Гражданско-правовая характеристика договора аренды

В процессе пользования имуществом, если иное не установлено законом или договором, арендатор обязан поддерживать его в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести бремя расходов на содержание арендованного имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Что касается собственно пользования арендованным имуществом, то его нельзя рассматривать в качестве обязанности арендатора, поскольку именно в этом заключается интерес последнего. Помимо удовлетворения потребностей арендатора основанное на договоре аренды пользование имуществом дает арендатору возможность извлекать его полезные свойства и присваивать плоды, продукции и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества. В качестве же обязанности арендатора, связанной с пользованием арендованным имуществом, следует признать необходимость соблюдать установленные законом либо предусмотренные договором ограничения.

Вторая основная обязанность арендатора состоит в своевременном внесении платы за пользование арендованным имуществом (ст. 614 ГК РФ). Более того, из определения договора аренды (предоставление арендатору за плату имущества во временное владение и пользование) следует вывод, что условие об арендной плате относится к существенным условиям всякого договора аренды.

Арендная плата может быть установлена в договоре как в отношении арендуемого имущества в целом, так и применительно к каждой из его основных частей. Предусмотрены следующие основные формы арендной платы: определенные платежи в твердой сумме, вносимые периодически или одновременно; установленная доля, полученных в результате использованного арендованного имущества продукции, плодов, доходов; определенные услуги, предоставляемые арендатором арендодателю; возложение на арендатора обусловленных договором затрат по улучшению арендованного имущества.

Практика свидетельствует, что при возникновении споров, связанных с изменением арендной платы, решающее значение имеет то, как стороны урегулировали порядок изменения арендной платы при заключении договора аренды Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 мая 1997 г. №14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" // «Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации». 1997. №7..

Ещё одной основной обязанностью арендатора является возврат арендованного имущества по истечении срока его аренды либо при прекращении договора аренды по иным основаниям. В силу статьи 622 ГК РФ в случае прекращения договорных отношений, связанных с арендой имущества, независимо от причин такого прекращения, арендатор обязан вернуть арендодателю сданное ему имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в том состоянии, которое предусмотрено договором. Если данная обязанность не будет исполнена арендатором, он должен уплатить арендодателю за все время просрочки возврата имущества арендную плату и, кроме того, возместить ему убытки в части непокрытой суммой арендных платежей. При неисполнении указанной обязанности по возврату имущества арендодатель, естественно вправе потребовать вернуть свое имущество в принудительном порядке.

Судьба произведенных арендатором улучшений арендованного имущества определяется ГК РФ в зависимости от их характера (ст. 623). Все отделимые от арендованного имущества улучшения являются собственностью арендатора. Неотделимые улучшения имущества принадлежат арендодателю. Правда, стоимость таких улучшений, произведенных арендатором за счет собственных средств, с согласия арендодателя, подлежат возмещению арендодателем. Улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором за счет амортизационных отчислений от этого имущества, во всех случаях являются собственностью арендодателя.

2.2 Выкуп арендного имущества

договор аренда имущество

Договор аренды может быть прекращен выкупом арендованного имущества. Статья 624 ГК РФ устанавливает: "в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены" Сергеев А. П., Толстой Ю. К. Учебник по гражданскому праву. Часть 2. М., 1998. С. 161..

Выкуп сданного в аренду имущества государственных и муниципальных предприятий является одним из способов приватизации, поэтому порядок выкупа и выкупную цену таких объектов аренды устанавливают акты, регулирующие приватизацию, в частности Федеральный закон Российской Федерации от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

В случае заключения договора аренды с правом выкупа до вступления в силу указанного Федерального закона выкуп государственного и муниципального имущества осуществляется на основании заявления арендатора такого имущества в:

1)сроки, установленные договором аренды с правом выкупа, если в нем содержатся условия о размере выкупа, сроках и порядке его внесения;

2)течение шести месяцев с даты вступления в силу указанного Федерального закона, если договор аренды с правом выкупа не содержит условий о размере выкупа, сроках и порядке его уплаты посредством:

- внесения арендуемого государственного или муниципального имущества в качестве вклада в уставный капитал открытого акционерного общества, созданного совместно с арендатором с предоставлением по­следнему права первоочередного приобретения акций указанного общества, если рыночная стоимость арендованного имущества на дату подачи заявления составляет свыше 10 тысяч установленных федеральным законом минимальных размеров оплаты труда;

- заключения дополнительного соглашения, предусматривающего условия о размере выкупа, сроках и порядке его внесения, если рыночная стоимость арендуемого имущества на дату подачи заявления составляет 10 тысяч установленных федеральным законом минимальных размеров оплаты труда и ниже.

В случае, если по истечении этих сроков или сроков, установленных договором, не поступит заявление арендатора, нереализованные положения таких договоров о выкупе утрачивают силу.

В случае, если все имущество государственного или муниципального унитарного предприятия, за исключением здания или нежилого помещения, в которых располагалось указанное унитарное предприятие, приобретено в собственность до вступления в силу гл. IV ч. 1 ГК РФ с одновременным заключением договора аренды, предусматривающего возможность выкупа такого здания или нежилого помещения, указанное здание или нежилое помещение подлежит продаже собственнику, приобретшему все имущество унитарного предприятия, по рыночной стоимости в соответствии с договором, заключенным между ним и собственником здания или нежилого помещения. По истечении двух лет с даты вступления в силу указанного Федерального закона, которая наступила 26.04.2002, положения таких договоров о выкупе утрачивают силу.

Отдельно законодательством оговаривается ситуация, когда условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды. Тогда его можно установить дополнительным соглашением сторон. При этом стороны вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Кроме того, законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

Отдельным видом договора аренды является договор финансовой аренды (договор лизинга), по которому арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей, причем арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды продавца. Условиями договора лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется самим арендодателем (ст. 665 ГК РФ). Таким образом, договор лизинга, являясь разновидностью договора в силу передачи имущества во временное владение и пользование аренды, имеет существенные отличия от классического имущественного найма.

В соответствии с п. 1 ст. 3 Федерального закона от 29 октября 1998 г. №164-ФЗ № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (с изм. От 26.07.2006) предметом могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудования, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности. Статья 20 названного закона указывает, что в случаях, предусмотренных законодательством РФ, права на имущество, которое передается в лизинг, и (или) договор лизинга, предметом которого является данное имущество, подлежат государственной регистрации.

Вопрос о порядке государственной регистрации договора лизинга неоднозначно решается в доктрине. Между тем в регистрационных органах существует практика отказа в регистрации, в том случае если лизингодатель не имеет права собственности на предмет лизинга. Такая позиция обосновывается тем, что лизинг является разновидностью договора аренды, а арендодатель должен обладать имуществом на праве собственности (или быть уполномоченным на то собственником или законом). Такая позиция представляется неверной, так как сущности спецификой лизинга, в соответствии с § 6 гл. 34 ГК РФ, как раз и является то, что договор лизинга должен быть заключен договор купли-продажи недвижимости, и является основанием для заключения договора купли-продажи Кирилловых А.А. Правовые основы лизинга. Учебно-практическое пособие. М., 2009.. Соответственно, договор финансовой аренды подлежит регистрации до либо одновременно с регистрацией перехода права собственности от продавцу к лизингодателю.

2.3 Расторжение (изменение) договора аренды

Договоры должны четко исполняться. Это одно из важнейших правил любой деятельности, особенно предпринимательской, ориентированной на получение не эпизодической, а планомерно возрастающей прибыли. Однако изменения экономической обстановки, другие причины, имеющие значение для сторон договора, нередко могут повлечь необходимость его изменения или расторжения. Как правило, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, кроме случаев, прямо предусмотренных законодательством или оговоренных в договоре.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут на основании решения суда только: 1) при существенном нарушении условий договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным считается такое нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой (или других) стороны такой ущерб, что потерпевший участник в значительной степени лишается того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга первая: общие положения. М., 2001..

Актуальность проблемы соотношения положений ГК РФ об общих основаниях расторжения гражданско -- правового договора (ст. 450 ГК РФ) и об основаниях досрочного расторжения договора аренды (ст. 619, 620 ГК РФ) подтверждается и следующим примером из арбитражно -- судебной практики.

Так, 30.01.2013 Федеральный Арбитражный суд Поволжского округа рассмотрев кассационную жалобу закрытого акционерного общества «Клявлинский нефтеперерабатывающий завод», на решение Арбитражного суда Самарской области от 02.08.2012 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2012 установил, что Открытое акционерное общество «Российские железные дороги» (далее - железная дорога, ОАО «РЖД») обратилось в суд с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу «Клявлинский нефтеперерабатывающий завод» (далее - завод, ЗАО «Клявлинский нефтеперерабатывающий завод») о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 01,05,2007 N ЦРИА/4/а/0911010000/07/001303 (даже - договор аренды), заключенного между железной дорогой и заводом.

Исковые требования основаны на положениях статей 450, 619 ГК РФ и мотивированы тем, что в нарушение условий заключенного между сторонами договора аренды завод не вносил арендную плату за октябрь и ноябрь 2011 года, что является основанием для расторжения договора; письмом от 28.11.2011 железная дорога уведомила о расторжении договора аренды.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 02.08.2012 в иске отказано.

Судебная инстанция исходила из того, что по условиям пункта 9.3.2 договора аренды железная дорога вправе в одностороннем порядке отказаться от договора, в случае если арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату; реализуя свое право, истец 28.11.2011 направил уведомление об отказе от договора, в связи с чем он считается расторгнутым с 02.12.2011, следовательно, основания для расторжения договора аренды в судебном порядке отсутствуют.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2012 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Суд апелляционной инстанции исходил из иных оснований для отказа в иске, в частности, железная дорога не имела права для отказа от договора в одностороннем порядке, поскольку условия договора аренды заводом нарушены не были, соответственно, вывод суда первой инстанции о том, что договор расторгнуть арендодателем в одностороннем порядке, ошибочек, при этом арбитражный суда апелляционной инстанции отклонил доводы завода о нарушении истцом досудебного порядка и оставлении иска без рассмотрения, поскольку железная дорога 28.11.2011 направила уведомление о расторжении договора. Кроме этого, сделан вывод, что поскольку не имеется правовых оснований для удовлетворения иска, нормы пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ) не применимы.

В кассационной жалобе ЗАО «Клявлинский нефтеперерабатывающий завод», поданной в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты предлагается отменить как принятые с нарушением норм действующего законодательства.

Заявитель полагает, что судами не применены нормы пункта 2 статьи 452, статьи 619 ГК РФ, пункта 1 статьи 148 АПК РФ, поскольку ответчику не направлялись письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок и предложение о расторжении договора, несмотря на то, что факт нарушения досудебного порядка судами установлен, спор разрешен по существу, уведомление от 28.11.2011 N 14/359, в котором железная дорога сообщила об одностороннем отказе, не может рассматриваться в качестве доказательства о соблюдении истцом досудебного порядка, кроме этого, оставлены без оценки и полномочия лица, которое получило соответствующее уведомление, поскольку определением Арбитражного суда Самарской области от 31.08.2009 по делу N А55-759/2009 в отношении ЗАО «Клявлинский нефтеперерабатывающий завод» введена процедура внешнего управления.

Представитель завода в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, и в выступлении представителя лица, участвующего в деле, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, между ОАО «РЖД» (арендодатель) и ЗАО «Клявлинский нефтеперерабатывающий завод» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 01.05.2007 N ЦРИА/4/А/0911010000/07/001303.

Согласно пункта 1 договора аренды арендодатель представляет во временное пользование и владение железнодорожные пути необщего пользования общей протяженностью 800п.м для приема и отгрузки нефти и нефтепродуктов.

Срок аренды составляет 17 лет с даты его подписания (пункт 2.1 договора аренды).

Пункт 5.2 договора аренды предусматривает, что арендатор перечисляет арендную плату до 10 числа отчетного месяца.

По условиям пункта 9.2 договора аренды арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от выполнения условий договора, в том числе, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа не вносит арендную плату.

Уведомлением от 11.04.2011 N14/141 железная дорога сообщила об изменении размера арендной платы, которая составила 109 578,16 руб. в месяц.

Состав передаваемого имущества и его технические характеристики определены в приложении N 1 к договору аренды, фактическая передача объекта подтверждена актом от 01.05.2007 и не оспаривается сторонами.

Государственная регистрация договора аренды произведена 27.07.2007 N 16-98-01/130/2007-009.

Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Самарской области от 31.08.2009 по делу N А55-759/2009 в отношении ЗАО «Клявлинский нефтеперерабатывающий завод» введена процедура внешнего управления, впоследствии решением того же суда от 24.01.2012 завод признан банкротом и открыто конкурсное производство.

Актами от 31.10.2011 N 73 и от 30.11.2011 N 88, подписанными сторонами, подтверждается факт пользования имуществом в период октябрь и ноябрь 2011 года.

Поскольку оплата за спорный период заводом не была произведена, железная дорога направила уведомление от 28.11.2011 N 14/359 о расторжении договора в одностороннем порядке на основании пункта 9.9 и пункта 9.3.2 договора аренды, почтовым уведомлением от 01.12.2011 подтверждается получение представителем завода указанного письменного отправления.

Впоследствии в письме от 09.02.2012 N 46 железная дорога сообщила, что поскольку договор аренды был расторгнут в одностороннем порядке с 02.11.2011, необходимо подписание акта о возврате имущества, доказательств получения внешним управляющим завода данного письма не имеется.

Поскольку арендатор арендную плату не оплатил и отказался возвратить имущество, железная дорога обратилась с иском о расторжении договора аренды на основании пункта 9.3.2 указанного договора и статьей 450, 619 ГК РФ.

Содержащиеся в судебных актах выводы не основаны на нормах действующего законодательства.

В соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Положения статьи 619 ГК РФ развивают положения пункта 2 статьи 450 ГК РФ и не могут рассматриваться как ограничивающие права сторон в договоре аренды, предусмотреть возможность одностороннего отказа стороны.

Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 09.09.2008 N 2782/08.

С учетом положений статьи 153 ГК РФ односторонний отказ от договора является сделкой (юридический фат), которая может быть оспорена.

В результате чего в производстве Арбитражного суда Самарской области в рамках дела N А55-31465/2012рассматривается иск завода к ОАО «РЖД» о признании уведомления от 28.11.2011 о расторжении договора аренды недействительным.

Вместе с тем, наличие в условиях договора возможности одностороннего отказа стороны от исполнения, не исключает право на обращение в суд с иском о расторжении договора по основаниям, предусмотренных как соглашением сторон, так и законом.

Применительно к спорному случаю железная дорога, обращаясь в арбитражный суд с иском о досрочном расторжении договора аренды, в качестве оснований указывала на неисполнение арендатором обязательств по внесению арендной платы и положения статьи 619 ГК РФ.

В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» отражено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Однако железная дорога не направляла арендатору письменного предложения о необходимости погасить задолженность по арендной плате в разумный срок, тогда как право требовать расторжения договора возникает, только если арендатор не устранит соответствующие нарушения.

В нарушении досудебного порядка урегулирования спора, установленного нормой пункта 2 статьи 452 ГК РФ, железная дорога не направляла арендатору и предложение расторгнуть договор.

В силу пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Таким образом, суды двух инстанций, установив данный факт ошибочно, разрешили спор по существу.

Суд апелляционной инстанции, повторно разрешая спора и проверяя доводы завода о нарушении железной дорогой пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ, сделал ошибочный вывод о том, что уведомление от 28.11.2011 об одностороннем отказе от договора аренды может рассматриваться и в качестве предложения арендодателя о досрочном расторжении, предусмотренного пунктом 2 статьи 452 ГК РФ, так же ошибочно отмечено, что отсутствие правовых оснований для удовлетворения иска исключает необходимость соблюдения досудебного порядка.

Эти выводы не основаны на правильном применении норм действующего законодательства.

Из содержания уведомления от 28.11.2011 следует, что железная дорога реализовала право на односторонний отказ от договора, что предусмотрено пунктом 9.2 договора аренды, впоследствии в письме от 09.02.2012, направленного заводу, арендодатель также указал о расторжении договора в одностороннем порядке с 02.11.2011.

Отсутствие или наличие правовых оснований для удовлетворения иска о расторжении договора аренды не может исключить обязанность стороны соблюдать досудебный порядок, предусмотренный федеральным законом, при нарушении такого порядка спор по существу не рассматривается.

Таким образом, суд апелляционной инстанции, фактически установив, что железная дорога не направила заводу соответствующего предупреждения о погашении долга в разумный срок и предложение о расторжении договора аренды, неправильно применил норму пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ.

Правилами части 3 статьи 149 АПК РФ установлено, что оставление искового заявления без рассмотрения не лишает истца права вновь обратиться в арбитражный суд с заявлением в общем порядке после устранения обстоятельств.

В соответствии с пунктом 6 части 1 статьи 287 АПК РФ по результатам рассмотрения кассационной жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и оставить исковое заявление без рассмотрения.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 6 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановил, что решение Арбитражного суда Самарской области от 02.08.2012 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2012 по делу N А55-13097/2012 следует отменить.

Исковое заявление открытого акционерного общества «Российские железные дороги» о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 01.05.2007 N ЦРИА/4/А/0911010000/07/001303 оставить без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Данное постановление вступило в законную силу со дня его принятия Постановление Федерального Арбитражного Суда Поволжского округа от 30 января 2013 года Дело № А55 - 13097/2012 // СПС «Консультант плюс»..

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (см. ст. 450 ГК РФ).

Правила изменения и расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств установлены в ст. 451 ГК РФ. По общему правилу, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения. Исключения из этого правила могут быть установлены договором или вытекать из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, то договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 ст. 451 ГК РФ (в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях), изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок Гражданское право. Учебник. Т. 1. Санкт-Петербург. 1996..

И, наконец, нужно четко представлять себе юридические последствия расторжения и изменения договора. Согласно ст. 453 ГК РФ, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, а при его изменении - продолжают действовать, но уже в измененном виде.

В случае расторжения или изменения договора обязательства считаются прекращенными или измененными с момента достижения соглашения сторон об изменении или расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения сторон или характера изменения договора. Моментом достижения такого соглашения можно считать дату его подписания всеми участниками договора, а если договор не был оформлен в виде единого документа - дату согласия стороны (сторон), получившей (получивших) предложение о расторжении или изменении договора.

Когда договор расторгается или изменяется в судебном порядке, обязательства его участников прекращаются или изменяются с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Соглашение об изменении и дополнении договора аренды - сделка, изменяющая отношения сторон, возникшие на основании ранее заключенного договора аренды. В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении или изменении договора заключается в той же форме, что и договор. Однако государственная регистрация не является элементом формы договора, специального требования об обязательно государственной регистрации соглашений о внесении изменений в подлежащий государственной регистрации договор ГК РФ не содержит. Поскольку вопрос о необходимости государственной регистрации изменений и дополнений к подлежащим регистрации сделкам с недвижимостью в ГК РФ не урегулирован, представляется, что логика рассуждений может быть следующей.

Обязательства сторон считаются измененными с момента заключения соглашения о внесении изменений в договор, который должен определяться по правилам, установленным для заключения самого договора. Поскольку договор аренды, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным и вступает в силу с момента регистрации, то и соглашение о внесении изменений считается вступившим в силу с момента государственной регистрации его как сделки. Кроме того, дополнительное соглашение - правоустанавливающий документ и определяет права на недвижимость, являющуюся объектом подлежащей государственной регистрации сделки. Стороны часто указывают на то, что дополнительное соглашение - неотъемлемая часть заключенного ранее договора. При оформлении такого соглашения вступает в силу требование п. 2 ст. 4 Закона о регистрации прав, согласно которому обязательной государственной регистрации подлежат права (и сделки) на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие указанного Закона.

Если оформляется соглашение об изменении действующего договора аренды, заключенного до введения в действие Закона о регистрации прав, то также в силу п. 2 ст. 4 Закона данное соглашение (сделка) должно быть зарегистрировано в ЕГРП. Так, в п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 59 указанно следующее.

Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условие обременения, порождаемого договором аренды.

В п. 19 вышеупомянутой Инструкции Минюста о регистрации аренды указано, что соглашение о внесении изменений в договор аренды регистрируется как сделка. Если соглашением изменяются срок и предмет аренды, то в ЕГРП должны быть также внесены изменения. За данные действия взимается государственная пошлина (Налоговый кодекс РФ. Часть 2 от 05.08.2000 N 117 - ФЗ.).

В случае прекращения арендных отношений необходима государственная регистрация прекращения аренды. В ЕГРП запись об аренде погашается специальным штампом. Регистрация прекращения аренды может быть подтверждена выпиской из ЕГРП, выданной по заявлению арендодателя или арендатора.

Погашение записи об аренде должно осуществляться регистратором в соответствии с общими положениями ГК РФ о прекращении обязательств, а также специальными нормами о договорах аренды.

Досрочное расторжение договоров аренды по требованию одной стороны допускается в судебном порядке (ст. 619, 620 ГК РФ). При отсутствии возражений обе стороны оформляют досрочное прекращение арендных отношений соглашением о расторжении договора аренды. Следовательно, регистрационная запись об аренде может быть погашена на основании судебного решения или соглашения сторон о расторжении договора. Регистрационная запись об аренде также может быть погашена на основании вступившего в законную силу судебного решения о признании договора аренды недействительным.

При регистрации договоров аренды в регистрационной записи указывается срок аренды. Но истечение указанного срока само по себе не является основанием для погашения регистрационной записи. После истечения срока запись об аренде может быть погашена по заявлению одной из сторон. Если срок договора истек, а арендатор при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжает пользоваться арендованным имуществом, и при этом ни одна из сторон не заявила в орган по регистрации о погашении записи об аренде, то в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Если срок возобновлен на неопределенный срок, то регистрационная запись может быть в дальнейшем погашена по заявлению любой стороны с условием, что другая сторона была предупреждена о прекращении аренды за три месяца или за иной срок, предусмотренный договором (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Запись об аренде также должна быть погашена в случае выкупа арендованного имущества после государственной регистрации перехода права к арендатору. В данном случае арендное обязательство прекращается совпадением кредитора и должника в одном лице (ст. 413 ГК РФ), поэтому запись об аренде погашается без заявления сторон.

Регистрационные записи о субаренде погашаются в том же порядке, что и записи об аренде. Особенность субаренды - прекращение договора при досрочном прекращении договора аренды (ст. 618 ГК РФ).

Поэтому дополнительное основание погашения записи о субаренде - прекращение договора аренды имущества, переданного арендатором в субаренду. При погашении регистрационной записи об аренде в ЕГРП также вносятся записи о прекращении субаренде по тем же основаниям.

Как отмечалось выше, аренда является обременением права арендодателя. В случае распоряжения арендованным имуществом (например, продажа или передача в залог) арендодатель обязан предупредить сторону по договору (покупателя, залогодержателя) о наличии арендатора. Если в ЕГРП имеется запись об аренде, но это не отражено в договоре, то в государственной регистрации сделки с арендованным имуществом может быть отказано в соответствии с п. 1 ст. 20 Закона о регистрации прав на том основании, что лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий. Поэтому в случае фактического прекращения арендных отношений запись об аренде должна быть погашена в ЕГРП до регистрации перехода права или договора о залоге.

Заключение

В заключение сделаем некоторые выводы:

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды является консенсуальным, взаимным и возмездным.

Законодательными актами могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Однако не существует ни одного такого закона, содержащего положения, определяющие виды имущества, оборот которого в арендных отношениях запрещен или ограничен.

Законодательством могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законодательством, договор по истечении предельного срока прекращается.

Существенными условиями договора аренды являются:

- Состав, стоимость передаваемого в аренду имущества, порядок его передачи,

- Размер арендной платы.

Однозначный ответ на вопрос о том, какие именно данные об объекте аренды должны быть указаны при заключении договора аренды имущественных комплексов, зданий, сооружений действующее законодательство, в частности пункт 3 статьи 578 ГК, не дает.

Согласно указанной норме эти данные должны быть достаточными для того, чтобы определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. На практике при сдаче в аренду части здания в договорах аренды обычно указываются состав и стоимость конкретных арендуемых помещений, планировка и место их расположения в здании.

Стороны договора - арендодатель и арендатор. По общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица.

Важным аспектом в арендных отношениях является вопрос о лицах, имеющих право выступать в роли арендодателя. В соответствии со ст.579 ГК в качестве арендодателя может выступать собственник имущества, а также иные лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Арендатор - это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. Никаких специальных требований к нему закон не предъявляет.

Договор аренды считается заключенным, если между сторонами в требуемой в надлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Изменение условий договора аренды, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон.

Соглашение об изменении или расторжении договора аренды совершается в той же форме, в какой заключен сам договор.

По поводу изменения отдельных положений договора законодательство содержит некоторые особенности. Так, например, «если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законодательством могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества».

Прекращение договора аренды (в т.ч. его досрочное расторжение) производится по общим основаниям, предусмотренными ГК, с учетом правил ст.ст. 589 - 593 ГК, частично изменяющих общий порядок, установленный для любых видов обязательств (договоров).

В данной курсовой работе рассмотрена одна из разновидностей аренды - аренда объектов недвижимости. Проведенное исследование позволяет сделать следующие выводы:

Договор аренды недвижимости занимает особое место среди других договоров аренды, хотя в ГК РФ и не предусмотрено единой договорной модели и, соответственно, единых законодательных требований в отношении аренды любых объектов недвижимости. В настоящее время термин "недвижимость" используется в гражданском законодательстве в двух смыслах. Во-первых, как обобщение для любых недвижимых вещей, в отношении которых требуется регистрация права собственности и других вещных прав, ограничений этих прав, их возникновения, перехода и прекращения (ст. 131 ГК). Во-вторых, под недвижимостью понимаются комплексы, специально указанные в законе: кондоминиум и предприятие как имущественный комплекс".

Особенностью правового режима объектов недвижимости является необходимость государственной регистрации в учреждениях юстиции как прав на данные объекты, так и определенных сделок с ними. Так, по общему правилу договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Исключения установлены в отношении договора аренды зданий, сооружений, нежилых помещений (п. 2 ст. 651 ГК РФ) и земельных участков (п. 2 ст. 26 ЗК РФ): договор аренды указанных объектов подлежит государственной регистрации, только если заключен на срок свыше одного года.

Можно выделить три основные черты, характерные для договора аренды любого объекта недвижимости. Во-первых, это соглашение, на основе которого осуществляется передача определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и (или) пользование другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель. Во-вторых, аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю. В-третьих, договор аренды всегда возмездный. Арендатор обязан производить оплату за пользование имуществом. Поскольку права и обязанности по договору аренды возникают у обоих сторон, он относится к двухсторонним; данный договор является также консенсуальным, т.е. таких, который устанавливает между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения.

Сторонами в договоре аренды здания и сооружения являются арендодатель и арендатор. Закон не представляет специальных правил к ним, требуя лишь, чтобы стороны обладали гражданской право и дееспособностью.

К существенным условиям договора относятся:

- предмет;

- цена (арендная плата), причем в случае отсутствия данного условия в договоре аренды зданий, сооружений, предприятий договор, в отличие от общих положений ГК РФ, является ничтожным.

Под содержанием договора аренды недвижимости понимаются права и обязанности, которые возникают у сторон. Основной обязанностью арендодателя является своевременное предоставление арендуемого имущества арендатору, в состоянии позволяющем его нормальное использование в соответствии с договором. К основными обязанностями арендатора относятся: возврат арендуемого имущества по прекращению договора аренды, своевременная и в полном объеме уплата арендной платы.

Аренда играет огромную роль в имущественных правоотношениях между хозяйствующими субъектами, а также в развитии экономики нашей страны и расширении сферы деятельности предпринимателей, прежде всего как способ минимизации предпринимательского риска и возможности получения дохода от вложений средств.

Договор аренды закрепляет законные права и обязанности участников, позволяет им реализовать свои экономические интересы. Одна из сторон договора аренды получает возможность восполнить не достающие у нее оборудование, средства производства или финансы за счет другого субъекта - собственника, последний в свою очередь, получает определенный доход от сдачи имущества внаем.

Поэтому важно, чтобы арендные отношения имели адекватное правовое регулирование. Что в свою очередь не возможно без совершенствования действующего законодательства. В настоящее время в научной литературе говорится о следующих мерах, направленных на совершенствование законодательного регулирования аренды недвижимости:

Во-первых, в более тщательной проработке нуждается вопрос законодательного определения нежилого помещения и возможности выделения его в качестве самостоятельного объекта гражданских прав.

Во-вторых, требует разрешения коллизия норм в отношении возможности признания договора аренды недвижимости, по поводу которого не соблюдено требование о его государственной регистрации, недействительным или незаключенным.

В-третьих, существенное значение в формировании единообразных подходов к разрешению споров и выработке позиции по конкретным вопросам имеют постановления и информационные письма президиума ВАС РФ, которые публикуются в различных изданиях, в том числе в ежемесячном журнале ВВАС РФ, размещаются на страницах многих электронных носителей.

Однако, представляется, что вышеуказанные постановления, информационные письма ВАС РФ не должны подменять собой законодательные акты, давая абсолютно новую, собственную трактовку действующим нормам права. Арбитражная практика - это богатый материал для законопроектной работы, который должен учитываться при проведении законодательной работы, направленной на совершенствование правового регулирования.

Список использованной литературы

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 года) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 №6-ФКЗ, от 30.12.2008 №7-ФКЗ) // «Российская газета», №7, 21.01.2009г.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ // «Собрание законодательства РФ», 05.12.1994, № 32, ст. 3301.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26 января 1996 года № 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, № 5, ст. 410.

4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года // Российская газета. 2001. 30 октября (в ред. от 9.06.2007 г.).

5. Закон РФ «Об образовании» от 10.07.1992 № 3266-1 // «Собрание законодательства РФ», 15.01.1996, № 3, ст. 150.

6. Лесной кодекс РФ от 04.12.2006 № 200-ФЗ // «Собрание законодательства РФ», 11.12.2006, № 50, ст. 5278.

7. Налоговый Кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05 августа 2000 № 117-ФЗ // «Собрание законодательства РФ», 07 августа 2000, № 32, ст. 3340.

8. Федеральный закон от 22.08.1996 № 125-ФЗ «О высшем и послевузовском профессиональном образовании» // «Собрание законодательства РФ», 26.08.1996, № 35, ст. 4135.

9. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // «Собрание законодательства РФ», 28.07.1997, № 30, ст. 3594.

10. Федеральный Закон от 24.07.2002 № 101 // «Собрание законодательства РФ», 29.07.2002, № 30, ст. 3018.

11. Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 6 августа 2004. N 135 Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества // СПС «Консультант плюс».

12. Постановление Правительства РФ от 16.06.2004 № 283 «Об утверждении Положения о Федеральном агентстве лесного хозяйства» // «Собрание законодательства РФ», 21.06.2004, № 25, ст. 2565.

13. Постановление Правительства РФ от 08.04.2004 № 200 «Вопросы Федерального агентства по управлению федеральным имуществом» // СПС «Консультант плюс».

14. Письмо Минюста РФ от 11 января 2000. N 85-ЭР // СПС «Консультант плюс».

15. Письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» // Вестник ВАС РФ. 200. №7.

16. Постановление Федерального Арбитражного Суда Поволжского округа от 30 января 2013 года Дело № А55-13097/2012 // СПС «Консультант плюс».

17. Приказ Минюста РФ от 6 августа 2004. N 135 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества". // «Бюллетень нормативных актов», 2005. № 17.

18. Гражданское право. Учебник. Т. 1. Санкт-Петербург. 1996.

19. Приходько И.А., Пацация М.Ш. Сделка перенайма недвижимости подлежит государственной регистрации // Комментарий судебно-арбитражной практики. Вып. 9. М.: Юридическая литература. 2002.

20. Пискунова М.Г. Государственная регистрация аренды недвижимости // В кн.: Государственная регистрация прав на недвижимость: проблемы регистрационного права. М.: Ось-89, 2003.

21. Киндеева Е.А. «Бизнес-адвокат» № 1, 2000 // СПС «Консультант плюс».

22. Киндеева Е.А, Пискунова М.Г. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов // СПС «Консультант плюс».

23. Сухов О. «Существенные условия договора аренды» // СПС «Консультант плюс».

24. Сергеев А. П., Толстой Ю. К. Учебник по гражданскому праву. Часть 2. М., 1998.

25. Симонова М.Н. Аренда. Лизинг. Прокат. М., 2001.

26. Чефранова Е.А. Учебное пособие. Государственный регистратор в РФ. М., 2006.

Размещено на Allbest.ru

...