Общее собрание собственников жилья

Размещено на http://www.allbest.ru/

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования

РОССИЙСКАЯ АКАДЕМИЯ НАРОДНОГО ХОЗЯЙСТВА И ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫ ПРИ ПРЕЗИДЕНТЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПОВОЛЖСКИЙ ИНСТИТУТ УПРАВЛЕНИЯ ИМ. П.А. СТОЛЫПИНА

Кафедра гражданского права и процесса

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

По дисциплине "Жилищное право"

Общее собрание собственников жилья

Саратов 2013

Содержание

1. Орган управления многоквартирным домом: общее собрание собственников жилья

1.1 Формы и виды проведения собраний собственников многоквартирного дома

1.2 Участие в общем собрании собственников многоквартирного дома

1.3 Кворум общего собрания собственников многоквартирного дома

1.4 Обжалование в суде решения, принятого на общем собрании жильцов многоквартирного дома

2. Сравнительный анализ способов управления многоквартирными домами

3. Решение задачи

Библиографический список

1. Орган управления многоквартирным домом: общее собрание собственников жилья

Статья 40 Конституции провозглашает право каждого гражданина Российской Федерации на жилище. Посредством реализации данного права обеспечивается удовлетворение жизненно важной потребности человека в жилье.

В соответствии с Всеобщей декларацией прав человека от 10 декабря 1948 г. «каждый человек имеет право на такой жизненный уровень, включая пищу, одежду, жилище, медицинский уход и необходимое социальное обслуживание, который необходим для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи» (ст. 25).

Граждане во многих случаях решают свои жилищные проблемы посредством индивидуального или кооперативного жилищного строительства, а также заключения гражданско-правовых сделок: купли-продажи, мены, дарения, приобретения жилья в порядке наследования либо через жилищный кооператив. Конституция (ч. 2 ст. 40) предписывает органам государственной власти и органам местного самоуправления поощрять жилищное строительство и создавать иные условия для осуществления права граждан на жилище.

Граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими.

Для жилищного права огромное значение имеет понятие «жилое помещение», определение которого важно для правильного применения законов и иных нормативных правовых актов, регулирующих жилищные отношения.

Понятие «жилое помещение» употребляется в законодательстве в различном смысле: 1) в качестве родового понятия, охватывающего все виды жилых помещений (квартиры, жилые дома и т. п.), которые могут быть объектом договора найма жилого помещения (ст. 673 ГК); 2) для обозначения части жилого дома (квартира, комната в многоквартирном доме); 3) в качестве учетной категории наряду с жилым домом.

Жилые помещения в более широком смысле указываются законодательством в качестве объектов жилищных прав и подразделяются на следующие виды:

1) жилой дом (за исключением многоквартирного дома), часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

В процессе глобальной урбанизации в современных мегаполисах зачастую ведется активное строительство многоквартирного жилья.

Большая часть населения городов проживает в многоквартирных домах, что порождает необходимость законодательного закрепления прав и обязанностей граждан-собственников и государства по содержанию не только отдельных жилых помещений, но и в целом многоквартирных домов.

В связи с приватизацией многих жилых помещений, входивших в состав государственного, муниципального и других жилищных фондов, и необходимостью внедрения рыночных отношений в сферу жилищно-коммунального хозяйства, в Жилищном кодексе Российской Федерации подробно регламентируется порядок осуществления управления многоквартирным домом (разд. VIII). В соответствии со ст. 161 Жилищного кодекса такое управление должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 г. № 416 "О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами" определены стандарты и порядок осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом»:

а) собственниками помещений в многоквартирном доме при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме;

б) товариществами собственников жилья, жилищно-строительными кооперативами, жилищными кооперативами или иными специализированными потребительскими кооперативами, осуществляющими управление многоквартирным домом без заключения договора управления с управляющей организацией (далее соответственно - товарищество, кооператив);

в) управляющими организациями, заключившими договор управления многоквартирным домом, в том числе в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации;

г) управляющими организациями, заключившими договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет более чем 12;

д) застройщиками, управляющими многоквартирным домом до заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией Под деятельностью по управлению многоквартирным домом понимается выполнение стандартов, направленных на достижение целей, установленных статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также определенных решением собственников помещений в многоквартирном доме.

Управление осуществляется в отношении каждого отдельного многоквартирного дома как самостоятельного объекта управления с учетом состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома, а также исходя из минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. № 290.

Существующие формы участия граждан в управлении жилищным фондом разнообразны. Так, согласно ст. 44 ЖК общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления этим домом.

Выбор способа управления многоквартирным домом осуществляется на общем собрании собственников помещений и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Рассмотрим более подробно функции, права общего собрания собственников жилья.

Целью проведения таких собраний является эффективная реализация планов по ремонту и уборке прилегающих к дому территорий, по оплате коммунальных услуг, по защите прав собственников жилья и т.д.

Собственник жилья обязан посещать общие собрания жильцов многоквартирного дома, чтобы всегда быть в курсе событий, как распоряжаются имуществом дома и имеют ли принимаемые решения по тем или иным вопросам правовую основу.

Общее собрание жильцов многоквартирного дома является законным органом управления, согласно статье 44 п. 2 Жилищного кодекса РФ. В компетенцию вопросов, которые могут рассматриваться на общих собраниях собственников жилья, входят:

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта;

1.1) принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете;

1.2) принятие решений о получении товариществом собственников жилья либо жилищно-строительным кооперативом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства;

собрание дом многоквартирный управление

2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;

4) выбор способа управления многоквартирным домом;

4.1) принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

5) другие вопросы, отнесенные Жилищным кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

На общем собрании не должны приниматься решения по вопросам, не включенным ранее в повестку дня. Нельзя также менять повестку дня в ходе проводимого общего собрания.

1.1 Формы и виды проведения собраний собственников многоквартирного дома

- Очередное (ежегодное, ежеквартальное) или внеочередное. Каждое из этих собраний может созываться по инициативе любого жильца многоквартирного дома.

- Общее собрание, как очередное, так и внеочередное, может проводиться в очной или заочной форме. При очной форме проведения собрания указывается точное место, по какому адресу должны собираться собственники жилья, заранее оповещенные о времени и месте проведения мероприятия. При заочной форме общее собрание проводится в виде голосования, где каждый собственник предоставляет свою подпись о согласии или несогласии с тем или иным решением ЖКХ, домового комитета, товарищества и т.д.

- Согласно статье 45 Жилищного кодекса РФ, о проведении общего собрания собственников жилья, все жильцы дома должны быть оповещены не менее чем за 10 дней до даты его проведения. Уведомление рассылается почтой или проводится под личную роспись в общем списке.

В сообщении, где собственников жилья уведомляют о проведении общего собрания дома, должны указываться такие сведения:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);

3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4) повестка дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

1.2 Участие в общем собрании собственников многоквартирного дома

Присутствовать на общем собрании, как и голосовать по любому из поднимаемых на повестке дня вопросах, может собственник квартиры, одной или нескольких комнат, в том числе и в коммунальной квартире, а также нежилых или подсобных помещений в многоквартирном доме. Соответственно, собственником жилых или нежилых помещений является юридическое или гражданское лицо, у которого имеются документы на право владения собственностью в многоквартирном доме. На собрании имеет полное право присутствовать представитель собственника на основании предоставленной доверенности, письменно заверенной нотариально. Согласно статье 64 Семейного кодекса РФ, от имени своих несовершеннолетних детей по всем вопросам голосуют их родители или опекуны, так как они выступают в защиту прав и жилищных интересов детей. Количество голосов распределяется в зависимости с долевым размером на владение площадью в многоквартирном доме (ст. 48 п. 3 ЖК).

1.3 Кворум общего собрания собственников многоквартирного дома

Общее собрание собственников жилья или их представителей правомочно проводиться лишь в том случае, если имеется достаточный кворум, т.е. если на собрании присутствуют или собраны голоса более чем 50% собственников жилья от общего количества граждан, владеющих жилыми или нежилыми помещениями в многоквартирном доме (ст. 45 п. 3 ЖК). По некоторым, особо важным вопросам требуется кворум с количеством присутствующих или подписи голосов не менее чем две трети от общего количества собственников (ст. 46 п. 1 ЖК). Если кворум не собран, то общее собрание переносится на другой срок, с повторным оповещением жильцов многоквартирного дома.

1.4 Обжалование в суде решения, принятого на общем собрании жильцов многоквартирного дома

Собственник жилья имеет право на обжалование в суде решений, принятых на общем собрании жильцов многоквартирного дома в следующих случаях (ст. 48 п. 6 ЖК):

- Когда собственник жилья по тем или иным причинам не присутствовал на общем собрании, не согласен с принятыми решениями, поставленными на голосовании на повестке дня. При этом нарушены законные интересы или его права на владение имуществом.

- Если собственник жилья присутствовал на общем собрании, голосовал, но оказался в меньшинстве и при этом ущемлены его права на владение имуществом многоквартирного дома.

Если имеются перечисленные выше веские основания для передачи рассмотрения вопроса по ущемлению прав и интересов собственника жилья, то он вправе подать иск в суд, не позднее, чем через шесть месяцев после принятия решения на общем собрании жильцов.

Все решения, принятые на общем собрании собственников жилья должны оформляться в протоколы (ст. 46 п.1 ЖК), которые в обязательном порядке подписываются инициаторами проведения таких собраний, а также утвержденным председателем общего собрания или его секретарем. Все протоколы общих собраний должны храниться в месте, которое определено товариществом, ЖКХ или домовым комитетом. Результаты голосования или принятые решения на общем собрании собственников жилья должны доводиться до всех жильцов многоквартирного дома путем размещения их в письменном виде в местах общего пользования (доски объявлений возле подъездов, возле лифтов и т.д.).

2. Сравнительный анализ способов управления многоквартирными домами

Таким образом, все из представленных выше способов обладают определёнными преимуществами и недостатками.

Так, самым дешевым и выгодным в финансовом плане, способом является непосредственное управление. В отличие от него ТСЖ и Управляющая организация потребуют дополнительных расходов от собственников на содержание

Непосредственное управление подходит, для домов имеющих не более четырёх квартир или домов расположенных в частном секторе. Данный способ подходит для управления многоквартирным домом, только на стадии создания ТСЖ.

Управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья наиболее эффективно в современных условиях, имеет ряд преимуществ.

Одно из них - это контроль собственников жилья за деятельностью ТСЖ, через общие собрания собственников и отчёты правления и председателя товарищества. Да и само правление ТСЖ - это граждане, которые проживают в том же доме, они напрямую заинтересованы в благоустройстве управляемого объекта.

Другое заключается в том, что ТСЖ, для управления домом могут нанять управляющую компанию и влиять на принимаемые ею решения, в отличие от жильцов, которые состоят в непосредственных договорных отношениях с ней.

Кроме того, ТСЖ может заниматься прибыльной деятельностью (сдача в аренду рекламных площадей на стенах дома и пустующих помещений общей собственности), а полученные средства направлять на ремонт и благоустройство дома.

Так же ТСЖ, самостоятельно на специальном счету накапливает деньги для капитального ремонта дома, следовательно, в данном варианте управления не будет ситуации, как в отношении с управляющей компанией.

3. Решение задачи

Согласно статье 153 ЖК РФ, платить за жилье и коммунальные услуги обязаны собственники жилого помещения с момента возникновения права собственности на это помещение. Долги могут переходить к новому жильцу, если квартира получена в наследство. Но Митрошин не являлся наследником Злобина.

Право собственности Митрошина на квартиру возникло в 2009 году, а задолженность выявлена за 2006 год, когда владельцем данной квартиры был гр. Злобин. Значит, долги, образовавшиеся в 2006 году, не могут быть долгами Митрошина, ставшего собственником в 2009 году.

Сделки купли-продажи с договорными отношениями, при которых все прежние коммунальные долги переходят к новому владельцу квартиры, могут быть. При этом составляется договор с обременением задолженностью по оплате за коммунальные и прочие услуги. Обязанность по оплате также наступает с момента государственной регистрации прав собственности. Долг переводится с бывшего собственника жилья на нового хозяина в соответствии со статьей 391 ГК РФ. Для этого требуется письменное согласие не только владельцев квартиры Митрошина и Злобина, но и кредитора - ТСЖ.

Подобный договор и согласие не оформлялись.

Таким образом, юристы ТСЖ должны были предъявить претензию по уплате долга за коммунальные услуги и техническое обслуживание квартиры в 2006 году бывшему владельцу - Злобину.

В случае рассмотрения данного спора в суде будет вынесено решение об отказе в иске к гр. Злобину, так как ТСЖ обратилось с требованием оплатить задолженность за коммунальные услуги и техническое обслуживание квартиры за 2006 год в 2009 году, т.е. по истечению срока исковой давности (3 года), в соответствии со статьями 196 и 199 ГК РФ.

Библиографический список

1. Конституция и государственная символика Российской Федерации. // М.: Эксмо, 2012, Ст. 40, 13 с.

2. Всеобщая декларация прав человека. Принята Генеральной Ассамблеей ООН 10 декабря 1948г. Ст.25// Информационно-правовая система Консультант/

3. Жилищный кодекс Российской Федерации: текст с изм. и доп. на 1 октября 2013 г.//М.:Эксмо,2013, Ст. 44-48, 153,161

4. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая, третья и четвертая: текст с изм. и доп. на 1 октября 2013 г. //М.:Эксмо,2013, Ст.196, 199, 391, 673

5. Семейный кодекс Российской Федерации. Ст.64// Информационно-правовая система Консультант/

6. Постановление Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения»//Информационно-правовой портал Гарант/

7. Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 г. № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами»//Опубликовано: 20 мая 2013 г. на Интернет-портале "Российской Газеты".

8. Барщевский,М.Ю. Все о проблемах ЖКХ и личных документах.//М.Ю.Барщевский/ М. 2009г., 112с.

9. Васильев,М. В. Правила оказания услуг ЖКХ.//М.В.Васильев - М., 2011г.С.68-69.

10. Гусев,А.Я. Я - собственник Жилья! ТСЖ, ЖКХ, самоуправление. //А.Я.Гусев/ Ростов-на-Дону, 2011г. С.140-145.

11. Нуриджанов, А.Э. Основы управления многоквартирным домом//А.Э. Нуриджанов и др./ Уфа ,2011г.,29,108 с.

Размещено на Allbest.ru