Договор купли-продажи

Договор купли- продажи определяет объем и прав и обязанностей участников гражданских правоотношений, порядок и условия исполнения обязательства, ответственность за их неисполнение или ненадлежащее исполнение. Договор стабилизирует отношения гражданского оборота.

Договора купли- продажи недвижимости регулируют многообразные отношения экономического оборота. Содержащиеся в них нормы регулируют обширный круг общественных отношений, связанных с продажей жилых помещений, земельных участков, предприятий и т.д.

Договор продажи недвижимости является консенсуалъным, возмездным, взаимным. Правовые вопросы продажи недвижимости регулируются параграфами 7 и 8 главы 30 гк рф.

К недвижимому имуществу (вещам) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (ст. 130 гк рф). В соответствии со ст. 131 гк рф право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных гк рф и иными федеральными законодательными актами.

Только с наличием регистрации судебный орган на основании закона может связывать последствия, возникающие при осуществлении прав владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом, в том числе и в случае его продажи в полном объеме либо в части.

Государство берет на себя регулирование сделок с недвижимостью, преследуя некоторые специфические цели, которые не всегда принимают во внимание участники сделок. Важнейшее место в таком регулировании занимает право.

Так, закон защищает интересы покупателей против возможных мошеннических действий со стороны продавца недвижимости, например, при попытке с его стороны последовательно продать один и тот же объект разным лицам. Закон защищает права и законные интересы участников сделки против возможных недобросовестных действий со стороны их партнеров. Правила, регулирующие сделки с недвижимостью, позволяют максимально сократить количество возможных недоразумений, которые могут осложнить отношения сторон - участников сделки, а равно и третьих лиц.

Можно утверждать, что судебная практика по делам указанной категории уже сложилась. Сегодня общество постепенно приходит к пониманию договорного права как средства достижения согласия и компромисса. Мы становимся свидетелями того, что участники договорных отношений начинают постепенно поворачиваться в сторону переговорного процесса. Государство создает механизм, нацеленный на взаимный учет интересов сторон - участников договорных отношений.

Масштабная роль договора купли-продажи недвижимости предполагает детальное правовое регулирование, которое в настоящий момент недостаточно разработано и не отвечает складывающимся социальным потребностям. Изучение действующего законодательства, регулирующего правовые отношения договора купли-продажи недвижимости, а также анализ практики применения данного законодательства свидетельствует о его несовершенстве.

Так, при приобретении объектов нежилой недвижимости, возникает вопрос об указании в договоре купли-продажи нежилого помещения одновременно права на вспомогательные и коммуникационные помещения, поскольку все расположенные в нежилом здании или сооружении либо примыкающие к нему помещения подразделяются на основные и вспомогательные. Решение данного вопроса именно в договоре необходимо для того, чтобы в будущем у покупателя и продавца не возникало каких-либо неясностей. При купле-продаже нежилых помещений необходимо применять по аналогии правила ст. 290 гк рф. Право собственности на нежилое помещение соотносится с правом собственности на вспомогательные или коммуникационные помещения в этом здании как соотносятся право собственности на жилое помещение и право общей долевой собственности на общие помещения, несущие конструкции и т.п. (п. 1 ст. 290 гк). Расположенные в нежилом здании или сооружении вспомогательные и коммуникационные помещения самостоятельным предметом договора продажи недвижимости быть не могут.

Говоря о проблемах правового регулирования договора купли-продажи недвижимости, следует отметить традиционную для россии множественность соответствующих нормативных актов и их низкое качество. Большинство юридических норм нормативных актов настолько запутаны, что разобраться в них под силу лишь специалисту, имеющему серьезную юридическую подготовку. Но основная проблема заключается в бессистемности правовой базы, отсутствии единой концепции регулирования тех или иных вопросов договора купли-продажи недвижимости. В условиях рыночной экономики, постоянного появления новых законодательных актов, договор купли-продажи недвижимости приобретает важное практическое значение.

Глоссарий

Список использованных источников

Нормативно- правовые акты

1. Конституция российской федерации - москва, инфра-м, 1998.

2. Гражданский кодекс рф от 30.11.1994г. - часть.1 - № 51-фз. // сз рф. - 1994. -№ 32.

3. Гражданский кодекс рф от 26.01.1996г. - часть 2. - № 15-фз. // сз рф. - 1996. - № 5.

4. Земельный кодекс российской федерации от 28.10.2001г. № 136-фз с изм. 19.06.2007г. [текст] : сз рф, 1996, № 1, ст. 16.

. Жилищный кодекс российской федерации от 29.12.2004г. № 188-фз с изм. 11.01.2007г. [текст] : сз рф, 2005, № 1 (часть i), ст. 14.

. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федеральный закон от 21.07.1997г. № 122-фз с изм. 18.12.2006г. // справочно-правовая система «консультант плюс»: [электронный ресурс] / компания «консультант-плюс». - послед. Обновление 18.12.2006.

. Об актах гражданского состояния: федеральный закон от 15.11.1997г. № 143-фз с изм. 18.07.2006г. // справочно-правовая система «консультант плюс»: [электронный ресурс] / компания «консультант-плюс». - послед. Обновление 18.07.2006.

. Об оценочной деятельности в рф: федеральный закон от 29.07.1998г. //собрание законодательства рф, 1998. №31.

. О введении в действие земельного кодекса рф: федеральный закон рф от 25.10.2001. № 137-фз //российская газета. 30.10.2001. № 211-212.

. О космической деятельности: закон рф от 20.08.1993г. № 5663-1 //российская газета, 1993. № 186.

. О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в рф: федеральный закон // вестник вас рф, 1998. № 1.

. О приватизации жилищного фонда в российской федерации: закон рф от 04.07.91 № 1541-1 //ведомости рсфср, 1991. № 28, -ст. 959.

. О введении в действие жилищного кодекса российской федерации: федеральный закон от 29.12.2004 № 189-фз- ст.16.//российская газета. 12.01.2005. №1.

. О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в рф: федеральный закон // вестник вас рф, 1998. № 1.

. О государственном земельном кадастре: федеральный закон от 02.01.2000 № 28-фз //собрание законодательства рф, 2000, №2.

. Правила проведения государственной кадастровой оценки земли: постановление правительства рф от 08.04.2000г.№ 316 //собрание законодательства рф,2000, №16. Ст.1709.

. О порядке определения нормативной цены земли: постановление правительства рф от 15.03.1997г. № 319 //собрание законодательства рф, 1997, №13. Ст.1539.

. О государственном учете жилищного фонда в российской федерации: постановление правительства рф от 13.10.97 № 1301 //собрание законодательства рф, 1997, № 42. Ст.4787.

. О некоторых вопросах применения законодательства союза сср на территории российской федерации: постановление верховного совета российской федерации от 03.03.1993г. № 4604-1 с изм. 18.12.2006г. [текст]: ведомости союза народных депутатов российской федерации и верховного совета российской федерации, 1993, № 11, ст. 393.

. О разграничении государственной собственности в рф на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе рф,краев,областей, автономной области, автономных округов, г.москвы и санкт-петербурга и муниципальной собственности: постановление верховного совета рф от 27.12.91 № 3020-1 //российская газета, 11.01.2002, №8.

. О некоторых вопросах применения судами закона рф «о приватизации жилищного фонда в российской федерации: постановление пленума вс рф от 24.08.93 № 8 //бюллетень вс рф,1993, № 11.

. О некоторых вопросах применения судами закона рф «о приватизации жилищного фонда в российской федерации: постановление пленума вс рф от 24.08.1993. № 8 //бюллетень вс рф,1993, № 11.

. О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав: постановление пленума высшего арбитражного суда рф от 25 февраля 1998 г. № 8 //вестник вас рф, 1998, № 10.

. О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства: постановление пленума вас рф от 24.03.2005 № 11 //вестник вас рф, 2005, № 5.

. О некоторых вопросах, связанных с применением части первой гражданского кодекса рф: постановление пленума верховного суда рф и пленума высшего арбитражного суда рф от 1 июля 1996 г. № 6/8//российская газета, 10.08.1996, №151.

. Информационное письмо президиума вас рф от 11.06.1997. №15 //вестник вас рф, 1997, №8.

. Об утверждении методических рекомендаций по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами российской федерации: приказ министерства юстиции российской федерации от 15.03.2000г. № 91 с изм. 19.01.2005г. // справочно-правовая система «консультант плюс»: [электронный ресурс] / компания «консультант-плюс». - послед. Обновление 19.01.2005.

. Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения: приказ минюста рф от 06.08.2001 № 233, с изменениями от 24.12.2004 //российская газета,2001, №162.

. Об утверждении правил внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и взаимодействия между федеральной регистрационной службой и ее территориальными органами: приказ минюста рф от 04.03.2005 № 16 // бна рф, 2005, № 13.

Научная литература

30. Абрамов в.а. сделки и договоры. - м., юристъ.- 1997.

31. Виноградова, р.м. комментарий к гражданскому кодексу российской федерации.

. Витрянский в.в. договор купли- продажи и его отдельные виды. -м.-статут- 1999.

. Витрянский в.в. договор продажи предприятия // вестник вас рф. 1999. № 1. - с. 16.

. Власов, ю.н. наследственное право российской федерации: общие положения, правовые основы, образцы типовых документов [текст]: учебно-методическое пособие / ю.н. власов. Изд. 3-е, перераб. И доп. - м.: юрайт, 1999.

. Голованов н.м. гражданско-правовые договоры. - санкт-петербург. - питер. - 2002.

. Голованов н.м. сборник хозяйственных договоров с комментариями. - спб.: питер, 2006. - 304 с.

. Гражданское право [текст]: учебник для вузов / под ред. Проф. В.в. залесского, проф. М.м. рассолова. - м.: юнити-дана, закон и право, 2002.

. Гражданское право россии: учебник для вузов. Ч. 1 / под. Ред. З.и. цыбуленко. -м.: юристъ, 2004.

. Гражданское право. В двух томах. Том 2.учебник ./под ред. Е.а.суханова. - м.: издательство бек,1994.

. Гражданское право. В двух томах. Том 2.учебник ./под ред. Е.а.суханова. - м.: издательство бек,1994.

. Гражданское право. Часть 2. Учебник / под ред. А.г. калпина. М.: юрист. 2003. - с. 66.

. Гражданское право: учебник для вузов. Т. 1. / под . Ред. А.п. сергеева, ю.к. толстого.- 6-е изд., перераб. И доп. - м.: проспект, 2003.

43. Дмитриев ю.а. «сборник гражданско-правовых договоров», изд. 2-е, испр. И доп. - м.:, эксмо, 2007 - 864 с.

. Крашенников п.в. судебная практика по земельным спорам. Ч.2. М. Юрист. 2004.-с.509.

. Мамишев з. Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью обязательно //российская юстиция. 1996. № 8. С. 17.

. Прокопьева н. А. Особенности заключения договоров инвестирования и купли- продажи жилых помещений с участием несовершеннолетних. // российская юстиция. - 2004. -№2.

. Прокопьева н. А. Особенности заключения договоров инвестирования и купли- продажи жилых помещений с участием несовершеннолетних. // российская юстиция. - 2004. -№2.- с. 16.

. Тихенко а.в. надо действовать на перспективу // российская юстиция. 1996. № 5.

. Чубаров в.в. комментарий к ст. 550 гк // комментарий к части второй гк рф (постатейный). М.: инфра-м, 1998.

. Шершеневич, г.ф. учебник русского гражданского права [текст]: в 2 т. / гавриил шершеневич. - м.: статут, 2005.

Материалы судебной практики

51. Несоблюдение простой письменной формы влечет недействительность сделки только в случаях, предусмотренных законом. Судебная практика// бюллетень верховного суда рф. 2003. №2.- с.15.

Приложение А

Несоблюдение простой письменной формы влечет недействительность сделки только в случаях, предусмотренных законом

«к. Обратилась в суд с иском к е. - родственнику л. О признании сделки купли-продажи земельного участка и строений действительной и. Признании права собственности на эти объекты, обосновав требования следующим. В июне 1999 г. Между ней и л. Была достигнута договоренность о продаже земельного участка в потребительском обществе садоводческого товарищества (пост) «весна-2» с расположенными на нем строениями за 35 тыс. Рублей и в августе 1999 г. - о передаче садового домика в собственность. 19 июля 1999 г. Л. Выдала истице доверенность на представление ее интересов по вопросу сбора документов на продажу садового домика и земельного участка. К. Выплачивала ежемесячно определенную сумму в счет оплаты дома по распискам, всего передала 25 тыс. Рублей, а оставшуюся сумму обязалась выплатить после заключения договора купли-продажи. Однако 21 июня 2000г. После оформления всех документов она узнала о том, что 5 июня 2000г. Л. Умерла. 1 декабря 2000г. Истица обратилась в нотариальную контору и внесла причитающиеся с нее деньги на депозит нотариуса, в связи с чем считала, что обязательства с ее стороны выполнены в полном объеме. Решением мирового судьи судебного участка тукаевского района республики татарстан от 13 ноября 2001 г. В удовлетворении требований отказано.

Апелляционным решением тукаевского районного суда республики татарстан от 10 декабря 2001г. Решение мирового судьи было отменено, вынесено новое решение об удовлетворении требований. Судебная коллегия по гражданским делам верховного суда рф 8 октября 2002 г. Протест заместителя председателя верховного суда рф об отмене апелляционного решения и постановления президиума с оставлением в силе решения мирового судьи удовлетворила по следующим основаниям.

Отменяя решение мирового судьи и вынося новое решение об удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции сослался на то, что договоренность о продаже садового участка с постройками была сторонами фактически исполнена, это подтверждается представленными по делу доказательствами, в частности заявлением л. От 13 июля 1999 г., в котором она просила исключить ее из членов садоводческого товарищества в связи с продажей садового участка к., а также заявлением к. От того же числа о принятии ее в члены пост «весна-2». С таким выводом суда согласиться нельзя.

В силу ст. 30 федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-фз «о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» собственники садовых, земельных участков вправе их продать, подарить, передать в залог, аренду, срочное пользование, обменять, заключить договор ренты или договор пожизненного содержания с иждивением, а также добровольно отказаться от указанных участков.

Исходя из содержания приведенной нормы закона собственники земельных участков в садоводческом товариществе могут эти участки продать. Однако в материалах дела отсутствуют сведения о передаче земельного участка л. В собственность к.

Кроме того, в силу ст. 550 гк рф договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В ст. 555 гк рф предусмотрено, что при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Согласно ст. 556 гк рф передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Каких-либо документов, подтверждающих, что сделка состоялась, в материалах дела не содержится. Представленные доказательства могут свидетельствовать лишь о намерении сторон заключить договор купли-продажи земельного участка и садового дома.

При таких обстоятельствах оснований, предусмотренных законом, для отмены решения мирового судьи об отказе в иске не имелось, решение суда следует признать законным, а апелляционное решение и постановление президиума подлежат отмене с оставлением в силе решения суда первой инстанции».

Приложение Б

Договор купли-продажи недвижимости

Г. Комсомольск-на-амуре 16 ноября 2008 г.

Общество с ограниченной ответственностью «саян», именуемое в дальнейшем продавец, в лице директора милюкова сергея николаевича, действующего на основании устава, с одной стороны, и общество с ограниченной ответственностью «маяк», именуемое в дальнейшем покупатель, в лице директора ефимова олега викторовича, действующего на основании устава, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

Предмет договора

1. продавец передаёт, а покупатель приобретает в собственность и обязуется оплатить объект недвижимости - здание холодильника на 500 тонн общей площадью 637.5 кв.м. С компрессорной и бетонной площадкой, расположенный по адресу: г. Комсомольск-на-амуре, северное шоссе, б/н.

Данные, определяющие расположение объекта, указаны в техническом паспорте бюро технической инвентаризации.

2. объект принадлежит на праве собственности продавцу на основании договора купли-продажи от 01 сентября 2004 года.

Объект расположен на земельном участке площадью 5703.8 кв.м., который используется продавцом на основании акта фактического использования от 31 января 2007 года.

3. стоимость объекта по настоящему договору составляет 1 500 000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей.

Порядок передачи имущества

1. право собственности на объект переходит покупателю с момента государственной регистрации этого права в установленном порядке. Заявление на регистрацию перехода права собственности подаётся сторонами в течении 30 дней с даты полной оплаты по настоящему договору.

Прав пользования, риск порчи или случайной гибели объекта переходят в покупателю с даты подписания сторонами акта приёма-передачи.

2. фактическая передача объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем осуществляется по акту приема-передачи в срок до 1 июля 2007 года, но не ранее даты поступления на счёт продавца суммы предоплаты в соответствии с п. 3.1. Договора.

3. исполнение настоящего договора сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами по поводу продаваемого объекта недвижимости.

4. продавец гарантирует, что на момент сделки объект свободен от прав третьих лиц (не продан, не заложен, в споре, под запрещением, арестом не состоит)

Форма и сроки платежа

1. покупатель оплачивает продавцу стоимость приобретаемого объекта в следующем порядке:

500 000 (пятьсот тысяч) рублей - в течении 10 дней с даты подписания договора;

500 000 (пятьсот тысяч) рублей - до 1 сентября 2007 года;

Оставшаяся сумма в размере 500 000 (пятисот тысяч) рублей уплачивается покупателем в срок до 31 декабря 2007 года.

Оплата по настоящему договору производится путем перечисления на расчетный счет продавца.

Обязанности сторон

1. продавец обязуется:

1.1 передать покупателю объект недвижимости по акту приема-передачи в соответствии с п. 2.2. Договора.

1.2 подать совместно с покупателем заявление на государственную регистрацию перехода права собственности на объект в соответствии с п. 2.1. Договора.

2. Покупатель обязуется:

2.1 принять объект недвижимости по акту приема-передачи в соответствии с п. 2.2 настоящего договора.

2.2 оплатить стоимость объекта в соответствии с условиями настоящего договора.

2.3 подать совместно с продавцом заявление на государственную регистрацию перехода права собственности на объект в соответствии с п. 2.1. Настоящего договора.

3. расходы по государственной регистрации перехода права собственности стороны несут поровну.

Ответственность сторон

1. в случае неисполнения сторонами своих обязанностей по настоящему договору, виновная сторона несет ответственность в соответствии с действующим законодательством.

Заключительные положения

1. настоящий договор вступает в действие с даты его подписания сторонами, прекращает своё действие после исполнения сторонами обязательств по нему.

2. расторжение договора возможно с случае, если одна из сторон не выполняет свои обязанности по настоящему договору. При этом, сторона, виновная в расторжении договора, возмещает другой стороне убытки, вызванные расторжением договора.

3. настоящий договор составлен в 3 экземплярах, имеющих одинаковое юридическое значение. Первый экземпляр передается регистрирующему органу, второй передается продавцу, третий - покупателю.

Все изменения и дополнения к настоящему договору действительны в случае, если они составлены в письменной форме и подписаны уполномоченными на то представителями сторон.

4. споры по настоящему договору разрешаются сторонами в арбитражном суде хабаровского края.

Общество с ограниченной ответственностью «саян», именуемое в дальнейшем продавец, в лице директора Милюкова Сергея Николаевича, действующего на основании устава, с одной стороны, и общество с ограниченной ответственностью «маяк», именуемое в дальнейшем покупатель, в лице директора Ефимова Олега Викторовича.

Размещено на Allbest.ru