Возникновение права частной собственности на землю из сделки

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускоется без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Наиболее распространенные случаи такой сделки - это продажа дома или гаража, расположенных на арендуемых продавцом земельных участках. При этом покупателю переходит право аренды части земельного участка.

В случае, если земельный участок, на котором находится принадлежащая продавцу недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, занятой недвижимостью и необходимой для ее использования, на условиях, предусмотренных договором купли-продажи (ст. 553 ГК РФ).

Вышеперечисленные нормы распространяются на большинство земельных участков. Однако земельное законодательство предусмотрело некоторые особенности для заключения сделок при продаже недвижимости в сельской местности. Указ Президента Российской Федерации “О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности” от 14 февраля 1996 г. предусматривает, что граждане и юридические лица, получившие в собственность здания, сооружения или иную недвижимость в сельских населеннных пунктах и на землях сельскохозяйственного назначения, вправе приобретать в собственность и земельные участки, на которых расположены указанные объекты недвижимости, за плату или бесплатно. При этом органам местного самоуправления рекомендовано предоставлять земельные участки под объектами недвижимости в собственность: гражданам, вышедшим из производственных сельскохозяйственных кооперативов или иных сельскохозяйственных коммерческих организаций и получившим объекты недвижимости в счет имущественных паев, а также юридическим лицам, образованным этими гражданами, - бесплатно; другим гражданам и юридическим лицам - по нормативной цене земли.

В соответствии с тем же Указом в случае приобретения права собственности на объект недвижимости несколькими собственниками за каждым из них закрепляется часть земельного участка, пропорциональная его доле собственности на объект недвижимости. При невозможности раздела земельного участка или при соглашении собственников недвижимости о создании общей собственности он может быть предоставлен им в общую собственность (долевую или совместную).

Размер и границы предоставляемого земельного участка, на котором расположен соответствующий объект недвижимости, определяются (устанавливаются) в соответствии с назначением данного объекта на основе утвержденных в установленном порядке норм отвода земель либо в соответствии с проектно-технической документацией.

Если площадь предоставляемого земельного участка меньше размера, установленного нормами отвода либо проектно-технического документацией, то при наличии свободных земель площадь данного участка увеличивается до необходимого размера. Если же фактическая площадь предоставляемого в собственность земельного участка превышает установленный размер, то собственник объекта недвижимости уплачивает земельный налог за часть площади сверх установленного размера в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Очень важным положением гражданского и земельного законодательства является требование о том, что при заключении договора о продаже земельного участка должны быть точно указаны данные, позволяющие точно определить земельный участок. Это размер земельного участка, его местонахождение, перечень угодий, входящих в состав земельного участка, цель использования земельного участка, его кадастровая оценка. Для точного определения всех этих параметров к договору купли-продажи прилагается план земельного участка, а также все необходимые данные указываются в договоре. При отсутствии плана участка он изготовляется за счет средств продавца или покупателя по соглашению между ними.

Если эти данные будут в договоре отсутствовать, договор будет считаться незаключенными и сделка недействительной в соответствии с ГК РФ.

При совершении сделки купли-продажи продавец или покупатель не вправе по своему усмотрению изменить целевое назначение земельного участка, а также такие условия его использования, как право прохода (проезда) по участку, технического обслуживания или ремонта зданий и др.

О форме договора продажи земельного участка законодательство высказывается однозначно: договор заключается в письменной форме, а несоблюдение этой формы договора влечет за собой его недействительность (ст. 550 ГК РФ). Мы уже говорили о том, что была разработана и принята типовая форма договора купли-продажи земельного участка, которой должны придерживаться участники сделки.

Одним из последствий несоблюдения покупателем установленной формы договора может являться то, что он не вправе рассчитывать на получение свидетельства о праве собственности на землю, без которого ни доказать, ни защитить свои права на землю он не сможет.

Срок передачи земельного участка продавцом покупателю определяется договором. Если срок договором не установлен, обязательства по передаче участка должны быть выполнены в разумный срок; в соответствии со ст. 314 ГК РФ величина срока определяется с учетом всех обстоятельств исполнения обстоятельств.

Одним из важных условий заключения договора купли-продажи земельного участка является цена участка. При отсутствии условия о цене участка договор считается незаконным (ст. 555 ГК РФ). Цена участка определяется по соглашению сторон. При заключении сделок с местной администрации о покупке земли, а иногда и сделок между частными лицами нередко стороны руководствуются нормативной ценой земли.

Покупатель обязан оплатить земельный участок непосредственно до или после передачи земельного участка, если иное не предусмотрено законодательством или договором. Если договором не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить цену земельного участка полностью. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный земельный участок, продавец вправе потребовать его оплаты и уплаты процентов, в соответствии с гражданским законодательством (ст. 486 ГК РФ).

Существенное внимание уделяет законодательство условиям передачи товара (земельного участка). При этом устанавливается ряд обязательств как для покупателя, так и для продавца.

Из смысла законодательства вытекает, что продавец обязан передать земельный участок в надлежащем состоянии (надлежащего “качества”), пригодным для цели его использования. Например, крестьянскому хозяйству в целях сельскохозяйственного использования нельзя продать зараженный земельный участок с нарушенным почвенным слоем, если он не поддается восстановлению и приведению в пригодное для сельского хозяйства состояние.

Продавец обязан предупредить покупателя обо всех недостатках земельного участка до заключении договора. Если он этого не сделал, а покупатель обнаружил недостатки, не позволяющие использовать земельный участок по назначению, он вправе требовать уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков или возмещения собственных затрат на устранения недостатков (ст. 475 ГК РФ). Если недостатки оказываются существенными и неустранимыми, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной суммы и отказаться от земельного участка или потребовать другой земельный участок. Подобного рода требования покупатель может предъявить в случае, если недостатки были обнаружены в разумный срок (ст. 477 ГК РФ), в пределах двух лет со дня передачи земельного участка либо в пределах более длительного срока, если это установлено законом или договором купли-продажи. Оговоримся сразу, что земельным законодательством данные сроки пока не оговариваются, поэтому остается условие, установленное ГК РФ или договором.

По правилу, установленному земельным законодательством, купля-продажа земельных участков возможна при отсутствии споров по поводу участка и иных, установленных законодательно причин, препятствующих заключению сделки. В ключе того же требования продавец на основании ГК РФ обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц (т.е. лиц, не участвующих в договоре), за исключением случаев, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Какие это могут быть права?

Права арендатора, права залогодержателя, когда земельный участок является предметом залога, и некоторые другие.

Право собственности на участок переходит от продавца к покупателю с момента регистрации районным (городским) комитетом по земельным ресурсам и землеустройству нотариально удостоверенного договора купли-продажи.

Право собственности покупателя регистрируется в земельном комитете местной администрации.

Указ Президента Российской Федерации “О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России” в целях придания гласности совершению сделок с землей добавляет к установленному порядку положение о возможности продажи земель на аукционах или конкурсах.

4.3 Обмен земельного участка

Действующий ЗК РФ в перечне, раскрывающем содержание права собственности на землю (ст. 52), не предусматривает права на обмен земельного участка. Тем не менее данное право установлено п. 2 Указа Президента Российской Федерации “О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России”: “Граждане и юридические лица имеют право...обменивать…земельный участок”. Пункт 5 того же Указа представляет право обмена собственнику доли (пая) земельного участка, находящегося в общей долевой собственности.

Что касается порядка обмена земельного участка, то он регулируется соответствующими положениями части второй ГК РФ. В соответствии с ГК РФ обмен имущества, принадлежащего гражданам и юридическим лицам на праве собственности, производится по договору мены, к которому применяются статьи ГК РФ, регулирующие сделки купли-продажи. При этом обе стороны выступают в качестве продавцов своего имущества и покупателей того имущества, которое они получают по договору мены.

Форма договора мены земельного участка была разработана Комитетом Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству. Эта форма предполагает необходимое для заключения договора содержание, а именно: реквизиты сторон; предмет договора; наличие или отсутствие споров по предмету договора; обременения земельного участка (сервитуты и иные права третьих лиц по предмету договора); ограничения в использовании предмета договора; обязательства сторон.

Договор обмена земельного участка должен быть заверен нотариально и зарегистрирован в земельном комитете.

4.4 Дарение земельного участка

Право дарения земельного участка имеют собственники (граждане и юридические лица) на основании Указа Президента Российской Федерации “О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России” (п. 2). Общие положения о дарении, так же как при регулировании иных гражданско-правовых сделок, регулируются гражданским законодательством.

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает другой стороне (одаряемому) земельный участок в собственность.

Для обеспечения заключения договором дарения, так же как и договоров мены, Комитетом Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству была разработана форма договора дарения земельного участка.

Договор дарения земельного участка должен быть оформлен письменно и зарегистрирован в государственном органе регистрации сделок с земельными участками, как и иные сделки с землей.

Радел 5. Возникновение права частной собственности на землю из актов государственных органов и органов местного самоуправления и из иных оснований

5.1 Возникновение права частной собственности на землю из актов государственных органов и органов самоуправления

Данное основание имеет знание для возникновения права частной собственности на землю в связи с тем, что земля может быть предоставлена в собственность граждан и юридических лиц из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на основании решения соответствующего органа. Для того чтобы данное решение состоялось, необходимо соблюдение условий, закрепленных в законодательстве.

Земли в Российской Федерации предоставляются из земель запаса и фондов перераспределения, а также из земель иных категорий, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Предоставление земель является бесплатным. Существует также порядок предоставления земель за плату (например, за плату, по нормативной цене, предоставляются продуктивные сельскохозяйственные угодия после 1 января 1992 г.). Но из-за платности самого предоставления данное основание приближается к сделке купли-продажи.

Земли предоставляются гражданам и юридическим лицам для определенных целей из земель соответствующих этим целям категории. Такими целями являются: ведение сельского хозяйства, индивидуальное жилищное строительство, дачное, гаражное строительство. Предоставление осуществляется в рамках общего порядка, предусмотренного для предоставления и отвода земель.

Лицо должно подать заявление в местную администрацию, в ведении которой находятся земли. Заявление должно содержать указание на цель использования земельного участка, предполагаемые размеры и его местоположение.

Местная администрация направляет заявление в земельный комитет администрации для подготовки материалов по отводу земель, которые затем направляются обратно в администрацию для принятия окончательного решения. В соответствии с реформенным законодательством земли, предназначенные для предоставления гражданам, объединились в так называемые фонды перераспределения.

По смыслу законодательства в фонды перераспределения входили земли запаса данного района (их часть, определенная соответствующими местными органами власти), а также неэффективно используемые земли сельскохозяйственных предприятий и колхозов, при этом, находясь в фонде перераспределения, земли колхозов и совхозов до предоставления новым собственникам могли использоваться прежними пользователями. Каким должен быть размер земельного фонда, должны были решать местные органы власти в зависимости от наличия в районе подходящих земельных ресурсов.

Право частной собственности возникает также в случае закрепления гражданами и юридическими лицами в собственность земель, находившихся до этого в их пользовании. В данном случае основанием возникновения права собственности служит также решение, принимаемое местной администрацией.

Законодательством установлено, что, если граждане пользовались земельным участком до 1 декабря 1991 г., они могут закрепить его в собственность, т.е. в установленном порядке оформить право собственности на участок и получить свидетельство, удостоверяющее это право.

Имеют такую возможность и юридические лица. Во-первых, при приватизации зданий и сооружений передается в собственность земельный участок, необходимый для обслуживания приватизируемой недвижимости. Во-вторых, такую возможность имеют садово-огороднические товарищества и дачные кооперативы, которые вправе закрепить в собственность одновременно все земельные участки членов кооператива или товарищества, а также земли общего пользования.

5.2 Возникновение права частной собственности на землю из иных оснований

Нерассмотренными остались следующие основания: а) из судебного решения, установившего право собственности на землю; б) в результате приобретения имущества по основаниям, допустимым законом; в) вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

Из судебного решения право частной собственности на землю возникает в тех случаях, когда судом принимается решение о предоставлении или восстановлении права частной собственности на землю гражданина или юридического лица.

Данное решение принимается в порядке судебной защиты права собственности на землю. Способы защиты предусмотрены законодательством и соответствуют способам защиты права собственности на землю вообще.

К основаниям приобретения земельного участка, допустимым законом, относятся следующие: наследование земельного участка, приобретательная давность.

Наследование земельного участка происходит на основании гражданского законодательства по завещанию собственника либо по закону. При наследовании по завещанию право частной собственности возникает на основании составленного в соответствии с законодательством завещания собственника земельного участка, в порядке и в сроки, установленные завещанием и законом. Наследник становится собственником земли после прохождения процедуры вступления в наследование и регистрации права собственности в государственных органах. Наследование по закону происходит в порядке, установленном законом, в соответствии с правилами наследования имущества родственниками умершего.

В соответствии со ст. 234 ГК РФ возникновение права частной собственности по приобретательной давности возможно только в случае длительного, открытого и непрерывного владения вещью “как своим собственным имуществом”. Поэтому исключена возможность приобретения права собственности по приобретательной давности, если имущество использовалось лицом на основании договорных отношений или если на протяжении длительного времени основной владелец признавал данную вещь своей.

О начале течения сроков приобретательной давности как основания для возникновения права собственности на земельный участок в соответствии со ст. 234 ГК РФ, речь может идти с даты утверждения права частной собственности на землю в российском законодательстве, поскольку до этого момента лицо не может считаться владеющим государственным земельным участком “как своим”. Закон РСФСР “О земельной реформе” от 23 ноября 1990 г. утвердил право собственности на землю. Кроме того, при исчислении сроков следует учесть положение п. 4 ст. 234 ГК РФ о том, что течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли бы быть истребованы в соответствии со ст. 301 и 305 ГК РФ, начинаются не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

Событием, с которым закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий, следует считать необходимость регистрации права собственности на земельный участок в государственных органах. Данная регистрация происходит после совершения процедуры отвода земель в натуре. После регистрации собственник считается вступившим в свои права.

Основные выводы и предложения

Как известно, все земли делятся на определенные категории в соответствии с их основным целевым назначением. Лицо, использующее земельный участок, не вправе по своему усмотрению изменить основное целевое назначение использования земли. Целевое использование земельного участка предполагает также, что такое использование - не только право, но и важнейшая обязанность лица-пользователя (п. 1 ст. 53 ЗК).

Необходимым условием обеспечения рационального использования земли, стабильности хозяйственной деятельности является соблюдение принципа устойчивости права на земельный участок.

Список сокращений

ВВС - Ведомости Верховного Совета, Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета (РСФСР, РФ)

ГК РФ - Гражданский кодекс Российской Федерации

ЗК РСФСР - Земельный кодекс РСФСР

РГ - Российская газета

СААП - Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации

Список использованных литературных источников

- Крассов О. И. “Земельное право”: Учебник.- М.: Юрист, 2000.-624 с.

- Боголюбов С. А. “Земельное право”: Учебник для вузов.-М.: НОРМА,2001.- 400 с.

- Конституция РФ

- Комментарии к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой. / Под ред. О. Н. Садикова. М., 1995.

- Комментарии к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй. / Под ред. О. Н. Садикова. М., 1996.

Размещено на Allbest.ru