Права на недвижимое имущество

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

Глава 1. Правовые основы государственной регистрации прав на недвижимое имущество

1.1 История возникновения государственной регистрации прав на недвижимое имущество

1.2 Сущность и задачи государственной регистрации прав на недвижимое имущество

1.3 Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество

1.4 Система органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Глава 2. Процедура государственной регистрации прав на недвижимое имущество

2.1 Основные этапы процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество

2.2 Частные проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Глава 3. Структура процедуры регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Заключение

Список литературы

Введение

Развитие рыночных отношений и перспективы вступления России в ВТО обусловили бурное развитие рынка недвижимости и, соответственно, формирование правового поля сопровождающего процесс регистрации прав на недвижимое имущество. В современной литературе анализу данной темы уделяется не достаточно внимание, что и обусловило актуальность курсовой работы.

Целью курсовой работы является анализ теоретико-правовых основ процедуры регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации.

В соответствии с поставленной целью курсовой работы предполагается решить ряд задач:

- описать историю возникновения государственной регистрации прав на недвижимое имущество,

- раскрыть сущность и задачи государственной регистрации прав на недвижимое имущество,

- описать законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество,

- рассмотреть систему органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество,

- рассмотреть основные этапы процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество

-выявить частные проблемы процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Предметом исследования в курсовой работе являются организационно-правовые отношения осуществления процедуры регистрации прав с недвижимым имуществом и сделок с ним.

Объектом исследования в курсовой работе является российское законодательство, регламентирующее процесс регистрации прав с недвижимым имуществом и сделок с ним.

Теоретическую основу исследования курсовой работы составляют нормативно-правовые акты Российской Федерации: Конституция РФ, Жилищный кодекс и другие, регламентирующие вопросы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В качестве методов исследования в курсовой работе использованы исторический, анализ нормативных источников, рестроспективный анализ, прогностический анализ, метод аналогий и другие.

Сложность исследования обусловила факт, что курсовая работа соответствует следующей структуре: введение, две главы, шесть параграфов, заключение и списка литературы.

Глава 1. Правовые основы государственной регистрации прав на недвижимое имущество

1.1 История возникновения государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Россия на пороге XXI века вступает в новую полосу своего исторического развития. Отрадно отметить, что новая эпоха построения гражданского общества вызвала необходимость призвания частных начал во все сферы деятельности государства. Возрождение ценностей "чистого" частного права, призванного реализовать и обеспечивать действительную свободу субъектов современного гражданского общества, однако не отрицает глубоких социальных начал, начал солидарности. В силу этого в законодательных текстах частного права (например, Гражданский кодекс РФ) находят свое достойное место публично-правовые элементы, к которым относится и государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Итак, в Российской Федерации с 31 января 1998 года при осуществлении сделок с недвижимостью единственным доказательством существования какого-либо права (собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, права постоянного пользования) или его ограничения (сервитут, аренда, в том числе финансовая, залог, доверительное управление, ипотека, арест) является государственная регистрация их в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 1 ст. 2 Закона о регистрации). Данное правило предусматривает в п. 2 ст. 8 ГК РФ, что права на имущество возникают из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом.

Регистрация прав на недвижимость и сделок с нею преследует две важнейших цели - обеспечение правовых гарантий и защиты собственности граждан, всех субъектов хозяйствования, государства, областей и районов, и формирование объективной базы данных для справедливого налогообложения владельцев недвижимости в соответствии с законом.

Надо отметить, что право на недвижимые вещи - одно из немногих явлений в гражданском обороте, которое сильно проникнуто публично-правовым характером. Немецкий ученый-цивилист Гирке писал, что "право на недвижимости... не столько частное право, сколько известная "социальная позиция" лица". Это вызывалось тем, что обладание недвижимостью накладывало на владельца разнообразные публичные права и публичные обязанности; вследствие этого переход их из рук в руки обставлен различными и довольно сложными формальностями (например, в раннее Средневековье пергамент с договором было принято класть на земельный участок, передававшийся по сделке, чтобы в него перелилась "сила земли").

Возникновение государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею берет своим началом старогерманское право дорецепционного периода, которое закрепляло две системы вещных прав - на недвижимости и движимости, что впоследствии находило отражение в выделении норм, регулирующих обязательственные отношения с недвижимыми вещами, в отдельные параграфы книг уложений, кодексов и т.п.

В римском праве доклассического периода господствовало начало полной бесформальности всяких сделок с недвижимостью, переход права собственности на землю мог быть осуществлен путем обхода купленного участка земли или даже наступление одной ноги на земельный участок. Только в постклассическое время стали составлять официальные документы (instrumenta publica confecta), которые, однако, так и не приобрели публичного характера.

Рецепция римских правовых начал в германское право привела к тому, что старые германские публичные формы чуть не пришли в забвение. Только широкое развитие поземельного кредита сохранило публичный характер отношений с недвижимостью в форме создания совершенно новых форм иммобилиарного оборота в виде института поземельной, или вотчинной, записки, которая явилась своеобразным прототипом современного юридического кадастра - информационной системы, содержащей описание физических характеристик объектов недвижимости, информации о ее владельцах, зарегистрированных вещных правах и существующих обременениях (ограничениях) этих прав.

Развитие оборота с недвижимыми вещами в конце XVIII века привело к упразднению поземельных записок ввиду их несовершенства, которые только удостоверяли право собственности. Отсутствие доступной информации о залоговых правах послужило причиной возникновения в Европе института ипотечной записки, или ипотечных книг. Ипотечные отношения, возникнув в раннем греческом праве, получили широкое распространение в постклассическое время римского права, когда разрешалось устанавливать ипотечные права на один и тот же предмет несколько раз. Преимуществом погашения долга пользовался почти всегда первый кредитор.

Ипотечные книги в Германии и Швейцарии, ведомые официальными учреждениями и открытые для справок всех заинтересованных лиц, удостоверяли всякое закладное право на недвижимость. Данное удостоверение имело юридическую силу для третьих лиц, т.е. отсутствие записи в ипотечной книге о закладном праве означало его ничтожность. В XIX веке ипотечные книги во всей Европе превращаются в поземельные книги, в которых теперь регистрируются не только закладные права, но и всякие вообще вещные права на недвижимость. Только с момента такой регистрации всякий акт, долженствующий иметь вещно-правовое значение (передача права собственности, установление залога или сервитута и т.д.), получал юридическую силу для всех третьих лиц (для публики). Это стабилизировало оборот с недвижимыми вещами и предопределило дальнейшее развитие форм его развития на последующие годы вплоть до нашего времени.

В России, по мнению Д.И. Мейера, ипотечные отношения возникли только в начале XVIII века при Петре Великом. Противник его точки зрения Л.А. Кассо обнаружил доказательства существования ипотечных сделок в праве Древнерусского государства. В Псковской Судной грамоте он нашел одну статью, которая допускала залог имущества путем передачи крепости (акта, подтверждающего владение), а не самой недвижимости, причем залог допускался несколько раз[7]. Он не смог объяснить, на каких условиях недвижимость могла сдаваться в залог неоднократно. Не допуская легальности такой передачи, он отказался от своей теории. По моему мнению, он упустил одно существенное обстоятельство. Данный нормативный правовой акт не имел широкого распространения среди раздробленных русских княжеств, применяли его главным образом в Псковской республике: численность населения Пскова в то время не превышала несколько тысяч человек. Это позволяет нам исключить невозможность последующих кредиторов знать о том, что недвижимость уже заложена. Скорее всего, они знали об этом, крепость находилась у первого кредитора, но владел он ею на солидарных правах с остальными. Единственное, что следует признать - это то, что профессор Кассо правильно указал, что общей системы регистрации не только вещных, но и просто залоговых прав в Российском государстве того периода не было.

В XVI веке в период царствования Иоанна Грозного образуется Поместная изба, в ведении которой находилась, в том числе регистрация изменений в сфере феодального землевладения (поместного, светского и церковного вотчинного). При Романовых этот орган получил название Поместного Приказа, в котором при совершении сделок с недвижимостью делались соответствующие записи. В 1719 году Петр I при Юстиц-коллегии создал "крепостную контору", в которой теперь совершалась запись крепостей на крестьян и земли. В 1721 году была учреждена Вотчинная коллегия - центральное правительственное учреждение, которая ведала делами, касавшимися землевладения и межевания совместно с крепостной конторой. Так было положено начало принципу публичности в вотчинных правоотношениях[8]. При Екатерине II функции регистрации залоговых прав перешли к губернским органам.

Помимо государственных органов "квазирегистрацию" сделок с недвижимостью совершал учрежденный при Елизавете Петровне Государственный Заемный Банк (ГЗБ), куда поступали общие сведения об имениях, продаваемых или закладываемых в государстве, чтобы банк мог убедиться, что имение, представленное к залогу, принадлежало залогодателю, и было свободно от других закладных. Частные же сделки оставались вне поля зрения главного ссудного органа Империи, что послужило основанием к раздвоению залога на два вида - вещное обременение в виде закладной крепости между частными лицами и обеспечение долга недвижимостью посредством предъявления залогового свидетельства и залоговой подписки в государственное кредитное учреждение.

Ситуация изменилась только при Александре II, когда в 1866 году было издано нотариальным положение (Положения о нотариальной части), в соответствии с которым, акты на недвижимость (купчая крепость, закладная крепость и т.д.) должны быть совершены у младшего нотариуса и затем явлены на утверждение старшему нотариусу. Последний заносил эти акты в свои крепостные реестры, которые служили "квазипоземельными" книгами. Далее при Александре III работа по совершенствованию системы регистрации велась в русле ипотечного законотворчества. Комиссия, работающая над составлением проекта Гражданского уложения, в 1892 году составила Вотчинный устав, который сосредоточил все запрещения в крепостном реестре, что значительно облегчало должностному лицу обозрение всех ограничений, лежащих на имуществе, но частные лица так и не получили доступ к такой информации. По замыслу авторов, этот акт должен был бы определять процедуру регистрации юридического движения недвижимости на ближайшее столетие.

В советский период нашего государства необходимость в такой регистрация отпала. Земля и другие виды недвижимости были национализированы. Исчез сам термин "недвижимость", его сменил "основные фонды". В обороте находилась только личная собственность. Ситуация изменилась, когда в конце 1993 года (11 декабря) Президент РФ издает Указ, который предусматривает необходимость создания единой системы регистрации и оформления документов о правах на недвижимость. Организация ведения земельного кадастра, регистрации прав на недвижимость возлагалась данным указом на Комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальные органы на местах. Также планировалось создание поземельной книги, содержание которой мало чем отличалось от требований, предъявляемых при регистрации по Вотчинному уставу конца XIX века.

1.2 Сущность и задачи государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.

Участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - с другой.

Государственная регистрация прав носит открытый характер. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу - документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя).

Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

- акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

- свидетельства о праве на наследство;

вступившие в законную силу судебные акты;

- акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

- иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;

иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

1.3 Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, настоящий Федеральный закон, иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации.

Правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют также нормативные правовые акты федерального органа исполнительной власти в области юстиции.

Систему нормативно-правовых актов о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют:

- Федеральный закон от 29 декабря 2006 г. N 251-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации",

- Федеральный закон от 29 декабря 2006 г. N 258-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием разграничения полномочий "кодекса Российской Федерации",

- Федеральный закон от 29 декабря 2006 г. N 261-ФЗ "О внесении изменений в статьи 20 и 36 Земельного кодекса Российской Федерации",

- Федеральный закон от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации",

- Федеральный закон от 30.06.2006 № 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества",

- Постановление Правительства РФ от 31.08.2006 N 531 "Об утверждении правил направления копии декларации об объекте недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано, органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества",

- Федеральный закон от 31 декабря 2005 г. 210-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации" Принят Государственной Думой 23 декабря 2005 года, одобрен Советом Федерации 27 декабря 2005 года,

- Приказ министерства юстиции Российской Федерации от 14 сентября 2006 г. № 293 "Об утверждении Административного регламента исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним",

- Приказ Федеральной регистрационной службы (Росрегистрация) от 29 августа 2006 г. N 146 г. Москва Об утверждении формы выписки из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок Опубликовано 31 августа 2006 г. Зарегистрирован в Минюсте РФ 30 августа 2006 г. Регистрационный N 8183,

- Приказ Министерства экономического развития РФ от 13 июля 2006 г. N 186 "Об утверждении административного регламента предоставления Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости государственной услуги "Предоставление заинтересованным лицам сведений государственного земельного кадастра",

- Приказ Минэкономразвития РФ от 08.09.2006 N 268 "Об утверждении правил ведения единого государственного реестра объектов капитального строительства " Зарегистрировано в Минюсте РФ 27.09.2006 N 8327.

Утвержденные Правила ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства вводятся на территории России поэтапно, начиная с 1 января 2007 года. Правилами определены состав документов и сведений об объектах учета, включаемых в реестр; основания и порядок отказа во включении сведений в реестр; установлен порядок предоставления организациями технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства документов и сведений об объектах учета и внесения их в реестр; порядок предоставления и основания отказа в предоставлении документов и сведений из реестра заинтересованным лицам, в том числе порядок, сроки, форма предоставления сведений.

1.4 Система органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее учреждение юстиции по регистрации прав) на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.

Государственная регистрация прав на предприятия как имущественные комплексы, объекты недвижимого имущества, расположенные на территории более одного регистрационного округа (линейные сооружения - объекты недвижимого имущества, являющиеся сложными или неделимыми вещами), и сделок с ними осуществляется федеральным органом в области государственной регистрации. Государственная регистрация прав на иные объекты недвижимого имущества осуществляется по месту нахождения данных объектов в пределах соответствующего регистрационного округа органом по государственной регистрации.

Органы по государственной регистрации действуют на основании общего положения, утверждаемого федеральным органом исполнительной власти в области юстиции.

Структура органов по государственной регистрации и принципы их размещения на территориях регистрационных округов определяются федеральным органом в области государственной регистрации.

К компетенции федерального органа в области государственной регистрации при проведении им государственной регистрации прав и органов по государственной регистрации относятся:

- проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти;

- проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав;

- государственная регистрация прав;

- выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав;

- выдача информации о зарегистрированных правах;

- принятие на учет в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, бесхозяйных недвижимых вещей;

- выдача правообладателям по их заявлениям в письменной форме копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме.

Федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, его территориальные органы, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, вправе осуществлять только деятельность, предусмотренную настоящим Федеральным законом.

Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, при выполнении полномочий используют печать с изображением Государственного герба Российской Федерации и со своим наименованием.

Федеральный орган в области государственной регистрации:

- координирует и контролирует деятельность органов по государственной регистрации;

- обеспечивает соблюдение органами по государственной регистрации Правил ведения Единого государственного реестра прав, а также создание и функционирование системы ведения Единого государственного реестра прав в электронном виде;

- разрабатывает и издает методические материалы по вопросам практики ведения государственной регистрации прав органами по государственной регистрации;

- назначает и освобождает от должности государственных регистраторов, возглавляющих территориальные подразделения органов по государственной регистрации;

- обеспечивает обучение и повышение квалификации работников органов по государственной регистрации;

- осуществляет государственную регистрацию прав на объекты недвижимого имущества в случаях, установленных настоящим Федеральным законом;

- осуществляет иные установленные законодательством полномочия.

Полномочия Управления Федеральной регистрационной службы в части государственной регистрации прав на недвижимое имущество:

- принимает документы, необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", регистрирует такие документы;

- проводит правовую экспертизу документов, представленных на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и проверку законности сделок с недвижимым имуществом;

- вносит записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при отсутствии оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

- совершает соответствующие надписи на правоустанавливающих документах и выдает документы, подтверждающие проведение государственной регистрации прав на недвижимое имущество;

- принимает на учет бесхозяйные объекты недвижимого имущества;

- выдает информацию о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества; недвижимый правовой кадастр

- выдает правообладателям по их заявлениям в письменной форме копии договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме.

Глава 2. Процедура государственной регистрации прав на недвижимое имущество

2.1 Основные этапы процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Выписки из Единого государственного реестра прав, утвержденные в установленном порядке, должны содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости.

В выписке из Единого государственного реестра прав, содержащей сведения о земельном участке, на котором создается объект недвижимого имущества, в состав которого входят жилые и нежилые помещения, являющиеся предметами договоров участия в долевом строительстве, помимо сведений об ипотеке указывается наличие зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве с перечнем объектов долевого строительства, а также фирменные наименования (наименования) юридических лиц - участников долевого строительства, фамилии, имена, отчества физических лиц - участников долевого строительства.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, должен в течение пяти рабочих дней предоставить запрошенную информацию заявителю или выдать ему в письменной форме мотивированный отказ. Такой отказ может быть обжалован обратившимся за информацией лицом в суд.

В случае если Единый государственный реестр прав ведется на магнитном носителе, сведения, подлежащие предоставлению любому лицу в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, предоставляются не позднее чем в течение рабочего дня, следующего за днем обращения за такими сведениями.

Сведения о содержании правоустанавливающих документов, за исключением сведений об ограничениях (обременениях), обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, выписки, содержащие сведения о переходе прав на объекты недвижимости, а также сведения о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным предоставляются в установленном законом порядке только:

- самим правообладателям или их законным представителям;

- физическим и юридическим лицам, получившим доверенность от правообладателя или его законного представителя;

- руководителям органов местного самоуправления и руководителям органов государственной власти субъектов Российской Федерации;

- налоговым органам в пределах территорий, находящихся под их юрисдикцией;

- судам, правоохранительным органам, судебным приставам-исполнителям, имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимого имущества и (или) их правообладателями;

- лицам, имеющим право на наследование имущества правообладателя по завещанию или по закону;

- федеральному антимонопольному органу и его территориальным органам в пределах территорий, находящихся под юрисдикцией указанных территориальных органов;

- Председателю Счетной палаты Российской Федерации, его заместителю и аудиторам Счетной палаты Российской Федерации для обеспечения деятельности Счетной палаты Российской Федерации.

Сведения о правах наследодателя на объекты недвижимости предоставляются также по запросу нотариуса в связи с открытием наследства.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан по запросу правообладателя предоставлять ему информацию о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества, на который он имеет права.

Указанная информация предоставляется правообладателю в срок не более чем семь рабочих дней.

Использование сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав, способами или в форме, которые наносят ущерб правам и законным интересам правообладателей, влечет ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации.

Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, имеют право предоставлять статистическую информацию, полученную на основе сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав, любому заинтересованному лицу, если предоставление такой информации не нарушает права и законные интересы правообладателей.

К статистической информации относится также информация об общем количестве прошедших государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом, заключенных на определенной территории за определенный период, обобщенная информация о субъектах таких сделок без идентифицирующих конкретное лицо сведений или об объектах таких сделок, информация о средней цене приобретения прав на недвижимое имущество и другая подобная информация.

В соответствии с законами Российской Федерации орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставляет бесплатно информацию о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним по запросам:

- правоохранительных органов, судов, судебных приставов-исполнителей по находящимся в производстве уголовным и гражданским делам;

- органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления;

- налоговых органов на территории, находящейся в их юрисдикции;

- государственных органов по контролю за использованием и охраной земель и других природных ресурсов;

- органов государственной статистики;

- федерального антимонопольного органа и его территориальных органов на территориях, находящихся под юрисдикцией указанных территориальных органов;

- Председателя Счетной палаты Российской Федерации, его заместителя и аудиторов Счетной палаты Российской Федерации;

- организаций, определенных законами Российской Федерации.

Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления, организации (органы) по учету объектов недвижимого имущества, органы по учету государственного и муниципального имущества, другие организации, имеющие сведения, необходимые для государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, в срок не более чем десять дней с даты обращения обязаны предоставлять такие сведения правообладателям и органам, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, бесплатно или за плату, установленную законодательством Российской Федерации.

Органы охраны объектов культурного наследия направляют в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, сведения о недвижимом имуществе, отнесенном к объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов Российской Федерации (далее - объекты культурного наследия) или к выявленным объектам культурного наследия, подлежащим государственной охране до принятия решения о включении их в единый государственный реестр объектов культурного наследия (далее - выявленные объекты культурного наследия), о принятом решении о включении выявленного объекта культурного наследия или об отказе включить выявленный объект культурного наследия в единый государственный реестр объектов культурного наследия, об особенностях, составляющих предмет охраны указанного имущества как объекта культурного наследия или выявленного объекта культурного наследия, и об обязательствах по его сохранению в порядке и в сроки, которые установлены Правительством Российской Федерации.

За государственную регистрацию прав в соответствии с налоговым законодательством взимается государственная пошлина.

За предоставление информации о зарегистрированных правах, выдачу копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме, взимается плата.

Размеры указанной платы, порядок ее взимания, зачисления в федеральный бюджет устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Финансирование органов по государственной регистрации осуществляется за счет средств федерального бюджета.

Права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.

Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.

Неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав являются дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов.

Дело правоустанавливающих документов открывается на каждый объект недвижимого имущества. В дело помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект.

Книги учета документов содержат данные о:

- принятых на регистрацию документах об объекте недвижимого имущества, правообладателях, регистрируемом праве и заявителях;

- выданных свидетельствах о государственной регистрации прав;

- выписках и справках из Единого государственного реестра прав, об иных документах.

Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

- прием документов, необходимых для государственной регистрации прав,

- регистрация таких документов с обязательным приложением документа об уплате государственной пошлины;

- правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

- установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

- внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

- совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Государственная регистрация ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. Если ограничение (обременение) регистрируется не правообладателем, его регистрация проводится по правилам при обязательном уведомлении правообладателя (правообладателей) о зарегистрированном ограничении (обременении).

Государственная регистрация ограничений (обременений) прав, установленных в соответствии с законодательством в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления, осуществляется по инициативе указанных органов с обязательным уведомлением правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости. Уведомление правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в срок не более чем пять рабочих дней со дня проведения государственной регистрации.

Государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

Государственная регистрация договора об отчуждении объекта недвижимости и последующего перехода права на данный объект недвижимости при одновременной подаче заявлений и документов, необходимых для государственной регистрации указанных договора и перехода права, проводится в указанный в настоящем пункте срок, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

2.2 Частные проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество

21 июля 1997 года был принят Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", который подвергся критике многими учеными и практиками.

Ни нормы статей 665-670 ГК о финансовой аренде, ни Федеральный Закон "О лизинге" не устанавливают государственной регистрации ограничения права собственника (арендодателя) правами арендатора и самого договора. В п. 2 ст. 20 указанного закона содержится лишь требование регистрации предмета договора - недвижимого имущества. В силу этого обязанность такой регистрации устанавливается п. 1 ст. 164 ГК о том, что сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренном ст. 131 ГК и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии со ст. 131 ГК РФ, государственной регистрации подлежит право собственности арендодателя, право аренды (ст. 26 ФЗ "О государственной регистрации"), ограничение права собственности (финансовая аренда), договоры купли-продажи недвижимого имущества и финансовой аренды этого имущества, а также сам предмет договора (недвижимый объект).

Однако при регистрации отношений у сторон финансовой аренды могут возникнуть трудности. Заключается договор финансовой аренды недвижимости, по которому арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести имущество у продавца и передать его в лизинг арендатору (лизингополучателю). Но оказывается, что на самом деле, договор составлением одного документа, подписанного сторонами, не заключается, потому что исходя из аналогии права (п. 2 ст. 651 ГК "Форма и государственная регистрация договора здания или сооружения", п. 3 ст. 658 "Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия") он считается заключенным только с момента государственной регистрации. А что регистрировать, если у лизингодателя еще нет этого недвижимого имущества? А если договор не зарегистрирован, то лизингополучатель не имеет права требовать исполнения договора, так как он не вступил в юридическую силу. Более того, даже если фактические отношения состоятся, регистратор откажет лизингополучателю в регистрации его права финансовой аренды в силу того, что это возможно, если зарегистрировано право собственности лизингодателя. Стоит отметить, что сложность отношений, которая возникает при финансовой аренде, вызывает необходимость специального регулирования в ГК, Законах "О лизинге" и "О государственной регистрации".

Глава 3. Структура процедуры регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

До приема документов на государственную регистрацию сделки регистратор (или другой работник регистрирующего органа, уполномоченный вести прием документов) должен выяснить у лица, распоряжающегося имуществом, наличие государственной регистрации в Едином государственном реестре его ранее возникшего права. При отсутствии такой регистрации (подтвержденной Свидетельством о государственной регистрации), регистратор должен сообщить о необходимости ее осуществления до государственной регистрации сделки в соответствии с п. 2 ст. 6 и п. 2. ст. 13 Закона о государственной регистрации прав. Перед регистрацией права, приобретаемого не по договору (наследование, решение суда, новое строительство, выплата пая в ЖСК, ГСК), перерегистрации ранее возникшего права не требуется.

Порядок подачи заявлений установлен ст. 16 Закона о государственной регистрации прав. Если договор заключен в простой письменной форме, то для его регистрации требуется подача заявления всеми сторонами сделки. Если регистрации также подлежит и переход права на основании исполненной сделки, то покупатель подает заявление о регистрации своего права (Приложение 1), а продавец - заявление о регистрации перехода права к покупателю, указывая на исполнение обязательств, необходимых для отчуждения недвижимости. Впрочем, если договор предусматривает переход права сразу после заключения договора, то допускается одновременная просьба о регистрации договора и перехода права от имени правоотчуждателя и о регистрации договора и права от правоприобретателя.

Если договор по желанию сторон удостоверен нотариально, то регистрация сделки может быть осуществлена и по заявлению одной стороны. Но подача заявления только одной из сторон вовсе не означает, что другая сторона может не явиться на государственную регистрацию. Во-первых, до регистрации договор не считается заключенным; во-вторых, отчуждатель недвижимости должен вернуть в учреждение юстиции Свидетельство о регистрации своего права; в-третьих, обе стороны должны после заключения сделки иметь на руках собственные экземпляры договоров с отметкой о государственной регистрации (для подтверждения своих прав и обязанностей по договору, сроков и способов уплаты, судебной защиты, для подтверждения в налоговой декларации сумм, уплаченных или полученных по договору, и пр.). В явке на государственную регистрацию заинтересованы обе стороны, особенно по возмездным сделкам.

Заявление о регистрации своего возникшего права может подать только приобретатель. Как уже отмечалось, в случае купли-продажи регистрации подлежит переход права: прекращение права продавца и возникновение права покупателя. А в сделках с отложенным исполнением (купля-продажа в кредит с рассрочкой платежа, аренда с выкупом, дарение в будущем, найм-продажа) определить момент перехода права собственности к приобретателю возможно только на основании заявления отчуждателя. Продавец должен также подать заявление о регистрации перехода права к покупателю, особенно если деньги уплачены, а передаточный акт составлен в простой письменной форме после регистрации сделки. Как и в случае заключения сделки в простой письменной форме, при нотариальном оформлении сделки заявление о регистрации перехода права должны подать обе стороны.

Нельзя не принимать во внимание проблему криминализации рынка недвижимости. Юридическая формулировка требует, чтобы для заключения сделки стороны были правоспособны. Это означает, что на момент государственной регистрации обе стороны должны быть живы. Особый статус установлен для пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением. П. 3 ст. 596 ГК РФ гласит, что договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен. Договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Естественно, что умереть к моменту нотариального удостоверения невозможно, а вот смерть получателя ренты к моменту государственной регистрации в жизни очень часто случается. Если получатель ренты не доживает даже до регистрации договора, учреждения юстиции не должны регистрировать такие договоры (и право собственности плательщика ренты) как в силу прямого указания закона, так и по моральным соображениям. Поэтому ст. 16 Закона о государственной регистрации прав, устанавливая только порядок государственной регистрации в соответствии с ГК РФ (п. 6 ст. 131), не должна противоречить положениям Кодекса и 18 препятствовать проверке учреждениями юстиции законности сделок с недвижимостью.

Прием документов, необходимых для государственной регистрации, проводится в следующей последовательности.

1. Проверка личности заявителей (правообладателей), а если они представляют интересы других граждан или юридических лиц, то проверяются и их полномочия.

2. Проверка представленных документов на соответствие требованиям ст. 18 Закона о государственной регистрации прав. В правоустанавливающем документе (который является основанием для регистрации права и будет указан в Свидетельстве о государственной регистрации) должны содержаться: а) описание недвижимого имущества: наименование и назначение недвижимости (здание, сооружение, квартира, дом, земельный участок и пр.), адрес, площадь и другие характеристики недвижимости; б) полное наименование правообладателя - для юридического лица (включая организационно-правовую форму) и фамилию, имя, отчество и место жительства - для граждан; в) вид регистрируемого права (собственность, пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование и др.). Проверяется также надлежащее оформление документов: нотариальное удостоверение в установленных законом случаях, подписи должностных лиц, скрепление печатью; удостоверение технических паспортов организациями БТИ, а планов земельных участков - земельным комитетом. В документах не должно быть подчисток, приписок, неоговоренных исправлений, повреждений, не позволяющих однозначно истолковать их содержание, иначе это может повлечь отказ в их приеме для регистрации.

3. Проверка наличия подлинников и копий документов. В соответствии с п. 5 ст. 18 Закона о государственной регистрации прав все документы, необходимые для регистрации, представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником (не могут быть представлены только подлинники актов органов государственной власти и местного самоуправления, например, постановления, решения или распоряжения глав администраций, комитетов и пр., так как подлинник такого документа существует в единственном экземпляре, подписанном руководителем, а гражданам и организациям выдаются копии, заверенные канцелярией, управлением делами или протокольным отделом соответствующего органа). Поскольку срок государственной регистрации установлен достаточно большой - календарный месяц, естественно, что на такой срок сдавать в учреждение юстиции подлинники таких важных документов, как, например, 19 учредительные документы и свидетельство о регистрации юридического лица, генеральные доверенности, брачные свидетельства, не возможно. Должностное лицо учреждения юстиции может произвести непосредственно на приеме сличение копии с подлинником, сделать об этом отметку на копии и возвратить заявителю подлинники документов. Но подлинники правоустанавливающих документов вместе с копиями обязательно должны быть сданы в учреждение юстиции, поскольку на них будет проставлен штамп о регистрации сделки или выдаче Свидетельства. Следует также отметить, что копия - это документ, имеющий равную с подлинником юридическую силу, верность копии должна быть заверена либо нотариально, либо той организацией, которая выдала документ (поэтому ксерокопии без надлежащего заверения копиями на являются). Согласно указу Президиума Верховного Совета СССР о порядке выдачи и свидетельствования не допускается истребование и свидетельствование верности копий документов, удостоверяющих личность (паспортов, военных билетов и др.).

При отсутствии подлинников или копий заявителю может быть отказано в приеме документов.

4. После приема документов регистратор (должностное лицо) должен внести запись о поступивших на регистрацию заявлении и документах в Книгу учета входящих документов и выдать расписку заявителю с указанием номера Книги учета документов, номера и даты записи в ней о принятом заявлении. С этой даты начинается месячный срок государственной регистрации.

После приема заявления регистратор должен также внести в Единый государственный реестр прав отметку о поданном заявлении (с указанием заявителя и даты приема заявления) в соответствии с п. 6 ст. 12 Закона о государственной регистрации прав. Отметка о поданном заявлении указывает на существование правопритязания в отношении данного объекта недвижимости и должна предотвратить регистрацию права на данный объект по заявлению, поданному позднее. Но внесение отметки о правопритязании - это еще не государственная регистрация, а только отражение заявленных прав на недвижимость.

5. Далее проводится правовая экспертиза документов. Правовая экспертиза документов - это проверка юридической силы и действительности поданных документов, наличия прав у подготовившего документ лица или органа власти, проверка законности сделки, являющейся основанием для государственной регистрации права. Обязательно проводится исследование Единого государственного реестра: проверка наличия ранее зарегистрированных прав и отсутствия противоречий между зарегистрированным и заявленным правом;

проверка наличия зарегистрированных ограничений, обременении права (арестов, залогов и пр.); проверка наличия ранее заявленных прав и отсутствия противоречий между ними и заявленным правом (ст. 13 Закона о государственной регистрации прав).

По результатам правовой экспертизы у регистратора могут возникнуть сомнения в наличии оснований для регистрации либо он принимает одно из возможных решений:

...