время для граждан все указанные ограничения сняты, и определенные запреты касаются только юридических лиц и их отдельных разновидностей (п. 1 ст. 589, ст. 596 ГК).

В рамках изложенных общих правил о ренте ГК РФ различает три разновидности договора: постоянная рента, пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением.

Постоянная рента. По этому договору плательщик ренты производит в обмен на переданное ему имущество периодические денежные платежи получателю ренты. Возможна выплата постоянной ренты и в иной форме: предоставление вещей, выполнение работ или оказание услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Размер платежа устанавливается в договоре ренты.

Получателем постоянной ренты могут быть граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит целям их деятельности. Права получателя ренты могут передаваться путем уступки требования (глава 24 ГК РФ), а также переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено договором ренты.

Сроки выплаты постоянной ренты, как и ее размер, устанавливаются в договоре, а если они не определены, платежи осуществляются по окончании каждого календарного квартала. Размер выплачиваемой ренты увеличивается пропорционально росту установленного Федеральным законом от 19.06.2000 №82-ФЗ «О минимальном размере оплаты труда» МРОТ. Эти правила соответственно применимы к случаям, когда рента была установлена не в денежной, а в иной форме.

Для постоянной ренты важное значение имеют последствия наступления риска случайной гибели или повреждения имущества, переданного под выплату ренты. Распределение между сторонами такого риска зависит от того, было передано имущество бесплатно или за плату. В первом случае риск несет плательщик ренты; во втором - плательщик ренты вправе требовать прекращения обязательства либо изменения условий выплаты ренты. Вопрос должен решаться с учетом реальной стоимости переданного имущества и размера установленной ренты.

Закон наделяет участников договора постоянной ренты правом на выкуп ренты, причем условия выкупа для плательщика ренты и ее получателя различны.

Право плательщика на выкуп ренты, безусловно: это значит, что договорное условие об отказе плательщика от права на выкуп ничтожно. Однако договором может быть предусмотрено, что ренту нельзя выкупить при жизни ее получателя либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет. О выкупе ренты плательщик должен заявить в письменной форме не позднее, чем за 3 месяца до прекращения выплаты ренты (статья 592 ГК РФ).

Право получателя ренты на ее выкуп ограничено случаями, назваными в статья 593 ГК РФ. Это нарушение плательщиком его обязательств по уплате ренты, а также передача недвижимого имущества, переданного под выплату ренты, в общую собственность или разделение его между несколькими лицами. Круг допускаемых случаев выкупа ренты может быть расширен заключенным договором. Сам выкуп производится по цене, определенной договором.

В иных случаях при передаче имущества за плату выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты, а при бесплатной передаче имущества в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества, определяемая по обычной цене за аналогичные товары.

В главе 33 ГК РФ нет норм о прекращении постоянной ренты, помимо случаев выкупа. В этом вопросе надлежит руководствоваться общими нормами о прекращении обязательств (глава 26 ГК РФ), с учетом специфики рентных отношений.

Пожизненная рента. Такая рента (в отличие от постоянной) выплачивается только в денежной форме на период жизни гражданина, передающего имущество, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан (например, супругов), причем в случае смерти одного из них его доля переходит к пережившим получателям ренты, если договором не было предусмотрено иное.

Размер пожизненной ренты определяется договором и в расчете на месяц должен быть не менее МРОТ и должен индексироваться с учетом уровня инфляции. Рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца, если иной срок не установлен в договоре ренты.

Другие предусмотренные ГК РФ условия пожизненной ренты благоприятны для граждан, выступающих получателями такой ренты. Случайная гибель или повреждение имущества, переданного под выплату ренты, не освобождает ее плательщика от обязательства выплачивать ренту на условиях, предусмотренных заключенным договором ренты.

Право на выкуп ренты предоставлено только ее получателю на случай существенного нарушения договора плательщиком ренты, причем такой выкуп производится на тех же условиях, что и выкуп постоянной ренты. В этом случае получатель ренты альтернативно может требовать также расторжения договора и возмещения убытков.

Иные практические ситуации, которые могут возникать в рамках договоров пожизненной ренты, должны решаться на основе общих правил об обязательствах. В частности, в случае смерти или несостоятельности плательщика ренты либо ликвидации юридического лица применимы правила ст. 418 и 419 ГК РФ, а получатель ренты может требовать возврата имущества, переданного им под уплату ренты.

Пожизненное содержание с иждивением. Это самая распространенная и вместе с тем юридически наиболее сложная разновидность ренты, поскольку содержание с иждивением требует наличия в законе диспозитивных, достаточно гибких правил, облегчающих заключение таких договоров.

ГК РФ содержит главу 33 «Рента и пожизненное содержание с иждивением». Ее наименование, казалось бы, позволяет сделать вывод о признании законодателем каждого из указанных в названии главы договоров самостоятельным. Между тем в данном случае проводится наиболее распространенный для ГК РФ принцип: независимо от своего наименования соответствующая глава раздела IV ГК РФ в виде общего правила посвящается определенному договорному типу. Применительно к главе 33 таковым является договор ренты, а значит, договор пожизненного содержания с иждивением - это только его разновидность.

Подтверждением может служить наличие в рассматриваемой главе помимо трех специальных параграфов одного общего для выделенных в ней договоров. И хотя указанный параграф носит название «Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением», каждая из его статей включает указание на то, что она регулирует именно договор ренты. И притом ни в одной из статей указанного параграфа договор пожизненного содержания с иждивением особо не упоминается.

Выводу о признании пожизненного содержания с иждивением разновидностью ренты не противоречит и то, что наряду с ее общим определением (пункт 1 статьи 583 ГК РФ) также и параграф, посвященный пожизненному содержанию с иждивением (§ 4), включает определение этого последнего договора (пункт 1 статьи 601 ГК РФ). Такая конструкция главы, при которой сосуществуют определения договорного типа и особо его видов, весьма широко используется в ГК РФ. Примером может служить глава 30 ГК РФ. В нее включены определения и самой купли - продажи как договорного типа (пункт 1 статьи 454 ГК РФ), и общепризнанных разновидностей этого договора, в том числе таких, в названии которых указание на принадлежность к купле - продаже вообще не фигурирует. Имеются в виду определения договоров поставки товаров (статья 506), государственного контракта на поставку товаров для государственных нужд (статья 526), контрактации (пункт 1 статьи 535), энергоснабжения (пункт 1 статьи 539).

Наряду с договором пожизненного содержания с иждивением в главе 33 ГК РФ выделены договоры постоянной и пожизненной ренты. По поводу соотношения между этими двумя договорами, с одной стороны, и договором пожизненного содержания с иждивением, с другой, в литературе высказаны прямо противоположные взгляды. Ряд авторов признают все три договора самостоятельными видами договора ренты. В то же время другие рассматривают возмездное содержание с иждивением лишь как подвид пожизненной ренты. Представляется, что более правильной является последняя точка зрения. Такой вывод следует, прежде всего, из пункта 2 статьи 583 ГК РФ, который допускает установление конституирующей соответствующий договор обязанности выплачивать ренту только либо бессрочно (постоянная рента), либо на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). При этом прямо предусмотрено, что пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Двучленное деление ренты нашло отражение и в пункте 2 статьи 601 ГК РФ. В нем предусмотрено, что к договору пожизненного содержания с иждивением, которому посвящен одноименный параграф главы 33 ГК РФ, применяются, если иное не предусмотрено включенными в него правилами, правила о пожизненной ренте.

Основанием рентного договора о пожизненном содержании с иждивением согласно прямому указанию статьи 601 ГК РФ является передача в собственность плательщика ренты недвижимости.

Главной обязанностью плательщика данной ренты является предоставление ее получателю содержания с иждивением, которое согласно указанию пункта 1 статьи 602 ГК РФ включает обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, - также и уход за ним. Кроме того, договором может быть предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных и иных услуг (например, уход за домашними животными).

В договоре ренты должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением, которая в месяц не может быть менее 2 МРОТ (пункт 2 статьи 602 ГК РФ).

Плательщик ренты по общему правилу использует полученное им имущество для своих личных (проживание) или хозяйственных (работа, складирование и т.д.) целей, принимая меры для того, чтобы стоимость полученного им имущества не снижалась. Однако отчуждать, сдавать в залог или иным образом обременять недвижимое имущество, переданное под ренту, он вправе только с предварительного согласия получателя ренты (статья 604 ГК РФ).

Как и при пожизненной ренте, случайная гибель или повреждение переданного имущества не освобождают плательщика ренты от обязательств по содержанию получателя ренты на условиях, предусмотренных заключенным договором. Это правило - важная гарантия интересов граждан, пожелавших воспользоваться институтом ренты.

Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе требовать возврата переданного под ренту имущества либо выплаты выкупной цены на условиях, установленных для иных видов ренты. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных им в связи с содержанием получателя ренты. При споре в отношении существенности допущенного нарушения вопрос должен разрешаться судом на основании пункта 2 статьи 450 ГК РФ.

2. Юридическая природа договора ренты

Договор ренты является самостоятельным видом договора. От договора дарения он отличается тем, что лицо, произведшее отчуждение имущества в собственность другого, вправе требовать предоставления встречного удовлетворения - рентного дохода. От договоров купли-продажи и мены договор ренты отличается характером встречного удовлетворения.

Объем причитающихся получателю рентных платежей является неопределенным, ибо обязательство по выплате ренты действует либо бессрочно (постоянная рента), либо на срок жизни получателя (пожизненная рента). Поэтому договор ренты относится к группе алеаторных (рисковых) договоров. Элемент риска, принимаемого на себя каждой из сторон, заключается в вероятности того, что либо один, либо другой контрагент фактически получит встречное удовлетворение меньшего объема, чем им самим предоставленное.

Алеаторный характер договора ренты обоснован во французской юридической литературе и законодательно закреплен статье 1964 Французского гражданского кодекса. В то же время алеаторный характер договора постоянной ренты подвергается сомнению.

К договору ренты возможно применение в субсидиарном порядке норм о договорах купли-продажи и дарения, если это не противоречит существу данного договора (пункт 2 статьи 585 ГК РФ). Это объясняется тем, что отчуждение имущества под выплату ренты может быть осуществлено либо за плату (по модели отношений купли-продажи), либо бесплатно (по модели отношений дарения). Данное обстоятельство необходимо учитывать при решении вопроса о реальности или консенсуальности договора ренты.

Договор ренты является реальным при передаче (отчуждении) движимого имущества под выплату ренты в собственность плательщика ренты бесплатно, так как в этих случаях к отношениям по передаче применяются нормы главы 32 ГК РФ о договоре дарения, в большинстве случаев являющемся реальным договором. Договор ренты является консенсуальным в случаях, когда передача движимого имущества в собственность плательщика ренты осуществляется за плату, так как в этих случаях к отношениям по передаче применяются нормы главы 30 ГК РФ о консенсуальном договоре купли-продажи. Таким образом, договоры ренты, заключенные под отчуждение движимого имущества, могут обладать реальным и консенсуальным характером в зависимости от того, за плату или бесплатно отчуждено движимое имущество под выплату ренты.

Соответственно, договоры ренты могут иметь односторонний или взаимный характер. Реальные договоры ренты, по которым передача движимого имущества осуществляется по модели договора дарения, являются односторонними, а консенсуальные договоры ренты, когда передача движимого имущества осуществляется по модели договора купли-продажи, являются взаимными.

Если под выплату ренты передается недвижимое имущество, о консенсуальности или реальности договора говорить не приходится (В.П. Грибанов, анализируя соотношение договора купли-продажи строений и акта его государственной регистрации, еще в 1956 г. пришел к важному выводу о том, что договоры, подлежащие государственной регистрации и считающиеся заключенными с этого момента, нельзя отнести к числу консенсуальных в силу того, что эта традиционная классификация договоров оказывается в данном случае непригодной), поскольку правообразующая сила договора ренты может иметь место только во взаимосвязи с актом государственной регистрации. Поэтому даже если недвижимое имущество было отчуждено под выплату ренты безвозмездно, плательщик ренты вправе требовать его передачи, как и при возмездном отчуждении. В связи с этим О.С. Иоффе, относивший государственную регистрацию сделки к ее форме, считал, что договор дарения жилого строения, подлежащий государственной регистрации, как и договор пожизненного содержания, заключенный под отчуждение жилого дома, являются консенсуальными договорами.

Договор ренты является возмездным. Это проявляется в необходимости предоставления плательщиком ренты ее получателю рентных платежей (ренты, рентного дохода) взамен имущества, полученного в собственность. Право на рентные платежи (ренту, рентный доход) возникает у получателя ренты только после передачи имущества под выплату ренты. С этого же момента возникает обязанность по выплате рентных платежей у плательщика ренты.

3. Стороны и форма договора ренты

В определении рассматриваемого договора, равно как и в других статьях параграфа 1 главы 33 ГК РФ, отсутствуют какие-либо указания, ограничивающие участие в данном договоре отдельных субъектов гражданского права. Такие ограничения установлены применительно к отдельным видам (подвидам) договора ренты. При этом все подобные ограничения относятся только к одной стороне - получателю ренты. Что же касается плательщиков ренты, то в этом случае, как отмечал С.А. Хохлов, «таковыми могут стать любые граждане, коммерческие или некоммерческие организации, заинтересованные в приобретении имущества, предлагаемого получателем ренты, и способные выполнить императивные требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты».

Правда, в юридической литературе иногда высказывается и иная точка зрения, в силу которой возможности выступления определенного субъекта на стороне плательщика ренты могут препятствовать и обстоятельства фактического характера. Так, по мнению З.И. Цыбуленко, «плательщиком ренты имеют право выступать граждане, коммерческие и некоммерческие организации - юридические лица, у которых имеется заинтересованность в необходимости приобретения имущества у получателя ренты и имеются экономические возможности обязываться по такого рода договорам».

Между тем, если учесть, что в заключении любого договора реализуется правоспособность лица, на объем которой не могут оказать влияние ни наличие интереса к приобретению определенного имущества, ни обстоятельства, именуемые «экономическими возможностями», то такого рода ограничения не имеют, очевидно, правовой силы. А это означает, что оспаривать договор ренты по указанным обстоятельствам (отсутствие определенного интереса или экономических возможностей исполнения договора) как соответствующая сторона, так и ее контрагент не вправе. В частности, экономические возможности могут иметь значение лишь для другой стадии - прекращения договора.

Договор ренты относится к числу немногих гражданско-правовых договоров, которые подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

Нотариальная форма сделки имеет особое значение: в соответствии с Основами законодательства о нотариате нотариус - уполномоченное должностное лицо - свидетельствует ее законность и соответствие воле сторон. Также он должен проверить личность участников сделки и указать дату ее заключения. Проверяя личность участников сделки, нотариус фактически исключает возможность спора в будущем о том, что лицо неправильно указано в качестве участника сделки, не имело права заключать сделку; фиксируя время заключения сделки, исключает возможность совершения сделки задним числом и связанных с этим споров. Оспаривание нотариально удостоверенной сделки сложнее, чем оспаривание сделки в простой письменной форме.

Договоры ренты, предполагающие отчуждение недвижимого имущества, должны удостоверяться по месту его нахождения, причем независимо от того, является оно жилым или нет. Удостоверение договоров об отчуждении этого имущества обязательно должно производиться нотариусом, на территории деятельности которого находится недвижимое имущество.

Несоблюдение нотариальной формы влечет недействительность договора ренты, такая сделка считается согласно статье 165 ГК РФ ничтожной.

Однако в некоторых случаях, если содержание сделки не противозаконно, стороны четко выразили волю и одна из сторон частично или полностью исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения, суд вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

Заключающие договор лица часто имеют слабое представление о своих правах и последствиях заключения договора и т.п. В этих условиях помощь нотариуса, в частности установление им подлинной воли сторон, заключающих договор, и проверка законности его содержания, способна оказаться неоценимой услугой для обеих сторон и предотвратить последующие судебные споры.

При удостоверении договора нотариус обязан проверить, включены ли в содержание договора существенные условия, а при их отсутствии разъяснить сторонам необходимость внесения в проект договора соответствующих изменений, должен разъяснить сторонам порядок реализации плательщиком ренты права отчуждения имущества, переданного ему в обеспечение пожизненного содержания.

Лица, желающие заключить договор ренты, должны быть предельно осторожны при его оформлении. Они должны точно знать, какой договор заключают и каковы права и обязанности каждого. Необходимо внимательно ознакомиться со всеми условиями в договоре, чтобы избежать недоразумений в дальнейшем.

Так, в 1995 г. А. продала К. принадлежащий ей на праве собственности дом. В 1999 г. она обратилась в суд с иском о признании договора купли-продажи этого дома недействительным, ссылаясь на следующее. При оформлении сделки у нотариуса она была уверена, что заключает договор купли-продажи с условием пожизненного содержания, К. обязалась содержать ее и исполняла это в течение трех лет, но затем у них испортились отношения, ей стало известно, что ответчица ее обманула, заключив договор купли-продажи без условия пожизненного содержания.

Удовлетворяя иск А., суд на основании показаний свидетелей признал установленным, что истица была введена в заблуждение о предмете договора, поскольку считала, что заключен договор купли-продажи дома с условием ее пожизненного содержания.

Однако эти выводы суда были признаны неправильными, указанное решение, а также определение суда кассационной инстанции, которым решение оставлено без изменения, отменены Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ по следующим основаниям.

На основании статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой соответствующему случаю форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Как установлено судом, между сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка с находящимися на нем объектами недвижимости. В нем нет указания о продаже дома с условием пожизненного содержания продавца. Договор подписан продавцом и покупателем, удостоверен нотариусом и зарегистрирован. Согласно показаниям удостоверившего договор купли-продажи нотариуса, данным в судебном заседании, заключенным между сторонами договором не предусматривалось условие о пожизненном содержании продавца, договор зачитан истице, она подтвердила факт получения денег за дом.

Выводы о том, что К. ввела в заблуждение А. относительно предмета договора (фактически между сторонами действовали отношения, вытекающие из договора купли-продажи с условием пожизненного содержания продавца), письменными доказательствами по делу не подтверждены.

Между тем согласно статье 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами. Договор купли-продажи дома, а также договор купли-продажи с условием пожизненного содержания относятся к сделкам, совершаемым в письменной форме (статья 161 ГК РФ), а в случаях, предусмотренных соглашением сторон, - в нотариально удостоверенной форме, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (пункт 2 статьи 163 ГК РФ).

Согласно статье 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. Суд же сделал свой вывод, основываясь только на показаниях свидетелей.

Истица А. в силу статьи 56 ГПК РФ должна доказать, что договор купли-продажи дома заключен с условием пожизненного содержания продавца, при этом ей необходимо представить письменные доказательства.

Помимо нотариального удостоверения договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации (статья 584 ГК РФ).

Государственная регистрация является институтом гражданско-правового принуждения. Принуждение заключается в необходимости публичного признания и подтверждения прав и сделок соответствующими законодательству. Посредством такого признания права сделки приобретают юридическую силу.

Действующее законодательство выделяет регистрацию прав на недвижимое имущество и регистрацию сделок с недвижимостью. Различия между регистрацией прав и регистрацией сделок сводятся к следующему.

В первом случае регистрационная запись призвана иметь правоустанавливающее значение и результатом осуществления данной регистрации должно являться то, что правообладатель не обязан где бы то ни было в дальнейшем доказывать свое право, в том числе его объем и содержание, никакими иными доказательствами, кроме самой регистрационной записи в реестре, что возможно только в отношении прав, объем и содержание которых определены законом.

При регистрации договоров осуществляется, по сути, регистрация документа. Процедура регистрации сводится к проверке законности заключения и правомерности содержания заключаемой сделки. Такая регистрация имеет правовое значение для возникновения обязательственного права в том смысле, что договор, подлежащий регистрации, считается заключенным только с момента совершения такой регистрации.

При осуществлении государственной регистрации договора ренты, на основе которого происходит переход прав на недвижимость, такому акту подлежат и сам факт перехода имущества в собственность соответствующей стороны, и лежащее на этом имуществе обременение, связанное с необходимостью выплачивать ренту. Статья 12 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» позволяет сделать вывод, что при заключении договора ренты производится запись о переходе права собственности на определенную недвижимость к новому правообладателю.

Если стороны нарушат требования о нотариальном удостоверении договора ренты, такой договор будет считаться недействительной. Если же договор о передаче под ренту недвижимого имущества будет нотариально удостоверен, но не подвергнут государственной регистрации, он будет считаться незаключенной сделкой.

Сказанное свидетельствует о наличии существенного противоречия в формулировке статье 584 ГК РФ. Ведь получается, что если стороны нотариально удостоверят договор на отчуждение под выплату ренты недвижимого имущества, но не подвергнут его государственной регистрации, то они как участники незаключенного договора не могут требовать применения норм о недействительности сделки, хотя могли бы требовать этого при игнорировании правил о нотариальном удостоверении договора ренты.

Данный вывод подтверждают и материалы судебной практики. После заключения договора ренты были сданы документы для государственной регистрации договора и права собственности на квартиру, однако государственная регистрация была приостановлена на один месяц для получения разрешения на оформление сделки от общественной жилищной комиссии. Рентополучатель не смог присутствовать при заключении сделки лично, поскольку находился в больнице, но при этом просьбу о регистрации документов направил письменно с соблюдением всех необходимых формальностей. Однако рентополучатель скончался, и в регистрации договора было отказано в связи со смертью одной из сторон сделки.

Противоположное решение было вынесено Чертановским межмуниципальным судом г. Москвы. Истица обратилась в суд с иском о признании за ней права собственности на квартиру. Она мотивировала свой иск тем, что в октябре 1998 г. она заключила с собственницей квартиры В. договор пожизненного содержания с иждивением, однако они не успели зарегистрировать его в Департаменте муниципального жилья г. Москвы, поскольку В. плохо себя чувствовала и истица не решилась везти ее в ДМЖ для регистрации договора, а в ноябре 1998 г. В. скончалась. ДМЖ г. Москвы отказался зарегистрировать данный договор.

В соответствии с пунктом 3 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Как установлено в судебном заседании, сделка заключена в надлежащей - нотариальной - форме, истицей по делу полностью исполнены условия сделки: она содержала В., а впоследствии похоронила ее и оплатила услуги по погребению.

Кроме того, как следует из текста доверенности, у истицы имелось право зарегистрировать данный договор в ДМЖ, однако она не имела возможности вовремя воспользоваться данным правом, поскольку ухаживала за больной В. и не могла отъехать от нее для регистрации договора.

Всесторонне оценив приведенные выше доказательства, суд приходит к убеждению о том, что в данном случае необходимо применить аналогию права и считать смерть В. уклонением от регистрации сделки, обязав ДМЖ г. Москвы зарегистрировать данный договор, признав за истицей право собственности на спорную квартиру.

Президиум Верховного Суда РФ в ответ на вопрос: можно ли считать договор ренты заключенным с момента его нотариального удостоверения в случае, если рентополучатель умер, не успев его зарегистрировать, указал: «Так как договор ренты подлежит государственной регистрации, права и обязанности по нему возникают у сторон именно с этого момента. В случае, когда предусмотренное законодательством обязательное требование о государственной регистрации договора не соблюдено, такой договор не имеет юридической силы и не может иметь никаких юридических последствий. Следовательно, его нельзя считать заключенным с момента его нотариального удостоверения». Таким образом, данный вопрос законодательством урегулирован, но, тем не менее, он нередко становится предметом обсуждения и споров.

На основании сказанного можно сделать вывод о том, что договор ренты признается заключенным и тем самым породившим соответствующие права и обязанности для сторон только после нотариального удостоверения, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, - с момента его государственной регистрации.

4. Содержание договора ренты и ответственность за его нарушение

В любом рассматриваемом договоре в его содержание входит обязанность плательщика платить ренту, т.е. выплачивать ее в указанном договором порядке и размере. Эта общая норма конкретизируется применительно к особенностям каждого из видов (подвидов) договора ренты.

Общие положения о договоре ренты не включают на этот счет специальных указаний. Предусмотренное в параграфе 1 главы 33 ГК РФ регулирование относится главным образом к способам обеспечения прав получателя ренты. Первый из таких способов связан с тем, что рента обременяет возникшее у плательщика право собственности на полученное им под выплату ренты имущество (Н. Коняев и В. Круглов справедливо усматривали в этом - ограниченном праве собственности, возникающем у плательщика ренты, - одну из основных особенностей соответствующего договора). Подобно другим обременениям и это обладает общим для вещного права признаком: следованием за вещью. При этом установлена дополнительная гарантия для получателя ренты в случаях, когда плательщик ренты отчуждает переданное ему в собственность получателем недвижимое имущество (в качестве примера в ГК РФ выделяются земельные участки, предприятия, здания, сооружения): перед получателем ренты появляются сразу два должника. Это, во-первых, тот, кто приобрел обремененную рентой недвижимость у ее плательщика, и, во-вторых, сам плательщик - лицо, заключившее договор с получателем ренты (пункт 2 статьи 586 ГК РФ).

В виде общего правила предполагается, что ответственность первоначального плательщика перед получателем ренты по отношению к приобретателю обремененного рентой имущества является субсидиарной в том смысле, как это предусмотрено статье 399 ГК РФ. Имеется в виду обязательность предварительного заявления требования основному должнику (в данном случае - приобретателю) о возврате переданного под выплату ренты недвижимого имущества с тем, что впоследствии - при отказе удовлетворить это требование либо неполучении ответа на предъявленное требование в разумный срок - получатель ренты приобретает возможность обращения с таким же требованием к субсидиарному должнику (плательщику, заключившему в свое время договор ренты).

Первоначальный плательщик может нести и солидарную ответственность с лицом, которому передана вещь. Такую возможность предусматривает пункт 2 статьи 586 ГК РФ со ссылкой на «договор». Пункт 2 статьи 586 ГК РФ не уточняет, правда, о каком договоре идет речь. Но, очевидно, имеется в виду договор ренты. Это объясняется тем, что и при солидарной, и при субсидиарной ответственности у получателя ренты в подобных случаях все равно будут те же два упомянутых выше должника. При этом в зависимости от обстоятельств кто-нибудь из них или оба должника вместе в какой-либо части понесут в полном объеме ответственность перед получателем ренты.

В то же время интересы последнего, как и любого иного кредитора, оказываются гарантированными в большей степени при солидарной ответственности содолжников. Этот свой интерес получатель ренты и обеспечивает, заранее закрепляя в договоре ренты на случай продажи соответствующего имущества солидарную ответственность продавца (плательщика ренты) и покупателя.

Однако при определенных условиях форма ответственности может устанавливаться и без участия должников. Имеется в виду, что солидарная ответственность первого и последнего приобретателя имущества, переданного в виде платы, может возникнуть, в частности, в ситуации, предусмотренной пункт 3 статьи 60 ГК РФ для случаев реорганизации юридического лица - плательщика ренты. Мы говорим о ситуации, при которой разделительный баланс не дает возможности определить правопреемника в обязательстве выплачивать ренту.

Особые гарантии предусмотрены для защиты интересов получателя ренты, учитывая при этом, помимо прочего, что им было передано для выплаты ренты определенное имущество.

Прежде всего, речь идет о передаче под выплату ренты недвижимого имущества (земельного участка, здания и т.п.). В силу пункта 1 статьи 587 ГК РФ у такого получателя ренты без всякого договора на этот счет, в силу самого закона возникает на указанное имущество залоговое право. Тем самым складывается ситуация, предусмотренная абзац 2 пункта 3 статьи 334 ГК РФ.

Во всех случаях, когда под выплату ренты переданы денежная сумма или иное движимое имущество, в договор ренты, как уже отмечалось, должно быть внесено условие, которое предусматривает либо использование определенного способа обеспечения исполнения обязательства (имеются в виду неустойка, залог, удержание имущества должника, поручительство, банковская гарантия, задаток или другой способ, предусмотренный в законе или договоре), либо страхование в пользу получателя ренты риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства выплатить ренту. Придавая особое значение данному договорному условию, ГК РФ (статья 587) признает его существенным, а это означает, что при отсутствии указанного условия договор не будет считаться заключенным. В свое время В.Ф. Маслов предлагал с целью защиты интересов получателя ренты признавать соответствующие объекты находящимися в общей, совместной собственности сторон и тем самым право их отчуждения без согласия контрагента. Против данного предложения высказался А.А. Ерошенко, сославшийся не без оснований на то, что в случае раздела этого имущества большую его часть, независимо от размеров уже понесенных на содержание расходов, получит тот, в чью пользу производились выплаты.

Также необходимо отметить, что если при залоге недвижимости, принадлежащей получателю ренты, именно залоговое (ипотечное) право возникает непосредственно из закона, то в отношении движимости (например, при передаче какой-либо драгоценности плательщику ренты) получатель вправе использовать любой способ обеспечения исполнения и только в этом числе залог. В отличие от ипотеки в данном случае речь пойдет об обычном залоге, который возникает из договора и соответственно подчиняется требованиям статьи 339 ГК РФ к форме договора о залоге и кругу его существенных условий.

Правила о залоге позволяют и еще в одном смысле обеспечивать интересы получателя ренты. Имеется в виду предусмотренное статьей 604 ГК РФ запрещение плательщику ренты сдавать недвижимое имущество, переданное в обеспечение пожизненного содержания с иждивением, в залог, не имея на то согласия получателя ренты.

Возможен, наконец, вариант, при котором существенное условие, о котором шла речь (т.е. условие об определенном способе обеспечения или о страховании), включается в договор и тем самым только в этом случае, при наличии других существенных условий, он должен считаться заключенным. Однако плательщик ренты признается не исполнившим обязанности, указанные в этом условии (передать задаток, предоставить банковскую гарантию, осуществить страхование указанных рисков и т.п.), тогда, когда имущество, переданное в обеспечение плательщику ренты, окажется утраченным или его состояние ухудшится, притом даже в случае, если все это произойдет вследствие обстоятельств, за которые получатель ренты не отвечает.

При просрочке исполнения обязательства по выплате ренты плательщиком с него взыскиваются проценты в установленном договором размере. В качестве варианта на случай отсутствия в договоре указаний относительно размера процентов взысканию в соответствии со статьей 588 ГК РФ подлежат проценты, предусмотренные в статье 395 ГК РФ. Имеется в виду учетная ставка банковского процента. И здесь следует говорить не о неустойке, а об оплате пользования чужими средствами плательщиком ренты. По этой причине, несмотря на название статьи 588 ГК РФ - «Ответственность за просрочку выплаты ренты», нормы об ответственности, в частности об основаниях ее наступления, в данном случае не действуют. А значит, обязанность уплатить проценты в указанном в пункте 1 статьи 395 ГК РФ размере наступает в силу самого факта несвоевременной уплаты ренты. В таком случае речь идет не об ответственности, а о долге. Приведенный вывод следует и из пункта 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 08.10.1998 №13/14 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами». Постановление разграничивает требование об уплате процентов за пользование денежными средствами, предоставленными в качестве займа или коммерческого кредита, и основанное непосредственно на пункте 1 статьи 395 ГК РФ требование, существо которого составляет применение ответственности за неисполнение или просрочку исполнения денежного обязательства.

Заключение

Цель курсового исследования достигнута путём реализации поставленных задач. В результате проведённого исследования по теме курсовой работы можно сделать ряд выводов:

Рента является одной из форм общественных отношений, регулируемых нормами гражданского права (гражданские правоотношения). Отношения, к которым относится рента, возникают в связи с отчуждением имущества одного лица под выплату этому лицу (бывшему собственнику) или другому лицу денежного или иного содержания (ренты).

Рента - это собственность, отданная в пользование лицу, обязавшемуся регулярно выплачивать оговоренную в договоре сумму за приобретенную собственность. В ренту можно отдать как деньги, так и товар (недвижимость, автомобиль и т.д.). Исчисляются рентные платежи от размера вложенного капитала, а проценты по ренте начисляются с учетом различных факторов, таких как, например, размер вложений, время пользования капиталом (недвижимостью), вид вложений (недвижимость, деньги и т.д.)

Существенное условие, определяющее разновидность договора ренты, - его срок. Существует три основных вида договора ренты: договор постоянной ренты, договор пожизненной ренты и договор пожизненного содержания с иждивением. Причем каждый из них имеет свои особенности, касающиеся сторон, предмета, срока, цены и условий прекращения договора.

Рента, называемая постоянной, может выплачиваться в виде денег, вещей, а также путем выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме, оговоренной в договоре. В договоре обязательно указана периодичность выплаты ренты, если она не установлена, то постоянная рента выплачивается по окончании каждого квартал.

Список использованных источников и литературы

1. Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосование 12.12.1993 // Российская газета. 1993. № 237. 25 декабря.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 1996. - №5. - Ст. 410.

3. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2000 №138-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 2002. - №46. - Ст. 4532.

4. Федеральный закон от 19.06.2000 №82-ФЗ «О минимальном размере оплаты труда» // Собрание законодательств РФ. - 2000. - №26. - Ст. 2729.

5. Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. - 1997. - №30. - Ст. 3594.

6. Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 08.10.1998 №13/14 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами» // Вестник ВАС РФ. - 1998. - №11. - С. 8.

7. Граждански кодекс РСФСР. Утвержден ВС РСФСР от 11.06.1964 (утратил силу) // Ведомости ВС РСФСР. - 1964. - №24. - Ст. 407.

8. Дело №2547/99. Архив Чертановского межмуниципального суда г. Москвы (неопубликованный акт) // СПС Консультант Плюс - Судебная практика.

9. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. - М.: Статут, 2004. - С. 859.

10. Березовская Т. К нотариусу с оценкой // Домашний адвокат. - 2005. - №8. - С. 12.

11. Власов Ю.Н. Нотариат в Российской Федерации: Учебно-методическое пособие. - М.: Юрайт-М, 2001. - С. 127.

12. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. - М.: 1996, С. 327;

13. Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - Ч. II. - М.: Проспект, 1997. - С. 139.

14. Гражданское право: Учебник / Под ред. О.Н. Садикова. - Т. 2. - М.: Инфра-М, 2007. - 429 с.

15. Грибанов В.П. Договор купли-продажи по советскому гражданскому праву. - М.: 1956, С. 13.

16. Ем В.С. Договор ренты // Законодательство. - 1999. - №5. - С. 15.

17. Иоффе О.С. Обязательственное право. - С. 295; Французский гражданский кодекс 1804 года / Пер. И.С. Перетерского. - М., 1941.

18. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). - М.: Юрайт-Издат, 2004. - С. 287.

19. Коняев Н., Круглов В. Договор купли-продажи с условием пожизненного содержания // Советская юстиция. - 1974. - №6. - С. 29.

Размещено на Allbest.ru

...