Жилищное право

Размещено на http:www.allbest.ru/

Жилищное право



Понятие и источники жилищного права. Жилищные фонды

1. Понятие жилищных отношений и основные принципы жилищного права.

Жилищные отношения представляют собой общественные отношения, складывающиеся в связи с удовлетворением жилищной потребности граждан (отношения в сфере управления жилищным фондом, обеспечение граждан жилыми помещениями на условиях найма, обеспечение правильного использования жилищного фонда, его эксплуатация и ремонт).

Основные принцыпы жилищного права:

1. Необходимость обеспечения условий для реализации права на жилище.

2. Безопасность, неприкосновенность и недопустимость произвольного лишения жилища.

3. Необходимость безпрепятственного осуществления жилищных прав, обеспечение их судебной защиты, и восстановления в случае нарушения.

4. Обеспечение сохранности жилищного фонда и испльзование жилых помещений по назначению

5. Признание в качестве общего правила равенства участников жилищных отношений.

Жилищный кодекс РФ, градостроительный кодекс РФ.

Объекты жилищных прав, виды жилых помещений.

Объектами жилищных прав являются жилые помещения (положение ч. 1 ст. 15 ЖК РФ):

1. Жилые дома,

2. Части жилых домов

3. Жилые квартиры

4. Части жилых квартир

Жилым домом признается индивидуально определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначеных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Пристройка - часть строения, расположеное вне контура его копитальных наружных стен, являющиеся вспомогательной по отношению к строению и имеющая с ним одну или более капитальных стен (план бти). Если пристройка отапливаема, то ее площадь учитывается в составе жилой площади помещения. жилищный право собственность

Квартира - признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначеных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с их проживанием в таком обособленном помещением. Лоджии и балконы не относят к жилым помещениям.

Комнатой признается часть жилого дома либо квартиры, предназначеные для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в таком домее либо квартире.

Таким образом жилое помещение - это изолированое помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. Санитарно-эпидемиологическая служба определяет пригодность.

Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение устанавливается правительством РФ в соответствии с жилищным кодексом и другими федеральными законами.

Жилищные фонды: понятие и виды

Жилищный фонд - это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ (ст. 19 ЖК).

В зависимости от форм собственности жилищный фонд подразделяется:

1. Частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц.

2. Государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся на праве собственности РФ (жилищный фонд РФ) и субъектам РФ (жилищный фонд Субъектов РФ).

3. Муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности РФ городским сельским поселениям, либо другим муниципальным образованиям.

В зависимости от цели использования подразделяется на:

1. Жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемой гражданам по договору социального найма жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах.

2. Специализированный жилищный фонд - совокупность предназанченых для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по специальным правилам жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах. Включает в себя помещение: 1) служебные (ст. 93ЖК) 2) общежития (ст. 94 ЖК) 3) маневренный фонд (при капетальном ремонте, если требуется временое отселение) 4) системы социального обслуживания (дома пристарелых и инвалидов (ст 96 ЖК)). 5) вынужденных переселенцев (ст. 97) 6) помещение для социальной защиты отдельных категорий граждан.

3. Индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений в частном жилищном фонде, которые используются гражданами собственниками для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) для проживаня иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками данных помещений для проживания граждан на указанных условиях (безвозмездности).

4. Жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений в частном жилищном фонде, которые исползуются собственниками для проживания граждан на условиях возмездного пользования, либо предоставленные собственникам данных помещений на основе дооговора аренды или иного договора юридическим лицам во владение или пользование.



Лекция 2. Понятие и основания возникновения жилищных правоотношений

Жилищные правоотношения и его участники

Жилищные правоотношения - это урегулированные нормами жилищного права, конкретное общественное отношение, участники которых выступают носителями жилищных прав и обязанностей.

Жилищные правоотношения - это не форма соответствующего общественного правоотношения, а результат правового регулирования общественного отношения.

Виды:

1. Организационные правоотношения, которые складываются по вертикали на началах власти и подчинения. Например по управлению жилищным фондом, по учету граждан, нуждающихся в жилье и распределению жилых помещений.

2. Имущественные правоотношения, складывающиеся на началах равенства их участников. Эти отношения могут возникать: из договора социального найма, договора коммерческого найма, договора найма жилого помещения, находящегося в специализированном жилищном фонде, договора поднайма. Ст. 4 жк указывает какие отношения регулируют жилищное законодательство.

Указаные виды по различным квалифицирующим признакам можно подразделить в свою очередь на подвиды:

по юридической природе жилищные правоотношения:

1. Первичные (строительство)

2. Производные (любой договор, мена, дарение).

Жилищные отношения связанные с ремонтом, переустройством и перепланировкой жилих помещений, использованием инженерного оборудования, предоставлением комунальных услуг могут регулироваться нормами гражданско-правового характера с учетом требований установленных ЖК РФ. Основываясь на признаках определенности и конкретизированности обязанного лица жилищные правоотношения делятся на:

1. Абсолютные

2. Относительные.

Если управомоченому лицу противостоит одно или несколько определенных лиц, то данное правоотношение является относительным (договор социального найма: наниматель - наимодатель).

Если же такой определенности нет и носителем обязанности является всякий и каждый - абсолютное правоотношение (защита права собственности на жилое помещение). П. 1 ст. 30 ЖК.

Особенностями жилищного правоотношения является то, что:

1. Объектом всегда выступает только жилое помещение

2. Оно носит длящийся характер

3. По своему юридическому содержанию это правоотношение является как правило структурно сложным поскольку каждый из субъектов имеет к другому право требования и одновременно несет обязанность совершения положительных действий в соответствии второго субъекта.

Основанием возникновения правоотношеий выступают юридические факты, с которыми нормы жилищного права связывают возникновение, изменение или прекращения жилищных правоотношений. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают:

1. Из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а так же из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не пртиворечат ему

2. Из актов государственых органов и актов органов местного самоуправления, котрые предусмотрены жилищным законодательством, в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей.

3. Из судебных решений, устанавливающих жилищные права и обязанности.

4. В результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом.

5. Из членства в жилищных и жилищно-строительных кооперативов.

6. Вследствии действий (бездействия, участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативно правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

Под структурой жилищного правоотношения понимается - совокупность устойчивых элементов, обеспечивающих его целостность.

Любое жилищное правоотношение состоит из 3 структурных элементов:

1. Субъекты (участники правоотношений).

2. Объект правоотношений (предмет материального мира, по поводу которого возникает определенная правовая связь между субъектами).

3. Взаимосвязи прав и обязанностей субъектов правоотношений в соответствии с которыми складывается реальное поведение субъекта правоотношения (содержание договора = права и обязанности сторон).

Структуру самого жилищного правоотношения не следует смешивать со структурой содержания жилищных правоотношений. Поскольку содержание жилищного правоотношения являясь элементом правоотношения имеет собственную структуру, включающую в себя субъективные жилищные права и неразрывно связанные с ним жилищные обязанности.

Субъекты правоотношений - это лица, обладающие правосубъектностью, которые могут участвовать в правовых отношениях и быть носителями прав и обязанностей (п. 2 ст. 4 ЖК).

Положение ЖК РФ применяется к жилищным отношениям с участием иностранных граждан и иностранных юридических лиц если иное не установлено ЖК РФ или иным федеральным законом.

Граждане выступают субъектами самых разнообразных жилищных правоотношений в целях удовлетворения потребностей в жилье. В домах жилищных кооперативах правоотношения по пользованию жилыми помещениями складываюстя между гражданами - членами кооператива и кооперативом. В частном жилищном фонде граждане вступают в правоотношения пользования жилыми помещениями между собой. Гражданин - собственник жилья как правило использует жилье для личчного проживания и проживания членов его семьи. Но может так же сдавать жилье для проживания другим гражданам. По договору коммерческого найма.

Юридические лица участвуют в жилищных правоотношениях в виде наймодателей, в договоре социального найма жилого помещения в качестве наймодателя выступают жилищно-эксплуатационные организации, а так же государственные и муниципальные предприятия, учреждения или создаваемые ими жилищно-эксплуатационные организации.

Объекты правоотношения - это жилые помещения.

Содержания жилищного правоотношения составляют жилищные права и неразрывно связанные с ним жилищные обязанности.

Субъективное жилищное право - это мера возможного поведения управомоченного лица (субъекта) жилищного правоотношения. Оно состоит из ряда правомочия, составляющих содержание субъективного жилищного права:

1. Правомочие на совержение собственных положительных действий имеющих юридическое значение. Если в договоре социального найма муниципалитет выделяет жилье многодетной семье то положительные действия: решение, утверждена норма предоставления

2. Правомочие требовать определенных действий от обязанного лица.

3. Правомочие на защиту.

Юридическая обязанность - это предписанная обязанному субъекту мера должного поведения. Жилищное правоотношение называется простым, если в нем одному субъективному праву управомоченного лица противостоит одна обязанность обязанного лица. Например, в организационном правоотношении по учету нуждающихся в жилье гражданин вправе подать заявление с приложением необходимых документов о принятии его на учет, а орган местного самоуправления обязан при наличии законных оснований принять гражданина на учет.

В имущестенном жилищном правоотношении как управомоченое так и обязанное лицо имеют права и обязанности, а порой каждый имеет комплекс прав и обязанностей. Такие правоотношения называются структурно сложными. В этом правоотношении управомоченное лицо может достигнуть определнного результата не непосредственно, а лишь через выполнение обзяанностей другим лицом. Вместе с тем взаимная обусловленность прав и обязанностей находит свое проявление в том, что каждый из субъектов имеет к другому право требования и одновременно несет обязанность совершения положительных действий в соответствиями с полномочиями другого субъекта.

Защита жилищных прав осуществляется путем:

1. Признание

2. Восстановление положения, существовавшего до нарушения жилищного права

3. Прекращение или изменение.

Гражданско-правовые формы удовлетворения жилищных потребностей.

1. Приобретение жилища в собственность. Право собственности на жилище может возникать по разным юридическим основаниям:

a. Жилищное строительство

b. Приватизация

c. Внесение полной суммы паевого взноса за квартиру, предоставленную в пользу членам жилищного или жилищно - строительного кооператива.

d. Гражданско-правовые сделки купли-продажи, мены, дарения, ренты, а также принятие наследства.

e. Специальным случаем приобретения права собственности на помещение являетя истечение срока приобретательной давности ( ст. 234 ГК)

2. Заключение договора найма жилого повещения и получение в пользование помещений в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативах. Необходимым условием получения жилого помещения в этих домах является членство в кооперативе.

Конституционное право на жилище, гарантии осуществления этого права.

Право на жилище означает, что государство гарантирует каждому человеку на территории РФ возможность пользоваться тем жилищем, которое у него имеется на данный момент по тем или иным правовым основаниям. В данном случае речь идет об охране государством, имеющуюся у лица субъективное гражданского права на конкретное жилище. В конститтуции это выражено путем провозглашения принципа неприкосновенности жилища ст. 25 К. и неприкосновенности частной жизни ст. 23 Конституции.

Согласно ч. 2 ст. 3 ЖК РФ никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем граждан.

Право на жилище - провозглашенное конституцией социально-экономическое право в соответствии с которым каждому гарантируется надежное и устойчивое пользование тем жилищем, которое он занимает, а также возможность приобрести новое жилище и улучшать свои жизненные условия при содействии органов государственной власти и органов местного самоуправления.



Тема 3.

Понятие права собственности и иных вещных прав на жилые помещения

План

1. Понятие и содержание права собственности на жилое помещение.

2. Особенности правового положения членов семьи собственника жилого помещения.

3. Пользование жилым помещением на иных вещных правах по завещательному отказу и по договору пожизненного содержания с иждивением.

4. Особенности правового режима жилых помещений находящихся в общедолевой собсвтенности.

5. Раздел и выдел жилого помещения.

6. Особенности правового режима жилых помещений, находящихся в многоквартирных жилых домах и коммунальных квартирах.

Понятие и содержание права собственности на жилое помещение.

Содержание права собственности в гражданском кодексе раскрывается через триаду полномочий собственника: владение, пользование и распоряжение (ст. 209 ГК).

Жилыщный кодекс РФ устнаовил новое правило согласно которому правомочие собственника должнны осуществляться так же в соответствии с назначением и пределами исплозования жилого помещения, установленными соответствующими статьями данного кодекса.

Ст. 17 ЖК.

Жилищный кодекс устанавливает пределы использования жилого помещения (ст. 17 ЖК). Согласно ст. 17 ЖК жилье предназначено для проживания граждан.

Ч. 2 ст. 17 ЖК предусматривает возможность использовать жилье наряду с проживанием для индивидуальной предпринимательской деятельности (адвокатская контора, надомные работники) при этом необходимо соблюдать правила пользования жилым помещением.

Критерии, которые ограничивают пределы такой деятельности:

1. Соблюдение прав и интересов соседей

2. Соблюдение санитарно - эпидемиологических, гигиенических норм

3. Пожарная безопасность.

4. Требований по содержанию инженерного оборудования в соответствии с техническими параметрами здания, уровня шума.

Согласно ст. 17 ЖК в жилых помещениях нельзя размещать промышленные производства (ст. 288 ГК РФ). Размещение предприятия, учреждения, организации в помещении, принадлежащему гражданину на праве собственности возможно только после перевода такого помещения в нежилое в порядке, определяемом жилыщным законодтельством.

Согласно ГК РФ использование собственником жилого помещения не по назначению может повлечь принудительное его изъятие( ст. 293, 235 ГК).

Ч. 2 ст. 30 ЖК РФ дает возможность собственнику жилого помещения предоставить это жилое помещение по договору найма, договору безвозмездного пользования, договору аренды, или на ином законном основании.

Собственник жилого помещения вправе заниматься ее переустройством или перепланировкой, обращаться в соответствующий орган по вопросу перевода жилого помещения в нежилого (БТИ).

Ст. 30 жилищного кодекса наделяет собственника определенными обязанностями: собственник обязан содержать свое жилое помещение и общее имущество в многоквартирном доме. собственник жилого помещения обязан регулярно оплачивать комунальные услуги, оплачивать текущие расходы и капитальный ремонт.

П. 4 ст. 30 жилищного кодекса устанавливает обязанности собственника. Недопускать бехозяйственное обращение с помещением, соблюдать законные интересы соседей, содеражть правила содержания общего имущества. Постановление правительства от 12. 08. 2006 года. №491 «правила содержания общего имущества многоквартирного дома».

Ст. 293 ГК - принудительное изъятие. Нарушение прав и интересов соседей, безхоз. Обращение с жильем

Ст. 29 ЖК - самовольное перееустройство (незаконна или нарушает интересы соседей).

Ст. 7.22 КоАП - ответственность. (нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов).

Особенности правового положения члена семьи собственника жилого помещения.

права членов собственника жилого помещения регулируются не только нормами жилищного законодательства, но и нормами гражданского законодательства.

Члены семьи собственника - это его супруг, дети, родители. Они обладают теми же равными правами, что и сам собственник (п. 2 ст. 31 ЖК).

Ко второй группе членов семьи мы можем отнести других родственников: нетрудоспособные иждивенцы, и в исключительных случаях иные лица, если они вселены собственником в качетсве членов семьи.

Постановление пленума верховного суда от 2 июля 2009 года.

В этом постановлении говорится о том, что вторая группа тоже относится к членам семьи только в том случае если это признает собственник. Иные лица могут быть признаны членами семьи только в исключительных случаях. Это правило рассчитано на такие ситуации как например: вселение в жилое помещения родителей супруга - собственика жилого помещения сожителя на законном основании. Называнные граждане могут быть признаны членами семьи собственника жилого помещения при наличии 2 юридических фактов:

1. Совместное проживание с собственником

2. Они вселены собственником в качестве членов его семьи.

Члены семьи собственника жилого помещения не наделены правом на вселение в данное помещение других лиц. Вместе с тем суд может признать за членами семьи собственника права на всление ими своих несовершеннолетних детей. Члены семьи собственника должны так же не нарушать норм установленных законодательством противопожарной безопасности, шуметь, открывать запрещенные законом виды деятельности, обязаны выплачивать комунальные услуги, текущий ремонт по соглашению вместе с собственником.

Пользование жилым помещением на иных вещных правах по завещательному отказу и по договору пожизненного содержания с иждивением

Содержание права пользования жилым помещением в силу завещательного отказа определено непосредственно законом (ст. 1137 ГК РФ). И нормой ст. 33 ЖК. Сущность завещательного отказа (легата) заключается в том, что наследодатель возлагает на одного или на несколько наследников исполнение за счет наследства обязанности имущественного характера в пользу одноо или нескольких отказополучателей (легаталиев), у которых возникает право требовать от наследников исполнения этих обязанностей (п. 1 ст. 1127 ГК). Гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в завещании срок пользуется данным жилым помещением наравне с собствеником данного жилого помещения (ст. 33 ЖК РФ). По истечении установленого завещтельным отказом срока пользование жилым помещением право пользования ему соответствующего гражданина прекращается. за исключением случаев если право пользования данным жилым помещением у соответствующего гражданина возникло на ином законном основании. При последующем переходе право собственности на это жилье право пользования предоставленное по завещательному отказу сохраняет силу (п. 2 ст. 1137 ЖК).

Документом, подтверждающим право пользования жилым помещением предоставляемым по завещательному отказу является свидетельство о правве на наследство.

Ситуации, при которых несмотря на наличие в завещании соответствующего распоряжения (легата) право пользования жилым помещением может и не возникнуть:

1. Применение к отказополучателю в соответствии с п. 5 ст. 1117 ГК правил о недостойных наследниках

2. Смерть отказополучателя до открытия наследства.

3. Ст. 1138

4. Отказ от получения завещательного отказа (ст. 1160 ГК)

5. Истечение трехлетнего срока, течение которого отказополучатель не воспользовался правом на получение завещательного отказа.

П. 4 ст. 1137, п. 3 ст .1138.

Вопрос пожизненного содержания с иждивением регулируются гражданским законодательством (ст. 601)

По договору пожизненного содержания с иждивением гражданин (получатель ренты) передает принадлежащее ему жилой дом, квартиру в собственность платильщика ренты, а тот обязуется пожизненно содержать с иждивением гражданина и (или) указанное им третье лицо.

Обязанность платильщика ренты может содеражть в себя обеспечение гражданина одеждой, едой, уход за ним, лекарства.

Получатель ренты, проживающий в жилом помещении по договору пожизненного содержания с иждивением пользуется этим помещением на условиях предусмотренных ст 33 ЖК, если иное не установлено в договоре.

Договор пожизненного содержания с иждивениям может быть прекращен не только в случаях несоблюдения условий договора, но и в случае смерти получателя ренты. Получатель ренты вправе потребовать возврата своего жилья в случае ненадлежащего исполнения обязательств (либо выплаты ему выкупной цены). (ст. 605 ГК)

Особенности правового режима жилых помещений находящихся в общедолевой собсвтенности.

Владение и пользование жилым помещением, находящимся в общедолевой собственности осуществляется по соглашению всех собственников, а при отсутствии такого соглашения то по решению суда. При достижении сторонами соглашения возможно раздельное пользование жилыми помещениями независимо от размера их доли в общей собственности.



Тема. Основание возникновения права собственности на жилое помещение

1. Общие основания возникновения права собственности на жилое помещение.

2. Строительство жилого дома как основание возникновения права собсвтенности

3. Особенноси заключения и исполнения договора купли продажи жилого помещения.

4. Договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома.

5. Приобретение жилых помещений с использованием субсидий.

6. Кредитование жилищного строительства и приобретение жилых помещений.

7. Особенности ипотеки жилых помещений

8. Предоставление жилых помещений гражданам, увольняемым (или уволенным) с военной службы.

Общие основания возникновения права собственности на жилое помещение.

1. Первоначальные - строительство жилого дома, право собственности на который возникает с момента государственной регистрации (ст. 219 ГК).

Приобретение права собственности по приобретательной давности (ст. 234 ГК). Под приобретательной давностью подразумевается способ приобретения жилья в собственность когда лицо (гражданин или юридическое лицо) не являющееся собственностью имущества, но добросовестно, открыто и неприрывно владеющее как своим собственным жилым помещением в течении 15 лет приобретает право собственности на это жилое помещение.

Приобретение права собственности на безхозяйное недвижимое имущество (ст. 225 ГК.)

Приобретение права собственности добросовестным приобретателем вещи (ст. 302 ГК).

Приобретение права собственности на самовольную постройку (ст. 222 ГК). Согласно 222 ст. ГК самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное: а) на земельном участке, не отведенным для этих целей в порядке установленным законом или иными правовыми актами. Б) без получение на это необходимых разрешений. В) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

лицо, осуществившее самовольную постройку не приобретает на нее право собственности следовательно не имеет право ей распоряжаться (продавать, дарить) самовольная постройка подлежит сносу, осуществившем ее лицом, либо за его счет. П . 3 ст. 222 ГК предусматривает, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку не на принадлежащем ему земельном участке при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. Право собственности может быть признано судом так же за лицом в собственности пожизненным наследуемым владением, постоянным бессрочным пользовании, в котором находит земельный участок где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право сосбтвенности на постройку возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенным судом. Однако не может быть признано право собственности на самовольную постройку за указанными лицами если ее сохранение нарушает права и охраняемые законные интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

2. Производные.

Договоры купли продажи, мены, ренты, дарения

Наследование как по закону так и по завещанию

Приватизация жилого имущества.

Внесения стопроцентной оплаты паевого взноса в жилищно-строительный кооператив.

Реорганизация юридического лица, в результате которой имущество перешло к ее правопреемнику.

Право собственности на жилое помещение может возникнуть как на возмездных так и безвозмездных основаниях. Безвозмездные: дарение, наследование, приватизации,

Возмездные, то есть за плату: приобретенние жилья в собственность осуществляется в основном посредством гражданско-правовых сделок на рынке жилья.

Строительство жилого дома как основание возникновения права собственности.

Строительство жилого помещения происходит в 4 этапа:

1. Предоставление земельного участка для строительства (ст. 30-32 ЗК РФ).

a. без согласования места строительства.

b. С согласованием места строительства.

Регулирование данного вопроса осуществляется в соответствии с ФЗ от 21 июля 1997 года №122 «о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

2. Оформление документов на проектирование и подготовка к строительству. Для строительства зданий и сооружений требуется лицензия (ФЗ «о лицензировании отдельных видов деятельности»).

3. Непосредственно строительство жилогодома (техническое регулирование отношений, возникающих в процессе строительства, ФЗ от 27 декабря 2002 года №184 «о техническом регулировании»).

4. Приемка жилого объекта в эксплуатацию и регистрация прав на него. Строительство жилого дома не считается завершенным до тех пор пока он не будет принят приемочной комиссией и акт ее не будет утвержден в установленном порядке.

Особенности заключения и исполнения договора купли продажи.

Договор купли продажи жилого помещения это такой договор в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателю жилой дом (часть жилого дома, квартиру, часть жилой квартиры), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму. Сторонами данного договора является продавец и покупатель. Продавцом жилого помещения по общему правилу выступает собственник, реже, но могут выступать уполномоченные лица (при породаже государственного или муниципального жилья в качестве продавца выступают уполномоченные органы исполнительной власти), а покупателем по договоку купли продажи может быть любое как физическое или юридическое лицо. Данные договор по общим основанием является консенсуальным, возмездным и взаимном. Договор купли продажи заключается в письменной форме путем составления документа, подписанного сторонами. Ст. 558 П. 2 ГК говорит об обязательной государственной регистрации и данный договор считается заключенным с момента государственой регистрации.

Перечень лиц, проживающих в жилом доме, которые сохраняют право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем с указанием их прав на пользование жилым помещением. Если право продавца ограничено или обременено это необходимо обязательно указадть в договоре. При отсутствии в договоре указаний на налицие таких ограничений (обременений) имеются основания для отказа в государственной регистрации договора продажи поскольку лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями составило документ без указания этих условий п. 1 ст. 20 ФЗ «о государственной регистрации.».

Договор участия в долевом строительстве.

Сущность участия в долевом строительстве многоквартирного дома изложено законодателем в п. 1 ст. 4 ФЗ «об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Заключается в привлечении денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов на основании договора участия в долевом строительстве и возникновении у участников права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. ФЗ №214.

Согласно ФЗ 214

Застройщик - это юридическое лицо, независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющий в собственности или на праве договора аренды земельный участок и привлекающий денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство.

Требования к застройщику:

Застройщиком может быть: юридическое лицо, предприниматель без образования юридического лица.

Застройщик должен иметь земельный участок в собственности или по договору арнды, должен иметь разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома.

Застройщик несет две основные обязанности:

1. Построить многоквартирный дом, в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц.

2. Передать объект долевого строительства участнику долевого строительства после разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта.

Участник долевого строительства:

Может выступать как юридическое так и физическое лицо.

Обязанности:

1. Уплатить обусловленную договором цену

2. Принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Существенные условия договора долевого строительства.

1. Определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

2. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

3. Цена договора, сроки и порядок ее уплаты.

4. Гарантийный срок (не менее 5 лет).

Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации. Основанием для государственной регистрации права собственносити участников долевого строительства является документы, подтверждающие факт его постройки:

1. Разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома,

2. Документ о передаче объекта долевого строительства участнику (передаточный акт).

3. Застройщик передает разрешение на ввод в эксплуатацию, возведенного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в регистрационную палату не позднее чем через 10 рабочих дней после получения такого разрешения.

У участника долевого строительства при возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельна от права собственности на объект долевого строительства.



Обеспечение граждан жилыми помещениями в фонде социального использования

План

1. Основания признания граждан нуждающимися в жилом помещении

2. Учет граждан, нуждающихся в жилых помещениях

3. Понятие и критерии отнесения граждан к числу малоимущих.

4. Порядок предоставления жилых помещений в фонде социального использования.

5. Внеочередное предоставление жилых помещений в фонде социального использования.

6. Требования, предъявляемые к жилым помещениям, предоставляемым по договорам социального найма.

7. Нормы площади в жилищном законодательстве.

Основания признания граждан нуждающимися в жилом помещении.

Ст. 40 Конституции.

Жилищные помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранынм гражданам, лицам без гражданства, если в международном договоре не предусмотрено иное.

Предметом договора социального найма могут быть только те жилые помещения, которые относятся к государственным или муниципальным жилищным фондам (фонд социального использования).

Жилищный кодекс устанавливает основания признания граждан нуждающимися (п. 1 ст. 52 ЖК) нуждающиеся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма признаются граждане:

1. Не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения.

2. Являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, либо собственниками жилых поещения, либо членами семьи собственника жилого помещения, и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы.

3. Проживающие в помещении не отвечающем установленным для жилого помещения требований.

4. Являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма членами семьи жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающим в квартире занятой несколькоми семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хранического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире не возможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащему ему на праве собственности.

(перечень тяжелых форм хронических заболеваний, при которых не возможно совместное проживание граждан в одной квартире утвержден постановлением правительством РФ 16 июня 2006 года № 378. В этом перечне указаны следующие заболевания:

1. Активные формы туберкулеза с выделением микробактерий туберкулеза.

2. Злокачественные новообразования, сопровождающиеся обильными выделениями.

3. Хранические или затяжные психические расстройства с тяжелыми стойкими или часто обостряющимися болезненными проявлвениями.

4. Эпилепсия с частыми припадками.

5. Гангрена конечностей

6. Гангрена и некроз легкого

7. Абсцесс легкого

8. Пиодермия гангренозная.

9. Множественные поражения кожи с обильными отделениями.

10. Кишечный свищь

11. Уритральный свищь.

Постановлением правительства РФ от 21 декабря 2004 года № 817 утвержден перечень заболеваний, дающие инвалидам, страдающими ими право на дополнительную жилую площадь в виде отдельной комнаты:

1. Активная форма туберкулеза всех органов и систем

2. Психические заболевания требующие обязательного диспансерного наблюдения

3. Трахиастома, каловые свищи, мочевые и влагалищные свищи, пожизненная нефрастома, стома мочевого пузыря, некорегирумая хирургически недержание мочи противоестественный анус, пороки развития лица и черепа с нарушением функций дыхания, жевания, глотания

4. Множественные поражения кожи с обильными отделениями.

5. Проказа

6. Вич инфекция у детей.

7. Отсутствие нижних конечностей, либо заболевания опорно двигательной системы в том числе наслественного генеза со стойким нарушением функций нижних конечностей, требующие применение инвалидных кресел, колясок.

8. Органические заболенваия центральной нервной системы со стойким нарушением функций нижних конечностей, требующие применения инвалидных кресел, колясок, или с нарушением функций тазовых органов.

9. Состояние после трансплантации внутренних органов и костного мозга

10. Тяжелые органические поражения почек, осложенные почечной недостаточностью 2 и 3 степени.

При наличии у гржданина и или члена его семьи нескольких жилых помещений, занимаемым по договорам социального найма и (или) принадлежащих им на праве собственности, определению уровня обеспеченнности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений.

Учет граждан, нуждающихся в жилых помещениях.

Ст. 52 ЖК.

Учет граждан, нуждающиххся в улучшении жилыщных условий имеет следующие особенности:

1. Учет этот создан с целью предоставления лицам, стоящим на учете жилого помещения на условиях социального найма.

2. Осуществляется учет органами МСУ.

3. Состоять на учете имеют право только граждане, признанные нуждающимися в жилых помещениях.

4. Если гражданин имеет право состоять на указанном учете по нескольким основаниям по своему выбору такой гражданин может быть принят на учет по одному из этих оснований или по всем основаниям (п 2 ст. 52 ЖК).

5. Принятие на учет граждан в качетсве нуждающихся в жилых помещениях осуществляется органами МСУ на основании заявления граждан, поданных ими в указанный орган по месту своего жительства, или через многофункциональный центр, в соответствии с заключенным ими в установленном правительством РФ порядке соглащением о взаимодействии п. 3 ст. 52 ЖК

6. Граждне могут подать заявления о принятии на учет не только по месту своего жительства. Это положение распространяется на граждан, трудовая деятельнсть связана с постоянным передвижением.

7. Основным фактором, позволяющим установить место жительства, с целью принятия на учет - регистрация гражданина по месту жительства.

8. Принятие на учет недееспособных граждан осуществляется на основании заявлений о принятии на учет поданных их законными представителями.

9. С заявлениями о принятии на учет должны быть предоставлены документы, подтверждающие право соовтетствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, кроме документов, получаемых, по межведомственным запросам органов, осуществляющих принятие на учет (п. 4 ст. 52)

Методические рекомендации для субъектов РФ и органов местного самоуправления по определению порядка ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях предоставляемых по договорам социального найма и по предоставления таким гражданам жилых помещений (приказ мин. Региона РФ от 25 февраля 2005 года № 18).

Юридические последствия намеренного ухудшения гражданами своих жилых условий.

Ст. 53 ЖК РФ.

Граждане, которые с намерением приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях совершили действия, в результате которых такие граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее через пять лет со дня совершения указанных намеренных действий.

Меджу действиями граждан и целью таких действий должна быть установлена прямая причинная связь.

Отказ в принятии на учет в качетсве нуждающихся (ст. 54 ЖК) допускается:

1. Не представлены предусмотренные ч. 4 ст. 52 жилищного кодекса документы обязанность, по предоставления которых возложена на заявителя.

2. Представлены документы, которые не подтверждают право соответствующих граждаан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилом помещении.

3. Не истек срок предусмотренный ст. 53.

Содержание и порядок выдачи документов об отказе в принятии на учет:

1. Должен содержать основания такого отказа с обязательной ссылкой на нарушение

2. Выдается и направляется гражданину подавшему соответствующее заявлении о принятии ан учет не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обаловано в судебном порядке.

Понятиее и критерии отнесения граджан к числу малоимущих.

Малоимущими признаются граждане если они признаны таковыми органом местного самоуправления с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи и стоимость имущества, находящегося в собственности члена семьи и подлежащего налогообложению в порядке, установленным законом соответствующего субъекта РФ.

ФЗ от 5 апреля 2003 года №44 с изменениями от 2 июля 2013 года «о порядке учета доходов и расчетах среднедушевого дохода семьи и дохода одиного проживающего гражданина для признания их малоимущими и оказание им государственной социальной помощи.

В ст. 1 закреплено, что рассчет среднедушевого дохода семьи и дохода одиного проживающего гражданина для решения вопроса о признании их малоимущими и об оказании им государственной социальной помощи осуществляется органом социальной защиты населения по месту их жительства либо пребывания в который поступило письменное заявление гражданина или лица, являющегося его представителем в соответствии с законодательством РФ. Перечень видов доходов, учитываемых при рассчете среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для оказания им государственной социальной помощи утвержден постановлением правительства 20 августа 2003 года №512. постановление правительства от 11 апреля 2003 года №213 об особенностях порядка исчисления средней заработной платы.

Малоимущим гражданам признаным в установленном порядке нуждающимися в жилых помещениях по договору социального найма предоставляются жилые помещения в муниципальном жилищном фонде. Так в соовтетствии с ч. 9 ст. 156 ЖК граждане, признаные в установленном порядке малоимущими проживающих по договору социального найма освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещениями, однако при бесплатном пользовании они обязаны оплачивать комунальные услуги.

Порядок предоставления жилых помещений в фонде социального использования.

Жилые помещения предоставляются гражданам состоящим на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий как правило в порядке очередности исходя и времени принятия таких граждан на учет. Однако не требуется постановка на жилищный учет гражданам, для последующего им предоставления других жилых помещений по основаниям, перечисленным в ст. 85, например жилой дом подлежит сносу.

Основанием для заключения договора социального найма с лицом, состоящим на учете является административный акт. Решение о предоставлении жилого помещения (договор социального найма) гражданам, состоящим на учете в качетсве нуждающихся в жилых помещениях по договору социального найма должны предоставляться жилые помещения в виде квартир или жилых домов, комнаты по договорам социального найма могут быть предоставлены только в исключительных случаях (когда предоставляется осободившееся жилое помещение в коммунальной квартире)

Внеочередное предоставления жилых помещений

1. Гражданам жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонта или реконструкции не подлежат.

2. Гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний (постановление правительства №378, постановление правительства РФ от 28 января 2006 года №47 «об утверждении положения о принании помещения жилым помещением, жилого помещения не пригодным для проижвания и многоквартирного дома аварийным и подлежащем сносу или реконструкции»).

Вселение нанимателем других лиц в занимаемое им жилое помещение. Ст. 70 ЖК

При вселении супруга, детей и родителей нанимателя необходимо согласие в письменной форме остальных членов семьи нанимателя. В том числе временно отсутствующих. В то же время на вселение к родителям несовершеннолетних детей такого согласия не требуется. При вселении других граждан необходимо согласие в писменной форме необходимо согласие всех членов семьи нанимателя и наимодателя. Наимодатель вправе запретить вселение если после этого общая площадь жилого помещения на каждого члена семьи составит менее учетной нормы (ст. 50 ЖК РФ).

Согласно практике верховного суда несовершеннолетние дети приобретают право на ту жилую площадь, которая определяется им в качестве места жительства соглашением родителей. Такое соглашение выступает предпосылкой вселения ребенка в конкретное жилое моещение. При этом закон не устанавливет какого либо срока по истечении которого лицо может быть признано вселенным (определение верховного суда от 25 августа 2009 года №5- В09- 90). Это правило распространяется и на вселение несовершеннолетних детей к бывшим членам семьи нанимателя социального жилья если они остались проживать в этом помещении.



Содержание договора социального найма.

Наниматель жилого помещения имеет право (п. 1 ст. 67 ЖК)

1. Вселять в занимаемое жилое помещение иных лц но только с согласия в письменной форме членов своей семьи. П. 1 ст. 70 ЖК.

2. Сдавать жилое помещение в поднаем. Сдавать в поднаем часть занимаемого им жилого помещения в случае временного выезда - все жилое помещение наниматель вправе только с согласия в письменной форме наимодателя и проживающих вместе с ним членов его семьи.

3. Разрешать проживание в жилом помещении безвозмездно временных жильцов, но только по взаимному согласию членов его семьи.

4. Осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения не выходя за пределы требований, установленных жилищным кодексом и иными актами жилищного законодательства.

5. Требовать от наимодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а так же предоставление комунальный услуг надлежащего качества

6. Иные права нанимателя жилого помещения (п. 2 ст. 67 ЖК).

Наниматель жилого помещения обязан (п. 3 ст. 67 ЖК).

1. Использовать жилое помещение по назначению и в пределах установленных жилищным кодексом.

2. Обеспечивать сохранность жилого помещения

3. Потдерживать надлежащее состояние жилого помещения

4. Проводить текущий ремонт жилого помещения

5. Своевременно вносить плату за жилое помещение и комунальные услуги

6. Информировать наимодателя об именении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договорам социального найма



Обмен жилыми помещениями.

Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного нанимателями. Обмен жилыми помещениями может быть добровольным и принудительными. Обмен на добровольных началах осуществляется с письменного согласия проживающих совместно с нанимателем членов его семьи. Члены семьи нанимателя вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого жилого помещения на 2 и более жилых помещения, находящихся в разных домах или квартирах. Если между нанимателем жилого помещения и проживающими совместно с ним членов его семьи не достигнуто соглашение об обмене, то любой из них вправе требовать осуществление принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке.

Обмен жилыми помещениями не допускается в случаях, предусмотренными ст. 73 ЖК, перечень которых носит исчерпывающий характер. Наниматель имеет право на замену жилого помещения, общая площадь которого на одного члена семьи превышает норму предоставления на жилое помещение меньшего размера с согласия проживающих совместно с ним членов его семьи (ст. 81 ЖК). Наимодатель на основании заявлени нанимателя жилого помещения о замене жилого помещения обязан предоставить нанимателю по согласовании с ним другое жилое помещение в течении 3 месяцев со дня понятия соответствующего заявления.

Поднаем жилого помещения.

Нанимател вправе сдавать часть или все жилое помещение в поднаем с письменного согласия наимодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи при условии, что после заключения договора поднайма жилого помещения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в комунальной квартире не менее нормы предоставления (ст. 76 ЖК).

Если сдаваемое в поднаем жилое помещение находится в комунальной квартире, то для заключения договора требуется так же согласие всех нанимателей и их семей, а также всех собсвтенников и членов их семей.

Договор поднайма заключается на определенный срок если в договоре срок не указан то договор считается заключенным на 1 год. Кроме того договор поднайма жилого помещения является возмездным (ст. 78 ЖК, п. 3 ст. 685 ГК РФ).

временные жильцы.

Наниматель вправе разрешить проживание в жилом помещении временных жильцов (с. 80 ЖК). Временные жильцы - это иные граждане, вселившиеся помимо нанимтеля и совместно проживающие с ним члены его семьи на зависимо от наличия родственных отношений с нанимателем.

Особенности вселения временных жильцов.

1. Вселение временных жильцов возможно с соблюдением 2 условий (п. 1 ст. 80 ЖК):

a. Взаимное согласие нанимателей жилого помещения по договвору социального найма. Проживающих совместно с ним членов его семьи.

b. Предварительное уведомление наимодателя.

2. Жилищный кодекс не предъявляет требований к форме уведомления наимодателя о вселении жильцов.

3. Наимодатель вправе запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь жилого помещения на каждого проживающего составит: для отдельной квартире менее учетной нормы, для комунальной квартиры менее нормы предоставления.

...