Основные положения законодательства об ипотеке

К высокорискованным закладным, в частности, могут относиться следующие:

1) закладные, по которым залогодателями и должниками по обеспеченным ипотекой обязательствам выступают различные лица, за исключением случаев, когда в качестве залогодателей недвижимого имущества выступают Российская Федерация, субъекты Российской федерации и муниципальные образования;

2) закладные, залогом недвижимого имущества по которым обеспечены не обязательства по возврату полученных кредитов (займов), но иные гражданско-правовые обязательства;

3) закладные, законными владельцами и отчуждателями которых являются физические лица;

4) закладные, в качестве первоначальных законных владельцев которых указаны физические лица;

5) закладные, в качестве первоначальных законных владельцев которых указаны юридические лица, которым законодательством Российской Федерации не предоставлено право осуществлять ипотечное кредитование;

6) закладные в отсутствие приложенных к ним договоров кредита и ипотеки, форма и содержание которых соответствуют требованиям гражданского законодательства Российской Федерации, а также законодательства о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

7) закладные, недвижимое имущество по которым принадлежит залогодателям на праве хозяйственного ведения;

8) закладные, недвижимое имущество по которым хотя и принадлежит залогодателям на праве собственности, но может являться предметом гражданско-правовых сделок только с согласия третьих лиц, в том числе с согласия уполномоченных государственных органов или органов местного самоуправления;

9) закладные, по которым заложенным является право аренды или иное право владения и пользования недвижимым имуществом;

закладные, по которым заложенными являются воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания;

закладные, недвижимое имущество по которым находится в совместной (общей или долевой) собственности двух или более залогодателей;

закладные на жилые помещения (квартиры, индивидуальные жилые дома) без приложенных к ним справок о характеристике жилой площади, справок о количестве и составе зарегистрированных (прописанных) на жилой площади лиц, оформленных в надлежащем порядке документов о землеотво-де, планов земельных участков, пообъектных выписок из реестров регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Глава 3. Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке

3.1 Принципы обращения взыскания

Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статье 3 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

При расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.

В общем, виде нормы об основаниях обращения взыскания на заложенное имущество сформулированы в ст. 348 ГК РФ. ФЗ РФ «Об ипотеке» частично дублирует ст. 348 ГК РФ, частично конкретизирует особенности применения этих норм к ипотечным отношениям и, кроме того, вводит ряд новых норм, отсутствующих в ГК РФ и регулирующих рассматриваемый предмет применительно к ипотеке.

Обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна, если договором об ипотеке не предусмотрено иное.

3.2 Судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество

Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

Иск об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, предъявляется в соответствии с правилами подсудности и подведомственности дел, установленными процессуальным законодательством Российской Федерации.

В том случае, если и залогодержатель, и залогодатель, являющийся одновременно и должником по основному обеспеченному ипотекой обязательству, являются юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями (участвующими здесь именно в качестве индивидуальных предпринимателей), то соответствующий иск в порядке ст. 22 АПК РФ от 5 мая 1995 г. подается в арбитражный суд (общие требования к форме и содержанию соответствующего искового заявления см. ст. 102--104 АПК РФ).

Если должник по основному обеспеченному ипотекой обязательству не является одновременно залогодателем, но наряду с залогодателем и залогодержателем является юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем (действующим именно в качестве предпринимателя), то соответствующий иск также подается в арбитражный суд, а упомянутый должник в порядке п. 1 ст. 39 АПК РФ привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора (такое участие необходимо, имея в виду перспективу последующего иска залогодателя к должнику, основанного на норме ст. 387 ГК РФ о переходе прав кредитора к залогодателю).

Если хотя бы одно из трех вышеперечисленных лиц не является ни юридическим лицом, ни действующим именно в качестве индивидуального предпринимателя (а не только зарегистрированным как таковой) гражданином, то соответствующий иск в порядке ст. 25 ГПК РСФСР подается в суд общей юрисдикции (общие требования к форме и содержанию соответствующего искового заявления см. ст. 126 и 127 ГПК РСФСР).

Учитывая новеллу гражданского процессуального законодательства (судебный приказ), следует иметь в виду, что нормой ч. 1 ст. 125 ГПК РСФСР исчерпывающим образом определены ситуации, при которых может иметь место не исковое производство, а выдача судебного приказа: это взыскание денежных сумм или истребование движимого имущества. Поскольку же об обращении взыскания на недвижимость в ч. 1 ст. 125 ГПК РСФСР речь не идет, то и судебные приказы на основании ипотечных сделок не выдаются.

Если договор об ипотеке содержит надлежащим образом сформулированную третейскую запись (соглашение о передаче возможных при исполнении указанного договора споров на разрешение третейского суда), либо если третейская запись заключена в виде отдельного письменного соглашения, то иск об обращении взыскания на заложенную недвижимость подается в соответствующий постоянно действующий третейский суд либо (согласно условиям третейской записи) передается на рассмотрение специально образуемого для разрешения данного спора третейского суда.

Если соответствующее дело, не будь третейской записи, подлежало бы ведению арбитражного Суда, то третейский суд рассматривает такое дело в порядке Временного положения о третейском суде для разрешения экономических споров, утвержденного постановлением Верховного Совета РФ от 24 июня 1992г.

В остальных случаях (в спорах с участием граждан) надлежит руководствоваться на всех стадиях третейского разбирательства Положением о третейском суде (Приложение к ГПК РСФСР).

Подсудность дел об обращении взыскания на заложенную по договору об ипотеке недвижимость, подведомственных арбитражному суду, по общему правилу определяется нормами ст. 25 АПК РФ. Согласно ст. 25 АПК РФ иск предъявляется в арбитражный суд по месту нахождения ответчика (о правилах определения места нахождения юридического лица см. ст. 54 ГК РФ; правила определения места нахождения индивидуального предпринимателя согласно ст. 23 ГК РФ также определяются ст. 54 ГК РФ). Пунктом 25 АПК РФ введено одно из исключений из норм ст. 25 АПК РФ.

Если договор ипотеки от имени ответчика - юридического лица (т. е. залогодателя) заключается филиалом или представительством, то соответствующий иск должен предъявляться в арбитражный суд по месту нахождения упомянутого филиала (представительства).

Подсудность соответствующей категории дел, подведомственных суду общей юрисдикции, определяется по общему правилу ст. ИЗ и 117 ГПК РСФСР. Иски в суд общей юрисдикции предъявляются, согласно этому общему правилу, в районный (городской) суд по месту жительства залогодателя - гражданина (ответчика по соответствующей категории дел) либо по месту нахождения органов управления юридического лица - залогодателя или (по выбору истца) по месту нахождения заложенной юридическим лицом-залогодателем недвижимости. Исключения из этого общего правила установлены нормами ст. 114, 115, 118 и 120 ГПК РСФСР. В частности, согласно норме 118 ГПК РСФСР, если договор об ипотеке заключался от имени залогодателя - юридического лица филиалом последнего, то соответствующий иск по выбору истца-гражданина может быть предъявлен в суд по месту нахождения такого филиала или по месту нахождения самого юридического лица.

Следует отметить, что ввиду имущественного характера соответствующих исковых требований размеры подлежащей уплате при подаче таких исков государственной пошлины определяются соответственно ст. 4 Закона РФ «О государственной пошлине».

3.3 Обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке

Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки.

Следует отметить, что непременным условием действительности соответствующего нотариально удостоверенного соглашения между залогодателем и залогодержателем является заключение его после фактического возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки. О таких основаниях см. ст. 348 ГК РФ и ст. 50 Закона «Об ипотеке».

Соглашение об удовлетворении требований залогодержателя по последующему договору об ипотеке действительно, если оно заключено с участием залогодержателей по предшествующим договорам об ипотеке. При нарушении вышеупомянутых условий (любого из них) соответствующее соглашение оспоримо по основанию, предусмотренному ст. 168 ГК РФ; не будь норм ч. 2 ст. 349 ГК РФ и п. 5 статьи 55 Закона «Об ипотеке» такое соглашение было бы ничтожным.

Удовлетворение требований залогодержателя в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 55 Закона «Об ипотеке», не допускается, если:

предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс;

предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает согласия в письменной или иной установленной федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке;

для ипотеки имущества требовалось согласие или разрешение другого липа или органа;

предметом ипотеки является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;

Перечень таких обстоятельств и аналогичный перечень п. 3 ст. 349 ГК РФ частично не совпадают. Так, безвестное отсутствие залогодателя (ст. 349 ГК РФ) само по себе не исключает возможность заключения с ним какого бы то ни было соглашения (например, через представителя соответствующего залогодателя с действующей доверенностью поэтому, так как законодатель не стал дублировать указанную норму;

В этих случаях взыскание на заложенное имущество обращается по решению суда;

В соглашении об удовлетворении требований залогодержателя стороны могут предусмотреть;

приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой. В указанном соглашении не может быть предусмотрено приобретение заложенного имущества залогодержателем, если предметом ипотеки является земельный участок;

реализацию заложенного имущества одним из способов, указанных в статье 56 Федерального закона «Об ипотеке»;

Отметим ещё один момент. К соглашению о приобретении заложенного имущества залогодержателем применяются правила гражданского законодательства Российской Федерации о договоре купли-продажи, а в случае приобретения имущества залогодержателем для третьих лиц - также и о договоре комиссии.

При заключении соглашения об удовлетворении требований залогодержателя стороны должны указать в нем:

1) название заложенного по договору об ипотеке имущества, за счет которого удовлетворяются требования залогодержателя, и стоимость этого имущества;

суммы, подлежащие уплате залогодержателю должником на основании обеспеченного ипотекой обязательства и договора об ипотеке, а если залогодателем является третье лицо, также и залогодателем;

известные сторонам на момент заключения соглашения предшествующие и последующие ипотеки данного имущества и имеющиеся в отношении этого имущества у третьих лиц вещные права и права пользования;

способ реализации заложенного имущества либо условие о его при обретении залогодержателем.

При отсутствии в соответствующем соглашении хотя бы одного из существенных условий, соглашение считается незаключенным, т. е. не порождающим ни у кого никаких прав и обязанностей. Условие об указании в соответствующем соглашении данных, конечно, является существенным (да и вообще имеет смысл) лишь при фактическом наличии других ипотек данного имущества и (или) вещных прав на него и прав пользования им у третьих лиц.

Соглашение об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке, заключенное на основании пункта 1 настоящей статьи, может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права нарушены этим соглашением.

Удостоверить соответствующее соглашение можно у любого нотариуса (не только у того, который удостоверял договор об ипотеке). При этом взимается нотариальный сбор (нотариальная госпошлина) в размере, установленном ст. 4 Закона РФ «О государственной пошлине»; суммой же договора (т. е. в данном случае - соглашения) признается начальная цена реализации соответствующего имущества (а при приобретении его залогодержателем - покупная цена).

Государственная регистрация же, если соответствующее соглашение подлежит таковой, должна быть произведена тем же регистрирующим органом, который регистрировал договор об ипотеке, либо его правопреемником (в части регистрационных функций).

3.4 Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание

Если на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда обращено взыскание, то оно, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом «Об ипотеке».

Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации.

Если суд принимает решение об обращении взыскания на заложенное имущество, он может с согласия залогодателя и залогодержателя установить в решении, что имущество подлежит реализации путем продажи на аукционе.

Такой же способ реализации заложенного имущества может быть предусмотрен залогодателем и залогодержателем в соглашении об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке, заключенном в соответствии со статьёй 55 Федерального закона «Об ипотеке».

Реализация заложенного имущества путем продажи на аукционе не допускается в случаях, когда взыскание на это имущество в соответствии с пунктом 2 статьи 55 Федерального закона «Об ипотеке» не может быть обращено во внесудебном порядке.

Порядок продажи имущества, заложенного по договору об ипотеке, на аукционе определяется правилами статей 447 - 449 Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральным законом «Об ипотеке», а в том, что ими не предусмотрено, определяется соглашением об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке.

В случаях обращения взыскания на заложенное право аренды недвижимого имущества оно реализуется в соответствии с правилами Федерального закона «Об ипотеке» с последующим оформлением уступки данного права.

Глава 4. Правовое регулирование залога земли

4.1 Правовые основы ипотеки земли

Согласно Закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предметом ипотеки могут быть земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания.

При общей долевой или совместной собственности на вышеперечисленные земельные участки ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный внатуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

Не подлежат ипотеке земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, а также земли сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Также не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

По общему правилу залог сельхозугодий запрещен, однако, есть три исключения. Во-первых, могут быть заложены сельхозугодья несельскохозяйственных организаций, принадлежащие им на праве собственности.

Во-вторых, могут быть заложены по договору об ипотеке садовые, огородные земельные участки и приусадебные земельные участки личных подсобных хозяйств граждан.

Сельскохозяйственной организацией признается коммерческая организация, более 50% дохода которой из хозяйственной деятельности по производству сельхозпродукции.

Крестьянское (фермерское) хозяйство с правовой точки зрения представляет собой в настоящее время особую форму предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя - главы такого хозяйства. Остальные (кроме главы) участники крестьянского (фермерского) хозяйства рассматриваются как наемные работники. В состав земель крестьянского (фермерского) хозяйства входят:

1) земельный надел, принадлежащий главе хозяйства на праве собственности или пожизненного наследуемого владения;

2) земельные наделы членов хозяйства, принадлежащие им на праве собственности или пожизненного наследуемого владения;

3) земельные участки, принадлежащие вышеперечисленным лицам на праве постоянного пользования;

4) арендованные или взятые в безвозмездное срочное пользование у иных лиц и органов земельные участки.

При установлении ипотеки на находящееся в государственной (федеральной или субъекта РФ) либо муниципальной собственности здание, строение или сооружение - земельный участок под таким объектом обременяется ипотекой согласно ст. 69 Закону «Об ипотеке (залога недвижимости)». Однако это является исключением из правил.

На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. На эти здания и сооружения не распространяется право залога, и залогодатель может распоряжаться ими.

Если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка, залогодержатель вправе в соответствии с потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение.

Возведение зданий или сооружений на заложенном земельном участке, если права залогодержателя удостоверены закладной, допускается только в случае, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней отражены.

Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находится здание или сооружение, принадлежащее не залогодателю, а другому лицу, при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель как владелец участка.

Оценка земельного участка не может быть установлена в договоре об ипотеке ниже его нормативной цены.

К договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена в качестве обязательного приложения копия плана (чертежа границ) этого участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.

На земельный участок, приобретенный при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, распространяются требования о разрешенном использовании.

Лицо, которое приобрело земельный участок при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, вправе менять назначение участка лишь в случаях, предусмотренных земельным законодательством Российской Федерации, или в установленном этим законодательством порядке. Продажа и приобретение на публичных торгах, аукционе или по конкурсу заложенных земельных участков осуществляются с соблюдением установленных федеральным законом ограничений в отношении круга лиц, которые могут приобретать такие участки.

4.2 Реальные аспекты ипотеки земли

Согласно п. 1 ст. 64 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при ипотеке земельного участка право залога на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, в том числе на жилые строения, распространяется только в том случае, если об этом прямо говорится в договоре об ипотеке, где в качестве предмета ипотеки наряду с земельным участком будет указано наименование, место нахождения, идентификационное описание соответствующего здания или сооружения. Согласно ч. 3 п. 2 ст. 9 предметом ипотеки может быть принадлежащее залогодателю право аренды здания или сооружения, при этом обязательно указание в договоре об ипотеке срока аренды.

Если залогодатель не заложил залогодержателю наряду с земельным участком находящееся или возводимое на нем здание или сооружение, то при обращении изыскания на земельный участок залогодатель сохраняет соответствующее вещное право на это здание или сооружение. Залогодатель приобретает право ограниченного пользования (сервитут) на часть земельного участка, необходимую для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением (например: подъездная дорога).

Согласно ст. 274 ГК РФ сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода или проезда через земельный участок к зданию или сооружению, для прокладки и эксплуатации линий электропередач, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и иных нужд залогодателя как собственника здания или сооружения. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Сервитут подлежит государственной регистрации в порядке, установленном п. 1 ст. 131 ГК РФ и Закона «О государственной регистрации». Условия сервитута определяются соглашением между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора -- судом. По требованию залогодержателя залогодатель обязан выплачивать ему соразмерную плату за пользование земельным участком, если иное не предусмотрено законом.

В случае отчуждения залогодателем другому лицу здания или сооружения и отсутствия соглашения с залогодержателем об ином (например, залогодержатель может потребовать изменения условий сервитута), права этого лица в отношении заложенного участка ограничиваются теми же условиями сервитута, которые существовали для залогодателя.

Согласно п. 1 ст. 275 ГК РФ в случае перехода прав на земельный участок, обремененный сервитутом, к другому лицу, сервитут сохраняется; п. 2 этой же статьи гласит, что сервитут не может быть самостоятельным предметом залога и может принадлежать лишь собственнику здания или сооружения, находящегося на обремененном сервитутом земельном участке.

Согласно Залогодатель вправе без согласия залогодержателя распоряжаться принадлежащими ему зданиями или сооружениями, если право залога распространяется только на земельный участок. Согласно ст. 209 ГК РФ он вправе отчуждать свое недвижимое имущество, отдать его в залог (при этом сервитут на земельный участок в залог передан не будет) и обременять другими способами, осуществлять перестройку или снос зданий и сооружений при условии соблюдения градостроительных, архитектурных и строительных норм и правил.

Следует заметить, что спорным представляется положение о том, что объем сервитута на пользование земельным участком определяется соглашением залогодателя с залогодержателем. Ведь собственность на заложенный земельный участок при обращении изыскания на него переходит не обязательно к залогодержателю, но и к приобретателю участка в результате его реализации (продана). Конструкция ипотеки вовсе не предполагает, что приобретателем земельного участка непременно станет залогодержатель.

Когда залогодатель наряду с земельным участком закладывает тому же залогодержателю здание или сооружение, находящееся или возводимое на таком участке, то условия отчуждения заложенного имущества в пользу других лиц, а также последствия этого отчуждения определены гл. VI Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения. Данная норма является диспозитивной -- договором об ипотеке может быть предусмотрено иное, а именно:

а) залогодатель вправе возводить соответствующие здания или сооружения лишь при предварительном получении согласия на то залогодержателя;

б) залогодатель вообще не вправе возводить в период ипотеки на заложенном земельном участке какие-либо здания и (или) сооружения.

На все вышеуказанные здания и сооружения (возведенные либо возводимые залогодателем на заложенном по договору об ипотеке земельном участке) не распространяется право залога по договору об ипотеке земельного участка.

Следует обратить внимание на одно обстоятельство.

Если соответствующее здание или сооружение возводится залогодателем с нарушением условий договора об ипотеке соответствующего земельного участка, то залогодержатель, требуя внесения изменений в договор об ипотеке, может ссылаться сразу на оба основания для изменения договоров, предусмотренные соответственно пп. 1 и 2 ст. 451 ГК РФ и п. 2 ст. 450 ГК РФ. Если же это здание или сооружение возводится без нарушения условий договора об ипотеке соответствующего земельного участка, то залогодержателю следует ссылаться лишь на пп. 2 п. 2 ст. 450 в ГК РФ и на ст. 451 ГК РФ.

При этом наличие у залогодателя согласия залогодержателя на возведение соответствующего здания или сооружения не лишает залогодержателя права требовать изменения условий договора об ипотеке в связи с возведением залогодателем указанного объекта по мотиву существенного изменения обстоятельств, если только это согласие не содержится в самом договоре об ипотеке.

Характер изменения условий договора об ипотеке, которого вправе потребовать в указанном выше случае залогодержатель, зависит от степени реально наступившего или объективно грозящего ухудшения обеспечения. Если масштабы такого ухудшения (удешевления соответствующего земельного участка, снижения уровня его ликвидности, привлекательности для потенциальных покупателей) значительны (скажем, удешевление превышает 15--20% от указанной в договоре об ипотеке оценочной стоимости соответствующего земельного участка), то залогодержатель вправе потребовать распространения ипотеки на возведенное -- а по аналогии закона и на возводимое здание или сооружение.

Если же масштабы ухудшения невелики, то, как представляется, залогодержатель вправе, например, потребовать некоторого увеличения размера или расширения состава обеспечиваемых ипотекой требований, как определенной компенсации за неудобства и/или запрета залогодателю на возведение на соответствующем участке других объектов недвижимости.

Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрена дополнительная защита прав и законных интересов владельцев закладных.

Условиями закладных, о которых здесь говорится, могут, в частности, определяться: количество, размеры и местоположение допустимых к возведению объектов, дозволяемое целевое назначение таких объектов, предельная площадь и конфигурация функционально обеспечивающих эти объекты земельных участков и т. п.

Возведение в период ипотеки на заложенном по договору об ипотеке земельном участке зданий и сооружений не залогодателем и не по его заказу, а с санкции залогодателя третьим лицом (например, арендатором) или по заказу такого третьего лица -- допустимы исключительно в соответствии с условиями договора об ипотеке или с согласия залогодержателя (ч. 1 п. 2 ст. 346 ГК РФ, п. 3 ст. 40 комментируемого Закона).

Если залогодатель или любое третье лицо возведет на заложенном по договору об ипотеке земельном участке здание или сооружение не в установленном порядке (например, с нарушением норм Градостроительного кодекса РФ, либо без утвержденного в установленном порядке проекта, либо с существенными отступлениями от такого проекта, либо с грубыми нарушениями строительных норм и правил), то залогодержатель вправе потребовать сноса такого объекта в порядке ч. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ.

Последующее узаконение самовольной постройки залогодателя либо третьего лица, возведение которой повлекло ухудшение обеспечения, не допускается (ч. 3 п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Разница заключается лишь в том, что в п. 5 ^ст. 340 ГК РФ творится о продаже соответствующего земельного участка с пуб-чичных торгов, а норма комментируемой статьи охватывает также II другие (аукцион, приобретение залогодержателем при признании торгов несостоявшимися) способы реализации соответствующего земельного участка при обращении взыскания на него по требованиям залогодержателя.

По существу содержания нормы комментируемой статьи следует отметить, что состав и объем конкретных прав и обязанностей, переходящих в порядке комментируемой статьи от залогодателя к приобретателю соответствующего земельного участка, зависит от титула, на котором третье лицо -- собственник (иной законный владелец -- см. ниже) зданий или сооружения пользовалось (и, понятно, продолжает пользоваться) землей, на которой стоит соответствующее здание или сооружение, и участком, прилегающим к такому объекту и необходимым для его функционального обеспечения (хозяйственного обслуживания).

Здесь возможны следующие варианты:

а) аренда (включая субаренду и перенайм);

б) право постоянного пользования;

в) сервитут (право ограниченного пользования);

г) безвозмездное срочное пользование.

Во всех этих случаях на приобретателя участка ложится обязанность не чинить препятствий владельцу здания или сооружения в пользовании участком (частью участка), на котором находится соответствующий объект и который необходим для его (объекта) функционального обеспечения. На приобретателя участка также ложатся и иные обязанности, которые имел перед владельцем соответствующего здания или сооружения залогодатель как владелец участка.

Возникающие у нового владельца (приобретателя) участка, на котором имеется чужое здание или сооружение, права по отношению к владельцу последнего (переходящие к нему от залогодателя) зависят от титула чужого землепользования.

Так, в первом случае (титул чужого землепользования -- аренда) приобретатель участка получает право на взимание арендной платы в соответствии с условиями аренды и иные права, предоставляемые арендодателю земельного участка п. 1 ст. 264 и § 1 гл. 34 ГК РФ.

Во втором случае (титул чужого землепользования -- право постоянного пользования) приобретатель участка получает права в отношении владельца соответствующего здания или сооружения, предусмотренные правоустанавливающим документом, из которого возникло вышеуказанное право постоянного пользования. Например, может иметь место сервитут на проход через здание.

В третьем случае (сервитут) после введения в действие гл. 17 ГК РФ приобретатель участка получит, в частности, предусмотренное п. 5 ст. 274 ГК РФ право на взимание платы за пользование его землей с обладателя сервитута (владельца соответствующего здания или сооружения).

В четвертом случае (безвозмездное срочное пользование) у приобретателя участка по истечении срока соответствующего пользования после введения в действие гл. 17 ГК РФ возникнут права, предусмотренные ст. 272 ГК РФ.

Самому же владельцу вышеуказанного здания или сооружения это здание (сооружение) может принадлежать как на праве собственности, так и на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (см. ст. 209, 212--216, 218, 219, 224, 294--300 ГК РФ).

По общему правилу оценочная стоимость предмета ипотеки (любого, в том числе и земельного участка) определяется для целей указания ее в договоре об ипотеке (со всеми вытекающими отсюда последствиями) по соглашению залогодателя с залогодержателем в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Норма ч. 1 комментируемой статьи устанавливает нижний предел оценки земельного участка, фиксируемой в договоре об ипотеке.

Нижний предел оценки земельного участка, фиксируемой в договоре об ипотеке, не может быть ниже нормативной цены соответствующего земельного участка (на который устанавливается ипотека), причем имеется в виду явно нормативная цена на момент заключения договора об ипотеке (в течение периода ипотеки в связи с инфляционными процессами эта нормативная цена может и перерасти договорную оценку заложенного участка).

Вышеуказанная нормативная цена (а вернее, правила ее определения) устанавливается решениями органов власти (как правило, представительной) субъектов РФ. Нормативная цена земельного участка исчисляется исходя из его фактической площади и ряда специальных натуральных и стоимостных показателей (районирование, местоположение, рельеф, качество почвы и т. д.). В связи с инфляционными процессами к расчетным стоимостным показателям для исчисления нормативной цены земли периодически применяются повышающие коэффициенты.

Данные о нормативной цене конкретных земельных участков должны фиксироваться в учетно-кадастровой документации, которую ведут на местах специальные органы -- комитеты по земельным ресурсам и землеустройству, но на практике зачастую кадастровый учет земель находится в весьма запущенном состоянии, и узнать нормативную цену того или иного участка земли проще путем поднятия фискальной документации (исходя из нормативной цены участка исчисляется [земельный налог -- «плата за землю»).

Помимо нормативной цены соответствующего земельного участка ориентиром для установления залоговой оценки соответствующего земельного участка может являться, в частности, заключение независимого оценщика, осуществляющего свою деятельность в порядке Федерального закона от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Могут использоваться также данные аудиторских заключений.

К договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена в качестве обязательного приложения копия плана (чертежа границ) этого участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству. О получении такого документа должен позаботиться залогодатель.

Следует отметить, что в случаях, определенных ч. 2 п. 4 ст. 18 Закона о государственной регистрации, соответствующему участку земли может быть присвоен комитетом по земельным ресурсам и землеустройству специальный условный номер. План при этом вы дается приблизительный и возможно его уточнение в дальнейшем. Без обязательного приложения договор об ипотеке земельного участка не может быть зарегистрирован и не должен удостоверяться нотариусом.

Общие правила обращения взыскания на заложенное по договору об ипотеке имущество (и на земельные участки как на разновидность недвижимости) установлены гл. IX Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а общие правила его реализации -- гл. X того же Закона.

Нормы п. 1 комментируемой статьи сводятся к тому, что смена собственника при соответствующем обращении взыскания и соответствующей реализации не влечет автоматически возможности для нового собственника изменить целевое назначение использования земельного участка: такое изменение возможно лишь в общем установленном законодательством Российской Федерации порядке и лишь в определенных законодательством Российской Федерации случаях.

Норма п. 2 комментируемой статьи ограничивает круг лиц, могущих выступать приобретателями заложенных земельных участков при обращении на последние взыскания и их реализации, и, следовательно, имеющих право участвовать в публичных торгах (аукционах) по реализации соответствующих земель.

Следует напомнить, что на приобретателя земельного участка помимо обязанности соблюдать целевое назначение использования соответствующего участка ложатся и обязанности использовать его эффективно, соблюдать экологические требования, а также и иные предусмотренные ст. 53 Земельного кодекса РФ обязанности.

Заключение

Оценивая законодательство об ипотеке, его достоинства и недостатки, целесообразно отметить следующее.

В целом оно в достаточной мере соответствует своему предназначению. В нем присутствует подробная регламентация большинства важных аспектов ипотечных отношений. Тщательно прописаны процедурные нормы, определяющие правила заключения договора об ипотеке, правила последующей ипотеки, правила обращения взыскания на заложенную недвижимость и реализации этой недвижимости с публичных торгов или с аукциона. Надлежащим образом урегулированы вопросы составления и оборота закладных, установлены принципы, закрепляющие баланс законных интересов залогодателей и залогодержателей, особенно в сфере залога жилых домов и квартир. Как очевидное достоинство законодательства следует отметить также весьма высокий уровень юридической техники, с каким сформулировано большинство норм.

Крайний консерватизм и преобладание запретительных тенденций в отношении залога сельхозугодий нельзя, конечно, отнести к достоинствам законодательства, но в то же время это и не является его индивидуальным недостатком: просто такова общая ориентация нынешней законодательной практики. Так как в Государственной Думе на протяжении длительного времени преобладали представители левых течений, то другого просто не могло быть.

Впрочем, было бы неверным утверждать, что законодательство полностью свободно от собственных недостатков. Так, например, в главе 7 ФЗ «Об ипотеке» законодатель иногда откровенно путает государственную регистрацию договора об ипотеке как сделки с недвижимостью с государственной регистрацией самой ипотеки как обременения (ограничения) вещного права на недвижимое имущество. Кроме того, совершенно не прописана процедура предъявления закладной ее владельцем обязанному по ней лицу. А ведь это - один из важнейших моментов в развитии отношений сторон ипотечной сделки.

Имеющиеся недостатки не носят характера неразрывно связанных с основными положениями законодательства и вполне могут быть устранены в ходе текущей законотворческой работы. А расширение сферы действия Закона в области земельных отношений, видимо, произойдет уже на ином этапе общественного развития, возможно, весьма отдаленном во времени.

В заключение необходимо отметить следующее. Принятие и вступление в силу Закона «Об ипотеке» почти завершило формирование законодательной базы гражданского оборота недвижимости в Российской Федерации. Совместно с ЗКРФ, Законом о государственной регистрации, Федеральным законом от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности» и Градостроительным кодексом РФ, устраняет характерные для первых лет реформ пробелы в праве в части регулирования отношений по поводу недвижимого имущества. Таким образом, положение дел в сфере законодательства постепенно выправляется.

Исходя из этого можно сделать вывод о том, что урегулированные законодательством отношения можно уже сейчас квалифицировать как стабильные. Они не очень сильно подвержены риску, связанному с переменами в политике и в законодательстве.

После изучения законодательства об ипотеке у нас появились два предложения. Первое из них связано с тем, чтобы предоставить банкам больше гарантий возврата денег залогодателем. Главной причиной невозврата денег является проблема выписки несовершеннолетних из квартир, приобретенных под ипотеку.

По существующему на данный момент законодательству выписать из квартиры несовершеннолетнего, без прописки его на другую жилую площадь, нельзя. Этим пользуются многие мошенники: приобретают квартиру под залог, прописывают в нее несовершеннолетнего и перестают выплачивать проценты банку. Банк, в свою очередь, максимум, что может сделать - это обязать по суду недобросовестного плательщика выплатить сумму и проценты, но отобрать квартиру он не имеет права.

Для компенсации потерь от таких мошенников, банк вынужден устанавливать высокие проценты.

Чтобы решить эту проблему нужно либо запретить прописывать несовершеннолетних в квартиры, купленные под залог, либо разрешить их выписывать из таких квартир по решению суда.

Для этого, однако, необходимы изменения в Гражданском кодексе, что весьма проблематично, а также это вызовет большие возражения, особенно со стороны коммунистов. Но без этих изменений серьезных положительных сдвигов в сфере ипотеки не будет.

Второе мое предложение касается ипотеки сельскохозяйственных земель. В данный момент по существующему законодательству залог таких земель запрещен, хотя в большинстве развитых стран это является одним из фундаментальных аспектов отношений в агропромышленном комплексе. Так, например, в США почти все мелкие фермеры стартовый капитал берут в банках под залог своей земли.

Несмотря на то, что новый Закон «Об обороте сельскохозяйственных земель» разрешает куплю-продажу земли сельскохозяйственного назначения, это не окажет серьезного влияния на развитие агропромышленного комплекса, так как у большинства фермеров и мелких предприятий не хватит денег на выкуп земли. Поэтому они по-прежнему будут арендовать землю.

Хотя, этот запрет можно и обойти. Так, согласно п. 1 ст. 63 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», запрещается ипотека сельскохозяйственных угодий сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Но можно сельскохозяйственные угодья можно сдать в аренду (даже без изменения их целевого назначения) несельскохозяйственной организации, а она, в свою очередь, имеет право их заложить.

В связи со всем выше сказанным мы абсолютно уверены, что агропромышленный комплекс в Российской Федерации не будет так развит как в Европе и США, пока не будет разрешен залог земель сельскохозяйственного назначения.

Однако участникам гражданского оборота лучше исходить из того, что законодательство, которое существует на данный момент, серьезных изменений не претерпит. А поэтому при планировании и осуществлении своей деятельности в области ипотеки необходимо развивать исходя из того, что законодательство, существующее на данный момент - это надолго.

Библиографический список

Нормативно-правовые акты

1. Конституция РФ от 12.12.1993г.

2. Гражданский кодекс РФ. Часть первая. 1994г.

3. Гражданский кодекс РФ. Часть вторая. 26.01.1996г.

4. Гражданский кодекс РФ. Часть третья. 26.11.2001г.

5. Гражданский кодекс РФ. Часть четвертая.

6. Гражданский процессуальный кодекс РФ.

7. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998г.

8. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г.

9. Жилищный кодекс РСФСР от 24.06.1983г.

10. Земельный кодекс РФ от 30.10.2001г.

11. Арбитражный процессуальный кодекс РФ от 05.05.1995г.№ 70-ФЗ.

12. Федеральный закон «Об оценочной деятельности» от 29.07.1998г.

13. Закон РФ «О государственной пошлине».

14. Закон РФ «О плате за землю» от 11 октября 1991 г.

15. Указ Президента РФ «О регулировании земельных отношений и

развитии Аграрной реформы в России» от 27.10.1998 г. № 1767.

16. Указ Президента РФ «О дополнительных мерах по развитию

ипотечного кредитования» от 28.02.1996 г. № 293.

17. Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные постановлением Правительства РФ от 18.02.1998г.№219.

18. «Положение о порядке ведения Государственного Земельного кадастра», утвержденное постановлением Правительства РФ от 25 августа 1992 г. № 622

2. Научная литература

19.Алексеев С. С. / Философия права; М., 1998г.

20. Буров В. С., Грачев И. Д. / Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; М.,2000.

21. Буров В. С., Грачев И. Д. / Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; М.,2001.

22. Захарова Н. Н. / Кредитный договор. Гражданско-правовые аспекты. Практическое пособие; М., 1997.

23. Калпин А. Г. / Гражданское право / Под ред. А. Г. Калпина; М.,1997.

24. Олейник О. М. / Основы банковского права: Курс лекций; М., 1997.

25. Сборник Законов РФ; М., 1998, №8.

26. Сергеев А. П., Толстой Ю. К. / Гражданское право / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого; М.,1997.

27. Смирнов В. В., Лукина 3. П. / Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; М.,1999.

3. Материалы юридической практики

28. Ведомости РФ, 1992, №23.

29. Ведомости РФ, 1993, № 10. 30. Ведомости РФ, 1999, №30.

31.Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда РФ «О Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 09.09.1998г. № С5/УЗ-694.

32. Распоряжение Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг «Об утверждении Методических рекомендаций по применению профессиональными участниками рынка ценных бумаг Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 26.02.1999г. №195-р.

Размещено на Allbest.ru

...