Вещные права на земельные участки

Подобное правовое регулирование, на мой взгляд, будет соответствовать предложениям, высказанным в упомянутом выше проекте Концепции развития законодательства о вещном праве. Среди предложений по совершенствованию законодательства в проекте Концепции высказано следующее: "...определение субъектов, объектов, содержание соответствующих вещных прав на природные объекты должно содержаться в ГК РФ, а публично-правовые требования, предъявляемые к осуществлению данных прав, должны оставаться предметом законов (кодексов) об отдельных видах природных ресурсов".

В проекте Концепции совершенно обоснованно высказывается мнение о том, что в действующем законодательстве содержится открытый перечень ограниченных вещных прав на земельные участки. Например, в ст. 271 ГК РФ устанавливается, что собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При этом не определяется, к какой разновидности вещных прав оно относится. Подобная норма содержится и в п. 3 ст. 36 ЗК РФ, в соответствии с которым казенные предприятия и государственные или муниципальные учреждения - правообладатели помещений в здании, находящемся на неделимом земельном участке, обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на принадлежащие им помещения. Право ограниченного пользования земельным участком возникает у правообладателей зданий, строений и сооружений согласно п. 1 ст. 64 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", устанавливающему, что при наличии в договоре условия, предусматривающего, что находящиеся или строящиеся на земельном участке и принадлежащие залогодателю здание или сооружение не заложены тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на такие здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая необходима для использования таких здания или сооружения в соответствии с их назначением. Возникающие в этом случае отношения не соответствуют содержанию сервитута, определенному в ст. 23 ЗК РФ, а также в ст. 274 ГК РФ. В п. 5 ст. 23 ЗК РФ содержится правило, предусматривающие, что осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен. Подобная норма содержится в п. 2 ст. 274 ГК РФ, где закрепляется, что обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения им. В вышеизложенных случаях право ограниченного пользования на земельный участок возникает у правообладателя здания, строения и сооружения, а следовательно, собственник земельного участка будет лишен возможности пользования им. В п. 2 ст. 276 ГК РФ определено, что в случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с его целевым назначением, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута. Таким образом, отношения, возникающие при использовании земельного участка собственником здания, строения и сооружения согласно п. 3 ст. 36 ЗК РФ и п. 1 ст. 64 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", не соответствуют содержанию права ограниченного пользования (сервитут), определенному в ст. 23 ЗК РФ и ст. 274 ГК РФ.

Изложенное выше позволяет утверждать о необходимости упорядочения правового регулирования данных отношений. Как предлагается в проекте Концепции, совершенствование системы вещных прав на земельные участки должно осуществляться не посредством умножения числа разновидностей таких прав, а созданием базовых моделей. Таких моделей предлагается две: право застройки и право постоянного владения и пользования, права, которые распространяются на всех субъектов и земельные участки независимо от формы собственности на них. Данное предложение обосновывается тем, что существующий набор ограниченных вещных прав на земельные участки несовременен, не отвечает потребностям российского гражданского оборота, так как не рассчитан на значительное число отношений в связи с использованием земельных участков из состава государственных или муниципальных земель для различных целей, например под застройку.

В проекте Концепции предлагается порядок приобретения права на земельный участок, установленный для правообладателей жилых помещений, применять и в отношении правообладателей нежилых помещений. В этом случае возникает два вопроса. В ЗК РФ закрепляется правило, в соответствии с которым земельные участки в частную собственность приобретаются за плату. Если установить, что у правообладателя нежилого помещения возникает право на долю в праве общей собственности на земельный участок с момента его формирования и осуществления кадастрового учета, то тем самым предусматривается бесплатное приобретение это права. Почему такой порядок приобретения права на земельный участок предусматривается только для правообладателей помещений, собственники зданий, строений и сооружений в силу принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов имеют исключительное право на земельный участок (п. 1 ст. 36 ЗК РФ). А следовательно, и в отношении этих субъектов должен быть предусмотрен подобный порядок.

Право владения и пользования земельным участком представляет определенный интерес. На этом праве могли бы использоваться земли сельскохозяйственного назначения. В настоящее время большие площади земель сельскохозяйственного назначения используются на правах аренды, так как именно арендным отношениям соответствуют отношения, возникающие в этом случае. При существующем уровне правосознания стоит ли ломать сложившиеся правоотношения?

Анализируя предложения, высказанные в проекте Концепции, не возникает мнения о сокращении количества видов прав на земельные участки. Признаются право собственности, включая частную, право аренды, сервитуты, права пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования. Таким образом, предлагается сохранить все признанные действующим законодательством виды прав на земельные участки. Лишь для постепенного исчезновения права пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования предлагается разработать механизм, создающий стимулы для их трансформации в другие вещные права, например в силу указания вводного закона возможна автоматическая их трансформация в право застройки или право владения и пользования. Это предложение вызывает очередной вопрос: почему предлагают отказаться от существующего механизма? Как отмечалось выше, гражданам - землевладельцам и землепользователям предоставлена возможность зарегистрировать право собственности на данные земельные участки (п. 3, 9, 9.1 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", ст. 25.2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Юридическим лицам, не указанным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, предоставляется право либо выкупить земельные участки в частную собственность, либо приобрести на правах аренды (п. 2 ст. 3 Федерального закона "О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации"). Для землепользователей, указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, такая трансформация возможна. Отношения, возникающие при использовании земель в этом случае, вполне соответствуют праву застройки или праву постоянного владения и пользования.

Высказывая предложения по дальнейшему развитию земельного законодательства, необходимо обратить внимание на усиление гарантий прав граждан и юридических лиц на земельные участки. Для этого необходимо уточнение некоторых норм ЗК РФ и других нормативных правовых актов, регулирующих земельные отношения.

Список литературы

Нормативная литература

1. Конституция Российской Федерации - М.: «Омега-Л», 2013.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации - М.: «Омега-Л», 2012.

3. Земельный кодекс Российской Федерации - М.: «Омега-Л», 2012.

4. Федеральный закон от 2 января 2000 г. №28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (с изм. и доп. от 22 августа 2004 г.) // Собрание законодательства РФ. - 2011. - № 2.

5. Федеральный закон от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"./ Собрание законодательства РФ.- 2011.- № 30.

6. Федеральный закон от 15.04.1998 N 66-ФЗ (ред. от 30.12.2008)
"О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан".

7. Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ (ред. от 31.05.2010)
"О приватизации государственного и муниципального имущества".

8. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 17.06.2010) "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

9. Указ Президента РФ от 16.05.1997 N 485 (с изм. от 27.04.2007) "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами".

10. Постановление Правительства РФ от 1 июня 2009 г. N 457 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии" // СЗ РФ. 2012. N 25.

Научная литература

1. Гражданское право: учебник. В 3 т. Т. 1. - 6-е изд., перераб. и доп./Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. - М., ТК Велби, Проспект, 2011.

2. Земельное право. Конспект лекций //Сост. Павловский И.А. М.: МИЭМП, 2012.

3. Комментарий к земельному законодательству. Рук. авт. коллектива М.В. Бархатов. - М.: Юрайт-Издат, 2012.

4. Краснова И.О. Земельное право: элементарный курс. Изд. 2-е, перераб. и доп. М.: Юристъ, 2010.

5. Осипова М.В.. Гражданское право. - М., 2011.

6. Тихомиров М.Ю. Собственность и иные вещные права на земельные участки в РФ - "Изд. Тихомирова М.Ю.", 2012.

7. Вестник ВАС РФ, 2005, N 5.

8. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. Второе издание, дополненное и переработанное/Под ред. Чубукова Г.В., Тихомирова М.Ю. - М., Изд. Тихомирова М.Ю., 2011.

9. Е. Сарьян. Что такое сервитут? - М., Эж-Юрист, 2012, N 34.

10. Иванов А.А. О проекте Концепции развития законодательства о вещном праве // Вестник ВАС РФ. 2009. N 4.

11. Сборник законодательства Российской Федерации, 2011 N 30.

Судебная практика

1. Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. №11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".// Вестник ВАС РФ.- 2005.- №5.

Приложение 1

Виды вещных прав

* право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265

ГК РФ);

* право постоянного (бессрочного) пользования (ст. 268 ГК РФ);

* право хозяйственного ведения (ст. 294 ГК РФ);

* право оперативного управления (ст. 296 ГК РФ);

* доверительное управление (ст. 209 ГК РФ);

* право собственности и другие вещные права на жилые помещения (ст. 288-293 ГК РФ);

* сервитут (право ограниченного пользования чужим земельным участком) (ст. 274,277 ГК РФ);

* залог (ст. 334 ГК РФ).

Приложение 2

Сравнительная таблица права пожизненного наследуемого владения земельным участком и права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком

Размещено на Allbest.ru