Регистрационная деятельность. Порядок и условия проведения государственной регистрации

Размещено на http://www.allbest.ru/

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

1. Понятие, цели, задачи и принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

2. Права и сделки, подлежащие государственной регистрации

2.1 Виды вещных прав, подлежащих государственной регистрации

2.2 Государственная регистрация сделок

3. Момент возникновения прав на недвижимое имущество

4. Регистрационная деятельность. Порядок и условия проведения государственной регистрации

4.1 Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним

4.2 Предоставление сведений из ЕГРП

4.3 Предоставление документов на госрегистрацию прав

4.4 Порядок проведения государственной регистрации прав

4.5 Основания, порядок и сроки приостановления госрегистрации

4.6 Основания для отказа в госрегистрации прав

4.7 Прекращение государственной регистрации прав

4.8 Сроки совершения регистрационных действий

5. Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав

Заключение

Список использованных источников и литературы

ВВЕДЕНИЕ

Гражданское законодательство всех цивилизованных стран мира уделяет повышенное внимание правовому регулированию рынка недвижимости. В силу особой общественной ценности объектов недвижимого имущества, государство стремится в той или иной степени контролировать процессы, связанные с его оборотом.

В результате включения в 90-х годах прошлого века в гражданский оборот права частной собственности на недвижимое имущество, в том числе право частной собственности на землю, а также проведения приватизации в Российской Федерации, государство перестало быть единственным собственником подавляющего большинства объектов недвижимости, что послужило началу формирования рынка недвижимости. Основополагающим моментом в развитии правового регулирования недвижимого имущества явился переход от закрепленного законодательством исключительного права государственной собственности на недвижимость к легальному признанию множества форм собственности в условии их равной защиты. Произошедший переход от практически полного юридического запрета сделок с недвижимым имуществом путём расширения диапазона объектов недвижимости, вовлекаемых в гражданский оборот, и видов совершаемых с ними сделок, к их разрешению, обозначил потребность во введении норм права, устанавливающих государственную регистрацию сделок и вещных прав на нее. государственный регистрация недвижимое имущество

Необходимость проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним как обязательное требование ко всем операциям, совершаемым с недвижимым имуществом, впервые была предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации (ст.131, ст.8 Вводного закона к части первой ГК РФ), введенным в действие с 01 января 1995 года.

Впоследствии, 21 июля 1997 года был принят Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (Далее- Закон о государственной регистрации), который подробно регламентирует порядок проведения регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, а также полномочия органов, осуществляющих государственную регистрацию.

Учитывая значимость объектов недвижимости в гражданском обороте, а также в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, Закон о государственной регистрации закрепил их специальный правовой режим. Он заключается в том, что право собственности, иные вещные права на недвижимость, их ограничение, возникновение, переход и прекращение подлежат в обязательном порядке государственной регистрации в Едином государственном реестре прав в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав.

В настоящее время в системе государственной регистрации прав происходит масштабная реформа. Прежде всего, это связано с централизацией сведений об объектах недвижимого имущества. На всей территории Российской Федерации создана и в настоящее время действует система Росреестра, которая объединила в себе информацию, содержащуюся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и системе кадастрового учета недвижимости. Это делает систему государственной регистрации прав на недвижимое имущество более совершенной и прозрачной.

Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой сложный и многогранный механизм, включающий в себя правовой институт в области гражданских правоотношений и административную процедуру, заключающуюся в государственной регистрации гражданских прав на недвижимое имущество и сделок с ним путем внесения соответствующих записей о правах на каждый объект недвижимости в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и деятельности государственных органов по государственной регистрации в рамках соответствующей территориальной юрисдикции.

Учитывая изложенное, актуальность выбора темы представленной курсовой работы представляется обоснованной, обусловливает необходимость изучения теории и практики использования правовых норм в области отношений, связанных с рынком недвижимости.

Предметом исследования курсовой работы являются общественные отношения, складывающиеся в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Объектом исследования выступает совокупность правовых норм, регулирующих регистрационные отношения, их анализ с точки зрения административного права (как административной процедуры) в совокупности с правом гражданским.

Цель работы заключается в исследовании института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с точки зрения характеристики связи, которая объединяет права на недвижимое имущество и сделок с ним с их государственной регистрацией, т.е. с административной процедурой.

В целях достижения цели, предстоит решить следующие задачи:

-исследовать понятие, цели, задачи и принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

-исследовать права, подлежащие государственной регистрации и виды сделок с недвижимым имуществом, подлежащие государственной регистрации;

-исследовать регистрационную деятельность;

-изучить органы в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

1. ПОНЯТИЕ, ЦЕЛИ, ЗАДАЧИ И ПРИНЦИПЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ

Перед тем, как рассматривать само понятие государственной регистрации, следует отметить один существенный аспект. Что подразумевает законодатель под определением «недвижимое имущество»? П.1 ст. 130 ГК РФ дает общее определение недвижимости: все, что прочно связано землей, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Но кроме этого, к недвижимости отнесены и объекты, не отвечающие данному критерию - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а также (ст. 132 ГК РФ) предприятие как имущественный комплекс Гражданский кодекс Российской Федерации : федер. закон от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ //

Собр. законодательства РФ. 1994. N 32. ст. 3301.. Теперь приступим к исследованию государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Такое определение государственной регистрации в пункте 1 статьи 2 нам устанавливает Закон о государственной регистрации О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним : федер. закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ // Собр. законодательства РФ. 1997. N 30. ст. 3594..

Государственная регистрация может рассматриваться в двух аспектах: как специфическая деятельность государства и как результат этой деятельности (издание ненормативного акта государственного органа). При этом, государственная регистрация как вид деятельности не всегда может заканчиваться государственной регистрацией в виде результата, поскольку результатом этой деятельности может быть отказ в государственной регистрации.

Необходимость проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, как обязательное требование к операциям, совершаемым с недвижимостью, впервые была предусмотрена в ст. 131 ГК РФ. Введение такой системы преследует несколько целей:

- придать открытость (прозрачность) правам на недвижимое имущество, а также информации об этих правах;

- ввести государственный контроль за совершением сделок с недвижимым имуществом (переходом прав на него) и тем самым максимально защитить права и законные интересы граждан и юридических лиц;

- внести единообразие в процедуру регистрации прав на недвижимое имущество на всей территории РФ Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М. : Норма, 2006. 384 с..

На мой взгляд, основной целью государственной регистрации является имущественная защита прав и интересов участников гражданского оборота в сфере недвижимости.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним носит публичный характер. Наличие государственной регистрации создает презумпцию законности прав на недвижимое имущество для правообладателя. В подавляющем большинстве случаев государственная регистрация имеет по отношению к регистрируемому праву правообразующее (правоустанавливающее) значение. Это означает, что именно с государственной регистрацией Закон о государственной регистрации прав связывает возникновение, изменение и прекращение прав на недвижимость. Только в отдельных случаях возникновение вещного права на недвижимое имущество связывается не с моментом государственной регистрации, а с моментом, прямо указанным в законе.

Так, принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации (ст. 1152 ГК РФ) Гражданский кодекс Российской Федерации : федер. закон от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ // Собр. законодательства РФ. 1994. N 32. ст. 3301..

Таким образом, государственная регистрация решает задачу укрепления, упрочения прав на недвижимое имущество.

Основные принципы осуществления регистрационной деятельности могут быть разделены на общие, характерные для деятельности всех правоприменительных органов, и специальные, присущие только государственной регистрации.

К общим принципам можно отнести:

1. Принцип законности.

2. Принцип гласности и публичности.

3. Принцип достоверности записей в Едином государственном реестре прав.

К специальным принципам относятся:

1. Процессуальный формализм.

2. Принцип единства.

3. Принцип преемственности.

4. Принцип приоритета ранее зарегистрированных прав.

5. Принцип экстерриториального предоставления сведений, содержащихся в ЕГРП.

6. Принцип двойной регистрации Кирсанов А.Р. Понятие, содержание и принципы юридической деятельности органов в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Регистрация прав на недвижимость: Сборник / Отв. ред. А.Р. Кирсанов. М., 2003. 28 с..

Рассмотрим подробно некоторые из указанных принципов.

Принцип законности является основой построения и деятельности системы государственной регистрации. В качестве конструктивных элементов принципа законности можно выделить:

1. Наличие законов, регулирующих соответствующие общественные отношения. Как уже отмечалось ранее, законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним формируется с середины 1990-х годов прошлого века. Ранее данного нормативного материала в российском законодательстве просто не было.

Со вступлением в силу Закона о государственной регистрации начала свое формирование современная система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Были приняты и вступили в силу множество нормативно-правовых актов, как конкретизирующих положения Закона о государственной регистрации прав, так и регулирующие отношения в смежных областях. Среди них особо следует отметить Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.004 № 136-ФЗ, Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ, Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и, конечно, Федеральный закон от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (Закон о «дачной амнистии»).

Безусловный приоритет в нормативно-правовом массиве, регулирующем управление недвижимостью, отдается Гражданскому кодексу Российской Федерации. Наряду с основополагающей ст. 131 ГК РФ, которая устанавливает участникам гражданских правоотношений на обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Кодекс содержит еще целый ряд норм, указывающих на необходимость такой процедуры: ст. 164 "Государственная регистрация сделок", ст. 223 "Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору", ст. 433 "Момент заключения договора" Гражданский кодекс Российской Федерации : федер. закон от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ // Собр. законодательства РФ. 1994. N 32. ст. 3301., а также иные нормы, содержащиеся как в первой части Кодекса, так и во второй.

Хотелось бы обратить внимание на абсолютный приоритет ГК РФ над актами, регулирующими регистрацию прав, из чего следует, что при расхождении Кодекса с другими актами следует руководствоваться нормами ГК РФ Брагинский М.И. Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". М., 1998. С. 9..

2. Обеспечение прав граждан и законных интересов юридических лиц. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

3. Соблюдение закона всеми участниками общественных отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Порядок ведения Единого государственного реестра прав (далее- ЕГРП) регулируется не только Законом о государственной регистрации и Правилами ведения ЕГРП, но и целым рядом иных нормативно-правовых актов. Ведение ЕГРП - это законно установленная юридическая процедура, направленная на защиту интересов правообладателя.

Принцип гласности и публичности. Любое лицо, предъявившее удостоверение личности и подавшее заявление в письменной форме, вправе получить информацию о сведениях, содержащихся в ЕГРП, о любом объекте недвижимости (п. 1 ст. 7 Закона о регистрации) О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним : федер. закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ // Собр. законодательства РФ. 1997. N 30. ст. 3594.. Этот принцип служит достижению экономической и социальной цели государственной регистрации - обеспечению законности оборота недвижимости, "прозрачности" рынка. За нарушение принципа публичности, за недостоверную информацию Федеральная регистрационная служба несет ответственность в соответствии с п. 1 ст. 31 Закона о регистрации.

Принцип достоверности записей в ЕГРП. В соответствии с этим принципом информация, содержащаяся в реестре, признается достоверной. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (п. 1 ст. 2 Закона о регистрации). Запись в ЕГРП свидетельствует о наличии субъективного права, существование которого не требует дополнительных доказательств. Даже при утрате собственником правоустанавливающих документов на недвижимость нет необходимости в их восстановлении, получении дубликатов нотариально удостоверенных договоров. Право не прекращается и не требует дополнительного подтверждения, пока в ЕГРП существует соответствующая запись. Для отечественного оборота недвижимости привычно увязывание существования права с наличием подлинников правоустанавливающих документов у правообладателя. В настоящее время наличие права должно подтверждаться выпиской из ЕГРП, а не подлинником или дубликатами правоустанавливающих документов. При этом не следует отождествлять запись в реестре со свидетельством о государственной регистрации права. Наличие свидетельства только подтверждает проведенную регистрацию в соответствии с указанной в ней датой. Ответ, является ли собственником лицо, предъявившее свидетельство, можно найти только в ЕГРП Крылов С.В. Регистрация прав на недвижимость: понятие и проблемы // Российская юстиция. 2007. № 10. с.83..

Процессуальный формализм. Законом о регистрации подробно регламентированы процедура и место регистрации, действия участников регистрационного процесса, основания для государственной регистрации, требования к документам и порядок их предоставления, сроки совершения определенных действий. Правила ведения ЕГРП устанавливают форму и содержание регистрационных записей, свидетельств о государственной регистрации и регистрационной надписи на документах. Эти формальности установлены, с одной стороны, для защиты лиц, обращающихся за регистрацией, усиления ответственности органов по государственной регистрации за несвоевременную регистрацию, с другой - для обеспечения юридической чистоты и государственной гарантии зарегистрированных прав и сделок, полноты и подлинности сведений в ЕГРП.

Принцип единства. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним производится в субъектах Российской Федерации единственным органом (территориальным органом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, далее- Росреестр) по единой системе записей в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним. Функции правового контроля над деятельностью территориальных органов Росреестра, обеспечение соблюдения правил ведения и хранения ЕГРП, разработка методических материалов по вопросам практики государственной регистрации возложены на центральный орган - Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии, находящуюся в ведении Министерства юстиции России. Для обеспечения принципа единства системы государственной регистрации ЕГРП во всех субъектах Российской Федерации ведется на русском языке (п. 10 Правил ведения ЕГРП) Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним : Постановление Правительства РФ от18.02.1998. № 219 // Собр. Законодательства РФ. 1998. № 8. ст. 963..

Принцип преемственности. Государственная регистрация, осуществленная до вступления в силу Закона о регистрации, признается юридически действительной, регистрация ранее возникших прав по общему правилу не является обязательной и проводится по желанию правообладателей. То есть собственник недвижимого имущества, оформивший свои права в соответствии с порядком, действовавшим до вступления в силу Закона о регистрации, обладает всеми правомочиями, соответствующими содержанию права собственности (пользование, владение и распоряжение). Однако, если с объектом недвижимости совершается сделка, требующая государственной регистрации, или ранее возникшие права ограничиваются иным образом, то государственная регистрация сделки, ограничения права возможна только после регистрации права в ЕГРП. Таким образом, правоотношения, возникшие в связи с распоряжением недвижимостью, приобретенной до введения в действие Закона о регистрации, подпадают под его правовое регулирование.

Принцип приоритета ранее зарегистрированных прав. При проведении государственной регистрации проверяется отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными или ранее заявленными правами на данный объект недвижимого имущества (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13 Закона о регистрации). Наличие таких противоречий является основанием для отказа в государственной регистрации.

Принцип двойной регистрации. Этот принцип заложен не только в содержании Закона о регистрации, но и в его названии - "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В соответствии с принципом двойной регистрации при совершении подлежащей государственной регистрации сделки, например при купле-продаже квартиры, регистрации подлежит и договор, и переход права собственности к покупателю. При заключении договора об ипотеке государственной регистрации подлежат и договор, и обременение ипотекой; аналогичная ситуация и при регистрации договора аренды. Этот принцип не является общим для всех сделок. Он применяется лишь к тем сделкам, для которых в дополнение к требованию о надлежащей форме установлено требование об обязательной государственной регистрации. Проведенную регистрацию договора (сделки) Росреестр удостоверяет штампом с регистрационной надписью на договоре. Регистрацию права удостоверяет свидетельство о регистрации права или выписка из ЕГРП. Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование : научно-практическое пособие. М., 1997. с. 17.

2. ПРАВА И СДЕЛКИ, ПОДЛЕЖАЩИЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ

2.1 Виды вещных прав, подлежащих государственной регистрации

Виды вещных прав, подлежащих государственной регистрации, определены в законе следующим образом:

- право собственности (ст. 209 ГК РФ) - наиболее широкое по объему правомочий вещное право, предоставляющее управомоченному лицу максимальные возможности использования принадлежащего ему имущества;

- ограниченные вещные права - абсолютные субъективные права, на использование чужого, как правило, недвижимого, имущества в своем интересе и без посредства собственника. Виды, основания возникновения, объем правомочий, пределы осуществления и порядок регистрации ограниченных вещных прав устанавливаются законом.

В соответствии со статьёй 216 ГК РФ к ограниченным вещным правам относятся:

- право пожизненного наследуемого владения земельным участком;

- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;

- сервитуты;

- право хозяйственного ведения;

- право оперативного управления Гражданский кодекс Российской Федерации : федер. закон от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ // Собр. законодательства РФ. 1994. N 32. ст. 3301..

Таким образом, ограниченное вещное право - это право на чужую вещь, т.е. на вещь, находящуюся в собственности другого лица. Объект ограниченных вещных прав- это всегда индивидуально-определенная вещь, уже имеющая собственника. В случае отсутствия или прекращения права собственности на вещь невозможно установить или сохранить на нее ограниченное вещное право. Ограниченные вещные права, являясь производными от права собственности, одновременно обременяют право собственности и в известной степени ограничивают правомочия собственника. Данные ограничения сохраняются и при смене собственника, т.е. следуют не за собственником, а за вещью Брагинский М. И. , Витрянский В. В. , Звеков В. П. и др. Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. М. , 1996..

-право собственности и иные вещные права на лесные участки (ст. 93 Лесного кодекса РФ);

-право собственности и иные вещные права на жилые помещения (ст. 18 Жилищного кодекса РФ);

-права на воздушные суда, а также сделки с воздушными судами (ст.3 Закона о государственной регистрации);

-права на гидротехнические и иные сооружения, расположенные на водных объектах (ст. 22.1 Закона о государственной регистрации);

-права на имущество, являющееся предметом договора лизинга(ст. 20 Федерального закона от 29.10.1998 № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)».

2.2 Государственная регистрация сделок

Государственная регистрация сделок является средством обеспечения публичной достоверности сведений о заключении сделок.

Поэтому, когда законом предусматривается обязательная государственная регистрация сделок, гражданско-правовые последствия, основанные на таких сделках, возникают в полном объеме только после их государственной регистрации Гражданское право: Учебник / Под ред. Е.А. Суханова. Т. 1. С. 474.. Юридический результат государственной регистрации сделки - признание ее законности государством и определение момента ее заключения.

В соответствии с п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом. Следовательно, обязательность государственной регистрации сделки устанавливается исключительно законом и не может быть предусмотрена соглашением сторон.

Государственной регистрации подлежат сделки, направленные на передачу имущества в собственность, а также сделки, направленные на передачу имущества во владение и пользование или в обеспечение исполнения обязательства:

– договоры купли-продажи жилого дома (части жилого дома); квартиры (части квартиры); доли в праве собственности на жилой дом или квартиру (ст. 558, 251 ГК РФ).

– договоры продажи предприятия как имущественного комплекса (ст. 560 ГК РФ).

– договоры мены жилого дома (части жилого дома); квартиры (части квартиры); доли в праве собственности на жилой дом или квартиру (ст. 567 ГК РФ).

– договор дарения и пожертвования недвижимости (ст. 574, 582 ГК РФ).

– договор ренты с передачей недвижимого имущества в собственность под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ).

– договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ).

– договор аренды недвижимости с правом выкупа (ст. 624 ГК РФ).

– договор участия в долевом строительстве (ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).

– договор о залоге недвижимости (ипотеке) (ст. 339 ГК РФ).

– договоры аренды (субаренды) зданий, сооружений, нежилых помещений,

– земельных участков заключенные на срок не менее 1 года (ст. 615, 651 ГК) Гражданский кодекс Российской Федерации : федер. закон от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ // Собр. законодательства РФ. 1994. N 32. ст. 3301..

При совершении сделок, направленных на передачу имущества в собственность, производится два регистрационных действия: регистрация самой сделки (удостоверяется штампом на договоре) и регистрация права собственности нового собственника. Регистрация сделки и перехода права могут не совпадать во времени. Например, регистрация права собственности за покупателем по договору продажи квартиры, проданной в кредит с рассрочкой платежа, производится после погашения последнего платежа.

Для наглядности приведём таблицу, в которой продемонстрированы различные случаи купли-продажи недвижимости и указаны регистрационные действия для каждого из перечисленных случаев (см. таблицу 1).

Таблица 1

Вид сделки	Условие	Регистрационные действия
Купля-продажа недвижимости нежилого назначения	при наличии записи о праве продавца в ЕГРП	а) регистрация перехода права к покупателю
	при отсутствии записи о праве продавца в ЕГРП	а) регистрация права продавца; б) регистрация перехода права к покупателю
Купля-продажа жилого помещения	при наличии записи о праве продавца в ЕГРП	а) регистрация сделки; б) регистрация перехода права к покупателю
	при отсутствии записи о праве продавца в ЕГРП	а) регистрация права продавца; б) регистрация сделки; в) регистрация перехода права к покупателю
Купля-продажа жилого помещения в кредит с рассрочкой платежа	при наличии записи о праве продавца в ЕГРП	а) регистрация сделки; б) регистрация перехода права к покупателю; в) регистрация залога в силу закона (ограничение права покупателя залогом в пользу продавца до полной оплаты)
	при отсутствии записи о праве продавца в ЕГРП	а) регистрация права продавца; б) регистрация сделки; в) регистрация перехода права к покупателю; г) регистрация залога в силу закона (ограничение права покупателя залогом в пользу продавца до полной оплаты)
Купля-продажа недвижимости нежилого назначения в кредит с рассрочкой платежа	при наличии записи о праве продавца в ЕГРП	а) регистрация перехода права к покупателю; б) регистрация залога в силу закона (ограничение права покупателя залогом в пользу продавца до полной оплаты)

Итак, подводя итог главе, сформулируем ряд выводов, исходных для понимания объекта регистрации прав на недвижимое имущество:

1. Основным (первичным) объектом регистрации является право собственности.

2. Регистрации подлежат его возникновение, изменение и прекращение.

3. Регистрация обременений (ограничений) права собственности является частным случаем регистрации изменения этого права.

4. Регистрация иных (вторичных) вещных прав представляет собой частный случай регистрации обременений (ограничений) права собственности. Вместе с тем регистрации подлежит возникновение, изменение и прекращение, а также обременение (ограничение) самих вторичных вещных прав.

5. Сделки подлежат регистрации в качестве оснований возникновения, изменения или прекращения вещных прав, либо оснований возникновения, изменения или прекращения обременений (ограничений) этих прав. Сделка отчуждения с отлагательным условием сама подлежит регистрации как обременение соответствующего вещного права.

3. МОМЕНТ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

Согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ права, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента государственной регистрации права, если иное не предусмотрено законом. Как уже отмечалось ранее, государственная регистрация - юридический акт признания и подтверждения государством права на недвижимое имущество. Соответственно, юридический результат государственной регистрации права - признание его государством и установление момента его возникновения. Только с момента государственной регистрации права возникает право собственности на созданный объект недвижимого имущества (ст. 219 ГК РФ), на приобретенную по договору недвижимость (ст. 223 ГК РФ); с государственной регистрацией права связывает закон возникновение права собственности в силу истечения 15-летнего срока приобретательной давности (п. 1 ст. 234 ГК РФ).

В тех случаях, когда во изменение общего правила о правоустанавливающем значении государственной регистрации закон не связывает возникновение права с моментом государственной регистрации, ее значение изменяется и государственная регистрация признается правоподтверждающим фактом. К таким исключениям действующее законодательство относит следующее:

- принятое наследство признается принадлежащим наследникам на праве собственности со дня открытия наследства (ст. 1152 ГК РФ);

- право собственности у созданных в результате реорганизации юридических лиц возникает с момента их государственной регистрации в Едином государственном реестре юридических лиц (ст. 58 ГК РФ);

- право, установленное решением суда возникает с момента, определенного судебным решением (п. 1 ст. 28 Закона о государственной регистрации);

- право собственности на помещение в жилищном, жилищно-строительном, дачном, гаражном или ином потребительском кооперативе возникает с момента полной выплаты пая (п. 4 ст. 218 ГК РФ) Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (под ред. П.В. Крашенинникова). М., Спарк. 2001. 564 с. .

4. РЕГИСТРАЦИОННАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ. ПОРЯДОК И УСЛОВИЯ ПРОВЕДЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ

4.1 Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Одним из основных вопросов функционирования системы регистрации прав на недвижимость является организация ведения реестра прав на недвижимое имущество. Единый государственный реестр прав (ЕГРП) представляет собой унифицированную в пределах Российской Федерации систему записей о правах на недвижимое имущество и сделках с ним, а также об ограничениях (обременениях) этих прав, являющуюся единственным источником юридически значимой информации о существующих правах и ограничениях (обременениях) этих прав на объекты недвижимого имущества.

ЕГРП фактически состоит из трех частей. Первая часть - это книги учета документов. Вторая часть - это непосредственно записи о конкретных объектах недвижимого имущества, существующих и прекращенных правах на эти объекты, о правообладателях, существующих и прекращенных ограничениях (обременениях) этих прав. Третья часть - это дела правоустанавливающих документов. Книги учета документов и дела правоустанавливающих документов представляют собой неотъемлемую часть ЕГРП и являются документами вечного хранения. Уничтожение, а равно изъятие из них каких-либо документов или их частей не допускается (п. 4 ст. 12 Закона о государственной регистрации).

Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, в обязательном порядке ведут следующие книги учета:

- входящих документов;

- выданных свидетельств о государственной регистрации прав;

- выданной информации о зарегистрированных правах;

- арестов, запрещений совершения сделок с объектами недвижимого имущества.

ЕГРП состоит из отдельных разделов. На каждый объект недвижимого имущества при начале регистрации прав открывается отдельный раздел, который идентифицируется кадастровым или условным номером.

Все записи об объекте недвижимого имущества, правах на этот объект, возникновении, переходе и прекращении таких прав, об ограничениях (обременениях) вносятся в соответствующий, открытый именно для этого объекта недвижимости раздел ЕГРП. Каждый из таких разделов реестра содержит описание объекта, записи о праве собственности и иных вещных правах на этот объект, имя (наименование) правообладателя, записи об ограничениях (обременениях) этих прав и наличии сделок с этим объектом. Разделы ЕГРП располагаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества. Раздел, содержащий информацию о зданиях, сооружениях и иных объектах недвижимого имущества, находящихся на земельном участке, располагается непосредственно за разделом, содержащим информацию об этом участке. Раздел, содержащий информацию о квартирах, жилых и нежилых помещениях и иных объектах, входящих в состав здания или сооружения, располагается непосредственно за разделом, содержащим информацию об этом здании или сооружении.

Каждый раздел ЕГРП состоит из трех подразделов, в которые вносится строго определенная информация:

- подраздел I - описание объекта недвижимого имущества;

- подраздел II - записи о праве собственности и об иных вещных правах на объект недвижимого имущества, о сделках об отчуждении объекта недвижимого имущества;

- подраздел III - записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества.

Подраздел I, содержащий краткое описание объекта недвижимого имущества, заполняется на основании документов, удостоверенных организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества на территории регистрационного округа.

Подраздел II содержит записи о праве собственности и об иных вещных правах на основании сведений, содержащихся в правоустанавливающих документах, о подлежащих государственной регистрации сделках об отчуждении объектов недвижимого имущества. Сведения о правообладателе вносятся в подразд. II-1 в случае, если владельцем права является физическое лицо; в записях ЕГРП указываются фамилия, имя, отчество, дата рождения, удостоверяющий личность документ и его реквизиты, адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания. В отношении юридических лиц указываются полное наименование, индивидуальный номер налогоплательщика, дата и место государственной регистрации, номер документа, подтверждающего факт внесения записи о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц, адрес (место нахождения) постоянно действующего исполнительного органа юридического лица (в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа юридического лица - иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности).

Источником данных для формирования подраздела III, содержащего записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества, служат подлежащие обязательной государственной регистрации договоры и иные документы, являющиеся основанием возникновения ограничений (обременений). В подраздел III вносятся записи об ограничениях (обременениях) вещных прав. Этот подраздел разбит на специальные части:

подраздел III-1 - для записей об аренде;

подраздел III-2 - для записей об ипотеке;

подраздел III-3 - для записей о сервитуте;

подраздел III-4 - для записей о сделках, на основании которых возникают ограничения (обременения) прав (о договорах аренды, договорах об ипотеке и т.п.);

подраздел III-5 - для записей об аресте (запрещении заключения сделок с имуществом);

подраздел III-6 - для записей о прочих ограничениях (обременениях);

подраздел III-7 - для записей о безвозмездном пользовании участком лесного фонда (леса).

На каждый объект недвижимого имущества открывается дело правоустанавливающих документов. Если объектом является земельный участок, то открывается дело на земельный участок. Если объектом является здание, расположенное на этом земельном участке, то на здание открывается отдельное дело. Если объектами являются помещения в здании, то открывается столько дел, сколько разделов открыто на помещения в этом здании.

В дело помещаются все документы, необходимые для проведения государственной регистрации прав на объект недвижимости. В дело также помещаются иные документы, указанные в Законе о государственной регистрации, например: копия сообщения об отказе в государственной регистрации прав (ст. 20), уведомления о прекращении государственной регистрации сделки, права или ограничения (обременения) права (п. 4 ст. 20), копии уведомления о приостановлении государственной регистрации прав (ст. 19), направленного правообладателю уведомления о проведении государственной регистрации ограничения (обременения) права, зарегистрированного не по его инициативе (ст. 13), письменного сообщения об исправлении технической ошибки, направленного заявителю (ст. 21).

Дело правоустанавливающих документов идентифицируется тем же номером, что и соответствующий раздел ЕГРП (кадастровым номером, а при его отсутствии - условным номером). Документы нумеруются и хранятся в делах в хронологическом порядке их поступления. Дело правоустанавливающих документов закрывается, когда объект недвижимого имущества прекращает свое существование в результате разделения, слияния, выделения либо ликвидации. На титульном листе последнего тома закрываемого дела делается надпись о причине закрытия дела с указанием кадастровых (а при их отсутствии - условных) номеров объектов недвижимости, образованных на основе данного объекта недвижимости.

Согласно п. 3 ст. 131 ГК РФ органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, обязаны по ходатайствам правообладателей выдавать свидетельства о государственной регистрации прав.

Свидетельство о госрегистрации выдается правообладателю при регистрации любого вещного права на объект недвижимого имущества. В соответствии со ст. 14 Закона о государственной регистрации свидетельством удостоверяется проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество. Форма свидетельства установлена Правилами ведения ЕГРП. Свидетельство является документом строгой отчетности, имеет степень защищенности на уровне ценной бумаги на предъявителя, а также учетную серию и номер.

В свидетельстве указываются:

1) наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, выдавшего свидетельство;

2) дата выдачи свидетельства;

3) реквизиты документов, на основании которых зарегистрировано право;

4) данные о субъектах права;

5) вид зарегистрированного права;

6) описание объекта права, его адрес (местонахождение) и кадастровый или условный номер;

7) существующие ограничения (обременения) права.

В нижней части свидетельства указываются дата и номер регистрации, которые совпадают с аналогичными данными в Едином государственном реестре прав.

В случае общей совместной собственности в свидетельстве указываются все правообладатели и свидетельство выдается в единственном экземпляре для всех правообладателей. В случае общей долевой собственности в свидетельстве указываются все правообладатели и свидетельство выдается каждому из сособственников Инструкция о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах. Утверждена Приказом Министерства юстиции РФ от 18.09.2003 N 226 // Российская газета. 2003. 8 октября. N 201. .

4.2 Предоставление информации из ЕГРП

Как уже отмечалось, государственная регистрация прав имеет открытый характер. Закон о государственной регистрации прав (ст. 7, 8) определяет порядок выдачи информации из ЕГРП. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в ЕГРП, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности, и заявление в письменной форме (юридическому лицу - документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя) Певницкий С. Г., Чефранова Е. А. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Правовые основы. Введение в профессию государственного регистратора - М.: Издательство: Статут. 2009. 286 с..

Выписки из ЕГРП, утвержденные в установленном порядке, должны содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, должен в течение 5 рабочих дней предоставить запрошенную информацию заявителю или выдать ему в письменной форме мотивированный отказ. Такой отказ может быть обжалован обратившимся за информацией лицом в суд (ст. 7 Закона о государственной регистрации).

Однако Закон о государственной регистрации прав разграничивает сведения открытого характера, предоставляемые любому лицу, и сведения закрытого характера, предоставляемые ограниченному кругу лиц, указанных в законе.

К сведениям открытого характера относятся:

- описание объекта недвижимости;

- зарегистрированные права;

- сведения о правообладателе;

- зарегистрированные ограничения (обременения) прав;

- сведения о правопритязаниях и правах требования, заявленные в судебном порядке (абз. 2 п. 1 ст. 7 Закона о государственной регистрации).

Для получения открытой информации достаточно письменного заявления и предъявления документа, удостоверяющего личность физического лица, а юридическому лицу достаточно представить документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя.

Сведениями закрытого характера признаются:

- сведения о содержании правоустанавливающих документов, за исключением сведений об ограничениях (обременениях);

- обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости;

- выписки, содержащие сведения о переходе прав на объекты недвижимости;

- сведения о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным (п. 3 ст. 7 Закона о государственной регистрации) Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (постатейный) (4-е издание, переработанное и дополненное) / Под ред. А. Н. Ткача. М.: "Юстицинформ". 2007. 396 с..

Такие сведения предоставляются в установленном законом порядке только:

- самим правообладателям или их законным представителям;

- физическим и юридическим лицам, получившим доверенность от правообладателя или его законного представителя;

- руководителям органов местного самоуправления и руководителям органов государственной власти субъектов Федерации;

- налоговым органам в пределах территорий, находящихся под их юрисдикцией;

- судам, правоохранительным органам, судебным приставам-исполнителям, имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимого имущества и (или) их правообладателями;

- лицам, имеющим право на наследование имущества правообладателя по завещанию или по закону;

- федеральному антимонопольному органу и его территориальным органам в пределах территорий, находящихся под юрисдикцией указанных территориальных органов;

- Председателю Счетной палаты Российской Федерации, его заместителю и аудиторам Счетной палаты Российской Федерации для обеспечения деятельности Счетной палаты Российской Федерации (п. 3 ст. 7 Закона о государственной регистрации).

Сведения о правах наследодателя на объекты недвижимости предоставляются также по запросу нотариуса в связи с открытием наследства.

Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, имеют право предоставлять статистическую информацию, полученную на основании сведений, содержащихся в ЕГРП, любому заинтересованному лицу, если предоставление такой информации не нарушает права и законные интересы правообладателей (п. 6 ст. 7 Закона о государственной регистрации).

Информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества, а также вышеназванная статистическая информация предоставляются за плату, если иное не установлено законом.

Следует также отметить, что в интересах соблюдения прав и законных интересов частных лиц законом предусмотрена обязанность органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, по запросу правообладателя предоставлять ему информацию о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества, на который он имеет права Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (постатейный) (4-е издание, переработанное и дополненное) / Под ред. А. Н. Ткача. М.: "Юстицинформ". 2007. 396 с..

4.3 Представление документов на госрегистрацию прав

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

В случае, если права возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты.

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Государственная регистрация возникшего до введения в действие Закона о государственной регистрации права на объект недвижимого имущества проводится на основании заявления правообладателя или уполномоченного им на то лица.

Представление заявлений на государственную регистрацию ограничения (обременения) прав, а также сделок, связанных с ограничением (обременением) прав, осуществляется в порядке, установленном Законом о государственной регистрации прав.

Так, государственная регистрация ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. В свою очередь государственная регистрация ограничений (обременений) прав, установленных в соответствии с законодательством в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления, осуществляется по инициативе указанных органов с обязательным уведомлением правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости. Уведомление правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в срок не более чем 5 рабочих дней со дня проведения государственной регистрации.

С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Государственная регистрация сервитутов проводится в ЕГРП на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте.

Государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования . -М. : Омега. 2007. 348 с..

К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В случае государственной регистрации прав на недвижимое имущество, принадлежащее Российской Федерации, субъектам Федерации или муниципальным образованиям, от их имени вправе выступать органы государственной власти, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане.

Вместе с заявлением о государственной регистрации прав и документами о правах на недвижимое имущество предъявляется документ об уплате государственной пошлины. Физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица, кроме того, - нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия, если иное не установлено федеральным законом. Лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий его личность, учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица, а представитель юридического лица, кроме того, - документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица, или нотариально удостоверенную копию этого документа Дмитриев Ю. А. Юридические основания осуществления государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество // Административное и муниципальное право. - 2008. - N 1. с. 14-19.

...