Договор купли-продажи недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки Российской Федерации Новосибирский государственный университет экономики и управления «НИНХ»

Кафедра Гражданского права и процесса

Учебная дисциплина: гражданское право

Курсовая работа

Договор купли-продажи недвижимости

Наименование направления

и профиля подготовки: юриспруденция

Ф.И.О студента:

Чипизубова Ксения Владимировна

Номер группы: ЮРП12Н

Оглавление

договор недвижимость имущество собственность

Введение

Глава 1. Правовое регулирование договора купли-продажи недвижимости в дореволюционном и современном российском праве

1.1 Регулирование купли-продажи недвижимости в российском дореволюционном праве

1.2 Понятие договора продажи недвижимости в современном российском праве

Глава 2. Правовая характеристика договора купли-продажи недвижимости

2.1 Стороны договора купли-продажи недвижимости

2.2 Форма договора купли-продажи недвижимости

2.3 Содержание договора купли-продажи недвижимости

Глава 3. Исполнение договора купли-продажи недвижимости

3.1 Исполнение договора купли-продажи недвижимости продавцом

3.2 Исполнение договора купли-продажи недвижимости покупателем

3.3 Ответственность сторон

Заключение

Введение

Актуальность исследования договора продажи недвижимости определяется распространенностью сделок с недвижимостью, среди которых превалируют сделки именно купли-продажи недвижимости. Так, по официальной статистике Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, за период с января по март 2011 года было всего зарегистрировано 5018633 тех или иных операций с недвижимостью, из них сделки по приобретению или отчуждению недвижимости составило 867510, что составило 17 % от общего количества. Таким образом, купля-продажа недвижимости имеет место практически в каждом шестом случае.

При этом в области купли-продажи недвижимости на практике зачастую возникают проблемные вопросы, связанные как с вопросами заключения договора купли-продажи недвижимости, его исполнением, а также с вопросами его государственной регистрации. Причем нарушения закона в области купли-продажи недвижимости, как правило, связаны с крупными финансовыми потерями для пострадавшей стороны, причем, как правило, невосполнимыми, если речь идет о нарушении прав граждан в вопросах купли-продажи жилой недвижимости. Указанные проблемы актуализируют настоящие исследования.

В настоящей работе поставлена цель комплексного правового анализа договора купли-продажи недвижимости. В соответствии с поставленной целью, в работе были выделены следующие задачи:

1) рассмотреть историю правового регулирования договора купли-продажи недвижимости;

2) дать правовую характеристику договору купли-продажи недвижимости;

3) изучить вопросы исполнения договора купли-продажи недвижимости.

Объектом проведенного исследования являются общественные отношения, возникающие из договора купли-продажи недвижимости.

Предметом исследования является правовое регулирование договора купли-продажи недвижимости.

Нормативную основу работы составили положения Гражданского кодекса РФ, иных правовых актов.

Теоретическую основу работы составили научные труды цивилистов в области гражданского права, а также публицистические материалы. В частности, в основу работы были положены труды таких основателей науки гражданского права, как О.С. Иоффе, И.Б. Новицкого, Л.А. Лунц, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, В.И. Синайского, Г.Ф. Шершеневича, В.С. Толстого, В.В. Витрянского, М.И. Брагинского. Помимо этого, в работе использовались научные и публицистические материалы современных авторов: В.А. Белова, Е.А. Киднеевой, О.М. Оглоблиной и иных авторов.

Методологическую основу настоящей работы составило комплексное применение общенаучных методов: исторического, анализа, синтеза, системно-структурного, а также частно-юридических методов: формально-юридического, метода правового моделирования.

Структура работы определена поставленными целями и задачами и представлена в виде введения, двух глав, заключения и списка литературы.

Глава 1. Правовое регулирование договора купли-продажи недвижимости в дореволюционном и современном российском праве

1.1 Регулирование купли-продажи недвижимости в российском дореволюционном праве

В дореволюционном российском праве договоры купли-продажи недвижимости рассматривались как весьма сложные для сторон, поскольку требовали крепостной формы. Процедура отчуждения недвижимого имущества предусматривала составление договора купли-продажи (купчей крепости) младшим нотариусом. В дальнейшем купчая крепость утверждалась старшим нотариусом, который состоял при губернском суде Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. - М.: ВолтерсКлувер, 2012. - С. 117..

Согласно точке зрения, господствовавшей в доктрине и судебной практике, переход права собственности на отчуждаемую недвижимость осуществлялся в момент утверждения крепости старшим нотариусом. Так, в некоторых решениях кассационного департамента Правительствующего Сената указывалось, что «купля-продажа считается окончательно совершившейся со времени утверждения акта старшим нотариусом, то есть когда акт внесен в книгу и об этом отмечено в крепостном реестре». Утверждение купчей не допускалось, если покупатель не уплачивал продавцу покупную цену, предусмотренную договором. В доктрине того времени различались обязательственно-правовые и вещно-правовые аспекты отчуждения недвижимости. Так, заключение договора и его нотариальное утверждение порождало между продавцом и покупателем только обязательственные правоотношения: продавец был обязан передать недвижимость, в то время как покупатель принимал обязательство уплатить его покупную цену. Переход же вещного (вотчинного) права осуществлялся в момент утверждения нотариального акта старшим нотариусом. Несоблюдение правил об укреплении прав на недвижимость являлось основанием для расторжения договора продажи недвижимого имущества Курноскина О.Г. Сделки с недвижимостью. - М.: Юстицинформ, 2013. - С. 18..

Дореволюционное российское законодательство предусматривало такую форму отчуждения недвижимости, как запродажа. Запродажа представляла собой предварительный договор купли-продажи. В качестве «существенных принадлежностей» запродажи рассматривались:

1) соглашение о запродаже;

2) цена отчуждаемой недвижимости;

3) предмет будущей купли-продажи.

В современной литературе отмечается, что к существенным условиям договора запродажи по русскому дореволюционному праву следует относить срок, к которому стороны обязывались соответственно продать и купить имение.

Запродажу от договора купли-продажи отличало то, что ее предметом могла выступать не только вещь, принадлежащая продавцу, но и чужая вещь. Точно также, в отличие от купли-продажи недвижимости, допускалась и запродажа несуществующей вещи, то есть вещи, которая должна возникнуть в будущем. Требования к форме договора запродажи были более мягкими - такая сделка должна была совершаться в письменной форме (запродажная запись), с засвидетельствованием (у нотариуса) или обычным «домашним порядком».

Юридико-технические сложности, связанные с отчуждением недвижимости по договору купли-продажи, привели к формированию концепции, согласно которой купля-продажа рассматривалась не как договор, а как способ перехода («перенесения») прав на недвижимое имущество. Сторонником этой доктрины был выдающийся государственный деятель и юрист К.П. Победоносцев. Он писал: «Во всех законодательствах купля-продажа отнесена к договорам. В нашей системе купчая изъята из договоров и отнесена к способам приобретения права собственности» Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Ч. 1: Вотчинные права. - М.: Зерцало, 2004. - С. 379..

В конечном итоге эта концепция привела к точке зрения, согласно которой купля-продажа признавалась в качестве одностороннего (односторонне обязывающего) договора, в соответствии с которым одно лицо обязывалось уплатить другому лицу определенную сумму денег за вещь, приобретенную от него в собственность Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права: В 4 т. - СПб., 1902. Т. 2. - С. 95 // СПС «Гарант»..

Деление на движимое и недвижимое имущество оказалось ненужным после установления в годы советской власти исключительно государственной собственности на землю и изъятием земли из частного оборота Довлатова Е.В. Некоторые аспекты правового регулирования оборота недвижимого имущества // Предпринимательское право в рыночной экономике. - М.: Норма, 2011. - С. 372..

Советское право ликвидировало частную собственность на землю, а вместе с ней, как гласило примечание к ст. 21 ГК РФ РСФСР 1922 г., и деление имуществ на движимые и недвижимые Абрамова М.В. К вопросу о понятии недвижимого имущества // Юрист. - 2008. - № 4. - С. 11.. Оборот недвижимости был сведен практически к нулю, в связи с чем говорить о развитии правового регулирования купли-продажи недвижимости не приходится. Однако, реальная экономическая жизнь заставила законодателя вернуться к отдельным элементам регистрации уже в 1935 г., когда Совнарком СССР утвердил «Государственный акт на бессрочное (вечное) пользование землей», выдаваемый сельскохозяйственным предприятиям.

Новый виток развития правового регулирования купли-продажи недвижимости связывается с становлением рыночной экономики в России и, конкретнее - с принятием Гражданского кодекса РФ.

1.2 Понятие договора продажи недвижимости в современном российском праве

Под договором продажи (купли-продажи) недвижимого имущества понимается такое соглашение лиц, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ Часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (в редакции ФЗ от 14 июня 2012 г. № 78-ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1996. - 29 января. - № 5. - Ст. 410.).

С точки зрения классических гражданско-правовых характеристик договор продажи недвижимого имущества является консенсуальным, возмездным и взаимным.

Из легального определения договора купли-продажи следует, что он создает обязательство продавца по передаче недвижимой вещи. Указанная норма ничего не говорит об обязательствах покупателя, но таковые легко вывести из более общей нормы о купле-продаже: покупатель обязан принять передаваемое имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК РФ). Таким образом, закон говорит только о том, что в силу этого договора создается обязательство. В то же время в этой норме ничего не говорится о переносе вещного права на недвижимость. Как следствие, можно сделать вывод о том, что в силу заключенного договора само по себе вещное право (право собственности) на объект недвижимости не переносится. Таким образом, российская легальная формула продажи недвижимости основывается на обязательственной конструкции договора купли-продажи Алексеев С.С., Васильев А.С., Голофаев В.В., Гонгало Б.М. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (учебно-практический). Части первая, вторая, третья, четвертая / Под ред. Степанова С.А. - М.: Проспект, 2012. - С. 143..

В системе действующего российского законодательства нормы, регулирующие продажу недвижимости, изложены в гл. 30 ГК РФ «Купля-продажа». В этой главе выделяется несколько разновидностей специально регулируемых договоров купли-продажи, среди которых особое место занимает договор продажи недвижимости (ст. 549-558 ГК РФ). Законодатель посчитал необходимым определить особые правила регулирования оборота недвижимости. Обусловлено это, очевидно, следующими факторами:

- недвижимое имущество обладает особой имущественной и социальной ценностью, требующей учета этих обстоятельств с точки зрения необходимости повышенных мер защиты этих объектов гражданского оборота;

- недвижимое имущество неразрывно связано с земельными участками; поземельная недвижимость в принципе является неперемещаемым имуществом, что не может игнорироваться при создании юридических условий оборота этого имущества;

- недвижимые вещи являются индивидуально-определенными вещами, что существенным образом влияет на порядок и способы определения их стоимости, а также условий оборота;

- недвижимые вещи являются непотребляемыми вещами, которые не могут быть утрачены в процессе нормального хозяйственного использования Абрамова М.В. К вопросу о понятии недвижимого имущества // Юрист. - 2008. - № 4. - С. 11..

Все указанные обстоятельства свидетельствуют о необходимости особого внимания со стороны законодателя к нуждам оборота недвижимого имущества и определяют специфику предмета возмездного отчуждения недвижимости. Это, в свою очередь, повлияло на правила, которыми регламентируется оборот недвижимых вещей.

Известно, что недвижимость может быть использована в принципиально различных целях: либо для удовлетворения потребностей граждан в жилье, либо для удовлетворения производственных, хозяйственных потребностей или решения предпринимательских задач, то есть с целью извлечения прибыли. Это обстоятельство также не может игнорироваться законодателем. Поэтому российское законодательство устанавливает различные юридические режимы оборота недвижимого имущества в зависимости от того, для каких целей оно используется: для социальных (жилищных) целей либо для извлечения прибыли. Оборот жилых помещений (жилищного фонда) регулируется в основном нормами жилищного права, которые предоставляют значительные гарантии лицам, проживающим в таких жилых помещениях. В российском праве Жилищный кодекс РФ регулирует отчуждение недвижимости, относящейся к жилищному фонду (хотя отдельные нормы, регулирующие отчуждение жилой недвижимости, будучи рамочными нормами, содержатся и в ГК РФ) Алексеев С.С., Васильев А.С., Голофаев В.В., Гонгало Б.М. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (учебно-практический). Части первая, вторая, третья, четвертая / Под ред. Степанова С.А. - М.: Проспект, 2012. - С. 144..

В свою очередь, оборот недвижимости коммерческого характера подчинен общим правилам гражданского законодательства; нормы жилищного права не влияют на условия отчуждения такого имущества.

Особые режимы оборота недвижимого имущества установлены и в отношении купли-продажи специфических недвижимых вещей, используемых часто в коммерческих целях, т.е. воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, а также космических объектов Постатейный научно-практический комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации / Под общ. ред. А.М. Эрделевского. - М.: Инфра-М, 2012. - С. 63..

Существенными особенностями обладает и отчуждение таких специфических объектов недвижимости, как предприятия - имущественные комплексы.

Глава 2. Правовая характеристика договора купли-продажи недвижимости

2.1 Стороны договора купли-продажи недвижимости

Параграф 7 гл. 30 ГК РФ содержит немногочисленные нормы, регулирующие взаимоотношения сторон по договору продажи недвижимости. В основном эти нормы касаются условий передачи объекта недвижимости и оплаты по договору. Большинство норм, регламентирующих взаимоотношения сторон, сосредоточены в § 1 этой же главы, в общих положениях о купле-продаже.

По общему правилу, продавцом недвижимости может выступать собственник такого имущества. Впрочем, для того, чтобы заключить договор купли-продажи имущества, собственнику совсем не обязательно доказывать свое право на отчуждаемую вещь. Такое право предполагается в силу принципа добросовестности участников гражданского оборота. Предпосылкой этого правила являются потребности оборота, основывающегося на доверии в отношениях между его участниками. В свое время профессор Б.Б. Черепахин отмечал, что гражданский оборот, построенный на сплошной подозрительности покупателей, трудно себе представить Черепахин Б.Б. Юридическая природа и обоснование приобретения права собственности от неуправомоченного отчуждателя // Черепахин Б.Б. Труды по гражданскому праву. - М.: Приор, 2001. - С. 244.. Таким образом, общее правило заключается в том, что лицо, выступающее продавцом вещи, считается ее собственником Постатейный научно-практический комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации / Под общ. ред. А.М. Эрделевского. - М.: Инфра-М, 2012. - С. 63..

Впрочем, применительно к продаже недвижимости довольно сложно представить иное. Было бы странным, если бы законодатель возложил на собственника обязанность доказывать свое право собственности на недвижимую вещь. В законодательстве имеются иные механизмы, при помощи которых уменьшаются или даже исключаются возможности злоупотреблений при отчуждении недвижимости. Имеется в виду система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая построена в соответствии с принципом публичной достоверности. Во всяком случае, приобретатель недвижимой вещи всегда может обратиться к сведениям о правах на недвижимость, содержащимся в ЕГРП, и в силу публичной достоверности последнего, основываясь на его сведениях, становится добросовестным покупателем недвижимости Алексеев С.С., Васильев А.С., Голофаев В.В., Гонгало Б.М. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (учебно-практический). Части первая, вторая, третья, четвертая / Под ред. Степанова С.А. - М.: Проспект, 2012. - С. 145..

Продавцом недвижимости (в том числе коммерческой предназначенности) может быть как юридическое, так и физическое лицо (последнее при этом не должно обладать статусом предпринимателя без образования юридического лица). В соответствии с общим правилом продавец является собственником отчуждаемого имущества. Вместе с тем, действующее законодательство допускает, что в качестве продавца могут выступать и лица, не являющиеся собственниками отчуждаемого имущества. Такими лицами могут быть государственные унитарные предприятия, муниципальные унитарные предприятия, а также учреждения. Правила совершения сделок по отчуждению недвижимости несобственниками имеют некоторые особенности, связанные с ограничением возможности продавать недвижимость без согласия собственников (ст. 295, 297 ГК РФ) либо предусматривающие возможность отчуждать имущество, которое было приобретено за счет доходов, полученных от разрешенной уставом деятельности, и учтено на отдельном балансе (ст. 298 ГК РФ). Иногда в практике возникают случаи, когда собственник имущества унитарного предприятия оспаривает сделки, совершаемые этим предприятием, на том основании, что предприятие не заключило договор с собственником относительно пределов распоряжения таким недвижимым имуществом. Между тем правомочия государственного (муниципального) унитарного предприятия по владению, пользованию и распоряжению имуществом, закрепленным на праве хозяйственного ведения, предусмотрены ст. 294 и 295 ГК РФ и, как следствие, не могут ограничиваться договором, заключаемым таким унитарным предприятием с собственником. Поэтому отсутствие договора, заключенного между собственником и унитарным предприятием, не влияет на правомочия предприятия по распоряжению тем недвижимым имуществом, которое закреплено за ним на праве хозяйственного ведения Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 июня 2003 г. № 3217/03 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2003. - № 12..

В качестве продавцов, которые не являются собственниками недвижимого имущества, могут выступать и учреждения. Однако учреждения вправе продавать недвижимость только в том случае, если им предоставлено право заниматься предпринимательской деятельностью, а недвижимое имущество приобретено за счет осуществления такой деятельности.

В случаях, которые предусмотрены законодательством, государственное учреждение для осуществления своей деятельности вправе приобрести по договору недвижимое имущество с закреплением его за учреждением на праве оперативного управления Алексеев С.С., Васильев А.С., Голофаев В.В., Гонгало Б.М. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (учебно-практический). Части первая, вторая, третья, четвертая / Под ред. Степанова С.А. - М.: Проспект, 2012. - С. 146..

Так, например, ОАО обратилось в арбитражный суд с иском к областному управлению Министерства РФ по налогам и сборам о признании недействительным заключенного между ОАО (продавцом) и Госналогинспекцией (покупателем) договора купли-продажи нежилого помещения. Исковые требования мотивированы тем, что налоговая инспекция, являющаяся государственным учреждением, не имела права на приобретение в собственность спорного нежилого помещения, поскольку совершение такой сделки противоречит целям и предмету ее деятельности. При рассмотрении дела в порядке надзора Президиум ВАС РФ указал на то, что предметом купли-продажи по договору выступает служебное нежилое помещение, используемое налоговой инспекцией для осуществления ее деятельности. Это помещение было приобретено налоговой инспекцией за счет средств централизованного фонда социального развития Государственной налоговой службы РФ, средства которого использовались в том числе для развития социальной инфраструктуры и материально-технической базы государственной налоговой службы. Пунктом 2 ст. 299 ГК РФ не исключена возможность приобретения государственным учреждением по договору имущества, которое поступает в его оперативное управление. До заключения оспариваемой сделки территориальное агентство Госкомимущества России своим распоряжением разрешило налоговой инспекции приобрести это помещение с условием его последующего закрепления за названной налоговой инспекцией на праве оперативного управления. При таких обстоятельствах выводы о том, что совершенная сделка по приобретению налоговой инспекцией служебного помещения является ничтожной ввиду ее несоответствия законодательству, несостоятельны Обзор отдельных постановлений Президиума ВАС РФ по вопросам, связанным с договорами купли-продажи недвижимости // Хозяйство и право. - 2002. - № 4. - С. 121-122..

Основной обязанностью покупателя является оплата приобретенной по договору недвижимости. Как правило, в договоре стороны предусматривают, что такая оплата должна быть осуществлена до государственной регистрации перехода права собственности на продаваемую недвижимую вещь. Вместе с тем не исключено и иное. Стороны вправе договориться о том, что оплата по договору будет осуществлена после государственной регистрации перехода права на отчуждаемый объект недвижимости Постатейный научно-практический комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации / Под общ. ред. А.М. Эрделевского. - М.: Инфра-М, 2012. - С. 64..

Таким образом, основное правило определения сторон договора купли-продажи недвижимости - это правомочность продавца по отчуждению недвижимости, которая производна от его права собственности, не обремененного никакими ограничениями и правомочность покупателя на совершение данной сделки.

2.2 Форма договора купли-продажи недвижимости

Все сделки, предметом которых является недвижимое имущество, должны быть облечены в письменную форму. Причем, если по общему правилу договор в письменной форме может быть заключен путем обмена документами посредством телетайпной, телеграфной, телефонной, почтовой, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (п. 2 ст. 434 ГК РФ), то договор купли-продажи недвижимости под страхом недействительности должен быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГКРФ). Поэтому предшествующие заключению договора переговоры юридического значения не имеют, силы оферты или акцепта не приобретают (кроме заключенного в установленном порядке предварительного договора). В подобных случаях каждая из сторон становится юридически связанной лишь после проставления на договоре -- одном документе - своей подписи Постатейный научно-практический комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации / Под общ. ред. А.М. Эрделевского. - М.: Инфра-М, 2012. - С. 65..

Не имеют также силы договора фактические действия, направленные на переход права собственности на недвижимость. Так, не было признано право собственности за истицей на земельный участок в садоводческом товариществе, несмотря на то, что истица произвела уплату задолженности по взносам, а также рассчиталась за него с бывшим пользователем - членом садоводческого товарищества, но при этом не заключила письменный договор купли-продажи недвижимости и не зарегистрировала его в установленном порядке Определение Верховного суда от 08 октября 2002 г. № 11-В02-49 // Бюллетень Верховного Суда РФ. - 2003. - № 10..

Государственная регистрация договоров купли-продажи недвижимости, а также самого перехода права на недвижимость производится в соответствии с нормами Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции от 07.05.2013 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1997. - 28 июля. - № 30. - Ст. 3594..

Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, и в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (п. 2 ст. 163 ГК РФ). До введения в действие Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в соответствии со ст. 7 Федерального Закона РФ от 26.01.96 № 15 «О введении в действие части второй ГК РФ» Федеральный закон от 26 января 1996 г. № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» (в редакции от 09.04.2009 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1996. - 29 января. - № 5. - Ст. 411. для договоров купли-продажи земельных участков, жилых домов или части дома (находящихся в городе или поселке городского типа), хотя бы одной из сторон которых являлся гражданин, сохраняли силу правила об обязательном нотариальном удостоверении таких договоров, установленные законодательством до введения в действие части второй ГК РФ Постатейный научно-практический комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации / Под общ. ред. А.М. Эрделевского. - М.: Инфра-М, 2012. - С. 66..

В соответствии со ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Что касается договора купли-продажи недвижимого имущества, то он подлежит государственной регистрации в двух случаях: п. 2 ст. 558 ГК РФ устанавливает, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации; в п. 3 ст. 560 ГК РФ установлено, что договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В всех иных случаях государственная регистрация договора не производится. Так, например, судом был признан правомерным отказ в государственной регистрации договора купли-продажи здания по той причине, что закон не предусматривает регистрации такого договора Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации РФ. - 2001. - № 4..

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Именно с моментом государственной регистрации закон связывает момент заключения договора, подлежащего государственной регистрации. Таким образом, договор купли-продажи жилого помещения и предприятия считается заключенным с момента государственной регистрации, а в остальных случаях - с момента его подписания.

Государственной регистрации подлежат и договор купли-продажи недвижимости, и переход права собственности на недвижимость. При этом, в случае, если после регистрации договора купли-продажи недвижимости переход права собственности на нее не был зарегистрирован, в любом случае это не дает право собственнику вновь распорядиться недвижимостью Там же..

Порядок государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения установлен Приказом Минюста РФ от 6 августа 2001 г. № 233 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» Приказ Минюста РФ от 6 августа 2001 г. № 233 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» (в редакции Приказа Минюста РФ от 24 декабря 2004 г. № 199) // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. - 2001. - 27 августа. - № 35..

Основной проблемой правового регулирования государственной регистрации сделок купли-продажи жилого помещения является необходимость государственной регистрации самого договора купли-продажи жилого помещения. Не оспаривая необходимость государственной регистрации перехода права на жилье, все чаще ставится вопрос о необходимости дополнительной юридической проверки договора купли-продажи и совершения отдельных регистрационных действий в отношении него.

Как указано в Пояснительной записке к проекту Федерального закона «О внесении изменений в часть вторую Гражданского кодекса РФ» Пояснительная записка к проекту Федерального закона «О внесении изменений в часть вторую Гражданского кодекса РФ» // СПС «Гарант»., параграфом 7 главы 30 части второй ГК РФ установлено требование о «двойной» государственной регистрации как договоров купли-продажи жилых помещений, так и перехода права собственности по нему. Данное требование было актуальным в переходный период развития законодательства Российской Федерации и формирования правовых условий для гражданского оборота недвижимости, когда граждане при совершении сделок с жилыми помещениями сталкивались с многочисленными мошенническими действиями Постатейный научно-практический комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации / Под общ. ред. А.М. Эрделевского. - М.: Инфра-М, 2012. - С. 67..

В настоящее время система государственной регистрации прав позволяет обеспечить защиту прав граждан при продаже или покупке ими жилых помещений. В то же время сохранившееся требование о государственной регистрации договоров купли-продажи жилых помещений приводит к неопределенности правового положения участников сделки в период после подписания соответствующего договора и до его государственной регистрации. При этом данное требование влечет дополнительные финансовые расходы для граждан и уже представляет собой излишний административный барьер для гражданского оборота жилой недвижимости.

Поэтому законопроектом предлагается исключить требование о государственной регистрации договоров купли-продажи жилых помещений, сохранив одновременно действующие требования о государственной регистрации перехода прав на любой объект недвижимости, в том числе, жилого назначения.

Данная позиция также была поддержана Концепцией развития гражданского законодательства Российской Федерации, одобренной решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009 Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации, одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2009. - № 11. - С. 98., в которой указано, что применительно к регистрации прав на недвижимое имущество в настоящее время регистрации подлежат не только имущественные права, но и некоторые сделки с указанным имуществом, и предлагается устранить указанное смешение различных систем регистрации и перейти на подлинную систему регистрации прав.

Внесение указанных изменений будет иметь правовые последствия. Так, с одной стороны, отмена государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения повлечет снижение внимания регистратора сделки к самому договору, что может повлечь за собой увеличение числа случаев, когда такой договор в силу тех или иных пороков будет признаваться недействительным.

С другой стороны, положительным моментом отмены государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения будет отмена двойной регистрации сделки купли-продажи, что неизменно ускорит процедуру государственной регистрации, снизит нагрузку на государственных регистраторов, расходы сторон договора на государственную регистрацию, а также государственные расходы по обеспечении механизма государственной регистрации сделки купли-продажи жилого помещения.

2.3 Содержание договора купли-продажи недвижимости

Содержание договора как сделки, как двустороннего действия, направленного на установление договорного обязательства, составляют его условия. Необходимыми и достаточными для заключения договора являются существенные условия.

Нормы части второй ГК РФ к существенным условиям договора купли-продажи недвижимости относят предмет и цену договора. При продаже жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования помещением после его приобретения покупателем, существенным условием является также перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

В литературе традиционно предметом договора признается вещь или иной объект гражданских прав. Такой подход соответствует и законодательным положениям ст. 554, п. 2 ст. 572, п. 5 ст. 576 ГК РФ. Современное законодательство устанавливает, что недвижимое имущество может находиться в гражданском обороте, за исключением случаев, когда оборот недвижимости исключен или ограничен в силу прямого указания закона (п. 1, 2 ст. 129 ГК РФ). Здания, строения, сооружения и иные объекты недвижимого имущества могут быть предметом различных гражданско-правовых сделок: купли-продажи, мены, дарения, ренты и т. п. Причем каких-либо общих ограничений оборота такого имущества гражданское законодательство не содержит Постатейный научно-практический комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации / Под общ. ред. А.М. Эрделевского. - М.: Инфра-М, 2012. - С. 70..

По общему правилу, предметом договора купли-продажи недвижимости является недвижимость, которая на момент заключения договора, как правило, уже принадлежит продавцу на праве собственности. Гражданский кодекс (п. 2 ст. 455) допускает заключение договора о продаже имущества, которое отсутствует на момент заключения, но будет создано или приобретено продавцом в будущем. Причем заключение подобного договора возможно и в отношении недвижимого имущества, поскольку прямого запрета на продажу «будущей» недвижимости специальные правила § 7 гл. 30 ГК РФ не содержат (п. 5 ст. 454 ГК РФ). Да и сама редакция ст. 554 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что предмет может быть определен и соответствовать указанной норме и на основании, например, проектной документации (где четко указаны адрес объекта, этаж, номер, площадь и другие характеристики) Дубровская И.А., Соснаускене О.И. Справочник риэлтора. - М.: Юстицинформ, 2013. - С. 97..

Однако, в отношении жилой недвижимости действуют ограничения на продажу будущего объекта, так как в соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. А для регистрации сделки необходимо зарегистрированное право собственности на сам объект сделки.

Выделение в качестве разновидности купли-продажи договора продажи недвижимости обусловлено спецификой предмета последнего. От иного имущества недвижимость отличает не только особый правовой режим, но и индивидуальность, поэтому предметом договора купли-продажи недвижимости может быть только индивидуально-определенное имущество, что следует и из содержания ст. 554 ГК РФ.

Недвижимость является индивидуально-определенной вещью как в силу естественных причин (например, расположение жилого дома на определенном земельном участке), так и юридических. К последним относится кадастровый и технический учет, в результате которого каждый объект недвижимого имущества индивидуализируется, т. е. получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его среди других объектов недвижимости (так, в частности, Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 марта 2004 г. № 15671/03 установлено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 марта 2004 г. № 15671/03 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2004. - № 8.). В ст. 554 ГК РФ подчеркивается, что условие о предмете договора считается согласованным, если договор содержит данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. В случае отсутствия таких данных договор купли-продажи недвижимости признается незаключенным Постановление Президиума ВАС РФ от 27.04.2002 г. № 11011/01 по делу № А40-23029/00-37-199 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации РФ. - 2002. - № 9; Решение Арбитражного Суда Новосибирской области от 23.12.2002 г. № А45-20486/02-КГ7/769 // Архив Управления Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области. 2002.. Положения об индивидуализации предмета договора купли-продажи предусмотрены также в ст. 12 Закона о государственной регистрации. В отношении жилой недвижимости п. 7 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения указано, что в договоре продажи указываются предмет договора, в том числе данные, определяющие расположение жилого дома (части жилого дома) на соответствующем земельном участке, квартиры (части квартиры) в составе многоквартирного жилого дома Приказ Минюста РФ от 6 августа 2001 г. № 233 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» (в редакции Приказа Минюста РФ от 24 декабря 2004 г. № 199) // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. - 2001. - 27 августа. - № 35.. Это значит, что в договоре должно быть точно указаноместоположение недвижимости (например, его адрес), назначение, этаж (или общее количество этажей), площадь, кадастровый номер, если имеется, и другие показатели.

Следует отметить, что в действующем российском законодательстве нежилое помещение определяется как самостоятельный объект гражданских прав, как самостоятельная разновидность недвижимого имущества, отличная от здания. Однако закон не установил каких-либо особенностей правового регулирования оборота данных объектов.

Одной из первых проблем, возникших в арбитражной практике, явилась проблема соотношения положений ст. 609 и п. 2 ст. 651 ГК РФ. Признав нежилое помещение самостоятельным объектом недвижимости, законодатель тем самым вывел данный объект из сферы регулирования главы 34 ГК РФ об аренде зданий и сооружений. Это означает, что при заключении договора аренды нежилого помещения стороны должны были руководствоваться императивной нормой ст. 609 ГК РФ, устанавливающей необходимость государственной регистрации договора аренды недвижимости независимо от срока. Такое положение не могло не вызывать критической оценки. В связи с этим Президиум ВАС РФ счел возможным распространить положение п. 2 ст. 651 ГК РФ на арендные отношения, предметом которых являются нежилые помещения Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. № 53 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2000. - № 7..

Однако проблемы, связанные с определением нежилого помещения как объекта недвижимости, указанной проблемой не ограничиваются. Практика знает множество случаев заключения договоров купли-продажи нежилых помещений, которые не имеют самостоятельного целевого назначения (лестницы, коридоры и т.п.). Нередко такие договоры признаются арбитражными судами недействительными со ссылкой в том числе на отсутствие признака оборотоспособности объекта. Так, удовлетворяя исковое заявление о признании договора купли-продажи нежилого помещения недействительным, арбитражный суд указал, что «поскольку функции вспомогательных и коммуникационных помещений заключаются в обслуживании основных помещений, то в соответствии со ст. 134 ГК РФ они не могут выступать в качестве самостоятельного предмета сделки купли-продажи и при покупке основного помещения собственник приобретает право и на эти помещения» Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 14 августа 2000 г. // СПС «Гарант». Судебная и арбитражная практика..

Данный подход к разрешению сложившейся ситуации можно было бы оценить положительно, однако высшая судебная инстанция страны отказала в применении ст. 290 ГК РФ по аналогии к отношениям, предметом которых являются нежилые помещения Постановление Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 сентября 2002 г. № 3673 // СПС «Гарант». Судебная и арбитражная практика.. Кроме того, законодатель не рассматривает самостоятельные и вспомогательные помещения в качестве сложной вещи. Таким образом, проблема определения нежилого помещения и прав на вспомогательные помещения актуальности не потеряла.

Статья 558 ГК РФ устанавливает особые правила заключения договора купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры. Квартирой считается предназначенная и используемая для проживания отдельная жилая площадь, которая имеет отдельный выход на улицу, во двор, на лестничную площадку или в общий коридор и отдельную кухню. Жилым домом называют постройку (строение), предназначенную для проживания людей и отвечающую соответствующим требованиям. Жилым признается строение, более половины площади и объема которого предназначены для проживания и (или) обслуживания помещений проживания граждан. Строение является жилым домом, когда строительство завершено, оно принято в эксплуатацию приемочной комиссией и зарегистрировано в качестве жилого дома в организации, осуществляющей государственный учет жилого фонда Приказ Минстроя РФ от 30 октября 1995 г. № 17-115 «Об утверждении временной методики оценки жилых помещений» // Вестник управления ценообразования и сметного нормирования в строительстве и жилищно-коммунальном хозяйстве. - 1996. - Выпуск 1..

Следует отметить, что при продаже комнаты в коммунальной квартире действуют правила продажи доли в долевой собственности. Так, суд удовлетворил требование истицы о переводе на нее прав и обязанностей по договору купли-продажи комнаты в коммунальной квартире, поскольку объектом права собственности на жилые помещения признается квартира (а не комната), которая находится в долевой собственности всех жильцов, а значит, необходимо соблюдать правило о преимущественном праве покупки Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 22 июня 2004 г. № 5-B04-68 // http://www.supcourt.ru..

Возможно признание судом права общей собственности на дом (его часть), если строительство велось членами семьи или родственниками застройщика (лица, которому был предоставлен земельный участок) и между ними имелась договоренность о создании общей собственности. Когда в строительстве дома принимали участие посторонние для застройщика лица, за указанными лицами в отдельных случаях с учетом всех обстоятельств дела суд может признать право собственности на часть дома Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 г. № 4 «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом» // Цит. По: Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). - М.: ВолтерсКулвер, 2013. - С. 141..

Часть квартиры может быть предметом договора купли-продажи недвижимости, только если она представляет собой изолированное помещение (имеет свой выход на улицу, лестничную площадку или в места общего пользования: кухню, коридор и т. п.). Поэтому самостоятельным предметом рассматриваемого договора не может быть часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), а также подсобные помещения. Изолированность части жилого помещения является существенным, необходимым элементом характеристики предмета договора купли-продажи недвижимости.

В соответствии со ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи земельного участка могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. До постановки земельного участка на кадастровый учет сделки купли-продажи с ним произведены быть не могут Постановление Президиума ВАС РФ от 16 марта 2004 г. № 15671/03 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации РФ. - 2004. - № 8..

При продаже жилой недвижимости обязательным условием договора является перечень лиц, проживающих в жилом помещении и сохраняющих в соответствии с законом право пользования после приобретения жилого помещения покупателем, с указанием их прав пользования (п. 1 ст. 558 ГК). В договоре может быть положение об отсутствии таких лиц Курноскина О.Г. Сделки с недвижимостью. - М.: Юстицинформ, 2013. - С. 89..

Поскольку любые объекты недвижимого имущества тесно связаны с земельным участком, то и эксплуатация недвижимости возможна только с одновременным использованием обслуживающего недвижимость земельного участка. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования Постатейный научно-практический комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации / Под общ.ред. А.М. Эрделевского. - М.: Инфра-М, 2012. - С. 74..

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (ст. 552 ГК РФ в редакции Федерального закона от 26 июня 2007 г. № 118-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации» Федеральный закон от 26 июня 2007 г. № 118-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации» (в редакции от 04.12.2007 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2007. - 2 июля. - № 27. - Ст. 3213.).

При продаже недвижимости, расположенной на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель в соответствии с п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Цена недвижимого имущества, установленная соглашением сторон (ст. 555 ГК). Возможно указание цены на единицу площади, тогда цена договора определяется исходя из площади передаваемого недвижимого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже не считается заключенным.

После заключения договора изменение цены допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Допустимо определение цены договора в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК). В таком случае цена договора в рублях устанавливается по документам фактической оплаты на день платежа Постатейный научно-практический комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации / Под общ. ред. А.М. Эрделевского. - М.: Инфра-М, 2012. - С. 76..

При продаже недвижимого имущества в кредит с условием о рассрочке платежа должны быть указаны порядок, сроки и размеры платежей (п. 1 ст. 489 ГК). В настоящее время также встречается продажа недвижимости в кредит - в такой ситуации действуют правила ст. 488 ГК РФ. При этом, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи недвижимости покупателю и до ее оплаты, недвижимость, признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по ее оплате.

Специальные правила установления цены действуют при заключении договора купли-продажи земельного участка. Согласно п. 1 ст. 66 ЗК рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности в РФ» Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции от 02.07.2013 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1998. - 3 августа. - № 31. - Ст. 3813.. В ст. 8 этого Закона при продаже земельных участков, принадлежащих публичным образованиям, либо в тех случаях, когда они являются собственниками, предварительная оценка земельного участка специализированной организацией является обязательной Корнеев А.Л. Сделки с земельными участками. - М.: Городец, 2012. - С. 78..