Порядок предоставления земельных участков для строительства
Процедура предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения. Межевание земельного участка, его постановка на кадастровый учет. Принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства.
| Рубрика | Государство и право |
| Вид | курсовая работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 16.05.2014 |
| Размер файла | 63,6 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ
ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ
ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ПО ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВУ
КАФЕДРА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И КАДАСТРОВ
Курсовая работа
"Порядок предоставления земельных участков для строительства"
Выполнила студентка 41к2 гр. Зимина Н.А.
Проверила ст. преп. Зверева А.Н.
Москва 2014
Содержание
- Введение
- Глава 1. Предоставление земельного участка для строительства в населенных пунктах
- Глава 2. Порядок предоставления земельного участка для строительства, с предварительным согласованием места размещения объекта
- 2.1 Выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта
- 2.3 Межевание земельного участка
- 2.4 Постановка земельного участка на кадастровый учет
- 2.5 Принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства
- Глава 3. Порядок предоставления земельного участка для строительства, без предварительного согласования места размещения объекта
- Заключение
- Список использованных источников и нормативно-правовых актов
Введение
Актуальность проблем предоставления земельных участков для строительства в настоящее время не вызывает сомнений. Динамичное развитие инвестиционно-строительной сферы привело к резкому увеличению потребности в незастроенных земельных участках, пригодных для возведения объектов жилищного, административного, промышленного и иного назначения.
Земельный участок - недвижимое имущество, правовой режим которого определяется различными отраслями права. Земельный участок из состава земель населенных пунктов - еще более частный случай, объект в отношении которого одновременно действуют нормы градостроительного, земельного, гражданского и других отраслей права.
Процедура предоставления земельного участка для строительства является сложной и продолжительной во времени, связанной с определением и защитой интересов и прав множества лиц.
Значимость строительства для экономики, мультипликационный эффект развития строительной отрасли, заинтересованность местных властей в воспроизводстве жилого фонда и модернизации жилищной инфраструктуры, высокая прибыльность данной сферы предпринимательской деятельности приводят к повышенной криминализации данных отношений, к многочисленным нарушениям прав и законных интересов широкого круга лиц. Это общепризнанный факт.
Цель законодателя, правоприменителя, исследователя данной категории общественных отношений состоит в том, чтобы максимально справедливо уравновесить интересы общества, государства, частного лица и предпринимателя в сфере строительства, в том числе в вопросах предоставления земельного участка под застройку.
Глава 1. Предоставление земельного участка для строительства в населенных пунктах
В науке земельного права советского периода предоставление земель рассматривалось как одна из функций управления государством - собственником земельным фондом - самостоятельным институтом земельного права и считалось необходимым элементом целостной системы земельных отношений, имело своей главной и общей целью - обеспечение рационального использования землиСм.: Общая теория советского земельного права. М. 1983. С. 215. . В официальной правовой доктрине содержание управления земельным фондом раскрывалось в ряде функций, выполняемых соответствующими компетентными органами. Функция управления определялась как виды деятельности, необходимые для организации рационального использования и охраны земель. Виды и содержание самих функций вытекали из земельного законодательства и иных нормативных правовых актовСм.: Там же. С. 219. .
В связи с утверждением в России экономических отношений, основанных на рыночных принципах, возникла межотраслевая экономико-правовая научная категория, именуемая как "государственное регулирование", понятие которое также не закреплено в законодательстве и не сформировалось его единого определения ни в экономической, ни в юридической литературе. Государственное регулирование как экономико-правовое явление появилось в России при новом экономическом строе лишь во второй половине первого пореформенного десятилетия.
В научной и учебной литературе последних лет имеется множество определений государственного регулирования, которые характеризуются либо односторонностью, либо смешением с понятием управления и другими терминами и категориями. Однако следует согласиться с утверждением, что суть государственного регулирования состоит в деятельности государства в лице его органов, направленной на упорядочение отношений в рыночной экономикеСм.: Губин Е.П. Государственное регулирование рыночной экономики и предпринимательства. М. 2008. С. 32. .
Рассматривая юридический состав понятия "предоставления земельных участков" вряд ли уместно говорить о наличии двух и более юридических фактов, так как только в результате гражданско-правовой сделки с предметом, предусматривающим возникновение права на земельный участок, возникают правовые последствия для сторон. По мнению О.С. Иоффе, "орган, совершивший административный акт, направленный на установление гражданского правоотношения, никогда сам не становится участником этого правоотношения, в то время как лицо, совершившее сделку в целях установления гражданского правоотношения, непременно становится участником данного правоотношения"См.: Иоффе О.С. Советское гражданское право. М. 1967. С. 251. . Акт государственного органа власти о предоставлении земельного участка из публичной собственности для жилищного строительства, не предусматривает указания правоприобретателя, должен сопровождаться обязательным проведением торгов и оформлением соответствующей гражданско-правовой сделки, которая и порождает правовые последствия для участников правоотношения.
Действующее земельное законодательство предусматривает две модели предоставления земельного участка для строительства:
1. Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта;
2. Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта. См: статья 30 Земельного Кодекса Российской Федерации.
Выбор модели предоставления земельного участка определяется фактом наличия или отсутствия в распоряжении публичного образования сформированного земельного участка.
Данные модели предполагают использование органом государственной или муниципальной власти разных методов регулирования.
При согласовании места размещения объекта орган власти выступает в роли административного органа, который на основании заявления заинтересованного лица, принимает решение о возможности размещения объекта, о проведении работ по формированию земельного участка и представлении земельного участка. Активно применяется метод административного регулирования.
При предоставлении земельного участка без предварительного согласования места размещения объекта, орган, уполномоченный на предоставление земельного участка, выступает в роли организатора торгов (гражданско-правового способа совершения сделок), в роли оферента, выразившего волю на совершение сделки с имеющимся в его распоряжении объектом гражданского оборота (земельным участком). Таким образом, используется диспозитивный гражданско-правовой метод регулирования отношений.
Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта является способом решения проблемы неопределенности объекта правоотношений.
Путем достижения предварительных соглашений заинтересованное лицо и орган, уполномоченный распоряжаться земельными участками, последовательно решают ряд задач, направленных по приданию земельному участку свойств (определенность, индивидуализированность, отсутствие споров и т.д.) необходимых для того, что бы земельный участок стал объектом гражданско-правовых отношений - арендных отношений.
Глава 2. Порядок предоставления земельного участка для строительства, с предварительным согласованием места размещения объекта
Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта предполагает активную роль лица, испрашивающего у уполномоченного органа земельный участок для размещения объекта строительства. Заинтересованное лицо выступает инициатором правоотношений, обращаясь с заявлением, проводит землеустроительные работы и т.д. А орган, уполномоченный на распоряжение земельными участками, путем издания соответствующих актов, обеспечивает соблюдение правил землепользования и застройки Правила землепользования и застройки городского округа - муниципального образования «город Екатеринбург», утверждены Решением Екатеринбургской городской думы №68/48 от 13 ноября 2007 года, «Вестник Екатеринбургской городской Думы», 27 ноября 2007, N135. , гармоничного градостроительного развития. Данный порядок предоставления земельного участка для строительства применяется в случае отсутствия документов территориального планирования, а также сформированного и свободного от прав третьих лиц земельного участка для предоставления его под застройку.
В соответствии с пунктами 5, 7 статьи 30 ЗК РФ, предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:
1. Выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта;
2. Межевание земельного участка;
3. Постановка земельного участка на кадастровый учет;
4. Принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства;
5. Подписание договора аренды земельного участка и его регистрация.
2.1 Выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта
Так как выбор земельного участка является этапом процедуры предоставления земельного участка для строительства, на котором возникают определенные правоотношения, рассмотрим их состав.
Субъектами данного правоотношения выступают: заинтересованное лицо, на данном этапе обладающее правовым статусом - заявитель, и орган, уполномоченный рассматривать заявления о выборе земельного участка и согласовании места размещения объекта.
Объектом правоотношения является ненормативный акт государственного органа - решение о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. То есть, непосредственным объектом правоотношения, складывающегося на данном этапе, является не сам испрашиваемый земельный участок, а ненормативный акт.
Содержанием правоотношения, складывающегося на данном этапе, является право заявителя обратиться в уполномоченный орган власти с заявлением о предоставлении ему земельного участка для строительства и обязанность органа власти рассмотреть данное заявление и принять по нему мотивированное решение о выборе земельного участка и согласовании места размещения объекта, либо об отказе в согласовании места размещения объекта.
Обозначим наиболее важные моменты, определяющие возможность принятия решения уполномоченным органом:
· назначения объекта. Это принципиально важно для выбора земельного участка, поскольку от этого зависит решение вопроса, будет ли размещение такого объекта соответствовать градостроительным, санитарным и иным нормам.
· в заявлении должно содержаться указание на предполагаемое место размещения объекта, подходящего, по предварительной оценке заявителя, для планируемой постройки объекта, с указанием адресных ориентиров, возможно, схематической карты местности.
· наличие исчерпывающей информации о территории, в пределах которой испрашивается земельный участок. Данная задача решается путем анализа следующих документов: документов государственного кадастра недвижимости, документов землеустройства, информации из государственного градостроительного кадастра, информация о подключении объектов к сетям инженерно-технического обеспечения.
Земельный кодекс Российской Федерации не определяет точный перечень органов и организаций, согласующих место будущего размещения объекта.
Зачастую, состав согласующих органов определяется региональным и местным законодательством и местоположением испрашиваемого земельного участка.
Суть процедуры согласования заключается в определении соответствия или несоответствия будущего объекта недвижимости требованиям нормативных правовых актов, технических регламентов, строительных и санитарных норм и правил, иным обязательным требованиям.
На данном этапе должна быть получена информация о территории, в пределах которой располагается испрашиваемый земельный участок. Это необходимо, прежде всего, для того, чтобы уполномоченные государственные органы, органы местного самоуправления, муниципальные организации провели согласование места размещения объекта с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории.
В соответствии с пунктом 5 статьи 31 ЗК РФ, результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства. пункт 5 статьи 31 Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года N 136-ФЗ «Собрание законодательства РФ», 29 октябрь 2001 год, N44, ст. 4147 К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления проекты границ каждого земельного участка в соответствии с возможными вариантами их выбора. Подготовка проекта границ проводится в рамках проведения территориального землеустройства. статья 15-16 Федерального закона «О землеустройстве" от 18 июня 2001 года, Положение о проведении территориального землеустройства (Утверждено Постановлением Правительства РФ от 07 июня 2002 года №396).
Проект границ является техническим документом, изготовление которого на этапе принятия решения о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объектов, предписано ЗК РФ. пункт 5 статьи 31 ЗК РФ
В этой связи интерес представляет следующий пример арбитражной судебной практики Муниципальное учреждение "Центр подготовки разрешительной документации для строительства" является самостоятельным юридическим лицом, которое в соответствии с Уставом по поручениям Главархитектуры осуществляет, в частности, подготовку текстовых и графических материалов по вопросам архитектурной, строительной деятельности и землепользования, а также учитывая, что в материалах дела отсутствуют доказательства обращения общества в данное учреждение, суды обоснованно отказали в удовлетворении исковых требований об обязании учреждения изготовить и выдать истцу план проектируемых границ земельного участка". Постановление ФАС Уральского округа от 12 марта 2008 г. N Ф09-1438/08-С6 по делу N А60-13585/07
Отсутствие четкого указания на обязанности и сроки выполнения данных обязанностей для сторон правоотношений по предоставлению земельных участков для строительства так же является почвой для возникновения спорных ситуаций.
Решение, принятое уполномоченным органом, является необходимым условием для ведения дальнейшей работы по формированию земельного участка. Данное решение фактически резервирует испрашиваемый земельный участок за заявителем и является правоустанавливающим документом для проведения землеустроительных работ (межевания) и постановке земельного участка на кадастровый учет.
Согласно пункту 3 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации, органы местного самоуправления информируют местное население о предоставлении или предстоящем предоставлении земельного участка для строительства. Закон установил лишь обязанность органа власти по информированию, не установив корреспондирующих прав для населения. В связи с этим возникают многочисленные судебные разбирательства, связанные с восстановлением прав третьих лиц, права которых были нарушены несовременным информированием о предоставлении земельного участка застройщику или техническим расформированием существующих земельных участков в связи с формированием земельного участка застройщика.
На стадии выбора земельного участка должен решаться вопрос о юридической судьбе прав владельцев земельных участков, расположенных в пределах предоставляемого земельного участка. На сегодняшний день отсутствует четкая, законодательно установленная процедура, регулирующая порядок решения данного вопроса.
Буквальное толкование норм действующего законодательства показывает, что правоотношения, возникающие на данным этапе процедуры предоставления земельного участка направлены исключительно на разрешение технических вопросов оформления предоставляемого земельного участка, а потому вопрос об уже существующих правах на земельный участок еще не решается, а значит права третьих лиц (нынешних землепользователей, смежных землепользователей) не могут быть нарушены при принятии решения о выборе земельного участка и согласовании места размещения объекта.
В Федеральном законе "О землеустройстве" от "18" июня 2001 года и "Положении о проведении территориального землеустройства" не содержится норм об обязательном согласовании проекта границ с правообладателями. Это будет необходимо делать при межевании земельного участка. Поэтому в пункте 11.8 Методических рекомендаций по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства говорится лишь о "предварительном" согласовании" Методические рекомендации по проведению землеустройства, утверждены Приказом Росземкадастра от 17 февраля 2003 года. .
ЗК РФ обходит вопрос изъятия земельных участков у фактических землевладельцев. Пункта 4 статьи 32 ЗК РФ говорит об изъятии земельных участков у землепользователей, землевладельцев, путем расторжения или прекращения договоров аренды.
Данная норма не содержит правил устранения конфликтов между интересами субъектов правоотношений.
Во-первых, возникает вопрос о допустимости изъятия земельного участка или объекта недвижимого имущества, расположенного на нем, в случае предоставления земельного участка.
ГК РФ и ЗК РФ предусматривают, что изъятие земельного участка допустимо только для государственных и муниципальных нужд. ЗК РФ называет те случаи, при которых допустима такой способ прекращения права собственности как изъятие:
· выполнение международных обязательств Российской Федерации;
· размещение закрытого перечня объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов (объекты обороны и безопасности; объекты, обеспечивающие космическую деятельность);
· иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях. статья 49 ЗК РФ.
В случае формирования земельного участка для нужд застройки с одновременным его предоставлением заявителю для застройки, остро стоит вопрос об определении понятия "государственная или муниципальная нужда". Судебная практика четко придерживается мнения о том, что в случае принятия органом власти решения об изъятии земельного участка в целях последующего его предоставления застройщику, отсутствует муниципальная или государственная нужда, тем более, что даже изъятие для государственных или муниципальных нужд возможно лишь в ограниченном количестве случаев, куда не включено изъятие для целей строительства Постановление Президиума Свердловского областного суда от 17 октября 2007 года по делу №44-Г-137/2007, http: //www.ekboblsud.ru/show_doc. php? id=21608.
Администрация города Екатеринбурга, как это указано в Постановлении Президиума Свердловского областного суда от "17" октября 2007 года по делу №44-Г-137/2007, назвало предоставление земельного участка для застройки - административными нуждами. Но, поскольку данное понятие как основание изъятия земельного участка не упоминается Земельным кодексом, то соответствующее обоснование не имеет юридической силы, при этом важно, что ныне существующая законодательная база по данному вопросу порождает судебные конфликты.
Таким образом, используемый в пункте 4 статьи 32 ЗК РФ термин "изъятие" неуместен, так как не применим к отношениям, связанным с коммерческой деятельностью застройщика и в которых отсутствует государственная или муниципальная нужда.
Следовательно, вопрос изъятия земельных участков и объектов недвижимости у правообладателей должен решаться путем длительной процедуры заключения индивидуальных договоров купли-продажи на общих основаниях.
Формальный подход также исключает также случаи выкупа земельного участка у лиц, хотя и не оформивших свое право собственности на земельный участок статья 44 ЗК РФ, статья 279 ГК РФ. , но правомерно пользующихся земельными участками и даже имеющих приоритетное право на оформление собственности на земельный участок путем приватизации пункт 9. 1. статьи 3 Федерального Закона «О введение в действие земельного кодекса Российской Федерации" от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ, Собрание законодательства РФ, 29 октября 2001, N44, ст. 4148. или выкупа статья 36 ЗК РФ.
Изложенные проблемы правоприменительной практики свидетельствуют о необходимости внесения серьезных изменений в действующее законодательство в части формирования правил изъятия земельных участков для нужд строительства. Выходом из сложившейся ситуации может стать применение к данным правоотношениям института изъятия земельного участка.
2.3 Межевание земельного участка
Межевание земельного участка является вторым этапом процедуры предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта.
Основанием для межевания земельного участка являются акт органа власти, уполномоченного на распоряжение земельными участками "о выборе земельного участка и согласовании места размещения объекта" и проект границ земельного участка.
В процессе межевания земельного участка последовательно возникают два правоотношения: правоотношение по техническому описанию земельного участка и правоотношения по согласованию границ земельного участка.
Правоотношение по техническому описанию земельного участка представляет взаимодействие заинтересованного лица с коммерческой организацией имеющей лицензию на проведение землеустроительных работ, в частности межевания.
Объектом правоотношений по техническому описанию земельного участка являются позитивные действия обязанного лица: изготовление коммерческой организацией, имеющей лицензию на осуществление геодезической и картографической деятельности Статья 17 ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» от 8 августа 2001 года N128-ФЗ Собрание законодательства РФ, 13 августа 2001, N33 (часть I), ст. 3430. , межевого плана земельного участка статья 38 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» от «24" июля 2007 года N221-ФЗ (технического документа содержащего описание границы земельного участка, сведения о точной площади земельного участка) и установление границ земельного участка на местности.
Субъектами правоотношений по техническому описанию земельного участка являются коммерческая организация, обладающая правом оказывать услуги по выполнению землеустроительных работ и заинтересованное лицо, в данных правоотношениях выступающее как сторона гражданско-правового договора.
Содержанием данных правоотношений являются права и обязанности сторон по договору выполнения работ по установлению границ земельного участка в натуре, описанию их местоположения.
Основная задача данной стадии заключается в том, чтобы технически сформировать объект земельных правоотношений, максимально его индивидуализировать, выделить земельный участок в физическом пространстве.
Завершающим этапом межевания земельного участка является согласование границ земельного участка со смежными землепользователями.
Правоотношение по согласованию границ земельного участка представляют собой взаимодействие заинтересованного лица со смежными землепользователями с целью достижения согласия (или выяснения разногласий) по расположению границ земельного участка.
Объектом правоотношения по согласованию границ земельного участка являются действия смежных землепользователей - изъявление согласия с границами земельного участка, подтверждение отсутствия спора по границам земельного участка, выраженное в проставлении подписи в акте согласования границ земельного участка.
Субъектами правоотношений по согласованию границ земельного участка являются смежные землепользователи (правообладатели земельных участков или объектов, расположенных на этих земельных участках, и имеющих общие границы с предоставляемым земельным участком) и заинтересованное лицо.
Содержание данных правоотношений является достаточно специфичным, поскольку у каждого из субъектов данного правоотношения имеется исключительно только правомочия и отсутствуют при этом, корреспондирующие обязанности. То есть, лицо, желающее получить согласие от смежного землепользователя имеет право требовать от него получения данного согласия и не обязан что-либо предоставить взамен (то есть, отсутствует общее для гражданских правоотношений правило о взаимности представлений), а смежный землепользователь имеет право подтвердить свое согласие с границами земельного участка или отказаться от изъявления воли (мнения) по поводу границ земельного участка. Анализ содержания правоотношений, складывающихся при согласовании границ земельного участка, показывает, что по своей природе - это односторонние сделки.
2.4 Постановка земельного участка на кадастровый учет
Суть правоотношений, возникающих при постановке земельного участка на кадастровый учет, состоит во взаимодействии заинтересованного лица с органом, осуществляющим кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости.
Объектом правоотношения по постановке земельного участка на кадастровый учет являются действия уполномоченного органа государственной власти, оказание заинтересованному лицу государственных услуг, в виде: постановки земельного участка на кадастровый учет, внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о сформированном земельном участке, присвоения земельному участку кадастрового номера.
Субъектами правоотношений по постановке земельного участка на кадастровый учет являются государственный орган, осуществляющий кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости, на сегодняшний момент таким органом является Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) федеральное агентство кадастра объектов недвижимости Положение о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утверждено постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года № 457. и заинтересованное лицо - заявитель.
Содержанием данных правоотношений являются право заинтересованного лица обратиться в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии за постановкой предоставляемого земельного участка на кадастровый учет и полномочие Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ведению кадастрового учета земельных участков.
Глава 16 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" предусматривает, что заявитель обращается в орган кадастрового учета с заявлением и комплектом документов, который, при постановке на учет земельного участка, должен включать, кроме прочих правоустанавливающий документ на земельный участок (копия документа, подтверждающего право заявителя на земельный участок) статья 22 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 года N221-ФЗ. .
В рассматриваемой ситуации заявитель не может предоставить правоустанавливающих документов на земельный участок, поскольку права на земельный участок у заявителя пока отсутствуют. Поэтому, вместо правоустанавливающих документов заявитель предоставляет решение о предварительном согласовании места размещения объекта. Правовой основой для этого является пункт 1 статьи 32 Земельного кодекса Российской Федерации.
2.5 Принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства
Данная стадия фактически завершает процесс предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта. Решение о предоставлении земельного участка является правоустанавливающим документом - основанием для заключения договора аренды земельного участка.
Правоотношение при принятии решения о предоставлении земельного участка для строительства, представляет собой взаимодействие заинтересованного лица с органом, уполномоченным распоряжаться земельными участками, предоставлять земельные участки для строительства.
Объектом правоотношения при принятии решения о предоставлении земельного участка для строительства является акт уполномоченного органа государственной или муниципальной власти. То есть, непосредственным объектом правоотношения, складывающегося на данном этапе, являются не сам испрашиваемый земельный участок, а ненормативный акт органа государственной или муниципальной власти, которым окончательно решается вопрос о закреплении сформированного земельного участка за заинтересованным лицом.
Субъектами данного правоотношения выступают: заинтересованное лицо, и орган уполномоченный рассматривать заявления о предоставлении земельного участка.
Содержанием данных правоотношений являются право заинтересованного лица обратиться в орган уполномоченный рассматривать заявления о предоставлении земельного участка с заявлением о предоставлении ему земельного участка для строительства и полномочие органа государственной или муниципальной власти по принятию решений по предоставлению земельных участков для строительства.
Заинтересованное лицо подает заявление о предоставлении земельного участка, с указанием:
· данных позволяющих индивидуализировать земельный участок (кадастровый номер, местоположение, площадь);
· испрашиваемого титула права на земельный участок (по общему правилу в аренду);
· целевого назначения (разрешенного использования) земельного участка испрашиваемого земельного участка.
Орган власти, уполномоченный на распоряжение публичными землями, в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении заявителю земельного участка для строительства. пункт 2 статьи 32 Земельного кодекса Российской Федерации.
Глава 3. Порядок предоставления земельного участка для строительства, без предварительного согласования места размещения объекта
Законодательство Российской Федерации предусматривает следующие случаи, когда предварительное согласование места размещения объекта не проводится:
1. При размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с документацией по планировке территории и правилами землепользования и застройки; пункт 11 статьи 30 Земельного Кодекса российской Федерации.
2. При предоставлении земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности; пункт 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации.
3. При предоставлении земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства; пункт 1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации.
4. В случае предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственного производства; пункт 11 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации.
5. В случае предоставления земельного участка гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства; пункт 11 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации.
6. Если земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом. пункт 6 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации.
Основанием для классификации указанных случаев является цель предоставления земельного участка для строительства (плановое развитие территории, расширение жилищного фонда, комплексное освоение и т.д.).
Объединяет указанные случаи то, что в распоряжении публичных образований имеются сформированные земельные участки с определенным разрешенным использованием. В данных случаях будущий правообладатель участка не известен, поэтому общее правило распоряжения такими участками - торги.
В первых пяти случаях наличие земельных участков, готовых к предоставлению под строительство, является результатом целенаправленной деятельности по разработке градостроительной и землеустроительной документации. В шестом случае земельные участки не формируются публичными образованиями, а приобретаются уже сформированными. статья 30 Земельного кодекса Российской Федерации.
При предоставлении земельного участка без предварительного согласования места размещения объекта также образуется юридический состав - комплекс взаимосвязанных последовательных юридических фактов, наличие которых делает возможным заключение договора аренды земельного участка.
Для каждого, из вышеперечисленных случаев, юридический состав, необходимый для предоставления земельного участка для строительства одинаков. Во-первых, возникают правоотношения, связанные с участием в торгах, и, во-вторых, правоотношения, связанные с заключением договора аренды земельного участка.
Правоотношения, связанные с участием в аукционе, представляют собой взаимодействие участников торгов с организатором, регулируемое соответствующими правилами проведения торгов. На сегодняшний момент порядок проведения торгов по продаже права на заключение договора аренды земельных участков предоставляемых для строительства, регулируется Постановлением Правительства Российской Федерации от "11" ноября 2002 года N808 Постановление правительства Российской Федерации от 11 ноября 2002 года №808, «Собрание законодательства РФ», «18" ноября 2002 года, N46, ст. 4587. (далее ПП РФ "О торгах").
Субъектами правоотношений, возникающих при участии в торгах, являются "претендент" (заинтересованное лицо) и "организатор торгов" Раздел II Постановление правительства Российской Федерации от 11 ноября 2002 года №808, «Собрание законодательства РФ», 18 ноября 2002 года, N46, ст. 4587. (уполномоченный орган государственной или муниципальной власти).
Непосредственным объектом правоотношения по участию в торгах на право заключения договора аренды земельного участка является протокол торгов, дающий право на заключение договора аренды земельного участка, выставленного на торги.
Содержанием правоотношений является: право заинтересованного лица участвовать в торгах в качестве претендента на заключение договора аренды, данному праву корреспондирует обязанность соблюдать порядок проведения торгов и полномочие органа государственной или муниципальной власти проводить торги по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для целей строительства.
Вторым этапом являются правоотношения возникающие при заключении договора аренды земельного участка. При предоставлении земельного участка путем проведения торгов единственное отличие, от заключения договора аренды при предоставлении земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта, заключается в правоустанавливающем документе. В случае проведения торгов это - протокол торгов, а в случае предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта - решение уполномоченного органа власти о предоставлении земельного участка.
Неясно, для чего ЗК РФ пошел по пути прямого указания тех случаев, когда согласование места размещения объекта не проводится. Каждый из указанных ЗК РФ случаев предполагает наличие сформированного земельного участка, наличие права на распоряжение данным земельным участком у публичного образования и инициативу органа государственной или муниципальной власти выраженную в организации торгов.
Приведенный юридический состав полностью включает в себя все случаи предоставления земельного участка без предварительного согласования места размещения объекта.
ЗК РФ также не введено общего основания для выделения того или иного случая предоставления земельного участка без предварительного согласования места размещения объекта. По сути, данные случаи указывают на фактические обстоятельства, при которых в распоряжении уполномоченного органа власти оказывается сформированный земельный участок (разработка документации по планировке территории, приобретение публичным образованием права на сформированный земельный участок и т.д.).
Следовательно, выделение данных случаев, в качестве самостоятельных оснований предоставления земельного участка без предварительного согласования места размещения объекта, нецелесообразно.
Нужно отметить, что процедура предоставления земельного участка без предварительного согласования места размещения объекта является более "прозрачной" так как проводится путем организации открытых торгов.
Заключение
Хотелось бы отметить, что ЗК РФ достаточно полно и четко сформулировал общие правила предоставления земельных участков для целей строительства. Так как данный закон сделал более демократичной процедуру предоставления земельных участков для целей строительства, например, при предоставлении земельных участков без предварительного согласования размещения объекта строительства.
Для того, что бы внести предложения по совершенствованию механизмов законодательного регулирования порядка предоставления земельного участка для целей строительства, обозначим основные проблемы действующего законодательства:
1. Предоставление земельных участков без предварительного согласования мест размещения производится лишь в случаях зафиксированных в ЗК РФ (размещения данного объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки, в случае предоставления земельного участка гражданину для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства), тогда как данный порядок, как более открытый, должен стать общим правилом предоставления земельного участка для строительства.
Так как, предоставление земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта создает множество административных "порогов" для заинтересованного лица, преодолевать которые зачастую приходится внеправовыми методами.
Остается надеяться, что преобладание на практике процедуры предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта, явление временное, до разработки документации по планированию развития территорий с дальнейшим выставлением земельных участков (сформированных в соответствии с документами территориального планирования) на торги, и что за этим последует закрепление предоставления земельного участка для строительства путем проведения торгов в качестве общего правила.
2. Однако на данном этапе формирования земельного законодательства необходимо сделать процедуру предоставления земельного участка для строительства с согласованием места размещения объекта максимально открытой, и снять неопределенность, оставленную ЗК РФ, судьбы прав законных землепользователей земельных участков включенных в состав предоставляемого земельного участка.
Для этого необходимо предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта признать государственной или муниципальной нуждой.
Применение данного способа прекращения права собственности допустимо, так как в правоотношениях, складывающихся при предоставлении земельного участка для строительства, содержится публичный интерес и реализуется функция уполномоченного органа власти, которые заключаются в обеспечении развития населенного пункта, плановом и рациональном освоении и застройке территорий.
Федеральный арбитражный суд Свердловской области в постановлении от "03" апреля 2008 года, также говорит о необходимости применения института изъятия "Наличие на спорном земельном участке прав других лиц, обременяющих этот земельный участок, и отсутствие решения органа местного самоуправления о предстоящем изъятии этих земель для муниципальных нужд являются препятствием для предварительного согласования и последующего предоставления этого земельного участка" Постановление ФАС от 3 апреля 2008 года NФ09-2127/08-С6 по делу NА60-23324/2007. .
Технически законодателю необходимо:
1. закрепить в положениях ЗК РФ, что случай выбора земельного участка и согласования места размещения объекта является "иными обстоятельствами" статья 49 ЗК РФ. в которых допускается изъятие земельного участка
2. Изъятие земельного участка должно стать вторым этапом предоставления земельного участка для строительства.
Включение изъятия именно вторым по последовательности мероприятием является, наиболее логично. Так как вопрос о возможности размещения объекта на испрашиваемом земельном участке решен. Что бы формирование испрашиваемого земельного участка и включение в его состав земельных участков иных лиц не нарушало права и законных интересов данных землепользователей, объекты недвижимости и земельные участки должны быть изъяты с предоставлением компенсации, в размере рыночной стоимости изымаемого имуществ.
Изъятие земельного участка при согласовании места размещения объекта допустимо при наличии ряда условий:
1. Земельные участки должны изыматься за счет средств, заинтересованного лица, но изыматься в собственность публичного образования.
Хотя данное условие идет в разрез с положением статьи 279 ГК РФ, согласно которому, выкуп земельного участка осуществляется публичным образованием: РФ, субъектом РФ либо муниципальным образованием, оно имеет ряд преимуществ:
во-первых, данное условие снимает необходимость привлекать бюджетные средства,
во-вторых, при выкупе земельных участков и объектов недвижимости, расположенных на испрашиваемом земельном участке, на общих основаниях заинтересованному лицу также пришлось бы задействовать свои активы,
земельный участок строительство кадастровый
в-третьих, при изъятии выкуп приобретает свойство обязательности, что более обеспечивает интерес заинтересованного лица, в предоставлении ему земельного участка, чем выкуп по общим основаниям.
Недостатком данного условия является наложение на заинтересованное лицо дополнительного "инвестиционного" обязательства, но когда заинтересованное лицо выступает инициатором отношений по предоставлению земельного участка и испрашивает земельный участок с указанием на предполагаемое место размещения объекта, подходящего, по предварительной оценке заявителя, для планируемой постройки объекта, с указанием адресных ориентиров, возможно, схематической карты местности, предполагается что заявитель обладает определенной информацией о составе правообладателей (собственниках земельных участков, арендаторах земельных участок, собственниках объектов недвижимости) испрашиваемого земельного участка.
2. Земельные участки должны изыматься по правилам главы 17 ГК РФ, данное условие необходимо так как:
во-первых, глава 17 ГК РФ содержит порядок изъятия земельного участка у собственника, который уже отработан на практике,
во-вторых, непосредственно изымать земельные участки и объекты недвижимости будут уполномоченные органы государственной или муниципальной власти, что, априори, должно исключать внеправовые методы изъятия земельного участка.
3. Возмещение стоимости земельного участка должно производиться не только собственникам, но и лицам, хотя и не оформившим свое право собственности на земельный участок, но правомерно пользующимся земельными участками и даже имеющим приоритетное право на оформление собственности на земельный участок путем приватизации или выкупа.
Процедура предоставления земельного участка для строительства, регулируемая действующим законодательством, представляется в настоящее время одной из самой проблемных не только с точки зрения практической, но также и с теоретической.
Изменение законодательства в данной области следует вести исключительно только после глубокого анализа судебной практики и практики административных органов власти.
Данные изменения в законодательство могут осуществляться по следующим направлениям:
1) закрепление открытых торгов в качестве общего правила предоставления земельного участка для строительства,
2) сокращение практики предоставления земельных участков по процедуре предварительного согласования места размещения,
3) установление четких сроков прохождения документов и согласований в разных инстанциях, внедрение принципа одного окна во взаимоотношениях предпринимателей и органов власти;
4) разработка документации по планированию развития территорий, с последующим резервированием и формированием земельных участков, для целей строительства;
5) законодательное урегулирование вопроса изъятия земельных участков у собственников и иных законных землепользователей.
Условием достижения баланса между общественными и частными интересами по вопросам землепользования будет являться закрепление определенных и понятных правил нормативного регулирования важнейшей сферы экономики с помощью гражданско-правовых методов, отточенных веками правоприменения и толкования.
Список использованных источников и нормативно-правовых актов
1. Научные работы:
2. Александров Н. Г "Основы теории государства и права" в соавторстве с Калинычев Ф.И., Карев Д.С., Недавний А.Л., М., 1960 год.
3. Алексеев С.С. "Общая теория права", М., 2008 год.
4. Бойцов В.Я. "Система субъектов советского государственного права" стр.32-36, Уфа, 1972 год.
5. Иоффе О.С. "Спорные вопросы учения о правоотношении" М., 1979 год.
6. Кофанов Л.Л. "Римское частное право: Казусы, иск, институты", стр.301, МГУ им. М.В. Ломоносова, 2005 год.
7. Красавчиков О.А. "Категории науки гражданского права. Избранные труды в двух томах", том 2, "Статут", М., 2005 год.
8. Лазарев Б.М., "Общая теория права и государства", М., 1994 год.
9. Спиридонов Л.И. "Социальное развитие и право" Л., 1973 год.
10. Толстой Ю.К. "К теории правоотношения" Л., 1959.
11. Нормативно-правовые акты:
12. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года N 136-ФЗ "Собрание законодательства РФ", 29 октябрь 2001год, N 44, ст.4147.
13. Налоговый кодекс Российской Федерации от 05 августа 2000 года №117-ФЗ, Собрание законодательства РФ, 07 августа 2000года, N32, ст.3340.
14. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ, Собрание законодательства РФ, 05 декабря 1994, N 32, ст.3301.
15. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года N 188-ФЗ, "Собрание законодательства РФ", 03 января 2005 года, N1 (часть 1), ст.14.
16. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 года N 195-ФЗ "Собрание законодательства РФ", 07 января 2002 года, N1 (ч.1), ст.1.
17. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года "Собрание законодательства РФ", 03 января 2005 года, N 1 (часть 1), ст.16.
18. Лесной Кодекс Российской Федерации" от 04 декабря 2006 года N200-ФЗ, Собрание законодательства РФ, 11 ноября 2006, N50, ст.5278.
19. Водный Кодекс Российской Федерации от 03 июня 2006 года N 74-ФЗ, Собрание законодательства РФ", 05 июня 2006, N23, ст.2381.
20. Федеральный закон от 10 января 2002 года №7-ФЗ "Об охране окружающей среды", Собрание законодательства РФ, 2002 год, №2, ст.133.
21. Федеральный закон "О государственном земельном кадастре" от 02 января 2000 года №28-ФЗ, Собрание законодательства РФ, 10 января 2000 года, N2, ст.149.
22. Федеральный Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ, Собрание законодательства РФ, 28 июля 1997 года, N30, ст.3594.
23. Федеральный закон "О землеустройстве" от 18 июня 2001 года №78-ФЗ, "Собрание законодательства РФ", 25 июня 2001, N26, ст.2582.
24. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 года №122-ФЗ.
25. Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости" от 24 июня 2007 года №221-ФЗ, "Собрание законодательства РФ", 30 июля 2007, N31, ст.4017.
26. Федеральный закон "О введение в действие Земельного Кодекса Российской Федерации" от 25 октября 2001 года, Собрание законодательства РФ, 29 октября 2001 года, N44, ст.4148.
27. Федеральный закон "О лицензировании отдельных видов деятельности" от 8 августа 2001 года N128-ФЗ Собрание законодательства РФ, 13 августа 2001, N33 (часть I), ст.3430
28. Постановление правительства Российской Федерации "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договора аренды таких земельных участков" от 11 ноября 2002 года №808, "Собрание законодательства РФ", 18 ноября 2002 года, N46, ст.4587.
29. Положение о Федеральном агентстве по управлению федеральным имуществом (утверждено Постановлением Правительства Российской Федерации от "27" ноября 2004 года №691).
30. Положение о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утверждено постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года № 457.
31. Методические рекомендаций по проведению землеустройства, утверждены Приказом Росземкадастра от 17 февраля 2003 года.
32. Закон Свердловской области "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Свердловской области" от 07 июля 2004 года, №18-ОЗ, Собрание законодательства Свердловской области, 05 августа 2004 года, N6, ст.482.
...Подобные документы
Основные процедуры предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Выдача решения о предоставлении земельного участка или об отказе в семидневный срок с момента его принятия.
контрольная работа [45,4 K], добавлен 05.03.2011Понятие земельного участка как объекта земельных отношений. Понятие "использование земельных участков для строительства". Роль территориального планирования и градостроительного зондирования в правовом регулировании предоставления земельных участков.
курсовая работа [62,6 K], добавлен 05.12.2016Анализ правого регулирования земельных отношений между владельцами земельных участков и государством. Особенности образования земельного участка в соответствии с действующим законодательством. Межевание земельного участка и подготовка межевого плана.
реферат [31,9 K], добавлен 24.02.2016Право аренды земельного участка: понятие, содержание, субъекты. Арендные отношения по поводу земельного участка между арендодателем и арендатором. Правовой режим земель поселений. Порядок и условия предоставления земельных участков для строительства.
контрольная работа [33,8 K], добавлен 15.04.2015Аукционная основа предоставления земельных участков. Указ Президента Республики Беларусь "Об изъятии и предоставлении земельных участков". Характер и нормы правового регулирования земельных отношений. Сроки регистрации предоставления земельного участка.
реферат [22,5 K], добавлен 19.11.2009Принципы организации кадастрового учета земельного фонда. Характеристика Талицкого района. Планировка территории - способ градостроительной подготовки территорий и земельных участков. Уточнение сведений о местоположении границ, площади земельного участка.
дипломная работа [253,0 K], добавлен 27.10.2013Правовые характеристики использования земельного участка, выданного работнику в виде служебного надела. Предоставления земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование; право на приватизацию. Основы действия договоров аренды земельного участка.
контрольная работа [19,5 K], добавлен 21.05.2015Правовые основы, процедуры и особенности предоставления земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности: форма и срок изъятия, принятие решения, регистрация в земельном кадастре.
курсовая работа [34,8 K], добавлен 27.01.2011Определение границ и размеров земельного участка в случаях, когда в отношении данного участка не осуществляется кадастровый учет. Правовой режим земель населенных пунктов. Предоставление земельных участков в собственность физических и юридических лиц.
контрольная работа [43,3 K], добавлен 26.06.2012Общие положения, касающиеся договора мены. Предмет и участники договора мены. Обмен земельных участков, находящихся в собственности юридических лиц. Договор залога земельного участка. Государственная регистрация ипотеки. Дарение земельного участка.
реферат [30,0 K], добавлен 22.01.2009Законодательное регулирование залога земельного участка, условия его передачи в ипотеку. Негативные последствия при неисполнении обеспеченных залогом земельного участка обязательств. Порядок использования и охраны земель лесного и водного фондов.
контрольная работа [32,6 K], добавлен 29.03.2012Субъекты и объекты земельных отношений. Этапы развития земельных правоотношений в Казахстане. Виды земельных угодий, результат кадастровых работ. Характеристика правообладателя земельного участка. Формы описания земельного участка, их характеристика.
презентация [231,8 K], добавлен 22.03.2012Предоставления сведений о кадастровой стоимости земельных участков для целей налогообложения по городу Санкт-Петербургу. Внесение изменений в акты Правительства России в связи с совершенствованием кадастровой оценки земель и утверждением ее результатов.
реферат [19,3 K], добавлен 23.11.2010Особенности правового режима земель, порядок предоставления земельных участков из земель населенных пунктов для долевого строительства многоквартирных домов. Проект договора аренды земельного участка. Зонирование территорий при использовании земель.
контрольная работа [38,7 K], добавлен 01.01.2014Характеристика правовой природы купли-продажи земельных участков. Особенности заключения договора купли-продажи земельных участков и порядок его государственной регистрации. Проблемы и перспективы правового регулирования купли-продажи земельного участка.
дипломная работа [142,6 K], добавлен 01.08.2012Предоставление земельных участков гражданам для целей, не связанных со строительством. Работы по межеванию объектов землеустройства. Предоставление гражданину в собственность бесплатно земельного участка. Цели производственного земельного надзора.
контрольная работа [331,8 K], добавлен 14.04.2014Законодательно-правовая основа арендных отношений при передаче аренды земельного участка третьему лицу. Основные признаки и существенные условия договора. Порядок предоставления земельных участков в аренду, срок и арендная плата за их использование.
контрольная работа [18,6 K], добавлен 13.02.2014Земельное законодательство Российской Федерации. Передача земельного участка по наследству, порядок его получения. Отказ в риске о разделе земельного участка. Право пожизненно наследуемого владения. Наследование крестьянских (фермерских земель).
реферат [35,0 K], добавлен 01.12.2011Цели межевания в период развития хозяйственных отношений в России. Основные характеристики и права собственника земельного участка, этапы его создания как объекта недвижимости. Необходимые документы для постановки земельного участка на кадастровый учет.
доклад [24,2 K], добавлен 18.06.2012Возрождение частной собственности на землю и ее закрепление в Конституции Российской Федерации. Вещно-правовая характеристика земельного участка. Недвижимое имущество, его структура и виды. Юридическая взаимосвязь земельного участка с иными объектами.
реферат [21,9 K], добавлен 10.08.2009
