Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Київський інститут кримінально-виконавчої служби

Реферат на тему:

«Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб»

Кінаш В. М.

Київ 2014

Зміст

• Вступ
• 1.Загальне поняття та правова регламентація емфітевзису
• 2. Загальна характеристика основного регулюючого положення емфітевзису
• 3.Основні права та обов'язки емфітевта та землекористувача
• Висновки
• Список використаних джерел


Вступ

Емфітевзис має певні правові особливості. Це довгострокове право. Емфітевзис укладається, як правило, на невизначений строк, але може бути укладений і на певний строк. При укладенні договору на невизначений строк, кожна зі сторін може відмовитися від договору, повідомивши про це другу сторону не менш як за один рік до такої відмови.

Це право відчужуване, тобто емфітевт у будь-який час продати чи в будь-який інший спосіб відчужувати це право користування землею. Слід підкреслити, що відчужується не земля (емфітевт не має права розпоряджатися землею), а саме право користування землею. При продажу права користування землею користувач зобов'язаний своєчасно сповістити про це власника землі. Якщо продаж права користування буде здійснено без сповіщення про це власника земельної ділянки, останній має право вимагати через суд визнання продажу недійсним. При відчуженні емфітевзису емфітевтом третім особам власник землі має право на визначену договором частину від ціни продажу (процент). Власнику землі належить переважне перед іншими право викупу права користування. Він має право вимагати від емфітевта використання землі за призначенням, обумовленим у договорі. Власнику належить також право на винагороду за використання землі. Розмір винагороди, її форма, умови, порядок та строки виплати визначаються договором. Користувач земельної ділянки зобов'язаний виплачувати її власнику обумовлену винагороду за користування нею, а також здійснювати інші платежі, пов'язані з користуванням землею, та справляти встановлені щодо неї повинності. Він зобов'язаний використовувати землю відповідно до її цільового призначення, підвищувати її родючість, застосовувати природоохоронні технології виробництва, утримуватися від дій, які можуть призвести до погіршення екологічної ситуації.

Емфітевзис припиняється у разі: поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача; закінчення строку, на який було надано право користування; викупу земельної ділянки з метою суспільної необхідності; рішення суду.

1. Загальне поняття та правова регламентація емфітевзису

Земельне законодавство України регламентує різні підстави користування земельними ділянками, що входять до складу земель України. Одним із прав на землю, яке регламентується чинними земельно-правовими актами, є право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис).

Під емфітевзисом (від лат. emphyteusis -- вростання) розуміють засноване на договорі, довгострокове, відчужуване та успадковуване право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб. У земельно-правовій літературі емфітевзис визначають як особистий земельний сервітут, який полягає в наданні особі, на користь якої його встановлено, прав володіння та користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб [3]. Правові засади такого права користування закладено положеннями Цивільного кодексу України від 16.01.2003 р. № 435-IV (далі -- ЦКУ) [4] та Земельного кодексу України від 25.10.2001 р. № 2768-III (далі -- ЗКУ) [5]. З`ясування питання правового регулювання користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб має важливе не лише теоретичне, а й практичне значення.

Характеристика правового регулювання користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб наводилася в окремих роботах із земельного права [1, 2], проте останні зміни, унесені до земельного законодавства, у цій частині предметом наукового аналізу ще не були.

Так, у ЦКУ наявні лише декілька положень щодо права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб. Зокрема, це стосується того, що це право віднесено до речових прав на чуже майно (ч. 1 ст. 395 ЦКУ) та зазначено підстави виникнення права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (ст. 407 ЦКУ). В останній нормі вказується, що право користування чужою земельною ділянкою встановлюється договором між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб. Емфітевзис може відчужуватися і передаватися в порядку спадкування. Проте право користування земельною ділянкою державної або комунальної власності для сільськогосподарських потреб не може бути відчужено її землекористувачем іншим особам, унесено до статутного фонду, передано в заставу.

Детальніше підстави виникнення та зміст правового інституту емфітевзису визначено ЗКУ, зокрема його главою 16-1 «Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови», яка представлена лише однією ст. 102-1. Цю главу було включено до ЗКУ у квітні 2007 року Законом України «Про внесення змін та визнання такими, що втратили чинність, деяких законодавчих актів України у зв'язку з прийняттям Цивільного кодексу України» від 27.04. 2007 р. № 997-V [6] і вона фактично є його новелою.

2. Загальна характеристика основного регулюючого положення емфітевзису

Передусім щодо підстав виникнення емфітевзису. Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб виникає на підставі договору. Такий договір укладається між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для названих потреб, відповідно до ЦКУ. Звертає на себе увагу той факт, що, по-перше, ЦКУ спеціальних приписів щодо змісту та умов договору про встановлення емфітевзису не містить. Незважаючи на положення ч. 5 розглядуваної статті ЗКУ, згідно з якими укладення договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови здійснюється відповідно до ЦКУ з урахуванням вимог ЗКУ, останній не містить безпосередніх приписів із цього приводу, що навряд чи можна вважати правильним. Оскільки в практичній діяльності виникають значні труднощі з укладенням таких договорів, то до них зазвичай включаються умови, характерні для договору оренди землі.

Усе викладене підтверджується Листом Державного комітету України із земельних ресурсів від 20.10.2008 р. № 14-17-7/11974, в якому зазначається, що на рівні підзаконних нормативно-правових актів не передбачено форми типових або примірних договорів емфітевзису, отже, при їх складанні слід керуватися чинним законодавством, зокрема ЗКУ та ЦКУ. Водночас у зазначеному листі рекомендується для отримання земельної ділянки сільськогосподарського призначення в користування укладати договори оренди землі відповідно до Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998 р. № 161-XIV [7] та Типового договору оренди землі, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 р. № 220 [8].

Також слід звернути увагу, що чинне законодавство України не містить визначення поняття «сільськогосподарські потреби». Вважаємо, що такі потреби можуть визначатися як потреби, пов'язані з виробництвом сільськогосподарської продукції, здійсненням сільськогосподарської науково-дослідної та навчальної діяльності, розміщенням відповідної виробничої інфраструктури.

Отже, логічним є висновок, що емфітевзис може встановлюватися не щодо будь-якої категорії земель, а тільки щодо земель, здатних задовольняти сільськогосподарські потреби, тобто земель сільськогосподарського призначення.

Якщо йдеться про передачу права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб стосовно земель сільськогосподарського призначення, то землекористувачем (особою, на користь якої буде встановлене таке право) може бути не будь-яка особа, а лише здатна забезпечити цільове використання такої земельної ділянки. Зважаючи на викладене вище, варто законодавчо обмежити коло можливих набувачів права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб -- фізичних осіб, які мають сільськогосподарську освіту чи досвід роботи в сільському господарстві, чи займаються веденням товарного сільськогосподарського виробництва, або ж юридичних осіб, установчими документами яких передбачено ведення сільськогосподарського виробництва (за аналогією з вимогами ст. 130 ЗКУ, що пред'являються до покупців земель сільськогосподарського призначення). Аналогічну позицію викладено в земельно-правовій літературі [9].

Наступною особливістю емфітевзису є його оборотоздатність, зокрема можливість його відчуження або ж передачі в порядку спадкування (за винятком окремих випадків, про які йтиметься нижче). Однак не слід забувати, що набувачем цього права може бути лише особа, яка здатна використовувати таку земельну ділянку для сільськогосподарських потреб.

Обмеження щодо відчуження емфітевзису встановлено відносно права користування земельною ділянкою державної або комунальної власності, яке полягає в тому, що право користування не може бути відчужено землекористувачем іншим особам, унесено до статутного фонду, передано в заставу. Вважаємо, що це обмеження гарантує право на землю держави та відповідних територіальних громад.

Ще одним обмеженням, яке передбачено в разі встановлення права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, є встановлення його максимального строку. Однак знов-таки, такий строк користування законодавчо обмежено щодо земельних ділянок державної чи комунальної власності терміном до 50 років. Зважаючи на це, слід зауважити, що строк встановлення емфітевзису щодо земель приватної власності не обмежується і визначається за згодою сторін у відповідному договорі про встановлення такого права користування земельною ділянкою.

Цивільне та земельне законодавство України також установлює підстави припинення емфітевзису. Зокрема, ч. 6 ст. 102-1 ЗКУ визначає, що право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб припиняється в таких випадках: поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача (наприклад, придбання останнім земельної ділянки щодо якої було встановлено таке право користування), спливу строку, на який було надано право користування (тобто закінчення строку дії договору на встановлення емфітевзису) та викупу земельної ділянки у зв'язку із суспільною необхідністю.

Окрім зазначених випадків, емфітевзис може бути припинено за рішенням суду за інших підстав, установлених законом. Вважаємо, що такими можуть бути випадки, передбачені ст. 141 ЗКУ щодо припинення права користування земельною ділянкою, зокрема, використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам, використання земельної ділянки не за цільовим призначенням, систематична несплата земельного податку. Більше того, емфітевзис також має припинятися в разі добровільної відмови від права користування земельною ділянкою та припинення юридичної особи, на користь якої було встановлено емфітевзис.

3. Основні права та обов'язки емфітевта та землекористувача

Суб'єктами емфітевзису є власник земельної ділянки та особа, яка виявила бажання користуватися останньою для сільськогосподарських потреб (землекористувач, емфітевта). Стороною відносин емфітевзису не може бути особа, якій земельна ділянка надана на умовах постійного користування чи на умовах оренди.

Об'єктом емфітевтичного права є користування земельною ділянкою сільськогосподарського призначення, що знаходиться у приватній, комунальній або державній власності. До земель сільськогосподарського призначення належать сільськогосподарські угіддя -- рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги, а також несільськогосподарські угіддя (ст.22 ЗК). Таке користування має обмежений характер, оскільки власник передає емфітевті право володіння та право цільового користування земельною ділянкою, зберігаючи за собою право розпорядження нею. Сторони можуть звузити межі цільового використання земельної ділянки, наприклад, зазначивши, що вона має використовуватися під ріллю або багаторічні насадження тощо.

Підставою встановлення емфітевзису є договір про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (договір про емфітевзис). За договором про емфітевзис власник земельної ділянки відплатно чи безвідплатно передає іншій особі право користування земельною ділянкою, зберігаючи щодо неї право власності. Договір про встановлення емфітевзису формально є консенсуальним, оскільки для виникнення емфітевтичного права не вимагається передачі земельної ділянки. Водночас реалізувати це право раніше, ніж будуть встановлені межі ділянки на місцевості, неможливо, оскільки до цього приступати до використання земельної ділянки забороняється законом (ст. 125 ЗК).

Отже, виникає ситуація, подібна до тієї, що має місце при переході права власності за договором: момент укладення договору і перехід речового права не збігаються в часі (ст.334 ЦК).

Емфітевзис може бути переданим іншій особі на підставі договору між попереднім та наступним землекористувачами або на підставі спадкування (ч.2 ст.407 ЦК). Зокрема емфітевтичне право може бути предметом договору купівлі-продажу, дарування, міни, в тому числі предметом застави, а також може передаватися будь-яким іншим, не забороненим законом, способом іншій фізичній або юридичній особі. При відчуженні емфітевзису йдеться не про передачу права власності на земельну ділянку, а виключно про відчуження права користування нею.

Строк договору про емфітевзис встановлюється за домовленістю його сторін. При цьому власник ділянки та емфітевта можуть укласти такий договір на визначений або на невизначений строк.

Якщо договір про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб укладено на невизначений строк, кожна Із сторін може відмовитися від договору, попередивши про це другу сторону не менш як за один рік (ст.408 ЦК). Попередження про відмову від договору є правочином, тому його зміст та форма визначаються загальними правилами про здійснення правочинів, встановленими гл.16 ЦК.

Власник земельної ділянки має право:

-- вимагати від землекористувача використання ділянки за призначенням, встановленим у договорі. При цьому в самому договорі має бути враховане цільове призначення ділянки (ст.409 ЦК);

- на одержання плати за користування ділянкою. Плата за кокетування, що підлягає сплаті землекористувачем власникові землі не охоплює інших обов'язкових платежів, які встановлюються окремим законом (ч.2 ст.410 ЦК). ЦК не встановлює розмірів плати за користування, її форми, умови, порядок та строки виплати ці питання вирішуються на розсуд сторін і мають бути закріплені у договорі про емфітевзис,

- на переважне перед іншими особами набуття права користування земельною ділянкою у разі продажу цього права іншій особі (ч.2 ст.411 ЦК);

- на одержання відсотків від ціни продажу емфітевзису іншій особі -- лаудемії (ч.5 ст.4 ЦК). емфітевзис право регламентація регулювання

Власник земельної ділянки зобов'язаний:

- надати земельну ділянку в користування;

- не перешкоджати землекористувачеві у здійсненні його прав.

Навіть у разі порушення емфітевтом умов здійснення права користування власник не має права самочинно перешкоджати йому у вчиненні таких дій, а повинен звернутися до суду. Проти порушення власником його прав землекористувач захищений усіма тими засобами захисту, що й власник майна (ст.396 ЦК).

Землекористувач має право:

- користуватися земельною ділянкою у повному обсязі відповідно до договору та утримувати її за собою (ч. І ст.410 ЦК);

- набувати право власності на плоди і доходи від експлуатації наданої у користування ділянки. Це право логічно випливає з права користування земельною ділянкою для власних потреб;

- відчужувати право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, якщо інше не встановлено законом (ч. І ст.411 ЦК).

Слід зазначити, що остання правомочність землекористувача у деяких випадках супроводжується істотними обмеженнями, встановленими на користь власника землі. Зокрема у разі продажу права користування земельною ділянкою власник останньої має переважне перед іншими особами право на його придбання за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах. Для забезпечення цього права землевласника реалізація емфітевзису шляхом продажу супроводжується ускладненою процедурою. Продавець емфітевзису зобов'язаний письмово повідомити власника земельної ділянки, наданої у користування, про намір продати своє право користування іншій особі з вказівкою ціни, оголошеної для продажу, та інших його умов. Власник, який протягом одного місяця письмово заявить про свій намір викупити емфітевзис, зобов'язаний купити його за ціною та на умовах, оголошених для продажу. Якщо власник землі відмовиться від реалізації свого переважного права на купівлю емфітевзису або не повідомить письмово про згоду на купівлю, або надішле згоду про можливу купівлю за іншою ціною, землекористувач вправі продати своє право будь-якій особі, але на умовах, попередньо оголошених для продажу. Якщо власник ділянки, давши згоду на купівлю емфітевзису, потім відмовиться від свого наміру, землекористувач може вимагати від нього відшкодування шкоди, завданої такою відмовою (ст.ст.22, 23 ЦК).

У разі продажу землекористувачем емфітевзису з порушенням права власника на переважну купівлю останній може протягом одного року звернутися до суду з позовом про переведення на нього прав та обов'язків набувача права з внесенням на депозитний рахунок суду грошової суми, яку за договором має сплатити покупець емфітевзису (ст.362, ч.4 ст.411 ЦК).

Землекористувач зобов'язаний:

- вносити плату за користування земельною ділянкою, а також інші платежі, встановлені законом. Плата за користування, яка виплачується власникові ділянки, не включає інші платежі, що підлягають сплаті землекористувачем відповідно до положень закону. Зазначена плата за користування не охоплює обов'язку користувача сплатити власникові землі лаудемію (ч.5 ст.411 ЦК);

- ефективно використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення;

-- підвищувати родючість земельної ділянки, застосовувати природоохоронні технології виробництва, утримуватися від дій, які можуть призвести до погіршення екологічної ситуації;

- повідомити власника землі про намір продати право користування земельною ділянкою.

Емфітевзис припиняється у разі:

1) поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача. У цьому випадку суб'єкти права власності і речового права на чужу річ збігаються, а відтак має перевагу більш повне право, тобто право власності;

2) спливу строку, на який було надано емфітевзис, якщо строк було зазначено у договорі про встановлення цього права. У ЦК не передбачений обов'язок власника ділянки подовжити на вимогу землекористувача строк дії емфітевзису. Такий обов'язок може бути закріплений у договорі про встановлення емфітевзису. В разі досягнення сторонами домовленості про подовження строку йдеться про встановлення нового емфітевзису;

3) викупу земельної ділянки у зв'язку із суспільною необхідністю. У цьому випадку йдеться про викуп саме земельної ділянки, а не права користування нею (ст.350 ЦК);

4) знищення земельної ділянки або такого її пошкодження, що виключає можливість використання для задоволення сільськогосподарських потреб;

5) визнання недійсним правочину, що є підставою встановлення емфітевзису;

6) використання земельної ділянки не за цільовим призначенням (ст.143 ЗК);

7) домовленості власника ділянки та землекористувача про припинення емфітевзису. Така домовленість має бути вчиненою у такій самій формі, як і договір про встановлення емфітевзису. За рішенням суду емфітевзис може бути припинений також у інших випадках, встановлених законом (ст.412 ЦК).

Висновки

Проведене дослідження дозволяє дійти таких висновків. Правове регулювання користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб не є досконалим. Чинне законодавство України не врегульовує всіх аспектів встановлення емфітевзису та користування ним. Воно встановлює лише окремі елементи (істотні умови) договорів на встановлення емфітевзису. Потребує розробки та затвердження типовий або ж примірний договір на встановлення емфітевзису. Також слід визначити поняття «сільськогосподарські потреби», для задоволення яких може встановлюватися емфітевзис, та розширити перелік підстав, за яких він припиняється.

Перспективою подальших наукових розвідок у напрямку порушених проблем може бути використання отриманих результатів у наступних дослідженнях, а також характеристика правового регулювання інших прав користування чужою земельною ділянкою.

Список використаних джерел

1. Науково-практичний коментар Земельного кодексу України / За ред. В. М. Кравчука. -- К.: Істина, 2007. -- С. 303-317.

2. Бусуйок Д. В. Обмеження прав на землю за законодавством України: Монографія. -- К.: ТОВ «Видавництво «Юридична думка», 2006. -- С. 121-27.

3. Земельне право України: Підручник для студентів юридичних спеціальностей вищих навчальних закладів / В. І. Семчик, П. Ф. Кулинич, М. В. Шульга. -- К.: Вид. дім «Ін Юре», 2008. -- С. 224.

4. Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV // Офіційний вісник України. -- 2003. -- № 11. -- Ст. 461.

5. Земельний кодекс України від 25.10.2001 р. № 2768-ІІІ // Відомості Верховної Ради України. -- 2002. -- № 3-4. -- Ст. 27.

6. Про внесення змін та визнання такими, що втратили чинність, деяких законодавчих актів України у зв`язку з прийняттям Цивільного кодексу України: Закон України від 27.04.2007 р. // Відомості Верховної Ради України. -- 2007. -- № 33. -- Ст. 440.

7. Про оренду землі: Закон України від 06.10.1998 р. № 161-XIV // Відомості Верховної Ради України. -- 1998. -- № 46-47. -- Ст. 280.

8. Про затвердження Типового договору оренди землі: Постанова Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 р. № 220 // Офіційний вісник України. -- 2004. -- № 9. -- Ст. 527.

9. Земельне право України: Підручник для студентів юридичних спеціальностей вищих навчальних закладів / В. І. Семчик, П. Ф. Кулинич, М. В. Шульга. -- К.: Вид. дім «Ін Юре», 2008. -- С. 224, 225.

Размещено на Allbest.ru