Земельное право

Размещено на http://www.allbest.ru/

Вариант 4

Земельное право

Задание 1

Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения

В соответствии со ст. 77 Земельного кодекса РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. Закон, таким образом, установил два основных признака идентификации земель сельскохозяйственного назначения как самостоятельной целевой категории земельного фонда: их правовую оформленность в качестве таковой (предоставление) и предназначенность для использования в сельскохозяйственных целях. Однако отнесение таких земель к категории сельскохозяйственного назначения возможно только в том случае, если они не находятся в пределах черты поселений. Последнее обстоятельство связанно с тем, что в пределах границ поселений могут находиться сельскохозяйственные угодья, оказавшиеся там в связи с установлением или изменением черты поселений. С момента включения их в черту поселений на эти земли распространяется правовой режим земель населенных пунктов. Они могут быть использованы для производства сельскохозяйственной продукции лишь до тех пор, пока не будут востребованы для градостроительных целей. В отличие от земель сельскохозяйственного назначения такие земли принято называть землями сельскохозяйственного использования. Что касается основных идентифицирующих признаков (предоставленность и предназначенность земель), то последние также нуждаются в некотором пояснении в связи с тем, что закон не содержит их конкретизации Улюкаев В.Х. Земельное право: учебник. М.: Частное право, 2010. С.75..

Земли сельскохозяйственного назначения должны находиться за границами населенного пункта. В том случае, если земли используются для сельскохозяйственного производства и находятся в пределах территории населенного пункта, то на них распространяется правовой режим земель населенных пунктов. Это зоны сельскохозяйственного использования (ст. 85 ЗК). Не распространяется режим земель сельскохозяйственного назначения на земли промышленности и иного специального назначения, которые предоставлены в безвозмездное срочное пользование для сельскохозяйственного производства (п. 6 ст. 87 ЗК), а также на свободные земельные участки на полосах отвода железных дорог в пределах земель железнодорожного транспорта, переданные в аренду гражданам и юридическим лицам для сельскохозяйственного использования (п. 2 ст. 90 ЗК). Не являются землями сельскохозяйственного назначения также земли лесного фонда, используемые для ведения сельскохозяйственного производства.

Земли сельскохозяйственного назначения делятся на два основных вида. Основную их часть составляют сельскохозяйственные угодья, т.е. земли, используемые как средство производства. Согласно п. 1 ст. 79 ЗК сельскохозяйственные угодья в зависимости от их естественных природных свойств и экономической целесообразности использования их в целях растениеводства или животноводства подразделяются на следующие виды угодий: пашни; сенокосы; пастбища; земли, занятые многолетними насаждениями; залежи.

Кроме того, в составе сельскохозяйственных угодий выделяются особо ценные для данного региона продуктивные земли, в том числе опытные поля (участки) научно-исследовательских учреждений и учебных заведений. Перечень участков таких земель устанавливается законодательством субъектов РФ (п. 4 ст. 79 ЗК Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 28.07.2012) // Собрание законодательства РФ, 29.10.2001, N 44, ст. 4147.).

Другая разновидность этих земель - земли, которые используются как пространственный территориальный базис для размещения внутрихозяйственных дорог, коммуникаций. На них могут быть расположены водные объекты, постройки и сооружения, используемые для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, т.е. объекты недвижимости, непосредственно обслуживающие нужды сельского хозяйства. Крассов О.И. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (постатейный). 2-е изд., перераб. М.: Норма, 2009. С.85.

Особый правовой режим, который определяется законодательством о мелиорации земель, имеют мелиорированные земли. Специфика правового режима этих земель заключается в том, что к использованию этих земель устанавливается ряд дополнительных требований и условий в целях обеспечения их охраны.

Задание 2

Гражданин Степанов решил оформить кредит в банке под залог своего земельного участка. В заявлении он указал, что стоимость его земельного участка составляет 1000000 рублей. Банк отказал в выдаче кредита без официальной оценки земельного участка.

Куда необходимо обратиться Степанову, чтобы получить официальный документ об оценке земельного участка. Как называет данный вид стоимости земельного участка. Какой договор он должен заключить с банком после решения о выдаче банком кредита. Опишите особенности заключения такого договора в отношении земельного участка. сельскохозяйственный земельный кредит судебный

Ответ:

Оценка земли может проводится как органами БТИ, Росстата, так и иными оценочными бюро.

Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность

Действующим законодательством под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации. Таким образом, речь в данном случае идет, прежде всего, о Федеральном законе от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения). Рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения). Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (далее для целей настоящих рекомендаций - земельной ренты) (принцип ожидания).

Рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения). Рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок. Рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния).

Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.

При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:

- целевое назначение и разрешенное использование;

- преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

- перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;

- ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;

- текущее использование земельного участка.

Отметим в этой связи, что арбитражный суд по одному из дел пришел к выводу, что залоговая оценка земельного участка и помещения 766778 рублей 60 копеек является оценкой, которую стороны согласовали между собой по предмету ипотеки. Не соблюдение участниками договора ипотеки требований комментируемого пункта о необходимости осуществления оценки земельного участка в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.12.2011, с изм. от 28.07.2012) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ, 03.08.1998, N 31, ст. 3813, по мнению суда, не влияет на заключенность договора ипотеки, поскольку, как указал суд, в соответствии с п. 3 ст. 9 комментируемого Закона оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем. При этом суд указал, что неправильное определение величины оценки может являться лишь основанием для ее оспаривания.

Как видим на данном примере, судебная практика стоит на позиции того, что нарушение комментируемых положений не свидетельствует о незаключенности договора об ипотеке.

Для оценки рыночной стоимости права аренды земельных участков распоряжением Минимущества РФ от 10.04.2003 N 1102-р определены методические основы. Данным документом установлено, что рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из принципов полезности, спроса и предложения, замещения, изменения, внешнего влияния.

Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на земельный участок, целевого назначения и разрешенного использования земельного участка. Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода от права аренды за определенный период времени при наиболее эффективном использовании арендатором земельного участка (принцип ожидания).

Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из наиболее эффективного использования арендатором земельного участка, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства и в результате которого расчетная величина стоимости права аренды земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

В данном случае должен быть заключен договор ипотеки.

Залоговая стоимость земельного участка, таким образом, может отличаться (как в сторону повышения, так и в сторону понижения) от:

- оценочной стоимости (рыночной цены) земельного участка, установленной независимым оценщиком;

- нормативной цены земли;

- кадастровой стоимости земельного участка.

Задание 3

Заполните таблицу «Юридическая ответственность за земельные правонарушения».

Образец заполнения:

Задание 4

Приведите пример из судебной практики высших судов России по рассмотрению земельных споров.

Комитет по управлению имуществом Саратовской области (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд с заявлением о признании недействительным постановления администрации г. Саратова № 1А-121 от 21.01.2005 г. «О предварительном согласовании места размещения многоэтажного жилого дома в Ленинском районе ЗАО «Промстрой-С» (далее - Общество). Заявление Комитета было мотивировано тем, что оспариваемое постановление вынесено лицом, не обладающим полномочиями по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности. Решением суда первой инстанции заявление было удовлетворено, оспариваемое постановление признано недействительным.

Общество подало кассационную жалобу с просьбой отменить вынесенный судебный акт.

Согласно материалам дела, 8 июня 2007 г. Общество обратилось в Комитет с заявлением о предоставлении земельного участка, расположенного по ул. Осенняя, 8 в Ленинском районе, для строительства многоэтажного жилого дома со ссылкой на постановление № 1А-121 от 21.05.2005 г., согласно которому Обществу было согласовано место размещения многоэтажного дома и утвержден акт выбора земельного участка.

ФАС Поволжского округа, изучив материалы дела не нашел оснований для удовлетворения жалобы. Суд при вынесении решения, руководствуясь статьями 9, 10, 11 и 29 ЗК РФ, п. 10 ст. 3 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ», Законом Саратовской области «О земле» и Постановлением Правительства Саратовской области «Об утверждении Правил предоставления гражданам и юридическим лицам прав на находящиеся в государственной собственности земельные участки» правомерно сделал вывод о том, что Правительство Саратовской области предоставило Комитету по управлению имуществом Саратовской области полномочия по распоряжению от имени государства земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю. Следовательно, администрацией города Саратова оспариваемое постановление было вынесено с превышением полномочий. Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 11 ноября 2008 г. № А57-19924/07-45.//СПС «Гарант».

Правовой анализ:

В рассмотренном примере речь идет о полномочиях Российской Федерации, субъектов Федерации и органов местного самоуправления в сфере регулирования земельных отношений, в частности разграничение полномочий по предоставлению земельных участков.

В ст. 29 Земельного кодекса РФ установлен круг субъектов, уполномоченных осуществлять предоставление земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности. К ним относятся исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления, уполномоченные на предоставление соответствующих земельных участков.

Соответственно, применительно к участкам, находящимся в государственной собственности, соответствующей компетенцией обладают: Правительство РФ (в отношении земель, находящихся в федеральной собственности) и глава администрации (или) правительства субъекта Федерации (в отношении земель, находящихся в собственности субъекта РФ). Предоставлением земельных участков из фонда муниципальной собственности заняты главы местных администраций.

Согласно ч. 2 ст. 9 ЗК РФ, Российская Федерация осуществляет управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности Российской Федерации (федеральной собственностью).

Субъекты Российской Федерации осуществляют управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации (ч. 2 ст. 10 ЗК РФ).

Органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности (ч. 2 ст. 11 ЗК РФ).

До фактического разграничения государственных земель на федеральные земли, земли субъектов РФ и муниципальные земли распоряжение государственными землями осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное. п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»//СПС «Гарант».

Таким образом, ЗК РФ устанавливает конкретные виды органов, обладающих полномочиями по предоставлению земельных участков.

В соответствии ч. 1 ст. 2 ЗСО «О земле», к полномочиям Правительства области по регулированию земельных отношений в Саратовской области относятся определение органа, осуществляющего управление и распоряжение земельными участками, находящимися в государственной собственности области, а также распоряжение земельными участками в соответствии со ст. 4 ЗСО «О земле». Закон Саратовской области от 21 мая 2004 г. № 23-ЗСО «О земле» (с изменениями от 31 октября 2008 г.).

Согласно ст. 4 указанного закона, распоряжение земельными участками, расположенными на территории административного центра Саратовской области - города Саратова, государственная собственность на которые не разграничена, а также предварительное согласование мест размещения на них объектов осуществляется органом исполнительной власти области, специально уполномоченным на то Правительством области, если федеральным законодательством не предусмотрено иное.

Пунктом 1 Постановления Правительства Саратовской области «О некоторых вопросах, связанных с распоряжением земельными участками,
государственная собственность на которые не разграничена» установлено, что комитет по управлению имуществом области осуществляет распоряжение земельными участками, расположенными на территории административного центра Саратовской области - города Саратова, государственная собственность на которые не разграничена, а также предварительное согласование мест размещения на них объектов. Постановление Правительства Саратовской области от 19 сентября 2006 г. № 284-П «О некоторых вопросах, связанных с распоряжением земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена» (с изменениями от 14 ноября 2008 г.).//СПС «Гарант»

Таким образом, в рассматриваемом примере ФАС Поволжского округа пришел к правомерному выводу, так как Администрация г. Саратова не является правомочным лицом и не вправе осуществлять согласование мест размещения объекта недвижимости на земельном участке, находящимся в государственной собственности.

Следовательно, вынесенное ей постановление является недействительным как противоречащее нормам действующего земельного законодательства.

Список литературы

1. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.12.2011, с изм. от 28.07.2012) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ, 03.08.1998, N 31, ст. 3813

2. Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 11 ноября 2008 г. № А57-19924/07-45.//СПС «Гарант».

3. Постановление Правительства Саратовской области от 19 сентября 2006 г. № 284-П «О некоторых вопросах, связанных с распоряжением земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена» (с изменениями от 14 ноября 2008 г.).//СПС «Гарант».

4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 29.10.2001, N 44, ст. 4147.

5. Крассов О.И. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (постатейный). 2-е изд., перераб. М.: Норма, 2009.

6. Улюкаев В.Х. Земельное право: учебник. М.: Частное право, 2010.

Размещено на Allbest.ru