Договор ренты в гражданском праве Российской Федерации

Размещено на http://allbest.ru

Рента и пожизненное содержание с иждивением как рисковый договор в гражданском праве Российской Федерации

Характеристика договора ренты: гражданско-правовой аспект. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется периодически выплачивать получателю некоторую сумму денег или предоставлять средства на содержание в иной форме.

Договор ренты известен со средних веков. Одной из причин возникновения договора ренты в европейском законодательстве являлся недостаток наличных денег - обстоятельство, приведшее к появлению ренты недвижимости (рентной аренды).

Другая причина появления ренты состояла в том, что церковь, так же как и светское законодательство, запрещала процентные займы. В частности, для этого пользовались договором об установлении ренты. Заемщик, который получал капитальную сумму, принимал на себя не обязанность уплачивать проценты на эту сумму и возвратить ее, а неопределенную обязанность выплачивать кредитору ежегодную ренту.

В связи с изменением социально-экономической обстановки в стране, надобность в ограничениях, установленных ГК РСФСР 1964 г., отпала. Сама же потребность в законодательной регламентации рентных отношений существенно возросла в связи с их массовым появлением в реальной жизни.

Экономическая сторона жизни людей пенсионного возраста в нашей стране сегодня такова, что практика заключения договоров пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением продолжает постепенно расширяться. Данный институт нашел свое закрепление в гл. 33 ГК РФ.

Договор ренты принадлежит к группе институтов гражданского права, предусматривающих отчуждение имущества за плату или бесплатно. В первом случае имущество отчуждается с условием предоставления в обмен на него не только периодических рентных платежей, но и оплаты его стоимости.

Однако более типичным для подавляющего числа случаев рентных отношений представляется отчуждение имущества в собственность плательщика ренты, бесплатно с получением взамен переданного имущества только периодических рентных платежей. Тем самым договор ренты приводит к установлению между участвующими в нем лицами особых правовых отношений, которые совершенно не свойственны другим договорным обязательствам, и в этой связи он сходен с договорами займа, купли-продажи, мены и дарения.

На сегодняшний день обновленное гражданское законодательство проходит проверку эффективности, очевидно, что существуют сложности в толковании и применении отдельных его норм и институтов, в том числе при регулировании рентных отношений.

Разновидности договора ренты

1). Постоянная рента:

Субъектами договора постоянной ренты являются получатель ренты и её плательщик. Получателями постоянной ренты могут быть граждане, а также некомерческие организации.

К лицам, получающим постоянную ренту, относятся граждане любого возраста, а из числа юридических лиц -- лишь некоммерческие организации, притом только те, деятельность которых по выплате рентных платежей соответствует целям их деятельности, названным в учредительных документах, и не противоречит закону.

Такой избирательный подход к отбору юридических лиц -- получателей ренты связан с целями, стоящими перед сторонами договора ренты. Больше всего этим целям соответствует деятельность некоммерческих фондов, преследующих социальные, благотворительные, культурные, образовательные или иные общественно полезные цели. Фонд использует имущество для целей, определенных в его уставе.

В меньшей степени отвечают целям постоянной ренты потребительские кооперативы, занятые удовлетворением материальных и иных потребностей своих участников.

Не соответствуют названным целям ассоциации или союзы, объединяющие коммерческие организации, созданные для представительства и защиты их общих имущественных интересов.

Таковы, например, союзы и ассоциации кредитных организаций (ст. 3 Закона о банках).

Передачу таким образом прав получателя ренты в договоре может быть наложен запрет, что делает невозможной передачу постоянной ренты. Здесь решающим фактором является волеизъявление сторон.

Срок договора вытекает из самой сути данного вида ренты, которая должна выплачиваться бессрочно, т.е. без ограничения ее каким-то конкретным периодом. Что же касается периодичности выплаты рентных платежей, то они выплачиваются по истечении каждого квартала, если сторонами не установлено иного условия о периодичности (например по истечении каждого полугодия).

2). Пожизненная рента.

В соответствии со ст. 596 Гражданского кодекса Российской Федерации пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина.

Возможно установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты, как правило, считаются равными. Например, супруги передали по рентному договору принадлежащее им на праве совместной собственности жилое помещение.

При этом в случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство ренты прекращается.

Таким образом договор пожизненой ренты имеет следующий субъектный состав: Получателем пожизненой ренты может быть только гражданин, на период жизни которого она устанавливается. Причём пожизненая рента может выплачиваться как одному гражданину, так и нескольким. рента договор законодательный

С учетом того, что пожизненная рента, как правило, предназначается для ежедневного обеспечения жизни ее получателя, она должна выплачиваться по окончании каждого календарного месяца, в отличие от постоянной ренты, которая выплачивается по окончании каждого календарного квартала, если иное не установлено договором (ст.ст. 591, 598 ГК РФ).

3).Пожизненное содержание с иждивением.

Наиболее важной разновидностью пожизненной ренты является пожизненное содержание с иждивением. Поэтому между указанными договорами достаточно много общего, в связи с чем к пожизненному содержанию с иждивением применяются правила о пожизненной ренте. По существу, это единственный вид договора ренты, который находит широкое практическое применение.

В отличие от других видов ренты пожизненное содержание имеет своим предметом только недвижимое имущество (жилой дом, квартиру, земельный участок и т.д.).

Недвижимость передается в собственность плательщика ренты, который обязуется взамен осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (п. 1 ст. 601 ГК РФ).

Содержание с иждивением может включать обеспечение потребности в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг (п. 1 ст. 602 ГК РФ).

Выгода и риск ренты

Как правило, заключение договора пожизненной ренты происходит с одинокими стариками или престарелыми семейными парами. Для них это возможность получить дополнительное денежное содержание и надлежащий уход за квартирой и собой.

Если заключается договор пожизненной ренты, то размер пожизненной ренты не может быть менее минимального размера оплаты труда в месяц. Если же речь идет о договоре пожизненного содержания с иждивением, то помимо ренты, пожилой человек получает соответствующее иждивение.

Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья, также и уход. В договоре должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух МРОТ.

Квартира, которая отчуждается под выплату ренты, может быть отчуждена за плату или бесплатно. Таким образом, если квартира передается за плату, то помимо ренты и иждивения получатель ренты получит еще и определенную денежную сумму, размер которой определяется сторонами договора.

К плюсам также можно отнести и то, что пожилой человек будет продолжать проживать в своей квартире. Но все выгоды омрачаются участившимися случаями мошенничества и афер при заключении договора ренты, которые иногда заканчиваются весьма плачевно для стариков. Даже случаи насильственной смерти получателя ренты не такая уж редкость.

К минусам можно отнести, что одна из причин расторжения договора ренты - внезапно всплывшие родственники, которые пытаются представить прежнего владельца квартиры недееспособным. По закону сделка, заключенная недееспособным гражданином, является ничтожной. Поэтому, прежде чем заключить договор ренты, потребуйте от другой стороны справки, которые подтвердят дееспособность человека, заключающего с вами договор. Как правило, договор пожизненной ренты расторгается по инициативе получателя ренты, который вправе требовать расторжения договора при существенных нарушениях со стороны плательщика ренты.

Несвоевременные платежи, и невыполнение условий договора об иждивении.

В таком случае получатель ренты вправе требовать выкупа ренты или расторжения договора, но плательщик не сможет требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты. Чтобы плательщика ренты не обвинили в невыполнении своих обязательств по договору, следует запастись весомыми доказательствами, подтверждающими беспочвенность притязаний получателя.

Денежные средства следует перечислять на банковский счет и сохранять квитанции, если производится уборка помещения, то необходимо вести дневник и просить получателя ренты расписываться в нем, если покупается одежда, еда, лекарства и другое имущество - сохранять все чеки. Все это пригодится на случай судебного разбирательства с бывшим хозяином квартиры.

Гарантии защиты интересов лица, передавшего под выплату пожизненной ренты жилое помещение, в условиях существующего гражданского законодательства нуждаются в более глубоком осмыслении и дальнейшем развитии. Основной причиной такого развития, полагаем, является то, что изначально предполагаемая природа фидуциарных рентных отношений не соотносится с их последующей коммерсализацией.

Если право есть основа справедливости, то совершенно не справедливо, когда лицо, передавшее под выплату пожизненной ренты жилое помещение, получает очень незначительное содержание, по-сути, не имея нормальной компенсации за потерю права собственности на такое помещение.

И, напротив, для плательщика пожизненной ренты создаются условия для получения сверх прибыли, без особых трудовых и производственных затрат. Возможным направлением дальнейшего совершенствования гражданского законодательства в целях устранения подобной несправедливости может стать возврат к ранее существовавшему запрету на отчуждение жилого помещения плательщиком ренты при жизни получателя.

Также следует положительно оценивать в рамках проводимой реформы гражданского права предложения о существенном увеличении размера уставного капитала хозяйственных обществ. В этом случае плательщик ренты как юридическое лицо будет регистрироваться как хозяйственное товарищество, в котором предусмотрена субсидиарная ответственность учредителей по обязательствам организации, в данном случае ? по уплате ренты. Возможно, следует пересмотреть подход со стороны налоговых органов, когда юридическое лицо, как бывший плательщик пожизненной ренты, ликвидируется в добровольном порядке при отсутствии кредиторской задолженности.

Список использованных интернет-ресурсов

1. Правовой ресурс / Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) от 26.01.1996 N 14-ФЗ - Часть 2 http://www.consultant.ru/popular/gkrf2/4_12.html

2. Рента и пожизненное содержание с иждивением (судебная практика) http://www.advocate-realty.ru/practices/unitsp/?id=444795

3. Журнал собственник/Пожизненная рента - где выгоднее? http://sob.ru/archive/pojiznennaya-renta-gde-vyigodnee

Размещено на Allbest.ru