Институт права собственности

Размещено на http://www.allbest.ru/

1. Общая характеристика института права собственности

1.1 Собственность и право собственности: понятие, содержание

право собственность

История института собственности достаточно многообразна. Однако общим является понимание собственности как отношение человека к вещи. При этом на одной стороне этого отношения находится лицо, которое считается собственником, а на другой - все лица, которые должны считать эту вещь чужой. Эти лица обязаны воздерживаться от любых посягательств на чужую вещь и на волю собственника, определяющую судьбу данной вещи.

Собственность - это отношение лица к принадлежащей ему вещи как к своей, которое выражается во владении, пользовании и распоряжении ею, а также в устранении вмешательства всех третьих лиц в ту сферу хозяйственного господства, на которую распространяется власть собственника.

Правомочия пользования - это юридически обеспеченная возможность извлекать из вещи пользу, выгоду, для которых имущество предназначено. По общему правилу, именно собственник получает от имеющегося у него имущества плоды, продукцию и доходы.

Правомочия распоряжения - это юридически обеспеченная возможность определять судьбу вещи путем совершения юридических актов в отношении этой вещи. Собственник вправе совершать любые действия с принадлежащей ему вещью (п. 2 ст. 209 ГК РФ) вплоть до ее уничтожения. При этом его действия не должны противоречить закону, иным правовым актам и не должны нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц.

Для защиты таких прав используются общегражданские способы защиты - это признание права, возмещение убытков, самозащита, неприменение судом противоречащего закону акта государственного органа или органа местного самоуправления, взыскание неустойки.

Закон также предусматривает специальные вещно-правовые способы защиты:

Истребование вещи из чужого незаконного владения (виндикационный иск) ;

Защита прав от нарушений, не связанных с лишением владения (негаторный иск) ;

Защита прав владельца, не являющегося собственником;

Виндикационный иск - иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Право на истребование имущества из чужого незаконного владения, а также требование о прекращении нарушений прав, не связанных с лишением владения принадлежат кроме собственника лицу, владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления и на ином законном основании.

1.2 Формы и виды права собственности

Одним из определяющих структурных элементов экономической системы являются социально-экономические отношения в обществе. В свою очередь, их основу составляет господствующая форма собственности. Отношения собственности оказывают влияние на политику, экономику, идеологию и т. д.

В самом широком смысле слова собственность - исторически обусловленная форма присвоения людьми материальных благ. При более тщательном анализе ее содержания на первый план выходят ее экономический и юридический аспекты. Они тесно взаимосвязаны и взаимообусловлены.

Владение - принадлежность объекта определенному субъекту (человеку, семьей, производственному коллективу и т. д.), возможность непосредственного воздействия на объект.

Распоряжение - право собственника распоряжаться объектом собственности (землей, ресурсами, производством).

Пользование (использование) - применение объекта собственности в соответствии с его назначением и по усмотрению и желанию пользователя.

Классификация собственности предполагает выделение двух ее основных разновидностей:

частной;

общественной.

Мировая практика показывает, что определяющим видом собственности в условиях рыночной системы является частная, которая выступает в трех основных формах:

единичной;

партнерской;

корпоративной.

Единичная собственность характеризуется тем, что физическое или юридическое лицо реализует все отношения собственности (распоряжение, владение, пользование). Как правило, это простые товаропроизводители (фермерское, семейное хозяйство). Кроме того, единичная собственность может быть представлена в форме собственности отдельного частного лица, которое может использовать наемный труд.

Партнерская собственность предполагает объединение в той или иной форме имущества, капитала нескольких юридических или физических лиц в целях осуществления общей предпринимательской деятельности. Речь идет о предприятиях, образованных на основе паевых взносов (средств производства, земли, денег, материальных ценностей, инновационных идей) учредителей.

Корпоративная собственность базируется на функционировании капитала, который формируется путем свободной продажи титулов собственности - акций. Каждый владелец акции является собственником капитала акционерного общества.

В рамках общественной собственности следует выделить коллективную, государственную и так называемую общенародную собственность.

Коллективная собственность формируется путем ее распределения среди работников коллектива, занятых на определенном предприятии (таково закрытое акционерное общество).

Государственная собственность выступает в качестве собственности всех членов общества. Однако реализация отношений присвоения через отношения владения осуществляется государственным аппаратом, который призван олицетворять социально-экономические интересы всех слоев населения, профессиональных и социальных групп общества.

Общенародная собственность предполагает принадлежность всего общественного достояния прямо (непосредственно) и одновременно всем и каждому в отдельности.

«В Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности» (ст. 8 Конституции РФ).

К иным формам собственности в нашей стране относятся следующие.

Индивидуальная собственность. Эта форма концентрирует в одном субъекте все перечисленные признаки: труд, управление, распоряжение доходом и имуществом. В современной экономике сюда могут быть причислены те, кого принято называть некорпорированными собственниками. В России это могут быть: крестьяне, ведущие собственное хозяйство; отдельные торговцы (включая «челноков») ; частнопрактикующие врачи; адвокаты, все те, кто сочетает труд, управление, распоряжение доходом и имуществом.

Кооперативная собственность. В основе этой формы - объединение индивидуальных собственников. В кооперативе каждый участвует своим трудом и имуществом, имеет равные права в управлении и распределении дохода.

Акционерная собственность. Это групповая частная собственность, которая создается путем выпуска и реализации ценных бумаг - акций и облигаций. Наличие ценных бумаг - отличительная особенность акционерной формы собственности.

Смешанные формы собственности. В данном случае происходит диффузия разных форм и отношений собственности, в результате чего усложняется внутреннее содержание отдельных форм. Например, внутри государственных предприятий могут образовываться структуры частнопредпринимательского и кооперативного характера. В переходной экономике России этот процесс приобрел значительные масштабы.

Комбинированные формы. Современная экономика в поисках эффективного функционирования и реализации проектов приходит к объединению различных форм собственности при сохранении каждой из них своего особого содержания. В результате образуются комбинированные формы. К ним могут быть отнесены совместные предприятия, холдинги, финансово-промышленные группы, концерны, тресты и другие формы с равными правомочиями по управлению, распределению доходов и распоряжению имуществом.

Право частной собственности охраняется законом. «Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единично, так и совместно с другими лицами» (ст. 35 Конституции РФ).

1.3 Приобретение права собственности

Основания возникновения (приобретения) права собственности - это юридические факты, обобщающий перечень которых содержится в ст. 8 ГК РФ.

В качестве правопорождающих, т. е. юридических фактов, влекущих возникновение права собственности на определенное имущество у конкретных лиц, могут выступать как действия лиц (например, сделки по отчуждению имущества), так и не зависящие от воли людей события (например, смерть человека).

Таким образом, разграничение первоначальных и производных способов приобретения права собственности сводится к отсутствию или наличию правопреемства - перехода прав и обязанностей владельцев вещи.

Рассмотрим пример приобретения права собственности в силу приобретательной давности на практике.

Согласно договора застройки № 3098 от 15 августа 1947 года собственником дома, расположенного по адресу Челябинская область город Карталы переулок Красногвардейский дом 27 А являлась Егорова Матрена Яковлевна, которая умерла 29ноября1995 года.

После смерти Егоровой М. Я. (с декабря 1995 года) Нагаев В. П. сталнепрерывно, открыто и добросовестно владеть и пользоваться жилым домом, хозяйственными постройками и земельным участком, на котором они расположены, несет расходы по содержанию дома, оплачивает налоги.

Согласно данным технической инвентаризации, уведомления из Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Челябинской области от 15 апреля 2013 года наследников, принявших наследство после смерти Егоровой М. Я. нет.

Кроме того, в Едином Государственном реестре прав записи о регистрации прав, ограничений (обременений) на дом, расположенный по адресу: Челябинская область город Карталы переулок Красногвардейский дом 27 А, отсутствуют, что подтверждается уведомлением об отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запрашиваемых сведений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области.

Право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено как на бесхозное имущество, так и на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ в случаях и в порядке, предусмотренных настоящим кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющего собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом. В соответствии со ст. 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет либо иным имуществом в течение 5 лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Факт длительного и непрерывного владения устанавливается в соответствии с п. 3 ст. 11 ФЗ «О введение в действие части первой ГК РФ», согласно которому «действие статьи 234 Кодекса (приобретательная давность) распространяется и на случаи, когда владение имуществом началось до 1 января 1995 года и продолжается в момент введения в действие части первой Кодекса».

Нагаев В. П. не является собственником спорного дома, но добросовестно, открыто и непрерывно владеет им как своим собственным недвижимым имуществом более 15 лет.

Факт добросовестного владения предполагает, что истец не знал и не должен был знать о незаконности владения.

Имуществом Нагаев В. П. начал владеть в силу родственных отношений, так какЕгороваМ. Я. являлась двоюродной сестрой матери Нагаева В. П., но формально и официально в наследство не вступал.

За 18 лет личного владения спорным домом никто из третьих лиц не истребовал имущество из владения Нагаева В. П., в том числе ни возможные собственники, ни их возможные правопреемники. Следовательно, основание владения жилым домом следует считать добросовестным.

Факт открытого владения подтверждается тем, что Нагаев В. П. не скрывал факта владения и проживания в указанном доме, хранил в нем свое имущество, а также использовал его в других личных целях. Сложившаяся практика применения арбитражными судами норм о самовольных постройках (ст. 222 ГК РФ) позволяет утверждать, что данный способ является экстраординарным способом приобретения права собственности. Утверждая, такой иск, истец в судебном заседании должен доказать, что он был лишен возможности получения разрешительной документации для строительства или что пытался попасть в административные органы необходимые документы, но получил необоснованный отказ. Только при таких обстоятельствах, суды должны применять правила о признании права собственности на самовольно построенные объекты. Указанный подход был изложен в постановлении ФАС Уральского округа от 27. 08. 2008 N Ф09-6175/08-С6 по делу N А60-34237/2007, где было указано, что суд апелляционной инстанции правильно указал, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, поскольку по общему правилу самовольное строительство запрещено, а самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом. Указанный способ защиты права может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в порядке, установленным нормативными актами, регулирующими отношения по градостроительной деятельности и по использованию земель.

По другому делу апелляционная инстанция Арбитражного суда Иркутской области пришла к выводу, который поддержала кассация, о том, что истец в нарушение действующего законодательства, не обращаясь в уполномоченные органы за выдачей разрешения на строительство и без согласования проектной документации, осуществил самовольное строительство здания склада на земельном участке, предоставленном ему в аренду под строительство производственной базы. Поскольку строительство объекта недвижимости осуществлялось в нарушение действующего законодательства без проектной документации и разрешения на строительство, факт отказа архитектурно-строительной инспекцией Инженерно-строительного управления Комитета по градостроительной политике администрации города Иркутска в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию по причине отсутствия предусмотренных законодательством согласительной и разрешительной документации не нарушает охраняемых законом прав и интересов истца и не может являться основанием для удовлетворения заявленных требований о признании права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30. 01. 2007 N А19-14666/06-54-Ф02-42/07 по делу N А19-14666/06-54).

К числу первоначальных способов относится обращение в собственность общедоступных для сбора вещей (сбор ягод, лов рыбы и добыча других общедоступных вещей и животных). Титул собственности здесь возникает по общему разрешению собственника, т. е. разрешение собственника не обращено к конкретным лицам, а носит общий характер.

ВАС РФ указал, что суды ошибочно отнесли к категории недвижимого имущества ограждение на основании того, что оно является объектом капитального строительства вспомогательного назначения.

Президиум ВАС РФ отметил, что объект капитального строительства и объект недвижимого имущества не являются тождественными понятиями. Первое из них используется лишь в том значении, который ему придает градостроительное законодательство. Второе предусмотрено гражданским правом и имеет иное содержание.

Требование о государственной регистрации прав установлено лишь в отношении недвижимости как категории гражданского права. В связи с этим в каждом конкретном случае необходимо оценивать, распространяется ли в отношении того или иного объекта капитального строительства соответствующий правовой режим. При этом следует учитывать признаки недвижимости и правила о государственной регистрации прав на нее (п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 131 ГК РФ).

Таким образом, не все объекты, прочно связанные с землей, могут считаться недвижимым имуществом. Одного этого критерия недостаточно. Даже если объект вспомогательного значения является объектом капитального строительства (то есть прочно связан с землей), это вовсе не означает, что на него можно зарегистрировать право собственности. Необходимо еще одно условие: объект недвижимости должен быть самостоятельным объектом гражданского оборота. Объект вспомогательного назначения не является таковым, поскольку выполняет обслуживающую функцию основной вещи или является ее улучшением.

Президиум ВАС РФ подчеркнул, что в этом случае не имеют значения физические характеристики ограждения и наличие у него отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь сооружения с земельным участком.

В рассматриваемом деле ограждение имело бетонный фундамент, что обеспечивало прочную связь этого сооружения с землей. Однако даже если стационарные ограждения имеют заглубленный фундамент, они не могут рассматриваться в качестве самостоятельного объекта гражданских прав, поскольку являются составной частью земельного участка, на котором расположены. Временные ограждения, которые не связаны прочно с землей, суды относят к движимому имуществу (см. Постановления ФАС Московского округа от 11. 04. 2013 N А40-75848/12-64-704, ФАС Поволжского округа от 28. 01. 2014 N А12-9505/2013, ФАС Уральского округа от 03. 09. 2013 N А71-13472/2012).

На практике встречалась и противоположная позиция, когда суды считали прочную связь с землей необходимым и достаточным критерием для отнесения к объектам недвижимости по смыслу Гражданского кодекса РФ кирпичного забора (Постановление ФАС Уральского округа от 04. 06. 2013 N А60-37331/12) и забора из металлических и железобетонных изделий (Постановление ФАС Уральского округа от 30. 06. 2008 N А76-26015/2007).

Президиум ВАС РФ не признал ограждение объектом недвижимости, поскольку оно не имело самостоятельного хозяйственного назначения и не являлось отдельным объектом гражданского оборота. Оно выполняло лишь обслуживающую функцию по отношению к земельному участку и находящимся на нем зданиям. Это подтверждалось техническим заключением, в соответствии с которым функциональное назначение ограждения позволяет квалифицировать его в качестве строения вспомогательного использования.

В судебной практике встречался аналогичный подход к разрешению споров относительно ограждения (см., например, Постановления ФАС Уральского округа от 14. 10. 2013 N А76-2774/2013, ФАС Северо-Западного округа от 06. 08. 2010 по делу N А05-959/2010).

Ранее Президиум ВАС РФ сформулировал подобный подход в отношении мелиоративных систем (см. Постановление от 17. 01. 2012 N 4777/08). Согласно этому подходу объекты, которые хотя прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного функционального назначения, не признаются недвижимостью. Соответствующие сооружения рассматриваются в качестве улучшения того земельного участка, для обслуживания которого возведены, а потому следуют его юридической судьбе.

Гражданским законодательством предусмотрено приобретение права собственности на бесхозяйное имущество, находку, безнадзорных животных и клад.

В соответствии со ст. 225 ГК РФ, бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или ее собственник не известен, или вещь, от права собственности на которую собственник отказался.

В ГК РФ определены основания и порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи (п. 2 ст. 225 ГК РФ) и на движимые вещи, от которых собственник отказался (ст. 226 ГК РФ).

Оригинальные способы приобретения права собственности является также самовольная постройка. Лицом, осуществившим самовольное строительство, как правило, не приобретают право собственности и само здание не является объектом недвижимости, не подлежат государственной регистрации по причине того, допущенных при его создании нарушений. Мы говорим о совокупности строительных материалов, в которой владелец имеет право собирать, имея за свой счет снос таких зданий (абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ).

Для возникновения самовольной постройки необходимо наличие хотя бы одного из нарушений: 1) нарушение порядка землеотвода или его целевого назначения; 2) отсутствие необходимых разрешений на строительство; 3) существенное нарушение строительных норм и правил.

Лишь в порядке исключения возможно возникновение права собственности на самовольную постройку, если этим не нарушаются законные интересы других лиц (например, соседних землепользователей) и не создается угроза жизни и здоровью граждан (что подтверждается наличием необходимых разрешений со стороны органов пожарной охраны и т. д.), а лицо, осуществившее такую постройку, должным образом оформило землеотвод (п. 3 ст. 222 ГК РФ). На суд вправе признать право собственности на здания (если вышеуказанные условия) для собственника и других законных владелец земли, на которой оно осуществляется при условии возмещения собственником необходимых расходов застройщика. В этих исключительных случаях самовольного строительства может являться основанием для возникновения права собственности.

1. 4. Прекращение права собственности

Законом предусмотрено прекращение права собственности лица на имущество, которое не может ему принадлежать. Если по основаниям, допускаемым законом, в собственности лица оказалось имущество, которое, в силу закона, не может ему принадлежать, это имущество должно быть отчуждено собственником в течение года с момента возникновения права собственности, если законом не установлен иной срок (ст. 238 ГК РФ). Подобные ситуации могут возникнуть в случае изменения правового режима вещи. Так, например, вещь, находившаяся в свободном обращении, перешла в разряд ограниченно оборотоспособных или изъятых из оборота вещей, и более она не может находиться в собственности данного лица.

Способы защиты гражданских прав определены ст. 12 ГК РФ. При этом ни указанная норма, ни ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не предусматривают способа защиты гражданских прав путем отмены государственной регистрации права собственности или записи о ней, в связи с чем, заявленные истцом требования вообще не восстанавливают каких либо прав и фактически исполнены быть не могут.

Прекращение права собственности, как и его приобретение, обусловливается наличием определенных юридических фактов. Нередко в основании возникновения и прекращения права собственности лежит единое правовое основание, например, договор купли-продажи. Прекращение права собственности на вещь у продавца означает приобретение права собственности у покупателя.

Основания прекращения права собственности:

Отчуждение собственником своего имущества другим лицам;

Отказ собственника от права собственности;

Гибель или уничтожение имущества;

Утрата права собственности на имущество в предусмотренных законодательством случаях;

2. Право собственности в проекте изменений ГК РФ: преемственность и новеллы

2.1 Особенности изменений в ГК РФ относительно права собственности

Существенными изменениями полон специальный раздел, посвященный владению, серьезное обновление и вынесение в отдельный раздел об общих положениях вещного права норм о защите вещных прав, закрепление первоначальных и производных способов приобретения права собственности и многие другие.

Однако есть несколько дискуссионных положений.

Первое: вопросы содержания права собственности. Обращает внимание сохранение триадного подхода к определению вещных прав в целом (п. 1 ст. 221 проекта ГК РФ) и права собственности в частности (п. 2 ст. 233 проекта ГК РФ). Здесь вновь имеет место двойственность, свойственная ныне действующему ГК РФ, естественно, с определенными особенностями. Если действующий кодекс исходит из триадного понимания права собственности как пучка прав и только потом говорит о праве собственника на совершение любого действия в отношении вещи, то в проекте акцент сделан на понимании права собственности как наиболее полного права на вещь, но при этом опять же указывается на все ту же триаду (п. 1 и 2 ст. 233 проекта ГК РФ). Утрируя будущую возможную легальную формулу, можно говорить о триадной полноте права собственности.

Думается, что адекватность и полнота определения права собственности как наиболее полного права на вещь, допускаемого действующим в стране правопорядком, может быть сохранена лишь до тех пор, пока на эту же вещь отсутствует иное право. Иначе говоря, право собственности является полным правом на вещь только в статике. Если в соответствии с законом и, как правило, по воле собственника возникает иное право на вещь, далее господство собственника не может быть полным, оно будет ограничено ровно в той мере, в какой существует право на эту вещь у другого лица.

Правильная судебная практика по защите права собственности и других вещных прав предполагает наличие нескольких компонентов. Во-первых, четкое и непротиворечивое законодательство. Во-вторых, подробные правовые позиции судов по применению законодательства о праве собственности и других вещных прав. В-третьих, единство судебной практики по делам о защите права собственности и других вещных прав и ее стабильность. В-четвертых, благоприятная правовая среда для принятия и, в особенности, исполнения судебных актов. Наконец, в-пятых, общественное мнение, осуждающее каждого, кто посягает на чужую собственность, и лишающее его возможности продолжать свою деятельность.

По существу в данном случае речь идет об определенных правилах, применяемых при «столкновении» отдельных вещных прав. Нельзя сказать, что разработчиками проекта изменений ГК РФ эти вопросы не затронуты (см. ч. 3 п. 1 ст. 224 и п. 3 ст. 226 проекта). Но эти нормы также основаны на «триадной» традиции, следуя которой нельзя будет должным образом решить проблему соотношения права собственности и иных вещных прав. Ведь и в ныне действующем ГК, и в проекте триада правомочий (в различной комбинации) входит в состав любого вещного права. Возникает закономерный вопрос: как их нужно различать?

Полагается, что в основу этих положений может быть положен методологический подход, содержащийся в десятом томе Свода законов Российской империи: полным правом собственности признавались случаи, когда в пределах законов установленных, владение, пользование и распоряжение соединяются с укреплением имущества в одном лице или в одном сословии лиц, без всякого постороннего участия (ст. 423) ; неполное право собственности, когда оно ограничивается в пользовании, владении или распоряжении другими посторонними, также неполными на то же самое имущество правами (ст. 432). Такая классификация нередко применялась дореволюционными цивилистами.

По утверждению А. В. Венедиктова, «неполнота» права собственности, с точки зрения составителей т. 10, означала либо законное ограничение права собственности (ср. ст. 433), либо предоставление собственником третьему лицу определенных правомочий по отношению к его имуществу (ср. ст. 514 и 541), либо принудительное лишение собственника тех или иных правомочий (ср. ст. 542), но не предоставление им другому лицу права «подчиненной собственности» на то же имущество.

Поэтому для целей разграничения права собственности и иных вещных прав возможно использовать следующее общее правило: если правомочие (действие) составляет содержание иного вещного права, то собственник не может его осуществить. Другими словами, иное вещное право есть выдел из права собственности и только при прекращении такового право собственности может быть восстановлено в полном объеме (т. н. свойство эластичности права собственности). В ГК могла бы быть сформулирована общая норма о содержании и соотношении права собственности и иных вещных прав между собой.

Еще одной проблемой, связанной с содержанием права собственности, являются правила об объектах обладания. Проект, равно как и действующий ГК, содержит нормы об особенностях права собственности на земельный участок, жилье, нежилые помещения и т. п. (см. гл. 192, 193, 194 проекта изменений ГК РФ). При определенном методологическом подходе эти особенности позволят выделить соответствующие разновидности права собственности. Иначе говоря, объект права может повлиять на его виды. Однако подобные отношения следует рассматривать сквозь призму специфики правового режима вещей, их разновидностей. Если речь идет о земельном участке, существуют одни условия осуществления права, о жилье - другие, о здании - третьи. Считается, что особенности правового режима не могут влиять на понятие права собственности. Оно было и остается единым, по крайней мере, для всех объектов гражданского права. В данном случае представляется более корректным вести речь об особенностях осуществления права собственности, которые должны составить нормы ограничительного регулирования ГК в зависимости от объекта обладания. В качестве отправного пункта такого регулирования нам видится следующее положение: ограничительное регулирование осуществления права собственности происходит на основе правил, закрепленных в ГК и, возможно, в других законах. Отсутствие подобных ограничений предполагает свободное осуществление права собственности и иных вещных прав.

Второе: сохранение в проекте норм о формах собственности (ст. 236-239 проекта изменений ГК РФ). Более того, помимо особенностей права собственности различных субъектов, которые содержит проект, другие законы могут внести еще больше различий (п. 2 ст. 236 проекта), что даст дополнительные аргументы для утверждений о наличии разновидностей права собственности по субъектам обладания.

В проекте сохранено право оперативного управления (гл. 207 проекта изменений ГК РФ). Мы разделяем подход, при котором из числа вещных прав исключено права хозяйственного ведения, равно как и положение проекта о нераспространении правил об оперативном управлении для негосударственных субъектов. По существу возвращается изначальная природа этого права -его предназначенность только для государства, что являет собой случай целесообразности управления собственностью последнего. По нашему мнению, необходимо признать право оперативного управления институтом не гражданского, а публичного права. Действия же субъектов, обладающих правом оперативного управления, с точки зрения гражданского права, нужно рассматривать как деятельность самого государства либо определенной административно-территориальной единицы. Изменившиеся экономические реалии позволяют найти замену праву оперативного управления либо аналогичным публично-правовым институтом, либо использовать традиционные цивилистические организационно-правовые формы юридических лиц, где главным участником (или единственным) будет не частное лицо, а государство.

Третье: нормы об объектах права собственности. Хотелось бы отметить весьма позитивный момент: проект почти исключил имущественную трактовку объекта права собственности. По сравнению с ныне действующим кодексом это, несомненно, шаг вперед. Однако проект предполагает распространить правила о праве собственности на наличные деньги и документарные ценные бумаги (п. 1 ст. 223 проекта). Этим положением предопределяется и сохранение особенностей виндикации данных объектов (п. 4 ст. 239 проекта).

Строго говоря, наличные деньги и документарные ценные бумаги являются объектами, похожими на вещи, но таковыми не являющимися. Распространение на них правового режима права собственности, как и иного вещного права, есть попытка решить проблему отсутствия должного правового инструментария. Ограничиться регулированием по аналогии вряд ли будет достаточным. Сложно представить возможность виндикации денег и ценных бумаг без их индивидуализации. Но и в этом случае интерес управомоченного лица объективно будет связан не с деньгами вообще, а с определенными купюрами (монетами) ; не с ценной бумагой как формой выражения (обозначения) управомоченного лица и принадлежащего ему права, а только листом бумаги. Очевидно, что объекты интереса и, соответственно прав на них, будут различными, требующими адекватного правового регулирования. Конечно, как в теории, так и на практике их можно представить в качестве вещей (например, для целей собирательства и коллекционирования), но это скорее будет исключением, чем правилом. Владение же, будучи фактическим присвоением, нуждается в регулировании и, особенно, защите и вещей, и документарных ценных бумаг и наличных денег.

В контексте исследования объектов права собственности заслуживает упоминания модель общей собственности. Что является объектом в этом случае: вещь или право на нее? По нашему убеждению, субъективное право (любое, в том числе и право собственности) выступает «идеальной» правовой конструкцией, которое никак нельзя разделить. Разделу может быть подвергнут объект, т. е. сама вещь. В контексте сказанного обратим внимание на некоторую непоследовательность разработчиков как концепции ГЗ, так и проекта изменений ГК РФ. В одних случаях речь идет об общих вещах, в других - общем праве. Эта неопределенность является примером преемственности (со знаком минус) в правовом регулировании, как модель общего права собственности пришел в современном законодательстве советского периода. В концепции ГК РФ общей собственности объявлен в качестве общей собственности, а не право. При этом в самой концепции это было выдержано недостаточно последовательно (см. п. 3. 8. 3 концепции). В проекте изменений ГК РФ указанное положение представляется еще более запутанным (ср. п. 1 и 2 ст. 273, 277 проекта). Далее также речь идет также о делении права, но уже в нормах о праве постоянного владения и пользования (ст. 2995 проекта изменений ГК РФ). Здесь опять возникает имущественная трактовка объектов права собственности и иных вещных прав, которая существовала в ранее действующем законодательстве. Более того, есть определенное противоречие между общими положениями о вещном праве (только вещи) и нормами об общей собственности (общее право). Более оправданным было бы вести речь об общем имуществе, так как общими могут быть не только вещи, но имущественные права (например, право требования или членства в юридическом лице, принадлежит двум и более лицам). Такой подход делает необходимым формулирование особых правил об общем имуществе, которые целесообразно закрепить в общих положениях об объектах гражданских прав. В разделе же проекта изменений ГК РФ относительно вещного права речь может идти только о вещах, принадлежащих двум и более лицам.

2.2 Контуры теоретической модели права собственности, предполагаемые к закреплению в ГК РФ

Выше было указано на некоторые примеры преемственности в вопросах регулирования права собственности. Некоторые из них уходят своими корнями в феодализм, другие в советскую эпоху. Такое положение не могло не сказаться на правовом регулировании отношений собственности, которое ни в концепции, ни в проекте не подверглось сколько-нибудь серьезной реформе. При этом вопрос о ее необходимости является отнюдь не риторическим. Реформа давно назрела, и проводить ее необходимо. Главной ее задачей будет освобождение норм о праве собственности от элементов преемственности, исключение из сферы гражданско-правового регулирования публично-правовых (преимущественно, организационных, административно-правовых) отношений.

По сути, выбор небольшой. Он заключается в избрании одного из двух возможных вариантов. Либо проводить дробление права собственности на отдельные разновидности, с большим количеством вариантов, определением отношений между главным собственником и подчиненным. В этом случае должна быть реализована модель разделенного права собственности, которая свойственна англо-саксонской правовой системе. В ней всегда идет речь о каком-либо варианте права собственности (или собственности) и нет места иным вещным правам. Либо предпочтение должно быть отдано нормативному закреплению дихотомии: право собственности - вещное право на чужую вещь (ограниченное вещное право). Это - вариант, принятый в континентальной правовой системе, наиболее разработан и нормативно реализован в пандектной системе гражданского права. В таком случае вещное право охватывает собой право собственности, которое перестает быть суперправом и становится только одним из видов субъективных вещных гражданских прав. Право собственности растворяется в вещном праве, перестает быть единственно возможным правом на вещь. Более того, при наличии иного вещного права оно во многом ему уступает. Подобное просто невозможно в модели разделенного права собственности, ибо там всегда есть право собственности, отдельные варианты и разновидности этого права.

Чтобы избежать подобной ситуации, мы видим следующие возможные решения: создание общей гражданско-правовой режим вещей, включенных в гражданский оборот. В сущности, мы должны образовать единое права собственности на вещи, и ограничены в гражданском обороте. Все остальное вытекает из предмета регулирования гражданского права, передав ей в сфере связей с общественностью. Имеющиеся в действующий Гражданский кодекс правил государственного имущества, его разновидности, должны быть предметом административно-правовое регулирование отношений собственности, которое в юридической литературе уделено недостаточно внимания. В качестве одной из первых известных нам попыток можно считать исследование А. В. Винницкого.

В качестве частных задач совершенствования гражданского законодательства о праве собственности видятся следующие:

1) формирование института права собственности как части подотрасли вещного права, с исключением межотраслевого характера ряда положений действующего кодекса;

2) прерывание триадной традиции в определении права собственности и иных вещных прав;

Реализация этих теоретических постулатов позволит осуществить реформу правового регулирования отношений собственности, рассчитанную на формирование стабильных отношений, свойственных развитому гражданскому праву, построенному в рамках элементарной модели пандектной системы континентального права. 1 марта 2013 года вступили в силу изменения в законодательстве, касающиеся государственной регистрации прав на имущество, в том числе недвижимость.

В частности, для основной массы граждан будут интересны следующие изменения, касающиеся регистрации прав на недвижимость.

1. Отменена государственная регистрация сделок с недвижимостью, перечисленных в статьях 558, 560, 574, 584 части второй Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), а именно:

- договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры;

- договора продажи предприятия;

- договора дарения недвижимого имущества;

- договора, предусматривающего отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты.

Закон частично отменяет действующую в настоящее время систему двойной регистрации (прав и сделок) в отношении объектов недвижимости. Указанное выше правило действует в отношении договоров, заключенных после 01 марта 2013 года. То есть раньше при продаже нежилого помещения нужно было регистрировать только переход права собственности (при этом государственную пошлину нужно было платить тоже только за одно регистрационное действие), в то же время при продаже квартиры регистрировался не только переход права собственности, но и сам договор купли-продажи квартиры (государственную пошлину нужно было платить за два регистрационных действия).

Необходимо отметить, что изначально отмена государственной регистрации сделок с недвижимостью распространялась также на ст. ст. 609, 651, 658 ГК РФ, а именно:

- договор аренды недвижимого имущества;

Например, в законодательстве в частности установлено, что договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации (то есть в остальных случаях регистрация договора требуется).

- договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года;

- договор аренды предприятия.

Однако, Федеральным законом от 04. 03. 2013 № 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» из перечня статей по которым отменялась регистрация сделок были исключены ст. cт. 609, 651 и 658 ГК РФ.

Тем не менее первоначальная редакция Закона № 302-ФЗ (которая ввела отмену регистрации сделок для ст. ст. 558, 560, 574, 584, 609, 651 и 658 ГК РФ) действовала 2 и 3 марта 2013 года.

Таким образом, государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества не применялась только в указанные два календарных дня. Следовательно, договоры аренды недвижимого имущества, заключенные в эти дни, не подлежат государственной регистрации и считаются заключенными без государственной регистрации договора.

Следует отметить, что в законодательстве сохраняются нормы, в соответствии с которыми некоторые виды договоров подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента их государственной регистрации, например:

- договор участия в долевом строительстве - п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30. 12. 2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

- договор ипотеки - п. 2 ст. 10 Федеральный закон от 16. 07. 1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) «.

Таким образом, законодатель частично устранил существовавшую «двойную регистрацию», которая приводила как к дополнительным регистрационным действиям, к необходимости оплаты «двойной пошлины», так и к необходимости обращаться в судебные органы в случае уклонения одной из сторон в государственной регистрации договоров. Кроме того, например, если договор купли-продажи квартиры не был зарегистрирован (то есть договор являлся незаключенным), то в случае нарушения условий указанного договора, сторона не могла взыскать штрафные санкции, установленные договором при нарушении второй стороной условий договора и т. д. Теперь, когда договор купли-продажи квартиры подписан сторонами, он становится обязательным для лиц его подписавших и стороны вправе в случае нарушения условий договора обратиться в суд.

2. Обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью не установлено.

В п. 3 ст. 8. 1 ГК РФ установлено, что в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена. То есть нотариальная форма договора будет требоваться, только если это установлено законом в каждом конкретном случае (например, договор ренты подлежит нотариальному удостоверению) либо если стороны договорились удостоверить сделку у нотариуса.

Действующий Гражданский кодекс РФ устанавливает именно такое регулирование нотариального удостоверения сделок (п. 2 ст. 163 ГК РФ).

Вместе с тем п. 3 ст. 8. 1 устанавливает, что запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса, что может упростить регистрацию прав.

3. В законодательство введена возможность внесения в государственный реестр отметки о возражении лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее и отметки о наличии судебного спора в отношении права. П. 7 ст. 8. 1 ГК РФ установлено, что в отношении зарегистрированного права в государственный реестр может быть внесена в порядке, установленном законом, отметка о возражении лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее. Если в течение трех месяцев со дня внесения в государственный реестр отметки о возражении в отношении зарегистрированного права лицо, по заявлению которого она внесена, не оспорило зарегистрированное право в суде, отметка о возражении аннулируется. В этом случае повторное внесение отметки о возражении указанного лица не допускается.

Лицо, оспаривающее зарегистрированное право в суде, вправе требовать внесения в государственный реестр отметки о наличии судебного спора в отношении этого права.

Например, если предыдущий собственник недвижимости полагает, что нынешний собственник (лицо за которым зарегистрировано право собственности в государственном реестре) является недобросовестным приобретателем, то можно обратиться в соответствующее Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) с заявлением о внесении в государственный реестр отметки о возражении. Это правило касается не только права собственности, но и других прав, регистрируемых в государственном реестре.

Не менее остро стоит вопрос права собственности в Крыму. На сегодняшний день Крым является спорной территорией, правовой статус которой определить практически невозможно.

Таким образом, имущественные права украинских юридических и физических лиц, зарегистрированные в Государственном реестре имущественных прав (Государственный реестр прав) и/или подтверждённые надлежащими правоустанавливающими документами, не должны оказаться в зоне риска.

Право собственности на недвижимость, которое до сих пор числится в старых реестрах БТИ, рекомендуется как можно быстрее зарегистрировать в Государственном реестре прав. Обращаем внимание, что в связи с оккупацией территории полуострова Украине пришлось отключить Крым от общегосударственных реестров, в частности, Государственного реестра прав. По состоянию на сегодня, в соответствии с приказом Министерства юстиции Украины №524/5 от 14. 03. 2014 «О мерах по предоставлению услуг государственной регистрации прав на недвижимое имущество» все регистрационные действия в отношении объектов недвижимости Крыма должны совершаться государственными регистраторами Днепропетровской, Одесской, Хмельницкой и Черниговской областей. Следовательно, с целью защиты своих активов рекомендуется в ближайшее время удостовериться в наличии правоустанавливающих документов та недвижимость и зарегистрировать существующие имущественные права в Государственном реестре прав.

В то же время, с точки зрения Российской Федерации Автономная республика Крым с момента подписания федерального конституционного Закона «О принятии в РФ Республики Крым и образовании в составе РФ новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения - Севастополя» (далее - федерального закона) становится субъектом РФ и приобретает статус республики.

С момента подписания федерального закона на территории полуострова начинают действовать законодательные и иные нормативно правовые акты Российской Федерации. Кроме того, согласно ст. 7 федерального закона Государственный Совет Республики Крым и Совет министров Республики Крым имеют право принимать законы и иные нормативно-правовые акты, которые должны соответствовать Конституции РФ и федеральным законам.

Ранее действовавшие Законы Украины остаются в силе до 1 января 2015 года или до принятия соответствующего нормативно-правового акта РФ и/или Республики Крым.

Иными слова, так называемый «переходной период до 01. 01. 2015 г. « в части применения украинского законодательства может закончиться в любой момент, так как самопровозглашённая власть в Крыму уполномочена принимать новые законы на замену украинских. Соответственно, могут быть определены как новые требования к правоустанавливающим документам, так и новые правила осуществления права собственности.

Сейчас активно обсуждаются риски национализации частной собственности в Крыму. В контексте этого стоит обратить внимание на ст. 12 федерального закона, в соответствии с которой на территории Крыма действуют документы, в том числе подтверждающие право собственности и право пользования.

Статья 235 Гражданского кодекса РФ устанавливает основания для прекращения права собственности, среди которых значится национализация, которая производится на основании закона с возмещением стоимости этого имущества и других убытков в порядке, установленном статьей 306 настоящего Кодекса.

Статья 306 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что в случае национализации собственности, убытки, причиненные собственнику, в том числе стоимость имущества, возмещаются государством. Кроме того, согласно ст. 35 Конституции РФ принудительное изъятие имущества для государственных нужд возможно только при условии предварительного и равноценного его возмещения.

Таким образом, в случае национализации частной собственности на территории Крыма РФ обязана возместить собственнику причинённые убытки, в том числе и полную стоимость имущества.

Более того, если расценивать Крым как часть иностранного государства, то вся недвижимость украинских граждан в Крыму приобретает статут инвестиций, на которую распространяется действие соглашения между Кабинетом министров Украины и правительством РФ о поощрении и взаимной защите инвестиций от 27 ноября 1998 года. Согласно ст. 5 Соглашения инвестиции на территории договорных государств не могут быть национализированы / экспроприированы, кроме случаев общественной необходимости с незамедлительной выплатой адекватной и эффективной компенсации. При этом размер такой компенсации должен соответствовать рыночным ценам инвестиций.

В случае возникновения споров относительно выплаты компенсации такой спор может быть передан на рассмотрение Арбитражного института Стокгольмской торговой палаты. Таким образом, спор будет решаться на международном уровне.

Размещено на Allbest.ru

...