Наем жилого помещения. Сравнение институтов гражданского и жилищного права

Размещено на http://www.allbest.ru/

Наем жилого помещения (сравнение институтов гражданского и жилищного права)



Содержание

Введение

Глава I. Понятие и предмет договора найма жилого помещения

Глава II. Отличительные черты договора коммерческого найма и социального найма жилого помещения

Глава III. Договор найма жилого помещения с участием судей

Заключение

Список использованной литературы



Введение

Жилье является одним из важнейших материальных условий жизни любого человека наряду с пищей, одеждой и т.д. Потребность человека в жилье возникает с момента его рождения и сохраняется на всем протяжении его жизни, т.е. носит постоянный характер.

Среди проблем, имеющих важное социально-экономическое значение на современном этапе общественного развития, одной из наиболее острых является проблема обеспечения надлежащего осуществления права на жилище, закрепленного в Конституции РФ, всеми российскими гражданами.

«Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища» - прописано в части 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации. Право граждан на жилище является конституционным и относится к числу основных прав и свобод граждан.

Актуальность данной работы состоит в том, что развитие жилищных правоотношений в современной России должно быть непременно связано с реализацией конституционных положений о праве на жилище. Решение проблемы обеспечения граждан жильем возможно в различных формах. Жилищное и гражданское законодательство в своих положениях сформировали институт найма жилых помещений как одной из форм обеспечения потребности граждан в жилище. Однако изучение вопросов коммерческого и социального наймов жилых помещений нуждается в комплексном исследовании, то есть изучении с различных подходов, как с точки зрения гражданского права, так и земельного, отчасти некоторые моменты в регулировании вопросов найма жилья можно рассматривать и с позиций конституционного и административного права.

Объектом работы выступает совокупность норм действующего российского законодательства, регулирующая вопросы реализации жилищных прав граждан.

Предметом работы является система юридических норм, регулирующая наем жилых помещений как одну из форм обеспечения прав граждан на жилище.

Цель работы состоит в проведении исследования современного состоянии правового института найма жилых помещений в гражданском и жилищном праве.

Задачи работы предопределены поставленной целью:

- изучить содержание института найма жилых помещений;

- охарактеризовать основные элементы правовых отношений по найму жилья;

- рассмотреть понятие и характеристики социального найма жилых помещений как формы найма жилья;

- выявить особенности коммерческого и социального найма жилых помещений;

- выявить особенности найма жилых помещений такой категории граждан, как судьи судов общей юрисдикции.

В работе используются труды правоведов, посвятивших свои работы проблемам жилищного права: П.В. Крашенинникова, А.В. Афониной, Е.С. Филипповой.

Отдельные вопросы, связанные с особенностями правового регулирования договоров найма жилых помещений, их заключением, правами и обязанностями сторон рассматриваются в комментариях, научных статьях Кириченко О.В., Шешко Г.Ф., Журавлевой Т.С., Садовниковой Е.В., Шипуновой Е.А. и других авторов.

Законодательную базу работу составили положения Жилищного кодекса РФ, Гражданского кодекса РФ и ряда иных нормативных правовых актов.

В работе использован ряд методов научного познания. Среди общих методов широко применены методы анализа, сравнения и классификации. Из числа юридических методов используется формально-юридический метод (при толковании действующих норм жилищного и гражданского права).

Работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка и приложений.



Глава I. Понятие и предмет договора найма жилого помещения

найм жилой помещение судья

Для правильного применения нормативных актов, регулирующих наем жилого помещения, важно определить, что является их основным предметом (объектом).

Договор найма жилого помещения, как отмечает П.В. Крашенинников, без преувеличения можно назвать центральным институтом жилищного законодательства и одновременно одним из видов гражданско-правовых договоров. Крашенинников П.В. Жилищное право. - М.: Статут, 2010. С. 100

Гражданский кодекс РФ (далее - ГК РФ)определяет договор найма жилого помещения как договор, по которому "одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем" (п. 1 ст. 671 ГК РФ).

Глава 35 ГК РФ, разделила договор найма жилого помещения на договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилом фонде социального использования и просто договор найма жилого помещения. Юридическая литература и ряд подзаконных нормативных актов, а вслед за ними и правоприменительная практика стали именовать договоры как "договор социального найма" и "договор коммерческого найма".Впервые термин «коммерческий наем» был использован в статье «Наем жилого помещения» (см. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель /Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1996).

ГК РФ, во-первых, упорядочил и почти полностью отрегулировал отношения, вытекающие из договора коммерческого найма. Во-вторых, установил ряд новых общеобязательных правил, направленных на защиту пользующихся жилыми помещениями граждан, установив обязанности наймодателя, преимущественное право на заключение договора на новый срок, судебный порядок разрешения спорных вопросов, а так же на защиту собственников жилых помещений, предусмотрев обязанности нанимателя, срок договора. В-третьих, ГК РФ в основном развел в разные законодательные «коридоры» (гражданский и жилищный) во многом схожие отношения, предметом которых выступает один объект - жилые помещения.

Если в качестве наймодателя п. 1 ст. 671 ГК РФ прямо называет собственника или управомоченное им лицо, то категорию нанимателей из этой статьи можно определить путем исключения субъектов, которые в силу части второй статьи не могут быть этой стороной договора, т.е. юридические лица. О том, что нанимателем может быть только гражданин, говорится в статье 677 ГК РФ и ст.60 Жилищный кодекс РФ (далее ЖК РФ). Пункт 5 статьи 49 ЖК РФ устанавливает, что жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное. ГК РФ наделяет нанимателя распорядительными правомочиями: вселение других членов семьи, временных жильцов, поднанимателей, замена нанимателя, обмен жилого помещения и др.

Статья 676 ГК РФ называет обеспечение пригодности жилого помещения первоочередной обязанностью наймодателя. Исходя из различных степеней социального значения договора социального найма и договора коммерческого найма, представляется, что такой особый подход к этому критерию должен быть применим скорее к первому, нежели к последнему виду договора, т.к. стороны при заключении договора коммерческого найма свободны в своих действиях (ст. 421 ГК РФ) и вольны сдавать в наем и нанимать не отвечающее всем установленным требованиям жилищного законодательства помещение, например, предусмотрев по этому поводу особые условия договора. Однако п. 3 ст. 672 ГК РФ не распространяет действие этой нормы на договор социального найма, апеллируя к жилищному законодательству (ст. 60 ЖК РФ).

Договор найма жилого помещения не требует нотариального удостоверения и государственной регистрации, но в силу обязательного требования ст. 674 ГК РФ должен быть заключен в письменной форме. Письменная форма договора представляет собой составление документа, выражающего его содержание и подписанного лицами, заключающими его (или уполномоченными ими). При несоблюдении письменной формы договора социального найма жилого помещения наступают последствия несоблюдения простой письменной формы сделки процессуального характера, не влекущие недействительность сделки. Данное обстоятельство, согласно ст. 162 ГК РФ, лишает стороны договора права ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и иные доказательства. Следует отметить, что в отличие от основной части сделок с жильем договоры найма жилого помещения не подлежат государственной регистрации.

Коммерческому найму жилья не предшествует решение единоличного или коллегиального органа; не требуется ордера для вселения. Поскольку в случае несоблюдения простой письменной формы сделки стороны лишены возможности ссылаться на свидетельские показания, а принципы состязательности и диспозитивности гражданского процесса уравняли стороны правоотношения (кроме случаев, указанных в законе), на практике им трудно будет доказать наличие обязательств и их условий. В связи с тем, что речь идет об одном из конституционных прав граждан и судебная практика принимает в качестве доказательств возникновения и прекращения жилищных правоотношений любые без исключения фактические данные, которые могут иметь значение для правильного разрешения дела.

В соответствии со ст. 673 ГК РФ жилое помещение является объектом рассматриваемого договора. В то же время в ст. 62 ЖК РФ жилое помещение обозначено как предмет договора социального найма. Возникает закономерный вопрос: что следует понимать под "объектом" и "предметом" договора, как соотносятся между собой данные понятия и какое из них необходимо использовать в отношении жилого помещения, передаваемого по договору коммерческого найма?

В настоящее время определение такой юридической категории, как "предмет договора", в законодательстве отсутствует, что породило ряд разночтений в понимании предмета договора, как в научном мире, так и в правоприменительной практике. Не упростило ситуацию появление в российском законодательстве понятия "объект договора", ранее ему неизвестного (ст. 673 ГК РФ). Что следует понимать под объектом договора - также нет устоявшегося мнения. Кириченко О.В. Жилое помещение - предмет договора коммерческого найма.//Семейное и жилищное право.- 2012. - №3

Современные российские исследователи, как правило, отождествляют категории "предмет" и "объект договора".

В ст. 673 ГК РФ и ст. 62 ЖК РФ речь идет о жилом помещении, но в одном случае законодатель признает его объектом договора, а в другом - предметом, необоснованно отождествляя данные важнейшие понятия, используя их как синонимы. По существу в ст. 673 ГК РФ определен предмет договора коммерческого найма, а не его объект. В связи с чем необходимо использовать правила ст. 62 ЖК РФ, где жилое помещение верно обозначено в качестве предмета договора, приведя ст. 673 ГК РФ в соответствие со ст. 62 ЖК РФ.

Таким образом, применительно к договору коммерческого найма жилое помещение необходимо считать предметом данного договора, как это сделано в ст. 62 ЖК РФ.

Под объектом (предметом) в п.1 ст. 673 ГК РФ понимается изолированное жилое помещении, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). В ЖК РФ вп.2. ст. 15 под жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Жилищное законодательство предъявляет к жилым помещениям определенные требования. Прежде всего, оно должно быть жилым, т.е. в течение всего года функционально предназначенным для проживания граждан. Это означает, что жилой дом, в котором находится жилое помещение, должен быть строением капитального типа. Всевозможные времянки, вагончики к таковым строениям не относятся и в состав жилищного фонда не включаются. В подобных помещениях могут проживать граждане, но с ними должен заключаться договор аренды (имущественного найма).

Статья 673 ГК РФ к предмету договора найма жилого помещения устанавливает только два требования: жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания. Кроме того данная статья (п.1) определяет понятие «пригодность жилого помещения» в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Отсюда можно сделать вывод, что жилое помещение должно отвечать санитарным и техническим требованиям (п. 2 ст. 15 ЖК РФ). При определении пригодности жилого помещения исходят из строительных норм и правил (СНиП), противопожарных и санитарных требований (например, помещение не должно располагаться в подвальных, полуподвальных этажах, высота помещения от пола до потолка должна составлять не менее 2,5 м, освещение помещения должно быть естественным). Непригодность жилого помещения может быть связана с физическим износом дома, расположением в зонах, запрещенных к застройке, в опасных для жизни и т. д. Из ст. 673 ГК РФ можно сделать и другой вывод: к предмету договора коммерческого найма жилого помещения предъявляется минимум требований, т.е. предметом данного договора может быть любое помещение, в том числе и неблагоустроенное, отвечающее только санитарными техническим требованиям.

Таким образом, действующим гражданским и жилищным законодательством выделены и раздельно урегулированы два типа договоров в жилищной сфере -- договор социального найма и договор найма жилого помещения, под которым в теории и правоприменительной практике обоснованно понимается договор коммерческого найма, направленный на извлечение собственником дохода от использования жилья в коммерческих целях. Являясь гражданско-правовым по своей юридической природе, договор коммерческого найма находится в сфере приоритетного регулирования ГК РФ, в частности, гл. 35 ГК РФ «Наем жилого помещения», а нормы жилищного законодательства, прежде всего ЖК РФ, применяются к договору социального найма. При этом по отношению к договору коммерческого найма любая коллизия между нормами ЖК РФ и ГК РФ решается в пользу ГК РФ.



Глава II. Отличительные черты договора коммерческого найма и социального найма жилого помещения

ГК РФ исходит из идеи единства правового регулирования найма жилого помещения, поэтому дает общее определение договора найма, независимо от вида жилищного фонда, в котором он применяется. В то же время, он отделил коммерческий наем, с одной стороны, от социального, а с другой - от договора аренды. Изменил не только норму, но и содержание отношений.

В то же время ст. 19 ЖК РФ обозначает договор найма жилого помещения фонда коммерческого использования (в том числе государственного и муниципального жилья), однако он не нашел необходимой регламентации. Вместе с тем, вопросы содержания и пользования жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов являются предметом регулирования жилищным законодательством. В этой связи, по мнению Г.Ф. Шешко, целесообразно, чтобы Жилищный кодекс установил (в определенной части) иные условия пользования жилыми помещениями публичных форм собственности по договору «коммерческого» найма, нежели установленные положениями гл. 35 ГК РФ, но, естественно, это потребует внесения изменений в ГК РФ. Шешко. Г.Ф. Вступил в силу Жилищный кодекс Российской Федерации. Как быть дальше? // Жилищное право. - 2005. - №7.

По мнению М.И. Брагинского, «соответствующая глава рассчитана на два самостоятельных типа договоров: договор жилищного найма или, что то же самое, - коммерческого найма и параллельно с ним - договор социального найма» Брагинский. М.И. Договорное право. - Кн. 2. Договоры о передаче имущества. - М., 2001. - с. 662.

Как указывает П.П. Васильев, «позиция Брагинского адекватно отражает существо рассматриваемых договоров, поскольку они обладают значительными отличиями. Так, для договора коммерческого найма характерными признаками являются свобода договора, срочность отношений, отсутствие нормирования предоставляемой жилой площади, отсутствие пребывания на учете и т.д., в то время как для договора социального найма особенностями являются отсутствие прибыльности, свободы договора, бессрочность отношений, наличие требований к размеру предоставляемого жилища, административных предпосылок при заключении договора и т.п.». Васильев, П.П. Правовое регулирование отношений по предоставлению и пользованию служебными жилыми помещениями по жилищному законодательству РФ: дис. … канд. юрид. наук / П.П. Васильев. - Белгород: Изд-во Белгородского гос. ун-та, 2006. - С. 57.Следует отметить, что договор коммерческого найма и договор социального найма не соотносятся как две разновидности одного типа договоров, это самостоятельные договоры, нуждающиеся в отдельном правовом регулировании.

Договор коммерческого найма - это соглашение, по которому наймодатель передает нанимателю жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное пользование и владение, а наниматель обязуется использовать его в соответствии с назначением и своевременно выполнять обязанности по договору.

Заключению договора коммерческого найма жилых помещений не предшествуют многочисленные предпосылки (нуждаемость, «малоимущность»), которые, как правило, необходимы для достижения соглашения по всем существенным условиям договора, платежам. ГК РФ различает два договора коммерческого найма жилого помещения:

1) долгосрочный договор, который заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, то договор считается заключенным на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ);

2) краткосрочный договор найма, заключаемый на срок до одного года (п. 2 ст. 683ГК РФ).

Объектом (предметом) договора коммерческого найма могут быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, в виде:

1) квартиры;

2) жилого дома;

3) части квартиры или жилого дома (п. 1 ст. 673 ГК РФ).

В многоквартирном доме объектом договора коммерческого найма наряду с жилым помещением, занимаемым нанимателем по договору, является также часть общего имущества собственников квартир (общее помещение дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами и внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (ст. 290, ст. 673 ГК РФ).

Наниматель обязан использовать жилье строго по назначению, обеспечивая его сохранность. В отличие от договора социального найма, где размер предоставляемых жилых помещений определяется исходя из нормы, устанавливаемой органом местного самоуправления, размер площади не лимитируется и определяется соглашением сторон. Размер платы устанавливается соглашением сторон. Если стороны не договорились о другом, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

В отличие от договора социального найма жилого помещения, благоустроенность не является обязательным требованием к предмету договора коммерческого найма.

В соответствии со ст. 674 ГК договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Письменный договор найма жилого помещения является единственным документом, дающим нанимателю право на вселение и пользование помещением. Стороны вправе заключить договор и в нотариальной форме, которую обязаны соблюдать при изменении и расторжении договора. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем (не обязательно члены семьи). При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами ст. 679 ГК РФ.

В целях обеспечения стабильности отношений, складывающихся по поводу коммерческого найма жилья, а также наймодателя и в особенности нанимателя, ГК РФ устанавливает преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 684), т.е. пролонгацию.

К договорам коммерческого найма на срок до одного года (кратковременный наем) нормы о пролонгации не применяются, если иное не предусмотрено договором.

Для соблюдения указанного права наймодателю необходимо не позднее, чем за три месяца до истечения срока найма жилого помещения предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях. При прежних либо новых условиях договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

В тех случаях, когда наймодатель по каким-то причинам решил не сдавать внаем жилое помещение более года, он обязан предупредить нанимателя об отказе от продления договора. Если же наймодатель не сделал такого предупреждения, а наниматель при этом не отказался от продления соглашения, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение в наем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор. Договор может быть продлен и на новых условиях.

Существенные изменения обстоятельств являются основанием для изменения или расторжения договора, если иное не предусмотрено и не вытекает из существа обязательства. Также могут быть случаи, когда жилые помещения перестают быть пригодными для постоянного проживания, находятся в аварийном состоянии (п. 3 ст. 687 ГК РФ). Не являются основаниями такие изменения обстоятельств, как инфляция в пределах, прогнозируемых Правительством, увеличение расходов на содержание жилых помещений, т.к. они не относятся к непредвиденным.

ГК РФ предусматривает случаи расторжения договора коммерческого найма жилого помещения. Расторжение договора возможно по взаимному согласию сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ).

ГК РФ устанавливает правило, по которому наниматель жилого помещения вправе с согласия постоянно проживающих с ним лиц в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687).

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

- невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - более двух раз по истечении установленного сроком договора платежа;

- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

- использования жилого помещения не по назначению либо при систематическом нарушении прав и интересов соседей.

В таких случаях наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если же наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, и после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.

По всем этим случаям по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок до года для устранения указанных нарушений. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя может принять решение о расторжении договора. Непродолжительные сроки, установленные для погашения ответчиком долга, могут оформляться определением суда об отложении разбирательства по делу. При этом по просьбе нанимателя суд вправе отсрочить исполнение решения на срок не более одного года.

По требованию любой из сторон договор может быть расторгнут в судебном порядке, если помещение перестает быть пригодным для проживания, а также в случае аварийного состояния.

В качестве последствия расторжения договора найма жилого помещения ГК РФ предусматривает выселение из жилого помещения на основании решения суда (ст. 688 ГК РФ). А в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи (п. 4 ст. 31 ЖК РФ).

В п. 2 ст. 683 ГК РФ выделена разновидность коммерческого найма жилых помещений - краткосрочный наем. При заключении такого вида договора существенно уменьшается объем прав и обязанностей нанимателя: он не вправе вселять в занимаемое жилое помещение временных жильцов и поднанимателей, не имеет преимущественного права на возобновление договора на новый срок. В данном случае не допускается и замена нанимателя в договоре. Между тем при заключении краткосрочного договора коммерческого найма в нем не требуется указывать лиц, совместно проживающих с нанимателем. Но указанные ограничения применяются лишь в том случае, если при заключении договора в нем не было установлено иное, то есть стороны вправе отказаться от всех или части ограничений, оговорив это в тексте договора найма.

«Несмотря на то, что действующим законодательством вопросы предоставления гражданам жилья на условиях коммерческого найма в достаточной степени урегулированы, практика заключения указанных договоров в настоящее время широкого применения не получила. Но за ним - будущее» - указывает А.В. Ярыгина. Ярыгина, А.В. Найм жилья // Жилищное право. - 2002. - №1.

Действующее законодательство не предусматривает обязательной государственной регистрации договора коммерческого найма жилого помещения.

О.В. Кириченко считает это «значительным пробелом в его правовом регулировании». «При этом возникает закономерный вопрос, - пишет она, - почему законодатель, предусмотрев государственную регистрацию договора аренды недвижимого имущества (п. 2 ст. 609 ГК РФ, ст. 26 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), обошел вниманием договор коммерческого найма жилого помещения?» Резюмируя изложенное, она предлагает урегулировать данный вопрос по аналогии закона со ссылкой на п. 2 ст. 651 ГК РФ, в соответствии с которым договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Кириченко, О.В. Проблемы государственной регистрации договора коммерческого найма помещения // Юрист. - 2007. - №4.

Сравнительный анализ договоров социального найма жилого помещения и коммерческого найма позволил выявить наличие 10 отличительных признаков, которые сформулированы в нижеприведенной таблице.



Таблица №1. Сравнение договоров социального найма жилого помещения и коммерческого найма

	Целевое назначение	Договор социального найма	Договор коммерческого найма
1.	Возмездный характер пользования	Компенсация расходов	Получение прибыли
2.	Нормирование жилья	Нормируется: норма предоставления и учетная норма площади жилого помещения (ст. 50 ЖК РФ)	Не нормируется
3.	Наймодатель	Государственные и муниципальные органы власти (ст. 60 ЖК РФ)	Любое лицо (и физическое и юридическое), владеющее жилым помещением (ст.671 ГК РФ)
4.	Наниматели	Малоимущие и иные указанные в законе граждане (ст. 49 ЖК РФ)	Любые физические лица (ст. 671 ГК РФ)
5.	Право нанимателя на заключение договора найма жилья	Гарантировано по основаниям, определенным в законе	Зависит от усмотрения наймодателя
6.	Содержание договора	Типовое (ст. 63 ЖК РФ)	Произвольное, не противоречащее закону
7.	Срок действия договора	Бессрочный (ст. 60 ЖК РФ)	Срочный, до 5 лет (ст. 683 ГК РФ)
8.	Процедура заключения	Определена законом (ст. 63 ЖК РФ)	Произвольная, не противоречащая закону
9.	Условия заключения договора	Заключается только с лицами, у которых подошла очередь на получение жилого помещения (ст. 57 ЖК РФ)	Данное условие отсутствует
10..	Применение льгот и субсидий на пользование жильем	Предусмотрено законом и обязательно к применению (ст. 159 ЖК РФ))	Не предусмотрено законом

Таким образом, между коммерческим и социальным наймами жилых помещений присутствую не только различия, но и ряд схожих моментов в их правовом регулировании. К схожим моментам относится предмет отношений - жилое помещение, признаваемое таким в соответствии с установленными правовым нормами. В обоих случаях именно по поводу жилого помещения разворачиваются правовые отношения. Оба вида найма оформляются на договорной основе. Именно договорная форма является единственной признаваемой законодательством. Ряд прав наймодателя в случае с коммерческим и социальным наймами аналогично регулируются. Во многом они вытекают из того, что наймодателем всегда выступает собственник жилого помещения (за исключением поднайма).

Институт найма жилого помещения является совокупностью норм, позволяющей добиться обеспечения должной реализации конституционного права граждан на жилище, даже в тех случаях, если у гражданина отсутствует возможность получить жилье в собственность, например, купив его или унаследовав.

Глава III. Договор найма жилого помещения с участием судей

Судьи РФ обладают всеми правами и свободами, гарантированными Конституцией РФ, но с некоторыми ограничениями, связанными с особым характером возложенных на них обязанностей (п.3 ст. 3 Закона №3132-1-ФЗ «О статусе судей в Российской Федерации» от 26.06.1992 г.). Однако судьи обладают и определенными льготами, гарантиями и компенсациями (ст. 19, 20 Закона №3132-1-ФЗ «О статусе судей в Российской Федерации» от 26.06.1992 г.).

Согласно п. 3 ст. 19 Закона №3132-1-РФ "О статусе судей в Российской Федерации" судьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, обеспечиваются отдельными жилыми помещениями, приобретаемыми за счет средств федерального. Данное положение Закона не конкретизирует правовой режим предоставляемого жилого помещения и не содержит запрета на предоставление судьям служебных жилых помещений, т.е. формально, по критерию предоставления служебного жилого помещения в связи с избранием на должность (ст. 93 ЖК РФ), можно было бы отнести к нанимателям служебных жилых помещений и судей.

Следует отметить, нуждающимися в улучшении жилищных условий с учетом положений настоящей статьи признаются судьи, не обеспеченные жилой площадью в соответствии с требованиями и нормами, установленными жилищным законодательством Российской Федерации и жилищным законодательством субъектов Российской Федерации.

Кроме того, судьи имеют право на компенсацию расходов, связанных с наймом (поднаймом) жилых помещений, до предоставления им в установленном порядке жилого помещения для постоянного проживания (п. 3 ст. 19 Закона №3132-1-РФ "О статусе судей в Российской Федерации").

Судебный департамент при Верховном Суде Российской Федерации Приказом от 7 июля 2012 г. № 124 утвердил «Положение о выплате денежной компенсации за наем (поднаем) жилых помещений судьям судов общей юрисдикции». В данном Положении рекомендована форма договора найма жилого помещения, а также утвержден порядок расчета размера денежной компенсации за наем (поднаем) жилых помещений.

На практике данные тезисы реализуются следующим образом. В каждом субъекте Российской Федерации по приказу председателя суда, начальника Управления Судебного департамента создаются жилищные комиссии верховных судов республик, краевых, областных судов, судов городов федерального значения, суда автономной области, судов автономных округов и окружных (флотских) военных судов и управлений (отделов) Судебного департамента в субъектах Российской Федерации (далее - жилищная комиссия), состоящие из представителей судов общей юрисдикции, мировых судей и военных судей, которые ведут учет судей, нуждающихся в улучшении жилищных условий судей.

На учет принимаются судьи с учетом требований предусмотренных п. 4 ст.52 ЖК РФ, т. е., они должны документально подтвердить право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Жилищная комиссия рассматривает весь пакет документов, т.к. при постановке на учет действуют положения статьи 53 ЖК РФ о намеренном ухудшении свих жилищных условий.

Таким образом, при постановке на учет судей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, действуют нормы Жилищного Кодекса и нормы жилищного права (например, учетная норма, определяется жилищным законодательством субъекта), что характерно для договора социального найма.

При выделение средств из федерального бюджета, Управление Судебного департамента через процедуру торгов, приобретает судьям жилые помещения в соответствии с учетной нормой субъекта. В Пермском крае, учетная норма определена Законом Пермского края от 14.07.2008 г. № 255-ПК «О предоставлении жилых помещений государственного жилищного фонда Пермского края по договорам социального найма». Кроме того администрация каждого муниципального образования, законодательный орган городского округа может утвердить свою учетную норму (см. Приложение № 6, № 7, № 8).

С момента завершения сделки купли-продажи, приобретенные жилые помещения ставятся на баланс Управления Судебного департамента, т.е. становятся его собственностью, на праве оперативного управления.

Управление Судебного департамента является «наймодателем», а судья «нанимателем» жилого помещения. Между ними заключается договор о найме служебного жилого помещения, который по своему содержанию представляет разновидность договора социального найма.

Следует отметить, что в отличие от типового договора социального найма (договора найма служебного помещения) Управление Судебного департамента не берет на себя обязательств, связанных с капитальным ремонтом и подготовкой жилого дома, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях. (См. Приложения № 3 и № 4)

Как показывает практика, Управление Судебного департамента заинтересовано в переходе права собственности к «Нанимателю», т.к. ежеквартально необходимо выплачивать налог на недвижимое имущество из бюджетных средств, выделенных на материальное обеспечение учреждения.

Как отмечалось выше, судьи имеют право на компенсацию расходов, связанных с наймом (поднаймом) жилых помещений.

В данном случае юридическая природа договора найма с участием судей идентична договору коммерческого найма с участием граждан. Ему свойственны: двусторонность договорных отношений, консенсуальность, возмездность (См. Приложения № 1 и № 2).

Характерной особенностью договора коммерческого найма с участием судей является то, что компенсация за наём (поднаем) жилого помещения выплачивается только в случае признания их (судей) нуждающимися в предоставлении жилых помещений жилищными комиссиями в соответствии с требованиями и нормами, установленными жилищным законодательством Российской Федерации (статьи 51, 99, 104 Жилищного кодекса Российской Федерации) и жилищным законодательством субъектов Российской Федерации (п.1.2. ст.1 Положения о выплате денежной компенсации за наем (поднаем) жилых помещений судьям судов общей юрисдикции).

Исходя из ст. 682 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения.

Однако максимальный размер денежной компенсации за наем (поднаём) жилых помещений определен постановлением Приказом Судебного Департамента при Верховном Суде РФ (Приказ Судебного Департамента при Верховном Суде Российской Федерации от 07 июня 2012 г. N 124, утвердивший Положение о выплате денежной компенсации за наем (поднаем) жилых помещений судьям судов общей юрисдикции). Размер денежной компенсации за наем (поднаём) жилых помещений определяется исходя из площади жилого помещения, полагающего судье в соответствии с действующим законодательством, и стоимости найма одного квадратного метра жилого помещения в соответствующем населенном пункте по месту нахождения суда.

Для получения денежной компенсации судьи обращаются с письменным заявлением в жилищную комиссию о выплате компенсации. К заявлению прилагаются:

- копия договора найма (поднайма) жилого помещения;

- справка воинской части о составе семьи (с указанием степени родства, фамилии, имени, отчества и даты рождения);

- копия свидетельства о регистрации по месту временного пребывания судьи в соответствии с договором найма (для каждого члена семьи, указанного в договоре найма).

Денежная компенсация выплачивается финансово-экономическим отделом суда, Управлением Судебного департамента в субъекте Российской Федерации.

Следует отметить некоторые особенности договора коммерческого найма (поднайма) жилого помещения судьям судов общей юрисдикции при выплате компенсации. Во-первых, перед заключением договора найма судья становится на учет как нуждающийся в предоставлении жилья, но при это не соблюдается очередность в предоставлении жилых помещений.

Во-вторых, площадь жилого помещения в договоре найма при выплате денежной компенсации ограничена нормами, установленными законодательством, с учетом права судьи на дополнительную жилую площадь.

В-третьих, плата за наем жилого помещения по договору найма устанавливается по соглашению сторон, но в тоже время ограничена максимально возможными размерами денежной компенсации. (п.3.2. ст. 3 Положения о выплате денежной компенсации за наем (поднаем) жилых помещений судьям судов общей юрисдикции).

Таким образом, для обеспечения судей судов общей юрисдикции жилыми помещениями используются оба вида договоров найма: договор социального и коммерческого найма. Однако они имеют свои особенности, которые сформировались в результате практической деятельности. Это привело к совершенствованию законодательства отдельными правовыми актами, не противоречащими Конституции РФ, Гражданскому Кодексу РФ, Жилищному Кодексу РФ.

Заключение

Итак, подводя итоги нашему исследованию, можно сделать вывод, что потребность в изучении правовой стороны договора найма жилого помещения сегодня актуальна как никогда, поскольку по оценке практикующих адвокатов, не менее 80% вопросов, с которыми граждане обращаются к юристу, так или иначе, связано с жильем. Поток этих вопросов не только не иссякает, напротив, набирает силу, поскольку преобразования, происшедшие за годы реформ в жилищной сфере, настолько изменили ситуацию в жилищном законодательстве, что многие даже очень опытные юристы не всегда могут правильно рассмотреть тот или иной вопрос, связанный с жилищем.

Несмотря на то, что уже более половины жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда приватизированы и с ними активно проводятся операции на рынке жилья, все же договор найма жилого помещения остается основным договором в жилищных отношениях. Его социальную значимость умалить нельзя, и, учитывая экономическую ситуацию в стране, он еще долгое время будет единственной возможностью удовлетворения гражданами России своего конституционного права на жилище. Однако, как считают специалисты-правоведы, сфера применения договора социального найма в настоящее время продолжает сужаться. Договор коммерческого найма жилого помещения наоборот получает широкое распространение с развитием в нашей стране рыночных отношений, оказавших огромное влияние на все сферы жизнедеятельности общества, в том числе и жилищную сферу.

Фактически отношения коммерческого найма жилых помещений сложились и продолжают активно развиваться, они до сих пор не получили развернутого законодательного закрепления: вступивший в силу с 1 марта 2005 г. новый Жилищный кодекс не регулирует данные отношения, а нормы гл. 35 ГК «Наем жилого помещения» нуждаются в последовательном изменении и дополнении с учетом всей сложившейся правоприменительной практики с целью устранения пробелов и создания целостной и эффективной модели правового регулирования отношений коммерческого найма, отвечающей современным потребностям российского общества.

Конечно, можно предположить, что в условиях рыночной экономики проблема регулирования коммерческого использования жилья, в т.ч. коммерческого найма жилых помещений, будет решаться самими субъектами жилищных отношений в соответствии с «законами рынка». Но здесь важно иметь в виду, что указанные правоотношения, независимо от их направленности (потребительской или коммерческой) всегда должны находиться в центре пристального внимания государства, т.к. напрямую связаны с удовлетворением важнейшей потребности граждан в жилье. Отсюда законодательное регулирование как социального, так и коммерческого найма жилых помещений, равно как и любых других жилищных отношений, не только целесообразно, но и необходимо.

Внесение предложений по совершенствованию правового регулирования отношений коммерческого найма невозможно без тщательного анализа уже существующей законодательной модели договора найма жилого помещения. При этом наличие правовых пробелов во многом обусловлено историческими особенностями развития института найма жилья в нашей стране. Только полный и всесторонний анализ исторического развития и современного состояния законодательства о найме жилья позволит определить пути совершенствования правового регулирования отношений коммерческого найма жилых помещений. К этому, вероятно, необходимо добавить исследование зарубежного законодательства о жилищном найме с целью выявления положительного опыта, который может быть использован российским законодателем применительно к рассматриваемому договору.

Список использованной литературы

Нормативно правовые акты

1. Конституция Российской Федерации [ред. 30.12.2008]. - Режим доступа: КосультантПлюс. Законодательство.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации(части первая и вторая) [ред. 30.12.2012]. - Режим доступа: КосультантПлюс. Законодательство.

3. Жилищный кодекс Российской Федерации [ред. 25.12.2012]. - Режим доступа: КосультантПлюс. Законодательство.

4. О статусе судей в Российской Федерации: федер. закон от 26.06.1992 г.№3132-1-ФЗ - Режим доступа: КосультантПлюс. Законодательство.

5. Постановление Правительства Российской Федерации от 21.05.2005 № 315 «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения». - Режим доступа: КосультантПлюс. Законодательство.

6. Постановление Правительства Российской Федерации от 21.03.2008 № 192 «О порядке обеспечения судей, прокуроров и сотрудников Следственного комитета Российской Федерации, нуждающихся в улучшении жилищных условий, отдельными жилыми помещениями». - Режим доступа: КосультантПлюс. Законодательство.

7. Приказ Судебного Департамента при Верховном Суде Российской Федерации от 7 июля 2012 г. № 124 «Об утверждении положения о выплате денежной компенсации за наем (поднаем) жилых помещений судьям судов общей юрисдикции»- Режим доступа: КосультантПлюс. Законодательство.

8. О предоставлении жилых помещений государственного жилищного фонда Пермского края по договорам социального найма: закон Пермского краяот 14.07.2008 г. № 255-ПК - Режим доступа: КосультантПлюс. Законодательство.

Монографии и научные статьи

9. Афонина, А.В. Жилищное право/ А.В. Афонина. - М.:ДашковиКо, 2008.-376 с.

10. Брагинский, М.И. Договорное право. - Кн. 2. Договоры о передаче имущества / М.И. Брагинский, Е.В. Витрянский. - М., 2001. - 800 с.

11. Грушевая, Е. Новый жилищный кодекс/ Е. Грушевая, Г. Стриженко// Законность. - 2005. - № 5 - Режим доступа: КосультантПлюс. Пресса и книги.

12. Крашенинников, П.В. Жилищное право/ П.В. Крашенинников. - М.: Статут, 2010. - 406 с.

13. Кириченко, О.В. Жилое помещение - предмет договора коммерческого найма/ О.В. Кириченко// Семейное и жилищное право. - 2012. - № 3 - Режим доступа: КосультантПлюс. Пресса и книги.

14. Кириченко, О.В. Проблемы государственной регистрации договора коммерческого найма помещения/ О.В. Кириченко// Юрист. - 2007. - №4. - Режим доступа: Консультант плюс. Пресса и книги.

15. Потяркин, Д. Собственник или наниматель?/ Д. Потяркин// Законность. - 2009. - № 3 - Режим доступа: КосультантПлюсПресса и книги.

16. Шешко, Г.Ф. Вступил в силу Жилищный кодекс Российской Федерации. Как быть дальше? / Г.Ф. Шешко // Жилищное право. - 2005. - №7. - Режим доступа: КосультантПлюс. Пресса и книги.

17. Филиппова, Е.С. Жилищное право/ Е.С. Филиппова. - М.: Юстицинформ, 2007 - 448 с.

18. Яни, П.С. Сдача недвижимости в наем как незаконное предпринимательство/ П.С. Яни// Законность. - 2010. - № 6- Режим доступа: КосультантПлюс. Пресса и книги.

19. Ярыгина, А.В. Найм жилья/ А.В. Ярыгина // Жилищное право. - 2002. - №1. - Режим доступа: КосультантПлюс. Пресса и книги.

Размещено на Allbest.ru

...